Договор аренды между тц и ип — совет юриста

Нежилое помещение может и должно приносить прибыль своему собственнику.

Для того чтобы процесс передачи помещения для коммерческих целей стал как можно менее проблематичным, важно на старте определить условия взаимодействия между его владельцем и второй стороной — арендатором.

Законодательство рассматривает различные способы передачи нежилых помещений под бизнес-цели. Безусловно, в этой сфере без нюансов не обходится. Разобраться с тем, как грамотно сформировать договор аренды, нам поможет наш эксперт — адвокат Марина Светлицкая.

В каких ситуациях гражданину может понадобиться заключение договора аренды нежилого помещения?

Первым делом выясним, каким образом закон определяет статус нежилого помещения. Подчеркнем некоторые признаки:

  • отсутствие в этом помещении прописанных граждан;
  • обособленный выход либо на улицу, либо в служебное помещение;
  • квадратные метры нежилого помещения описаны и оформлены в Росреестре;
  • если помещение принадлежит к многоквартирному дому, оно должно быть выделено как нежилое;
  • земельный участок, на котором размещен нежилой объект, связан с данным помещением.

Российское законодательство четко разделяет помещения, пригодные для проживания и непригодные для этих целей. Площади, оформленные как нежилые, не могут служить для проживания людей — они должны использоваться только для ведения коммерческой деятельности.

«Для передачи нежилого помещения в аренду между арендодателем и арендатором заключается соответствующий договор. Сделка регулируется положениями первого параграфа 34-й главы Гражданского кодекса Российской Федерации.

Предмет договора — помещение, передаваемое во владение и пользование, ограниченные временем.

В той ситуации, когда помещение сдается в аренду не менее чем на один год, сделка подлежит государственной регистрации», — рассказывает Марина Светлицкая.

Несмотря на востребованность подобных сделок, гражданское законодательство РФ специальных норм, прописывающих порядок сдачи помещений, не предназначенных для проживания, в аренду, не предусматривает. Юридическая и судебная практика связывает эти вопросы с правами на здания и сооружения, так как помещение является их частью.

Гражданский кодекс, например, гласит, что земельный участок должен обладать прочной связью с тем зданием, где расположено помещение. При этом перемещение объектов, размещенных на земле, без ущерба для их целостности невозможно. В аренду может быть отдана часть помещения, а не вся площадь целиком — законодательство это допускает.

В таком случае помещение или его часть должны быть достаточным образом индивидуализированы.

Право на сдачу имущества во временное арендное пользование принадлежит его собственнику. Арендодателями также могут выступать лица, которых собственник на законных основаниях уполномочил передавать принадлежащее ему имущество в аренду.

Договор аренды между ТЦ и ИП - Совет Юриста

Как грамотно составить договор аренды нежилого помещения? Можно ли сделать это собственноручно?

Договор аренды нежилого помещения считается заключенным, если между арендатором и арендодателем возникло обоюдное соглашение по самым главным условиям.

При этом соблюдены все существенные законодательные нормативы и положения, необходимые при оформлении данного договора.

Ориентиром законодательных актов, регулирующих данную сделку, считаем пункт 1 статьи 432 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Поскольку предметом договора аренды служит нежилое помещение, то требуется указать данные, четко устанавливающие имущество, которое подлежит передаче в аренду.

Обязательно следует прописать, что является объектом договора, а также указать его индивидуальные характеристики, в частности на основании сведений, содержащихся в Едином государственном реестре недвижимости (площадь арендуемого помещения, поэтажный план, месторасположение здания).

Договор аренды должен включать в себя информацию о правоустанавливающих документах владельца помещения (например, договор аренды с правом субаренды или договор купли-продажи).

Также в договоре прописывается срок, на который площадь передается в аренду, и права всех сторон — участников сделки. При неопределенном сроке сделка влечет за собой соответствующие условия, в том числе связанные с расторжением соглашения.

Насколько полно они учитывают интересы двух сторон — вопрос спорный.

Важное условие договора аренды нежилого помещения — размер арендной платы и порядок ее взимания и внесения арендатором. Чем подробнее будет описан данный пункт, тем с меньшим количеством проблем столкнутся стороны договора в реальности.

Участникам сделки следует определить порядок передачи нежилого помещения арендатору и порядок возврата имущества арендодателю. На практике окончание договорных отношений арендатора и арендодателя оформляется подписанием актов о сдаче-приемке помещения.

Договор должен содержать пункт о правилах содержания арендуемого помещения, в частности осуществление текущего и капитального ремонта. В разделе о правах и обязанностях двух сторон соглашения прописывается возможность собственника находиться на сдаваемой площади в период действия договора, возможность совершать какие-либо действия, требовать от арендатора улучшать внешний вид территории.

Юристы также рекомендуют максимально подробно описать всевозможные ситуации разрешения споров и их урегулирования. К таким нюансам можно отнести сроки нарушения внесения арендной платы, уклонение арендодателя от передачи помещения, порядок расторжения договора.

Договор аренды между ТЦ и ИП - Совет Юриста

Существуют ли отличия в содержании и алгоритме заключения договора аренды нежилого помещения между физическими и юридическими лицами, ИП, ООО?

Договор может быть подписан между физическим лицом (без образования ИП) и организацией различных организационно-правовых форм.

При этом специфика данного соглашения подразумевает определенные пункты: полная характеристика сдаваемого в аренду имущества, прописанный размер платы за коммунальные услуги.

Арендные выплаты не включают НДС, рассчитываться с собственником возможно как наличными, так и безналичным способом. Размер платы за аренду разрешено изменять только раз в год.

Индивидуальный предприниматель, несмотря на приравнивание его статуса к субъекту бизнеса, остается по факту физическим лицом.

Договор аренды в такой ситуации рассматривается со стороны предпринимательской деятельности и закрепляет за предпринимателем использование арендуемого помещения на законном основании.

Соглашение не может считаться заключенным, если оно выражено в устной форме — только в письменной, за подписью обеих сторон. В остальном правила передачи помещения в аренду аналогичные тому, как происходит и с юридическим лицом.

Что касается соглашения между двумя физическими лицами, то его порядок устанавливается с учетом всех положений Гражданского кодекса Российской Федерации, главы 34, параграфа 1.

На какой срок можно заключать такой договор?

Договор о сдаче в аренду нежилого помещения может быть заключен на неопределенный срок, на срок менее одного года или же на срок, превышающий один год.

«При этом соглашение о сдаче в аренду помещения на неопределенный срок и на срок до года не подлежит регистрации в Росреестре, что позволяет избежать бумажной волокиты. Если же сделка предусматривает договорные отношения более чем на год, регистрация нужна», — уточняет Марина Светлицкая.

Как и на каких условиях происходит расторжение договора?

Расторжение договора аренды может происходить в добровольном порядке, когда обе стороны достигли такого соглашения. Вторая причина — истек срок аренды, прописанный в договоре. И третий, самый энергозатратный, вариант — одна из сторон нарушила условия, прописанные в документе. Тогда признание расторжения сделки может осуществляться только путем обращения в суд.

Аренда в торговом центре

Предприниматель решает снять площадь в торговом центре. Заполняет заявку на аренду и связывается с менеджером. В ответ получает проект договора с кипой приложений — с бесконечными ссылками между пунктами и непонятными формулировками.

Подписывает бумаги не глядя — и создаёт себе проблемы. Арендодатель внезапно поднимает арендную плату, выписывает штрафы, отказывается от компенсации за ремонт. Спорить с ним бесполезно: предприниматель сам согласился с условиями договора.

Даже если место в торговом центре привлекательное, советуем изучить договор, найти невыгодные пункты и поговорить о них с арендодателям. В статье расскажем, какими правами вы обладаете и на что обратить внимание в договоре.

Как защитить права

Главная проблема договоров аренды — они типовые. Юристы позаботились о торговом центре и прописали минимальную ответственность и максимальные права. Арендодатели пользуются шаблоном и не желают его менять. Договориться об изменении условий в свою пользу непросто, но попробовать стоит.

Каждый предприниматель вправе предлагать свои условия договора — ч. 4 ст. 421 ГК РФ. Найдите неудобные для вас пункты и обсудите с представителями арендодателя, возможно ли их изменить. Не «качайте права», чтобы не создавать о себе плохое впечатление. Действуйте вежливо и спрашивайте только о критичных условиях.

Если уже подписали договор, обсудите его условия при перезаключении на новый срок.

Что проверить в договоре

Описание помещения

В договоре аренды записывают сведения о помещении: адрес, этаж, площадь, номер. Островок в зале конкретизируют в экспликации — копии плана этажа с очерченными границами места. Если нет описания помещения, считается, что стороны не договорились — ч. 3 ст. 607 ГК РФ. Поэтому вас в любой момент попросят съехать, и у вас не будет права оставаться в помещении.

Проверьте, что в договоре прописаны сведения именно о том помещении, в которое вы хотите въехать. Маловероятно, что арендодатель решил подсунуть вам менее привлекательное помещение — но бывает и такое. Или сотрудник ошибся и скопировал неподходящую информацию.

Размер арендной платы

  • Предпринимателю важно знать, сколько он заплатит в итоге. Проверьте, входят ли в арендную плату:
  • — коммунальные платежи
  • — плата за уборку,
  • — охрану,
  • — рекламу на фасаде.

Частота повышения арендной платы

Арендодатель вправе повышать арендную плату не чаще раза в год — ч. 3 ст. 614 ГК РФ. Если условия в договоре хуже, они незаконны. Предложите арендодателю избавиться от этого пункта.

Время первой арендной платы

Предприниматели тратят первые 1-3 месяца на ремонт помещения. Доходов они пока что не получают и тратят свои сбережения или работают в кредит. Некоторые торговые центры идут на встречу и снижают арендную плату до начала реальной работы — порой даже до нуля. Узнайте, есть ли у вас поблажки.

Если собственники торгового центра берут плату сразу, убедитесь, что первый платёж будет только после подписания акта.

Срок аренды

Договор аренды заключают на срок меньше года, больше года или бессрочно.

Договор аренды на срок больше года регистрируют в Росреестре — ст. 651 ГК РФ. Чтобы не тратить деньги на госпошлину, обычно выбирают срок в 11 месяцев и меньше.

Читайте также:  Составление акта о непроживании в квартире - Совет Юриста

Опасность: каждый год вы будете оформлять новый договор. В нём арендатор может законно увеличить стоимость аренды. Будьте готовы к увеличению расходов или переезду в новое помещение.

Преимущественное право аренды на новый срок

Преимущественное право аренды работает так. Предприниматель заключил договор на 11 месяцев — и они прошли. Арендодатель решает, кому сдать помещение. Сначала предлагает предпринимателю, если тот ничего не нарушал. Новых арендаторов он ищет только в случае отказа.

Посмотрите последние разделы договора. Если о преимущественном праве ничего не сказано, значит, вы им обладаете по ст. 621 ГК РФ. Если право исключили, вы можете остаться без помещения, когда срок аренды закончится.

Основания для выселения

Арендодатель вправе расторгнуть договор, если арендатор ухудшает помещение или более двух раз подряд просрочил арендную плату. Эта норма прописана ст. 619 ГК РФ. В договор включают дополнительные основания для выселения, например, неоднократное нарушение Правил внутреннего распорядка торгового центра.

Обычно в договор включают условие, что арендодатель вправе выгнать арендатора в одностороннем порядке. Попробуйте исключить этот пункт, чтобы собственникам торгового центра пришлось идти в суд. По крайней мере, пропишите, сколько у вас будет дней после уведомления, чтобы найти новое место.

Ответственность за ремонт

Выясните, кто по договору обязан проводить капитальный и мелкий ремонт помещения. По умолчанию капитальный возложен на арендодателя, мелкий — на арендатора — ст. 616 ГК РФ. Крупные торговые центры часто берут на себя и мелкий ремонт тоже. Если в договоре об этом ничего не сказано, чините люстры, окна и дверные замки за свой счёт.

Компенсация за ремонт

Всё, что при вас появилось в помещении, называется улучшениями. Отделимые улучшения, например, рулонная штора на окне, принадлежат арендатору. Неотделимые, например, обои и ламинат — арендодателю. Узнайте, компенсируют ли вам расходы на ремонт. Если да, сохраняйте все чеки об оплате и договоры с подрячиками.

Бывает, что ремонт помещения арендодатель засчитывает в счёт оплаты первых месяцев. Если это ваш случай, проверьте, что соответствующий пункт есть в договоре.

Возврат депозита

Депозит гарантирует арендодателю, что он получит оплату за аренду и штрафы. Включите в договор условие: если досрочно съедете по вашей инициативе, вам вернут депозит. Пропишите конкретный срок возврата — в этом случае будет проще отсудить сумму с процентами за задержку.

Согласование рекламы

Крупные торговые центры вырабатывают собственную рекламную стратегию. Арендаторов заставляют участвовать в акциях и предоставлять скидки покупателям за свой счёт. Также администрация просит согласовывать все активности в офлайне, чтобы они вписывались в общую концепцию.

Запрет на смену деятельности

Собственники торговых центров заботятся о покупательских потоках. Для них бывает важно, в каком месте и какой магазин расположен. Покупателям будет неудобно, если посреди ювелирных бутиков откроется лавка с товарами с Алиэкспресса. Возможно, за вращением спиннера они забудут, что пришли купить кольцо за 50 000 ₽.

Порой договор запрещает арендаторам менять направление деятельности или товарный профиль. К запрету прилагают условие о досрочном расторжении договора в связи с нарушением. Узнайте о нём заранее, чтобы не пришлось внезапно переезжать. А если экспериментируете с разными видами деятельности, выберите другой торговый центр.

Штрафы

Арендодатели просят арендаторов обеспечивать комфорт для покупателей: вовремя открывать магазин, принимать безналичную оплату, применять кассу и т.д. За нарушения штрафуют: обычно за каждое прописывают определённую сумму.

Правила внутреннего распорядка

Все приложения к договору обязательны для вас и вашего персонала. Обычно большой список требований собран в Правилах внутреннего распорядка торгового центра. Он описывает, как торговать, где разгружать товар, как оформить витрину.  

Как принять помещение

Помещение передают по акту. Попробуйте найти недостатки и только потом подписывайте документ. Проверьте:

  • в том ли состоянии помещение, как обещал менеджер;
  • работают ли розетки, окна, лампы;
  • убрал ли предыдущий арендатор стенды и вывески.

Если нашли недостатки, укажите в акте, что арендодатель должен устранить и в какой срок. Арендатор обязан это сделать по ч. 1 ст. 612 ГК РФ. Если просто подпишите акт, чинить и демонтировать будете на свои деньги.

Как исполнять договор, чтобы не было проблем

Знайте договор и исполняйте его условия, чтобы вас не оштрафовали и не выселили.

Соблюдайте все формальности. Если нужно предупредить администрацию о времени закрытия торговой точки для учёта, предупредите. Если обязаны подать письменную заявку на ввоз торгового оборудования в ночное время, подайте.

Сотрудники тоже должны соблюдать договор. Введите в должностные инструкции продавцов, грузчиков и мастеров пункт о соблюдении Правил внутреннего распорядка торгового центра — и ознакомьте с ними под подпись.

Статья актуальна на 28.01.2021

Договор аренды нежилой недвижимости

Договор аренды нежилой недвижимости в обязательном порядке заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами. Несоблюдение данного требования влечет недействительность соглашения.

А если договор заключен на срок более года, то она также подлежит государственной регистрации в Росреестре.

Содержание договора аренды состоит из совокупности всех его условий, которые обычно объединяют в разделы. Рассмотрим основные разделы договора аренды нежилой недвижимости.

В преамбуле указываем дату и место заключения соглашения, и реквизиты сторон:

  • Для юридического лица в шапке необходимо прописать наименование организации и лицо, которое будет действовать от имени организации.
  • Для ИП указываем ФИО, ОГРНИП и дату регистрации. Для физического лица укажите фамилию, имя и отчество, а также паспортные данные и адрес регистрации.

Стороны договора — арендодатель и арендатор. Арендатор — тот, кто имуществом пользуется и платит за это деньги. Арендодатель — это собственник имущества или лицо, уполномоченное на это собственником.

Поэтому перед заключением соглашения нужно проверить полномочия стороны на подписание договора аренды:

  • Запросите данные из ЕГРН, чтобы узнать кто является собственником недвижимости.
  • Если от имени организации документ подписывает руководитель, его полномочия подтверждаются данными из выписки ЕГРЮЛ.
  • Если подписант — доверенное лицо, то нужно запросить доверенность и проверить не истек ли её срок и предусмотрены ли в ней соответствующие полномочия.

Внимание! Доверенность от имени арендодателя должна быть нотариально удостоверена.

Обоснование: п. 1 ст. 185.1 ГК РФ предусматривает, что нотариально должна быть удостоверена доверенность на распоряжение зарегистрированными в государственных реестрах правами.

А так как права на недвижимость зарегистрированы в Росреестре, то требование о нотариальной доверенности относится также к представителю арендодателя, который распоряжается правом собственности, предоставив в аренду недвижимое имущество.

Предмет — существенное условие договора аренды. Если невозможно будет точно идентифицировать объект нежилой недвижимости, то соглашение могут признать незаключенным.

Чтобы этого не случилось нужно указать следующие признаки предмета договора:

  • Точный адрес объекта недвижимости. Если в аренду передается не всё здание, то прописывайте детальные элементы адреса такие как: номер этажа, офиса, помещения, комнаты и т.д.
  • Площадь объекта. Когда в аренду передается только часть единого объекта, то нелишним будет также приложить подробный план и заштриховать на нём ту конкретную площадь, которая передается по договору аренды.
  • Документы, дающие право сдавать имущество в аренду. Укажите на каком основании арендодателю принадлежит право собственности, а также номер и дату регистрации данного права в Росреестре.
  • Назначение сдаваемого нежилого помещения: для офиса, производства, под склад, магазин и т.д.

Можно указать конкретный срок или заключить соглашение на неопределённый срок.

Но в таком случае возникает вопрос: нужно ли регистрировать бессрочный договор аренды. В Информационном письме ВАС РФ от 11.02.2002 №59 указывается, что государственная регистрация обязательна только для срочных договоров.

Если в соглашении не указан определенный срок, то расторгнуть его по закону может любая из сторон, предупредив при этом вторую сторону. Предупредить нужно за 3 месяца, хотя можно указать и иной срок.

Чаще всего стороны предпочитают заключать соглашения на срок не превышающий одного года, чтобы избежать регистрации в Росреестре. Указывают обычно срок в 11 месяцев или 360 дней.

Но в этом случае возникает опасность отказа второй стороны продлить соглашение после его истечения. Поэтому можно предусмотреть преимущественное право арендатора заключить договор аренды на новый срок.

Укажите здесь:

  • Обязанность арендатора пользоваться имуществом с соблюдением условий, указанных в договоре (конкретные правила пользования имуществом можно прописать в разделе обязанностей арендатора).
  • График доступа в арендованные объекты недвижимости. Можно прописать конкретные дни и часы доступа, либо дать отсылку на график работы всего здания (чаще всего используется для торговых центров и режимных предприятий).
  • Возможность арендатору установить собственную вывеску, рекламу по согласованию с Арендодателем. Стоимость размещения можно включить в арендную плату.
  • На какую из сторон возлагается обязанность по содержанию прилегающей к объекту аренды территории, а также по организации и оплате вывоза мусора.

Главная обязанность арендодателя — в согласованный срок передать арендуемое имущество. Стороны договора аренды могут осуществить передачу объекта аренды как по передаточному акту, так и по иному документу о передаче, подписываемому сторонами.

Арендодатель обязан проводить капитальный ремонт, также в соглашении можно предусмотреть его обязанность по произведению текущего ремонта.

Пропишите в этом разделе всё то, чем арендодатель обязан обеспечить арендуемые помещения: водоснабжение, электричество, теплоснабжение, телефонная связь и т.д.

Также укажите на обязанность арендодателя предоставлять по требованию арендатора необходимые ему документы (надлежащим образом заверенные копии документов), которые относятся к арендуемым помещениям. Эти документы могут потребоваться арендатору для предоставления в различные государственные органы для получения разрешений, лицензий и т.д.

Одной из главных обязанностей арендатора является оплата в срок арендных платежей и соблюдение правил пользования помещением.

С учётом интересов арендодателя в сохранении имущества в надлежащем виде, в договоре также указывают ряд следующих обязанностей:

  • Устранять неисправности и ущерб, причиненный объекту аренды, если этот ущерб произошел по вине арендатора.
  • Незамедлительно уведомлять арендодателя о наступлении аварийных ситуаций.
  • Соблюдать технику безопасности, противопожарные и санитарные правила и т.д.

Среди прав арендатора можно указать возможность передачи недвижимости в субаренду без согласия собственника или только с его письменного согласия.

Арендатор вправе произвести улучшения имущества. Отделимые улучшения являются собственностью арендатора, а неотделимые, произведенные с согласия арендодателя, подлежат компенсации арендатору, если иное не указать в соглашении.

Договор аренды недвижимости без указания стоимости арендных платежей является незаключенным. Поэтому сторонам просто необходимо прописать величину арендной платы.

Стороны могут предусмотреть самые разные варианты оплаты, её формы, а также порядок внесения. Наиболее распространенными на практике условиями являются следующие:

  • Арендатор вносит оплату в денежной форме не позднее определенного числа месяца. Также нужно указать, что платежи, которые не входят в арендную плату, арендатор обязан оплачивать на основании выставленного арендодателем счёта.
  • Размер оплаты обычно привязывают к площади передаваемого помещения, то есть устанавливают стоимость оплаты за один квадратный метр, а общую сумму рассчитывают исходя из площади арендуемого объекта.
  • Помимо оплаты за помещения, в арендную плату можно также включить и стоимость коммунальных услуг, уборки помещений, охранных услуг, телефонной связи и т.д.
  • Оплата производится в форме безналичных платежей на расчетный счет арендодателя, намного реже выбирают оплату наличными.
  • Можно предусмотреть наличие страхового депозита, то есть обязанность арендатора оплатить гарантийный платеж в размере определенного количества арендных плат, который покрывает возможный ущерб помещению и погашение задолженности, а при отсутствии таковых при расторжении договора (окончании его срока) — засчитывается за последние месяцы аренды или подлежит возврату.
Читайте также:  Отказ от доли в квартире - совет юриста

Стороны могут установить размер ответственности как арендатора, так и арендодателя за нарушение обязательств по договору.

Не имеет смысла устанавливать слишком большой размер неустойки, поскольку в случае судебного разбирательства он, скорее всего, будет уменьшен. Оптимальный размер неустойки варьируется от 0, 1% до 1%.

В договоре целесообразно отметить, что обязанность по выплате санкций возникает только при наличии письменного требования, т.к. стороны могут и отказаться от того, чтобы им выплачивали неустойку.

Возможность одностороннего отказа от договора прямо предусмотрена законом только в отношении аренды, заключенной на неопределенный срок.

В отношении же срочного договора аренды односторонний отказ нормами гражданского законодательства не предусмотрен, но стороны могут прописать право одностороннего расторжения в тексте соглашения. Причем таким правом можно наделить как одну, так и обе стороны.

Также расторжение возможно в судебном порядке по требованию одной из сторон. В договоре фиксируется ряд наиболее существенных нарушений со стороны арендатора (просрочка оплаты, неоднократное нарушение правил пользования помещением, ухудшение имущества и т.д.

) и устанавливают, что в таком случае арендодатель имеет право требовать расторжения соглашения. Встречные условия о расторжении возможны и при наличии нарушений арендодателя.

Например, он не предоставляет недвижимое имущество или предоставленным объектом невозможно пользоваться и т.д.

В данном разделе необходимо выбрать степень важности претензионного порядка разрешения спора, а также выбрать подсудность данного договора.

Претензионный порядок разрешения спора — это стадия досудебного разрешения спора, т. е. когда стороны пытаются решить возникший спор без обращения в суд. Вы можете включить условия, которые будут запрещать сторонам договора обращаться в суд в случае, если не был соблюден претензионный порядок.

Подсудность — это место разрешения судебного спора. По закону судебный спор разрешается по месту нахождения/жительства ответчика, но стороны договора могут выбрать конкретное место разрешения спора.

Но если спор будет не о взыскании арендной платы, а о расторжении договора и об истребовании имущества, то суд может отказаться принимать заявление (или передать дело в другой суд) на том основании, что споры о правах на недвижимое имущество рассматриваются судом по месту нахождения недвижимости.

31 совет, начинающему предпринимателю, как арендовать помещение в ТЦ — Офтоп на vc.ru

Как избежать потери обеспечительного платежа и обезопасить свои инвестиции, при аренде помещения в торговом центре, на какие пункты договора стоит обращать особое внимание и как избежать штрафных санкций, со стороны арендодателя. Обо всем этом и многих других нюансов, Вы сможете узнать из нашей статьи.

Не надо боятся договор, его надо согласовывать.

Если ваш бизнес связан с торговлей, и вы планируете арендовать помещение в Торговом Центре, то эта статья, поможет вам, не только сохранить ваши инвестиции, но и избежать различные, не совсем приятные, ситуации.

Существует два вида, договоров аренды коммерческой недвижимости — краткосрочный (сроком не более 11 мес.) и долгосрочный (сроком от 1 года и более). Мы дадим практические советы, по каждому из таких договоров.

Совет 1. Чтобы определиться, какой вид договора вам подходит, первое что надо сделать, это определиться с размером инвестиций и сроком окупаемости проекта. Если ваш проект, может окупиться от 3 до 6 мес.

, то в этом случае, можно заключать краткосрочный договор. Если же, ваши инвестиции окупаются от 6 месяцев и более, то лучше заключить долгосрочные арендные отношения.

Иначе получится так, что вы окупите инвестиции за 6-8 месяцев, а на заработок чистой прибыли, у вас останется всего лишь 5-3 месяца.

Совет 2.

Для защиты своих инвестиций, при заключении краткосрочного договора аренды, обязательно пропишите пункт, согласно которому, в случае досрочного расторжения договора аренды по вине арендодателя (в период окупаемости ваших инвестиций), он обязан будет возместить вам все понесенные убытки. Но здесь стоит учитывать такой момент, что все убытки должны быть обязательно подтверждены документально, поэтому сохраняйте все чеки и счета.

Совет 3. В долгосрочном договоре аренды, для защиты ваших инвестиций, можно прописать мораторий, на односторонний внесудебный выход арендодателя, на срок окупаемости ваших инвестиций, либо полный запрет на внесудебное расторжение, на весь срок договора. Но здесь надо учитывать несколько моментов: 1.

Арендодатель тоже не дурак, и может потребовать от вас зеркальных условий. 2. В случае, если удалось договориться о моратории, то постарайтесь чтобы этот срок, не был равен сроку окупаемости инвестиций, всегда берите запас на несколько месяцев. 3.

В случае нарушения вами, условий договора, арендодатель имеет право, расторгнуть с вами договор, согласно ГК РФ, в таком случае, вы потеряете не только свои инвестиции но и «попадете» на штрафные санкции.

Совет 4. У каждого ТЦ, свои требования к договорам, а так же у менеджеров по аренде, иногда бывают дополнительные бонусы, которые они получают за согласование некоторых условий. Поэтому, по каждому важному для Вас пункту, можно и нужно вести переговоры. В редких случаях, обычно это в топовых ТЦ, бывает так, что основные условия договора, окончательные и редакции не подлежат.

Совет 5. Краткосрочный договор, проще расторгнуть в одностороннем внесудебном порядке. Самое главное, прописать сроки уведомления о таком выходе из договора, обычно это не более 1-2 месяцев. Так же, его не надо регистрировать в Росреесторе.

Совет 6. Обязательным условием, при досрочном расторжении договора, согласуйте возврат депозита, либо его зачет в последний месяц аренды.

Практически все ТЦ, пытаются подписать договор так, чтобы при досрочном одностороннем выходе арендатора из договора, депозит оставался в виде штрафа у ТЦ.

Продавливайте администрацию ТЦ, всеми удобными способами, как вариант — можно увеличить срок уведомления о выходе до 3-х месяцев, это вполне адекватный срок, при котором арендодатель сможет найти, на ваше место, нового арендатора.

Но здесь есть один нюанс: Например, через три месяца торговли, Вы поняли, что ваш бизнес не будет приносить ожидаемого результата и работать на аренду и зарплату сотрудникам, а возможно и в минус, нет ни какого смысла. В этом случае, проще будет оставить депозит ТЦ, в виде штрафа, чем еще лишних три месяца нести расходы по ведению бизнеса.

Совет 7. После окончания краткосрочного договора, вы можете не иметь преимущественное право, перед другими арендаторами, на пролонгацию.

Это значит, что после окончания срока договора, арендодатель может предложить вам арендовать помещение, на совсем других условиях, либо может просто выселить вас, без объяснения причин.

Но такое преимущественное право, можно прописать в договоре, но опять же, оно не будет гарантировать вам, пролонгацию договора, на первоначальных условиях.

Совет 8. Бюджет на аренду, в инвестициях, закладывайте сразу на 2-3 месяца. Так вы сможете избежать штрафных санкций, в случае задержки оплаты по платежам, если ваш бизнес в первые месяцы не будет приносить прибыль.

Совет 9. Если вы решили, что ваш бизнес будет существовать долго и благополучно, и вам просто необходим долгосрочный договор, то стоит учесть несколько важных моментов: 1. Долгосрочный договор, подлежит обязательной регистрации в Росреесторе. 2.

Для того, чтобы зарегистрировать такой договор, на арендуемое Вами помещение, должен быть выделен отдельный кадастровый номер. У всех ТЦ, есть только один кадастровый номер, на все здание, в связи с чем, им не выгодно под каждого небольшого арендатора, оформлять отдельный кадастровый номер. 3.

Если все таки, вам удалось договориться с ТЦ, подписать долгосрочный договор, то будьте готовы нести все затраты по его регистрации.

Совет 10. В долгосрочном договоре, обязательно прописывается размер ежегодной индексации арендной ставки, но не более одного раза в год. У каждого ТЦ, свои аппетиты на этот пункт, обычно размер варьируется от 5 до 20% от месячной аренды. Этот пункт, так же можно согласовывать на выгодных для вас условиях.

Совет 11. Долгосрочный договор, может быть и краткосрочным.

Обычно, в долгосрочном договоре, прописывается срок, в который одна из сторон, обязана зарегистрировать настоящий договор, обычно этот срок составляет максимум до одного года.

В случае, если договор не будет зарегистрирован в указанный срок, то такой договор считается краткосрочным, с автоматической ежегодной пролонгацией, но не более 3-х или 5-ти раз, все зависит от срока договора.

Совет 12. В самом начале переговоров, обязательно уточните у менеджера, о дополнительных платежах и обязательствах.

Помимо ежемесячной арендной платы, дополнительные платежи могут включать в себя — эксплуатационные расходы; коммунальные платежи; маркетинговые сборы; страхование помещение на время проведения СМР или же на весь срок аренды; дополнительная реклама на фасаде ТЦ; платный туалет для ваших сотрудников (да-да и такое иногда бывает).

К обязательным дополнительным условиям, могут относится — установка счетчиков учета посетителей в Вашем помещении; участие вашего магазина в промо-акциях ТЦ; оформление рекламных конструкций, согласно общей концепции ТЦ и изготовление возможно только у их подрядчиков.

Читайте также:  Ипотека при разводе - как разделить квартиру - Совет Юриста

Совет 13. Обязательно ознакомьтесь, с внутренними правилами ТЦ. В случае их нарушения, вашими сотрудниками, вам могут грозить существенные штрафы, вплоть до расторжения договора, без возврата депозита.

Совет 14. Важным моментом, будет необходимость согласования ассортиментного перечня, вашего магазина. Его лучше сделать в виде приложения к договору. Перед началом ведения переговоров, первым делов вышлите этот перечень менеджеру ТЦ, для согласования.

Советуем внести в список не только тот товар, с реализацией которого вы уже точно определились, но также вносите товар который возможно появится в вашем ассортименте в будущем.

Очень часто бывает, что у крупных арендаторов ТЦ, есть эксклюзив на определенный товар (особенно это касается продуктовых супермаркетов), и может получится так, что когда вы приступите к торговле, выяснится, что товар на который вы возлагали самые прибыльные надежды, находится на эксклюзиве у другого арендатора и реализация его вами, не возможна. Это очень важный момент, к которому стоит отнестись со всей серьезностью и тщательно продумать.

Совет 15. Приготовьтесь к тому, что перед подписанием договора, у вас могут запросить, проект вашего магазина (визуализацию, планограмму).

Если у вас сложное и специфическое оборудование, то для решения этой проблемы, лучше обратиться к специалистам (хотим предупредить сразу, удовольствие не из дешевых).

Так же, необходимо замерить само помещения, для правильной расстановки оборудования, и здесь также, лучше обратиться к специалистам по замерам.

План помещения, вариант 1. План помещения, вариант 2.

Совет 16. Особое внимание, обращайте на штрафные санкции, при просрочки платежей. Вот пример, по более выгодным для вас условиям: Размер пени, по просроченным платежам, должен быть не более 0,1 — 0,5%, от общей суммы задолженности за каждый день просрочки, но общая сумма пени должна быть не более 5%, от общей суммы постоянной арендной части.

Совет 17. Помните, что систематическое нарушение сроков уплаты по платежам, может привести к досрочному расторжению договора, с потерей обеспечительного депозита. Пропишите в договоре, что к систематическим нарушениям, относятся нарушения допущенные более 2-3 раз, за один календарный год.

Совет 18. Заранее уточняйте время, когда разрешено проводить строительно-монтажные работы (СМР), внутри помещения, а также доставку строительного материала и оборудования. В большинстве случаев, такие работы, разрешается проводить только в нерабочее время ТЦ, т.е. ночью. Учтите, что за работу в ночное время, строители и рабочие могут потребовать с вас, дополнительную плату.

Совет 19.

Заранее уточняйте нюансы по доставке товара: время доставки товара и на каких машинах разрешено доставлять товар (иначе может возникнуть ситуация, когда вы привезете товар на фуре, а ей просто технически нельзя будет заехать на территорию ТЦ); есть ли в ТЦ тележки, для внутреннего перемещения товара по ТЦ, если есть, то платные или бесплатные (данное уточнение, поможет вам избежать, дополнительных расходов при доставке товара на точку).

Совет 20. Обращайте особое внимание, на такие пункты договора, как штраф за несвоевременный выход на СМР и штраф за несвоевременное открытие торговой точки для посетителей.

Если для СМР, вы нанимаете подрядчика, то обязательно в договоре с ним, пропишите ответственность и возмещение убытков, за несвоевременное выполнения им сроков работ. Помимо срока арендных каникул, на время которых дается проведение СМР, постарайтесь взять дополнительно 1-2 недели на подготовку к открытию магазина.

Это поможет избежать вам штрафы, за нарушения сроков открытия магазина для посетителей. Стоит учесть, что такие штрафы, иногда достигают несколько сотен тысяч рублей, за каждый день просрочки.

Совет 21. Заранее выясните, каким способом и за чей счет, будут закрываться витрины вашего помещения (в случае их наличия), на время проведения СМР. Иногда это бывают баннеры самого ТЦ, а иногда, администрация обязывает завешивать витрины, баннером арендатора.

Совет 22. В процессе переговоров, сразу же выясняйте о всех скрытых (и не только) коммуникациях, которые проходят в полу или стенах вашего помещения (эту информацию обязан точно знать инженер ТЦ).

Наличие данной информации, позволит вам избежать крупных неприятностей, при проведении СМР.

Например, ваши строители будут сверлить отверстие в стене и попадут в водопроводную трубу, не трудно себе представить, какие из этого «вытекут» последствия.

Совет 23. Это будет полезный совет, для тех, кто решил открыть торговую точку на особо контролируемых объектах, в частности в аэропорту.

Для допуска вашей строительной бригады к СМР, всем ее участником, прийдется пройти тщательную проверку ФСБ, и здесь могут возникнуть серьезные проблемы.

Например, если кто-то из рабочих имеет в прошлом судимость, то бдительные сотрудники ФСБ, не допустят такого рабочего на проведение СМР. Поэтому, стоит заранее уточнить, какие существуют ограничения для персонала (и не только в строительной бригаде), по допуску на объект.

Совет 24. В договоре обязательно пропишите, прямо конкретной цифрой, что арендодатель гарантирует выделить необходимое для вашего магазина, количество электроэнергии в кВт-ах.

Совет 25. Для того, чтобы обезопасить себя, от попадания под ротацию арендаторов, со стороны администрации ТЦ, обязательно пропишите в договоре, условия по которым данная ротация может проводиться только по обоюдному согласию сторон, либо исключена вообще.

Иначе, через пол года вашей работы на выгодной вам локации, вас могут «попросить» переехать в какую-нибудь глушь.

Если же ротация, будет проводиться в связи с реконцепцией или же реконструкцией самого ТЦ, то целесообразно будет прописать условия, по которым администрация обязана будет возместить вам, все понесенные убытки (не забываем, сохранять все чеки и счета, т.к. возмещение возможно только по документально подтвержденным убыткам).

Совет 26. Обязательно составляйте, следующие приложения к договору аренды: Приложение №1 Поэтажный план размещение помещения в ТЦ. На данной плане, обязательно выделите в рамку ваше помещение, и обозначьте ее как — границы арендуемого помещения; Приложение №2 Ассортиментный перечень (см. Совет 14.

); Приложение №3 Форма Акта приема-передачи помещения; Приложение №4 Форма Акта возврата помещения; Приложение №5 Акт разграничения эксплуатационной ответственности. В данном Акте, тщательно пропишите и обозначьте границы эксплуатационной ответственности, между арендодателем и арендатором, по инженерным сетям. (приложение не обязательное но очень полезное); Приложение №6 Разделительная ведомость.

Здесь тщательно пропишите, за какие работы отвечает арендодатель, а за какие арендатор, кто их выполняет и кто оплачивает; Приложение №7 Места размещения рекламно-информационных материалов арендатора на фасаде помещения. В данное приложение, вставьте фото фасада помещение и в рамку выделите, все согласованные с арендодателем рекламные места.

Так же стоит прописать, их технические характеристики (размеры, используемый материал и т.д.); Приложение №8 Внутренние правила пользования ТЦ.

Совет 27. В пункте, где указан размер постоянной арендной платы, указывайте так же, что входит в постоянную арендную плату (реклама на фасаде помещения, коммунальные платежи и т.д.).

Совет 28. Обязательно, прописывайте в характеристиках помещения, следующие данные: Точный адрес ТЦ; Этаж, на котором расположено помещение; Точную площадь, арендуемого помещения; Номер помещения, согласно кадастровой документации ТЦ (обратите внимание — не внутренняя нумерация, а именно по документации которую выдали гос органы, т.

к. внутренняя нумерация, может постоянно меняться администрацией ТЦ).

Но бывают случаи, когда ваше помещение, просто не существует на данной документации, в этой ситуации, советуем как можно детальней обозначить помещение, на плане в Приложении Поэтажного плана, для возможности его идентификации, в случае возникновения спорных вопросов;

Совет 29. Если ваш бизнес связан с общепитом, либо вам требуется водоснабжение и канализация, заранее уточняйте о их наличии, либо возможности проведения таких коммуникаций, во внутрь помещения.

Совет 30. По возможности, избегайте нарушения условий договора аренды, но если вдруг у вас возникают какие-либо проблемы, не избегайте общения с администрацией ТЦ, а всегда обращайтесь к ним заранее, не затягивайте ситуацию до критического момента, в большинстве случаев, они могут пойти вам на уступки. Но не стоит этим злоупотреблять.

Совет 31. Прежде чем приступать к согласованию и подписанию договора, выпишите для себя, все нюансы и варианты возникновения различных ситуаций, определите для себя, все возможные риски.

Всегда помните простое правило «договариваться обо всем, лучше на «берегу» и желательно закрепить все документально».

Так же, следует знать, что у каждого ТЦ, свои правила и требования, договор может быть и на 5-ти страницах, а может и на всех 50-ти. Желаем вам процветания и успехов.

Надеюсь, что данная статья, была Вам полезна.

Leave a Comment

Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *