Налогообложение продажи квартиры — совет юриста

Налогообложение продажи квартиры - Совет ЮристаНалог с продажи квартиры: просто о сложном

Продав недвижимость, вы обязаны о данном факте уведомить декларацией  ИФНС и заплатить, при наличии определённых обстоятельств, налоги в бюджет. Как их рассчитать, в каких ситуациях не придется платить? На эти вопросы отвечают эксперты портала Реестры России.

Определение налога

Налоговый кодекс РФ не содержит такого понятия как налог с продажи недвижимого имущества. Обязательный платеж с дохода, полученного гражданином в результате сделки с недвижимым имуществом, является налогом на доходы физических лиц, или НДФЛ, которым облагаются любые финансовые поступления у граждан, независимо от источника их происхождения.

Ставки и суммы

Продавец квартиры перечислит в бюджет 13% от своей прибыли. Закон о прогрессивном тарифе здесь не применяется.

Ставка 13% действует только для граждан РФ. Нерезиденты заплатят в бюджет 30%.  Гражданство продавца не имеет значения. Например, иностранец, получивший наследство в России или россиянин, постоянно живущий в другом государстве, не являются резидентами.

В каких ситуациях не нужно платить в бюджет

Закон освобождает от уплаты в следующих случаях:

  • объект приобретался до 2016 года, собственник владеет им более пяти лет;
  • объект продается ниже стоимости приобретения, но не менее 70% оценки по кадастру;
  • сделка совершается по цене покупки, и сумма не ниже 70% кадастровой цены.

Важно знать: сохранилось правило про трехлетний срок владения, отменяющий обязательство платить налог. Но действует оно в ограниченных случаях, для объектов, полученных:

  • по наследству или договорам дарения от близких родственников;
  • по договорам ренты;
  • в результате приватизации;
  • при продаже единственного жилья.

Во всех других ситуациях продавцы обязаны рассчитаться с бюджетом.  

Есть нюансы определения периода владения. Обычно дату устанавливают по выписке ЕГРН. Этот документ сегодня заменяет Свидетельство о праве собственности. Но в ряде случаев срок определяют правила:

  • дата получения собственности на наследуемое жилье определяется датой открытия дела о вступлении в права;
  • если имущество получено в результате раздела, датой получения прав считается дата вступления в силу судебного решения;
  • недвижимость, приобретенная через кооператив, считается собственностью после внесения первого взноса и подписания акта приема-передачи;
  • для приватизированного жилья отсчет срока владения идет от даты регистрации права.

Отметим, что отсчет идет не в календарных годах, а в месяцах. Например, пятилетний срок владения наступит по истечении 60 месяцев с момента регистрации права.

Налогообложение продажи квартиры - Совет Юриста

Что считать доходом

Самый важный вопрос касается определения налогооблагаемой базы. Что же считать доходом продавца? Ответ на этот вопрос зависит от даты регистрации прав собственности и срока владения жильем.

Новые правила налогообложения касаются граждан, купивших квадратные метры после 1 января 2016 года. Разберем на примерах, когда не нужно рассчитывать базу для уплаты НДФЛ:

  1. если вы владеете квартирой 36 месяцев, получив ее по договору ренты или дарения, по наследству или в результате приватизации. Освобождается и продажа единственного жилья, которым владеют им более 3 лет;
  2. если недвижимость, приобретенная после 1 января 2016 года, в собственности более 60 месяцев.

Во всех других ситуациях, реализация объектов с периодом владения до 5 лет подлежит налогообложению. По новым правилам, базой для расчета выступает кадастровая цена, сниженная на 70%.

  • Рассчитанные показатели НДФЛ можно уменьшить на стандартный вычет в 1 миллион рублей или на сумму расходов на приобретение объекта.
  • Формула простая: (Доход – Расход/или Вычет) х 13% = Сумма НДФЛ
  • Важно знать: налог будет исчисляться с той цены, которая больше, кадастровая она или договорная.
  • Рассмотрим на примерах:
  1. В 2021 году господин Иванов продает квартиру за 5 млн. рублей. Имущество он купил два года назад за 4 млн. руб.

Кадастровая оценка объекта на 01 января 2021 года  составила 7 млн. рублей.

Применяем коэффициент и рассчитываем сравнительную стоимость:

7,0 * 70% = 4,9

Для базы будет использована продажная стоимость, так как она выше скорректированной кадастровой. То есть, доходом продавца признают 5 млн. рублей.

  1. Г-н Иванов предъявляет к зачету документы, подтверждающие покупку жилья, и уменьшает налог:
  2.  (5,0 – 4,0)  х 13% = 130 000 рублей
  3. Если допустить, что у продавца нет подтверждения понесенных расходов, то он сможет воспользоваться стандартным вычетом. В этом случае  НДФЛ составит:
  4. (5,0 – 1,0) х13% = 520 000 рублей
  5. В первом примере договорная цена больше чем 70% кадастра, но бывают и другие ситуации:
  1. Господин Смирнов продает дом за 6 млн. руб. Кадастровая оценка 10 млн. руб.
  • Определяем сравнительную цену, снижая кадастровую на поправочный коэффициент:
  • 10,0 х 70% = 7,0
  • Как видим, сравнительная кадастровая оказалась выше, чем договорная цена.
  • Следовательно, она и будет основой для расчета.
  • Расходы на строительство дома продавец не может подтвердить документально, поэтому использует стандартный вычет.
  • НДФЛ: (7,0 – 1,0) х13% = 780 000
  • Рассмотрим следующий пример:
  1. Госпожа Синичкина продает таунхаус, полученный год назад при разделе имущества. Так как трехлетний срок владения не наступил, придется платить налоги. Таунхаус выставлен на продажу за 20 млн. рублей при кадастровой оценке в 12 млн. руб.

Документов, подтверждающих расходы, владелица жилья представить не может.

Считаем налог с применением вычета:

(20,0 – 1,0) х13% = 2,470 млн. руб.

Вычет или расходы: что выбрать?

Налоговый Кодекс установил предельный размер вычета – 1 млн. рублей.  

Этот вариант выгоден, если цена реализации слегка превышает вычет, в этом случае платеж будет минимальным. При сумме сделки менее миллиона, расчет покажет нулевые значения.

Вычет применяется и в случаях, когда продавец не может обосновать расходы.

Оплата расходов должна подтверждаться документально. Принимаются договоры купли-продажи, ипотеки, договоры на проведение ремонтных работ. В налоговую инспекцию нужно представить все чеки, платежные поручения, расписки, справки из банка об уплаченных процентах и т.п., на сумму задекларированных расходов.

Важно знать: в ИФНС представляется декларация при реализации объектов, которыми владели менее 36 или 60 месяцев. При этом не имеет значения размер исчисленного взноса. За нарушение срока сдачи (30 апреля следующего года) налогоплательщику грозит штраф.

Штраф и пени придется заплатить и за нарушение срока расчетов: перечислить деньги в налоговую нужно не позднее 15 июля.

Как платить налог на имущество при продаже недвижимости

Налог на имущество за год, в котором совершалась купля-продажа, будут платить продавец и покупатель. Первый заплатит за период, в котором он владел имуществом. Например, сделка состоялась 30 апреля, эта дата зафиксирована в выписке ЕГРН. Следовательно, бывший владелец заплатит налоги за 4 месяца, а новый собственник – за 8. 

Резюмируя всё вышесказанное:

  • продажа недвижимости, купленной или полученной до 2016 года, не потребует уплаты налога в бюджет. Здесь действует правило владения объектом свыше 5-ти лет;
  • освобождаются от платежа сделки с имуществом, которым владеют 3 года, если оно получено в дар, в наследство, по приватизации;
  • прочая продажа объектов находящихся в собственности менее 5-ти лет облагается по ставке 13% для граждан РФ и по ставке 30% для нерезидентов. Основой для расчета выступает оценка по кадастру. Налогоплательщик может уменьшить сумму, использовав фиксированный вычет в 1 млн. рублей или предъявив к зачету понесенные расходы на приобретение данного объекта.

Наши рекомендации: перед продажей квартиры ознакомьтесь с новыми правилами налогообложения. Если имущество приобреталось позднее 2016 года, уточните кадастровую стоимость у нас на сайте или сайте Росреестра и заранее рассчитайте налоги.

Налог с продажи квартиры в 2019 году — новый закон, как рассчитать и когда платится

Через сколько лет можно продать квартиру чтобы не платить налог?

Налог с продажи квартиры – обязательное отчисление денег в пользу государства, обусловленное получением финансовой прибыли продавцом.

Как и со всех официальных доходов, размер выплат в таком случае составит 13% от совокупной стоимости объекта — это подоходный налог.

Кроме того, законом предусмотрены основания освобождения от обложения налогом, а также зафиксированы требования к переводу денежных средств.

В 2018 году сумма НДФЛ зависела не от категории прибыли, а от физического лица, получающего официальный доход в России. Так, резидентам государства необходимо оплачивать 13% от суммы заработка. Резидентами признаются граждане РФ, а также иностранные подданные, которые постоянно проживают и работают в России. Для нерезидентов размер налога будет больше и равняется 30%. Нерезидентами могут признаваться иностранные граждане, а также граждане России, которые постоянно проживают за пределами РФ и работают за границей.

Налогообложение продажи квартиры - Совет Юриста

В 2019 году оплата будет осуществляться в таких же процентах, которые будут зависеть от окончательной стоимости проданной недвижимости.

Налог с продажи квартиры в 2018 году будет считаться в отношении всех объектов собственности, отчуждение которых оформлялось на территории России, но из этого правила есть исключения. Деньги за жилье не будут взиматься в следующих случаях:

  • текущий продавец приобрел имущество до начала 2016 года и минимальный срок владения ею составляет 3 года;
  • недвижимость покупалась после 01.01.2016, и термин беспрерывного владения квартирой/домом составил 5 лет;
  • жилье было передано покупателю по меньшей стоимости, нежели текущий продавец отдавал во время приобретения объекта (названная цена не может быть меньше 70% от кадастровой стоимости объекта).
Читайте также:  Налог ип на усн при продаже земельного участка - совет юриста

Снизить размер подоходного налога на собственность можно в следующих случаях:

  1. Уменьшение суммы прибыли на разницу средств, которая была потрачена во время приобретения недвижимости в предыдущий раз.
  2. Оформление налогового вычета на собственность. За покупку недвижимых объектов собственности граждане могут получать возврат денежных средств в сумме до 260 000рублей, при продаже недвижимости налоговый вычет может составить до 1 000 000 руб.

Например, гражданин К. приобрел квартиру за 2 000 000 рублей. После непродолжительного пользования недвижимостью владелец решил передать права собственности на объект третьему лицу. Перед продажей недвижимости хозяин запросил получение налогового вычета, сумма которого составила 260 000 рублей. Таким образом, продавая собственность за аналогичную сумму, гражданин К. должен будет оплатить подоходный налог в следующем размере: (2 000 000 – 260 000) * 13% = 226 200 рублей.

Определение срока владения недвижимостью

Налог с продажи квартиры в 2018 году по новому закону может не удерживаться. Это касается случаев, когда термин владения собственностью превышает установление ограничения в три и пять лет. Правильно установить срок, сколько гражданин владеет собственностью, позволит ознакомление с документами на имущество.

В свидетельстве (выписке из ЕГРН) значится дата получения имущественных прав на собственность. С этого дня и предстоит рассчитывать установленный период.

Исключения:

  • при оформлении наследства, получатель материальных благ становится обладателем имущества не с момента регистрации прав собственности на недвижимость в Росреестре, а со дня смерти наследодателя;
  • приватизация имущества, входящего в состав кооператива устанавливается днем, когда семья несла последний платеж за собственность;
  • приобретение доли другого собственника, если недвижимость находилась в долевом владении покупателя, не является основанием для перерасчета сроков владения (за основу будет приниматься дата, когда нынешний хозяин получил в собственность первую долю объекта);
  • смена проекта и конструкции частного дома может стать основанием для оплаты подоходного налога, но только в том случае, если были изменены границы дома, а также внесены правки в текущий кадастровый план.

Продажа квартиры, приобретенной до 2016 года

Налог с продажи квартиры в 2018 году в собственности менее трех лет – удерживается обязательно.

Это правило распространяется на объекты, которые были получены о владение нынешнего продавца до начала января 2016 года.

Способы сокращения отчислений были расписаны выше это:

  • налоговый вычет;
  • компенсации разницы между расходом на куплю собственности и доходом от нынешней продажи.

Продажа квартиры, зарегистрированной после 1 января 2016 года

Были внесены новые правки в законодательство касательно вопроса, нужно ли платить налог с продажи личной квартиры. Изменения относятся ко всем объектам, которые были получены текущим хозяином в собственность после начала 2016 года. Так.

Предстоит принимать во внимание следующие существенные правки:

  • минимальный срок владения собственность составил пять лет, то есть при попытках подать объект раньше придется оплатить НДФЛ;
  • подоходный налог будет считаться с большей суммы (в учет принимается стоимость жилья во время продажи, а также его кадастровая цена на объект).

Новые изменения в сфере налогообложения коснулись следующих категорий объектов:

  • имущество, которое находится в собственности только физических лиц;
  • в отношении недвижимости, которая не используется в коммерческих целях.

Срок владения в три года остается

Процентная ставка будет отменяться при следующих обстоятельствах:

  • хозяин приобрел объект до начала 2016 года и на момент продажи срок владения собственностью составил больше 3-х лет;
  • в отношении наследуемых объектов недвижимости;
  • объекты, которые новый владелец закончил приватизировать;
  • квартира/дом – дарение от близкого родственника (полный перечень граждан, которые могут считаться близкими родственниками, обозначен в статьях Семейного кодекса);
  • недвижимость, приобретенная на основании соглашения ренты.

Теперь при расчетах учитывается кадастровая стоимость недвижимости.Под кадастровой стоимостью принято понимать цену недвижимого объекта с учетом износа, затрат на приобретение строительных материалов, срока эксплуатации. Как показывает практика, кадастровая цена может намного превышать среднюю рыночную стоимость объекта. 2016 году, когда в действие вступили новые изменения законодательства, компетентные органы были обязаны провести кадастровую оценку каждого объекта недвижимости. На сегодняшний день еще не все имущество было оценено, поэтому у собственников не всегда есть возможность правильно оценить цену своих владений.

Так, вовремя расчета налога, в учет может приниматься кадастровая цена, а также стоимость объекта, по которой хозяин оформил его отчуждение. Налог будет считаться с большей суммы, что не всегда выгодно для пользователя.

Так, на практике используется следующая формула расчета:

  • кадастровая цена – рыночная стоимость * 0,7 (стандартный коэффициент) = окончательный размер отчислений в пользу государственного бюджета.

Если продаваемая квартира была подарена или досталась по наследству

Какой налог с продажи квартиры, пребывающей в собственности менее трех лет, будет в 2018 году, зависит от оснований приобретения имущественных прав на собственность, а также от использования дополнительных методов экономии на налогообложении.

Так, дарение и наследование – некоммерческие сделки, то есть при получении имущественных прав на объекты гражданину ничего оплачивать не пришлось. Так, если человек стал обладателем материальных ценностей менее трех лет назад, то избежать налога не получится. Правильный расчет срока отображается выше.

При наследовании – термин будет идти со дня смерти наследодателя, а при дарственной – с момента регистрации соглашения и передаче имущественных прав на объекты одаряемому.

Если же нужно продавать собственность раньше обозначенного термина, то такая сделка будет облагаться налогом. У лица на этой стадии есть возможность воспользоваться способами экономии на налогах. К ним относятся:

  • расчет разницы между вложением и прибылью (невыгодный способ, поскольку при получении материальных ценностей текущий продавец ничего не платил, а потому 13% будут рассчитываться с полной цены объекта);
  • налоговый вычет.

Пример, 16 мая 2014 года гражданка О. стала собственницей квартиры на основании записи из Росреестра. Причина получения имущественных прав – оформление наследства. Позже, а именно 11 февраля 2017 года гражданка О. решила продать объект. После завершения сделки женщина обратилась в ФНС, где ей сообщили о том, что оплачивать налог не нужно, поскольку термин владения недвижимостью составляет больше трех лет. При фактических расчетах получается, что три года должны были завершиться только 16 мая 2017 года, но в делах по наследству владелец считается хозяином со дня смерти наследодателя, то есть за полгода до даты регистрации прав собственности на объект. Таким образом, для гражданки О. трехлетний срок завершился 16 ноября 2016 года.

Продажа и покупка квартиры в одном и том же году

Случается, что на протяжении одного календарного года человек продает личную квартиру (термин владения которой превышает три года) и покупает для себя новую недвижимость.

Порядок налогообложения таких операций будет следующим:

  • если стоимость купленной недвижимости больше, нежели проданной, то НДФЛ оплачиваться не будет;
  • если прибыль больше, нежели затраты на новую собственность, то предстоит оплатить налог с разницы затрат.

В таком случае не обойдется без приятных сюрпризов. Так, положениями НК РФ предусмотрено, что гражданин может одновременно получить два налоговых вычета. Первый – за покупку имущества, который составляет максимум 260 000рублей (от суммы 2 миллиона рублей), а второй — за продажу недвижимости – не может превышать 1 миллиона рублей.

Когда подавать декларацию и платить налог

Независимо от стоимости объектов, а также от ожидаемой налоговой ставки, лицу придется заполнить налоговую декларацию. Оформить документ можно в электронном виде на сайте ФНС. Онлайн-заполнение позволяет сохранять черновик отчета, а затем вносить в него правки по мере заполнения.

Второй способ – оформление в бумажном виде. Если участник правоотношений самостоятельно не может справиться с этой задачей, то к процедуре можно привлечь юриста, который за дополнительную плату оформит все максимально правильно.

Крайний срок направления декларации – 30 апреля года, идущего после года оформления сделки.

Подавать документы следует в территориальное отделение Федеральной налоговой службы. Специалисты знакомятся с представленным отчетом, проверяют подлинность отображенных сведений, а затем готовят квитанцию на оплату налога. При отсутствии налогообложения декларация все равно заполняется и направляется на проверку. Затем в ФНС гражданин получает платежную квитанцию, по реквизитам которой предстоит перевести денежные средства. Максимальный срок внесения денежных средств – 15 июля текущего года.

Документы, прилагаемые к декларации

Есть несколько способов направления декларации, к ним относятся:

  • личное посещение территориального отделения налоговой службы;
  • отправка бумаг почтой;
  • привлечением к процедуре представителя, действующего в рамках нотариальной доверенности.

Независимо от выбранного варианта, вместе с декларацией гражданину предстоит подготовить следующие пакеты документов:

  • выписка из ЕГРН, в которой значится, что собственность находилась во владении продавца (выписка юридической силы уже не имеет, но является доказательством законного перехода имущественных прав на объект);
  • соглашение отчуждения недвижимости;
  • акт приема дома/квартиры (составляется не всегда, но его наличие позволит участникам сделки избежать споров в будущем);
  • выписки из банковского счета о переводе денежных средств;
  • кадастровый паспорт на объект собственности;
  • копия личного паспорта;
  • опись всех представленных бумаг.
Читайте также:  Кто имеет право досрочно выйти на страховую пенсию по старости - совет юриста

На этой стадии может дополнительно направляться заявление на получение имущественного вычета. При уклонении от налогообложения за получение прибыли от продажи собственности, гражданина ждут штрафные санкции. Размер штрафа будет зависеть от цены недвижимости и может достигать 30% стоимости. Поэтому лучше следовать законным требованиям и проводить процедуру верно.

Уплата налога с продажи квартиры

При продаже любого имущества человеку необходимо заплатить НДФЛ. Этому виду сборов посвящена глава 23 НК РФ. В ней обозначен круг налогоплательщиков, типы облагаемых доходов, особенности уплаты и т. д.

Кто и за что обязан платить

Плательщиками НДФЛ, в соответствии с пунктом 1 статьи 207 НК РФ, являются физические лица, являющиеся налоговыми резидентами РФ, физические лица, получающие доходы на территории РФ, но не являющиеся налоговыми российскими резидентами.

Налоговые резиденты — это лица, не покидающие территорию страны более чем на 183 дня в году и обязанные платить налог с продажи недвижимости. В качестве объекта налогообложения выступает любое имущество, в том числе и недвижимое. Например, это квартира или дом.

Иными словами, если у человека есть недвижимость и он решил ее продать, он получит доход. А по законодательству РФ, любой доход облагается налогом на доходы физических лиц.

При этом, в соответствии с пунктом 3 статьи 208 НК РФ, недвижимость, находящаяся в собственности у гражданина РФ за пределами страны, подлежит обложению НДФЛ.

Сколько платить

НДФЛ — это налог на доходы физических лиц, который оплачивается по ставке 13% от полученного дохода. Налоговым периодом является календарный год. Отчитаться по доходам необходимо один раз в год, в течение 4 месяцев после окончания налогового периода. Важно еще учитывать, с какой суммы платится налог с продажи недвижимости.

В этой ситуации это доход (налогооблагаемая база), который получает собственник от реализации своего недвижимого имущества. В его качестве выступает стоимость недвижимости, указанная в договоре купли-продажи. Если гражданин продает свою иностранную недвижимость, и ее стоимость указана в иностранной валюте, то эту сумму необходимо перевести в рубли по установленному курсу.

Это связано с тем, что в декларации указывается сумма в рублях.

Налогообложение продажи квартиры - Совет Юриста

В общем случае лицо, продающее недвижимость, должно заплатить в казну страны 13% от ее стоимости. Но существует несколько способов уменьшить налог на продажу квартиры:

  • продать ее спустя 3 года владения;
  • использовать вычет;
  • использовать при расчете формулу «доходы – расходы».

В соответствии с пунктом 17.1 статьи 217 НК РФ, налогоплательщики, продавшие недвижимое имущество, которое было у них в собственности как минимум три года, освобождаются от необходимости платить НДФЛ.

В этом случае главным документом, дающим возможность воспользоваться этой льготой, является свидетельство о праве собственности. Точкой отсчета трехлетнего срока является дата выдачи этого документа.

Если квартира находится в собственности менее чем три года, то налог при продаже квартиры все же придется заплатить. Но гражданину разрешено воспользоваться налоговым вычетом. Его суть заключается в уменьшении базы для исчисления налога.

Максимальная сумма вычета, в соответствии с пунктом 2 статьи 220 НК РФ (эта же статья предусматривает налоговые льготы при покупке квартиры по ипотеке), составляет 1 000 000 рублей.

То есть если квартира была продана за 2 100 000 рублей, расчет производится по следующей формуле:

(2 100 000 – 1 000 000) × 13% = 143 000 руб.

Если недвижимость была продана меньше чем за 1 000 000 рублей, то налог с продажи квартиры не рассчитывается.

В соответствии с пунктом 2 статьи 220 НК РФ, гражданину разрешается использовать при расчете НДФЛ формулу «доходы – расходы». То есть продавцу квартиры необходимо учесть все расходы, которые он понес в связи с ее приобретением. Но все эти расходы должны документально подтверждаться. К ним относятся:

  • затраты на покупку квартиры;
  • оплата проектно-сметной документации;
  • покупка строительных материалов;
  • затраты на подключение коммуникационных сетей;
  • оплата ремонтных работ и т. д.

Стоит понимать, что рациональнее всего прибегать к этому методу снижения налоговой базы, если сумма расходов больше 1 000 000 рублей. Например, недвижимость приобретена за 1 500 000 руб., а продается за 2 000 000 руб. Если произвести расчет налога с продажи квартиры в этом случае, налог составит:

(2 000 000 – 1 500 000) × 13% = 65 000 руб.

Что касается квартир, полученных по наследству или в порядке дарения, то к ним нельзя применять подобную методику расчета. Владельцам такой недвижимости надо воспользоваться вычетом.

Порядок уплаты НДФЛ

Чтобы заплатить НДФЛ, необходимо обратиться в территориальный орган ФНС со следующим пакетом документов:

  • декларация по форме 3-НДФЛ;
  • паспорт + его копия;
  • свидетельство о праве собственности;
  • договор купли-продажи;
  • документ, подтверждающий получение денежных средств (квитанция, расписка);
  • копии документов, подтверждающих расходы на квартиру, — при использовании формулы «доходы — расходы»;
  • заявление на получение вычета — при необходимости.

После проверки документов плательщику выдаются реквизиты, по которым необходимо перечислить налог и оплатить его в любом банке на территории РФ. Лицам, освобожденным от уплаты НДФЛ, нет надобности обращаться в ФНС (пункт 4 статьи 229 НК РФ).

Возможно ли получить налоговые льготы при покупке квартиры, дома или любой недвижимости? Основной тип льготы, оформляемой после приобретения жилой недвижимости, — налоговое удержание для лиц, получающих официальный заработок и уплачивающих взносы по подоходному налогу. Тип регламента получения этой льготы прописывается в содержании статьи 220 Налогового кодекса РФ.

Скачать бланк 3-НДФЛ

Скачать образец заполнения

Налоги с продажи квартиры c 2020 года — Вторичное жильё — Журнал Недвижимости

Все статьиАналитикаАрендаДизайнНовостройкиСпецпроектВторичное жильёГлавнаяЖурналВторичное жильё

3 года или 5 лет? Сколько теперь ждать, перед тем как можно будет продать квартиру и не платить налоги? С 1 января 2020 года вступили изменения в закон, и некоторые немного запутались. Сейчас разберёмся, как считались налоги в 2019 году и что изменилось в 2020 году.

11 июня 2020

Когда НЕ нужно платить налоги с продажи квартиры с 2020 года 

Коротко: если продаёте квартиру через 3 года после того, как стали её владельцем, и это ваше единственное жильё. Неважно, как вы получили квартиру: правило распространяется и на наследство, и на подарок, и на покупку. 

  • Когда НЕ нужно платить налоги с продажи квартиры, если она не единственная
  • Срок всё ещё зависит от того, когда именно вы получили это жилье: до 1 января 2016 года или позже.
  • Если продаваемая квартира была в собственности до 1 января 2016 года
  • Минимальный срок владения, после которого продавец освобождается от налога, — 3 года. 
  • Если продаваемая квартира перешла в собственность после 1 января 2016 года
  • Минимальный срок владения, после которого продавец освобождается от налога, — 5 лет
  • Но есть исключения, по которым срок владения такой квартирой снижается до 3 лет
  • квартира получена в наследство;
  • жильё куплено у члена семьи или близкого родственника (к ним относятся родители, дети, бабушки, дедушки, внуки, братья и сёстры);
  • квартира приватизирована после этой даты;
  • недвижимость получена по договору пожизненного содержания с иждивением (один из видов ренты).

Какое жильё считается единственным

Жильё считается единственным, если у продавца нет в собственности других жилых помещений.

При этом учитывается и совместная собственность, и доли в праве на другое жильё, а не только квартиры или комнаты целиком.

Если в вашей личной собственности есть одна квартира и дополнительно комната, купленная в браке и оформленная на супруга, то ни квартира, ни комната не будут считаться единственным жильём.

Это правило не распространяется на ситуацию, когда старое жильё продано в течение 90 дней после покупки нового. То есть 3 месяца, в течение которых вы владеете двумя квартирами (между покупкой новой и продажей старой), в этом случае не считаются, и на проданную квартиру действует правило 3 лет.

Пример 

Маша решила продать свою квартиру, но сначала купить другую. Новую квартиру Маша купила 15 января 2020 года, а «старую» продала через 2,5 месяца — 3 апреля 2020 года — именно в этот день зарегистрировали право собственности покупателя на проданную Машей квартиру. 

С 15 января по 3 апреля, включая дату продажи квартиры, у Маши формально было 2 жилья одновременно, но в такой ситуации — если она продолжается не больше 90 дней — считается, что Маша продала единственное жильё. А к подобной сделке применяется новое исключение — трёхлетний срок владения. 

Если квартира приобретена после 1 января 2016 года, не подпадает под исключения и не является единственным жильём, то продать её без уплаты налога можно только через 5 лет. 

Важно: Правило 3 лет для освобождения от налога при продаже единственного жилья работает только для сделок после 1 января 2020 года. Если вы купили такую квартиру в январе 2016 года, а продали в апреле 2019-го, к ней применяется пятилетний срок владения.

Как считать срок владения 

Срок считается со дня регистрации права собственности на квартиры. Эту дату можно посмотреть на сайте Росреестра или найти в документах на квартиру — она указана в свидетельстве о регистрации, если вы его получали, или в выписке из ЕГРН, которую можно оформить в центрах госуслуг или заказать онлайн — на сайте госуслуг или Росреестра. 

  1. По дате регистрации отсчитываете срок для жилья, которое вы построили сами, купили по ДДУ или получили в подарок.
  2. Для других квартир действуют отдельные правила:
  3. Приватизация

До 1998 года не было единой государственной регистрации прав собственности, поэтому если вы приватизировали жильё до этого времени и теперь хотите его продать, вам нужно зарегистрировать право собственности в единой системе (если не сделали этого раньше). Срок владения жильём будет отсчитываться не с даты такой регистрации, а с момента заключения договора о передаче жилья в собственность, то есть с 90-х. 

Читайте также:  Вправе ли судебные приставы изъять имущество? - совет юриста

Наследство

Для квартиры, полученной в наследство, срок владения начинается с даты открытия наследства. Этой датой считается день смерти наследодателя.

  • Жилищно-строительный кооператив
  • Для квартир в ЖСК срок владения начинается, когда выполнены два условия: оплачен паевой взнос и подписан акт приёма-передачи. 
  • Получение жилья по долям
  • Если право собственности на квартиру появлялось по долям, то при продаже квартиры срок владения будет считаться с даты, когда возникло право собственности на самую первую долю.
  • Получение жилья через суд
  • Если право собственности на недвижимость признавалось через суд, то для неё срок владения стартует с даты вступления в силу решения суда. 
  • Реновация в Москве
  • Для таких квартир есть особое правило: в срок владения новой квартирой засчитывают срок владения предыдущим жильём.
  • Пример

Семья Сидоровых купила в пятиэтажке двухкомнатную квартиру в апреле 2015 года, а в январе 2020 года получила реновационную квартиру, которую решила сразу же продать. Три года с покупки квартиры в пятиэтажке уже прошли, поэтому новую квартиру можно продавать и не платить налоги. 

Семья Платоновых купила такую же квартиру, как у Сидоровых, но чуть позже — в июле 2016 года, и во время реновации получила взамен неё другую — тоже в январе 2020 года. И тоже подумывают её продать.

Только у Платоновых это не единственное жильё, поэтому новую квартиру можно будет продать без налогов не раньше июля 2021 года — через 5 лет, прошедших с июля 2016-го, когда была куплена квартира в хрущёвке.

  

Налог на продажу недвижимости 13%

Ставка налога осталась прежней — 13%. 

Но это ставка только для тех, кто живёт в России не меньше 183 дней в году, то есть налоговых резидентов (тех, кто платит налоги в России). Для нерезидентов (тех, кто платит налоги в других странах) ставка налога гораздо выше — 30%. Кроме того, для нерезидентов не работают правила об имущественном вычете и расходах на квартиру: база для расчёта налога не уменьшается на эти суммы. 

Как определяется налоговое резидентство (не путать с гражданством!)

Гражданство напрямую не связано с резидентством. Налоговым резидентом России может быть не только гражданин РФ, но и иностранец, и лицо без гражданства. 

Пример

Иностранец купил квартиру в Петербурге пять лет назад, а через год решил переехать в Россию навсегда, не меняя гражданство. В этом случае он остаётся гражданином своего государства, но становится налоговым резидентом России. Если он решит продать купленную квартиру, то заплатит 13% с дохода.

Обратная ситуация: гражданин России год назад купил квартиру и почти сразу же уехал жить за границу. Если он решит продать жильё сейчас, ему придётся отдать 30% от полученных денег. Без уплаты налогов он сможет это сделать через 3 или 5 лет владения, в зависимости от того, является ли это жильё для него единственным.

  1. Если вам требуется подтвердить статус налогового резидента РФ, это можно сделать через интернет, по почте или лично в налоговой службе.  
  2. Как считается налог на продажу квартиры 
  3. Налог считается перемножением налоговой базы (суммы, облагаемой налогом) и налоговой ставки — 13% или 30%.
  4. При расчёте налога учитываются четыре основных фактора:
  • дата приобретения квартиры: до 1 января 2016 года или после;
  • цена квартиры в договоре купли-продажи;
  • имущественный вычет;
  •  расходы на приобретение продаваемой квартиры.
  • Как считается цена квартиры (до применения имущественного вычета)
  • Если квартира оказалась в собственности до 1 января 2016 года, закон не предусматривает никаких особых правил: налог считается от цены квартиры, которая написана в договоре (после применения вычета).
  • Если квартира появилась позднее, то при её продаже налоговая база считается по-другому: сумма, которая облагается налогом, привязана к кадастровой стоимости недвижимости.  

Кадастровая стоимость — это цена недвижимости, которую устанавливает государство. Она не связана с рыночной стоимостью и может быть и больше, и меньше. 

Кадастровая стоимость будет указана в выписке из ЕГРН или в справке о кадастровой стоимости, которую можно заказать на сайте Росреестра или в центре госуслуг.

Если у объявления на Яндекс.Недвижимости есть отметка «Проверено в ЕГРН», то кадастровая стоимость будет указана в объявлении.

Ещё эту стоимость можно узнать в онлайн-сервисе. Кадастровая стоимость квартиры способна меняться со временем, поэтому будьте внимательны и делайте запрос на конкретную дату.  

Чтобы посчитать базу для налога, нужно узнать кадастровую стоимость жилья на 1 января того года, в котором вы продали квартиру. Если цена квартиры больше 70% от этой кадастровой стоимости, то за основу для расчётов берётся сумма из договора. Если же она меньше 70% кадастровой стоимости, налог рассчитывают исходя из этих 70%.

  1. Если в ЕГРН на 1 января года продажи у квартиры ещё не было кадастровой стоимости, то для расчёта налога берётся цена квартиры в договоре.
  2. Пример
  3. Антон купил в Москве однушку в январе 2018 года и решил продать её в феврале 2020 года, когда минимальный срок владения ещё не прошёл.
  4. Кадастровая цена квартиры — 10 млн рублей 
  5. Цена в договоре купли-продажи — 6 млн

В этом случае Антон заплатит налог с 70% от кадастровой стоимости — с 7 млн рублей, так как продаёт свою квартиру дешевле этой суммы. А если бы Антон получил за квартиру свыше 8 млн, то платил бы налог уже с этой суммы. 

Как можно уменьшить налог на продажу квартиры 

«Цену» квартиры, которую мы посчитали выше, можно уменьшить. У продавца есть два варианта на выбор:

  • использовать вычет 1 млн рублей;
  •  уменьшить цену на размер расходов на квартиру.

Имущественный вычет

Размер вычета — 1 млн рублей, и его может применить любой продавец жилья. Право на вычет не зависит от того, когда и как получена квартира. Вычет можно использовать несколько раз в жизни, но не чаще одного раза в год. 

Всё просто: от суммы, облагаемой налогом (которую мы рассчитывали ранее), отнимается 1 млн рублей. 

Расходы на квартиру

Вместо вычета можно уменьшить цену квартиры на сумму, потраченную на её приобретение. Выгодно, если на это ушло больше 1 млн рублей. 

Под расходами на квартиру понимают не только цену её покупки, но и другие затраты, в том числе проценты по ипотеке или расходы на строительство жилья, если вы занимались стройкой сами.

Если вы купили квартиру за 6 млн рублей, а продаёте за 7 млн, ваш «доход» (разница между ценой покупки и ценой продажи) 1 млн. Именно эта сумма будет облагаться налогом. Если вы брали ипотеку и выплатили по ней в качестве процентов более 1 млн рублей, то налогом квартира при продаже облагаться не будет.  

Важно: если после применения вычета или расходов на квартиру получился нуль или отрицательное значение, то налог платить не нужно.

Особые случаи для применения имущественного вычета

Продажа долей

Если продаваемая квартира — долевая собственность, то вычет делится на всех сособственников пропорционально долям. Но когда каждый из них продаёт свою долю по отдельному договору, то каждый может применить полный вычет в 1 млн рублей.

Налоги при «продаже» по ДДУ

Такая сделка не считается продажей, потому что нельзя продать квартиру до того, как она будет достроена, а право на неё — зарегистрировано в Росреестре.

Такая «как бы продажа» — это уступка прав по договору долевого участия, поэтому к ней не применяются правила о сроке владения и заплатить 13% налога придётся в любом случае. Но из облагаемой суммы можно вычесть те расходы, которые были понесены на момент такой «продажи».

В эти расходы входят не только собственные деньги, но и сумма погашенного кредита и процентов, если на оплату ДДУ дольщик брал кредит.

Почему не стоит занижать цену в договоре

Обычно продавец квартиры делает это, чтобы уменьшить налог или вовсе не платить его. Но это не всегда оправданное решение. 

1.     Риск может быть больше экономии на налоге.

Помните о том, что для расчёта налога при заниженной цене квартиры всё равно применяется 70% кадастровой стоимости. Поэтому уменьшать цену ниже этой отметки вовсе не имеет смысла — налог посчитают от неё. 

2.             Покупателю-ипотечнику могут отказать в кредите.

Банк всегда оценивает и саму квартиру, и адекватность цены на неё. Покупатель должен пригласить оценщика, который укажет реальную рыночную стоимость недвижимости. Если цены в договоре и в отчёте оценщика будут сильно отличаться, это может насторожить банк и он откажет покупателю в кредите. 

3.             Заниженная цена напугает покупателя.

Цена в договоре — это то, что покупатель получит, если со сделкой что-то пойдёт не по плану. Он может рассчитывать только на официальную стоимость квартиры, а, значит, сильно рискует. Некоторые покупатели используют ситуацию и просят о дополнительной скидке. В таких случаях стоит оценить, сколько вы сэкономите на занижении цены, посчитав реальное и виртуальное уменьшение стоимости. 

Занижение цены квартиры с продажей неотделимых или отделимых улучшений

Часто продавцы искусственно занижают цену квартиры и предлагают купить «неотделимые улучшения» по отдельному договору или дополнительному соглашению. Такая схема нередко встречается даже в сделках с участием банков и агентств недвижимости.

Так продавец как бы уменьшает цену квартиры (и сумму налога). Только государство считает иначе: неотделимые улучшения — часть квартиры и не могут продаваться отдельно, поэтому их стоимость входит в её цену. 

Избежать НДФЛ в этой ситуации можно, но есть риск, что покупатель «откроет», что отдал часть денег за квартиру по другим документам. Например, если сам решит продать квартиру и учесть эти расходы для уменьшения налоговой базы. 

Такие дела попадают в суд, продавца квартиры признают виновным в налоговом правонарушении, а налог на доходы доначислят. Бывают ситуации, когда договор купли-продажи квартиры признают недействительным и покупателю приходится доказывать, что деньги, переданные им за неотделимые улучшения, тоже должны ему вернуться.

Кроме того, доходы от продажи любого имущества облагаются налогом по правилам, описанным в законе.

Даже если часть цены квартиры прикрывают продажей другого имущества, названного «отделимыми улучшениями», с денег, полученных за такие улучшения, тоже нужно заплатить налоги.

А когда это продажа придуманных отделимых улучшений, камуфлирующих цену квартиры, то рискуют обе стороны сделки. У покупателя не выйдет учесть эти деньги для уменьшения налога при продаже квартиры, а продавец может потерять их, если со сделкой что-то пойдёт не так.

Если договор продажи квартиры признают недействительным, то покупатель сможет вернуть только деньги, прописанные в нём, а за мифические отделимые улучшения — нет. Ведь признание недействительным одного договора не означает, что другой договор не останется в силе.

Авторы: команда Яндекс.Недвижимости. Иллюстратор: Алина Кугуш

Leave a Comment

Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *