Оплата аренды помещения во время карантина — совет юриста

Фото Алексея Чистякова

Режим самоизоляции и объявленные в России нерабочие дни из-за коронавируса оказались настоящим испытанием на прочность для представителей малого и среднего бизнеса; юрист прокомментировал эффективность новых мер поддержки предпринимателей.

Десятки закрытых на карантин кофеен, спортзалов, салонов красоты и магазинов одежды – для предпринимателей это не только отсутствие прибыли, но и потери, связанные с необходимостью оплачивать аренду и коммунальные услуги простаивающих без дела помещений. Не случайно одна из первых мер поддержки, о которой объявили власти страны в рамках оказания поддержки ушедшему на карантин бизнесу, как раз направлена на облегчение арендного бремени.

В то же время новосибирский юрист Артём Помельцев призывает не смотреть на ситуацию сквозь розовые очки – отсрочка по платежам не равносильна их отмене.

Оплата аренды помещения во время карантина - Совет Юриста

Как ранее сообщал Сиб.фм, 1 апреля в России был принят и подписан президентом Федеральный закон № 98-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации по вопросам предупреждения и ликвидации чрезвычайных ситуаций», 19-я статья которого посвящена дополнительному регулированию отношений между арендатором и арендодателем.

Там, в частности, указано, что арендатор имеет право попросить у собственника помещения отсрочку платежа или сокращение его размера.

«Но тут два важных нюанса: отсрочка не означает освобождение – лишь перенос выплаты арендной платы на более поздний срок. Кроме того, конкретные условия, при которых это возможно, а также порядок предоставления такой отсрочки отдельно определит правительство своим постановлением», – объяснил Помельцев.

Юрист уточнил, что назвать это мерами государственной поддержки в чистом виде крайне сложно.

«Фактически все расходы, связанные с поддержкой арендаторов, понесут на себе арендодатели, их никто не освобождает от расходов, связанных с содержанием имущества и, например, обеспечением его круглосуточной охраны, если она необходима», – добавил он.

Оплата аренды помещения во время карантина - Совет Юриста

Артём Помельцев добавил, что пока принудить арендодателя предоставить отсрочку оплаты выглядит труднореализуемым занятием, поскольку механизм ещё чётко не прописан в нормативных документах.

В то же время юрист не исключил, что после окончания карантины рынок будет диктовать новые условия.

«Некоторые арендодатели уже сейчас сами охотно соглашаются и на отсрочку и на уменьшение цены. А уже после того, как режим самоизоляции закончится – тем более. Потому что дорог будет каждый арендатор, которому удастся удержаться на плаву», – добавил он.

Напомним, ранее юрист прокомментировал законность введения режима самоизоляции в Новосибирской области.

Советы арендаторам в связи с коронавирусом

Сейчас наиболее актуальными вопросами для арендаторов являются: невозможность платить аренду помещения из-за падения спроса на определенные услуги, запрет ведения торговой деятельности законами Российской Федерации, ненадобность эксплуатации помещения во время карантина по причине перевода сотрудников на удаленную работу. Для решения данных вопросов есть несколько советов и предложений.

Обратится к арендодателю с заявлением об отмене или снижении платежей

Эпидемия коронавируса по общим правилам не является форс-мажорным обстоятельством для тех, кто имеет задолженности. Особые условия могут быть предложены в договоре.

В соответствии с этим неуплата аренды может повлечь за собой штрафы или другого вида наказания.

Чтобы избежать подобный ситуации, следует лично связаться с арендодателем и обсудить с ним отсрочку и возможность не начисления неустойки.

В связи с нестандартной ситуацией суды будут на стороне арендаторов и будут максимально пытаться помочь в связи со случившимся кризисом, например, минимизация неустойки. Так как арендодатели не имеют права наживаться за счет арендаторов в сложный период эпидемии. Стоит понимать, что суд будет всегда на вашей стороне, если вы будете действовать согласно законодательству:

Если штрафные санкции несоизмеримы с последствиями нарушения пунктов контракта, то суд вправе снизить размер выплаты неустойки.

Если предприниматель нарушил обязательства, прописанные в договоре, суд может уменьшить размер штрафных санкций, но владелец бизнеса должен при этом подать заявление в соответствии с законами РФ.

Для предпринимателей снижение штрафных санкций, закрепленных за пунктами договора, может быть допущено в тех случаях, если судом будет доказано получение неоправданной выгоды со стороны арендодателем.

Главным доказательством здесь будет ссылка правила добросовестности из с. 1 ГК РФ:

  1. Жители несут гражданскую ответственность, все члены правовых отношений должны вести себя добросовестно.
    Никто не имеет право получать материальное состояние из-за недобросовестного поведения или нарушения законов Российской Федерации.
  2. Ведите все к тому, что на сегодняшний день, в сложившейся ситуации, когда проиграли в принципе все, арендодатель не может “ездить” на арендаторе и улучшать свое материальное состояние за счет накопленных предпринимателем его же сбережений. Соответственно, если бы не эпидемия коронавируса, то риск просрочек оплаты арендных платежей был бы значительно ниже.

В российского права есть три юридические концепции, которые могут применяться к договорным отношениям в ситуации кризиса:

  • Непреодолимая сила, или «форс-мажор» (ч. 3 ст. 401 ГК РФ).
  • Невозможность исполнения обязательства (ст. 416 и 417 ГК РФ).
  • Существенное изменение обстоятельств (ст. 451 ГК РФ).

Подать заявку на минимизацию арендной платы по причине кардинальной смены обстоятельств.

Оплата аренды помещения во время карантина - Совет Юриста

Нельзя однозначно сказать, что кризисная ситуация в стране или перевод сотрудников на удаленную работу будет точно является серьезными обстоятельствами для данных мер, но суд может согласится в зависимости от ситуации и отнести их к таковым. Основные нарушения со стороны арендатора будут связаны с получением отсрочки. Механизм ее получения предусмотрен в п. 1 ст. 19 «коронавирусного» ФЗ-98.

Читайте также:  Дарение доли квартиры в другом городе - Совет Юриста

Двухсторонние переговоры с арендодателем

Запрос на снижение арендной платы можно оформить одним документом, и лично отправить на рассмотрение другой стороне.

Дабы избежать судебных разбирательств арендодатель, скорее всего, пойдет на уступки и снижение штрафных санкций.

В любом случае ни одна из сторон не хочет доводить дело до судебных разбирательств, и в конце концов, арендодатели несут операционные расходы за содержание своих помещений под аренду.

Есть несколько вариантов решения данного вопроса:

  • Отмена оплаты аренды на период карантина (1-2 месяца);
  • Снижение стоимости арендной платы на определенное время;
  • Возможность взять отсрочку для оплаты на некоторый период;

Переход на изменчивую стоимость оплаты аренды (определенная часть от того или иного размера выручки).

Последний вид оплаты часто используется сетевыми компаниями для оплаты на больших торговых площадках , но это меньшая часть в составе общих арендных сумм.

В случае форс мажорных обстоятельств уменьшенная арендная оплата может удовлетворить интересы обеих сторон.

 Естественно, что арендаторы не будут просто так отменять все задолженности и платежи, обе стороны можно понять и встать на их место, но нужно сделать хотя бы минимум — обсудить и прийти к общем знаменателю, варианту который будет всех устраивать.

Арендатор может потребовать полностью освободить его от оплаты аренды, если он не может использовать помещение, но такая позиция существенно нарушит баланс интересов сторон. В сложившейся ситуации речь идет скорее о переносе срока ответственности.

Если собственнику уже понятно, что ему не заплатят, то он имеет право досрочно отказаться от договора аренды в связи с утратой интереса, даже если его контрагент ссылается на форс-мажор.

Скооперируйтесь с другими предпринимателями

Один из самых простых и легких советов. В любом случае на текущий период вы не одни остались со своей проблемой.

Рядом с вами такие же предприниматели, которые столкнулись с проблемой уплаты арендных платежей. Один из эффективных решений является объединение. Очень сильно влияет на коммуникацию в процессе переговоров.

Для большего эффекта можно сформировать некое сообщество и определить лицо принимающее решения.

Если же у всех предпринимателей одновременно не будет возможности оплачивать аренду, то собственник вряд ли будет конфликтовать сразу со всеми, и доводить дела до судебных разбирательств с каждым из арендаторов.

В любом случае положение дел со временем изменится, карантин закончиться, и собственник будет заниматься поиском новых предпринимателей, а помещение будет простаивать, а он соответственно терять свои деньги, при этом неся операционные затраты, такие как расходы на водоснабжение, электроэнергию, эксплуатационные расходы, и прочие траты, которые в любом случае несет арендодатель в любое время и положения дел.

При наличии страхового полиса, проанализируйте и оцените ситуацию

Зачастую арендатор обязан иметь страховой полис по контракту аренды помещения в преимущество арендодателя.

Ответственность арендатора перед страховой компанией:

Арендатор обязан заранее предупредить страховую компанию об истечении срока контракта аренды. Если у вас нет возможности провести оплату за последующий месяц, то вы обязаны сразу же оповестить об этом страховую компанию.

Зачастую все эти пункты прописаны в договоре, но если вы не оповестите вовремя о своей ситуации, то страхования компания может отказать вам в выплате компенсации.
Скорректируйте обстоятельства таким образом, чтобы минимизировать размер ущерба страховой компании от появления страхового случая.

Вы должны провести грамотные переговоры с арендодателем, лучше всего встретиться и спокойно поговорить, обсудить текущую ситуацию, и договориться о снижении стоимости аренды, а также уменьшении штрафа.

У страховой компании есть полные права направлять арендатора в том или ином направлении, давать указания как правильно поступать, а он обязан этим указаниям следовать, и при необходимости их выполнять. Вы обязаны нести ответственность за этот пункт, иначе размер ущерба будет значительно уменьшен, если арендатор ничего не сделал для снижения расходов, то страховая компания может избавиться от выплаты компенсации.

Придерживайтесь порядка уведомлений

Всю коммуникацию и переговоры рекомендует прописывать и фиксировать в письменном варианте. Письменный формат переговоров может пригодиться в будущем при судебных разбирательствах, т.к. все устные формальности не являются материальными доказательствами. Любой контракт имеет определенные требования к подобной форме.  Как составить письмо арендодателю о снижении арендной платы.

Перечитайте контракт на наличие пункта об удержании

В некоторых случаях арендодатель может ограничить доступ к зданию, т.е.

предприниматель не сможет зайти в свое арендованное помещение на какое-то время, иногда арендодатели могут забрать все вещи арендатора, которые находились в помещении, если тот имеет задолженности по арендным платежам.

Сейчас это редко случается, потому что зачастую такие вопросы уже вышли на уровень решения в правовом поле, но 5 лет назад подобное можно было часто встретить на практике. Иногда не всегда ограничивалось вещами, но и доходило дело до угроз и физических расправ.

При наличии акта о запрете ведении предпринимательской деятельности, немедленно сообщите о форс-мажоре или отсутствии возможности выполнения своих обязательств

Оцените возможность уменьшения фонда заработной платы (ФЗП)

Стандартный процесс, который происходит первым делом после наступления кризисной ситуации. Зачастую все предприниматели сразу приходят к этой процедуре, с целью удержания процента маржинальности своего бизнеса.

В российском законодательстве есть несколько вариантов, которые можно применить на практике: по взаимному согласию сторон, или же принудительно.

Читайте также:  Переход наследства в случае смерти наследника - Совет Юриста

Речь может идти не только об увольнении сотрудников, но и снижении окладов, удержании премиальных и бонусных частей заработной платы.

Стоит отметить, что законы Российской Федерации в основном защищают сотрудников. Принудительные процессы (увольнение, понижение оклада) имеют место при очень сложных процессах.

В первую очередь, это положительно влияет на сотрудников, потому что они получают некоторые социальные пакеты, в другом случае, из-за подобных ситуаций у сотрудников мало желания официально трудоустраиваться на предприятиях.

Используйте антикризисные привилегии

Государство уже ввело антикризисные облегчения на уплату налогов, коммунальных платежей, финансирование предпринимателей малого и среднего сегмента бизнеса. Скорее всего на этом правительство не остановится, и льготы будут дальше вводиться и расширяться на все рынки РФ. Мы советуем регулярно анализировать данную ситуацию, следить за новостями, и пользоваться удачными моментами.

Проанализируйте вероятность банкротства

Если же вы почувствуете и поймете что ситуация развивается не по вашему сценарию, что дела становятся все хуже и хуже, и вот уже наступает крайняя точка, банкротство, то стоит подойти к этому с холодной головой.

Да, это болезненный процесс, который выбивает из колеи, но многим владельцам бизнеса это дает второй шанс, новые возможности проявить свои предпринимательские способности, используя тот опыт и багаж знаний, накопленных ранее.

Первым делом вы должны помнить, что директор обязан сообщить о банкротстве предприятия при появлении некоторых условий, используя правильную форму подачи заявления. В случае невыполнения этой процедуры директор может нести субсидиарную ответственность по задолженностям предприятия.

Коронавирус — форс-мажор не для всех. Нюансы отношений арендатора и арендодателя на период карантина

Оплата аренды помещения во время карантина - Совет Юриста

Коронавирус (COVID-19) сегодня, безусловно, главная тема всех разговоров в медийном пространстве. Объявленная Всемирной организацией здравоохранения (ВОЗ) пандемия коснулась уже всех стран. И жителей, и национальных экономик. Для кого пандемия станет форс-мажором, который «всё спишет», а кому всё же придётся выполнять обязательства?

Ещё в январе Правительство РФ включило коронавирусную инфекцию (2019-nCoV) в Перечень заболеваний, представляющих опасность для окружающих.

В соответствии с ещё рядом нормативно-правовых актов, в том числе Постановлений Главного государственного санитарного врача РФ, субъекты федерации начали принимать меры по борьбе с распространением вируса.

Больше всего ограничений принято в Москве.

Эти меры затронули не только повседневную жизнь горожан, но и договорные обязательства многих хозяйствующих субъектов. В частности, арендаторов и арендодателей.

Так, п. 16 Указа мэра Москвы от 05.03.

2020 № 12-УМ «О введении режима повышенной готовности» определяет распространение новой инфекции чрезвычайным и непредотвратимым обстоятельством, повлекшим введение режима повышенной готовности в соответствии с Федеральным законом от 21 декабря 1994 г. № 68-ФЗ «О защите населения и территорий от чрезвычайных ситуаций природного и техногенного характера».

По общему правилу (п. 3 ст.

401 Гражданского кодекса РФ) лицо, не исполнившее или ненадлежащим образом исполнившее обязательство при осуществлении предпринимательской деятельности, несёт ответственность, если не докажет, что надлежащее исполнение оказалось невозможным вследствие непреодолимой силы, то есть чрезвычайных и непредотвратимых при данных условиях обстоятельствах. При этом к таким обстоятельствам не относятся ни нарушения обязательств контрагентов должника, ни отсутствие нужных товаров на рынке, ни отсутствие у должника денежных средств.

Оплата аренды у ФЛП во время карантина

Верховная Рада приняла ЗУ № 540-IX, в котором указано, что за период с момента введения до завершения карантина из-за коронавируса арендатор может быть освобождён от платы за пользование имуществом в соответствии с ч. 6 ст. 762 ГКУ.

Карантин был введён с 12 марта, но ограничения и послабления касательно работы разных бизнесов вводятся до сих пор.

Речь не идёт об освобождении арендатора от уплаты за коммуналку, обслуживание коммуникационных систем, уборку помещений, лифтов и пр.

Что сказано в ст. 762 ГКУ: арендатор освобождается от платы за всё время, в течение которого имущество не могло быть использовано в силу обстоятельств, за которые СПД не отвечает, — это как раз введение карантина.

Другими словами, если ваш бизнес относится к одной из запрещённых на время карантина сфер и вы не используете арендованное помещение по назначению — не можете обслуживать посетителей, использовать для хранения товара, работы, — можете претендовать на освобождение от арендной платы.

В первую очередь в категорию таких арендаторов попадают СПД, бизнесы которых заблокированы из-за запрета приёма посетителей: кафе и кофейни, фитнес-классы и спортзалы, салоны красоты и парикмахерские, школы развития, спортивные секции для детей и пр. Правда, исчерпывающего перечня таких бизнесов нет. Не надо платить за аренду места на рынке, если рынок не работает и вы не торгуете.

Нельзя просто взять и не платить, ссылаясь на решение Верховной Рады. Нужно письменно сообщить арендодателю, что вы хотели бы воспользоваться возможностью не платить аренду за месяцы, когда не используете помещение, и предложить подписать дополнительное соглашение.

В Законе присутствует формулировка «может быть освобождён» от внесения арендной платы, но, если речь идёт о частной собственности, арендодатель может не согласиться на арендные каникулы.

Если продолжаете пользоваться помещением

Воспользоваться возможностью не платить за аренду в период карантина можно, если невозможно использовать имущество по назначению — это важное условие. Использовать помещение и совсем ничего не платить арендодателю не получится.

  • Так, если салон красоты посетителей в период карантина не обслуживает, но мастера время от времени находятся в салоне, к примеру готовят колор-боксы со средствами, чтобы ваши клиенты смогли самостоятельно окрасить волосы дома, — выходит, что помещение вы используете.
  • Или вы используете помещение своей школы развития для видеоуроков.
  • На кухне закрытого кафе готовите еду для доставки — да, посетителей вы не принимаете, но помещение используется.
  • Или ваш магазин не работает, но вы продаёте товары через Инстаграм или онлайн-площадки и часто приходите в магазин, чтобы собрать заказы, храните там товары, получаете новые поставки, которые приходят с опозданием.
Читайте также:  Ипотека с долей ребенка - Совет Юриста

Эпидемия и карантин автоматически не освобождают вас от обязательства перед арендодателем платить арендные платежи. Хотя Верховная Рада признала карантин форс-мажором (ЗУ № 530-IX).

В вашем случае нельзя сослаться на карантин и прекратить платить аренду, ведь фактически помещение вы используете.

Нельзя сослаться и на отсутствие денег — это не форс-мажор, так разъяснила ТПП Торгово-промышленная палата . Также форс-мажором не считается: отсутствие на рынке товаров, необходимых для выполнения обязательств; невыполнение своих обязанностей контрагентом-должником.

Договориться об отсрочке

  1. Если с деньгами проблема, попробуйте договориться о специальных условиях оплаты аренды в период карантина, когда ваш бизнес фактически не работает: отсрочке оплаты, уменьшении оплаты, реструктуризации долга или других вариантах.
  2. Арендодатели заинтересованы в том, чтобы не терять арендаторов, и почти со 100-процентной вероятностью пойдут вам навстречу.

  3. Обязательно закрепите договорённости в дополнительном соглашении к договору аренды.

Такой вариант, что вы позвонили арендодателю и он разрешил вам платить меньше или позже, — не пойдёт.

Такие вещи должны быть закреплены документально, чтобы позже не возникло конфликтных ситуаций, что вам ничего такого арендодатель не обещал, а платить с отсрочкой было вашим единоличным решением.

Арендодатель имеет право не пойти вам навстречу и расторгнуть договор из-за просрочки текущего платежа или неуплаты арендных платежей вообще, а также оставить себе залог за последний месяц.

Получить справку о форс-мажоре

Если карантинные ограничения, введённые для борьбы с эпидемией коронавируса, влияют на вашу деятельность и блокируют её, за аренду вы платить не собираетесь.

Подайте документы на получение сертификата о форс-мажоре от ТПП Торгово-промышленная палата .

В заявлении опишите ситуацию максимально подробно: что ведение деятельности заблокировано, посетителей нет, и опишите всю цепочку причинно-следственной связи, почему вы не можете выполнить обязательства по уплате аренды. Дайте ссылки на Закон и Постановление Кабмина.

Возможно, ТПП выдаст вам сертификат, но может и отказать. Для предпринимателей это бесплатно.

Сертификат от ТПП освобождает от юридической ответственности и штрафных санкций. К тому же может вам пригодиться, если арендодатель надумает судиться с вами.

Роспотребнадзор обновил рекомендации по выходу общепита из карантина

5 июня 2020

34075

Роспотребнадзор обновил выпущенные им ранее
рекомендации
по организации работы предприятий общественного питания в условиях смягчения ограничений, которые были введены из-за пандемии коронавируса.

Прежние рекомендации ведомства, выпущенные в мае, были разделены на четыре основных этапа. В новых рекомендациях указания на этапы нет. Изменились и сами рекомендации.

Если ранее на этапе выхода людей из режима самоизоляции разрешалось работать заведениям, площадь которых не более 50 квадратных метров, то теперь такого ограничения в документе нет. Смягчены требования по уборке помещений.

Ранее говорилось, что ресторан должен проводить уборку помещений каждые 2 часа на первом этапе, каждые 3-4 часа на втором этапе и каждые 5-6 часов на третьем этапе снятия ограничений. Теперь можно ограничиться уборкой один раз в день.

Но осталось требование о дезинфекции контактных поверхностей (дверные ручки, выключатели, поручни, перила, столы, стулья, оргтехника) каждые 2-4 часа.

Изменения коснулись также правил рассадки посетителей. Из рекомендаций убрали предложение об обязательном выставлении перегородок между столиками. При этом минимальное рекомендуемое расстояние между ними увеличилось с 1 м до 1,5 м.

Кроме того, Роспотребнадзор рекомендовал точкам общепита:

  • перед началом рабочего дня измерять температуру работников, контролировать их самочувствие, следить за их контактами с заболевшими;

  • соблюдать масочный режим сотрудниками. Для этого владельцу ресторана или кафе следует обеспечить необходимый запас масок и перчаток. Повторное использование одноразовых или использование влажных масок при этом не допускается;

  • при входе в ресторан или кафе необходимо установить дозаторы с антисептиками или выдавать при входе антисептические салфетки;

  • ограничить проход на территорию точки общепита лиц, не связанных с ее деятельностью;

  • места общественного пользования должны быть оборудованы умывальниками с мылом и дозаторами с кожными антисептиками;

  • в закрытых помещениях с постоянным присутствием работников следует применять устройства обеззараживания воздуха, проветривать помещения каждые 2 часа;

  • не использовать посуду со сколами, трещинами, отбитыми краями, деформированной или поврежденной эмалью;

  • посуда должна мыться в посудомоечной машине с дезинфицирующим эффектом на максимальном температурном режиме или вручную с обработкой дезинфицирующими средствами. Если посудомоечная машина сломалась, а мыть посуду вручную нет возможности, питание должно быть организовано из одноразовой посуды. Использованная одноразовая посуда собирается в одноразовые плотно закрываемые пакеты для последующей утилизации.

Источник:
Роспотребнадзор

Leave a Comment

Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *