Покупка комнаты в коммунальной квартире — Совет Юриста

Такой вариант приобретения собственного жилья, как комната в коммунальной квартире, интересует чаще всего студентов или же молодые семьи. Большой плюс в подобной покупке – низкая стоимость жилья.

Не все ведь готовы брать кредит для приобретения хорошей отдельной квартиры, поэтому совершают покупку, исходя из своих возможностей. Ну, а из минусов – длительность и сложность процедуры оформления.

Самостоятельный поиск или помощь профессионала?

Каждый, конечно, решает и определяется сам какой вариант для него удобнее, многое зависит от финансовых возможностей. Возможно, получится легко и быстро самостоятельно подобрать нужный вариант с помощью знакомых или по объявлению.

Но все-таки в процессе документального оформления сделки лучше обратиться за юридической помощью, хотя бы консультативного характера. Ведь подобная сделка непростая, очень много нюансов имеется.

Без профессиональной помощи трудно будет все учесть, чтобы в дальнейшем не возникло никаких проблем.

При осмотре выбранного помещения стоит обратить внимание на следующие важные моменты:

  1. Район, состояние дома, наличие ближайших остановок, насколько развита инфраструктура в этом районе.
  2. Познакомиться с соседями, которые живут в других комнатах, обсудить моменты, касаемые совместного проживания: о содержании домашних животных, курения в квартире и т.д.
  3. Убедиться, что не было незаконных перепланировок, проверить состояние отопительной системы.

В случае обращения за помощью в агентство недвижимости, естественно, нужная информация будет доступна быстрее, чем при самостоятельном поиске. Риэлтор будет сопровождать всю сделку, профессионально поможет в процессе сбора и оформления документов.

Как продать квартиру без риэлтора? Пошаговая инструкция

Покупка комнаты в коммунальной квартире - Совет ЮристаПочему я решил купить комнату в коммуналке, а не квартиру

Кто имеет преимущественное право на приобретение жилплощади в коммуналке?

Преимущественное право покупки (ст. 250 ГК РФ), установленное законодательством, имеют люди, которые проживают в данной коммунальной квартире, то есть, соседи. Для того чтобы совершить сделку купли-продажи необходимо будет получить письменный отказ всех соседей от покупки комнаты.

Как купить: пошаговая инструкция

Какие нужны документы?

  1. Документ, подтверждающий право собственности на данную жилплощадь.
  2. Нотариально заверенные отказы соседей от преимущественного права.
  3. Вся техническая и кадастровая документация на комнату в коммуналке.

  4. Справки об отсутствии задолженностей за свет, телефон, коммунальные услуги и т.д.
  5. Справка, в которой отражена информация обо всех прописанных жильцах.
  6. Согласие второго супруга (заверенное нотариусом) на совершение сделки.
  7. Паспорта.
  8. Согласие от органов опеки.

Всегда ли нужно согласие супруга на покупку недвижимости?

Очень важно не забыть про документ, без которого данная сделка будет просто недействительной – отказ соседей.

Отказ нужен для того чтобы в дальнейшем никто из соседей не смог опротестовать данную сделку в суде. Он должен быть оформлен в письменном виде и заверен у нотариуса.

Всегда ли нужно получать согласие на продажу квартиры от супруга? Цена оформления у нотариуса и образец разрешения

Составление договора купли-продажи

Договор купли-продажи комнаты в коммуналке оформляется в письменном виде (далее его необходимо будет зарегистрировать в Росреестре). В нем должны содержаться следующие разделы:

  1. Предмет договора, должна фигурировать конкретная комната с ее описанием, включая адрес и месторасположение в квартире.
  2. Стоимость данной жилплощади (указывать нужно реальную, а не заниженную).
  3. Подробные сведения о продавце и покупателе.
  4. Порядок проведения расчета (когда, после каких действий и каким образом будут передаваться деньги).
  5. Конкретный срок освобождения жилплощади продавцом и передачи ключей.
  6. Условия расторжения данного договора.
  7. Дата заключения договора, подписи обеих сторон.

Договор потребуется составить в трех экземплярах – каждой из сторон по одному и один экземпляр предоставляется в Росреестр. Помимо договора купли-продажи нужно также оформить акт приема-передачи комнаты.

Понятия инвентаризационной стоимости квартиры и кадастровой – в чем разница между ними?

Покупка комнаты в коммунальной квартире - Совет ЮристаКУПЛЯ ПРОДАЖА КОМНАТЫ

Порядок расчетов

Самая популярная форма передачи денег за жилье – через банковские ячейки. Это надежно и безопасно, у каждой из сторон определен свой порядок доступа к ним.

Например, пока в Росреестре не будет зарегистрировано право собственности на покупателя, продавец деньги получить из ячейки не сможет. Если сделка не состоялась, то покупатель просто забирает свои деньги обратно и все.

Особенности оформления в ипотеку

При покупке комнаты в коммуналке следует обязательно удостовериться в следующих вопросах:

  1. Вся документация на квартиру должна быть подлинной.
  2. Дееспособность владельца недвижимости должна быть подтверждена справкой.
  3. Все посторонние лица, в том числе и дети, из комнаты должны быть выписаны.
  4. Жилплощадь не находится под арестом, она должна быть юридически чистой.

Подводные камни

Купить комнату в коммунальной квартире в ипотеку возможно, закон это разрешает (п.1 ст. 5 федерального закона №102-ФЗ “Об ипотеке”). Но в реальности это осуществить не так-то просто, банки не очень охотно идут навстречу в таких ситуациях, потому что не хотят рисковать.

Можно обозначить некоторые специфические особенности при оформлении ипотечного кредита на комнату в коммуналке.

Позиция банка

Далеко не все банки готовы предоставлять заем для покупки комнату в коммуналке, так как ликвидная стоимость ее невысокая.

В случае возникновения финансовых трудностей у заемщика (если перестает выплачивать кредит) комната становится банковской собственностью.

Но вот продать ее, чтобы возместить ущерб, банк легко не сможет, поэтому условия кредитования ужесточаются, да и требования к заемщику тоже.

Отказы соседей от преимущественного права

Если соседи не изъявят желания купить данную комнату, то заемщику вместе с продавцом необходимо собрать письменные отказы от всех соседей и приложить их к пакету документов для оформления ипотеки.

Имущественный залог

Некоторые банки требуют предоставить в залог банку не покупаемую комнату (на которую, собственно, и выдается кредит), а другое жилье, имеющееся у заемщика.

Банки с удовольствием предоставляют ипотеку в том случае, если выкупается последняя комната в коммунальной квартире, где все остальные уже принадлежат этому покупателю. В залоге оказывается в этом случае полностью вся квартира.

Существует специально разработанный ряд требований, предъявляемых к комнатам (для разрешения оформления ипотеки):

  • минимальная площадь комнаты не может быть меньше 12 квадратных метров;
  • кредит можно оформить только в районе расположения объекта недвижимости;
  • жилье должно быть по статусу жилым, не может быть аварийным (не более 55% износа);
  • наличие кухни и санузла в коммуналке;
  • наличие отопления, водопровода, электричества;
  • деревянные перекрытия не допускаются;
  • жилье не может быть новым, только вторичным.

Заключение

Итог можно подвести такой: если бюджет семьи в данный момент времени не позволяет приобрести просторное жилье, а деньги нужно куда-то вложить, то покупка комнаты в коммуналке будет хорошим вложением в любом случае. Лучше вложить финансовые средства в недвижимость, чем растратить по пустякам, к тому же, ее можно в дальнейшем сдавать и получать прибыль.

Изучаем «подводные камни» при покупке комнаты в квартире

Покупка комнаты в коммунальной квартире - Совет Юриста

На сегодняшний день каждый человек хочет иметь свою собственную недвижимость. Это достаточно обосновано. Одной из форм приобретения выступает покупка комнаты в квартире. Но, что же нужно помнить, чтобы не столкнуться с проблемами?

Покупка комнаты в коммунальной квартире - Совет ЮристаДостоинства и недостатки проведения процедуры

При покупке собственной комнаты есть свои плюсы и минусы. Если говорить о положительных чертах, то вы приобретаете для себя помещение, и оно будет полностью в вашей собственности. Вы им сможете распоряжаться и при необходимости продать.

Если же говорить о недостатках, то они состоят из проживающих соседей. Вы никогда не сможете чувствовать себя полноценным хозяином. Помимо этого, если вам не повезет с соседями, то вы редко будете слышать тишину в своей комнате.

Что нужно помнить?

Если говорить о том, что нужно помнить при проведении процедуры, то следует выделить преимущественное право. В юридических законах страны прописано это понятие.

При этом, оно позволяет владельцам иных комнат первыми выкупать продаваемую площадь.

А если сказать просто, то, когда владелец решает продать ту или иную комнату, то в первую очередь он должен предложить провести сделку своим соседям.

Нужно учитывать некоторые советы:  

  1. Если какой-то из зарегистрированных жильцов отказывается от покупки, то все бумаги нужно заверить у нотариуса по действующему законодательству. Сделка проводится в письменной форме по установленному образцу.

    После этого экземпляры отправляются обеим сторонам для доказательства правоты при возникновении спорной ситуации.  

  1. Условия сделки обязаны быть абсолютно одинаковыми для всех покупателей.

    Если человек указывает стоимость для соседей в 50 тысяч рублей, то и для постороннего человека она должна быть такой же.Если же этим пренебречь, то можно получить дополнительные проблемы в последующем.

Что в законодательстве по вопросу?

Когда вы не знаете, где можно посмотреть правильную и юридически грамотную информацию, нужно обратиться к Жилищному Кодексу Российской Федерации. Он устанавливает все права и обязанности двух сторон, а также предлагает перечень некоторых оснований, чтобы признать сделку недействительной. Всю информацию можно посмотреть в статье 250 Гражданского Кодекса Российской Федерации.  

Если человек отказался от покупки, выкупа?

На сегодняшний день собственники комнат имеют право отказаться от покупки и от преимущественной возможности выкупа. Отказ обычно направляется в письменном виде. Составляется заявление, которое заверяется у нотариуса. Помимо этого, уведомление направляется всем участникам процесса, в котором прописываются данные.  

Ещё одним способом можно провести сделку при помощи обращения в Росреестр. Вы собираете всех собственников комнат и составляете заявление об отказе.

 Имеются готовые бланки, которые позволяют моментально улаживать все вопросы. Если владелец — это юридическое лицо, то он должен составить отказ в виде ответа на письмо.

Если речь идет о компаниях, то они могут оформлять ответ на фирменном листе любого формата и за подписью руководителя.  

Какие документы необходимы?

Для того, чтобы купить какую-либо недвижимость в квартире нужны некоторые документы:

  • Документ о собственности на недвижимость. 
  • Отказы всех остальных соседей. 
  • Техническая документация. 
  • Кредитный договор, когда покупка осуществляется в режиме рассрочки или ипотеки.
  • Разрешение дополнительных органов. Оно необходимо тогда, когда собственникпредставляет собой несовершеннолетнее лицо. 

Какие неприятности нужно учесть?

При приобретении части недвижимости в какой-либо квартире вы можете столкнуться с тем, что возникнут трудности.

Основная особенность заключается в том, что площадь приобретена всеми проживающими людьми вместе.

Чтобы не получить каких-либо серьезных последствий, нужно проверить всю документацию, а также получить отказы от соседей. Но, всё же, стоит детально рассмотреть все подводные камни.

К ним можно отнести следующие особенности:

  1. Коммунальная квартира. Перед оформлением сделки проверяйте все сопроводительные бумаги.Если сделка происходит с оформлением доверенности, то все операции должны быть подлинными.Помимо этого, нужно обращать детальное внимание, чтобы владелец комнаты был дееспособным. Для этого ему понадобится справка от невролога и психиатра. Помимо этого, не должны быть прописаны посторонние лица.

    Не нужно забывать и о долговых обязательствах. Здесь они должны отсутствовать.  

  1. Соседи. Это еще один подводный камень, который может встретиться абсолютно каждому человеку. Многие из проживающих возможно будут шантажировать некоторой суммой отступных, чтобы они оформили отказ.

    Такое делать нельзя, потому что это не оформляется юридически,и потом вы будете иметь ещё больше проблем,отдавая в последующем также крупные суммы денег.  

  1. Оформление бумажных дел. Нужно помнить, что вне зависимости от того,сколько комнат вы приобретаете, остаются общие места. На них имеются отдельные права. К таким комнатам следует относить ванную, туалет и кухню.

    Собственники на данное помещение не фиксируются в договоре,и права распространяются одинаково. 

  1. Кредит или рассрочка. Если недвижимость приобретается в ипотеку, то нужно позаботиться об оформлении соответствующих бумаг. Это можно сделать только тогда, когда сам продавец не будет против, и даст согласие на проведение процедуры.

    Также стоит обращать внимание на материнский капитал у родственников. При помощи него можно полностью приобрести для себя желаемое жилье.

  1. Дарение как способ отказа от имущества. Получить от соседей отказ от преимущественного права достаточно сложно. Это длительная процедура, которая может занять даже несколько лет.

    Чтобы этого избежать, на сегодняшний день многие нотариальной конторы прибегают к заключению договора дарения. Но, здесь существует нюанс. В бумагах не указывается денежная сторона. Вся недвижимость передается по факту безвозмездно.В последующем,если договор будет расторгнут, то финансовые средства не возвращаются. Помимо этого, если вдруг правда узнается, то сделка станет недействительной.

      

  1. Уведомление для всех соседей. Покупатель должен проверить то, чтобы продавец заранее уведомил всех своих соседей о проведении процедуры. Если письменное уведомление не будет отправлено, то тогда могут возникнуть вопросы и сделкаокажется недействительной впоследствии.Лучший вариант — это только тот, когда все соседи отказываются от приобретения в заверенном уведомлении.

      

  1. Уведомление местной власти. Когда в недвижимости задействована муниципальная власть, то ее владелец должен уведомить остальных участников о продаже. Но, в квартире могут быть и комнаты, которые были приватизированы. Покупательдолжен быть уведомлен о том, что нет никаких претензий с муниципальной собственностью, и что он может самостоятельно приобрести эту комнату.

    Помимо этого, покупатель не может приобрести комнату по меньшей цене, чем было указано в уведомлении, которое отправлялось соседям. Все движения в идеальной ситуации оформляются у нотариуса. 

  1. Общая площадь.

    Нужно помнить, что когда вы приобретаете комнатув общей квартире, то вы получаете несколько квадратных метров от кухни, туалета, ванной, коридора и других вспомогательных помещений. Точный размер можно узнать только, когда вы придёте к нотариусу. Помимо этого, бывают ситуации, когда доли в квартире не распределены.

     До продажи придётся провести эту процедуру и разделить между всеми собственниками общую площадь. Этот пункт прописывается в договоре и должен в обязательном порядке соблюдаться.  

  1. В любой момент договор может быть расторгнут. Это касается тех ситуаций, когда человек недееспособен или страдает заболеваниями, которые мешают другим вести нормальную жизнедеятельность.

    При этом, данная процедура производится через судебного приставаи только после заявления от соседей.  

  1. Законодательство по вопросу. Если продавец не получил отказов от соседей,и какой-либо из них хочет приобрести данную комнату, то постороннему человеку лучше отказаться. В том случае, когда вы пойдете против закона, то сможете потерять деньги, а также лишиться комнаты.

    Соседи могут в течении 90 дней после оформления сделки заявить о желании покупки через судебное разбирательство и оспорить заключенный договор.  

  1. Осмотр квартиры. Одним из важных компонентов, которые не нужно забывать, является осмотр квартиры. Специалисты рекомендуют проводить эту процедуру и обращать внимание на все имеющиеся дефекты и изменения под реновацию.

    Помимо этого, нужно посмотреть, чтобы в квартире не было незаконных перепланировок. Это позволит узнать реальный метраж всей комнаты, который установлен в документах. Также нужно поговорить и с людьми, которые проживают по соседству. Следует с ними обсудить все вопросы по ведению жизнедеятельности. Тогда вы не будете иметь никаких проблем.  

  1. Читайте договор.

    Очень часто в договоре прописаны те пункты,о которых вы даже и не могли подумать. Именно поэтому договор лучше изучить не у нотариуса, а в тишине дома. Помимо этого, можно дополнительно привлечь специалистов, которые перепроверят всю приведенную там информацию. 

ВАЖНО !!! Как видно, при проведении процедуры лучше всего изначально изучить юридические нюансы. Это позволит избежать проблем в дальнейшем при эксплуатации. Данные следует находить только в юридических документах. Помимо этого, можно воспользоваться помощью профессионального юриста.

Покупка комнаты в квартире: подводные камни

Время чтения 12 минут Спросить юриста быстрее. Это бесплатно! Размер шрифта: A+ | A−

Покупка комнаты в квартире становится выходом в том случае, если денег в обрез, а приобрести собственное жилье необходимо. Действующее законодательство позволяет купить не всю квартиру, а только ее часть — главное, правильно оформить документы. О том, как совершить такую покупку, и какие риски она может за собой повлечь, читайте в нашей статье.

Прежде чем решиться на приобретение комнаты в коммуналке, стоит изучить все плюсы и минусы такого объекта недвижимости, тем самым избавив себя от неприятных сюрпризов в будущем.

Преимуществами комнаты являются:

  1. Низкая стоимость по сравнению с отдельными квартирами (даже студийного типа).
  2. Возможность инвестирования небольших денежных сумм – комнату можно купить за небольшие деньги и сдавать посуточно или на длительный срок (в этом случае важно учесть уровень спроса на жилье – предпочтение стоит отдавать комнатам, рядом с которыми есть вокзал, учебное заведение, предприятие, на которое приезжают работники-вахтовики или командировочные и пр.);
  3. Возможность получения регистрации в определенном городе. Несмотря на то, что закон позволяет гражданам России беспрепятственно перемещаться по ее территории и получать любые услуги (например, медицинские или образовательные) в любом городе, на практике без регистрации попасть в поликлинику или устроить ребенка в детский сад не так-то просто. Купив комнату, вы можете зарегистрироваться в ней, а продолжить жить в более комфортных условиях (например, на съемной квартире).

Помимо преимуществ, комнаты имеют ряд очевидных (и весьма существенных) недостатков:

  1. Низкая ликвидность недвижимости. Продать комнату довольно непросто – в большинстве городов активно ведется строительство новых жилых домов; покупатели предпочитают приобретать квартиры именно в них – со скидками от застройщика купить небольшую студию можно за вполне доступную сумму.
  2. Общие ванная комната, туалет и кухня. Их придется делить с соседями, причем никого не будет волновать, что вы опаздываете на работу или учебу, и вам срочно нужно умыться и позавтракать.
  3. Соседи. Они бывают разные – возможно, вам повезет, и собственники соседних комнат будут тихими и вежливыми, однако практика показывает, что чаще всего в коммуналках селятся люди с не самым правильным образом жизни и отношением к окружающим.
  4. Сложность в получении ипотечного кредита. Предметом залога по ипотеке является приобретаемое жилье – комнаты не особо интересуют банки, поэтому и кредитуют они таких ипотечников неохотно. Можно оформить потребительский кредит, но для него предусмотрены более высокие процентные ставки, чем для ипотечного. Кроме того, в такой ситуации не получится воспользоваться льготными программами, действующими в отношении ипотечного жилья.

Особенности и подводные камни

Покупка комнаты в коммунальной квартире - Совет Юриста

Долевая собственность – это разделение имущества с определением долей, принадлежащих каждому из ее собственников (п. 2 ст. 244 ГК РФ). Доля не имеет четких границ – в документах не может быть указано, что одному из собственников принадлежит спальня, а второму – гостиная. Официально доли могут быть зафиксированы только в количественном выражении – например, 14,0 и 18,0 кв. метров соответственно. При этом такое разделение вовсе не будет означать, что сособственникам принадлежат именно спальня и гостиная – в этом и заключается сложность определения доли.

Чтобы продать именно часть квартиры (отдельную комнату), необходимо эту квартиру разделить и выделить из нее отдельную долю. Эта процедура проводится в соответствии с правилами ст. 252 ГК РФ, согласно п.

2 которой участник долевой собственности вправе потребовать выделения из нее своей доли. Для этого потребуется заключить соответствующее соглашение со всеми собственниками квартиры.

На основании этого соглашения Росреестр зарегистрирует право собственности на выделенную долю, т.е. на отдельную комнату (или несколько комнат). В случае, если остальные собственники квартиры не согласны на заключение такого соглашения, выделять долю придется через суд.

Основанием для регистрации права собственности на комнату в этом случае станет решение суда, принятое в пользу выделяющегося собственника.

Будьте внимательны при покупке – доли стоят дешевле, чем отдельные комнаты, на которые оформлено право собственности, но и проблем своему собственнику они принесут немало.

В частности, долю нельзя будет продать без согласия остальных собственников, которые обладают преимущественным правом на ее покупку (ст. 250 ГК РФ).

Кроме того, вам придется определить порядок пользования комнатами в квартире, ведь фактически по документам определенная комната за вами закреплена не будет.

Порядок действий

Чтобы купить отдельную комнату, необходимо:

  1. Выбрать подходящий объект недвижимости. Важно оценить состояние комнаты и квартиры в целом, убедиться, что в комнате не было проведено неузаконенных перепланировок, изучить район и имеющуюся инфраструктуру (магазины, детские сады, школы и пр.), познакомиться с будущими соседями.
  2. В том случае, если вы решили приобрести долю в квартире, убедитесь, что ее владелец предлагал остальным собственникам выкупить эту долю, и получил письменный отказ. Если вы покупаете отдельную комнату, этот шаг можно пропустить.
  3. Проверить документы на комнату (о перечне этих документов читайте ниже).
  4. Заключить договор купли-продажи.
  5. Зарегистрировать договор в Росреестре и получить право собственности на комнату (свидетельство о праве собственности больше не выдается – вместо него вы получите выписку из ЕГРН – Единого государственного реестра недвижимости).

Какие документы требуются

Прежде чем заключить договор купли-продажи комнаты, потребуйте у продавца следующие документы:

  • документ, подтверждающий наличие у продавца права собственности на долю в квартире или на отдельную комнату;
  • нотариально заверенные отказы других собственников недвижимости от приобретения доли;
  • техническая и кадастровая документация на жилье;
  • справки об отсутствии задолженности по коммунальным платежам;
  • справка о прописанных в квартире жильцах;
  • согласие органа опеки и попечительства на продажу комнаты (в том случае, если в составе собственников жилья есть несовершеннолетние дети).

Договор купли-продажи можно составить самостоятельно, а можно обратиться за помощью к квалифицированному юристу. Если решите составлять самостоятельно, можете скачать на нашем сайте шаблон готового документа. Помните, что в договоре обязательно должна быть указана следующая информация:

  • паспортные данные сторон договора – продавца и покупателя;
  • предмет договора (доля квартиры или отдельная комната, с полным ее описанием);
  • цена договора (стоимость комнаты, которую покупатель заплатит продавцу);
  • порядок проведения расчетов;
  • конкретный срок фактического перехода жилплощади от продавца к покупателю;
  • условия расторжения договора;
  • ответственность сторон за несоблюдение условий договора;
  • дата составления документа и подписи его сторон.

Договор купли-продажи недвижимости обязательно должен быть зарегистрирован в Росреестре.

Скачать договор купли-продажи комнаты в коммунальной квартире

Договор купли-продажи доли в квартире

Советы юриста

Если вы все же решились на приобретение комнаты, внимательно изучите наши советы – они вам пригодятся:

  1. Об этом мы уже говорили, и все же – имейте в виду, что покупка доли в квартире не значит, что вы приобретаете право собственности на определенную комнату, даже если площадь этой комнаты соответствует площади купленной вами доли. Захотите выделить такую долю в отдельную независимую комнату – придется получить согласие остальных собственников жилья или обратиться в суд.
  2. Не соглашайтесь, если риелтор предлагает вам обойти требование закона о преимущественном праве на выкуп доли, заключив договор дарения. Отдать деньги собственнику жилья вам все равно придется, и в том случае, если этот факт станет известен заинтересованным лицам (например, другим собственникам, согласия которых при продаже не получили), договор дарения может быть признан недействительным. Комнату придется вернуть, а вот гарантий того, что продавец вернет вам стоимость покупки, нет — есть риск остаться и без недвижимости, и без денег.
  3. Требуйте все возможные справки – в частности, документы о том, что среди собственников нет недееспособных и несовершеннолетних граждан, а если таковые есть – документы, подтверждающие согласие органов опеки и попечительства на продажу.

«Как выкупить последнюю комнату в коммунальной квартире»

Покупка комнаты в квартире на материнский капитал

Процедура покупки комнаты с использованием средств материнского капитала осуществляется в порядке, описанном выше, но, при этом, имеет и некоторые нюансы:

Многие думают, что купить жилье у близкого родственника с использованием государственных денег невозможно. На самом деле это не так – покупка комнаты в квартире у родственников допускается: законодательство не содержит запретов на совершение подобных сделок.

Этот факт подтверждается и Письмом Минэкономразвития РФ «По отдельным вопросам…» от 22.10.

2010 № д-23-3764, в котором Министерство указывает на невозможность отчуждения жилья, приобретенного с использованием средств материнского капитала, в пользу близких родственников несовершеннолетнего, допуская при этом возможность приобретения несовершеннолетним (а, точнее, его родителями от его имени и в его интересах) такого жилья.

Как узнать кадастровую стоимость комнаты в коммунальной квартире

Сведения о кадастровой стоимости комнаты можно получить, заказав выписку из ЕГРН. Это можно сделать на официальном сайте Росреестра, воспользовавшись сервисом «Справочная информация по объектам недвижимости в режиме online».

Обратите внимание – если комната не выделена из квартиры, в базе Росреестра вы ее не найдете – сможете получить сведения только о стоимости всей квартиры в целом. Если же доля выведена из состава имущества и, вследствие этого является самостоятельным объектом недвижимости, сервис Росреестра окажется полезен.

Найти нужную информацию можно по кадастровому номеру жилья или по его фактическому адресу.

Если же кадастровая стоимость комнаты не определена, потребуется пригласить оценщика. Специалист осмотрит жилье и установит его кадастровую стоимость. Эта информация пригодится, например, при продаже комнаты – для заключения сделки важно знать, сколько стоит недвижимость.

Обратите внимание – чаще всего комната в коммуналке стоит дешевле, чем могла бы стоить часть квартиры того же метража в случае, когда квартира продается целиком. Например, если в квартире стоимостью 1 млн. рублей есть две комнаты с одинаковой площадью, каждая из этих комнат по отдельности стоить 500 тыс. рублей не будет.

Это объясняется тем, что целая квартира имеет большую ценность для собственника, чем ее отдельная часть, которую придется эксплуатировать бок-о-бок с остальными жильцами.

Какие могут быть проблемы при покупке комнаты в коммуналке, общаге. Советы юриста при покупке комнаты на что обратить внимание

Несмотря на то, что покупка комнаты происходит по стандартной схеме, здесь имеются «подводные камни», которые нужно тщательно изучить перед заключением сделки.
Это позволит избежать многих неприятных сюрпризов, в дальнейшем. В представленной статье мы рассмотрим все особенности приобретения такого вида недвижимости.

○  Особенности покупки комнаты в квартире, коммуналке

Стать владельцем комнаты можно двумя способами:

  • Приобретя комнату в коммуналке или общежитии, став ее единоличным собственником после приватизации.
  • Купив комнату в обычной квартире и войти в число совладельцев.

В первом случае вы сможете сами распоряжаться своим имуществом, не учитывая мнение соседей (при условии, что комната будет приватизирована). А вот во втором случае, речь идет об общей долевой собственности. А это значит, что другие владельцы имеют преимущественное право покупки.

При продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях, кроме случая продажи с публичных торгов, а также случаев продажи доли в праве общей собственности на земельный участок собственником части расположенного на таком земельном участке здания или сооружения либо собственником помещения в указанных здании или сооружении (п.1 ст.250 ГК РФ).

  • Это значит, что вы не сможете совершать никакие операции с недвижимостью без получения согласия от других собственников.
  • Поэтому, прежде чем подписывать договор купли-продажи, убедитесь, что продавец заручился согласием своих соседей и вам не грозит оспаривание сделки.
  • Вернуться

○ Процедура оформления

Сделка заключается по стандартной схеме купли-продажи с оформлением письменного договора с обязательной государственной регистрацией. Рассмотрим подробно все нюансы соглашения.

✔ Какие документы нужны

Для совершения сделки продавец должен представить:

  • Паспорт.
  • Правоустанавливающие документы на комнату.
  • Основание получения права собственности (договор купли-продажи, завещание, договор дарения или мены).
  • Кадастровый и технический паспорта.
  • Справку о: — составе семьи;- отсутствии долгов за коммуналку.
  • Нотариально заверенное согласие остальных собственников (если речь идет о комнате в квартире).
  • Нотариально заверенное согласие супруга.

От покупателя при оформлении сделки нужен только паспорт и согласие супруга на покупку.

✔ Как составить договор?

В тексте соглашения должны присутствовать следующие пункты:

  • Реквизиты сторон.
  • Подробное описание предмета сделки (в соответствии с техническим паспортом).
  • Сумма сделки.
  • Способ передачи денег.
  • Права и обязанности сторон.
  • Форс-мажорные обстоятельства.
  • Дополнительные условия (по договоренности сторон).
  • Дата, подписи.

Договор составляется в простом письменном виде, не требует участия нотариуса. Но должен быть зарегистрирован в Росреестре для проверки «чистоты» сделки.

✔ Аванс перед оплатой

Внесение авансового платежа дает определенные гарантии каждой стороне. Так, покупатель может быть уверен, что приглянувшуюся комнату не продадут другому желающему, а продавец – что покупатель не передумает заключать сделку.

Передача аванса оформляется отдельным договором об авансе, который стороны самостоятельно заключают между собой. При этом стоит учитывать, что перевод денежных средств должен быть зафиксирован. Для этого продавец должен написать расписку, что получил аванс.

✔ Какие могут быть риски?

Риски при покупке комнаты такие же, как и при приобретении полноценной квартиры. Это:

  • Юридическая чистота недвижимости.
  • Отсутствие обременений на жилье.
  • Наличие прописанных лиц, не проживающих в квартире, которые могут объявиться в любой момент.

Еще одна опасность, характерная при покупке комнаты – риск не ужиться с новыми соседями.

✔ Договор дарения или договор купли-продажи

Если продавец предлагает оформить договор дарения, а деньги просто передать ему, не спешите соглашаться. Если по какой-то причине наступит ситуация, когда сделку придется оспорить, вы не сможете вернуть свои деньги, потому что договор дарения безвозмездный. А доказать что деньги были уплачены вы не сможете, если не будет хотя бы расписки.

✔ Отсутствие согласия других лиц, зарегистрированных в квартире

Ни при каких обстоятельствах нельзя подписывать договор купли-продажи, если в представленном пакете документов отсутствует письменное согласие на продажу от других прописанных жильцов или соседей по коммунальной квартире. В этом случае они легко смогут оспорить сделку через суд. У них есть подобная возможность в течение  3 месяцев с даты заключения сделки.

✔ Мошеннические действия

Покупая комнату, вы всегда рискуете столкнуться с мошенниками. Чтобы избежать подобных последствий, важно тщательно проверять всю документацию и лично запрашивать некоторые документы.

✔ Махинации с авансом

Распространенным вариантом мошенничества является ситуация, когда продавец берет аванс с нескольких потенциальных покупателей, после чего исчезает. Чтобы избежать подобного, нужно обязательно заключать договор аванса, который станет основанием для обращения в суд.

✔ Не выписанные жильцы комнаты

Это еще один важный момент, который нужно учитывать при оформлении сделки.

Если на момент подписания договора в комнате остается не выписанное лицо, которое отбывает срок в местах лишения свободы или признан без вести пропавшим, он может легко оспорить сделку после возвращения. Поэтому покупать комнату в такой ситуации крайне рискованно.

Зная об этом, многие продавцы скрывают подобный факт при заключении договора. Чтобы избежать подобного, лично заказывайте выписку из ЕГРН, в которой будут указаны все прописанные в комнате лица.

Вернуться

○ Как избежать проблем?

Несмотря на некоторые сложности, риски при покупке комнаты можно снизить, если проявлять разумную осторожность.

✔ Проверка документов продавца. 

Чтобы избежать неприятных сюрпризов, перепроверяйте сведения, представленные продавцом. Для этого вы можете:

  • Заказать выписку из ЕГРН, где будет указана информация о прописанных лицах, истории комнаты и наличии обременений.
  • Обратиться в Управляющую компанию или ЖЭК, где сможете узнать о наличии долгов за коммуналку.

✔ Помощь риэлторов

Обращение к профессионалам также снизит риски при покупке недвижимости. Хороший риэлтор не только поможет найти подходящий вариант покупки, но и самостоятельно проверит его. Кроме того, наличие в сделке третьего лица повышает ее надежность.

Вернуться

○ Советы юриста:

✔ Купили комнату в коммунальной квартире, но один из жильцов подал в суд, потому что ему не предлагали купить эту комнату при продаже, что делать?

Если истец говорит правду, и преимущественное право покупки действительно не было соблюдено, он вправе оспорить сделку купли-продажи. В данном случае вы можете подать встречный иск о недобросовестности на продавца и потребовать вернуть деньги.

✔ После покупки комнаты соседи стали требовать, чтобы мы съехали, так как они использовали эту комнату раньше, и она теперь считается «их», как быть в такой ситуации?

Если квартира была приобретена законно с соблюдением преимущественного права покупки, смело вызывайте полицию. Но прежде соберите доказательства нарушения вашего личного пространства (подойдут фото и видеосъемки, показания свидетелей) и обращайтесь в полицию. После наложения административного штрафа они, скорее всего, пересмотрят свое поведение.

Вернуться

В этом видео специалист агенства недвижимости расскажет, как правильно выбрать малометражное жилье и грамотно оформить сделку.

Опубликовал : Вадим Калюжный, специалист портала ТопЮрист.РУ

Как продать комнату в коммунальной квартире в 2021 году?

Сделку по продаже комнаты в коммунальной квартире вряд ли можно назвать простой. В этом случае закон дает первоочередное право выкупа ее у собственника, желающего продать, владельцам других комнат. Следует учитывать и приватизирована ли комната.

Жилье, владельцем которого является муниципалитет, продать невозможно по закону. Могут возникать и другие сложные моменты, поэтому перед тем, как решаться на сделку по продаже комнаты, нужно изучить нормативную базу и проконсультироваться со специалистами.

Ниже Вы найдете ответы на вопросы: можно ли продать комнату в коммуналке и как продать комнату в коммунальной квартире в 2021 году?

Вопрос читателей: Можно ли продать комнату в неприватизированной квартире? Если коротко, то нет! Почему, рекомендуем ознакомиться — Что такое муниципальное жилье?

Пошаговая инструкция продажи комнаты в коммунальной квартире

Перед продажей необходимо руководствоваться статьей 42 пункт 6 Жилищного кодекса, где прописано, что

«При продаже комнаты в коммунальной квартире остальные собственники комнат в данной коммунальной квартире имеют преимущественное право покупки отчуждаемой комнаты в порядке и на условиях, которые установлены Гражданским кодексом Российской Федерации».

Алгоритм можно разделить на следующие этапы:

  1. Определение условий продажи, уточнение и установление стоимости комнаты.
  2. Оповещение соседей, как первоочередных потенциальных покупателей. Для этого составляется извещение, где прописываются условия продажи и цена.
  3. Уточнить перечень документов, необходимых для проведения сделки, и собрать их.
  4. При наличии нескольких владельцев комнаты потребуется нотариально заверенные разрешения от каждого.
  5. Из комнаты выписать всех зарегистрированных, одновременно получить выписку в управляющей компании или паспортном столе о том, что зарегистрированных на жилплощади нет.
  6. Составить договор сделки и подписать его сторонами соглашения.

Бланк договора купли-продажи комнаты в коммунальной квартире

Образец предварительного договора купли-продажи комнаты

Более детально с заполнением договора купли-продажи комнаты в коммуналке можете ознакомиться в этой статье.

Образец уведомления соседям о продаже комнаты в коммуналке

Желание купить комнату соседями по коммунальной квартире является ответом на извещение и согласие со всеми условиями покупки. При этом у всех соседей имеется равное право на приобретение. Главное сделать это правильно.

Все условия совершения сделки нужно прописать в предварительном договоре, где оформить пункт с указанием месячного срока для принятия решения других соседей.

Принципиальное значение имеет календарный месяц, который начинается от даты вручения уведомлений.

При желании только одного из соседей на выкуп комнаты по истечении этого срока можно подписывать договор сделки с теми условиями, что были прописаны в уведомлении.

Другим вариантом является желание нескольких соседей. Тогда вы вправе объявить аукцион и продать жилье тому, кто даст большую цену.

Посторонним

Перед подачей объявления о продаже комнаты, нужно обязательно сначала уведомить всех соседей. Поэтому необходимо позаботиться об извещении каждого из них.

Отказ от покупки комнаты обязательно должен заверяться нотариально либо работником органа Росреестра.

Способы извещения:

  1. Лично. Проживающим в комнатах соседям можно передать уведомления лично, но с отметкой на своем экземпляре о дате получения.
  2. Почтовым отправлением с уведомлением. На нем будет отметка о получении или отказе от вручения. От этой даты можно отсчитывать календарный месяц. Все доказательства оповещения соседей потребуется приложить в пакет документов, передаваемых в Росреестр для регистрации сделки.

Вполне вероятно, что на примете продавца имеется третье лицо, которое желает приобрести комнату. Тогда необходимо скрепить его предварительным договором. После того, как пройдет месяц и никто из соседей не объявит желание выкупить комнату, ее можно смело продавать третьему лицу.

Разъяснение моментов, связанных с согласием соседей

Загвоздкой в совершении такой сделки часто называют проблемы с получением согласия от соседей. Известить их о намерении продать комнату является обязанностью по закону. Поэтому продавец поступит незаконно при отказе от этой процедуры и сделка может быть признана несостоявшейся.

Следует уточнить, что согласия соседей по коммунальной квартире получать не нужно. Требование заключается лишь в оповещении и предложении выкупить комнату по обозначенной цене.

Для этого продавец должен уведомить о своем желании продать комнату:

  • всех соседей – собственников других комнат;
  • орган опеки и попечительства, если один из собственников других комнат лицо несовершеннолетнее или недееспособное.

Соседи могут письменно выразить свой отказ от приобретения, обязательно заверив его нотариусом. Тогда дожидаться истечения обязательного месячного срока нет необходимости. Приравнивается к отказу и ситуация, когда соседи в течение этого периода не заявили о своем желании выкупить продаваемую комнату.

Преимущественное право соседей относится только к первоочередной покупке жилплощади. Поэтому они либо могут согласиться с условиями и ценой, поставленной продавцом-соседом, либо отказаться от покупки.

Договор продажи комнаты в коммуналке

Строгой формы договоров купли-продажи законом не установлено. Поэтому оформление этого документа происходит по общепринятым нормам.

Сделка — Нужен ли нотариус?

Нотариальное заверение сделки по продаже комнаты в коммуналке не требуется, но существует ряд существенных моментов:

  • при единоличном владении комнатой в коммунальной квартире (один собственник) договор оформляется в простой письменной форме;
  • продажа комнаты в общей долевой собственности требует нотариального заверения сделки;
  • комнату на праве общей совместной собственности (находящейся у супругов) можно продать по простому письменному договору. Обязательно получить согласие второго супруга на сделку, заверенное нотариусом.

Какие потребуются документы?

Для продажи комнаты, которая является частью коммунальной квартиры, собственнику потребуется собрать ряд документов:

  • удостоверения личностей участников сделки;
  • справку о том, что в комнате никто не зарегистрирован;
  • извещение о том, что собственник намерен продать комнату, с отметками соседей о получении или отказе от получения (крайне важно, если покупатель постороннее лицо, не являющееся одним из соседей);
  • выписка из лицевого счета;
  • документы, подтверждающие право собственности (свидетельство или выписка из ЕГРН, договор купли-продажи комнаты с передаточным актом);
  • если собственников продаваемой комнаты несколько, необходимо получить их нотариальное разрешение на сделку;
  • если собственник или один из собственников комнаты лицо, не достигшее совершеннолетия, потребуется разрешение от органов опеки и попечительства.

Налог

Налогообложение продаваемой недвижимости подчиняется нормам Налогового кодекса РФ. Исчислять и уплачивать в бюджет налог с полученного дохода необходимо всем, в чьей собственности находилось имущество:

  • менее трех лет для жилья, приобретенного до 2016 года;
  • менее пяти лет для жилья, приобретенного после 2016 года.

Ставка налога составляет 13 %, но будет браться не со всей суммы полученного дохода, а с разницы после применения одного из налогового вычета по выбору продавца:

  • 1 млн. рублей. Например, комната была продана за 1,3 млн.рублей. Для расчета налога необходимо уменьшить ее на 1 млн. руб. и с разницы в 300 000 руб. будет исчислен налог по ставке 13 %;
  • на сумму понесенных расходов. Например, комната была приобретена за 1,3 млн.рублей и после года владения продана за 1,4 млн.руб. Разница составить 100 тыс.руб., с которых будет начислен налог.

При владении комнатой более указанного срока и продаже, НДФЛ не подлежит начислению и уплате в бюджет.

Подробнее читайте здесь — Какой налог с продажи квартиры нужно заплатить физическим лицам?

Подводные камни

Среди существенных нюансов сделки по продаже комнаты в коммуналке можно назвать:

  1. Цена вопроса. Продавец может продать жилплощадь только за цену равную или выше указанной в уведомлении. Покупатель обязан обращать внимание на этот пункт. Если цена по договору окажется ниже, соседи вправе оспорить сделку.
  2. Соседи против продажи. Они могут препятствовать сделке по различным причинам, отказываться от получения извещения. Другой вариант, когда не проживают в квартире, и разыскать не представляется возможным. Без оповещения вы просто не сможете реализовать свое право на продажу комнаты.

Желательно любыми способами пытаться вручить уведомление: почтой, курьерской службой, через нотариуса и т.д. При отказе от получения будет стоять отметка об этом (почтовая служба ставит ее на почтовом уведомлении к письму). Она станет доказательством того, что вы пытались вручить, для Росреестра.

Сложнее с тем соседом, кто годами не появляется и даже может быть признан безвестно отсутствующим. Сделать это можно только в судебном порядке при отсутствии сведений о соседе в течение последнего года.

Видео: Продаем комнату без согласия соседей!

Leave a Comment

Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *