Порядок продажи доли в квартире-студии — Совет Юриста

У одной квартиры нередко бывает одновременно несколько собственников. Как правило, это близкие родственники, члены семьи. Однако отсутствие родственных связей — не препятствие для законного владения частью жилой площади. У владельцев бывают как одинаковые, так и разные части долевой собственности.

Выписка из ЕГРН даст точный ответ, какая долевая собственность находится во владении собственника в каждом конкретном случае. Можно ли продать долю в квартире? Если да, то как правильно продать долю в квартире? Ответы на эти вопросы — в нашей статье.

Можно ли продать долю в квартире

Процедура купли-продажи любой жилой собственности определена и урегулирована законом РФ. Однако если продавать часть жилплощади при долевом владении, возникают дополнительные вопросы. Их решают до совершения сделки.

Важно! Невозможно продать долю в приватизированной квартире без учета интересов всех домовладельцев.

Продажа части жилплощади связана с участием в этом процессе всех собственников. По закону они имеют приоритетное право на покупку продаваемой части.

Обратите внимание! Нельзя продавать часть жилплощади стороннему покупателю без письменного отказа других домовладельцев в ее приобретении.

Может возникнуть ситуация, когда никто из домовладельцев не соглашается купить продаваемую часть. В тоже время они против продажи ее стороннему покупателю. Это конфликтная ситуация, при которой собственники  будут всячески противодействовать этой сделке.

Бесконфликтная продажа находится в сфере интересов всех домовладельцев. Мало одного желания продать свою часть, необходимо договориться со всеми домовладельцами и соблюсти их интересы.

Любой из долевых собственников имеет право сам инициировать процесс выкупа доли в приватизированной квартире. Проводятся устные переговоры со всеми домовладельцами. Если один или несколько собственников соглашаются продать свою часть жилья, сделка совершается по стандартной процедуре купли продажи доли в квартире. Интересы других домовладельцев не нарушены.

Если инициатором выкупа выступает сторонний покупатель? Это такая же процедура продажи части жилья, при условии письменного отказа от покупки всех долевых собственников.

Как оформляется сделка

Процесс продажи долевой собственности начинается с письменного уведомления для других домовладельцев о продаже доли с предложением приобрести ее. Если предварительно получено устное согласие или отказ, то его фиксируют в письменной форме.

В уведомлении содержится следующая информация:

  • Ф.И.О. собственника, которому вы адресуете это уведомление;
  • ссылка на документ, подтверждающий право собственности;
  • цена, за которую продается доля и условия ее продажи;
  • дата вручения уведомления и подпись

Дата вручения обязательна. В течение 30 дней собственник дает письменное согласие или отказ.

Самый простой способ продажи части жилплощади — это продажа доли в квартире другому собственнику. В этом случае учтены интересы всех домовладельцев.

Как продать долю в квартире другому собственнику

Разберем четыре распространенные ситуации продаж:

  1. Другой собственник дал письменное согласие приобрести продаваемую часть. В этом случае оформление сделки происходит без нарушения интересов других домовладельцев.
  2. Несколько домовладельцев согласились выкупить продаваемую часть. Продавец сам принимаете решение, кому ее продать.
  3. Домовладелец не дает письменного ответа. Необходимо собрать доказательства того, что ему предлагали приобрести продаваемую часть, но он отказался. В противном случае это можно расценить как нарушение преимущественного права домовладельцев и отменить сделку в суде в течение 3 месяцев после ее заключения.
  4. Получены письменные отказы домовладельцев от покупки продаваемой части. Теперь можно предлагать ее стороннему покупателю.

Важно! Стоимость продаваемой доли стороннему покупателю должна быть не ниже цены, которую предлагали другим домовладельцам. Если стоимость ниже, то это повод для оспаривания законности сделки другими домовладельцами.

Когда покупатель определен, необходимо действовать по стандартной процедуре купли-продажи.

Порядок продажи доли в квартире-студии - Совет Юриста

Как оформляются документы

Для оформления сделки по продаже доли потребуются следующие документы:

  • общегражданские паспорта продавца и покупателя;
  • выписка из ЕГРН о праве собственности;
  • документы, указывающие на способ получения собственности (наследование, дарение и т. д.);
  • кадастровый паспорт квартиры;
  • технический паспорт квартиры;
  • письменные отказы других домовладельцев от покупки продаваемой доли;
  • если продавец доли состоит в браке, то необходимо письменное согласие супруга(и).

Составляется договор купли продажи доли в квартире. С 2016 года такие сделки  проходят регистрацию у нотариуса. Именно в обязанности нотариуса входит контроль по соблюдению законности сделки, отсутствия нарушения прав других домовладельцев.

Заключение

Реально ли продать долю в квартире? Ответ — да. Формально процедура продажи кажется простой. Однако продажа долей в квартире трактуется законом в интересах всех собственников. Как правило, если домовладельцы не имеют возможности приобрести продаваемую часть, они стараются всячески препятствовать продаже ее стороннему покупателю.

Поэтому, прежде чем инициировать продажу части жилья, найдите устное понимание и поддержку у других собственников. Все вопросы, которые затрагивают интересы домовладельцев необходимо урегулировать до начала продажи во избежание их противодействия этой сделке.

С чего начать оформление продажи квартиры в долевой собственности

Порядок продажи доли в квартире-студии - Совет Юриста

  • Возможность нахождения объектов недвижимости в долевой собственности предусмотрена действующим гражданским законодательством.
  • Дольщики имеют право владения и пользования своим имуществом, а вот с распоряжением дела обстоят не так безоблачно.
  • Существует масса нюансов, которые не дают собственнику продать свою часть или, как минимум, не способствуют этому.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер. 

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону +7 (499) 938-94-16. Это быстро и бесплатно!

Скрыть содержание

Правовая база

Возможно Вам будут интересны следующие статьи:

  1. Действующее законодательство запрещает заключать договоры по отчуждению долей в квартире в простой письменной форме.
  2. Объясняется это просто: такие договоры очень часто вызывают конфликты между сособственниками, ведут к нарушению прав тех или иных лиц.
  3. Поэтому государство решило, что данные сделки должны реализовываться только под контролем нотариуса, который:
  • проверяет дееспособность сторон;
  • оценивает полноту и достоверность представленных документов;
  • контролирует, чтобы права сторон и третьих лиц были соблюдены.

Продажа доли в квартире: пошаговая инструкция

Процесс реализации сделки состоит из нескольких этапов.

  • Первый шаг – поиск покупателя.
  • Найти желающего приобрести долю в квартире – непростая задача.
  • Большинство людей со стороны не хочет делить жилую недвижимость с чужими.
  • Поэтому наиболее перспективный вариант – искать покупателя среди родственников, или даже – сособственников.

Внимание: ст. 250 ГК РФ устанавливает, что у сособственников имеется преимущественное право покупки доли. Оно установлено, как раз для того, чтобы доли не «уходили налево», а распределялись между теми, кто уже владеет объектом недвижимости.

Лицо, отчуждающее свою часть квартиры, должно обратиться к нотариусу и подготовить сообщение собственникам, в котором должна содержаться следующая информация:

  1. О желании продать долю.
  2. О стоимости, по которой это предполагается сделать.
  3. О сроке, в течение которого можно воспользоваться преимущественным правом.

Сособственникам дается 1 месяц на то, чтобы принять решение о покупке или об отказе от заключения сделки.

Действует еще одно важное правило: нельзя продавать недвижимость третьим лицам по цене, ниже той, что была указана в сообщении сособственникам.

Где оформить сделку?

  1. ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» говорит о том, что дольщику следует обращаться к нотариусу.
  2. Об этом шла речь выше.
  3. Добавим, что, теоретически, договор купли-продажи можно заключить в простой письменной форме.
  4. Никаких проблем на этом этапе не возникнет.
  5. Но когда стороны обратятся в Росреестр или в МФЦ, то там в регистрации перехода права собственности откажут.
  6. Причем на законных основаниях.

Какие документы необходимы

Для совершения сделки не потребуется большого количества бумаг.

Нужно представить в нотариальную контору:

  1. Документ, на основании которого собственнику принадлежит доля.
  2. Уведомление об отказе сособственника приобретать долю, акцепт предложения, почтовое уведомление о том, что сообщение о продаже получено – что-то из этого. Все зависит от конкретного случая.
  3. Справку о составе лиц, зарегистрированных в квартире.

Нотариус имеет возможность самостоятельно запросить выписку из ЕГРН.

В документе содержится информация:

  • о том, кто является собственниками долей;
  • об имеющихся ограничениях и обременениях.
  • Нотариус может потребовать медицинские справки о психическом состоянии здоровья сторон, о том, что продавец и покупатель не состоят на учете у нарколога.
  • Эти документы будут подтверждать, что стороны дееспособны.
  • Может потребоваться согласие супруга (супруги) продавца на отчуждение, если доля приобреталась в браке.

Сроки оформления

  1. Большую часть времени занимает ожидание ответов от собственников на сообщение о продаже.
  2. Это 1 месяц.
  3. Много времени может занять поиск покупателя.
  4. Сбор документов и оформление договора – несколько дней.
  5. Все зависит от загруженности нотариуса.
  6. Регистрация перехода права собственности – до 7 дней.

Стоимость оформления

  • В разных регионах она может быть своей.
  • Стоимость услуг правового и технического характера, например, определяют нотариальные палаты регионов.
  • Многое зависит от стоимости доли.
  • В среднем, придется отдать нотариусу от нескольких тысяч до десятков тысяч рублей.
  • Пошлина за регистрацию перехода прав составляет 2000 рублей.
Читайте также:  Что должно быть указано в договоре аренды - совет юриста

Когда могут отказать

  1. Сторона сделки не обладает дееспособностью.
  2. Доля принадлежит несовершеннолетнего, не получено согласие на заключение договора от органов опеки.
  3. Доля квартиры находится под обременением или имеет ограничение: залог, арест и так далее.
  4. Не представлены все необходимые документы.
  5. Собственник согласен купить долю, но продавец желает продать её третьему лицу.
  6. Уведомление сособственнику не было направлено, либо не прошел 1 месяц с момента получения сообщения о продаже другими дольщиками.

Взаиморасчеты покупателя и продавца

Стороны вправе самостоятельно решить вопрос о том, каким образом они будут произведены расчеты.

Варианты:

  1. Передача наличных средств. Нужно понимать, что стоимость даже доли квартиры довольно высока. Поэтому наличные – не лучший вариант. Тем более, что факт передачи денег не так просто подтвердить.
  2. Перевод денег на счет. Хороший способ. Во-первых, потому что осуществить перевод можно очень быстро. Во-вторых, выпиской о движении денег всегда можно подтвердить факт их передачи. В-третьих, не нужно возиться с наличностью.
  3. Для тех. кто хочет максимально подстраховаться: аккредитив и банковская ячейка. Механизм использования аккредитива таков: банку дается распоряжение выплатить деньги покупателю после того, как сделка совершена. С ячейкой примерна та же история: покупатель может получить деньги из неё только после того, как подпишет бумаги.

Оплата самой сделки осуществляется по договоренности: продавцом, покупателем или сторонами пополам.

Госпошлину за регистрацию оплачивает покупатель.

Особенности и нюансы

О многих особенностях уже было сказано.

Перечислим нюансы.

  1. Сделку можно оформить только у нотариуса.
  2. Причем до этого следует там же подготовить сообщение собственникам о желании владельца доли квартиры продать её.
  3. Кстати, нотариус имеет возможность передать необходимые документы на регистрацию.

Другие особенности

  1. Собственники имеют преимущественное право покупки.
  2. Имущество, приобретенное в браке может отчуждаться только с согласия супруга, оформленного у нотариуса.
  3. При продаже доли в квартире отчуждается не какая-то конкретная её часть – одна комната, например. Продается доля в праве. То есть, покупатель получает право пользоваться всей квартирой.

Регистрация продажи доли

  • Можно, за определенную плату, заказать услугу по сдаче бумаг в компетентные органы у нотариуса.
  • Что это дает?
  • Переход права собственности будет зафиксирован быстрее.
  • Таким образом, оформление продажи доли в квартире – процесс довольно долгий и сложный.
  • Но в таких случаях закон обязывает стороны прибегать к помощи нотариуса.
  • Это делает процедуру несколько более простой и безопасной.

Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как решить именно Вашу проблему — позвоните прямо сейчас 

+7 (499) 938-94-16 (Москва)

+7 (812) 467-39-65 (Санкт-Петербург)

Это быстро и бесплатно!

Покупка доли в квартире: риски, подводные камни, порядок оформления доли в квартире у родственника

Перед тем, как купить долю в квартире, нужно изучить особенности сделки. Она проводится по особым правилам, предусмотренным ГК РФ.

Если продавец их нарушит, сделку могут оспорить, тогда пострадает и покупатель.

Рассмотрим, каковы правила продажи долей и что они из себя представляют, какие есть риски и подводные камни для покупателя, как правильно оформить договор и какие понадобятся документы.

Если у вас возникнут вопросы, можете бесплатно проконсультироваться в чате с юристом внизу экрана или позвонить по телефону 8 (800) 302-57-35 Бесплатный звонок для всей России.

Можно ли покупать долю в квартире?

Купить долю в квартире можно, если она выделена. Согласно ст. 244 ГК РФ, имущество, которым владеют два и более человека, считается общей собственностью. В свою очередь, она может быть с определением долей каждого собственника, или без определения (совместная собственность).

Покупка доли возможна лишь в том случае, если она выделена. Например, когда продается ¼ в праве. Если же человек хочет продать свою часть в совместной собственности, сначала нужно выделить долю. Такое часто происходит при продаже недвижимости, купленной в браке: условно каждому супругу принадлежат по ½ доли, но фактически они не выделены.

Важно! Доля выделяется только в праве собственности на квартиру, а не на конкретные помещения. В последнем случае актуально определение долей в натуре, но на практике это реализовать крайне проблематично: нужно обустроить два отдельных входа в квартиру и соблюсти кучу других технических требований.

Пример:
Сестры получили в наследство по ½ в квартире. Конкретные помещения не определены, но они устно договорились о порядке пользования жильем и разделении платы за коммунальные услуги. Некоторые составляют письменное соглашение или обращаются за разрешением споров в суды.

Через год одна из сестер решила продать свою долю. Она предложила ее выкупить второй собственнице, но ответа не получила.

Если другой владелец не дает согласие на выкуп в течение одного месяца, долю можно продать третьему лицу.

Женщина так и поступила: оформила договор купли-продажи (далее – ДКП) с покупателем у нотариуса, представив документы, подтверждающие отправку уведомления второй владелице.

Пройдите опрос и юрист бесплатно расскажет как не допустить ошибок по сделке купли-продажи квартиры в вашем случае

Особенности продажи доли в квартире

Некоторые правила нужно знать и покупателю. Если продавец не будет их соблюдать, покупатель может остаться и без денег, и без квартиры, т.к. сделку смогут оспорить третьи лица.

О каких тонкостях идет речь:

  1. Преимущественное право покупки (ст. 250 ГК РФ). Сначала продавец должен направить каждому собственнику уведомления о намерениях продать долю. Они должны дать согласие на выкуп в течение месяца, либо оформить письменные отказы. Только после этого доля может быть продана третьему лицу.
  2. Продажа доли несовершеннолетнего возможна только с разрешения органа опеки. Ребенку должна быть предоставлена другая недвижимость или доля в праве собственности.
  3. Продажа доли в квартире, купленной в браке. Обязательно нотариальное согласие супруга продавца (ст. 35 СК РФ). Если продать долю без этого документа, тот сможет оспорить сделку в течение одного года с момента, когда ему стало известно о нарушении его прав.
  4. Продажа доли в квартире с обременением. Если недвижимость куплена в ипотеку, накладывается обременение. До погашения задолженности собственники не вправе ее дарить, продавать или обменивать без согласия кредитора. Если же наложено ограничение в виде ареста ФССП, нужно погасить долги, и только потом выходить на сделку.

Важно! Проверить недвижимость на наличие ограничений можно через сервис Росреестра.

Совет юриста: наиболее внимательным следует быть при покупке доли в квартире, полученной в наследство. Желательно, чтобы право собственности продавца было оформлено хотя бы за 3-5 лет до сделки. Так риск оспаривания ДКП внезапно появившимся наследниками будет меньше.

Покупка доли в квартире у родственника

Наличие или отсутствие родственных связей между продавцом и покупателем роли не играет. Если покупатель не является собственником другой доли, ДКП в любом случае придется удостоверять у нотариуса, а продавцу перед этим – уведомлять остальных владельцев.

Покупка доли на материнский капитал

Материнский капитал можно использовать на приобретение доли в праве собственности, хотя в ПФР некоторым и отказывают, ссылаясь на то, что должна приобретаться отдельная квартира. Это не так. Особенности распоряжения маткапиталом регламентируются ст. 10 ФЗ от 29.12.2006 №256-ФЗ, и там никакого запрета на покупку доли нет.

Покупка доли в ипотеку

Банки неохотно одобряют ипотеку на покупку долей в квартирах, но получить ее все же можно. Вероятность одобрения заявки выше, если в результате сделки недвижимость будет принадлежать только заемщику. Можно купить квартиру и оформить в долевую собственность, если ипотека берется двумя супругами.

Обратите внимание! Проще всего взять ипотеку под залог уже имеющейся недвижимости. В таком случае банк выдаст деньги на покупку доли, но обременение будет наложено на другое жилье заемщика. До полного погашения долга его нельзя продавать, менять или дарить без разрешения кредитора.

Риски и подводные камни при покупке доли в квартире

Рассмотрим несколько распространенных ситуаций, в которых покупатель рискует остаться без жилья и денег:

  1. Продавец не предоставил преимущественное право покупки другим собственникам. Они смогут оспорить сделку и перевести права покупателей на себя.
  2. Продажа доли неуполномоченным лицом. Собственник может участвовать в сделке через представителя, на которого оформлена нотариальная доверенность (ст. 185.1 ГК РФ). Даже если его интересы представляет второй владелец.
  3. Покупка недвижимости с зарегистрированными людьми. Регистрация дает право проживания и пользования помещением. Нужно перед сделкой договориться с продавцом, что он выпишет всех родственников. Или придется делить с ними жилплощадь.
  4. Если доля принадлежит несовершеннолетнему. Родители должны получить согласие органа опеки перед продажей, иначе сделку могут оспорить. Иногда это требование не соблюдается.
  5. Если доля куплена в браке, и брачного договора нет. Собственник должен получить нотариальное согласие супруга перед продажей, иначе тот сможет оспорить сделку в течение одного года с момента, когда ему стало известно о ней (ст. 35 СК РФ).
  6. Сделана перепланировка, но не узаконена. Любые изменения отражаются в техпаспорте. Если продавец не согласовал перепланировку, этим придется заниматься покупателю после сделки, и не факт, что ее одобрят.
  7. Доля в обременении. Здесь подразумевается ипотека в банке или запрет на совершение регистрационных действий от ФССП. В обоих случаях Росреестр не зарегистрирует переход права собственности, и покупатель может потерять аванс или задаток.
  8. Покупателю не будет принадлежать отдельная комната, если размер доли слишком мал. Но некоторые покупают доли в квартирах для прописки в Москве или другом городе, и тогда ее размера будет достаточно. В остальных случаях может оказаться так, что новому собственнику будет принадлежать только пара кв. метров.
  9. Сложности во взаимоотношениях с остальными собственниками. В ДКП и выписке из ЕГРН не будет указано, кто и каким помещением будет пользоваться. Об этом придется договариваться с другими владельцами. Зачастую договоренности достичь не удается, и приходится обращаться в суд для определения порядка пользования недвижимостью.
Читайте также:  Потеря жилья из-за паводка - Совет Юриста

Обратите внимание! Оспариваются и сделки, совершенные недееспособными собственниками. Несмотря на то, что справка из психдиспансера необязательна для сделки, для собственного спокойствия покупателю лучше ее запросить у продавца.

Надоело читать?Расскажем по телефону и ответим на ваши вопросы

Как правильно оформить покупку доли в квартире?

Для покупки выделенной доли в квартире нужно:

  1. Проверить документы продавца. Он должен представить выписку из ЕГРН, письменный отказ другого собственника, паспорт, техпаспорт, и документ, подтверждающий основание возникновения права собственности: старый ДКП, дарственную, свидетельство о наследстве, договор мены, и пр.
  2. Договориться с продавцом об условиях сделки. Цена, порядок и способ расчета оговариваются до составления ДКП.
  3. Оформить ДКП. Это можно сделать самостоятельно или обратиться за помощью к юристу. Оформление через нотариуса обойдется дороже.
  4. Подписать ДКП в трех экземплярах в присутствии нотариуса. После он поставит свою подпись и печать на всех экземплярах.

Далее нотариус сам направит документы для регистрации перехода права собственности в Росреестр. Это займет три рабочих дня, после чего можно прийти и забрать свои экземпляры договора, а также новую выписку из ЕГРН. Услуга предоставляется бесплатно, оплачивается только госпошлина.

Обратите внимание! Если долю выкупает другой собственник, ДКП удостоверять у нотариуса необязательно. Но документы придется подавать самостоятельно в Росреестр или через МФЦ. Регистрация при подаче в Росреестр займет 7, через МФЦ – 9 рабочих дней.

Содержание и образец договора

Договор должен содержать все условия продажи доли в квартире и информацию об участниках сделки:

  1. Ф.И.О., даты рождения, адреса регистрации, паспортные данные продавца и покупателя.
  2. Сведения о квартире: адрес, кадастровый номер, количество комнат, этаж.
  3. Размер продаваемой доли в праве собственности: ½, 1/3, и пр.
  4. Стоимость доли.
  5. Порядок расчетов: уплата задатка или всей суммы до регистрации сделки, оплата после регистрации, и пр.
  6. Способ расчета: наличными, переводом с банковской карты, через банковскую ячейку, аккредитив, сервис безопасных платежей.
  7. Сроки окончательного расчета после регистрации, если до этого вносится задаток.
  8. Сроки снятия с регистрационного учета родственников продавца.
  9. Сведения об отказе от преимущественного права покупки от владельцев других долей.
  10. Права, обязанности и ответственность участников сделки.
  11. Дата составления, подписи сторон.

Порядок продажи доли в квартире-студии - Совет Юриста

Документы

Продавец должен представить покупателю письменные отказы остальных владельцев, либо уведомления, подтверждающие отправку извещений, если они были проигнорированы и ответы не поступили в течение месяца. Также от него понадобится:

  • паспорт;
  • выписка из ЕГРН;
  • техпаспорт;
  • правоустанавливающий документ.

Покупателю нужен только паспорт.

Важно! Эти же документы предоставляются и нотариусу.

Расходы

Расходы при покупке долевой квартиры делятся на несколько категорий:

  1. Госпошлина. Для физлиц – 2 000 руб., для организаций – 22 000 руб. Ее платит покупатель.
  2. Пошлина за удостоверение ДКП нотариусом: 0,5% от стоимости доли, но не менее 300 и не более 20 000 руб.

Расходы на нотариуса стороны распределяют по договоренности. Обычно все оплачивает продавец как выгодоприобретатель, но можно договориться о разделе затрат 50/50.

Ответы юриста на частные вопросы

Может ли собственник продать долю третьему лицу, если другой владелец согласился ее выкупить? Нет. Это нарушит преимущественное право выкупа второго собственника, и он сможет оспорить сделку. Собираюсь купить долю в квартире, собственник несовершеннолетний. Квартира куплена на маткапитал, отцу ребенка долю не выделили.

Стоит ли подписывать ДКП? Кто должен платить налог при покупке доли в квартире, и как он рассчитывается? Налог платит продавец, т.к. он получает прибыль. НДФЛ в размере 13% рассчитывается от стоимости доли, а не всего жилья. Он может воспользоваться налоговым вычетом в размере 1 000 000 руб.

Если же доля была в собственности более трех лет и получена по наследству, в результате приватизации, по договору дарения или ренты, НДФЛ не платится. В остальных случаях минимальный срок владения составляет 5 лет. Покупатель же вправе оформить налоговый вычет, если является плательщиком НДФЛ.

Можно ли купить долю в квартире у родственников за материнский капитал? Да, но ПФР будет проверять документы максимально тщательно. Нередко в перечислении средств отказывают, но отказ можно оспорить через суд. Вот пример подобного дела: дело № 2-1230/2018. Покупаю долю в праве собственности. Деньги отложила до брака.

Будет ли она делиться между мной и мужем в случае развода? Если подтвердится, что деньги на покупку доли были отложены вами до заключения брака, ее не включат в общую массу для раздела имущества. Для подтверждения можно использовать выписку по банковскому счету о движении средств.

Заключение эксперта

Подведем итоги:

  1. Правила продажи доли в квартире включают обязательное предоставление преимущественного права выкупа другим собственникам. Без этого сделку они смогут оспорить.
  2. Продавец должен подтвердить, что уведомлял остальных владельцев о намерениях продать свою долю. Только после этого можно оформлять ДКП.
  3. Если доля продается третьему лицу, ДКП по закону удостоверяется нотариусом. При продаже доли одному из собственников обращаться в нотариальную контору необязательно.

Важные особенности при продаже доли в квартире

Продажа доли квартире процедура несложная, но имеет свои нюансы. Например, сделка должна обязательно быть зарегистрирована у нотариуса, чего при купле-продаже целого жилья не требуется.

Законодательство

Купля-продажа квартир и их долей регулируются:

Отличия общей долевой и совместной собственности или комнаты

Доли бывают натуральными (с четкими границами) и идеальными (указываются в дробном соотношении, например, 1/3 в двухкомнатной квартире). Если речь идет о заранее выделенной доле, можно сразу приступать к поиску покупателей и заключению сделки. Если нет, то перед продажей площадь необходимо определить.

Сначала определяем размер доли

По соглашению всех собственников:

Дорогие читатели! Для решения вашей проблемы прямо сейчас, получите бесплатную консультацию — обратитесь к дежурному юристу в онлайн-чат справа или звоните по телефонам: Вам не нужно будет тратить свое время и нервы — опытный юрист возьмет решение всех ваших проблем на себя!

  1. Подготовьте договор.
  2. Зарегистрируйте его в Росреестре.
  3. Оформите кадастровый паспорт и другую техническую документацию.

Через суд (если остальные жильцы против):

  • приготовьте документы, подтверждающие право собственности на жилье, технический паспорт и исковое заявление о выделении доли в натуре, в качестве ответчиков укажите остальных собственников;
  • получите решение суда и на его основании зарегистрируйте изменения в Росреестре.

Пошаговый процесс продажи доли в квартире

Если все документы собраны, и покупатель заранее известен, процедура перерегистрации прав собственности займет не более трех суток. Главное – пошагово следуйте всем этапам.

Предлагаем другим собственникам выкупить долю

Посторонний человек может приобрести часть квартиры при условии, что остальные владельцы жилья не захотели ее купить. Отказы должны иметь письменную форму. Поэтому первое, что необходимо сделать – отправить уведомления о продаже совладельцам квартиры.

Читайте также:  Маткапитал в случае смерти жены-иностранки - Совет Юриста

Важно! Даже если собственники живут в соседней комнате, им следует вручить именно письменное уведомление о продаже, причем одно извещение на двоих составлять нельзя.

По сути, документальное подтверждение отказа, так же, как и официальное извещение о продаже нужно для того, чтобы впоследствии у соседей не было возможности оспорить законность сделки с третьими лицами. Если договор купли-продажи заключается между совладельцами, шаг с уведомлениями можно пропустить.

Рекомендуем перед продажей заказать на сайте Росреестра электронный вариант выписки из ЕГРН. Из документа вы узнаете:

  • имена всех собственников квартиры;
  • кадастровый номер объекта недвижимости, его общую и жилую площадь;
  • сведения о наличии и типе обременений.

Уведомление направляется за месяц до заключения сделки. В документе следует обязательно указать:

  • размер объекта;
  • цену;
  • на каком основании было приобретено право собственности;
  • кадастровый номер и адрес квартиры.

Способы извещения собственников:

  • сделать 2 копии, 1 вручить лично, на второй попросить соседа указать Ф. И. О., дату получения и расписаться;
  • передать через нотариуса;
  • выслать телеграмму с соответствующим текстом;
  • отправить заказное письмо с описью вложения и уведомлением о вручении.

Так или иначе, у вас должно быть на руках документальное подтверждение того, что извещение дошло до адресата.

Причем, если уведомление было отправлено соответствующим образом по адресу регистрации совладельца, но в течение месяца за ним никто не пришел, будет считаться, что бумага получена.

Если же письмо вернулось с комментарием, что по указанному адресу человек не проживает, нужно отправить документ повторно, но уже в правильное место.

Знайте! Если в течение месяца никто из дольщиков не согласился, смело начинайте искать покупателя. Преимущественное право покупки у остальных собственников утрачено.

Что будет, если не отправить извещение или нарушить его условия

Любой из несогласных с продажей собственников в течение трех месяцев имеет право на подачу иска с требованием перевода прав и обязанностей покупателя на себя. Срок начинает отсчитываться со дня, когда непредупрежденный сосед узнал или должен был узнать о заключении сделки.

Основания для подачи иска:

  • уведомление не отправлено;
  • совладельцам была указана одна цена, а третье лицо купило жилье дешевле;
  • сделка заключена менее чем через месяц после отправке извещений.

При отказе или молчании ищем покупателя

Быстро найти нового хозяина на долю непросто, поэтому не стоит пренебрегать риелторскими услугами. Если же вы решили действовать самостоятельно, опубликуйте объявление на электронных досках: Авито, Домофонд, ЦИАН и прочее. В описании правильно указывайте цену, именно ту по которую предлагали соседям.

Идем к нотариусу

Сторонам лучше перед заключением договора посетить уполномоченное лицо и рассказать о сделке. Он ознакомит вас с планом дальнейших действий и со списком необходимых документов. Если из-за проблем со здоровьем какая-либо из сторон не может лично посетить офис, государственный служащий приедет к ней на дом для оформления доверенности.

Кто уведомляет других владельцев

Можно уведомить соседей о том, что происходит продажа доли, для этого необходимо оставить нотариусу копию паспорта продавца, полную выписку из ЕГРН на жилье и ознакомить его с условиями сделки. Услуга платная, стоит 2 -2,5 тыс. рублей. Нотариус составит уведомления и отправит их по почте, а спустя месяц вызовет вас для оформления бумаг.

Подготавливаем документы

Нотариусу, чтобы оформить сделку, понадобятся следующий перечень документов:

  • паспорт продавца, покупателя, опекуна, если сторона является несовершеннолетним лицом;
  • свидетельство о рождении, если в сделке участвует ребенок до 14 лет;
  • доверенность и паспорт представителя, если таковой имеется;
  • бумажный экземпляр выписки из ЕГРН о квартире;
  • документ, на основании которого жилье перешло в собственность продавца (купили, получили в дар, приватизировали, унаследовали от родственника);
  • технический паспорт;
  • согласие второго супруга, заверенное у нотариуса, если недвижимость приобретена в браке;
  • выписка из домовой книги;
  • справка о психическом здоровье, необязательно, но у пожилых людей нотариусы требуют часто.

Нотариус оформляет договор купли-продажи

Если все документы в порядке уполномоченное лицо составит договор, а стороны подпишут его в присутствии государственного представителя. Каждому участнику по 1 экземпляру плюс 1, который остается в архиве. После подписания сторонами нотариус заверяет документ.

В договоре купли-продажи должна обязательно содержаться информация о предмете соглашения (описание объекта, его местонахождение, размер, кадастровый номер и прочее), о цене и порядок расчетов, об остальных собственниках с описанием их долей, об имеющихся обременениях.

Регистрация сделки

Эта обязанность лежит на нотариусе, это он выполняет бесплатно, причем в день подписания договора. Эта операция является частью ранее оплаченной услуги по нотариальному удостоверению сделки.

Уплачиваем налог

Размер госпошлины за регистрацию сделок – 2 тыс. рублей. Причем, если документы будут поданы в Росреестр в электронном виде, сторонам положена скидка на налог в размере 30%. Обязанность по оплате госпошлины лежит на выгодоприобретателе, то есть на продавце.

Дополнительно придется заплатить за услуги нотариуса, их стоимость определяется индивидуально и составляет 0,5% от цены договора, но не менее 300 рублей и не более 20 тыс. рублей.

Нюансы продажи квартиры с долями несовершеннолетних детей

Продать недвижимость ребенка невозможно без согласия органа опеки и попечительства. Для получения такого разрешения необходимо заранее указать, куда переезжают дети. Новое жилье по площади и условиям проживания должно быть не хуже старого.

Какие документы нужны

Органам опеки необходимо предоставить:

  • паспорта обоих родителей;
  • св-во о рождении или паспорт несовершеннолетнего;
  • правоустанавливающий документ на жилье;
  • подтверждение законности владения квартирой, от каждого из собственников;
  • технический паспорт;
  • выписка из домовой книги;
  • заявление о получении разрешения на продажу;
  • квитанция об уплате государственной пошлины;
  • бумаги, подтверждающие обеспечения ребенка жильем после продажи имеющегося.

Полученное разрешение вместе с паспортами опекунов продавца необходимо приложить к основному пакету документов для нотариуса.

Как оформить

Собираем все документы для опеки и подаем заявление на разрешение продажи. Получаем справку и отправляемся с покупателем доли к нотариусу для оформления купли-продажи. Лица, достигшие 14-лет должны самостоятельно расписываться в договоре, до этого возраста за них это делают законные представители. Далее соблюдается последовательность, описанная выше.

Особенности

Перед началом процедуры обратите внимание на возможность ее осуществления.

Долю меньше минимальной продать нельзя

Реализовать часть квартиры получится, только если ее площадь составляет не менее разрешенной нормы. Для каждого субъекта РФ она своя и варьируется в диапазоне от 8 до 15 квадратных метров на человека.

Недвижимость куплена в ипотеку

Продать долю в квартире, которая еще находится в залоге у банка, можно несколькими способами:

  • досрочно погасить кредит;
  • разделить оплату;
  • переуступить права и обязанности на жилье.

Знайте! Без участия банка не обойтись.

Вы находитесь в браке

Перед продажей обязательно надо заручиться нотариально заверенным согласием второго супруга. Если вам подарили долю или оставили в наследство, мнение партнера не учитывается.

Соседи мешают

Если остальные собственники сами не захотели приобрести долю и не дают согласие на ее продажу третьим лицам, необходимо получить разрешение реализацию жилья через суд. В качестве ответчиков выступят владельцы, которые решили вам помешать.

Право преимущественной покупки

Данной привилегией обладают все совладельцы жилья. Любой заинтересованный сосед может в течение месяца после получения официального уведомления о продаже улучшить свои жилищные условия путем покупки доли, в том числе и комнаты в коммунальной квартире. Если в течение месяца сосед не воспользовался своим преимущественным правом, он его теряет.

Два собственника согласились купить

Если сразу несколько совладельцев согласились на ваши условия, выбирать покупателя можете на свое усмотрение.

Продажа части доли

Все зависит от размера, разделить объект можно, если после этого у продавца и покупателя окажется не менее разрешенной нормы.

Если адрес другого собственника неизвестен

В этом случае уведомление направляется на последнее известное место нахождение если и эта информация отсутствует, то по фактическому адресу его доли.

Советы

Перед отправкой уведомлений о продаже остальным собственникам, заранее в неформальной беседе узнайте, претендует ли кто-нибудь на вашу долю и на каких условиях они готовы ее приобрести. Исходя из полученной информации, будет проще составить официальное предложение.

Цена, указанная за долю в предварительном уведомлении обязательная. Если вы долгое время не можете найти покупателя и решили снизить стоимость, то должны уведомить об этом соседей и дать им на размышление еще месяц. В противном случае сделка может быть оспорена любым из собственников.

Leave a Comment

Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *