Смена домофонной организации в МКД — Совет Юриста

Смена домофонной организации в МКД - Совет Юриста

Чистые и аккуратные подъезды, ухоженные газоны, исправные коммуникации — это не идиллическая картинка из зарубежного фильма, а круг обязанностей, который должны выполнять управляющие компании (УК) в России. Одни справляются с работой лучше, другие — хуже, но жители вовсе не обязаны мириться с халатностью и безответственностью служб.

По закону, собственники многоквартирных домов имеют право не только выбирать обслуживающую организацию, но и менять ее, если качество услуг не отвечает их требованиям.

Как сменить управляющую компанию, чтобы не нарушить закон? Какие документы потребуются и какова процедура перехода? Как выбрать альтернативу, чтобы не ошибиться вновь? Об этом журналисту ФАН рассказала адвокат Дарья Морозова.

Смена домофонной организации в МКД - Совет Юриста

Возможности жильцов по управлению имуществом

Многоквартирные дома — собственность не государства, а владельцев квартир. По закону, именно они должны решать, каким способом хотят управлять своим имуществом. Жилищный кодекс предусматривает три варианта такого управления.

  1. Непосредственное. Возможно для небольших домов до 30 квартир. При этом способе жильцы берут на себя ответственность за техническое обслуживание общедомового имущества.
  2. Организация ТСЖ. За состояние имущества тоже отвечают жители, но от их имени действуют представители — обычно председатель и бухгалтер, которые заключают договоры с ресурсоснабжающими и обслуживающими организациями.
  3. Заключение договора с управляющей компанией. Обязанности передают специализированной организации.  

Последний способ — самый распространенный в нашей стране. Управляющие компании — это те же ЖЭКи с той лишь разницей, что «закреплять» их за конкретными домами, как раньше, государство уже права не имеет. Оно отдано владельцам квартир, которые сами вольны выбирать, чьими услугами пользоваться и кому платить деньги.

Выбирать нужно не индивидуально, а сообща: вопрос о делегировании полномочий должен обсуждаться на общем собрании. И только в том случае, когда такое собрание проведено не было, а дом остается бесхозным, взять инициативу в свои руки может муниципалитет. Он проводит открытый конкурс, на котором выбирают управляющую организацию для одного или нескольких домов.

«Жильцы нанимают компанию, — комментирует адвокат Дарья Морозова, — а условия найма прописывают в договоре. С этого момента организация обязана выполнять весь перечень работ, относящийся к ее ведению. Он может быть стандартным: обязательный минимум определен законодательством. А может быть расширенным — с дополнительными обязанностями, которые фиксируют в соглашении сторон».

Смена домофонной организации в МКД - Совет Юриста

Причины для смены УК в многоквартирном доме

Каждый из пунктов соглашения для управляющей компании — закон. Она не имеет права по своему усмотрению решать, какие из пунктов выполнять, а какие оставлять без внимания. Если работы проводятся не в полном объеме, это значимый повод для смены управляющей компании, но не единственный.

Жилищным кодексом определены и другие причины, когда жители могут попрощаться с обслуживающей организацией:

  • низкое качество услуг, которое не меняется со временем, несмотря на претензии людей;
  • подозрение в воровстве и растрате;
  • банкротство или риск разорения организации;
  • срок действия лицензии приближается к концу;
  • инициатива жителей, которые планируют организовать ТСЖ, или все без исключения выступают за расторжение договора.

«Самый удобный момент уйти от компании, услуги которой вызывают нарекания жильцов, — завершение срока действия договора с ней, — комментирует Дарья Морозова. — Жильцы могут заблаговременно заявить о своем намерении и беспрепятственно его осуществить. Если же срок действия договора окончился, но ни одна из сторон не заявила о желании его расторгнуть, он продлевается автоматически».   

Порядок смены управляющей компании

Инициировать переход может как один человек, так и группа жильцов. Главное в этой ситуации, чтобы все остальные оказались не против. Закон требует, чтобы согласных на смену управляющей компании было не менее половины от всех собственников квартир.

Если большинство есть, менять одну организацию на другую можно смело и даже неоднократно.

Никаких лимитов на этот счет не существует: если у людей есть причины и недовольства, они на абсолютно законных основаниях могут разорвать отношения с недобросовестным поставщиком услуг.

«Крайне важно выполнить такой переход правильно, — уточняет Дарья Морозова. — Нужно внимательно прочитать договор, особенно пункты об условиях его расторжения, и убедиться, что препятствий тому нет. Нередко в соглашения включают пункты, которые не позволяют собственникам быстро перейти от одной организации к другой».

Смена домофонной организации в МКД - Совет Юриста

Если подводных камней нет, можно приступать к процедуре перехода.

1. Выбрать новую управляющую компанию

Имея прежний горький опыт, важно не поменять шило на мыло. Выбирать стоит взвешенно, тщательно просмотрев предложения и рейтинги в интернете, пообщавшись с жильцами соседних дворов и со знакомыми.

Определив пару-тройку достойных вариантов, нужно собрать инициативную группу и съездить на встречу к руководству. Если времени на общение с потенциальными клиентами не найдут — это недобрый знак. Если общаться будут нехотя и невежливо — тоже.

Не менее значимый момент — организация работы компании с клиентами.

Если процессы подачи заявок и оплаты коммунальных услуг автоматизированы, это говорит о современности УК, ее стремлении быть удобной для людей, направленности на повышение уровня сервиса.

Работающие по старинке и только с бумажками жилищно-коммунальные службы недалеко ушли от пресловутых ЖЭКов. Как правило, качество их услуг низкое, а на жалобы и заявки они реагируют очень медленно.

«Убедитесь, что оплачивать услуги можно онлайн, — советует Дарья Морозова. — И тарифы не превышают средние в городе и районе. Проверьте лицензию, она должна быть действующей, не истекающей».

2. Организовать собрание собственников

Его можно провести очно, пригласив всех жильцов для обсуждения. А можно очно-заочно: тогда в собрании принимает участие группа активных жителей, которые потом доводят информацию до сведения остальных и собирают подписи.

О собрании нужно известить людей заранее — за десять дней. Извещение стоит направить и в действующую управляющую компанию: от нее на встречу с жителями могут командировать представителя. К дате проведения готовят повестку, в которой указывают актуальные вопросы.

Вопрос может быть один — о расторжении договора, или несколько. Предпочтительно включать в одну повестку сразу несколько тем для обсуждения, чтобы не проводить собрания многократно.

Кроме главного вопроса, нужно указать в перечне актуальных тем выбор новой компании. Если с ней уже определились, то с названием и обсуждением условий нового договора и тарифов.

Также в повестку включают уточнение сроков, в течение которых документы из одной организации должны быть переданы в другую, и условия передачи накопленных средств.   

Решение большинства фиксируют в протоколе, который подписывают участники собрания. Также готовят заявление в действующую управляющую компанию: в нем договор просят расторгнуть на основании решения жильцов. Это заявление можно передать представителю УК, присутствующему на собрании. Если же представителя нет, собирают пакет документов и лично отвозят в офис компании. 

Смена домофонной организации в МКД - Совет Юриста

3. Подготовить уведомление о смене управляющей компании

Поставить организацию в известность об инициативе жильцов дома нужно быстро — в течение пяти дней. По закону, к уведомлению о принятом решении нужно приложить копию протокола собрания. Такой же комплект бумаг направляют в управление жилищного надзора и отдел муниципального жилищного контроля.

Передавая бумаги, попросите сотрудников УК предоставить всю документацию на дом: техпаспорт, планы земельного участка, поэтажные планы. Если получили отказ или сотрудники утверждают, что бумаги утеряны, подготовьте письмо с требованием. Предоставить эти бумаги обслуживающая организация обязана, а если они были утеряны, то должна восстановить за свой счет.

Документы при смене управляющей компании следует передать в новую за 30 дней до окончания действия прежнего договора. Лучше сделать это сразу после собрания — на второй-третий день.

4. Заключить договор

Бланк предоставит новая УК, но вот собирать подписи придется инициативной группе. Документ приобретает силу, если в нем распишутся более 50% владельцев квартир. Собрать подписи можно на собрании — одновременно с подписанием протокола. А можно чуть позже, но не стоит откладывать в долгий ящик: пока договор не подписан, ответственной за дом продолжает считаться прежняя УК.

На основании подписанного договора компания подает заявление в управление жилищного надзора о внесении дома в ее лицензию. Процедура занимает десять дней, после чего переход признают официально завершенным. Только после этого она имеет право выставлять новым клиентам счета за услуги.

«Прежде чем перечислять деньги по новым реквизитам, проверьте наличие дома в лицензии управляющей компании, — советует Дарья Морозова. — Сделать это можно на сайте государственного жилищного надзора. Если у кого-то из жильцов была переплата за услуги, им нужно подать заявление на перерасчет».

Домофон как часть общего имущества в многоквартирных домах: судебная практика

Судебная практика, связанная с домофонными устройствами, многочисленна. Часто споры касаются статуса домофона как общего имущества в многоквартирном доме и связаны с проблемами ответственности за его содержание и обслуживание. Юрист МКА «Арбат» Вадим Башир-Заде подготовил обзор самых интересных дел по этому вопросу.

Смена домофонной организации в МКД - Совет ЮристаМожет ли домофон в МКД принадлежать установившей его фирме

Одностороннее прекращение договора на организацию приёма платежей за домофон

Первым рассмотрим спор ИП с областным расчётно-информационным центром о признании незаконными действий по одностороннему прекращению договора на организацию приёма платежей за домофон (по материалам дела № А70–9222/2016).

Читайте также:  Уплата подоходного налога от доходов ИП, полученных в Беларуси - Совет Юриста

Между ИП и ОАО «Тюменский расчетно-информационный центр» был заключён договор, в соответствии с которым ОАО приняло на себя обязательства по организации системы платежей за услуги по обслуживанию домофона, оказываемые ИП населению.

Впоследствие ОАО уведомило ИП о том, что собственники некоторых МКД приняли решения о передаче домофонов в общедомовую собственность и включении в перечень услуг и работ управляющей компании по содержанию и ремонту общего имущества услуги по техническому обслуживанию системы «Домофон».

В связи с этим у ОАО отсутствуют законные основания для исполнения условий договора в отношении абонентов указанных МКД.

ИП просил ответчика не приостанавливать начисление платы за обслуживание домофона, поскольку указанный договор не был расторгнут или признан недействительным, а дополнительных решений общего собрания собственников МКД, по мнению ИП, для изменения условий не требовалось. На этих основаниях ИП и обратился в суд.

Суды трёх инстанций оценили условия договора в части его расторжения, а также переписку сторон о приостановлении исполнения договора, и пришли к выводу, что указанный договор сторонами не расторгнут. Истец не предоставил доказательства дачи ответчику разъяснений после получения от него сообщений о протоколах ОСС, на котором было принято решение включить домофон в состав общего имущества.

Также суды указали, что истец не указал, каким образом удовлетворение его требований приведёт к восстановлению его нарушенного права. Верховный суд РФ отказал в передаче кассационной жалобы ИП на рассмотрение.

Устранение нарушения прав собственников путём демонтажа домофона

Следующий спор об устранении нарушения прав собственников помещений МКД путём демонтажа домофонов произошёл между тремя ООО (по материалам дела № А65-10536/2019).

Истец являлся управляющей организацией в многоквартирном доме. При этом домофонное оборудование в МКД было установлено силами и средствами двух других ООО, и ими же обслуживалось.

Истец обратился к данным ООО с иском, посчитав, что ответчики неправомерно разместили собственный домофон на общем имуществе собственников, а именно на входных дверях подъездов дома, находящегося под управлением истца.

УО попыталась через суд добиться демонтажа оборудования.

Суд установил, что между собственниками жилых помещений МКД и ответчиками имеются действующие договоры на обслуживание домофонной системы. Эти договоры являются действующими, работы по обслуживанию оборудования проводятся постоянно, собственники исправно оплачивают эти услуги.

Документы не расторгнуты и не оспорены в судебном порядке. Подписав прямые договоры технического обслуживания домофонного оборудования, жители МКД выразили волеизъявление на приобретение домофонного оборудования в пользование с последующим его обслуживанием.

Кроме того, суд указал, что в силу закона УО вправе представить общему собранию собственников МКД предложения о смене подрядных организаций, по размеру платы, объёму услуг, но не вправе принимать такие решения самостоятельно.

Доказательств уведомления собственников МКД о необходимости провести общее собрание для решения вопроса о смене подрядных организаций не было представлено, также не представлено доказательств проведения общих собраний по данным вопросам.

Поскольку домофонные системы прямо не поименованы в указанном перечне общего имущества МКД, работы по их содержанию и обслуживанию не относятся к услугам по содержанию и ремонту жилых помещений. На основании данных выводов суды трёх инстанций отказали истцу в удовлетворении его требований.

Смена домофонной организации в МКД - Совет ЮристаПорядок установки и оплаты домофона в многоквартирном доме

Истребование домофонов из незаконного владения

Спор ООО с ГБУ г. Москвы касался вопросов о признании недействительным договора на техническое обслуживание, истребовании домофонов из незаконного владения и взыскании неосновательного обогащения с другого ООО (по материалам дела № А40-140266/2018).

ООО заключило с ГБУ одного из районов города Москвы договор на обслуживание запирающих устройств в подъездах многоквартирных домов. Позднее ГБУ заключило договор с ещё одним ООО, на которое переложило обязанности по обслуживанию и поддержанию в исправном состоянии домофонов.

Истец посчитал, что ГБУ неправомерно передало принадлежащие ему изначально домофоны во владение и пользование другому ООО. Претензии у истца были и к привлечённому ООО, которое получает за обслуживание денежные средства, причитающиеся истцу.

В арбитражный суд был подан иск о признании недействительным договора, заключённого между ответчиками, в части включения в него многоквартирных домов, истребовании имущества истца в виде домофонов из незаконного владения общества и взыскании неосновательного обогащения с ООО.

Суды всех инстанций, в том числе и Верховный суд РФ, отказали истцу. В судебных актах было указано, что истец не представил доказательства, подтверждающие установку спорного оборудования за счёт собственных средств.

Кроме того, домофоны являются частью единых систем и конструктивным элементом инженерного оборудования МКД.

Следовательно, домофоны утратили свойства самостоятельного объекта права собственности и в силу своего функционального назначения относятся к общему имуществу многоквартирного дома.

Суды также отметили, что обслуживание домофонов является обязанностью организации, осуществляющей управление многоквартирным домом самостоятельно либо с привлечением третьих лиц.

ООО получает оплату за выполняемую работу на законных основаниях по заключённому, действующему договору.

Указанное ООО поддерживает спорные запирающие устройства в исправном состоянии, а не владеет и распоряжается ими, в связи с чем истребование у него спорного имущества невозможно.

Признание незаконными действий по начислению и взиманию платы за обслуживание домофона

Спор ТСЖ и ИП касался определения незаконными действий по начислению и взиманию платы за обслуживание домофона, обязания передать техническую документацию и признания домофонного оборудования общим имуществом МКД (по материалам дела № А50-36769/2018).

В свое время ИП по договору с жителями МКД установил домофонные системы в подъездах многоквартирного дома, был подписан акт приёмки выполненных работ и передачи оборудования. Позднее ИП подписал с жителями акты приёма-передачи домофонного оборудования для последующего обслуживания, по которым данное оборудование было передано в собственность ИП.

Через несколько лет в соответствии с протоколом общего собрания собственников МКД был изменён способ управления и создано ТСЖ.

Также на общем собрании было принято решение о расторжении заключённого договора на техническое обслуживание домофонного оборудования с ИП.

Полагая, что ИП продолжает незаконно взимать абонентскую плату с собственников указанного МКД, выставляя жителям квитанции за обслуживание домофонной системы, ТСЖ обратилось в суд.

Суд определил, что при проектировании МКД установка домофонов не была предусмотрена, оборудование поставлено позднее. ИП не передавал домофон в собственность гражданам, и жители дома за данное оборудование не платили. Из представленных в материалах дела документов был сделан вывод что за ИП сохранился статус собственника на спорное имущество.

Кроме того, суды пояснили, что действия ИП по выставлению квитанций на оплату услуг не могут рассматриваться в качестве основания возникновения у ТСЖ гражданских прав и обязанностей, поскольку квитанции по своей правовой природе не являются исполнительными документами. То есть, сам по себе факт начисления платежей и выставления квитанций не свидетельствует о нарушении прав истца. Граждане имеют возможность не производить или произвести оплату, а также – оспаривать в законном порядке обоснованность их начисления.

Помимо всего прочего, документация на домофонное оборудование не поименована в п. п. 24, 26 Правил № 491 в составе технической документации на многоквартирный дом. Техническое обслуживание домофонной системы производилось без техдокументации. Таким образом, не представлено доказательств, свидетельствующих о совершении ИП действий, препятствующих управлению истцом многоквартирным домом.

При таких обстоятельствах суды первой и апелляционной инстанций отказали ТСЖ в удовлетворении исковых требований.

Смена домофонной организации в МКД - Совет ЮристаЗачем УО и ТСЖ использовать smart-технологии при управлении домами

Отмена предписания о перерасчёте за допуслугу по оплате внутриквартирного домофона

ООО поспорила с Госжилинспекцией о признании незаконным и отмене предписания о перерасчёте за дополнительную услугу по оплате внутриквартирного домофона (по материалам дела № А41-69323/2019).

В многоквартирном доме ГЖИ провела внеплановую проверку ООО на предмет соблюдения лицензионных требований. В ходе проверки выявлен факт содержания и обслуживания переговорно-замочного устройства (домофона), расположенного внутри квартиры, в виде дополнительной услуги, без согласия потребителя о её выполнении за плату.

По результатам проверки выдано предписание произвести собственнику квартиры перерасчёт за дополнительную услугу «Домофон» за последние три года. Общество обратилось в суд, считая выданное предписание незаконным.

Суды установили, что домофон на входной двери дома и переговорные устройства внутри квартир установлены застройщиком.

В размер платы по содержанию и текущему ремонту не включены услуги по оплате за содержание и ремонт переговорных устройств внутри квартир. Суд первой инстанции вынес решение в пользу ООО.

В решении указано, что предписание выдано в отношении ненадлежащего лица, поскольку есть второе ООО, заключившее с первым агентский договор на сбор денежных средств за услугу «Домофон».

Однако апелляционная и кассационные инстанции отменили это решение и признали правоту Госжилинспекции. Суды указали на отсутствие доказательств, подтверждающих наличие согласия потребителя на оказание ему услуги «Домофон».

Следовательно, включение платы за эту услугу отдельной строкой в квитанции об оплате коммунальных услуг, а не в графу «Содержание и ремонт жилья», противоречит действующему законодательству.

Наличие договорных отношений с агентом в данном случае не имеет значения.

Читайте также:  Залог при прокате велосипеда - совет юриста

На заметку

Домофон может быть предусмотрен проектом при строительстве МКД, его могут установить УО или сторонняя подрядная организация: принадлежность оборудования является краеугольным камнем всех споров.

Стоит помнить, что в подавляющем большинстве случаев домофонное оборудование является неотъемлемой частью дома и общим имуществом собственников МКД, к нему применяются соответствующие правила жилищного законодательства.

Необходимо также различать принадлежность домофона и обязанность по его обслуживанию и содержанию.Споры по данному вопросу многочисленны, а вопрос о том, кому предоставлена возможность собирать плату за услуги по домофонному обслуживанию, часто поднимается в судебных заседаниях.

Как поменять управляющую компанию в многоквартирном доме

Наличие собственности в многоквартирном доме предполагает участие жителей в решении вопросов содержания жилья и в выборе компании, которой можно доверить эти функции.

Достаточно часто в практике жилищных правоотношений возникают ситуации, когда необходимо поменять управляющую компанию в многоквартирном доме. Такую процедуру необходимо проводить правильно и грамотно, так как даже небольшое процессуальное нарушение может привести к аннулированию всех совершенных действий.

Смена домофонной организации в МКД - Совет Юриста

Нормы закона

Все правоотношения по управлению домами регламентируются Жилищным кодексом РФ (ЖК РФ). Нормой статьи 162 кодекса предусмотрен механизм, регламентирующий вопрос смены управления ЖКХ (жилищно-коммунальным хозяйством).

Когда можно менять

Между собственниками и управляющей компанией (УК) заключаются договорные отношения, подкрепленные заключенным договором управления МКД (многоквартирным домом). Условия, которые должны содержаться в таком договоре, отражены в методических рекомендациях Минстроя России.

Читать также: Как поменять собственника квартиры в квитанции.

Но иногда возникают обстоятельства, когда гражданам предоставляется право расторгнуть договор.

Перечень таких случаев законодательно определен:

  • завершение срока действия ранее действовавшего соглашения,
  • отсутствие (аннулирование) лицензии УК, оказывающей услуги по содержанию и управлению,
  • неисполнение (некачественное выполнение) услуг, работ, предусмотренных в соглашении,
  • отсутствие доступа к информации, содержащей сведения о ее финансово-хозяйственной деятельности, о стоимости ее услуг, тарифах и размерах платы.

Если с МКД работает предприятие жилищно-коммунального хозяйства, которое было отобрано местной администрацией по результатам ранее объявленного конкурса, то чтобы поменять управляющую компанию ЖКХ, собственникам помещений до истечения первого года ее работы необходимо провести собрание по отбору УК или смене способа управления МКД.

Смена домофонной организации в МКД - Совет Юриста

УК на ТСЖ и наоборот

  • В соответствии с законодательством РФ, владельцы недвижимого жилья должны добровольно определиться со способом управления домом.
  • Таких способа три:
  • Если данное требование добровольно не реализовано, то это должен сделать муниципалитет.
  • Поскольку закон позволяет владельцам жилой недвижимости в любое время изменить способ управления, то решение о переходе в товарищество жильцов можно принять в любое время.

Для процедуры перехода из УК в ТСЖ необходимо инициировать и провести сход владельцев жилья.

На мероприятии более половины собственников должны принять соответствующее решение о переходе на управление товариществом.

  1. Для того чтобы полноценно произвести переход из УК в ТСЖ, решение должно быть полностью реализовано путем создания ТСЖ, заключения соглашений с ресурсоснабжающими предприятиями, заключения договора по содержанию жилья.
  2. При волеизъявлении владельцев помещений об изменении способа управления с товарищества жильцов на соответствующую организацию, проводится процедура общего собрания.
  3. На нем принимаются решения:
  • о переходе в УК,
  • об определении организации,
  • об одобрении условий соглашения.

После выполнения всех необходимых процедур, сведения о выбранной УК предоставляются в орган жилищного надзора, который вносит данные об управлении домом в сведения о лицензиате.

Основания

Для смены управляющего предприятия собственникам нужны основания.

Таковыми являются:

  • неисполнение условий договора,
  • отсутствие лицензии на право заниматься соответствующей деятельностью.

Независимо от оснований, любой гражданин имеет право на обеспечение качественных и безопасных для жизни условий проживания. Такие условия должна обеспечить гражданам фирма, которую они нанимают для выполнения данных требований.

Смена домофонной организации в МКД - Совет Юриста

Пошаговый алгоритм действий

Процедура расторжения договора управления регламентируется на уровне закона. Соблюдение процессуальных требований позволит избежать дальнейших претензий от управляющей фирмы и надзорных органов.

Судебная практика имеет много примеров отказа судебными инстанциями в расторжении договора по причине несоблюдения формальных процедур расторжения договора.

Основными этапами являются следующие действия:

  • инициирование собрания,
  • определение повестки дня,
  • обеспечение уведомления заинтересованных лиц о предстоящем мероприятии,
  • определение формы (очная, очно-заочная либо заочная форма),

С собственником жилья не согласовали смену домофона, что делать?

Хотите приструнить, собирайте собрание собственников и переизбирайте старшего по дому, выдвигая свою кандидатуру. Но если у Вас нет времени выяснить причину смены домофона, то вероятно и времени исполнять обязанности старшего по дому тоже не будет.

Желание лишь приструнить не конструктивное, а является лишь желанием не принимать никакого участия в решении вопросов дома.

Причины по которым уполномоченные лица ходят по квартирам и собирают то на ключи, то подписи, это инфантильность общая жильцов, потому как жильцам проще дверь открыть, чем собрано эти собирать.

Старший по подъезду не работодатель, ни работник, которого наняли, он лишь представитель собственников и дело это всегда неблагодарное, потому что одному собственнику из всего дома приходиться бегать, решать вопросы, уговаривать, выслушивать недовольства каждого. Сомневаюсь что ему вообще это очень то надо, но ведь кто-то должен на себя взять эту ношу. А тут еще соседи начинают в голове мысли крутить как бы этого, которому больше всех надо еще и в суд к ответу призвать. На кого в суд-то, на самих себя?

Старший по дому является Вашим же представителем, не доверяете значит делайте это сами, ходите, выясняйте, решайте. Но ведь нет, большинство огородилось зоной комфорта собственной квартиры и все проблемы, что за пределами квартиры уже недосуг, вроде как кто-то другой должен.

Не хотите деньги на ключи сдавать, возьмите у соседей и сделайте дубликат. Проблема из ничего. Ну а уж если глобально считаете что не должны ничего и незаконно домофон меняют, тут придется поднять пятую точку и брать решение вопроса на себя.

Это еще старший по подъезду у вас терпеливый, другой бы узнав мысли о том, что его еще и виноватым хотят сделать, плюнул бы на все и решайте все тогда сами.

Была на моей памяти такая ситуация. Выбрали старшим дома женщину, уговаривали мол грамотная, молодая. Он бегала с работы акты подписывала, постоянно соседи ходили к ней с претензиями, то у одного труба закапала, другой с жалобы что подъезд не убирают и т.д.

Домофон тоже поставили, бегала также по квартирам, суетилась, пока один сосед не начал как в вопросе «А не приструнить ли». Потом женщина объявления разместила о собрании и сказала что старшим по дому больше быть не может по состоянию здоровью, а по факту устала бегать за всех и выслушивать гадости о себе.

Пока она бегала и чистота была в подъездах и домофон работал и освещение везде было.

Как перестала она быть старшей по дому и все благополучие закончилось, лампочки все побиты давно, никому нет дела и никто ничего не знает что происходит с домом и год не могли никого выбрать собственники, все отговаривались как могли, никому не хотелось что-то делать ради всех и жалобщик заявил что у него времени нет на все это и все по свои квартирам позакрывались и каждому чхать, ведь сидеть жаловаться и воодушевляться как кого приструнить всегда проще, чем делом заняться.

Не устраивает работа сервисной компании по домофону?

В подъезд постоянно ходят посторонние люди?

Решение для тех, кто хочет исправить ситуацию с домофоном:

  1. Обратитесь в МФЦ и уточните, какой именно организации вы платите за его обслуживание.
  2. Запросите через диспетчерскую визит сервисного инженера из этой организации. Обязательно укажите, чтобы мастер с вами связался.
  3. Обговорите с мастером техническую возможность изменения ситуации с кодами для отдельных квартир (некоторые устройства не позволяют поменять ОДИН код, только все разом). Запишите конкретную модель домофона, уточните наличие сервисного ПО к нему.
  4. Если смена кода одной квартиры возможна — договоритесь с теми квартирами, коды которых сможете обнаружить написанными на косяках дверей и рядом, и в первую очередь смените эти коды.
  5. Если устройство позволяет записать и проанализировать список использованных кодов с указанием времени — задействуйте такой лог. Возможно, для этого потребуются полномочия члена совета дома или «старшего по подъезду», но совет вправе наделить вас такими полномочиями для этой цели.
  6. Если вы сталкиваетесь с проблемами при прохождении этого пути — заполните анкету

    В поле для пояснений напишите, что вам удалось узнать у мастера, сервисной и управляющей компаний, и опытные специалисты помогут вам разобраться.

  • Если это не привело к результату — меняйте сервисную организацию.
  • Для этого запросите имущественный паспорт дома и реестр собственников по подъезду.
  • Распечатайте с двух сторон с таблицей (подписным листом) следующее заявление в Управляющую Организацию (УК):
Читайте также:  Оплата больничного при карантине - совет юриста

«Мы, нижеподписавшиеся, являясь собственниками жилых помещений в многоквартирном доме по адресу ______ настоящим заявлением отзываем какие-либо подписи от своего имени под документами, назначающими ООО «_______» ИНН _____ организацией, уполномоченной на обслуживание запирающих устройств (домофонов), и в одностороннем порядке расторгаем любые договорные отношения с этой организацией. Поскольку запирающие устройства (домофоны) являются общим имуществом, предназначенным для нужд более чем одного помещения в многоквартирном доме, мы требуем предоставления на рассмотрение собрания всего набора предложений от организаций, готовых оказывать услуги по обслуживанию домофонов, с последующим заключением договора с выбранной организацией по каждому подъезду в отдельности, а также публикацией данного договора в разделе 2.5 сервисов «Дома Москвы» и «РеформаЖКХ», предназначенных для раскрытия информации согласно 541-ППМ и 731-ПП РФ, и в ГИС ЖКХ согласно приказу МинСтроя РФ №74/114/пр.
В случае отказа от принятия настоящего заявления и выполнения требований, оставляем за собой право обратиться в прокуратуру, в суд и в антимонопольную службу для тщательной проверки законности договорных отношений с действующей организацией, включая графологическую экспертизу и привлечение виновных лиц к уголовной ответственности согласно ст. 327 УК РФ».

Дата подачи _________

Подписи в пределах подъезда с указанием номера квартиры и телефона для оперативной связи.

Важно, чтобы подписи были на листе, на котором напечатан текст заявления. В шапке укажите, на чьё имя вы пишете заявление, и оставьте место для отметки о вручении. Если подписей по подъезду слишком много, и одного листа не хватит — на втором бланке также должен быть указан текст заявления.

  1. УО не вправе требовать проведения ОСС для решения данного вопроса, так как он не относится к обязательной компетенции Собрания, и является персональным делом подъезда (не затрагивает интересы собственников помещений в других подъездах).
  2. ЕИРЦ / МФЦ обязаны при заключении договорных отношений с новой организацией внести индивидуальных получателей платежей за обслуживание Запирающего Устройства (домофона) в каждый ИЛС платёжного документа, аналогично страховым услугам.

Пошаговое руководство, образцы документов по смене УК

Управляющая компания плохо работает? Или вы начали подозревать, что ваши деньги уходят «не туда»? Или вашу УК просто решили обанкротить?

Ответ один — управляющую компанию необходимо менять!

Шаг 1. Выбираем альтернативную управляющую компанию

Посмотрите всевозможные рейтинги управляющих компаний. Найдите “своего Управляющего” и оцените масштаб и эффективность его деятельности. На сайте «Реформа ЖКХ» в список «Российская Федерация» включены данные о 37 019 Управляющих организациях (включая 18 828 ТСЖ). Съездите, посмотрите дворы. Пообщайтесь с жителями домов, которые обслуживают УК-кандидаты.

Не лишним было бы посмотреть список нарушений найденных в домах УК-кандидата Службой строительного надзора и жилищного контроля.

Обязательно обсудите вопрос смены УК с соседями. Съездите к руководству выбранной вами управляющей компании и обсудите все интересующие вас вопросы. Причем ехать надо как можно более крупной группой скептически настроенных граждан.

Какие документы по мнению экспертов нужно передавать в новую УК

Шаг 2. Выбираем способ смены УК

Жилищный кодекс не дает нам право просто так взять и сменить управляющую компанию. Существует ряд ограничений, и зная их вы можете сделать выбор каким способом вы будете менять управляющую компанию.

Основные способы смены УК:

  1. Выбор новой управляющей организации по окончанию срока действия договора управления со старой УК.
  2. Существенные нарушения договора управления старой управляющей организацией, дающие собственникам квартир право расторгнуть договор управления в одностороннем порядке (часть 8.2 статьи 162 Жилищного кодекса РФ)
  3. Лишение управляющей компании лицензии на право управления вашим домом согласно статьи 199 Жилищного кодекса РФ.
  4. Смена способа управления многоквартирным жилым домом. Например, на общем собрании собственников вы принимаете решение о создании ТСЖ или выбирает непосредственное управление, но в последствии товарищество не осуществляет управление многоквартирным жилым домом самостоятельно, а нанимает для этого управляющую компанию в соответствии с пунктом 1 части 1 статьи 137 Жилищного кодекса РФ.

Кстати, у такого способа есть один немаловажный плюс — если новая УК не оправдает ожиданий, то сменить ее можно будет проведя всего одно собрание правления ТСЖ, если это предусмотрено уставом товарищества.

Шаг 3. Проводим собрание собственников по смене управляющей компании в очно-заочной форме

Прежде чем проводить собрание, внимательно изучаем договор управления со старой УК. Это позволит избежать множества ошибок.

1) Подготавливаем повестку собрания.

В повестку собрания необходимо включить вопросы о:

Домофон и законодательство. Как установить устройство в подъезде и не нарушить никаких законов. Советы экспертов

01.12.2016

В наше неспокойное время вопросы безопасности выходят на первый план. Сложно встретить многоэтажный дом, в котором не стояли бы массивные металлические двери и не было бы домофона. Жильцы устанавливают в квартирах видеодомофоны  для повышения уровня безопасности.

Но жителям вторичной недвижимости, которые владеют квартирами в домах, построенных еще при Советском Союзе, приходится решать вопрос безопасности самостоятельно. Одним из популярных решений сегодня является монтаж прочных подъездных дверей и домофона.

Для того, чтобы еще больше повысить уровень безопасности, вы можете впоследствии установить видеодомофон в квартире и подключить его к подъездному домофону. В этом случае, у вас появиться возможность общаться голосом с посетителем, который находится внизу и видеть его, когда он подойдет к вашей квартире.

Установка такого устройства – вопрос, казалось бы, простой и решить его не трудно. Необходимо найти компанию, которая займется монтажными работами, собрать деньги и все. Но на самом деле, этим установка домофона не ограничивается. Зачастую, законодательный барьер оказывается серьезным препятствие на пути к реализации целей.

Конечно, преимуществ у подъездного домофона масса. Он обеспечивает контроль доступа и препятствует проникновению в подъезд нежелательных лиц. Соответственно, повышается уровень безопасности.

Но не все это понимают. Некоторые жильцы могут не согласиться с установкой такой системы. Что делать в этом случае? Можно ли как-то обойти их решение? Что на этот счет говорит российское законодательство?

Основные проблемы, которые могут возникнуть при установке домофона

Первое, о чем следует помнить – права граждан на свободный доступ к своему жилью. Они прописаны по многих нормативных документах. Соответственно, без согласия большинства, вам не удастся установить домофон. И даже если вы это сделаете, не получив одобрения со стороны хотя бы 50% жителей подъезда, вас заставят демонтировать устройство.

Поэтому, в первую очередь, необходимо организовать собрание владельцев квартир и на нем заручиться поддержкой большинства. Если хотя бы 50% жильцов проголосует «за», можно начинать поиски фирмы и договариваться об установке.

Казалось бы, решить этот вопрос очень просто, ведь все жильцы будут только приветствовать такое решение, которое повысит уровень безопасности в подъезде. Однако не стоит забывать, что установка домофона – это расходы.

Во-первых, придется собрать нужную сумму для монтажа и покупки устройства. Во-вторых – в процессе эксплуатации, необходимо платить абонентскую плату. И здесь могут начать проблемы, особенно, если в доме много пожилых людей.

Намного проще решается вопрос в домах, где часть квартир находится в собственности государства. В таком случае, получать разрешение у муниципалитета не требуется. Правда, установка может обойтись дороже, так как за установку с этих квартир вы деньги взять не сможете.

Можно ли как-то решить вопрос с теми, кто остался в меньшинстве? Единственным вариантом является передача им ключей. Причем остальным жильцам, согласным с установкой домофона придется за свой счет их изготовить. Ведь в случае поступления жалобы, домофон могут демонтировать в приказном порядке.

У каждого владельца недвижимости есть права свободного доступа к своей квартире. Соответственно, если оно будет нарушено, даже один голос сможет воспрепятствовать эксплуатации домофонной системы.

Получается, что если кто-то не согласиться на установку, пусть и в меньшинстве, он может не участвовать финансово ни в монтаже устройства, ни в его покупке. Но при этом, остальным жильцам придется оплатить покупку ключей для отказавшихся.

Это единственный способ мирного урегулирования такого конфликта. Противозаконным является любое давление на соседей с угрозой не предоставления им средств доступа в подъезд. В таком случае, они могут блокировать любое решение большинства.

И еще один очень важный момент. Важно внимательно знакомиться со всеми договорами, которые вы подписываете с компаниями, предоставляющими подобные услуги. Также, желательно ознакомиться с тарифами на абонентское обслуживание.  

Вы можете в одностороннем порядке отказаться от услуг такого рода если посчитаете, что они вам дорого обходятся. Для этого достаточно лишь уведомить вторую сторону договора и все. Никаких дополнительных заявлений писать не нужно.

Домофонное оборудование ломается не так часто. В ряде случаев, дешевле оплатить разовый ремонт или даже замену, чем постоянно вносить деньги на счет компании. Наконец, всегда можно заключить договор с тем, кто предложит лучшие условия по обслуживанию.

Leave a Comment

Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *