Восстановление доли ребенка в квартире — Совет Юриста

Восстановление доли ребенка в квартире - Совет Юриста

Требуют нотариальное соглашение  — это законно или государственный регистратор Росреестра превышает свои полномочия?На какие нормы закона ссылаться, чтобы защитить свои права на сделку в простой письменной форме.Разберемся подробно.

Вы получили Уведомление о приостановлении сделки по выделению долей детям или просто государственный регистратор сделал вам звонок и требует нотариальное соглашение — не пугайтесь!Сначала нужно разобраться  — законное ли это требование.

В уведомлении о приостановлении регистратор должен указать причину требования нотариального соглашения.А законная причина для требования о нотариальной сделке — только одна — раздел совместно нажитого имущества супругов.

Это требование регламентируется статьёй 38 Семейного кодекса РФ.

До 30.12.2015 года раздел имущества супругов оформлялся в простой письменной форме.Теперь — только в нотариальной.

Если вы в своем соглашении о выделении долей допустили ошибку или сознательно разделили совместно нажитое имущество супругов — требование нотариального соглашения ЗАКОННО!

— Мы хотим оформить выделение долей без нотариуса!-Тогда исправляйте ошибку и подавайте дополнительное соглашение!

-Как его составить и подать?

Подробные разъяснения и шаблоны возражения (жалобы) есть в нашей специальной консультации.

Почему отказали  в выделении долей без нотариуса

Почему отказали в выделении долей без нотариуса — есть еще одна обоснованная причина приостановления регистрации сделки.Это неверные заявления в Росреестр.

Заявление о государственной регистрации права — это  «техническое» задание для регистратора.

Если ваши заявления не соответствуют содержанию соглашения о выделении долей — ВСЕ ПРОПАЛО!

Конечно будет приостановление. Теперь нужно все переделывать! Отзывать неверные заявления, подавать нужные.Но, как правило участники сделки не запомнили, какие заявления они подавали. Что делопроизводитель МФЦ им «подсунул», то и подписали.А ведь сотрудник МФЦ — это не государственный регистратор и даже не сотрудник Росреестра!

Поэтому ошибки в заявлении — это  частая причина приостановки регистрации.

Лучшим решением здесь является отзыв документов без регистрации. Да, 50% госпошлины вы потеряете.Но при таком раскладе (если поданы неверные заявления), даже в суде дело не выиграть.

Срок для  исправления соглашения

Срок для исправления соглашения, при приостановлении по решению регистратора — 3 месяца. За это время вы должны исправить ошибки и донести документы в МФЦ.

Не всегда получается уложиться в эти сроки. Но у вас, участников сделки, есть право приостановить регистрацию еще сроком на 6 месяцев.

Как правило, исправление ошибок приводит к достижению цели — регистрации общей долевой собственности на всех членов семьи.

Но исключить человеческий фактор, скажем так ,»настроение» регистратора или влияние (давление) на него начальника, исключить невозможно.Поэтому, несколько наших клиентов  обращались в суд для защиты своих прав.

Приостановка при выделении долей без нотариуса

Приостановка при выделении долей  требует тщательного изучения уведомления от регистратора. Этот документ не сложный для юриста и непонятный для обычного человека, далекого от правовой сферы жизни.Для того, чтобы вам самостоятельно разобраться в проблемы, мы подготовили для вас дополнительные обучающие материалы.

Получить более подробную  консультацию или заказать нашему юристу составление дополнительных документов для исправления ошибок или защиты ваших прав на сделку в простой письменной форме вы можете здесь >>>

Восстановление доли ребенка в квартире - Совет ЮристаСодержание консультации при приостановлении государственной регистрации сделки при выделении долей членам семьи в простой письменной форме.

Всегда рада разъяснить. Автор

Требуют нотариальное соглашение

В югре родителей обязали выделить доли детям через суд

04.02.2020 Восстановление доли ребенка в квартире - Совет Юриста

В Югре прокуратура через суд обязала сургутянку выделить доли двум несовершеннолетним детям в квартире, купленной в ипотеку с помощью материнского капитала. Прокуратура выявила, что сургутянка забыла исполнить соответствующее обязательство в срок, и наложила арест на квартиру. Об этом сообщили в пресс-службе Нотариальной палаты Югры.  

Квартиру сургутянка купила еще два года назад и материнский капитал использовала в качестве первоначального взноса. Перед покупкой жилья в Пенсионный фонд она представила заверенное нотариусом обязательство о том, что в течение полугода выделит двум детям доли в общедолевой собственности.

Пенсионный фонд и прокуратура в ходе выборочной проверки обнаружили нарушение обязательства, предупредили ее об ответственности, но в итоге подали на сургутянку в суд. Когда было выявлено нарушение, прокуратура наложила арест на квартиру.

В итоге жилое помещение пришлось переоформлять в общую долевую собственность с несовершеннолетними детьми.

«В Югре в 90% случаев средства материнского капитала семьи направляют на улучшение жилищных условий, погашение ипотечного кредита. Но не все помнят о том, что в этом случае, закон обязывает родителей выделить доли несовершеннолетним детям. Невыполнение этого обязательства является нарушением законодательства.

Сотрудники пенсионного фонда совместно с прокуратурой в случае поступления жалоб проводят проверки на предмет соблюдения законодательства о выделении долей детям. При обнаружении нарушения прав детей прокуратура также может инициировать судебное разбирательство.

Таким образом мы пытаемся восстановить права несовершеннолетних детей», — прокомментировал ситуацию начальник отдела социальных выплат Отделения Пенсионного фонда России по ХМАО-Югре Сергей Болдашкин.

Как отметили в Пенсионном фонде, выявленный случай с сургутянкой – не редкость в Югре. Югорские семьи частенько забывают исполнить свое обязательство перед детьми, экономя на переоформлении документов.

В случае, если на приобретение жилого помещения, кроме средств материнского (семейного) капитала, использовались совместные средства супругов, то сделка по выделению долей детям должна быть оформлена через нотариуса.

Кроме того, при приобретении объекта недвижимости в общую долевую собственность родителей и детей, с условием уплаты части продажной цены по договору за счет средств материнского (семейного) капитала, также нужно обратиться к нотариусу. Нотариус проконтролирует, чтобы при оформлении документов права детей не ущемлялись, а детям были выделены полагающие им доли в жилом помещении.

Переоформить документы на квартиру через нотариуса можно быстро и без лишней беготни по госучреждениям.

«Для выделения долей детям и переоформления документов на квартиру нужно с документами обратиться к нотариусу, — рассказала вице-президент Нотариальной палаты Югры, нотариус Сургута Елена Соловьева.

— Нотариус по принципу «одного окна» самостоятельно запросит необходимую дополнительную информацию в государственных реестрах, составит проект договора и после его нотариального удостоверения направит документы в электронном виде на государственную регистрацию в Росреестр.

Срок регистрации в этом случае минимальный, и составляет всего один день. В результате будет зарегистрировано право общей долевой собственности родителей и детей на квартиру. И нотариус выдаст подтверждающую этот факт выписку из Единого государственного реестра прав».

Если доли в квартире не выделить детям в установленный законом срок, могут возникнуть проблемы как у прежних хозяев на стадии продажи такой квартиры, так и у новых владельцев такого жилья, так как сделка может быть оспорена в дальнейшем в суде. Такие случаи, когда страдают добросовестные покупатели, случаются и в Югре. Поэтому лучше при заключении любых сделок с недвижимостью обращаться к специалистам.

(Видеосюжет подготовлен пресс-службой Нотариальной палаты ХМАО-Югры при содействии Телевидения Березовского района: https://www.youtube.com/watch?v=VSubUR_PxvM)

Как оформить долю в квартире на ребенка: советы и помощь юриста

Восстановление доли ребенка в квартире - Совет Юриста

Долевая собственность на жилье – это не редкость. В качестве собственников могут выступать любые лица, включая несовершеннолетних детей. Основания приобретения ими недвижимости в собственность могут быть различны.

Также с отличиями проходит оформление доли в квартире на несовершеннолетнего ребенка. Обязательными для всех являются только два этапа – обращение к нотариусу и государственная регистрация сделки.

От имени несовершеннолетнего всегда выступает родитель или опекун.

Когда ребенок имеет право на долю в квартире?

Для того чтобы, быстро получить ответы на свои вопросы, обращайтесь за юридической консультацией в онлайн-чат справа или звоните по телефону: 8 (800) 302-32-85

Чтобы у несовершеннолетнего возникло право на долю в жилой недвижимости, необходимы веские правовые основания.

Только тот факт, что объект принадлежит одному из его родителей, основанием не является. Согласно ст. 60 СК РФ дети не могут претендовать на имущество своих родителей. Также наоборот. Им лишь разрешено при взаимной договоренности и совместном проживании пользоваться этим имуществом.

Для оформления доли в квартире на ребенка, необходимо одно из следующих оснований:

  • Заключение договора купли-продажи, по которому ребенок выступает в качестве покупателя;
  • Получение имущества в порядке наследования;
  • Получение доли в недвижимости по договору дарения;
  • Участие в приватизации жилья;
  • Использование средств маткапитала для улучшения жилищных условий.

Если родитель не желает передавать в собственность ребенку свое имущество, никто не может его вынудить это сделать за исключением случаев:

  • Когда такое развитие событий прямо предусмотрено российским законодательством. Например, в случае с реконструкцией жилья одного из родителей за счет средств маткапитала;
  • При наличии существенного долга по алиментам в пользу несовершеннолетнего ребенка. В таком случае родителя в судебном порядке могут вынудить передать долю в жилом имуществе в счет погашения долга.

Важно! До наступления совершеннолетия и признания полной дееспособности имуществом ребенка от его имени и в его интересах распоряжаются родители или официальные опекуны. Но только с согласия органов опеки и попечительства. Начиная с 14-летнего возраста, у ребенка необходимо также испрашивать письменное согласие на проведение сделки с его имуществом.

Дарение недвижимости

Ребенку имущество может быть подарено любым родственником или третьим лицом. В таком случае право собственности регистрируется в Росреестре, куда родители ребенка представляют нотариально заверенный договор дарения и прочий комплект документов.

Желательно, чтобы договор дарения составлял профессиональный юрист. Проведение такой сделки может быть затруднено. Это вызвано сложностями определения конкретной доли. Все проще, если в качестве дарителя выступает родитель, который полностью владеет всей квартирой и просто желает часть ее передать в собственность своему ребенку.

Если у объекта много собственников, желательно до оформления договора дарения выделить долю в квартире в натуре, чтобы в дальнейшем избежать имущественных споров. Уведомлять прочих содольщиков о желании подарить свою долю не нужно.

От имени ребенка все документы подписывают его родители. С 14 лет ребенок должен давать свое согласие на сделку и ставить подпись на документе, но только с согласия родителей. При необходимости вносить государственные сборы, оплачивают их тоже опекуны. Они же в дальнейшем до наступления совершеннолетия следят за сохранностью имущества, его текущим ремонтом.

Скачать образец договора дарения на долю в недвижимости

Наследование доли имущества

Унаследовать долю в квартире ребенок может по завещанию или по закону. Каким бы не было основание при оформлении наследства на имя ребенка нотариус выдаст свидетельство о праве на наследство. С ним обращаются в ЕГРН, где ребенка зарегистрируют в качестве собственника.

Все этапы процедуры за ребенка обязаны проходить его родители или официальные опекуны. Т.е. они должны заявлять нотариусу о его правах на наследство даже при отсутствии завещания или при невнесении в него ребенка в качестве наследника.

Все документы за ребенка до 14 лет подписывает родитель или официальный опекун. После 14 лет он тоже должен ставить свою подпись.

Читайте также:  Выделение долей в частном доме - совет юриста

Родитель не может отказаться от своей обязанности по оформлению наследства на ребенка.

Он же должен нести все расходы, связанные с процедурой и поддерживать унаследованную долю имущества в надлежащем состоянии вплоть до наступления совершеннолетия у ребенка.

Важно! Следует помнить, что несовершеннолетний ребенок имеет право на обязательную долю в имуществе своего умершего родителя.

Приобретение по договору купли-продажи

Если родители решают приобрести квартиру не только на себя, но и сразу на ребенка, они могут внести его в текст договора в качестве одного из покупателей. Разрешено покупать отдельно долю в недвижимости на ребенка. Варианты могут быть различны.

Не получится только таким образом приобретать жилье посредством ипотечного кредитования. Несовершеннолетнего нельзя внести в договор в качестве заемщика, т.к. закон запрещает изымать у него залог, а это – основа ипотечного договора на случай непогашения долга.

Поэтому при ипотечном кредитовании сперва полностью погашают долг, затем регистрируют в Росреестре права на недвижимость всех заемщиков. Следующим этапом становится обращение к нотариусу и оформляется договор дарения доли на ребенка. На завершающей стадии заверенный нотариально договор регистрируют в Росреестре.

И ребенок становится владельцем доли в квартире.

Очень важно при оформлении сделки купли-продажи проверять ее чистоту. Если в качестве покупателя значится несовершеннолетнее лицо, эта обязанность возлагается на опекунов. Например, при покупке отдельно доли в недвижимости им следует удостовериться, что прочие содольщики уведомлены о предстоящей сделке в надлежащей форме и пр.

При таком варианте нотариально удостоверенный договор купли-продажи подается в Росреестр, где оформляется право собственности несовершеннолетнего на долю в недвижимости.

Приватизация

Приватизация жилья – основная причина, по которой российские граждане, включая несовершеннолетних, становятся собственниками жилой недвижимости. Участие ребенка в ней обязательно, если:

  • Он зарегистрирован в квартире, которую приватизируют;
  • В приватизации недвижимости участвует один из родителей ребенка.

Несовершеннолетний, в отличии от взрослых, наделен правом участвовать в приватизации неограниченное количество раз. Поэтому он может стать владельцем ни одной, а нескольких долей в разных квартирах. Проследить за реализацией его имущественных прав обязаны родители.

Процедура эта давно отработана и не имеет отличий, если в качестве лиц, участвующих в приватизации выступают дети. Все собственники одновременно подают заявление в профильную комиссию, которая, проверив документы, выдает свидетельство о приватизации.

Права на долевую собственность регистрируются в Росреестре на основании этого свидетельства. Процедуру проходят одновременно сразу все содольщики, каждый из которых по итогу получает свидетельство о праве собственности на свою долю.

Использование материнского капитала

При использовании материнского капитала для улучшения жилищных условий семьи, каждый из детей должен обзавестись своей равной долей в этом улучшенном жилище. Данная норма закреплена в ФЗ РФ № 256 (от 29.12.2006).

Если для покупки квартиры используются средства материнского капитала, родителям придется сперва выделять две равные доли на себя и регистрировать их в Росреестре.

Затем нужно обращаться к нотариусу и оформлять договор дарения долей недвижимости на детей.

А после снова отправляться в Росреестр с уже удостоверенным договором дарения и регистрировать права собственности на доли в недвижимости для детей.

Совет! Не стоит пренебрегать данной законодательной нормой. Родители обязаны отчитаться перед ПФР о потраченных средствах и представить свидетельства, подтверждающие, что все дети получили свои доли в недвижимости. Сделать это надлежит в течение месяца после покупки.

Процедура выделения (оформления) доли ребенку

Варианты начала процедуры выделения доли ребенку могут существенно отличаться. Они зависят от типа правоустанавливающего документа, на основании которого он становится собственником (ДКУ, договор дарения и пр.). Но в целом, чтобы выделить долю ребенку, нужно пройти несколько основных этапов.

Пошаговая инструкция:

  1. Собрать нужные документы.
  2. Оплатить пошлину.
  3. Обратиться к нотариусу за получением и/или заверкой правоустанавливающих документов.
  4. Оплатить государственный сбор за регистрационные действия.
  5. Обратиться в Росреестр для регистрации права собственности на долю.
  6. Получить свидетельство.

От лиц, представляющих интересы ребенка, на протяжении всех этапов могут потребоваться разные документы. Общий пакет включает в себя:

  • Удостоверения личности родителей. Если интересы представляют опекуны, дополнительно необходим документ, которым гражданин назначается опекуном. В качестве представителей интересов ребенка может выступать и работник детского дома;
  • Свидетельство о рождении ребенка. Если он уже достиг 14-летнего возраста, дополнительно потребуется его гражданский паспорт;
  • Согласие органов опеки и попечительства на проведение сделки;
  • Документы, подтверждающие право собственности на долю в квартире, которую передают ребенку;
  • Правоустанавливающие документы на приобретение доли ребенком;
  • Справка от управляющей компании об отсутствии задолженности по ЖКХ;
  • Техническая документация на объект недвижимости (технический и кадастровый паспорт, технический план);
  • Платежные документы о внесении государственной пошлины.

В зависимости от оснований приобретения ребенком доли, могут потребоваться и иные документы:

  • Справка из ПФР о выделении материнского капитала;
  • Согласие супруги собственника на передачу доли в недвижимости несовершеннолетнему ребенку;
  • Документы, подтверждающие степень родства (в случае наследования доли по закону).

Основной первый этап – это нотариальное удостоверение договора, по которому право собственности переходит ребенку. Данное условие обозначено в ст. 42 ФЗ РФ № 218 (от 13.07.2015).

Размеры государственных пошлин за совершение нотариальных действий закреплены в НК РФ, в частности в ст. 333.34. Они разнятся в зависимости от типа сделки:

  • 0,5 % от стоимости получаемой в собственность доли нужно заплатить при удостоверении договора купли-продажи недвижимости;
  • Если ребенок наследует долю и является близким родственником наследодателя, требуется внести 0,3 % от стоимости. Если он – не близкий родственник, размер пошлины увеличивается до 0,6 %.

Второй обязательный этап – регистрация сделки в Росреестре. За регистрационные действия тоже взимается денежный сбор. Если в сделке участвуют только физические лица, потребуется заплатить 2 тыс. руб. Если в качестве одной из сторон выступает юрлицо, за регистрацию нужно внести 20 тыс. руб. Размеры текущих сборов всегда указаны на официальном сайте ЕГРН.

Все представленные документы сотрудники Росреестра проверяют примерно неделю, а затем предоставляют свидетельство о праве собственности на долю в квартире, оформленное на имя ребенка.

Нужна ли юридическая помощь?

Дорогие читатели! Если у вас возникли вопросы, обратитесь за консультацией к дежурному юристу в онлайн-чат справа или звоните по телефону (звонок бесплатный): 8 (800) 302-32-85

Передача в собственность ребенку доли в недвижимости, как правило, процесс длительный и многоступенчатый. Состоит из нескольких значимых правовых сделок. Естественно, помощь профессионального юриста может потребоваться на любом этапе.

Например, если это – дело о наследстве, возможно, возникнут спорные моменты с прочими наследниками.

Необходим юрист, если долю передают посредством договора дарения. Стоит доверить составление документа профессионалу во избежание правовых проблем в дальнейшем.

Юрист. Общий трудовой стаж 10 лет. Член Ассоциации юристов России. Занимаюсь проверкой и редактурой публикаций на сайте. Оказываю квалифицированную юридическую помощь. Моя почта: savo992@bk.ru, профиль на ЯндексУслугах.

Как оформить долю в квартире на ребенка

Выделение доли детей в квартире может быть обусловлено законом или желанием родителей.

Независимо от обстоятельств, оформление доли в квартире на ребенка будет проходить по установленному алгоритму. Любые изменения долей контролируются органами попечительства.

Чтобы не совершить ошибок при оформлении долей в квартирах на детей, рекомендуем привлечь к этому процессу профессиональных юристов.

Получи первичную консультацию от нескольких компаний бесплатно: оформи заявку и система подберет подходящие компании!

По этой услуге подключено 14 компаний

Начать подбор в несколько кликов >

Право детей на владение недвижимым имуществом

Права детей на недвижимость находятся под особой защитой государства, поэтому любые сделки с их собственностью требуют согласования с органами опеки и попечительства. Для добросовестных родителей это не станет проблемой.

Вселение несовершеннолетнего ребенка в квартиру или дом может производиться без согласия нанимателя, хозяина жилища и прописанных граждан.

Нормы законодательства по площади, необходимой на одного человека в жилом помещении, при вселении ребенка могут не соблюдаться.

Ребенок любого возраста может быть собственником долей в квартирах и домах.

До 14 лет права и обязанности несовершеннолетнего, связанные с владением недвижимостью, возлагаются на его родителей или опекунов.

Ребенок старше 14 лет может самостоятельно распоряжаться своим жильем. Однако до 18 лет на осуществление этого права потребуется согласие его законных представителей. Полноправным собственником доли в квартире и другой недвижимости ребенок становится после достижения им 18 лет.

Такие же права может получить ребенок, достигший 16 лет, в случае приобретения полной дееспособности. Для этого ребенок должен:

  1. Вступить в брак. Развод до достижения 18 лет не лишает ребенка полной дееспособности.
  2. Устроиться на работу по трудовому договору.
  3. Официально заниматься предпринимательской деятельностью.

Последние 2 случая приобретения ребенком полной дееспособности называются эмансипацией.

Эмансипация производится по решению органов опеки с согласия законных опекунов или по решению суда, если они против. Получив полную дееспособность, ребенок может распоряжаться собственностью, в том числе и долей в квартире без чьего-либо согласия, если законом не установлены иные правила.

При оформлении доли в квартире на ребенка, а также иных действия с недвижимым имуществом несовершеннолетнего, необходимо согласие органов опеки и попечительства. Это согласие не будет дано, если условия проживания ребенка ухудшатся или его доля в новой квартире уменьшится.

Иногда запрет органов опеки на проведение сделки приводит к сложностям при улучшении жилищных условий ребенка.

Например: родители, имея дом в отдаленной деревне, хотят продать его и приобрести квартиру в столице, при этом площадь жилья, приходящаяся на долю ребенка, уменьшается. Формально его жилищные условия ухудшаются, а значит сделка не будет одобрена. Каждая конкретная ситуация имеет свои особенности: чтобы выяснить, как решить проблему, обращайтесь за помощью к юристам.

Как ребенку приобрести долю в квартире

Приобретение родителями ребенка жилища не дает ему автоматического права собственности на долю в квартире.

Исключением из этого правила является случаи приобретения квартиры с использованием материнского капитала. Имущество, купленное в браке, принадлежит исключительно супругам в равных долях. Ребенок может получить такое право только с согласия родителей.

Ребенок может получить долю в квартире:

  1. В результате наследования ее за умершим родственником по закону. Либо квартира или доля в ней может быть оставлена ему по завещанию любым человеком.
  2. В результате приобретения жилья. В этом случае родители или опекуны при покупке квартиры должны внести несовершеннолетнего в число покупателей и указать его долю. Такие сделки проходят с согласия органов опеки и попечительства. Если новая квартира приобретается после продажи старой, доля ребенка в квартире не должна уменьшиться, а сделки по продаже одной и покупке другой квартиры должны произойти в один день.
  3. В результате приобретение квартиры с использованием материнского капитала. Это особый случай, так как законодательство требует выделения обязательной доли в квартире несовершеннолетним. Особенно сложной эта проблема становится, если помимо материнского капитала используются заемные средства и квартира приобретается в ипотеку. Несовершеннолетних в ипотечные договоры никогда не включают, так как у них невозможно изъять залог. Родителям необходимо нотариально заверить обязательство о выделении доли в квартире через 6 месяцев после выплаты кредита.
  4. В результате дарения. Родители, опекуны и другие люди могут пожелать передать ребенку право на долю в квартире, которого он по закону не имел. Такая передача прав оформляется как подарок.
  5. В результате приватизации государственной квартиры. В этом случае предусмотрено обязательное выделение детской доли.
Читайте также:  Восстановление свидетельства о расторжении брака - Совет Юриста

Сделки с недвижимостью, в которых участвуют несовершеннолетние, могут быть опротестованы в суде. При оформлении доли в квартире на ребенка настоятельно рекомендуем привлекать к этой работе профессиональных юристов.

Как оформляется право ребенка на долю в квартире

Оформлением прав собственности на недвижимость занимается Росреестр. Чтобы зарегистрировать долю в квартире за ребенком, нужно обратиться туда и подать все необходимые документы. Вам потребуются:

  1. Документы, на основании которых возникло право собственности (дарственная, свидетельство о праве на наследство, решение суда, договор купли-продажи и т. п.).
  2. Документ, подтверждающий, что право на долю в квартире зарегистрировано.
  3. Свидетельство о рождении или паспорт ребенка.
  4. Паспорт представителя ребенка.
  5. Заявление о регистрации доли квартиры на ребенка.
  6. Квитанция о том, что государственная пошлина уплачена.
  7. Согласие второго супруга, если оно требуется.

Ребенок может быть собственником доли в квартире. Получить это право он может по разным основаниям. Чтобы не совершить ошибки, перед оформлением доли на ребенка получите консультацию юриста.

  • Источники:
  • Право на жилище.
  • Вселение ребенка в жилище.
  • Дееспособность ребенка при вступлении в брак.
  • Приобретение дееспособности в порядке эмансипации.

Как выделить долю детям во второй квартире и удалить из первой

  • Добрый день!
  • Согласно действующему законодательству отчуждение имущества несовершеннолетних может быть произведено с предварительного разрешения органов опеки и попечительства по месту регистрации ребенка. 
  • Отчуждение имущества несовершеннолетних возможно двумя путями:
  • одновременная купля-продажа (мена)

Продавая долю детей в одном объекте недвижимости вы должны одновременно приобрести путем возмездной сделки долю в другом объекте недвижимости, не меньшей квадратурой и не с худшими условиями. Так же стоит заметить, что согласно ст.

37 Гражданского кодекса Российской Федерации, сделки с близкими родственниками с участием несовершеннолетних запрещены. Следовательно, выкупить доли детей на свое имя или имя супруга вы не можете.

  • продажа доли несовершеннолетних с зачислением денежных средств от продажи на их лицевые счета

Продавая доли несовершеннолетних и не планируя приобретения долей в другом объекте недвижимости, вы можете просить органы опеки и попечительства выдать вам разрешение на продажу с последующим зачислением денежных средств от продажи ребенка на его лицевой счет в банке, снять с которого вы деньги не сможете без разрешения опеки. При этом вы должны предоставить документы, согласно которым у детей на момент продажи будет право пользования и проживания (регистрация по месту жительства) в другом жилом помещении, пригодном по условиям для проживания несовершеннолетних. 

Выделение долей в уже имеющийся у вас квартире возможно только путем дарения части детям. Дарение является безвозмездной сделкой, в следствии чего требовать за нее денежные средства вы не в праве.

Соответственно, факт дарения доли детям в другом имуществе не освобождает вас от обязанности при продаже доли в первой квартире не приобрести им долю в стороннем имуществе, либо положить им деньги на счет.

При подготовки сделки Вам необходимо подготовить следующие документы:

  1. Свежая выписка из Единого Государственного Реестра Недвижимости 
  2. Договор купли-продажи недвижимости с использованием средств материнского капитала
  3. Технический паспорт объекта недвижимости
  4. Паспорта родителей
  5. Свидетельства о рождении детей + прописка 
  6. Свидетельство о заключении брака

Для уточнения полного перечня пакета документов, необходимого для получения разрешения на проведение любой сделки Вам следует обратится в органы опеки и попечительства по месту своей регистрации. 

Всего Вам доброго!

Согласование сделок с имуществом несовершеннолетних, или Людоедство органов опеки // Непятничное

Я уже писал о сложностях, с которыми сталкивается всякий, кто воспользовался маткапиталом в целях приобретения жилья и решил просчитать юридические риски последующей продажи такого жилья без предварительного выделения долей. Подробнее об этом здесь: https://zakon.ru/blog/2019/03/18/neispolnenie_obyazatelstv_v_ramkah_ispolzovaniya_matkapitala_kak_osnovanie_nedejstvitelnosti_sdelok_

Вкратце изложу суть своего «кейса»: семья купила однокомнатную квартиру в ипотеку, позже решила вложить в нее маткапитал.

Через какое-то время семья приобретает «на вырост» трехкомнатную квартиру, тоже в ипотеку, для погашения которой хочет продать однокомнатную.

Но чтобы ее продать, нужно сначала выделить доли супруге и детям в рамках исполнения обязательств по маткапиталу. Тут-то все и начинается…

Проанализировав ситуацию, я решил все-таки предварительно выделить доли (интересно, что по закону сделать это собственник обязан не только в отношении супруги и детей, которые появились на момент использования маткапитала, но и в отношении тех детей, кто родился позже, так во всяком случае трактуют закон нотариусы; кроме того, не все нотариусы соглашаются удостоверять сделку по наделению долей до снятия обременения, даже несмотря на то, что сам залогодержатель, т.е. банк, ничего против не имеет). Но в этом посте я хочу поведать о тех сложностях, с которыми столкнулся на следующем этапе.

Здесь на авансцену выходят органы опеки. Без их согласия отчудить детские доли у меня не получится. И с этим согласием не все просто.

Предварительно пройдя консультацию с органами опеки по месту жительства, мы вздохнули более-менее свободно: оказывается, до недавнего времени спокойно согласовывали отчуждение детских долей при условии открытия специального целевого счета в пользу детей и помещения на него денежных средств в размере, не меньшем размера маткапитала. Однако буквально сегодня нам было объявлено, что эта схема уже не работает, а тем, кто ею воспользовался, отказывают в согласовании.

Схема с выделением долей вместо продаваемых в приобретенной «на расширение площади» трехкомнатной квартире тоже не получит поддержки в ООиП в силу запрета возмездных сделок между детьми и родителями по ст. 37 ГК (квартира уже приобретена с использованием ипотеки, де-юре она в собственности у родителей).

Я правда не понимаю, почему не могу взамен продаваемых долей подарить детям аналогичные доли в большей по площади квартире, ну да ладно.

В итоге органами опеки нам было предложено приобрести новую квартиру детям не меньшей площади, стоимость долей в которой была бы не меньше стоимости долей детей в существующей (продаваемой нами) квартире.

При этом органы опеки не могут привести четкие критерии сделки по покупке детям нового жилья взамен отчуждаемого, соответствие которым обеспечивает согласование продажи детских долей в отчуждаемой нами однокомнатной квартире. Были лишь озвучены вышеуказанные два момента: жилплощадь и стоимость долей не меньше, чем в нынешней квартире.

Понятно, что в Москве приобрести квартиру такой же площади за 500 тыс. (стоимость маткапитала) нереально.

Однако больше мы на приобретение нового жилья детям выделять не планировали — нам нужно погашать ипотечный кредит в новой, приобретенной «на вырост», квартире, для чего мы и продаем предыдущую.

По поводу приобретения жилья для детей в других регионах органы опеки гарантировать согласование не берутся и намекают, что вполне возможны варианты с отказом.

В итоге имеем абсурдную ситуацию: государство вроде как бдит, чтобы жилищные права детей не были нарушены, при этом буквальное толкование существующих норм приводит органы опеки в ступор при вопросе согласования продажи жилья меньшей площади для наделения детей жильем в квартире большей площади, если она уже в собственности родителей.

В итоге маткапитал, который вроде как призван решить жилищные проблемы семей, после исполнения обязательств по нему становится камнем преткновения в решении тех же жилищных проблем, когда требуется увеличить жилплощадь и использовать для этого деньги от продажи первоначальной квартиры.

Уверен, в России таких ситуаций масса, и похоже, что адекватного ответа для добросовестных родителей наши публичные органы предложить не могут.

P.S. Глубоко юридически проблему я пока не изучал, возможно, органы опеки в чем-то не правы, однако п. 3 ст. 37 ГК и запрет возмездных сделок между родителями и детьми никто не отменял.

Поскольку покупателям принципиально провести сделку не позже начала июня, варианты с последующим обжалованием в суде мы не рассматриваем и ищем способ 100%-ного согласования сделки ООиП.

Единого регламента согласования такого рода сделок похоже нет — видимо, тут муниципалитеты «кто во что горазд». По крайней мере, такое впечатление складывается при первом приближении к вопросу.

Защита жилищных прав несовершеннолетних

Бобкова Светлана Александровна, судья Тульского областного суда.

В соответствии с принципами, установленными в Декларации прав ребенка (провозглашена Резолюцией 1386 (XIV) Генеральной Ассамблеи ООН от 20 ноября 1959 г.), ребенок, ввиду его физической и умственной незрелости, нуждается в специальной охране и заботе, включая надлежащую правовую защиту .

В целях создания благоприятных условий, позволяющих ребенку развиваться физически и духовно, наилучшее обеспечение его интересов необходимо ставить во главу угла при выборе законодателем приоритетов своей правовой политики.

Среди основополагающих принципов, которые определены в указанной Декларации, право ребенка на жилище является одним из наиболее важных положений.

———————————

См.: http://www.un.org/ru/documents/decl.conv/declarations/childdec.shtml.

В соответствии с частью 1 ст. 40 Конституции Российской Федерации каждый имеет право на жилище и никто не может быть произвольно лишен жилища.

Несовершеннолетние являются одной из наименее защищенных в социальном плане категорий населения, поэтому вопрос защиты их жилищных прав приобретает особую актуальность.

Правовой статус несовершеннолетних характеризуется тем, что они не имеют возможности повлиять на решения, принимаемые их родителями и иными законными представителями, следовательно, не могут должным образом осуществлять защиту своих прав, в том числе и жилищных.

Как показывает судебная практика, действия родителей или иных лиц зачастую оказываются в противоречии с интересами детей в силу возникновения неприязненных отношений между ними или наличия корыстных целей .

В ситуации, когда кто-либо из родителей, пренебрегая своими родительскими обязанностями, предъявляет иск о признании несовершеннолетнего утратившим либо не приобретшим право пользования жилым помещением, о снятии несовершеннолетнего ребенка с регистрационного учета, выселении, встает вопрос об обеспечении надлежащей правовой охраны интересов тех, кто в силу своего возраста не может самостоятельно реализовывать свои правомочия.

———————————

См.: Карпухин Д. Проблемы защиты прав несовершеннолетних лиц при совершении сделок с жилыми помещениями // Жилищное право. 2013. N 12. С. 15.

Сразу после введения в действие Жилищного кодекса Российской Федерации (далее — ЖК РФ) судебная практика начала складываться таким образом, что суды, ссылаясь на положения части 4 ст.

31 данного Кодекса, признавали несовершеннолетних детей утратившими право пользования жилым помещением, если они перестали жить совместно с родителем — собственником жилого помещения.

При этом суды исходили из того, что в случае, когда ребенок по соглашению родителей остается проживать с родителем, у которого в собственности жилья не имеется, он является бывшим членом семьи собственника жилого помещения и подлежит выселению вместе с бывшим супругом.

В период 2005 — 2007 годов было удовлетворено значительное количество исков о выселении детей вместе с одним из родителей.

Однако Верховный Суд Российской Федерации скорректировал данную практику, разъяснив, что дети не могут признаваться бывшими членами семьи кого-либо из родителей, так как в силу положений Семейного кодекса Российской Федерации право пользования жилым помещением, находящимся в собственности одного из родителей, должно сохраняться за ребенком и после расторжения брака между его родителями .

Читайте также:  Увольнение по обстоятельствам, не зависящим от воли сторон - совет юриста

———————————

См.: Обзор законодательства и судебной практики Верховного Суда Российской Федерации за третий квартал 2007 года (утвержден Постановлением Президиума Верховного Суда РФ от 7 ноября 2007 г.) (http://www.garant.ru/products/ipo/prime/doc/1684941/#1684941).

Семейный кодекс Российской Федерации (далее — СК РФ) устанавливает нормы, предусматривающие ответственность родителей за воспитание и развитие своих детей, обязанность заботиться об их здоровье, физическом, психическом, духовном и нравственном развитии.

В силу этого ни расторжение брака, ни раздельное проживание родителей не могут влиять на жилищные права ребенка. На это неоднократно обращал внимание Верховный Суд Российской Федерации. Так, в Постановлении Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 2 июля 2009 г.

N 14 «О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса Российской Федерации» обращено внимание судов на то, что прекращение семейных отношений между родителями несовершеннолетнего ребенка, проживающего в жилом помещении, находящемся в собственности одного из родителей, не влечет за собой утрату ребенком права пользования жилым помещением в контексте правил части 4 ст. 31 ЖК РФ .

———————————

Бюллетень ВС РФ. 2009. N 9.

Одним из наиболее примечательных судебных дел является гражданское дело по иску К.С. к Ш.Д., Ш.И., действующей в собственных интересах и в интересах несовершеннолетней Ш.В.

, о прекращении права пользования жилым помещением и снятии с регистрационного учета, по встречному иску Ш.И., действующей в собственных интересах и в интересах несовершеннолетней Ш.В., к К.С., Ш.Д., Ш.В.

об обязании восстановить право на жилище, обеспечив жилым помещением, о признании права на проживание до предоставления другого жилого помещения.

Верховный Суд, опираясь на нормы действующего законодательства, Постановление Конституционного Суда Российской Федерации от 8 июня 2010 г. N 13-П «По делу о проверке конституционности пункта 4 статьи 292 Гражданского кодекса Российской Федерации в связи с жалобой гражданки В.В.

Чадаевой» , Постановление Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 2 июля 2009 г.

N 14 «О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса Российской Федерации», не согласился с выводами суда второй инстанции, который посчитал, что после перехода права собственности на спорную квартиру к новому собственнику право пользования данным жилым помещением у зарегистрированных в ней лиц, в том числе несовершеннолетней Ш.В., прекратилось, в связи с чем указанные лица, включая несовершеннолетнего ребенка, подлежали снятию с регистрационного учета.

———————————

Вестник КС РФ. 2010. N 5.

Сославшись на положения пункта 2 ст. 20 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее — ГК РФ), суд второй инстанции пришел к выводу: сохранение за несовершеннолетней Ш.В. права пользования спорным жилым помещением не основано на законе, поскольку право пользования этим помещением ее родителей прекращено.

Однако, как указал Верховный Суд Российской Федерации, судом второй инстанции были неверно определены юридически значимые обстоятельства по делу, касающиеся соблюдения жилищных прав несовершеннолетнего ребенка, в частности тот факт, что Ш.В.

постоянно зарегистрирована и проживает в спорном жилом помещении, права на другое жилое помещение не имеет, денежными средствами для приобретения иного жилья ее мать не обладает.

Решение суда второй инстанции было отменено, решение суда первой инстанции, которым защищены права несовершеннолетней Ш.В., оставлено без изменения .

———————————

Определение Верховного Суда РФ от 16 апреля 2013 г. N 4-КГ13-2 (http://www.garant.ru/products/ipo/prime/doc/70277848).

Правовая позиция судов по рассматриваемому вопросу в настоящее время характеризуется направленностью на защиту прав и законных интересов несовершеннолетних как субъектов, не способных в силу возраста самостоятельно реализовать свое право пользования жилым помещением и проживающих на той жилой площади, которая определяется им в качестве места жительства соглашением родителей.

В качестве примера, когда суд защитил оспариваемые одним из родителей права несовершеннолетнего на пользование жилым помещением, приведем Определение Ленинградского областного суда от 27 августа 2014 г.

N 33-4292/2014 по гражданскому делу о признании несовершеннолетнего не приобретшим право пользования жилым помещением, обязании отделения УФМС России по Санкт-Петербургу и Ленинградской области в Приозерском районе снять его с регистрационного учета.

В исковом заявлении истец сослался на то обстоятельство, что в период брака вместе с супругой и сыном он проживал в квартире родителей супруги, однако ребенок был зарегистрирован по адресу принадлежащей истцу квартиры, поскольку родители супруги отказывались зарегистрировать внука на их жилой площади. До момента прекращения семейных отношений и расторжения брака несовершеннолетний в принадлежащую истцу квартиру не вселялся и фактически не проживал в ней; с рождения и по настоящее время ребенок проживает с матерью по ее месту жительства .

———————————

СПС «КонсультантПлюс». Документ опубликован не был.

Оставляя без изменения решение суда первой инстанции об отказе в иске, суд второй инстанции указал следующее: поскольку родители избрали местом жительства ребенка спорную жилую площадь, суд сделал правильный вывод, признав факт возникновения у несовершеннолетнего права пользования спорной квартирой, и то обстоятельство, что в настоящее время несовершеннолетний не проживает по данному адресу вместе со своим отцом, не является свидетельством отсутствия у ребенка права пользования спорным жилым помещением, поскольку в силу своего малолетнего возраста он не может самостоятельно осуществлять свои права, в том числе право на выбор места жительства.

Приведем еще один пример судебной защиты жилищных прав несовершеннолетних, в отношении которых заявлен иск о выселении.

Истец при обращении в суд указала, что является собственником квартиры, в которой зарегистрированы ответчики — бывшая жена родного брата с двумя несовершеннолетними детьми. Удовлетворяя иск, суд первой инстанции сослался на положения ст. ст. 209, 288, 292 ГК РФ; ст. ст.

30, 31, 35 ЖК РФ и исходил из того, что ответчики не являются членами семьи нового собственника спорного жилого помещения, отец несовершеннолетних прекратил право пользования этим жилым помещением и снялся с регистрационного учета, регистрация ответчиков нарушает права истца на реализацию правомочий собственника квартиры.

Отменяя указанное решение и принимая новое — об отказе в удовлетворении иска, суд апелляционной инстанции признал, что судом первой инстанции неправильно применены нормы материального права.

Суд второй инстанции установил, что отец несовершеннолетних ответчиков после расторжения брака с их матерью подарил принадлежавшую ему на праве собственности квартиру (по адресу данной квартиры с рождения проживали и были зарегистрированы его дети) своему отцу, а тот, в свою очередь, передал квартиру в дар дочери, которая впоследствии и обратилась в суд с иском о выселении несовершеннолетних племянников. Сославшись на положения ст. 10 ГК РФ, ст. ст. 17, 38, 40 Конституции Российской Федерации, нормы ст. ст. 55 и 63 СК РФ, правовые позиции Конституционного Суда Российской Федерации и Верховного Суда Российской Федерации, Конвенцию ООН о правах ребенка, суд второй инстанции пришел к выводу о злоупотреблении со стороны отца несовершеннолетних ответчиков и его близких родственников своими правами. Отчуждая жилое помещение, отец несовершеннолетних не предпринял никаких действий по обеспечению их другим жильем. Как видно из установленных судом фактических обстоятельств дела, действия отца несовершеннолетних детей и его близких родственников по передаче друг другу в короткий промежуток времени права собственности на спорную квартиру осуществлялись исключительно для того, чтобы прекратить право пользования жилым помещением несовершеннолетних детей .

———————————

Определение Тульского областного суда от 13 ноября 2014 г. по делу N 33-3131/2014.

Особо следует выделить такую категорию несовершеннолетних граждан, для которых государственная защита и поддержка являются жизненно важным аспектом: это дети-сироты и дети, оставшиеся без попечения родителей. Федеральным законом от 29 февраля 2012 г.

N 15-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации в части обеспечения жилыми помещениями детей-сирот и детей, оставшихся без попечения родителей» , существенно расширено содержание государственных гарантий по предоставлению таким гражданам жилых помещений.

———————————

СЗ РФ. 2012. N 10. Ст. 1163.

На сегодняшний день ст. 8 Федерального закона от 21 декабря 1996 г.

N 159-ФЗ «О дополнительных гарантиях по социальной поддержке детей-сирот и детей, оставшихся без попечения родителей» (в редакции Федеральных законов от 29 февраля 2012 г. N 15-ФЗ, от 2 июля 2013 г.

N 185-ФЗ ) достаточно подробно регламентированы гарантии прав детей-сирот и детей, оставшихся без попечения родителей, на имущество и жилое помещение.

———————————

СЗ РФ. 1996. N 52. Ст. 5880.

СЗ РФ. 2013. N 27. Ст. 3477.

Важные изменения и дополнения, внесенные Федеральным законом от 29 февраля 2012 г. N 15-ФЗ в ЖК РФ, касаются обеспечения жильем указанной категории граждан (в частности, данный Кодекс дополнен статьями 98.1, 109.1, а в его ст. 103 включена ч. 5).

Так, детям-сиротам, достигшим 18 лет, предоставляется право на получение жилого помещения из специализированного фонда по срочному договору найма на пять лет.

До 2013 года жилые помещения предоставлялись детям-сиротам, достигшим совершеннолетия, по договору социального найма или приобретались на социальные выплаты.

При этом указанные граждане часто становились жертвами мошенников либо необдуманно, вопреки собственным интересам, распоряжались полученным жильем вскоре после его приобретения.

Одной из новелл жилищного законодательства является и то, что действие срочного договора найма жилого помещения, полученного из специализированного фонда, в некоторых случаях может быть продлено еще на пять лет; по истечении этого срока сироты смогут получить свое жилье по договору социального найма. При определенных условиях жилье может быть предоставлено и до того, как ребенку исполнится 18 лет.

Право на обеспечение жилыми помещениями по основаниям и в порядке, которые предусмотрены ст. 8 Федерального закона от 21 декабря 1996 г.

N 159-ФЗ, сохраняется за лицами, которые относились к категории детей-сирот и детей, оставшихся без попечения родителей, лиц из числа детей-сирот и детей, оставшихся без попечения родителей, и достигли возраста 23 лет, до фактического обеспечения их жилыми помещениями. Кроме того, ст. 103 ЖК РФ, дополненная ч.

5, устанавливает запрет на выселение лиц указанной категории из специализированных жилых помещений без предоставления других благоустроенных жилых помещений, которые должны находиться в границах соответствующего населенного пункта.

В заключение можно отметить, что судебная практика по вопросам, связанным с жилищными правами несовершеннолетних, скорректированная правовыми позициями высших судов Российской Федерации, идет по пути всемерной защиты прав и интересов ребенка, как того требуют нормы международного права и российского законодательства.

Leave a Comment

Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *