Взаимозачет при продаже и покупке квартиры — Совет Юриста

Ситуация, когда люди одновременно продают и покупают квартиры, встречается часто. В этом случае перед собственниками возникает вопрос: можно ли сразу получить налоговый взаимораcчет при продаже и покупке квартиры в одном году.

Взаимозачет при продаже и покупке квартиры - Совет Юриста

Особенности налогового вычета при покупке и продаже квартиры в одном году

Собственник воспользоваться вычетом, чтобы погасить налог при продаже, в случае, когда купил, а затем продал одну и ту же квартиру за те же деньги. Это и есть собственно взаиморасчет, так как здесь действует вычет на сумму затрат.

Если же люди продали, и на эти деньги купили другое жилье, то налог и вычет нужно рассчитывать отдельно с каждой недвижимости. То есть платятся налоги за продажу и применяется вычет за покупку. На это существуют разные пункты налоговой декларации.

Налоговые платежи при приобретении нового объекта недвижимости

Приобретая новую квартиру, собственник получает право на налоговый вычет. Продав старую, он должен уплачивать налог на доход, за исключением:

  • Совершения альтернативной сделки – т.е. новое жилье равно о стоимости старому.
  • Владение старой квартирой больше 5 лет (в отдельных случаях более 3 лет).

Но если новая квартира была дороже старой, и срок владения старой менее 5 лет, то НК РФ предусмотрел уменьшение налоговой ставки.

Когда можно воспользоваться двумя вычетами

Собственники могут одновременно использовать два вычета согласно пп.1 и 3 п. 1 ст. 220 НК РФ. Нужно уменьшить сумму налогооблагаемого дохода, который был получен при продаже жилья, на сумму вычета при покупке новой квартиры. При этом должны соблюдаться условия:

  • Покупка оформление должно быть в том же году, что и продажа предыдущего жилища.
  • Новое жилье куплено раньше, чем продано старое.
  • Ранее вычет на покупку недвижимости не применялся.
  • Не вычерпан лимит (2 млн руб.).
  • Жилье куплено у чужих людей.

Каждый гражданин РФ имеет право получить неограниченное количество вычетов при покупке жилья, но в общей сумме они не должны превысить 2 млн. рублей за покупку квартиры и еще 1 млн. рублей за процент по ипотеке.

Имущественный вычет при продаже применим даже у тех граждан, кто не работает: пенсионеры, нетрудоустроенные и предприниматели на УСН. Так как они тоже получают доход, реализовав свое жилье.

В каких случаях взаимозачет в платежном периоде не учитывается

На взаиморасчет при продаже и покупке квартиры в одном году могут рассчитывать только работающие граждане РФ, доход которых облагается по ставке в 13%. Но нужно учитывать следующие моменты:

  • Если собственник уже применял налоговый вычет на покупку квартиры, полностью его выбрав, то получить новый он не сможет.
  • Должно быть законное право на вычет: договор купли-продажи или акт-приема-передачи квартиры в новостройке, зарегистрированные в нужном налоговом периоде, а так же налогооблагаемые доходы (13%).
  • Иногда при продаже в расчет берут кадастровую стоимость жилья (214.10 НК РФ) и учитывают понижающий коэффициент – поэтому разница может быть ощутимой.

Можно ли учесть расходы на приобретение нового жилья

Налоговый кодекс разрешает воспользоваться только одним видом вычета для конкретной операции. Первый вычет в 1 млн. рублей полагается продавцу жилья, но вместо него можно уменьшить доход от продажи на стоимость нового жилища. Это выгодно, если разница между стоимостью двух квартир выше 1 млн. руб.

Для доказательства потребуется:

  • Договор купли-продажи.
  • Акт приема-передачи.
  • Расписка о получении средств, чеки или квитанции.

Покупатель также может применить вычеты из расчета, если новое жилье дороже старого, но не более чем на 2 млн. рублей.

Как рассчитать НДФЛ и что необходимо знать для расчета 

  • Расчет НДФЛ производится на основе кадастровой стоимости жилья. Есть два варианта:
  • Если стоимость в договоре выше, чем кадастровая, то будет учитываться договорная цена.
  • Когда кадастровая оценка выше, чем прописано в ДКП, то от нее берется 70% (понижающий коэффициент).

Когда люди срочно продают недвижимость по заниженной стоимости (покупали гораздо дороже), они имеют право на освобождение от налогов.

Например, купили дом за 1,5 млн., а продали за 1 млн. Применили вычет, налог стал равен нулю.

При расчете нужно следовать правилам: сначала воспользоваться первым вычетом, и если доход все равно остался, то применить второй вычет (для покупателя). При этом первый вычет не должен быть больше чем доход от имущества, а второй – не превышать расходы на покупку или быть больше 2 млн. руб.

Как заявить два имущественных вычета

Пишется одна декларация 3-НДФЛ, которую нужно отнести в ФНС по месту регистрации жилья. Если гражданин желает получить вычет в 1 млн. руб., об этом сообщать не нужно – все расчеты пройдут автоматом. Декларация подается за предыдущий период до 30 апреля. Т.е. если сделки произошли в 2020 году, то документы надо сдать в 2021.

Все равно надо готовить 3-НДФЛ, если расчет налога был нулевым. Следует помнить, что сотрудники ФНС могут отказать в предоставлении сразу двух вычетов, аргументируя тем, что в разных группах не может быть взаиморасчета. Однако согласно НК РФ и Минфину налог на доходы граждан определен между суммой полученных денег и суммой всех вычетов, которые полагаются по закону.

Необходимые документы для одновременного оформления

В налоговое ведомство предоставляются следующие бумаги:

  • Паспорта собственника (собственников, если в сделке участвовали другие лица).
  • Справка 2-НДФЛ за предыдущий год.
  • Два договора КП (на продажу и на покупку).
  • Два акта приема-передачи.
  • Расписки, чеки или квитанции о получении средств.
  • Выписка ЕГРН (при покупке жилья).

Нужно заранее сделать копии всех документов (паспорт – первые 2 страницы). 

Декларация ЗНДФЛ составляется только при продаже жилья.

Сотрудник проверит наличие документации и попросит написать заявление. В том случае, если в сделке есть другие собственники (супруги), они должны написать отказ от получения вычета в пользу кого-то одного. 

Налог с продажи квартиры в 2021 году

Начиная с 2021 года, налог на доход от продажи жилья будет начисляться от кадастровой стоимости. Но от его уплаты в случае продажи только одной квартиры (дома, гаража) будут освобождены инвалиды, участники боевых действий, пенсионеры и другие льготные категории граждан (ст. 407 НК РФ). 

Станет легче получить налоговый вычет при покупке жилья. Новые правила убирают составление 3-НДФЛ – достаточно только заявления в ФНС. Сократился список документов, и срок проверки (до 3 дней с момента подачи заявки). Деньги будут перечисляться в течение 15 дней с момента окончания проверки.

Заключение

Взаиморасчет при покупке и продаже квартиры в один налоговый период осуществляется не всегда: нужно учитывать целый ряд условий. Оптимальным решением будет продажа жилья по истечении 5 лет владения с последующей покупкой нового: тогда собственник не платит налог на доход, но при этом сможет получить вычет на покупку.

Остались вопросы? Пишите в х, специалисты Dominfo оперативно на них ответят.

Как купить квартиру взаимозачетом и не прогадать – инструкция

Взаимозачет при продаже и покупке квартиры - Совет Юриста

Система взаимозачета при приобретении жилья заключается в быстрой продаже своего имущества и покупке жилого или нежилого помещения на вырученные деньги. Зачастую жилье обменивают на новое. В сделке, как правило, участвуют юридические лица.

Рассмотрим подробнее о данной схеме покупки квартиры и обозначим все важные нюансы.

Содержание статьи:

Система взаимозачета при покупкепродаже жилья – плюсы, минусы взаимозачета

Многие путают понятия «взаимозачет» и «трейд-ин». Второе понятие означает, что компания выкупает в срочном порядке старую недвижимость клиента по заметно сниженной цене. А вот покупка по взаимозачету похожа на обмен.

Обычно сделка совершается с двумя владельцами квартир, когда собственником старой квартиры выступает физическое лицо, а продавцом новой недвижимости — застройщик, юридическое лицо.

Порядок покупки квартиры с материнским капиталом – как правильно оформить договор и совершить сделку?

Не так часто россияне прибегают к сделке со взаимозачетом. Причина малой распространенности — в том, что граждане отдают предпочтение обычной сделке, которая приносит продавцу рыночную выручку, без каких-либо гарантий и дополнительных доплат. Кроме того, отсутствие жилья у граждан при покупке нового (например, ипотечного) также влияет на применение схемы по сделке с взаимозачетом.

У системы взаимозачета при покупке или продаже жилья есть определенные преимущества:

  1. Продавец может относительно быстро получить денежные средства на новое жилье.
  2. Продавец не будет выплачивать проценты по кредиту, выставляя собственную квартиру в залог.
  3. Крупные риелторские компании объединяют такие сделки по регионам РФ.

У сделки таким способом есть и недостатки, к ним относят:

  1. Большие финансовые потери продавца при использовании срочного выкупа (зачета) его квартиры.
  2. На время строительства новой недвижимости продавец должен решить вопрос с пропиской и проживанием.

    Учитывайте срок возведения дома и сдачу в эксплуатацию.

Обратите внимание, что квартиры, доступные для покупки по взаимозачету, как правило, предлагают купить в объектах с незавершенным циклом строительства.

Этот нюанс можно отнести к минусам. Но для кого-то это не создаст проблем, если покупатель решил, где проживать и куда прописываться на время строительства.

Требования к недвижимости, которая принимается в зачет, оценка стоимости

К зачету может быть отнесена практически вся недвижимость.

Главное, чтобы были соблюдены такие требования:

  1. У продавца должны быть оформлены права собственности на старый объект недвижимого имущества.
  2. На имуществе не должно быть обременений.
  3. Срок владения имуществом должен быть не менее 3 лет.

  4. В жилье не было совершено незаконных перепланировок. Обязательно их узаконивать.

Обычно сделку проводит риелтор. Он же решает вопрос с оценкой старой квартиры.

Заметьте, что оценивать недвижимость будут профессиональные оценщики, которые будут смотреть на технические и эксплуатационные характеристики объекта.

Более того, специалисты должны будут провести выборку аналогичного жилья в районе, где продается старый объект продавца. На основании стоимости всех объектом определяется окончательная цена имущества.

Кстати, риелторы, опираясь на заключение оценщиков, должны предложить купить недвижимость не по обозначенной цене, а заметно ниже. Размер дисконта может достигать 70-80% для отличных квартир в хорошем районе.

Схемы покупки квартиры с взаимозачетом старого жилья

Рассмотрим схемы приобретения жилья с взаимозачетом подробнее.

Схема 1. Обычная быстрая сделка

Продавец реализует старое жилье, находившееся в его собственности, а затем получает средства и покупает новую квартиру.

В случае, если некоторой суммы не хватает, он оформляет рассрочку и доплачивает деньги, согласно договоренности с первоначальным владельцем квартиры.

Схема 2. Ипотечный кредит с залогом

Собственник жилья оформляет ипотечный кредит с залогом, которым и выступает его жилье. После оформления залога он может заключить договор на приобретение квартиры.

Читайте также:  Установка железной двери между квартирами - совет юриста

Денежные средства, полученные от продажи жилья, должны быть перечислены банковской организацией на счет продавца квартиры. Затем гражданин может полностью покрыть кредит, добавив из собственных средств недостающую сумму.

Схема 3. Покупка жилья у застройщика

Согласно данной схеме, продавец реализует свое старое жилье и приобретает квартиру в новом доме. Особенно часто сделка происходит без проблем, если объект был сдан в эксплуатацию или находится на стадии законченного строительства.

Можно изначально забронировать квартиру в новом доме, внеся залог, до того момента, пока не продастся старое жилье покупателя. Сделка будет считаться заключенной, когда покупатель переведет всю сумму за новое жилье застройщику.

Схема 4. Оформление дисконта и выкуп

Крупные компании могут выкупить квартиру с дисконтом. После они могут продать квартиру дороже.

Схема 5. Заключение трех договоров

Покупатель может продолжать жить в реализуемом жилье, но своевременно забронировать новый объект недвижимости.

При этом ему придется оформить 3 договора:

  1. Первый документ необходим для покупки квартиры с отсрочкой платежа, — до того момента, пока объект не сдадут в эксплуатацию.
  2. Второй договор будет заключен с третьим лицом и подтвердит факт продажи своего жилья.
  3. Третий договор — договор аренды. Он, как правило, заключается покупателем и подразумевает, что продавец будет проживать в старом жилье и освободит его, как только приобретет новую квартиру.

Какой схемой воспользоваться — решать вам. Все схемы законны, и в них могут участвовать юристы, нотариусы.

Если вы не знаете, как лучше продать вашу недвижимость — не спешите бежать в риэлтерскую компанию. Достаточно обратиться к нашим высококвалифицированным юристам. Они помогут разобраться с документацией и подскажут, какие договора и с кем выгоднее заключать.

Взаимозачет при покупке жилья в новостройке без вторички

Безусловно, приобрести новое жилье в новом доме от застройщика возможно при сделке с взаимозачетом.

Здесь два варианта:

  1. Вы продаете свое старое жилье и покупаете на вырученные средства новую квартиру.
  2. Вы обмениваете новое приобретенное жилье на квартиру в построенном доме. Конечно же, по характеристикам новый объект может быть лучше. Вариант обмена с доплатой тоже стоит учитывать.

Как проверить юридическую чистоту квартиры или дома перед покупкой самостоятельно

Зачастую граждане занимаются перепродажей или обменом, так как новостройки — это отличный инструмент для инвестиций. В зависимости от того, на какой стадии строительства находится дом, будет меняться и стоимость квадратного метра в нем. Поэтому, ища выгоду, многие частные инвесторы перепродают купленные квартиры.

Если вы хотите приобрести новую квартиру, но продать при этом жилье, которое недавно приобрели, до подписания всех разрешительных документов у застройщика — вам никто не запретит это сделать.

В результате вы сможете обменяться на новое комфортное жилье без каких-либо доплат, либо с минимальными вложениями. Выгода очевидна.

Взаимозачет при покупке квартиры и ипотека – возможно ли это?

Схема приобретения ипотечного жилья также возможна при взаимозачете. Покупатель, прежде всего, продает свое старое жилье — и бронирует в новостройке новую квартиру. Также параллельно он собирает документацию в банковскую организацию для того, чтобы ему предоставили ипотечный кредит на выбранную квартиру.

Заметьте, что обращаться в банк до выбора новостройки – нецелесообразно. Причина в том, что большинство кредитных организаций заключают договора не со всеми застройщиками. Получив одобрение в банке, вы сможете убедиться — будет ли застройщик взаимодействовать с банком.

  • Кстати, в банке вы можете попросить список домов с адресами, на которые могут выдать ипотеку.
  • Как только на старое жилье находится покупатель, и назначается дата сделки, начинается подготовка и согласование с банком и правообладателем договора покупки квартиры в новостройке.
  • После этого покупатель переводит денежные средства от продажи старого жилья на счет правообладателя, а банк переводит недостающую сумму за счет кредитных средств.

Воспользоваться ли этой схемой — решать вам. Плюс заключается в том, что отсутствует срочность продажи жилья. А минус — в ограничении по выбору жилья и требованиях к клиенту от банковской, кредитной организации.

Риски при покупке жилья взаимозачетом – как их избежать, выбрать наиболее безопасную схему

Рисков в данной сделке предостаточно.

Перечислим их:

  1. На новое жилье, особенно которое приобретается в новостройке, будет расти цена, пока старое жилье продается.
  2. Вероятность не возврата аванса, который покупатель вносит за новое жилье. Сделка может не состояться по многим причинам, и даже не поможет заключенный договор с застройщиком.

    Деньги, переданные в качестве аванса за квартиру в новостройке, попросту застройщик может не вернуть.

  3. Затянуться сроки строительства. Это обычное явление, особенно, если покупатель приобретает квартиру в новом доме на ранних этапах строительства.

Для того, чтобы минимизировать риски, необходимо внимательно изучать документацию на объект недвижимости и фиксировать передачу денежных средств документально, письменно.

Поскольку все сделки с взаимозачетом сложны, и возникает множество вопросов, — не пренебрегайте помощью юристов. Они помогут разобраться со спорными ситуациями.

Остались вопросы? Просто позвоните нам:

Взаимозачет налогов от продажи и покупки квартиры

Здравствуйте Ольга!

По Вашему вопросу есть разъяснительное Письмо от 16 мая 2014 г. N 03-04-05/23317

Департамент налоговой и таможенно-тарифной политики рассмотрел обращения по вопросу получения имущественных налоговых вычетов по налогу на доходы физических лиц и в соответствии со статьей 34.2 Налогового кодекса Российской Федерации (далее — Кодекс) разъясняет следующее.

  • Согласно подпункту 1 пункта 2 статьи 220 Кодекса налогоплательщик при определении размера налоговой базы по налогу на доходы физических лиц имеет право на получение имущественных налоговых вычетов в размере доходов, полученных налогоплательщиком в налоговом периоде от продажи, в частности, квартир или доли (долей) в них, находившихся в собственности налогоплательщика менее трех лет, но не превышающих в целом 1 000 000 рублей.
  • Таким образом, в случае продажи квартиры, находившейся в собственности менее трех лет, имущественный налоговый вычет может быть предоставлен в размере не более 1 000 000 рублей.
  • В то же время в соответствии с подпунктом 3 пункта 1 статьи 220 Кодекса при определении размера налоговой базы налогоплательщик имеет право на получение имущественного налогового вычета в размере фактически произведенных налогоплательщиком расходов, но не более 2 000 000 рублей, в частности, на новое строительство либо приобретение на территории Российской Федерации квартир или доли (долей) в них.
  • Если продажа и покупка квартиры (с оформлением документов, подтверждающих право собственности на нее) произведены в одном налоговом периоде (календарный год), то налогоплательщик имеет право на получение одновременно имущественных налоговых вычетов, предусмотренных подпунктами 1 и 3 пункта 1 статьи 220 Кодекса, путем уменьшения суммы дохода, полученного от продажи квартиры, на сумму имущественных налоговых вычетов, предусмотренных при продаже и приобретении квартиры.
  • Сумма дохода, превышающая размер примененных имущественных налоговых вычетов, облагается налогом на доходы физических лиц в общеустановленном порядке по ставке 13 процентов.

Таким образом, если Вы владели комнатой более 3-х лет, то просто можете воспользоваться налоговым вычетом в 2 000 000 руб. при покупке доли (5 000 000 руб.), если Вы вычетом еще ни разу не пользовались, но тогда, когда официально трудоустроитесь. Если, у Вас комната в собственности менее 3-х лет, то сумма налога для Вас составит:

(2 000 000 — 1 000 000 — 2 000 000) х 13% = 0 руб.

Также Вы сможете получить с оставшегося 1 000 000 руб. — 130 000 руб., но тогда, когда устроитесь на работу и будут отчисления.

Муж может воспользоваться вычетом при покупке в 2 000 000 руб., если им не пользовался и получит 260 000 руб.

Когда налог можно не платить? Все про взаимозачет при покупке и продажи квартиры

В большинстве случаев, продажа квартиры сопровождается приобретением нового жилья (большего по площади, выгодным расположением от социально-значимых объектов и прочим причинам), таким образом происходит улучшение жилищных условий.

Всем известно, что продажа жилплощади облагается государственным налогом (НДФЛ), размер которого – 13% от общей ее стоимости. Учитывая факт, что квартиры в нашей стране стоят недешево, уплаченный налог составляет довольно крупную сумму. Но каким образом обойти данный налог или хотя бы снизить его сумму?

Этим вопросом задаются многие граждане, продающие свою квартиру. В данной статье мы подробно расскажем, как снизить сумму уплаченного налога или полностью вернуть его сумму.

Нужно ли платить?

Повторимся, НДФЛ в нашей стране составляет 13%. Данный налог также распространяется на доход, полученный от продажи недвижимости, в частности – квартиры. Но, в некоторых случаях, покупатель жилья освобождается от уплаты НДФЛ с приобретенной недвижимости.

Налогоплательщик освобождается от уплаты НДФЛ при приобретении недвижимости в двух случаях:

  1. Если квартира находилась в собственности более трех лет. Такое положение прописано в пункте 17.1 статьи 217 Налогового кодекса Российской Федерации. В данном случае гражданин освобождается от уплаты НДФЛ, независимо от стоимости жилья, за которую он его продает. Здесь важным моментом является беспрерывное владение жилплощадью, не менее 36 месяцев подряд.
  2. Если стоимость продаваемого жилья меньше 1 миллиона рублей, то НДФЛ также не уплачивается. Срок владения жилплощадью в расчет не берется, так как ни на что не влияет. Объясняется это тем, что максимальный налоговый вычет для продавца составляет 1 миллион рублей.

Таким образом, гражданин освобождается от уплаты налога при продаже квартиры, если он владел ей непрерывно 36 месяцев и более (независимо от ее стоимости), а также если стоимость, за которую она была продана, составляет менее 1 миллиона рублей (независимо от срока владения жильем).

Заполнение и подача налоговой декларации 3-НДФЛ при продаже квартиры

Когда можно получить НВ?

Для уменьшения налоговых затрат, связанных с покупкой и продажей квартиры в одном году, необходимо соблюдать некоторые условия, а именно:

  • Продажа и приобретение квартиры произошли в одном календарном году.
  • Новое жилье было приобретено раньше, чем продали старое, но гражданин еще не воспользовался правом на налоговый вычет (например, двухкомнатная квартира была приобретена в мае 2017 г, а однокомнатная квартира реализована в сентябре 2017 г. В этом случае допускается заявить о получении сразу двух вычетов).
  • Гражданин РФ не воспользовался правом на возврат 13% до 2014 года, либо не исчерпал положенный ему лимит в два миллиона рублей после 2014 года.
  • Гражданин должен являться собственником жилья не менее пяти или трех лет (до 2016 года).

Внимание! Возврат 13% от приобретенной квартиры, если была произведена продажа и приобретение недвижимости, возможен даже для лиц, которые не уплачивают НДФЛ. Сюда относятся граждане, которые работают неофициально, безработные, ИП с УСН, пенсионеры и т.д.

В каком случае он не положен?

по закону невозможно получить нв, если квартира приобретается у родственников первой линии (супруг(а), дети или родители (усыновители, опекуны)).

также сложности возникают, если покупаемая квартира находится в процессе строительства (по договору долевого участия). в этом случае акт передачи жилья в собственность покупателя будет передан новому владельцу только после сдачи дома в эксплуатацию. передаточный акт является одним из основных документов, которые необходимы для возврата 13% от стоимости жилья при приобретении.

расчет уплаты налога для продавца

  • Рассчитать налог, который нужно уплатить продавцу, при реализации жилья, можно следующим образом:
  • сумма от продажи недвижимости – вычет, положенный продавцу (от фактических затрат или равный 1 миллиону рублей) – уменьшение покупателю (до 2 миллионов рублей).
  • Полученная сумма облагается НДФЛ в сумме 13% (если значение больше нуля) и перечисляется в государственный бюджет.

Важно! В случае если сумма равна нулю или имеет отрицательное значение, налогоплательщик освобождается от уплаты НДФЛ.

Рассмотрим реальные примеры расчетов:

  1. Квартира была продана за 5 300 000 рублей, а новая приобретена за 7 200 000 р. Учитываем первое уменьшение в 1 миллион рублей, получаем следующее:5.3 млн. р. – 1 млн. р. = 4.3 млн. р.

    Далее уменьшаем полученную сумму на 2 миллиона рублей (оставшиеся 5.2 млн. р., которые получены с покупки, не учитываются). Получаем следующее:

    4 300 000 – 2 000 000 = 2 300 000 рублей, умножаем на 13% = 299 000 р. – это сумма налога, который необходимо уплатить при одновременной покупке и продажи квартиры в одном году.

  2. Жилплощадь была продана за 4 000 000 рублей, а новая приобретена за 1 900 000 рублей. Здесь можно применить все варианты снижения уплачиваемого налога. Получаем следующее:4 млн. р. – 1 млн. р. – 1.9 млн. р. = 1 100 000 рублей, которые умножаем на 13 % = 143 000 р. – это сумма налога, который необходимо уплатить гражданину.

    В данной ситуации учитываются расходы на приобретение нового жилья в полном объеме, так как ее стоимость менее установленного лимита (2 млн. р.). Неиспользованные 100 тысяч рублей, налогоплательщик может учесть в качестве возврата в следующем налоговом периоде.

  3. Квартира была продана за 800 000 рублей, а новая приобретена за 3 100 000 р. НДФЛ с продажи уплачивать не нужно, так как стоимость жилья менее 1 млн. рублей. А налоговый вычет, гражданин может получить в полном объеме, то есть – 260 тысяч р. (от 2 000 000 р.).

Возврат

В данном случае у покупателя имеется два варианта:

  1. Получают налоговый вычет с приобретения жилья (до 260 000 р.).
  2. Уменьшают налог от продажи квартиры, путем использования НВ с покупки.

Рассмотрим реальные примеры расчетов:

  • Квартира была приобретена за 2 700 000 рублей, а старая реализована за 1.5 миллионов рублей. Покупатель использовал 500 000 р. для уменьшения налогообложения, и еще 1 млн. р. за счет стандартного уменьшения НДФЛ. У него осталось 1 200 000 р. (2.7 млн. р. – 1 млн. р. – 500 тысяч р.), с которых он может получить законные 13% возврата, то есть 156 тысяч рублей.Эту сумму (156 000 р.), налогоплательщик может получить в дальнейшем, например, в качестве возврата удержанного НДФЛ заработной платы.Если налогоплательщик получает зарплату в размере 35 000 р., с которых удерживается 4 550 р. (размер НДФЛ), то он ежемесячно будет получать сумму 4 550 рублей, пока сумма выплаченных средств не достигнет порога в 156 тысяч.
  • Жилье было куплено за 7 миллионов рублей и оформлено на двух собственников, с долей владения 50%. Каждый из владельцев имеет право на получение максимального вычета в размере 260 тысяч рублей (каждый имеет право на возврат 13% от стоимости своей половины недвижимости, то есть от 3.5 млн. рублей, но максимальный лимит суммы, с которой предоставляется вычет – 2 млн. рублей).
  • Квартира была приобретена за 1 700 000 р. Также в текущем году налогоплательщик потратил 200 000 р. на оплату обучения своих детей. Он имеет законное право вернуть 13% от суммы своих затрат, получаем:1 700 000 + 200 000 = 1 900 000 * 13% = 247 000 рублей – сумма, которую по закону, может вернуть покупатель недвижимости.

Оформление декларации 3-НДФЛ

При заполнении декларации по форме 3-НДФЛ у налогоплательщика не должно возникнуть затруднений, так как в данном документе существует два раздела:

  1. для налоговых вычетов;
  2. для доходов, которые облагаются 13 % налогом.

Отдельно указываются и социальные вычеты, но они не переносятся на следующие налоговые периоды, а учитываются только в текущем году.

Документально подтверждать заявление о снижении величины на 1 млн. р. при продаже не нужно. В противном случае предъявляются документация, подтверждающая факт приобретения и оплаты жилплощади.

Споры с органами ФНС по двойным вычетам

Несмотря на то, что в Налоговом кодексе РФ четко прописаны положения, дающие право гражданам получить несколько вычетов, а также многочисленные письма Министерства финансов РФ, касающиеся данного вопроса, иногда возникают случаи отказа работников налоговых органов в предоставлении такого права. Аргументируют они такой отказ по разным причинам, например, что невозможен взаимозачет различных групп налогов.

На самом деле при одновременной реализации и приобретении квартиры гражданин РФ вправе уменьшить налог не только на 1 млн. р., но и на положенные ему, как покупателю недвижимости 260 тысяч р., а также другие группы вычетов (обучение, лечение и т.д.).

Внимание! При получении отказа ФНС на получение одновременного вычета при продаже и приобретении квартиры в одном году налогоплательщик вправе обжаловать данное решение, написав соответствующее заявление на имя начальника ФНС или подать иск в суд.

Работники налоговой инспекции правы только в одном случае, например, если продажа квартиры произошла в 2015 года, а покупка – в 2016 году. В этом случае право на получение НВ у гражданина возникает только с 2016 года, в то время как подать декларацию о доходах он должен был в 2016 году.

Особенности процедуры

  1. После приобретения и продажи квартиры в одном году у вас получился нулевой налог, то декларацию по форме 3-НДФЛ подавать нужно все равно.

    В противном случае на налогоплательщика налагается штраф в размере 1 тысячи рублей (на 2018 год).

  2. Социальные вычеты, которые учитываются при взаимозачете, можно использовать только в том году, в котором на них возникло право. На следующий год, такие вычеты не распространяются.

Заключение

Взаимозачет при продаже и приобретении жилья в течение одного года – это очень выгодно, так как он помогает снизить или вообще аннулировать уплачиваемый налог с продажи квартиры.

Как вернуть налог при продаже и покупке квартиры в одном году и когда возможен взаимозачет в одном налоговом периоде?

Для решения вашей проблемы ПРЯМО СЕЙЧАС получите

консультацию:

Показать содержание

Нужно ли платить если покупаешь другую?

Порядок получения возврата НДФЛ зависит от того, сколько по времени вы владели данной квартирой. Если более 3-х лет или 5-ти (после 2016), то ситуация существенно упрощается: вы освобождаетесь от налогообложения с продажи. Тогда как при покупке нового жилья вы наделены правом на имущественный вычет в сумме, соответствующей расходам.

При этом применяются определенные лимиты: размер налоговых послаблений не может рассчитываться с суммы более 2 000 000 р., если речь идет о покупке за свои деньги, или же более 3 000 000 р.

по оплаченным банку процентам. Налогоплательщикам полагается вернуть 13% от указанной суммы. Максимальные размеры имущественных вычетов составляют 260 тыс. р. и 390 тыс. р.

по выплаченным кредитным процентам.

Но если же вы владели квартирой менее 3-х/5-ти лет, то ситуация усложняется. В этом случае вам необходимо оформить по сути два варианта налогового возврата: на покупку и продажу. Сумма и порядок получения преференций на приобретенную недвижимость производится в штатном порядке. Лимиты остаются прежними: 260 и 390 тыс. р.

Возврат налогов, связанный с продажей квартиры, также имеет максимальное значение в 1 000 000 р. Именно на эту сумму уменьшаются полученные доходы.

Но данное ограничение действует, в частности, если квартира получена по дарственной или в результате приватизации.

Если же вы купили ее и готовы подтвердить свои расходы документально (предъявить договор купли-продажи, платежные документы, ипотечный договор и пр.

), то допускается применять в качестве уменьшения размер фактических затрат. Этот способ может иметь больше выгоден, когда расходы превысили 1 млн р.

Когда после применения указанных вычетов у налогоплательщика все равно образовался доход от продажи жилья, то он облагается по ставке 13%.

Порядок получения двойного вычета в пределах одного года полностью опирается на нормы НК РФ. Подробности данной процедуры приводится в статье 220 Налогового кодекса.

Возврат налогов продавцам регламентируется пп.1 п.1 ст. 220 НК РФ, покупателям – пп.3.

Подтверждение права налогоплательщика на получение двойного вычета в одном налоговом периоде подтверждает рекомендательное письмо Минфина от января 2015 N 03-04-05/3648.

Когда можно получить налоговый вычет при покупке квартиры единовременно с продажей в один год?

Для получения налоговых послаблений необходимо, чтобы соблюдалось несколько условий:

  • жилье куплено в том же году, что и продано;
  • или новое жилье приобретено раньше, чем продано старое и по купленной квартире право на вычет еще не объявлялось (например, жилье куплено в 2015-м, другое – продано в 2016-м – тогда в 2017-м году допускается заявить сразу о двух налоговых вычетах);
  • налогоплательщик не воспользовался своим правом на вычет до 2014 года или же не исчерпал положенный ему лимит в 2 млн р. после 2014 года;
  • квартира должна находиться в собственности более 3 (5) лет.

Правом на вычет в данном случае могут воспользоваться даже те категории россиян, которые фактически не являются плательщиками НДФЛ. Ведь, продавая квартиру, они получают налогооблагаемый доход.

Это, например, пенсионеры( о налоговых вычетах пенсионерам мы писали тут), предприниматели-упрощенцы, безработные и работающие неофициально.

Более детально о том, когда и при каких условиях можно вернуть налоговый вычет, мы рассказывали здесь.

Сложности могут возникнуть у покупателей жилья на этапе строительства. Фактически они могут приобрести квартиру, но передаточный акт ими получен не был. Тогда они не смогут заявить на вычет для покупателей до момента получения ими этого документа.

Стоит учитывать, что вычет не предоставляется при покупке квартиры у ближайших родственников.

Формально полученный налогооблагаемый доход в виде продажи недвижимости не подлежит уменьшению на какие-либо расходы. Но у продавцов есть право на получение налоговых вычетов.

С 2016 года правила расчета налогооблагаемой базы ужесточились. Раньше продавцы в целях ухода от налогообложения прописывали в договоре купли-продажи сумму в пределах или равную 1 млн р.

Это давало им право законно уйти от уплаты НДФЛ, т.к. их доходы полностью нивелировались за счет применения налогового уменьшения в 1 млн р.

Теперь соблазна занизить цену у них не будет: расчеты будут производиться от кадастровой стоимости.

Возможно два варианта расчета:

  • когда кадастровая стоимость превысила договорную цену, то берется за учет 70% от кадастровой;
  • если договорная цена превысила кадастровую, то учитывается стоимость из договора.

Получается, что в расчетах НДФЛ всегда участвует большее значение.

Приведем примеры:

  1. По договору квартира продана за 3,5 млн р. Ее кадастровая стоимость больше – 6 млн р. С учетом понижающего коэффициента 0,7 кадастровая стоимость составила 4,2 млн р. (6000000*0,7). Именно это сумма и будет выступать налогооблагаемой базой.
  2. Квартира была продана за 8 млн р. Ее кадастровая стоимость – 8,3 млн р. Если учесть понижающий коэффициент (8300000*0,7=5810000), то чается, что договорная цена – выше. Она и учитывается при расчетах.

Продавец уменьшает налог или на 1 млн р. или на фактические затраты (при условии, что он способен их подтвердить документально, и они выше 1 млн р., иначе это невыгодно). Если сумма затрат на квартиру превысит ее продажную стоимость (такая ситуация возможна, если жилье продавалось в срочном порядке), то и налог платить не нужно.

Приведем примеры:

  1. Комната в квартире продана за 900 тыс. р. Это больше ее кадастровой стоимости. Продавец применил вычет в 1 млн р. Налогооблагаемая база будет рассчитываться так: (950 000 – 1 000 000). Налог равен нулю.
  2. Квартира куплена за 4,8 млн р., продана – за 3,5 млн р. Налог также получается нулевым: (3500000-4800000).

Что нужно знать при продаже и покупке перед тем как его рассчитывать?

Перед тем как приступить к расчетам, стоит учесть несколько правил:

  1. Второй вычет («для покупателей») предоставляется только при условии его неиспользования до 2014 г. или не исчерпания установленного законом лимита.
  2. Первоначально доходы продавцов уменьшаются на первый вычет (1 000 000 р. или расходы). Если полученной суммы оказалось недостаточно для полного уменьшения, используется второй — для покупателей.
  3. Если не весь лимит для покупателей оказался израсходован, то ее переносят на следующие годы.
  4. Сумма уменьшения для продавцов не может превышать полученный доход от продажи квартиры, сумма уменьшения для покупателей — их фактические затраты на покупку или 2 000 000 р.
  5. В России действует единая ставка НДФЛ. При продаже квартиры она составляет 13%.

Пример расчета НДФЛ для продавцов

Расчет НДФЛ к уплате будет выглядеть так:

Доход от продажи – Вычет продавцам (1 млн р. или фактические затраты) – Уменьшение покупателям (до 2 млн руб).

Если полученное значение более нуля, к нему применяется ставка 13% и эту сумму нужно перечислить в бюджет. Иначе платить налог не нужно.

Приведем примеры расчетов:

Ситуация 1. Жилье продано за 7,8 млн р. Новая куплена за 9 млн р.

Применяем первое уменьшение в 1 млн р.: (7800000-1000000) = 6800000р.

Теперь уменьшаем полученное значение на 2000000 р. (оставшиеся 7 млн р. в расчетах не участвуют, т.к. превышают установленный лимит). Получается налог к уплате составит (6800000-2000000 р.) * 13% = 624 тыс. р.

Ситуация 2. Недвижимость продана за 3,2 млн р., куплена – за 1,5 млн р.

Применяем все варианты снизить НДФЛ (3200000-1000000-1500000) = 700000 р. НДФЛ составит (700000*13%)=91 тыс. р.

В такой ситуации расходы на покупку новой квартиры можно учесть в полном объеме, так как ее стоимость меньше лимита в 2 млн р. Неиспользованную сумму в 500 тыс. р. налогоплательщик может предъявить в качестве возвращаемой суммы в следующем налоговом периоде.

Ситуация 3. Квартира продана за 3 млн р., куплена ранее за 3,3 млн р. Новая приобретена за 1,9 млн р.

После применения первого вычета в размере фактических трат налог к уплате получился нулевым: (3000000-3300000) = 0.

Налогоплательщик вправе получить уменьшение в размере полной стоимости новой квартиры (1900000*0,13) = 247 тыс. р. Недоиспользованные 13 тыс. р. он сможет возместить при покупке жилья в дальнейшем.

Ситуация 4. Доход от продажи старого жилья составил 2,1 млн р. Новое приобретено за 2.3 млн р.

В результате применения первого варианта снижения базы по НДФЛ доход составил 1,1 млн р. Эту сумму допускается уменьшить в полном объеме и тогда НДФЛ платить не нужно. Более того, за налогоплательщиком остается неиспользованная сумма в 900 тыс. р.

Ситуация 5. Квартиру продали за 950 тыс. р., приобрели – за 2,8 млн р.

Налогооблагаемый доход отсутствует, так как 950 тыс. р. – менее 1 000 000 р. Имущественный вычет положен налогоплательщику в полном размере 260 тыс. р. с суммы покупки более 2 млн р.

У покупателей возможно два варианта: они используют свой вычет для уменьшения налога с продавца или получают деньги в размере до 260 тыс. р.

Допустим, недвижимость продана за 1 500 000 р., а куплена за 3 млн р. Для уменьшения налогооблагаемой базы покупатель использовал 500 тыс. р., еще на 1 000 000 р. он уменьшил за счет стандартного миллионного уменьшения. У него в запасе осталось 1 500 000 млн. неиспользованных рублей. Их он может компенсировать в дальнейшем в сумме 195 тыс. р.

Это может быть единовременная сумма или прибавка к зарплате в виде неудерживаемого НДФЛ, например, его доход составляет 50 тыс. р. в месяц (чистыми он получает 43500 р. за вычетом НДФЛ). Тогда он будет дополнительно получать к зарплате 6500 р. в месяц, пока эта сумма не достигнет 195 тыс. р.

Если квартира приобретается на несколько собственников, то каждый из них получает свое право на возврат бюджетных средств. Например, квартира приобретена в общедолевую собственность за 8 млн р., собственникам полагается по ½ доли. Каждый из них вправе заявить свои права в ФНС и в совокупности они получат 520 тыс. р. (по 260 тыс. р. каждый с учетом лимитов).

Если налогоплательщик не только потратил деньги на покупку квартиры, но и, например, на обучение сына в вузе, то эти выплаты суммируются. Допустим, он потратил на покупку квартиры 1 000000 р. и 100 тыс. р. – на обучение. Ему положена компенсация из бюджета в размере (1000000+100000) = 143 тыс. р.

Более детально о том, как рассчитать налоговый вычет, можно ознакомиться здесь.

Как оформить 3-НДФЛ при одновременной покупке и продаже квартиры?

Проблем с отображением в декларации одновременно двух вычетов быть не должно. Для каждого вида здесь предусмотрен свой раздел: один для налогооблагаемых доходов, полученных в отчетном году, другой – для налоговых вычетов, в том числе, имущественных. Отдельно можно прописать и социальные вычеты, но учитывая тот факт, что они не переносятся на следующие годы.

Если налогоплательщик заявляет на уменьшение при продаже величину в 1 000 000 р., то его никак подтверждать не нужно. В противном случае потребуются копии документов, подтверждающих факт покупки и оплаты квартиры.

Важно учитывать, что даже если налог к уплате получился нулевым, это не лишает вас обязанности по представлению декларации. Здесь вы должны подтвердить правомерность всех расчетов, а инспектора – будут проводить камеральную проверку представленных расчетов.

  • Непредставление налоговой декларации карается штрафом в размере 1000 рублей.
  • Скачать налоговую декларацию по форме 3-НДФЛ.
  • Как правильно заполнить форму вы найдёте здесь.

Споры с налоговой по двойным вычетам

Несмотря на многочисленные пояснения Минфина и прямое указание в Налоговом кодексе на возможность применения одновременно нескольких вычетов в пределах одного налогового периода, нередки ситуации, когда налогоплательщиков на местах ущемляют в таком праве. Аргументация приводится самая разная: например, то что взаимозачет разных групп налогов невозможен.

На самом деле это не так: налог при продаже и покупке квартиры налогоплательщик вправе уменьшить не только на 1 млн р., но и на положенные покупателям 260 тыс. р., а также иные группы вычетов (в т.ч. и на лечение одновременно, обучение, пр.).

Вы вправе обжаловать неправомерный отказ в предоставлении вычета в судебном порядке со ссылкой на нормы Налогового кодекса или подать жалобу на имя руководителя Инспекции.

Налоговики правы только в 1-м случае: если вы продали квартиру в одном году (например, в 2015-м), а купили – в следующем (в 2016-м). Тогда право на вычет как у покупателя у вас возникнет только в 2017-м году, но отчитаться о полученных доходах при продажи нужно было еще в 2016 году.

Налогоплательщик наделен правом на получение двойного вычета в случае покупки/продажи жилья в пределах одного периода. Он одновременно вправе получить вычет как продавец (1 млн р. или фактические) и в качестве покупателя (260 тыс. р.). Для этого необходимо подать 3-НДФЛ декларацию в ФНС в установленные законом сроки.

Такие вычеты способны существенно сократить фискальную нагрузку, а в некоторых случаях вместо того, чтобы платить НДФЛ, покупатель может компенсировать уплаченный в бюджет налог в сумме до 260 тыс. р.

Но может возникнуть ситуация, что даже после применения двух вычетов налогоплательщику потребуется доплатить налог с продажи жилья в бюджет.

Обычно подобная ситуация возникает при отсутствии документов, подтверждающих расходы на покупку квартиры в прошлом, и сумме продаже свыше 3 млн р.

Документы на тему статьи

Мы уже поняли что у вас ОСОБЕННАЯ проблема.

Звоните, будем решать:

Leave a Comment

Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *