Заселение двух семей в одну квартиру — Совет Юриста

ООО «НТВП «Кедр — Консультант» » Услуги » Консультации юристов » Жилье: купля-продажа, обслуживание, оплата » Проблемы совместного проживания в одной квартире двух семей, в каждой из которых есть по одному собственнику данной квартиры

Распечатать

Заявительница Т. со своей несовершеннолетней дочерью зарегистрированы и проживают в двухкомнатной квартире, которая ранее принадлежала матери Т. При жизни мать подарила ½ часть квартиры заявительнице, а вторую ½ завещала внучке (племяннице Т.).

После смерти матери Т. квартира стала принадлежать на праве общей долевой собственности несовершеннолетней дочери Т. и несовершеннолетней племяннице Т..

В настоящее время племянница со всей своей семьей из пяти человек (сама, мать, отец, две несовершеннолетние сестры) переехали и проживают в вышеуказанной двухкомнатной квартире, а другую квартиру, которую имеют в собственности, сдают в аренду.

У проживающих в двухкомнатной квартире (всего 7 человек) стали возникать конфликты по порядку пользования квартирой, члены семьи племянницы угрожают зарегистрироваться в указанной квартире, при том, что коммунальные платежи и платежи на содержание и ремонт квартиры, в которой проживают, не оплачивают. Продавать долю племянницы они так же отказываются. Т.

обращалась в управляющую компанию (в устной форме) с просьбой разделить лицевые счета, но ей пояснили, что разделить лицевой счет невозможно.

Вопросы заявительницы:

Возможна ли регистрации всех членов семьи племянницы Т. в вышеуказанной квартире? Что ей следует сделать, чтобы не допустить регистрации всех членов семьи племянницы Т., а также чтобы эта семья оплачивало свою часть расходов по содержанию и ремонту квартиры?

Ответ юриста.

Согласно ст. 30 Жилищного кодекса РФ (далее – ЖК РФ) собственник жилого помещения осуществляет права владения, пользования и распоряжения принадлежащим ему на праве собственности жилым помещением в соответствии с его назначением и пределами его использования, которые установлены ЖК РФ.

Собственник несет бремя содержания данного помещения и общего имущества собственников помещений в соответствующем многоквартирном доме.

Собственник жилого помещения обязан поддерживать жилое помещение в надлежащем состоянии, не допуская бесхозяйственного обращения с ним, соблюдать права и законные интересы соседей, правила пользования жилыми помещениями, а также правила содержания общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме.

В соответствии со ст. 153 ЖК РФ граждане обязаны своевременно и полностью вносить плату за жилое помещение и коммунальные услуги. Пунктом 19 Правил пользования жилыми помещениями, утвержденных Постановлением Правительства РФ от 21.01.

2006 N 25, также закреплена обязанность собственника жилого помещения по своевременному внесению платы за содержание и ремонт жилого помещения, включающей в себя плату за услуги и работы по управлению многоквартирным домом, содержанию, текущему и капитальному ремонту общего имущества в многоквартирном доме, плату за коммунальные услуги.

Как следует из ч. 2 ст. 154 ЖК РФ, плата за жилое помещение и коммунальные услуги для собственника помещения в многоквартирном доме включает в себя:

  • — плату за содержание и ремонт жилого помещения, в том числе плату за услуги и работы по управлению многоквартирным домом, содержанию, текущему ремонту общего имущества в многоквартирном доме;
  • — взнос на капитальный ремонт;
  • — плату за коммунальные услуги.
  • В свою очередь, плата за коммунальные услуги включает в себя плату за горячее водоснабжение, холодное водоснабжение, водоотведение, электроснабжение, газоснабжение (в том числе поставки бытового газа в баллонах), отопление (теплоснабжение, в том числе поставки твердого топлива при наличии печного отопления).

Разделение лицевых счетов до вступления в силу ЖК РФ (с 1 марта 2005 г.) подразумевало под собой изменение договора социального найма.

В данном случае квартира находится в долевой собственности, и заявительнице нужно обратиться с письменным заявлением в свою управляющую компанию (или ТСЖ) о разделении оплаты по коммунальным платежам (если отдельные коммунальные услуги, например, газо-, электроснабжение, оказываются напрямую энергоснабжающими организациями (ЭСО) — следует обратиться в данные организации по отдельности.)

При этом управляющая компания (или ТСЖ), а также ЭСО могут потребовать, чтобы подобное заявление исходило от всех собственников. Необходимо также предоставить и правоустанавливающие документы собственников на квартиру.

Для положительного разрешения вопроса лучше заключить со всеми сособственниками соглашение о порядке пользования квартирой и уплате коммунальных платежей, например, пропорционально размерам долей, которое так же нужно предоставить в управляющую компанию (или ТСЖ).

Хотя в действующем жилищном законодательстве не прописан чёткий порядок действий по разделению оплаты коммунальных платежей и платежей в ЭСО, по требованию собственников такие платежи должны быть разделены, т.к. плата за жилищно-коммунальные услуги изначально подлежит начислению каждому «собственнику», а не «квартире» (Часть 2 статьи 154 ЖК РФ).

Основание и порядок внесения платы за жилое помещение определены ст. 155 ЖК РФ, из содержания которой можно сделать вывод о том, что платежные документы на внесение платы за жилое помещение и коммунальные услуги предоставляются собственнику жилого помещения в многоквартирном доме.

Согласно ч. 1 ст. 246 Гражданского кодекса РФ, распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников.

Согласно ч. 1 ст. 247 ГК РФ, владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляются по соглашению всех ее участников, а при недостижении согласия — в порядке, устанавливаемом судом.

Аналогичной позиции придерживается и Верховный Суд РФ, который сформулировал свою позицию по этому вопросу в «Обзоре законодательства и судебной практики Верховного Суда РФ за первый квартал 2010 г.

»: «Вселение собственником жилого помещения членов своей семьи и иных граждан является реализацией права пользования и распоряжения принадлежащим ему жилым помещением, в связи, с чем необходимо согласие всех собственников этого жилого помещения».

В случае отсутствия соглашения вопрос разрешается судом.

Без согласия собственника может быть вселен и зарегистрирован несовершеннолетний ребенок до 14 лет, если имеется регистрация у его законных представителей (например, у отца, матери).

Следовательно, для регистрация членов семьи племянницы Т. в обязательном порядке необходимо согласие второго собственника, т.е. дочери Т., а в данном случае — самой заявительницы, как законного представителя своей дочери.

Оптимальным решением в данной ситуации могут быть раздельные коммунальные платежи.

При этом каждый из участников вправе вносить плату за квартиру на основании отдельного счета (раздельной квитанции) в рамках одного лицевого счета, либо счет-квитанция может состоять из двух счетов для каждого собственника, согласно долям каждого.

Для разделения коммунальных счетов следует обратиться в управляющую компанию (или ТСЖ) с письменным заявлением от каждого собственника с приложенными документами на квартиру.

Отказ собственника разделять коммунальные счета (а, следовательно, и ответственности за содержание квартиры и оплаты услуг) разрешается в судебном порядке. Например, можно обратится в суд с исковым заявлением «об определении порядка пользования жилым помещением и разделе финансового лицевого счета для оплаты коммунальных услуг».

  1. Заявительнице было предложено написать заявление в управляющую компанию для фиксации факта проживания в выше указанной квартире посторонних лиц, как дополнительного доказательства при судебном разбирательстве, текст которого представлен ниже.
  2. Руководителю ООО УК «ХХХ» (адрес)
  3. Т., (адрес)
  4. Заявление
  5. Сообщаю Вам, что по адресу (улица, дом, квартира) кроме меня и моей несовершеннолетней дочери (ФИО) проживает второй собственник (ФИО) со своими родителями и сестрами (всего пять человек).

Согласно, п. 1 ст. 30 Жилищного кодекса собственник жилого помещения осуществляет права владения, пользования и распоряжения принадлежащим ему на праве собственности жилым помещением в соответствии с его назначением и пределами его использования.

Собственник жилого помещения несет бремя содержания данного помещения и, если данное помещение является квартирой, общего имущества собственников помещений в соответствующем многоквартирном доме, а собственник комнаты в коммунальной квартире несет также бремя содержания общего имущества собственников комнат в такой квартире (п. 3 ст. 30 ЖК РФ)

В настоящее время второй собственник (ФИО) расходы по содержанию общего имущества не осуществляет, коммунальные платежи не оплачивает. Все члены его семьи проживают без регистрации (адрес) и без согласия первого собственника (ФИО), являющейся моей несовершеннолетней дочерью.

  • На основании вышеизложенного прошу Вас зафиксировать факт проживания по адресу (адрес) помимо меня и моей несовершеннолетней дочери иных лиц с составлением соответствующих документов.
  • (дата, ФИО, подпись)
  • Антропов Сергей Владимирович, юрисконсульт филиала ФБУЗ «Центр гигиены и эпидемиологии в Удмуртской Республике» в городе Воткинске.
  • Консультация была дана в ноябре 2014 г.

Можно ли объединить квартиры без согласия с проживающими?

Разбираем ситуацию из жизни.

— Я разведен, живу с бывшей женой и двумя детьми (15 и 18 лет). У бывшей жены есть старшая дочь от первого брака. Она прописана с мужем и тремя детьми в другой квартире; проживает там же.

Мы же живем в двухкомнатной квартире в пятиэтажке. Старшая дочь хочет объединиться площадью вместе с матерью, но я и мои дети — против этого объединения.

Могут ли совладелицы квартиры без нашего согласия провести такую сделку?

Отвечает управляющий партнер АСБ «Иутин, Белоусова и Партнеры» Иван Иутин:

Вероятнее всего, речь идет о квартирах, занимаемых по договорам социального найма. В законодательстве нет понятия «объединиться». Однако имеется термин «обмен».

Применительно к рассматриваемой ситуации возможно предположить, что две квартиры снимаемые по договору социального найма (одна с разведенной парой и детьми 15 и 18 лет и вторая — с супругами и тремя детьми) обмениваются на одну большую по площади квартиру, так же снимаемую по договору социального найма.

В силу п. 1 ст. 72 Жилищного кодекса РФ от 01 марта 2005 г.

, установлено, что наниматель жилого помещения по договору социального найма с согласия в письменной форме наймодателя и проживающих совместно с ним членов его семьи, в том числе временно отсутствующих членов его семьи, вправе осуществить обмен занимаемого ими жилого помещения на жилое помещение, предоставленное по договору социального найма другому нанимателю. Таким образом для объединения необходимо согласие всех членов семьи, в том числе и ваше.

Однако в п. 3 ст. 73 ЖК РФ предусмотрено, что, если между членами семьи не достигнуто соглашение об обмене, любой из них может требовать принудительного обмена. При этом следует учитывать, что принудительный обмен возможен только в судебном порядке и при условии учета законных интересов лиц, проживающих в обмениваемом жилом помещении.

Судом должно учитываться наличие обстоятельств, препятствующих им в силу возраста, состояния здоровья, места работы, учебы и т.п. пользоваться предоставляемым в порядке обмена жилым помещением (постановление Пленума Верховного Суда РФ от 2 июля 2009 г.

№ 14 «О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса Российской Федерации»).

Как итог — вероятность «объединиться» без согласия всех членов семьи по суду, скорее всего, невозможна, а вот принудительный обмен в связи с распадом семьи вполне реален.

Данные нормы о принудительном обмене жилыми помещениями не распространяются на жилые помещения, находящиеся в собственности граждан.

Отвечает руководитель юридической компании «Владислав Фролов и партнеры» Владислав Фролов:

Если вы имеете в виду, что дочь хочет, чтобы мать подарила ей свою долю в вашей квартире или часть своей доли, тогда воспрепятствовать вы этому не сможете.

Единственное, чего вы сможете добиться через суд, так это запретить вселение старшей дочери вашей бывшей жены. Поскольку будут нарушаться жилищные права вас и ваших детей.

Отвечает юрисконсульт офиса «Севастопольское» департамента вторичного рынка ИНКОМ-Недвижимость Ирина Санина:

К сожалению, из вашего вопроса неясно, на основании чего и кому принадлежит квартира, в которой вы проживаете. Если вы и ваши дочери являетесь участниками долевой собственности в данной квартире, без вашего согласия с квартирой не может быть совершена никакая сделка.

Читайте также:  Разрешение отца на переезд детей с матерью в другую страну - Совет Юриста

Возможен вариант, что ваша супруга продаст лишь свою долю, но перед этим она должна предложить ее остальным сособственникам квартиры по определенной цене, по которой она собирается предлагать ее стороннему покупателю.

Все предложения должны быть оформлены письменно. Кроме того, поскольку одна из ваших дочерей является несовершеннолетней, отказ от права преимущественной покупки допускается только с согласия органов опеки и попечительства.

Следует заметить, что продажа долей всегда будет менее выгодна, чем отчуждение всей квартиры целиком.

Возможно, вашей семье стоит рассмотреть альтернативную сделку, при которой вы продаете свою квартиру и одновременно с продажей приобретаете иную жилую площадь себе и детям, а ваша бывшая супруга, получив денежные средства за свою долю, добавляет их к стоимости квартиры своей старшей дочери, и вместе они покупают общую жилплощадь. Более того, такую сделку с участием трех квартир можно провести одновременно.

Если же вы и ваши дети не являетесь собственниками квартиры, бывшая жена может без вашего согласия продать квартиру или заключить договор мены со своей взрослой дочерью. В этом случае вы будете сняты с регистрационного учета и должны будете освободить квартиру.

Отвечает юрист Мария Назанская:

Из формулировки вопроса следует, что квартиры находятся в разных домах, и объединение планируется провести не путем физического объединения двух квартир в одну. Но мы рассмотрим все варианты.

В том случае, если квартиры находятся в разных домах, для объединения площади проживания необходимо реализовать две существующие квартиры и приобрести одну большей площадью. Реализации квартир, находящихся в собственности граждан, производится этими гражданами.

Если на квартиру зарегистрировано право долевой собственности всех членов вашей семьи, соответственно, и договор о ее продаже, дарении, мене, будут заключать все члены семьи, а, учитывая наличие несовершеннолетнего ребенка (15 лет), необходимо еще и согласие органа опеки и попечительства.

Если на детей долевая собственность не регистрировалась, они в сделке не участвуют. Если квартира приобретена в период брака, но оформлена на одного из супругов, без согласия другого супруга, удостоверенного нотариально, продать, подарить или иным способом реализовать квартиру невозможно.

Исключение составляют случаи дарения и получения такой квартиры одним из супругов в наследство либо наличие заключенного супругами брачного договора, по которому квартира переходит в его личную собственность.

В таком случае собственник распоряжается своим имуществом без чьего бы то ни было согласия.

И в том случае, если квартиры не являются собственностью проживающих в них граждан, а используются ими на основании договора социального найма, объединение таких квартир возможно только по договору обмена, на заключение которого опять же нужно согласие всех проживающих, а также муниципалитета (как наймодателя).

При физическом объединении квартир (жилых помещений) речь пойдет об изменении конфигурации объекта — перепланировке, на которую, согласно требованиям Жилищного кодекса РФ, помимо письменного согласия всех проживающих в объединяемых квартирах, необходимо получить еще и соответствующее разрешение компетентных органов, выдаваемое на основании заявления и приложенных к нему документов, в том числе проекта перепланировки и письменных согласий всех проживающих.

Поэтому при отсутствии согласия вас и ваших детей (включая младшую дочь) такая перепланировка невозможна. Принимая во внимание, что младшей дочери уже 15, она также подписывает согласие самостоятельно, но с ведома родителей. Принять решение за нее и без нее не получится.

Предоставление двух квартир взамен аварийного где проживает две семьи?

В квартире проживает 6 человек, не являющихся членами одной семьи. Фактически в жилом помещении проживает две семьи.

Если дом признан аварийным и подлежащим сносу, то означает ли это, что теперь предоставят как минимум две квартиры (по квартире на семью), ведь должно учитываться, что проживание чужих людей в одном помещении затруднительно и в случае когда речь идет об одной комнате — даже невозможно?

Ответ:

Согласно ч. 1 ст.

89 ЖК РФ предоставляемое гражданам в связи с выселением по основаниям, которые предусмотрены статьями 86 — 88 настоящего Кодекса, другое жилое помещение по договору социального найма должно быть благоустроенным применительно к условиям соответствующего населенного пункта, равнозначным по общей площади ранее занимаемому жилому помещению, отвечать установленным требованиям и находиться в границах данного населенного пункта.

К сожалению, закон не делает исключений для ситуаций, описанных в вопросе. Законодатель, «конструируя» ныне действующий Жилищный кодекс, исходил из того, что предоставление гражданам в связи со сносом дома другого жилого помещения носит компенсационный характер, гарантирует им условия проживания, которые не должны быть ухудшены по сравнению с прежними.

Пример из судебной практики:

..Администрация г. Омска обратилась в суд с иском о выселении к К.В.В., К.Е.В., К.Е.А., К.С.В., несовершеннолетней В.К.С., мотивируя тем, что в соответствии с постановлением Администрации г. Омска от 29.12.2007 N 992-п «О сносе и расселении многоквартирного дома» жилой дом по адресу … в г.

Омске, принадлежащий на праве собственности муниципальному образованию городской округ город Омск Омской области, в котором проживают ответчики на условиях договора социального найма, признан подлежащим сносу.

В связи со сносом ответчикам предоставляется по договору социального найма жилое помещение муниципального жилищного фонда города Омска, расположенное по адресу: …, приобретенное в рамках реализации региональной адресной программы Омской области по переселению граждан из аварийного жилищного фонда.

Поскольку ответчики отказываются от подписания договора социального найма указанного жилого помещения, истец просил выселить ответчиков из спорного жилого помещения с предоставлением им по договору социального найма другого жилого помещения муниципального жилищного фонда г. Омска по адресу: …

К.В.В., К.Е.В., К.Е.А. обратились в суд со встречным иском к Администрации г.

Омска, просили о предоставлении по договору социального найма в связи с выселением из аварийного, непригодного для проживания жилья, как лицам, состоящим на учете нуждающихся в улучшении жилищных условий, отдельных жилых помещений, находящихся в границах г.

Омска, благоустроенных применительно к условиям г. Омска и отвечающих установленным требованиям: для К.В.В. на семью из одного человека — квартиры, площадью не менее 18 кв.м, для К-вых Е.В. и Е.А. на семью из двух человек — квартиры, площадью не менее 36 кв.м.

В кассационной жалобе ответчики К-вы В.В., Е.В., Е.А. просят решение суда отменить, дело направить на новое рассмотрение в тот же суд в ином составе судей. Считают, что решение суда является незаконным в связи с неправильным определением юридически значимых обстоятельств, существенным нарушением процессуального закона, неправильным применением норм материального права.

Настаивают на том, что лицам, нуждающимся в улучшении жилищных условий и подлежащим выселению в связи с непригодностью для проживания занимаемых ими жилых помещений, жилые помещения должны предоставляться по норме предоставления не только в порядке, предусмотренным ч. 1 ст. 89 ЖК РФ, но и с учетом положений ст. 57 ЖК РФ, т.е.

вне очереди и площадью на одного человека не менее нормы предоставления.

Полученная по переселению квартира – совместное имущество?

Photographee.eu/Fotolia

Отвечает юрисконсульт компании «Мой Семейный Юрист» Роман Азатян:

В такой ситуации полностью квартира совместно нажитым имуществом считаться не будет. В случае раздела имущества, при предоставлении всех необходимых документов, которые отразят, когда была приобретена квартира, а также размер доплаты, супруга будет иметь право лишь на половину доплаченной суммы по договору.

Брак, развод и ваша недвижимость

Кто имеет право на ипотечную квартиру после развода?

Отвечает генеральный директор юридического центра «Импульс» Олег Шериев:

Та часть, в отношении которой произошло улучшение жилищных условий, будет считаться совместно нажитым имуществом. Таким образом, сумма доплаты является совместно нажитым имуществом, но в том случае, если дело дойдет до суда, обязательно придется пройти через процедуру доказывания.

Недобросовестный супруг может подать иск на раздел всего имущества.

Для этого нужно предъявить документы, подтверждающие право на объект недвижимости, например свидетельство о государственной регистрации права собственности, выданное Управлением Федеральной службы государственной регистрации и картографии (Росреестром).

Также ранее регистрацию выдавали в Государственном бюро регистрации, Управлении федеральной регистрационной службы (Росрегистрация), а до 1997 года право собственности регистрировали в бюро технической инвентаризации или проектно-инвентаризационном бюро.

Если не предоставить суду правоустанавливающих документов, подтверждающих основания для регистрации государственного права собственности на объекты недвижимости, у судьи не будет возможности всесторонне исследовать материалы. Поэтому супругам следует бережно сохранять все документы и своевременно фиксировать юридические факты.

Отвечает старший юрист консалтинговой группы «Дивиус» Екатерина Милевская:

Новая квартира будет являться совместно нажитым имуществом супругов и принадлежать им в равных долях, независимо от того, на кого она оформлена. В случае раздела имущества жена будет иметь право на 1/2 квартиры, пока супругом не будет доказано иное.

То есть при рассмотрении в суде дела о разделе имущества ему надо будет доказать, что получение новой квартиры целиком связано с тем, что он являлся еще до брака собственником однокомнатной квартиры. В этом случае придется подавать встречный иск об уменьшении доли супруги в этой квартире.

Тогда совместно нажитым имуществом будет считаться сумма сделанной доплаты. И доля супруги в квартире будет рассчитываться пропорционально этой доплате.

10 фактов о брачных договорах

5 главных споров о разделе квартиры при разводе

Отвечает адвокат Андрей Саунин:

При условии, что не заключен брачный договор и нет решения по разделу совместного имущества, новая двухкомнатная квартира будет являться совместно нажитым имуществом.

В случае раздела супругами совместно нажитого имущества муж сможет без особых проблем доказать вклад, который был внесен им за счет личного имущества. В связи с чем суд будет вправе отступить от равенства долей супругов, и доля жены в данной квартире снизится с 50% до половины внесенной доплаты.

Также при разделе имущества будет важно установить, из каких средств производилась доплата за двухкомнатную квартиру, нет ли исключительных обстоятельств, указанных в законе: что супруг не работал и не получал доходы без уважительной причины или транжирил деньги в ущерб интересам семьи. Кроме того, для правильного и всестороннего рассмотрения данного вопроса нужно также выяснить, какие еще покупки и доходы были у данной семьи, за счет чьих средств они совершались.

В целом, семейные споры сложная категория судебных споров, и, как правило, суды неохотно отступают от равенства долей супругов. В каждом конкретном случае каждый нюанс имеет решающее значение.

Отвечает адвокат Вадим Кудрявцев:

Если имущество приобретено в период брака, то оно является совместно нажитым имуществом.

Но Верховный Суд РФ в своих последних определениях об обобщении практики по делам данной категории указал, что если человек в период брака, например, как в Вашем случае, продавал квартиру и вносил деньги в общее имущество на приобретение большей недвижимости, то в судебном порядке он должен предъявить иск, обосновать свои требования. При разделе общего имущества суд должен учесть те доводы, что человек продавал свое имущество, вносил большую часть денег, и, соответственно, суд должен разделить имущество с учетом этих доводов. Чтобы не возникало таких вопросов при разделе имущества после расторжения брака, многие мои клиенты составляют брачный контракт, где обговаривают эти вопросы: кто и сколько вносит на приобретение совместной собственности, кому она будет принадлежать в случае расторжения брака.

Отвечает директор юридического департамента ГК «Инград» Артем Азизбаев:

На наш взгляд, такая квартира будет считаться совместно нажитым имуществом.

Читайте также:  Оплата содержания и текущего ремонта общего имущества МКД - Совет Юриста

В соответствии с пунктом 1 статьи 36 Семейного кодекса РФ, «имущество, принадлежавшее каждому из супругов до вступления в брак, а также имущество, полученное одним из супругов во время брака в дар, в порядке наследования или по иным безвозмездным сделкам (имущество каждого из супругов), является его собственностью». Ключевым является указание законодателя на безвозмездность получения одним из супругов имущества в период брака, чтобы оно могло быть признано его собственностью, а не совместной.

https://www.youtube.com/watch?v=Zw8JvuM4A8I

В ситуации, обозначенной в формулировке вопроса, явно прослеживается, что новая квартира приобреталась по возмездной сделке, о чем свидетельствует указание на наличие доплаты. По общему правилу, указанному в пункте 1 статьи 39 Семейного кодекса РФ, при разделе общего имущества супругов доли супругов признаются равными, если иное не предусмотрено договором между супругами.

Но в данном случае муж может через суд попытаться установить иной порядок раздела совместно нажитой квартиры, если сможет доказать причинно-следственную связь получения нового жилья взамен утраченного.

Однако стоит отметить, что спрогнозировать исход такого судебного разбирательства довольно сложно, так как многое зависит от конкретной документальной процедуры оформления расселения, а также от иных фактических обстоятельств такого дела.

Могу ли я подать в суд на город по результатам переселения?

Как купить квартиру в доме под снос?

Отвечает управляющий партнер «Метриум Групп» Мария Литинецкая:

Эти вопросы в основном регулируются статьей 32 Жилищного кодекса и статьей 36 Семейного кодекса РФ. Все зависит от той процедуры, которую использовал собственник для переселения в новое жилое помещение. В программе расселения ветхого жилья предусмотрено два механизма улучшения условий проживания.

Во-первых, хозяин жилплощади в сносимом доме может получить денежный эквивалент стоимости своей старой квартиры и использовать его для покупки новой недвижимости. В таком случае квартира, которую покупают супруги, будет считаться совместно нажитым имуществом.

Во-вторых, новое жилье может предоставляться владельцу площади в ветхом доме по договору мены. Если используется этот вариант, то квартира, выданная хозяину взамен старой, считается переданной государством безвозмездно.

Это означает, что она не будет признана совместно нажитым имуществом и останется в собственности только одного из супругов.

Отвечает юрисконсульт департамента вторичной недвижимости Est-a-Tet Юлия Дымова:

Вопрос о признании квартиры совместно нажитым имуществом решается исключительно в судебном порядке. Если квартира была личной собственностью супруга, а потом менялась на другую квартиру, то возникает вопрос: «Какой был размер доплаты и действительно ли эта доплата была из совместно нажитых средств?» Ответ на данный вопрос даст судья, который будет принимать решение о разделе имущества.

Для того чтобы квартира была признана совместно нажитым имуществом, супруга должна пойти в суд и сказать о своем желании признать имущество совместно нажитым.

Данный вопрос актуален при разводе, судья примет во внимание доводы и доказательственную базу у мужа.

Если в такой ситуации женщина волнуется, то будет правильным оформить эту квартиру в совместную собственность с указанием жены как правообладателя.

Отвечает адвокат, партнер Berkshire Advisory Group Сергей Копейкин:

В данном случае однокомнатная квартира была приобретена собственником-супругом до брака, и, согласно закону, он должен был после сноса дома получить равноценную по площади квартиру.

Однако, поскольку супругами была получена квартира, большая по площади, за которую произведена доплата, супруга вправе ставить вопрос о своем долевом участии в доплате за дополнительную площадь.

Уплаченные деньги являются общей собственностью супругов, нажитой в браке.

В случае развода и раздела имущества суд рассматривает такие вопросы и, как правило, устанавливает, что супругу будет принадлежать половина квартиры и часть доплаты (которая делится в пропорции 50/50).

Таким образом, у мужа в собственности будет 75% долей, а у жены 25%. Стоит отметить, что супруги сразу, при регистрации прав на собственность, могут установить доли в связи с произведенной доплатой.

Отвечает директор департамента правового сопровождения сделок TEKTA GROUP Юлия Симановская:

Согласно Семейному кодексу, все имущество, приобретенное в браке, является совместным имуществом обоих супругов. В данной ситуации размер доли в новой двухкомнатной квартире обоих супругов будет определять суд.

Учитывая, что основные средства на покупку новой квартиры были привлечены за счет квартиры мужа, принадлежащей ему до брака, суд будет выносить решение о принадлежащей ему доле с учетом внесенных средств. Оставшаяся доля будет признана совместно нажитым имуществом.

В этом случае мужу придется доказать, что в приобретение новой квартиры он вложил непосредственно те деньги, которые получил от продажи своей однокомнатной квартиры.

Также следует учесть, что имущество каждого из супругов может быть признано их совместной собственностью, если будет установлено, что в период брака за счет общего имущества или имущества каждого из супругов либо труда одного из них были произведены вложения, значительно увеличивающие стоимость этого имущества (капитальный ремонт, реконструкция, перепланировка, переоборудование и другие).

Отвечает руководитель юридической службы ИНКОМ-Недвижимость Светлана Краснова:

Семейным кодексом Российской Федерации закреплено, что имущество супругов, приобретаемое ими после вступления в брак, является их общей совместной собственностью, независимо от того, на имя кого из супругов оно приобретено или кем из супругов внесены денежные средства.

При возникновении между супругами имущественного спора вопрос о размере долей каждого из них в праве собственности на квартиру, полученную взамен квартиры в снесенном доме, будет решаться с учетом вложений, произведенных каждым из супругов в новое жилье.

Суд учтет то обстоятельство, что новая квартира была получена взамен той, которой муж владел по праву личной собственности, то есть его вклад в приобретение новой квартиры был существенным, а вклад жены ограничивался частью произведенной ими доплаты за квартиру.

В то же время закон предусматривает, что имущество каждого из супругов может быть признано их совместной собственностью, если будет установлено, что в период брака за счет общего имущества супругов были произведены вложения, значительно увеличивающие стоимость этого имущества (капитальный ремонт, переоборудование или тому пподобное).

Также закон предусматривает право суда отступить от равенства долей супругов, исходя из интересов несовершеннолетних детей или иных заслуживающих внимания интересов одного из супругов. Доли супругов в праве на новую квартиру будут определяться, исходя из этих факторов.

  • Текст подготовила Мария Гуреева
  • Не пропустите:
  • Все материалы рубрики «Хороший вопрос»
  • Могу ли я подарить свою долю в квартире без согласия жены?
  • Можно ли выписать ребенка из квартиры без согласия матери?
  • Можно ли продать долю несовершеннолетнего ребенка?

Статьи не являются юридической консультацией. Любые рекомендации являются частным мнением авторов и приглашенных экспертов.

Вселение на долю в квартире: заселение через суд и раздел

Основная часть квартир в нашей стране имеет несколько собственников. Многие  живут бесконфликтно и у них все хорошо. Сложности, в основном,  возникают когда совладельцы долей в квартирах не могут договориться.

Кто-то из них начинает чинить препятствия своему сособственнику в пользовании его долей квартиры, другие принимают вполне честное и справедливое  предложение вместе продать всю квартиру и разделить деньги соизмеримо долям в квартире.

 Игнорируют, в основном, такую позицию  те собственники общедолевой собственности, которые оказались в квартирах.

Они прекрасно понимают, что их сосед,  который живет со своей семьей в отдельной квартире, реально не станет заселяться на свою долю в общедолевой квартире, чтобы пожить в коммуналке.

Обещаниям о том, что они готовы выкупить или продать квартиру,  перейти  на  совместное пользование и тд. не будет конца. Их все устраивает, они, имея долю в квартире, пользуются всей квартирой и им незачем ухудшать свои условия проживания.

Что же делать и как с этим бороться? Это тема нашего сегодняшнего разговора.

Если доля в квартире не значительна

Чем отличаются незначительные или малозначительные доли в квартире?Незначительная доля в квартире составляет менее 25% от общей площади квартиры, но не может быть выделена  в изолированную комнату, доля в квартире должна быть меньше самой маленькой изолированной комнаты.К примеру, 1/4 доля в однокомнатной квартире  значительная, но уже 1/5 доля, в той же однокомнатной квартире, является уже незначительной долей квартиры.

  • А вот 1/5 доля в четырехкомнатной квартире считается значительной в случае, если она по размеру  больше, чем маленькая изолированная комната.
  • Незначительную долю в квартире сособственники могут и имеют полное право через суд выкупить в принудительном порядке у выделяющегося собственника, а значительную долю в квартире  выкупить у сособственника принудительно нельзя, гораздо проще выиграть судебный иск о вселении на такую долю.

Везде сказано, что собственник имеет право  пользоваться своей долей квартиры. К глубокому сожалению, на вопрос: «Что это все значит?», —  конкретного ответа никто не дает.

Можно ли, к примеру, жить на доле квартиры, составляющую одну сотую от всей квартиры? Ситуация с этим вопросом очень непонятна и абсурдна, просто какой — то юридический казус, лазейка в законе или чья — то намеренная недоработка.

Жить на малой доле физически невозможно, а выиграть судебный процесс можно. Продать возможно совершенно любую долю квартиры, все зависит от цены.

Цена должна быть адекватная, на каждую долю в квартире есть свой покупатель.

Надо также не забывать, что если доля в квартире, неважно какого размера, является единственным жильем, то другой стороне невозможно данную долю в квартире принудительно выкупить.

Другими словами, если чья — то доля в квартире будет составлять 1 кв.

метр и у него не будет другого жилья, кроме этого метра, суд не сможет ничего истребовать и лишить данной, малозначительной доли в квартире.

Хозяин такой долевой собственности, как ни парадоксально это звучит, может заселиться и проживать на своей собственности, хотя вроде бы фактически жить на ней невозможно. Абсурд, конечно, но все это вполне законно. 

Доля в квартире:договориться можно всегда

 Допустим, кто — то получил по наследству долю в квартире или получил в дар, а его сособственники не пускают в квартиру на его собственность, выкрикивая через дверь, что только по решению суда его впустят. Что же делать в такой ситуации?

Существует несколько вариантов:1. Пытаться путем переговоров договориться с другим собственником квартиры.

2. Заселиться в квартиру. Можно в суд подать иск о вселении, но, скорее всего, дело будет проиграно.

Суд,  исходя из того, что доля в квартире малозначительная, откажет во вселении. Можно также  потребовать компенсацию. Но оппонент, к примеру, заявит что денег у него просто нет. Тогда нужно будет предъявить иск о нечинении препятствий в пользовании, такое дело практически всегда  выигрышное.

.Конституция РФ гарантирует право человека пользоваться своим имуществом. Даже если это всего несколько квадратных метров.

3. Ну а если нет ни желания, ни сил, ни возможности и Вы хотите забыть про все это как страшный сон, конечно, стоит продать долю в квартире. Конечно, продать долю в квартире намного сложнее, чем продать квартиру, да и откровенно говоря,  продана доля в квартире будет с не малым  дисконтом, но, в любом случае, это лучше, чем подарить её «соседям».

Читайте также:  Лишение и ограничение родительских прав: основания - Совет Юриста

Как оценивается доля в квартире?  Кто покупает доли в квартирах?  

Доля в квартире стоит не более 50% от той цены, которую Вы смогли бы получить при продаже совместно всей квартиры. 

  Долевая собственность оформляется конституцией

Самый главный документ в любом государстве – Конституция.В Конституции Российской Федерации есть статьи, которыми нужно пользоваться при возникших такого рода трудностях.Статья 35.1. Право частной собственности охраняется законом.2.

Каждый вправе иметь имущество в собственности, владеть, пользоваться и распоряжаться им как единолично, так и совместно с другими лицами.3. Никто не может быть лишен своего имущества иначе как по решению суда.

Принудительное отчуждение имущества для государственных нужд может быть произведено только при условии предварительного и равноценного возмещения.

4. Право наследования гарантируется.

Статья 25.Жилище неприкосновенно. Никто не вправе проникать в жилище против воли проживающих в нем лиц иначе как в случаях, установленных федеральным законом, или на основании судебного решения.

Гражданский Кодекс РФ – статьи 249, 250, 252. Там сказано, что собственники по взаимному согласию пользуются, распоряжаются, владеют тем имуществом, которое у них есть. А если они не достигли согласия, то проблема решается уже в судебном порядке.

Доля в квартире: раздел

Наиболее часто проблемы с, долевой собственностью появляются в результате раздела имущества между наследниками или бывшими супругами. Люди умирают, разводятся, образовываются новые семьи. Вместо первоначальных собственников появляются их наследники и не редко возникают конфликты. И вполне обычная доля в квартире сразу становится проблемной долей в квартире.

При появлении новых собственников доли в квартире сразу возникает вопрос: «Как этой долевой собственностью и квартирой пользоваться?» Конечно, прекрасно, когда новые и старые владельцы долевой собственности договорятся полюбовно: определят компенсацию за долю в квартире, продадут квартиру совместно и поделят деньги  или просто будут спокойно и мирно проживать в общедолевой квартире.Очень жаль, но наследники ,зачастую, не могут или не хотят договориться. Какие-то владельцы доли в квартире более наглые и бойкие, ставят к примеру металлическую дверь, меняют замки и не пускают своих сособственников.

Вот они и есть к слову настоящие рейдеры, а не те, кто, пусть даже и с болгаркой в руках, пытается попасть на свою собственность и не важно как она ему досталась, если не правомерно, то это дело следственных органов, а не окопавшегося и забаррикадировавшегося соседа, который как на митинге выкрикивает: « Помогите, спасите, рейдеры собственности лишают»,- а сам без зазрения совести пользуется чужой собственностью и ущемляет права, гарантированные Конституцией РФ, всем без исключения.

Что же делать в том случае стороне которая не может попасть в квартиру, если сособственник, уверенные в своей безнаказанности, препятствуют его доступу в квартиру  и не хотят вступать в диалог и договариваться? Одна из дорог, конечно, в суд.

Доля в квартире: вселяемся через суд

 Обратитесь в суд с иском о признании Вашей доли в квартире малозначительной и принудительном выкупе её другим сособственником с выплатой компенсации. Статья 252 часть 4 ГК РФ .  Суд постановит признать собственником того, у кого большая доля в квартире и обяжет его выплатить компенсацию другому сособственнику.

Сколько стоит доля в квартире зависит от многих факторов: доли, цены самой квартиры, размера доли и размера комнат в данной квартире, наличие несовершеннолетних, количества сособственников. Оценщики и риэлторы считают доли в квартирах с очень ощутимым дисконтом.

В такой ситуации немало зависит и от самого судьи. Практически всегда оценщики оценивают долю раза в два дешевле, чем она стоит,  где все собственники договорились и совместно продают квартиру.И судьи соглашаются или вынуждены соглашаться с данной оценкой.

Хотя это в корне не правильно. Такая, по мнению юристов, в России сложилась печальная практика. Получается, что тот,  кто выкупает, не согласился полюбовно договориться и тем самым в итоге выкупает долю в квартире у своего сособственника в два раза дешевле.

Разве это справедливо? И кто настоящий рейдер?

Статья 209 Гражданского кодекса РФ гласит о том, что гражданин вправе пользоваться своим имуществом (долей в жилом помещении), жить там, хранить свои вещи, а другие собственники долей в этой квартире не вправе им мешать.

Конечно, Вы можете в суд подать иск о защите нарушенных прав. Но полной гарантии, что истец выиграет такое дело, нет. Сложившаяся на сегодняшний день судебная практика подсказывает немного другой выход из данной ситуации.

Надо подать иск о нечинении препятствий в пользовании квартирой, вселении, обязании передать ключи и т.п. Такое дело, однозначно, выигрышное. Плохо только то, что данное дело может затянуться на год и более, а  все это время другой собственник доли в квартире будет пользоваться всей квартирой, а Вы снимать жилье или жить на вокзале.

Может получиться и так, что и после того, как суд вынесет решение в пользу ущемленного сособственника, выяснится, что данное судебное решение не получается исполнить.

К сожалению, в случае неисполнения судебного решения о вселении в квартиру, судебные приставы могут всего лишь оштрафовать окопавшегося сособственника и других реальных рычагов давления для исполнения  судебного решения у него по нашему законодательству нет.

А самое смешное, что после удачного вселения, вполне может случится так, что замок снова  поменяется и уже знакомый до боли полугодовалый процесс, придется начинать заново.

Таково несовершенство закона в данном направлении, в случае, если судебное решение было уже исполнено и истца принудительно вселили в квартиру, а сособственник вновь его выгнал, судебный пристав не сможет помочь. Таков закон.

Прежнее судебное решение  уже исполнено, а если конфликт снова  возник нужно опять пойти в суд и заново подать иск. Более подробдо можно прочитать здесь.

Доля в квартире — защити себя сам

 В соответствии со ст.ст. 12, 14 Гражданского кодекса РФ защита гражданских прав осуществляется, в том числе и путем самозащиты своих прав.

Собственник совершенно любой и даже малозначительной доли в квартире, в том случае, если окопавшийся сособственник — «рейдер», забыв, что ему не принадлежит вся квартира, а только её часть, не дает вам ключи, то, опираясь на закон, Вы можете взломать дверь.

В этом нет никакого самоуправства, как говорят некоторые адвокаты представляющие сторону «окопвшихся» сособственников, пытающиеся втянуть  в судебный процесс. Адвокаты деньги берут не за результат, а за судебный процесс и проведенное в суде время.

Гражданин,  которому по закону принадлежит доля в квартире, вправе поступить именно таким образом, так как другой сособственник — «рейдер» не впускает его в квартиру, чем нарушает его право, пользования жилым помещением. 

Надо только не забывать о пределах самозащиты. Способы самозащиты гражданских прав должны быть соразмерны нарушению и не выходить за пределы действий, необходимых для его пресечения ст. 14 ГК РФ. Сломать замки, засовы, двери вполне можно, взрывать дверь нельзя. Крушить в квартире чужую мебель также нельзя.

Вполне естественно что сломать замок в двери собственнику, будет совершенно соизмеримо нарушению того кто не пускает одного из собственников в его квартиру и не будет выходить за пределы действия требуемого для того чтоб присечь данное нарушение.

Ему пришлось сломать замок и если надо дверь, лишь в следствии того что «сосед», самовольно установил замки на общую дверь и не дал ключи. Только по этому были сломаны замок или дверь, которые препядствовали законному праву пользования жилым помещением.

Представьте как нелепо будет звучать заявление в полицию в котором будет написанно:»….

я не впускал в квартиу своего сособственника, потому что я считаю что пользоваться всей квартирой могу только я, а он несмотря на это сломал замок, который я купил и установил на входную дверь в квартиру которая принадлежит в долевой собственности мне и моему сособственнику, которого я не пускал…..» Забавно, не правда ли? Дверь кстати тоже принадлежит в долях соизмеримых долям в квартире. 

Доля в квартире — моя собственность

Чтобы в дальнейшем не было недоразумений перед походом с «болгаркой» к дверям квартиры, собственнику доли в квартире, как говорят некоторые «ходоки», стоит совершить эти действия.

Предоставить оригиналы своих правоустанавливающих документов на долю в квартире, в местном отделении полиции. Поставить их в курс письменно о том, что Вы ничего незаконного не собираетесь делать. Что согласно п. 2 ст.

209 Гражданского кодекса РФ собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц.

Напишите заявление в дежурной части ОВД района о том, что сособственник — «сосед» окопался и не впускает в квартиру, которая такая же Ваша, как и его и только поэтому, Вам придется взломать дверь.

Обязательно упомяните 14 статью ГК, позволяющую осуществить самозащиту. В конце заявления, обязательно напишите, что Вы просите объяснить и разъяснить другому участнику долевой собственности о недопустимости с его стороны противоправных действий, направленных на препятствия и недопущения в квартиру Вас, такого же собственника, как и он. 

После данной процедуры, как утверждают «знатоки», вполне можно вскрыть дверь и заносить свои вещи.

Зная, что по поводу самостоятельного вселения написано заявление в полицию от пострадавшего сособственника, обычно дежурный звонит участковому и просит его там поприсутствовать, чтобы не было мордобоя или вообще не реагирует на такой звонок.

Стоит также, как говорят, отправить телеграмму на имя окопавшегося  сособственника с Вашим требованием предоставить ключи от квартиры, находящейся в общей долевой собственности.

Лучше послать их несколько. Возьмите  обязательно на телеграфе заверенные копии текстов телеграмм и копии уведомлений о вручении. Имейте это на руках при вселении в общедолевую квартиру. Копии же приложите к заявлению в полицию. Это также будет служить доказательством, что «злодей» проигнорировал их и намеренно воспрепятствовал осуществлению прав собственника.

Да и для вскрытия двери можно пригласить сотрудников МЧС. Вызов будет стоить 3-4 тысячи рублей и за 10 минут будет вскрыт практически любой замок.

После всего этого «противник» будет опасаться выходить из квартиры, куда его также, как и он когда — то, тоже могут не пускать.

Возможно, такие действия с Вашей стороны будут более продуктивны, чем попытка проведения переговоров через замочную скважину. 

  1. По теме:
  2. Доля в квартире-малая, пробламма-большаяРассказ отца-собственника, к кторому приехали «квартирные рейдеры»

Заполните форму и с вами свяжется наш менеджер

Leave a Comment

Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *