Договор дарения недвижимости — Совет Юриста

Получить в дар квартиру или дачу — что может быть приятнее? Пожалуй, только отсутствие необходимости доказывать, что эта недвижимость теперь действительно твоя.

Наверное, все понимают, что такие серьезные подарки не могут делаться просто на словах. Чтобы все было законно, нужно заключить договор дарения. Это отдельная правовая «ниша» со своими подводными камнями.

В нашем материале мы при помощи экспертов ответили на самые распространенные вопросы, касающиеся дарения недвижимости. 

Договор дарения недвижимости - Совет ЮристаДоговор дарения недвижимости - Совет ЮристаКак дарение оформляется юридически? 

С позиций закона дарение выглядит совсем не так, как мы привыкли воспринимать его в быту. По нормам российского права это такая же сделка, как и  купля-продажа, но только проводится она без оплаты. На законодательном уровне дарение закреплено в 32 главе ГК РФ.

Говоря юридическим языком, подарить дом или квартиру (машину, ноутбук, авторучку) значит безвозмездно передать права на них другому человеку. Как и положено в деловых отношениях, такое намерение обязательно должно быть выражено на бумаге.

Простое устное обещание бабушки подарить внуку свою «трешку» за то, что он вынесет мусор, никакой законной силы не имеет.

Юридические последствия за собой влечет только подписание дарителем и одаряемым договора дарения, на основании которого Росреестр потом зарегистрирует переход права собственности на недвижимость.  

Договор дарения недвижимости - Совет Юриста

В договоре обязательно указывается предмет дарения и то, что сделка является безвозмездной для одаряемого (он ничего не должен в ответ)

Но и это еще не все. Переход права собственности на подарок от одного участника сделки к другому по их взаимному соглашению может происходить в разное время: в момент подписания договора или когда-то позже. 

В зависимости от этого выделяют 3 вида договора дарения: 

  1. Реальный.
  2. Договор обещания дарения (консенсуальный). 
  3. Договор пожертвования. 

Сделка считается реальной, если заключение договора дарения и переход права собственности совпадают во времени.

Это самый популярный в юридической практике способ оформления дорогих подарков. Реальный договор предусматривает полную передачу одаряемому прав на предмет сделки. После его подписания (или госрегистрации, если этого требует закон) он становится единоличным хозяином имущества.

  

Консенсуальный договор позволяет отсрочить дарение на определенное время. По сути, это документальное подтверждение намерений дарителя. В таком договоре обязательно должна быть указана информация о будущем подарке, а также данные того, кто его примет.  

Договор дарения недвижимости - Совет Юриста

Государственная регистрация договора дарения недвижимого имущества, заключенного после 1 марта 2013-го года, не нужна (ст. 574 ГК РФ) 

Договор пожертвования составляется, когда даритель хочет, чтобы его имущество в будущем использовали не в личных целях, а на благо общества. В таком случае одаряемый получает не только право собственности на подарок, но и обязанность использовать его по определенному назначению. 

Получать пожертвования по закону могут:

  • физические лица;
  • лечебные, воспитательные заведения, учреждения соцзащиты;
  • научные, культурные и образовательные организации; 
  • религиозные учреждения;
  • общественные и некоммерческие организации. 

Если пожертвование принимает физическое лицо, в соглашении обязательно прописывают информацию о назначении предмета сделки. В случаях с юрлицами делать это необязательно.

Но если этот пункт все же есть в договоре, одаряемый должен будет предоставлять доказательства целевого использования дара. 

Если подарок используют не по назначению, даритель имеет право разорвать договор пожертвования. Также он может быть пересмотрен в судебном порядке, если одна из сторон сделки скончалась (либо перестала существовать как организация) или утратила дееспособность.   

Не последнюю роль в связанных с дарением сделках играет добровольность намерений дарителя. Если соглашение заключено под давлением и этому есть доказательства, оно будет считаться недействительным (ст. 179 ГК РФ).  

Но учитывает закон и волю одаряемого: он не обязан принимать имущество дарителя. Если же он не против, это желание необходимо отметить в договоре, иначе он также может быть признан недействительным. Когда принимать дар человек не хочет, он может или отказаться, или передать имущество третьей стороне (но для этого подарок все-таки нужно получить и передарить). 

Обязательна ли госрегистрация перехода права собственности на подаренную квартиру? 

Если сам договор дарения квартиры или дома с марта 2013-го года не подлежит государственной регистрации, то право собственности на недвижимость регистрировать нужно обязательно — вне зависимости от того, как оно возникло. Это предусмотрено п. 3 ст. 574 и ст. 131 ГК РФ. 

Нужно ли нотариальное заверение договора?

Обязательного нотариального удостоверения договор дарения недвижимости не требует. Однако при его заключении люди часто прибегают к услугам нотариуса, чтобы исключить вероятные риски. Печать нотариальной конторы — это дополнительная гарантия того, что стороны договора действовали добровольно, в рамках закона и были дееспособны.  

Кроме того, участие нотариуса в сделке дарения предписано законом в ряде частных случаев: 

  • при отчуждении недвижимости, принадлежащей несовершеннолетнему или признанному ограниченно дееспособным гражданину; 
  • при отчуждении долей в праве общей собственности на недвижимость (за исключением случаев, когда все собственники отчуждают свои доли одновременно в рамках одной сделки и с земельными долями). 

Во всех остальных случаях договор дарения недвижимости можно заключить в простой письменной форме без участия нотариуса. 

Можно ли включать в договор условия, при выполнении которых одариваемый получит квартиру? 

Главная особенность договора дарения — его безвозмездность, которая исключает любое ответное благодеяние со стороны одаряемого. При выявлении встречной передачи вещи, прав или встречного обязательства подписание договора дарения признается притворной сделкой, которая не имеет юридической силы (п. 1 ст. 572 ГК РФ). 

Кроме того, дарить недвижимость можно только при жизни. Договор, по которому передача подарка должна произойти после смерти дарителя, будет признан ничтожным, и перерегистрировать право собственности по нему у одаряемого не получится. В таком случае действуют нормы законодательства о наследовании (п. 3 ст. 572 ГК РФ).   

Договор дарения недвижимости - Совет Юриста

При этом закон не запрещает включение в договор личных условий дарителя, которые обычно предписывают одаряемому определенные действия или поведение.  

Считается ли квартира, подаренная человеку, состоящему в браке, совместной собственностью супругов? 

Не считается в силу п. 1 ст. 36 Семейного Кодекса РФ, согласно которому подарки не относятся к совместно нажитому имуществу. По нашим законам это личное имущество человека. И не имеет значения, состоит он при этом в браке или нет.  В случае развода подаренные объекты не подлежат разделу между супругами.  

Можно ли подарить строящуюся квартиру?  

Да. Для безвозмездной передачи прав по договору долевого участия часто используют договор уступки прав (цессии), который заключается после государственной регистрации ДДУ, но до момента подписания акта приема-передачи квартиры между застройщиком и дольщиком. Главное отличие цессии от дарения в том, что она может быть как бескорыстной, так и на возмездной основе.  

Согласно ст. 11  закона «Об участии в долевом строительстве…», уступить права требования по ДДУ можно только после того, как даритель полностью выполнит свои финансовые обязательства перед застройщиком. Иначе на третье лицо придется переводить не «чистое» право требования, а еще и долг (ст. 391-392.3 ГК РФ), а это уже не дарение. 

Договор дарения недвижимости - Совет Юриста

Уступка прав по ДДУ подлежит обязательной государственной регистрации

Если права по ДДУ приобретены в браке, то для дарения такой недвижимости нужно нотариально заверенное согласие второго супруга. 

Обычно все нюансы уступки прав на квартиру подробно прописаны в договорах долевого участия. И прежде чем дарить недвижимость, необходимо внимательно его изучить.

Возможно, такой шаг придется согласовать с застройщиком или как минимум письменно уведомить его о своих намерениях. Юристы советуют получить письменное согласие на дарение и у застройщика, и у одаряемого.

Это позволит дарителю обезопасить себя от возможных претензий.  

Кто не может дарить и принимать в дар недвижимость? 

Ограничения, связанные с дарением имущества, которое стоит дороже 3 000 ₽, изложены в ст. 575 ГК РФ. 

Согласно ей, делать дорогие подарки запрещается: 

  1. От имени малолетних и недееспособных граждан.
  2. Работникам образовательных, социальных и медицинских учреждений их подопечным.

  3. Государственным, муниципальным служащим в связи с их должностным положением или в связи с исполнением ими служебных обязанностей.
  4. Между коммерческими организациями. 

Помимо этого, закон (ст.

576 ГК РФ) в ряде случаев ограничивает возможности дарителей, делая процедуру более сложной. Это касается нестандартного дарения.

Например, юрлицо, которому вещь принадлежит на праве хозяйственного ведения или оперативного управления, вправе подарить ее только с согласия собственника, а также если законом не предусмотрено иное. А дарение имущества, находящегося в общей совместной собственности, происходит по согласию всех его владельцев.   

Можно ли расторгнуть или признать недействительным уже заключенный договор дарения?

Сделку, связанную с дарением, можно расторгнуть, как и любую другую. Такое право даритель имеет и до передачи подарка,  и после, но только на законных основаниях. Инициаторами прекращения договора также могут выступить сам одариваемый (отказавшись от подарка) или заинтересованные третьи лица.  

Один из механизмов расторжения такого соглашения — признание сделки недействительной. Это возможно, если дарственная была составлена с нарушением порядка и условий, предписанных законом. Гражданский Кодекс РФ выделяет два вида недействительных сделок — ничтожные и оспоримые. Для расторжения первых достаточно указать на факт нарушения, вторые необходимо отменять в суде. 

Закон (с. 168-179 ГК) выделяет ряд общих оснований для признания любого договора недействительным:  

  1. Если он заключен для вида (мнимая сделка) или чтобы прикрыть другой договор (притворная сделка). 
  2. Если договор дарения содержит условие передачи подарка после смерти дарителя.

     

  3. Если дарственная заключена с нарушением формы, содержания и субъекта. 

Нарушение формы договора дарения — это, например, его заключение в устном виде, когда законодательство требует фиксировать намерения на бумаге.

Ничтожным будет считаться и договор, в котором не обозначен конкретный предмет дарения или не указан одаряемый. 

Есть и специальные основания (ст. 572- 578 ГК), по которым можно признать недействительной сделку, связанную именно с дарением: 

  1. Если одаряемый покушался на жизнь дарителя, жизнь членов его семьи и близких родственников либо умышленно причинил ему телесные повреждения.

     

  2. Если обращение одаряемого с подаренной вещью, представляющей для дарителя большую неимущественную ценность, создает угрозу ее безвозвратной утраты, даритель может потребовать в суде отмены дарения.

     

  3. Если имущественное, семейное положение или состояние здоровья дарителя изменились так, что дарение приведет к существенному снижению уровня его жизни. 
  4. Если договор был возмездным. 
  5. Если дарение совершено вопреки запрету или ограничению.

     

  6. Если договор заключен на основании ничтожной доверенности, в которой не указаны одаряемое лицо и предмет дарения. 
  7. Если не определен предмет дарения: конкретная вещь, право или обязанность, от которой освобождается одаряемый, т.е. неясно, что конкретно обещает подарить даритель.

  8. Если даритель-юридическое лицо не составил договор дарения на вещь стоимостью больше 3 000 ₽ или включил в такой договор обещание дара в будущем.

Помимо этого, в самом договоре дарения может быть обусловлено право дарителя отменить его в случае, если он переживет одаряемого.  

По словам Олеси Трошиной, нередко споры из-за подарков возникают после смерти дарителя, родственникам которого не нравится его поступок. Однако если все было сделано по закону, шансов оспорить дарственную практически нет. Единственная возможность для этого — доказать, что человек не отдавал отчет своим действиям. 

Это можно сделать, если в момент подписания договора даритель серьезно болел и принимал изменяющие сознание препараты. В таком случае по заключению привлеченного истцом медицинского эксперта или после проведения судом собственной экспертизы даритель может быть постфактум признан недееспособным, и сделка будет отменена.     

Нужно ли платить налоги за подаренную квартиру?

Здесь все зависит от того, кто и кому преподнес столь щедрый дар. В Налоговом кодексе указано, что недвижимость, подаренная членами семьи или близкими родственниками, налогом не облагается. То есть если даритель и одаряемый являются супругами, родителями и детьми, усыновителями и усыновленными, дедушкой, бабушкой, внуками, братьями и сестрами, то платить государству ничего не нужно. 

Если же недвижимость подарена дальнему родственнику или постороннему с точки зрения закона человеку, он должен будет уплатить подоходный налог в размере 13% от кадастровой стоимости объекта. 

Отметим, что сам даритель налог за дарение не платит ни при каких обстоятельствах. Так как подарок делается безвозмездно, дохода от такой сделки он не получает и оснований для уплаты НДФЛ нет. 

Сколько стоит дарственная у нотариуса в 2021 году и как её оформить

  • Как выгодно оформить договор дарения у нотариуса стоимость в 2021 году которого может варьироваться в зависимости от заявленных требований и сложности конкретной ситуации, а также, каким специалистам стоит доверять сопровождение сделки и как её провести, чтобы гарантировать соблюдение условий дарственной сторонами в будущем?
  • На все эти и многие другие важные вопросы, Вам ответит практикующий юрист и по совместительству автор рубрики о дарении имущества – Олег Устинов.
  • Нашим постоянным посетителям наверняка известно, что в сделке дарения принимают участие 2 стороны:
  1. Даритель – лицо, пожелавшее передать безвозмездно в дар часть своего имущества близкому родственнику или постороннему человеку.
  2. Одаряемый – лицо, согласившееся принять в качестве дара собственность другого человека вместе с обязанностями и правами на объект сделки.

И, хотя, согласно действующему российскому законодательству, данный тип сделки не входит в число обязательных для нотариального сопровождения – большинство опытных юристов рекомендуют обращаться к специалисту, даже оформляя соглашение с близким человеком, в намерениях которого Вы уверены на все 100%!

Если стороны сделки пришли к решению сопровождения её нотариусом, алгоритм действий для них будет значительно упрощён, в сравнении с классической схемой и будет выглядеть так:

  1. Первый этап – после выбора специалиста и получения согласия принять дар от одаряемого, идёт сбор необходимых документов;
  2. второй этап – составление, а также подписание участниками и заверение дарственной нотариусом;
  3. третий этап – передача документации для официальной регистрации права собственности нотариусом в соответствующий регистрационный орган.

Давайте рассмотрим каждый из этих этапов более подробнее.

Как выбрать нотариуса для оформления дарственной

Итак, согласно 56 статье «Основы о нотариате», для получения услуг даритель может обратиться к любому нотариусу, который осуществляет практику в пределах Российской Федерации. С полным списком субъектов РФ Вы можете ознакомиться в 65 статье Конституции РФ.

Проще говоря, если владелец дарит квартиру, располагающуюся в Санкт-Петербурге или Москве, то ему стоит искать специалиста или в Москве или в Санкт-Петербурге, ведь эти 2 города являются отдельными субъектами Российской Федерации.

В других случаях, можно обращаться в любую нотариальную контору округа, края, республики или области. К примеру, если даримая недвижимость находится в Екатеринбурге, то к любому нотариусу, который работает в Свердловской области.

Стоит отметить, что в тех случаях, когда у одаряемого или дарителя нет возможности лично обратиться к нотариусу (так часто бывает, когда стороны живут в другой области или городе) – они могут оформить договор дарения у местного специалиста, после чего отправить заверенный им документ доверенному лицу, которое впоследствии должно будет обратиться со сторонами к своему нотариусу для заключения дарственной.

Помните, что одаряемый, согласно действующему в 2021 году законодательству – не имеет права оформлять доверенность на самого одаряемого, ведь, исходя из информации, содержащейся в 3 пункте 182 статьи Гражданского кодекса Российской Федерации — в этом случае, дарящая и принимающая дар стороны будут выступать в одном лице!

Основными критериями при выборе участниками сделки нотариуса являются – обслуживание и сервис, предоставляемый конторой. Цены на услуги в 2021 году, из-за высокой конкуренции в данной сфере – остаются практически одинаковыми. А потому, обязательно изучите отзывы клиентов, отмечая:

  • как быстро работают его сотрудники;
  • вежлив ли специалист и опытен в данном вопросе;
  • готов ли он консультировать клиента в период составления дарственной и её регистрации и пр.

Именно на этих факторах, с нашей точки зрения, строятся эффективные деловые отношения, а так как, начиная с 2016 года 90% сделок сопровождаются нотариусами и у них нет дефицита заказов – некоторые из них в погоне за гонораром перестали отслеживать качество предоставляемых ими услуг.

Примечание юриста

В свою очередь, сайт «Юридическая скорая» предлагает получить бесплатную консультацию каждому, столкнувшемуся с проблемами или неопределённостью в правовых вопросах! Просто позвоните нам или опишите Ваш случай в одной из форм обратной связи в статье!

Но, вернёмся к этапам проведения дарения с нотариусом.

Сбор документов на первом этапе

Сразу отметим, что все перечисленные документы, необходимые для сопровождения дарственной нотариусом нужны в их оригиналах! При этом, сторонам рекомендуется обратиться к специалисту ещё на этапе заключения устного соглашения, чтобы у него было больше времени изучить ситуацию, в целом и сформировать список нужных для дарения дома, автомобиля или другой собственности, справок и актов.

Договор дарения недвижимости - Совет Юриста

В случае необходимости, нотариус может прибыть к сторонам лично. Например, довольно часто, так происходит, если одна из сторон имеет проблемы со здоровьем или не может покинуть квартиру в силу почтенного возраста. Главное правило – клиент должен понимать последствия своих действий во время составления и подписания договора.

Сегодня в перечне обязательных документов для сопровождения дарственной нотариусом находятся:

  • паспорта участников сделки (дарителя, а также одаряемого);
  • если одаряемой стороне исполнилось 14, но ещё не исполнилось 18 лет – понадобится не только его паспорт, но и паспорт одного из его законных представителей (родителя или опекуна);
  • если в роли принимающей дар стороны выступает лицо, которому на момент заключения сделки ещё не исполнилось 14 лет – понадобится его свидетельство о рождении и паспорт законного представителя ребёнка;
  • свидетельство, подтверждающее регистрацию права собственности или же выписка из ЕГРН (для недвижимости);

Последние бумаги должны быть на руках у дарителя, так как они выступают основанием для законного проведения сделки. Проще говоря – они доказывают то, что даритель является владельцем даримой жилплощади.

Также, отметим, что, хотя свидетельства о регистрации были отменены ещё летом 2016 года, в случае, если у Вас имеется документ, выданный ранее – обязательно предъявите его нотариусу.

Если же у Вас нет свидетельства, то в качестве аналогичного правоустанавливающего документа подойдёт выписка из ЕГРН, которая подтверждает право собственности, перечисляя всех собственников даримой недвижимости. Получить такую выписку – просто! Для этого нужно подать соответствующий запрос в МФЦ или Регистрационную Палату и уплатить 400 российских рублей.

Также, перед тем как принять дар – рекомендуем одаряемому проверить, не находится ли имущество в залоге у банка, как мы описывали в статье о дарении квартиры в ипотеке.

  • договор основания, представляющий собой соглашение, на основании которого владелец квартиры может распоряжаться ею как он того захочет, договор купли-продажи, свидетельство о наследстве или любой другой аналогичный документ (например, договор приватизации);
  • технический паспорт на жилплощадь (квартиру или дом), который даритель может получить через МФЦ или у сотрудников БТИ;
  • письменное нотариально заверенное согласие супруга на осуществление сделки с имуществом, входящим в состав совместно-нажитого;

Этот документ, согласно 3 пункту 35 статьи Семейного кодекса Российской Федерации, следует заверить у нотариуса. Стоимость процедуры на сегодняшний день составляет от 1 000 до 2 000 российских рублей. О дарении между супругами Вы можете узнать, перейдя по ссылке.

  • документы, подтверждающие родственную связь сторон, если таковая имеется;

В предыдущих статьях рубрики мы уже не раз упоминали тот факт, что, получая дарственный автомобиль, квартиру, гараж и другое имущество, одаряемый-не родственник дарителя – должен уплатить соответствующий налог, составляющий 13% от общей рыночной стоимости самого объекта сделки. В то же время, дарение лицу, входящему в категорию близких родственников, со списком которых Вы можете ознакомиться в пункте 18.1 217 статьи Налогового кодекса российской Федерации – не подлежит налогообложению.

При этом, проводя сделки, каждый нотариус обязан сообщать информацию, касающуюся их в налоговую инспекцию. Это касается и данных о родстве сторон-участников (согласно 6 пункту 85 статьи Налогового кодекса Российской Федерации).

  • выписка из домовой книги, которую также часто называют справкой о составе семьи или справкой о зарегистрированных лицах;
  • медицинская справка из психоневрологического диспансера, которую иногда может затребовать нотариус для подтверждения того факта, что даритель действует осознанно, полностью отдавая отчёт своим действиям;
  • медицинская справка из наркологического диспансера, которую сопровождающий сделку дарения специалист может потребовать для доказательства адекватности личности участника дарения.

Составление и заверение нотариусом дарственной на втором этапе

На следующем этапе, после сбора документации – можно посетить нотариуса и передать ему документы.

Специалист займётся составлением правильного договора дарения (будет составлено не менее 3 экземпляров), который нужно будет подписать сторонам сделки в его присутствии.

При этом, если в роли одаряемой стороны выступает лицо, которому ещё не исполнилось 14 лет – вместо него заключать сделку может его законный представитель.

Если ребёнку уже исполнилось 14, но он младше 18 лет – он сам расписывается в дарственной, после чего документ подписывает и его опекун или родитель.

Важно

Итоговое количество экземпляров основного акта – зависит от того, сколько участников дарения присутствует при его заверении. В любом случае, 1 экземпляр дарственной остаётся в архиве самого нотариуса.

После подписания документа одаряемым и дарителем, нотариус заверяет договор дарения и выдаёт по 1 его экземпляру каждой из сторон. При этом, лицо принявшее дар, получит дарственную, оформленную на специально установленном законом бланке с водяными знаками, а даритель и нотариус – на обычной бумаге.

РЕКОМЕНДОВАННАЯ ВАМ СТАТЬЯ:

Порядок вручения правоустанавливающих документов

Регистрация документов нотариусом на третьем этапе

После заверения договора и выдачи сторонам их экземпляров, нотариус должен в тот же день, не взымая за это дополнительной платы – передать дарственную и сопутствующие бумаги на регистрацию. Всё это входит в пакет услуг по оформлению сделки и регламентировано Федеральным законом №338, а также 2 пунктом статьи 22.1 «Основы нотариата».

При этом, как правило, сегодня нотариусы передают документацию по электронной почте и сделка может быть зарегистрирована уже в этот день.

Однако, если специалист решил передать документы лично сотрудникам регистрационного органа – сделка будет зарегистрирована не позже 2 дней после подачи бумаг.

Данные условия регламентированы 9 пунктом 16 статьи ФЗ «О регистрации недвижимости», который был принят 13 июля 2015 года.

О том, как выбрать нотариуса можно узнать из этого экспертного видеоролика:

Отметим, что стороны обязаны оплатить нотариусу государственную пошлину за регистрацию дарственной, которая составляет на сегодняшний день сумму 2 000 российских рублей. Однако, если он передаёт документы в электронном виде – Росреестр делает специальную 30% скидку и Вам нужно будет уплатить специалисту 1 400 рублей. И, хотя, в законодательстве прямо указано, что госпошлина за регистрацию договора дарения уплачивается одаряемым (так как, получая блага, они не тратят на них собственные средства) – на практике всё равно, кем будет внесена данная плата.

После государственной регистрации дарения в Росреестре – одаряемый получит законное право распоряжаться своей новой собственностью, как он пожелает. Затем можно забрать документы, предоставленные нотариусу.

При этом, если даритель и одаряемый не входят в категорию близких родственников – сразу же после регистрации дарственной одаряемый обязан уплатить налог в 13% от общей стоимости дара (согласно пункту 18.1 217 статьи Гражданского кодекса Российской Федерации). Даритель же, в любом из 2 вариантов – освобождён от налогообложения.

Обращение к нотариусу при оформлении договора дарения – эффективный способ снизить риски формирования претензий со стороны сторон и их родственников. Однако, если Вы имеете хоть 1% сомнений в правильности выбора способа отчуждения имущества – задайте вопрос и получите бесплатный ответ наших юристов! Не стоит рисковать своим благополучием и спокойствием своих родных!

ПредыдущаяСледующая

Договор дарения недвижимости

Юридическая энциклопедия МИП онлайн — задать вопрос юристу » Споры по недвижимости » Договоры в недвижимости и строительстве » Договор дарения недвижимости

Дарение недвижимости — серьезный и ответственный шаг, в результате которого происходит безвозмездная передача недвижимой вещи от одного собственника к другому. На первый взгляд содержание договора выглядит простым, однако, данная сделка содержит в себе множество важных нюансов.

Содержание

В гражданском праве под договором дарения недвижимости подразумевается сделка, по которой одна сторона (даритель) безвозмездно передает или обязуется передать другой стороне (одаряемому) недвижимое имущество в собственность либо право требования такого имущества у третьего лица.

Главной особенностью договора является его безвозмездный характер. Безвозмездность означает, что даритель не должен получать встречного имущественного предложения от одаряемого. В противном случае, такая сделка не может быть признана дарением и к ней применяются правила Гражданского кодекса РФ о притворной сделке, которая была совершена с целью скрыть другую сделку.

Сам признак безвозмездности означает, что обязанность по передаче недвижимого имущества имеются только у дарителя, в отличие от одаряемого, который, в свою очередь, обладает только правом принятия дара либо правом отказа от него. При этом важно понимать, что одаряемый не освобожден от обязанностей в общем смысле, например, на него также может распространяться обязанность использования имущества в общеполезных целях, в соответствии с его назначением.

Интересен вопрос налогообложения недвижимости при дарении.

Согласно нормам Налогового кодекса РФ, для исчисления налога на доходы физических лиц принимаются во внимание все доходы, полученные как в денежной, так и в натуральной форме.

Дарение недвижимого имущества относится к таким доходам и, соответственно, подлежит налогообложению. Так, резиденты РФ должны уплатить в пользу государства 13% от рыночной стоимости недвижимости, а нерезиденты – 30%.

Однако, из этого правила есть исключения: если стороны договора находятся в близком родстве, то доходы, полученные в связи с дарением недвижимого имущества, не буду облагаться налогом.

Близкими родственниками, в соответствии с положениями Семейного кодекса РФ, признаются: супруги, родители, дети, бабушки, дедушки, внуки, братья, сестры, в том числе усыновленные дети, а также неполнородные, то есть имеющие общими только отца или мать.

Составление договора дарения недвижимости

Исходя из определения договора дарения недвижимости, сторонами сделки являются даритель и одаряемый.

Несмотря на то, что договор дарения – это одностороннее соглашение, законодателем не запрещена множественность лиц на стороне дарителя, если предмет договора принадлежит им на праве совместной собственности.

Множественность лиц также возможна и на стороне одаряемого, если недвижимость поступает в общую долевую или совместную собственность.

Как правило, даритель лично передает недвижимое имущество одаряемому, а одаряемый принимает его. Однако, существует возможность осуществления дарения посредством доверенного лица.

Заключение договора дарения недвижимого имущества по доверенности имеет свои тонкости. Во-первых, в доверенности должен быть описан предмет дарения.

Во-вторых, доверенность должна содержать все необходимые сведения об одаряемом.

Если такие юридические нюансы не будут соблюдены, то доверенность будет признана недействительной, соответственно, дарение, оформленное на основании такой доверенности, также будет признано недействительным.

Итак, при составлении договора дарения недвижимости необходимо указать:

  1. Все необходимые данные о дарителе и одаряемом (ФИО, адрес прописки, паспортные данные).
  2. Сведения о предмете договора – недвижимости (адрес, кадастровый номер, площадь, инвентарный номер и другие).
  3. Правоустанавливающие документы дарителя на недвижимое имущество (договор купли-продажи, договор дарения, завещание, договор приватизации и другие).
  4. Все данные о доверенности, если дарение осуществляется через доверенное лицо (реестровый номер доверенности, дата и место выдачи).

Форма договора дарения недвижимости

Договор дарения недвижимости должен быть заключен в простой письменной форме. Обязательное нотариальное удостоверение договора законом не предусмотрено, стороны вправе произвести его по собственному желанию.

Нотариальное удостоверение предоставляет следующие преимущества:

  1. Стороны получают гарантированную защиту своих интересов.
  2. При утрате договора любая сторона имеет право через нотариуса восстановить документ, который будет иметь равную юридическую силу с изначальным договором.

Следует отметить, что с 02.06.2016 г. любая сделка по отчуждению имущества, которое принадлежит двум и более собственникам, подлежит обязательному нотариальному удостоверению. Таким образом, если объект договора дарения недвижимости находится в долевой собственности, то такой договор должен быть нотариально удостоверен.

Государственная регистрация договора дарения недвижимости

Дарение недвижимости осуществляется по договору дарения в порядке, установленном гражданским законодательством. В соответствии с нормами Гражданского кодекса РФ договор дарения недвижимого имущества подлежит государственной регистрации.

Кроме того, федеральным законодательством установлено, что юридическим актом признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество является государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним в ЕГРП.

Отсюда следует, что государственная пошлина при дарении недвижимого имущества должна быть уплачена дважды: за регистрацию договора дарения и за регистрацию перехода права собственности на имущество.

Важной особенностью дарения является то, что госпошлина при регистрации договора взимается с обеих сторон. Согласно нормам Налогового кодекса РФ, размер пошлины для физических лиц составляет 2000 рублей. Государственная пошлина за регистрацию права собственности на недвижимое имущество подлежит уплате исключительно одаряемым.

После того, как договор дарения будет зарегистрирован, даритель прекращает свое право собственности на недвижимость, а одаряемый приобретает статус собственника имущества.

Запрещение и ограничение дарения недвижимости. Отказ от дарения

Несмотря на безвозмездность и добровольность дарения недвижимости, гражданское законодательство запрещает возможность дарения в некоторых случаях:

  1. Запрещается дарение малолетними, а также недееспособными лицами от их имени.
  2. Запрещается дарение в отношении работников медицинских, образовательных учреждений и иных организаций, которые оказывают подобные услуги, теми лицами, которые непосредственно находятся в данном учреждении на лечении, обучении, воспитании.
  3. Запрещено дарение в отношении государственных и муниципальных служащих РФ.
  4. Запрещены сделки дарения между коммерческими организациями.

Помимо запрещения дарения, Гражданским кодексом предусмотрено ограничение дарения. Так дарение недвижимости может быть ограничено в следующих случаях:

  1. Если недвижимость принадлежит юридическом лицу на ограниченном вещном праве, то дар может быть совершен только с согласия собственника недвижимости.
  2. Если недвижимость находится в общей совместной собственности нескольких лиц (без возможности выдела доли в натуре), то дарение может быть осуществлено только с согласия всех собственников.

Договор дарения недвижимости не носит обязательного характера, поэтому даритель вправе отказаться от исполнения соглашения.

Отказ от исполнения возможен в случае ухудшения имущественного положения либо состояния здоровья дарителя, а также в связи с утратой права собственности на недвижимость.

Еще одним случаем отказа является неправомерные действия одаряемого в отношении дарителя либо в отношении его членов семьи или близких родственников.

Одаряемый вправе отказаться от дара в любой момент до фактической передачи ему недвижимого имущества. При этом, если договор дарения недвижимости уже прошел процедуру государственной регистрации, то отказ от принятия недвижимого имущества также регистрируется.

Кузнецов Федор Николаевич

Опыт работы в юридической сфере более 15 лет; Специализация — разрешение семейных споров, наследство, сделки с имуществом, споры о правах потребителей, уголовные дела, арбитражные процессы.

Дарение недвижимости | 33 Юриста

Что делать, если человек подписал документы на оформление дарения недвижимости, а потом передумал? Или родственники дарителя не согласны расстаться с квартирой и решили оспорить сделку?

Решить вопрос поможет консультация юриста. Специалисты сервиса «33Юриста.ру» проконсультируют:

  • На каком основании можно оспорить договор?
  • Как происходит процедура оспаривания сделки?

На сайте оказываются платные и бесплатные консультации. Качественный ответ дается в обоих случаях. Какую консультацию выбрать? В сложных ситуациях, когда нужно оспорить сделку (или вы сомневаетесь), вам поможет платная консультация.

Что дает консультация?

  1. Подробный анализ вашей ситуации.
  2. Грамотное составление документов по сделке.
  3. Гарантию сохранения конфиденциальности.
  4. Оперативный ответ по скайпу или электронной почте.

Причины обратиться к юристам по вопросам дарения недвижимости:

1. Юрист поможет оформить дарение недвижимости.

Юрист проконсультирует, какие документы нужно собрать для проведения сделки. Грамотно составит договор. Включит в него все существенные условия. Минимизировать риск оспаривания договора поможет справка, подтверждающая дееспособность дарителя.

Благодаря помощи специалиста вы оформите договор дарения недвижимости, который сложно оспорить. Вы узнаете, как обезопасить себя и одаряемого от ситуации признания сделки недействительной, и что делать, если родственники все же обратились в суд за отменой дарения.

2. Помощь в минимизации налогов.

Если вы не близкий родственник дарителя, то вам придется заплатить налог со стоимости подаренного имущества. Задача юриста: составить договор так, чтобы уменьшить сумму налога, которую заплатит клиент. И в этом вам поможет консультация специалистов с сайта 33 Юриста.ру.

По общим правилам при получении дара предстоит уплата НДФЛ. Но это положение применяется далеко не всегда – дарение недвижимости между близкими родственниками не приводит к возникновению такой обязанности у получателя подарка. Специалист расскажет вам особенности оформления сделки в случае, если даритель и одоряемый состоят в родстве или свойстве.

Такие знания правовых норм помогут правильно определить необходимости внесения налоговой выплаты в бюджет. В результате консультации вы поймете достоинства дарения, как способа передачи прав на жилье, землю, нежилые помещения, если сторонами правоотношения выступают члены семьи.

Консультация позволит узнать, облагается ли налогом дарение недвижимости между близкими родственниками

Юрист в ходе беседы расскажет вам об особенностях налогообложения в отношении подарка, полученного от близкого родственника. Таковыми по закону признаются – супруги, родители и дети, усыновители и усыновляемые, бабушки (дедушки) и внуки, родные братья и сестры.

На консультации узнаете:

  • Как правильно оформить сделку при родстве дарителя и одаряемого
  • Нужно ли предоставлять налоговикам декларацию при получении подарка от родственника.
  • Как уведомить налоговую инспекцию о получении прибыли, не облагаемой налогом на доходы физических лиц.
  • Предусмотрены ли дополнительные налоги при дарении недвижимости близкими родственниками.

Специалист поможет разобраться в нюансах получения дара от членов семьи (если одна сторона договора – несовершеннолетний или недееспособный человек, или при желании дарителя оставить за собой право пользования недвижимым подарком). Все эти юридические знания позволят с минимальными затратами и проблемами оформить сделку с любой недвижимостью.

3. Юридическая консультация поможет уплатить налог на подаренное имущество и избежать штрафных санкций.

После регистрации договора дарения недвижимости нужно оплатить налог.

Юридическая поддержка включает:

  • Расчет суммы налога,
  • Заполнение налоговой декларации;
  • Сбор и предоставление пакета документов в налоговую инспекцию.

Почему так важно рассчитать налог после регистрации договора дарения недвижимости? Если не сделать этого самостоятельно, то расчет выполнит Федеральная налоговая служба, и добавит к сумме пени и штрафы. Юрист грамотно заполнит декларацию, чтобы налоговая не нашла ошибок в документах.

Как устанавливает закон (Российский НК), каждый гражданин обязан платить налог с полученных им доходов. И неважно в натуральной или денежной форме получена прибыль.

Юридическая консультация по недвижимости на сайте 33urista.ru – способ узнать, кто и когда уплачивает налог на дарение недвижимости.

Дополнительно специалист расскажет, как правильно оформить документы для налоговой инспекции и избежать сложностей при общении с инспекторами.

4. Юрист разъяснит все нюансы процедуры дарения недвижимости.

Оформление дарения недвижимости имеет особенности. При заключении договора важно учитывать требования закона и правильно оформить соглашение.

Юридическая поддержка при оформлении дарения недвижимости включает:

  • помощь в комплектовании документов по сделке;
  • юридическое сопровождение;
  • заверение договора у нотариуса (по желанию клиента);
  • прохождение процедуры регистрации договора дарения недвижимости, получение документов в Росреестре.

Юристы возьмут на себя заботы по регистрации документов в государственных органах. Вы экономите время. Специалист по праву регистрирует сделку и выдает на руки клиенту свидетельство о собственности, а также зарегистрированный договор дарения.

5. Юрист поможет оспорить сделку, если пришлось оформить дарение недвижимости под влиянием угроз или обмана.

Что делать, если вы или ваши знакомые стали жертвой мошенников? Были вынуждены оформить квартиру на другого человека? Вопрос сложный, но юрист найдет ответ:

  • тщательно проанализирует вашу ситуацию;
  • соберет доказательства по делу;
  • поможет доказать, что крайне тяжелая ситуация буквально вынудила дарителя подписать договор.

6. Юрист поможет избежать ошибок при подписании договора.

Сомневаетесь, какой договор выбрать: рента или дарение?

Юрист поможет правильно подобрать договор. Проконсультирует о правах и обязанностях сторон по нему.

Юридическая помощь предостережет вас от ошибок при оформлении документов. Между рентой и дарением есть разница.

Если даритель рассчитывает на помощь взамен на дарение — заключите договор ренты. Юрист разъяснит, в чем разница между документами, поможет избежать споров и недоразумений между сторонами.

Если вы хотите подарить квартиру или сами получаете в дар недвижимое имущество, не торопитесь совершать сделку. Обратитесь за консультацией на сайт «33Юриста.ру». Юристы помогут оформить соглашение, избежать проблем после того, как пройдет регистрация договора.

Leave a Comment

Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *