Покупка квартиры в недостроенном доме — Совет Юриста

Подписаться Покупка квартиры в недостроенном доме - Совет Юриста Покупка квартиры в недостроенном доме - Совет Юриста Покупка квартиры в недостроенном доме - Совет Юриста Покупка квартиры в недостроенном доме - Совет Юриста Покупка квартиры в недостроенном доме - Совет Юриста Покупка квартиры в недостроенном доме - Совет Юриста

Покупая жилой объект, убедитесь, что сделка будет юридически чистой и нет мошенничества при продаже квартиры. Представленный материал поможет познакомиться с незаконными махинациями аферистом и избежать их, вы узнаете самые распространенные схемы мошенничества.

Купля-продажа квартиры завершается передачей денег покупателем продавцу. Как на первичном, так и на вторичном рынке жилой объект стоит крупную сумму денег – это основная мотивация для проведения незаконных сделок. 

Мошенничество при продаже квартиры направлено на обман покупателей. Один объект недвижимого имущества может продаваться много раз, продажи осуществляются без согласия наследников, долевых собственников, продаются квартиры, пребывающие в аренде. 

Существует несколько схем обмана, часто аферисты используют одну и ту же схему. 

Мошенничество при купле-продаже квартиры возможно как со стороны продавца, так и со стороны покупателя. 

Самые распространенные мошеннические схемы 

В роли афериста выступают как владельцы, собственники доли, так и их родственники, третьи лица. Жертвой незаконных действий может стать и сам продавец, злоумышленником выступает покупатель. Обычно манипуляции стандартные, но есть и новые – будьте осторожны.

Мошенничество при продаже квартиры со стороны продавца

Мошенничество при продаже квартиры со стороны продавца имеет 7 распространенных схем:

  1. Другое лицо. Злоумышленник, завладев паспортом владельца жилого объекта, продает от его имени квартиру, переклеив в паспорте фотографию (либо он похож на хозяина недвижимости).
  2. Подмена квартир. Аферист входи в доверие покупателя, выясняет, какая недвижимость его интересует, подбирает подходящий вариант, знакомит с ним покупателя. После заключения сделки, передачи денежных средств новый владелец получает абсолютно другое жилье. Эта схема мошенничества при продаже квартиры особенно распространенной была в 90-е годы, действует и сейчас.
  3. Схема мошенничества продажи квартиры при доверенности. Хозяин, не имеющий возможности присутствовать на сделке, может передать это право доверенному лицу, действующему от лица собственника при наличии нотариально заверенной доверенности. Документ может быть отозван, а доверенное лицо продолжит продажу имущества. 
  4. Право пожизненного проживания. Жилье можно приватизировать, а если владелец отказывается от этого в пользу родственника, он получает право пожизненного проживания. Аферист при реализации квадратных метров может умолчать об этот моменте. 
  5. Мошенничество с залогом при продаже квартиры. Покупателю понравился предлагаемый жилой объект, заключается предварительное соглашение купли-продажи, продавцу передается авансовый платеж, после получения которого он исчезает с деньгами. 
  6. Возврат квартиры. Интересная схема: за несколько дней до заключения сделки злоумышленник принимает большое количество алкоголя, попадает в больницу для прохождения лечения и восстановления организма. На момент подписания договора он полностью адекватен. После получения денег подается заявление в полицию о незаконной продаже квартиры. Аферист ссылается на то, что он был неадекватен после принятия алкоголя. Медицинская справка прилагается. Итог: недвижимость возвращается, деньги продавцу – нет.
  7. Сумма, меньше реально заплаченной. Чем выше сумма, тем больше налоговый сбор. Злоумышленник предлагает в договоре прописать меньше сумму, после подает обращение на признание сделки незаконной.  

Есть случаи, когда аферист проникал в дом во время отсутствия хозяев, приватизировал квартиру, продавал ее. Сделку с авансовым платежом часто проворачивают арендаторы, используя подделанные документы. Передавая аванс, специалисты рекомендуют требовать расписку, наличие предварительного договора купли-продажи не является уликой для судебной инстанции. 

Увидев доверенность, настаивайте на встрече с владельцем жилого объекта, убедитесь, что документ не был отозван, обратившись к нотариусу, заверившему доверенность. 

Важно! Если владелец обнаружил потерю паспорта, его кражу, рекомендуется поставить в известность представителей правоохранительных органов. 

Мошенничество при продаже квартиры со стороны покупателя

Мошенничество при продаже квартиры со стороны покупателя имеют такой характер:

  1. Рейдерство. Связано с покупкой доли квартиры, захватом всего имущества. Получив в собственность долю жилого объекта, новый хозяин заселяется в дом, морально уничтожая собственника другой части квартиры. Цель: овладение всем имуществом, покупка второй половины за минимальную цену. 
  2. Финансовый обман. Если покупатель предлагает передать деньги наличным способом – откажитесь от этой идеи. Используйте вексель, банковскую ячейку. Мошенничество с банковскими ячейками при продаже квартиры практически невозможно. 

Если действия субъекта вызвало сомнения, лучше проверить все или отказать от сделки. 

Дополнительные виды афер

Существуют и такие виды мошенничества при продаже недвижимости:

  1. Группа повышенного риска. В нее входят инвалиды, пенсионеры, одинокие люди, лица, не отдающие отчет своим действиям. Частые продажи недвижимости, быстрые сделки, спешки, документы, оформленные менее года назад – это признаки сокрытия собственника.
  2. Наследники. Два варианта манипуляций. Первый – передача имущества третьему лицу. Если наследодатель в завещании указал наследником стороннее лицо, родственники вправе заказать экспертизу, подтверждающую или отрицающую вменяемость наследодателя на момент составления завещания. Второй вариант – после продажи (даже по истечению полугода) могут появиться наследники, имеющие право претендовать на квадратные метры. 
  3. Владелец – несовершеннолетнее лицо. Родители, для избежания сбора документации, могут выписать несовершеннолетнее лицо меньше, чем за полгода до приватизации. Совет экспертов: покупая жилой объект, интересуйтесь судьбой детей, не достигнувшим 21 возраста. Материнский капитал распространяется на всех детей, если чьи-то права были ущемлены, сделка признается незаконной.

Мошенничество с доверенностью на продажу квартиры – распространенная схема, проводится, если владелец находится в другой стране. Если аферист действует от имени одинокого человека, он может предъявить подделанные документы. 

Продать могут и государственную неприватизированную квартиру, вымышленные квадратные метры. Перед покупкой специалисты рекомендуют все тщательно проверять: документы, адрес, квартиру, собственников. 

На что обратить внимание, основные правила

Существует много способов мошенничества при продаже квартиры. На что обратить внимание, основные правила:

  1. Вторичное жилье. На этом рынке злоумышленников больше всего. Здесь используются схемы, используемые не один год, разрабатывающиеся годами. Метод – запугивание. Выход – придерживаться рекомендованных технических требований.
  2. Ипотека. До момента оформления кредита, представители финансовой организации проверяют документы, достоверность информации. На момент оформления ответственность за все риски переходят к страховой компании. Этим промежутком, скачком пользуются мошенники, кредит оформляется (его нужно возвращать), квартиры нет. 
  3. Новостройка. Покупая жилой объект на первичном рынке, обратитесь за помощью к специализированным агентствам, они проверят застройщика. 
  4. Переуступок. Получая право требования, покупатель рискует быть вовлечен в двойную продажу, застройщик может долго строить жилой объект, передать владельцу в недостроенном виде.

На первичном, вторичном рынке действия должны проходить через агентство недвижимость – это повышает шансы избежать незаконной покупки. Если действуете самостоятельно, придерживайтесь таких правил:

  1. Как будет проводиться расчет.
  2. Какие документы представила сторона.
  3. Сколько лет на рынке застройщик.
  4. Какими законами сопровождается сделка.

Не рекомендуется проводить сделки по доверенности от продавца, получение расписки, свидетельствующей о передаче денег, в договоре прописывать полную сумму, а не часть (для уменьшения налогооблагаемой суммы), даже если на это дал согласие банк. Встречаются случаи мошенничества с электронной подписью при продаже квартиры.

Во время купли-продажи доверьте сопровождение сделки юристом, нотариусом, представителями агентства недвижимости, что поможет избежать незаконных действий, включая мошенничество продажи квартиры через Госуслуги. 

Подпишись на новые статьи

Покупка квартиры в недостроенном доме - Совет Юриста Покупка квартиры в недостроенном доме - Совет Юриста Покупка квартиры в недостроенном доме - Совет Юриста Покупка квартиры в недостроенном доме - Совет Юриста

Покупаем квартиру в строящемся доме: 3 законных способа

Приобретение собственной квартиры – это самая большая мечта многих людей. И всегда хочется, чтобы семья жила в уютном комфортабельном доме, с ровными стенами и в новеньком строении.

Приобретение квартиры в новостройке без сомнения — это одна из самых выгодных сделок, но совершая ее, следует представлять, что именно вы покупаете и чем рискуете.

Что получает человек, покупая квартиру в недостроенном доме?

  • Законодательством РФ не предусмотрена покупка прав собственности на жилье в здании, которое находится на этапе строительства, только после его сдачи в эксплуатацию в квартире доступно регистрироваться, с ней выполняются сделки и это уже полноценный объект недвижимости.
  • Чем же тогда покупатель, внесший плату за недостроенные метры, располагает?
  • Он приобретает определённые права:
  • Требовать передачу квартиры в готовом доме;
  • Требовать оплату неустойки, если произошла задержка сдачи дома в пользование и прочие.

Все права имеют определенные отличия в зависимости от вида договора.

Читайте также:  Может ли истец представить техническое заключение специалиста - совет юриста

Важно: лицо, заплатившее за квартиру на этапе ее возведения, не является собственником этой жилплощади.

Вкладывая деньги в недостроенное жилье, покупатель подписывает с застройщиком договор переуступки – цессию, благодаря которому происходит передача жилья другому лицу после подписания акта приема-передачи дома.

Как прописать человека в квартиру? Инструкция по ссылке.

Покупка квартиры в недостроенном доме - Совет Юриста

Схема заключения договора.

Риски и особенности покупки квартиры в строящемся доме

Покупателя влечет стоимость объекта на этапе строительства в сравнении с ценами за те же квадратные метры в уже готовом новом доме.

Но здесь имеется определенный риск – не получить квадратные метры в случае проблем у застройщика или в результате его мошенничества.

Какую квартиру лучше покупать: новостройку или вторичку? Плюсы и минусы этих вариантов, а также рекомендации вы найдёте в данном материале.

Итак, будущий владелец сталкивается с рисками:

  • Нет, с кого спросить за будущее жилья – застройщик несет ответственность только за законность прав на приобретение жилья в будущем.

Чтобы сделать риск меньшим при подписании договора следует обратить внимание на следующие особенности:

  • В каком состоянии финансовые дела застройщика, не находится ли он на этапе банкротства;
  • Соответствует ли строящийся дом плану;
  • Укладывается ли застройщик в установленные сроки;
  • Не состоялась ли ранее сделка переуступки прав на жилье третьему лицу;
  • Если она существует, был ли в письменной форме уведомлен застройщик.

Образец предварительного договора покупки квартиры можно скачать здесь.

Можно ли купить квартиру в строящемся доме по ипотеке или в рассрочку?

Следующим этапом является уведомление покупателя о том, что вместе с правами дольщика он обременяется его обязанностями.

Это значит, что если сотрудничество начинается не напрямую с застройщиком, а уже права перепродаются, то при наличии у продавца долгов перед застройщиком они автоматически становятся проблемой покупателя.

Важно: чтобы избежать таких проблем, перед подписанием договора переуступки необходимо проверить у продавца все платежки, а также запросить у застройщика письменное подтверждение об отсутствии долгов со стороны дольщика.

Какие особенности еще следует учесть, перед тем как купить квартиру:

  • Цессия связана с первичным договором долевого участия и при ее составлении необходимо ссылаться на этот документ;
  • Все права первичного договора автоматически становятся правами покупателя;
  • Договор регистрируется в Управлении Федеральной регистрационной службы;
  • Только после регистрации передается денежная сумма продавцу.

Об оформлении технического паспорта на квартиру читайте по ссылке.

Чем обладает покупатель после заключения цессии:

  • Договор долевого участия – оригинал или заверенная копия вместе со всеми имеющимися приложениями;
  • Платежные документы и соглашения;
  • Акт передачи всей документации;
  • Договор переуступки прав;
  • Согласие второй стороны, если это не предусмотрено в договоре.

Важно: в дополнение ко всем документам необходимо иметь заверенное согласие всех членов семьи продавца, иначе договор могут обжаловать.

При определённых условиях квартиру в строящемся доме можно приобрести и по ипотеке, и в рассрочку. Правда в таких случаях процесс заключения договора будет иным.

Образец договора цессии качайте тут.

Покупка квартиры в недостроенном доме - Совет Юриста

Образец договора цессии.

Основные способы приобретения квартиры в строящемся здании

Законодательством РФ разрешено покупать квартиры в возводящихся домах по следующим схемам:

  • Договор долевого участия;
  • ЖСК;
  • Жилищный сертификат.

Также при наличии каких-либо препятствий на пути использования законных способов, застройщики пользуются альтернативным решением проблемы:

  • Предварительный договор;
  • Вексельная схема;
  • Договор соинвестирования.

Такими старыми приемами застройщики пользуются в случае отсутствия разрешения на застройку или при отсутствии прав на земельный участок.

Как получить кадастровый паспорт на квартиру? Подробная информация есть в этой статье.

Данные схемы развязывают застройщику руки, и он может совершать продажу, но они являются риском для потребителя, так как из-за пробелов в пунктах закона последний не сможет воспользоваться правами требования к застройщику.

Долевое участие и процесс заключения договора

Этот самый безопасный вариант для покупателя. Дольщик обязуется по соглашению оплатить его цену, а застройщик построить, сдать в эксплуатацию и передать оговоренную квартиру потребителю.

Согласно ФЗ-214 покупатель обеспечен гарантиями:

  • Указание в договоре долевого участия точных сроков сдачи дома в эксплуатацию;
  • Государственная регистрация всех документов, что защитит потребителя от двойных схем;
  • Выплата неустойки застройщиком при нарушении установленных сроков окончания строительных работ;
  • Точное определение квартиры, которая перейдет дольщику.

Важно: данный договор относится к разряду потребительских, и при необходимости дольщик может воспользоваться Законом «О защите прав потребителя».

Главное понимать, что в любом законе существуют лазейки и особо хитрые продавцы могут оформить несколько договоров на одно и то же жилье, быстро провернув сделку с другим покупателем пока первый еще не зарегистрировал свой документ.

Можно ли продать квартиру в ипотеке? Пошаговая инструкция и советы — по ссылке.

Покупка квартиры в недостроенном доме - Совет Юриста

Карта рисков долевого строительства.

Основные правила заключения ДДУ состоят в следующем:

  • С первых строк должно быть ясно, кто является продавцом – полное наименование организации застройщика;
  • Подробные регистрационные данные компании;

Важно: от лица компании может выступать только ее генеральный руководитель.

  • При наличии посредника, должен иметь место документ, свидетельствующий о передаче прав реализации объекта;
  • С текста договора должно быть ясно, какой именно объект передается и в какие сроки, все прочее не имеет отношения к документу;
  • Документ должен содержать описание объекта – адрес, кадастровый номер участка, номер квартиры и этаж;
  • Пункт о финансовых гарантиях, на основании которых действует застройщик;
  • Указывается гарантийный срок – за квартиру застройщик отвечает 5 лет, за инженерное и технологическое оборудование 3 года и не менее;
  • Полное описание квартиры;
  • Форс-мажорные обстоятельства;
  • Сроки и порядок оплаты квартиры.

Об оформлении квартиры в новостройке в собственность вы узнаете из данной публикации.

Все пункты обязательны, в противном случае договор недействителен, также как при отсутствии госреестрации.

Советы юриста по покупке квартиры в строящемся доме — в этом видео:

Внимание! В связи с последними изменениями в законодательстве, юридическая информация в данной статьей могла устареть! Наш юрист может бесплатно Вас проконсультировать Внимание! В связи с последними изменениями в законодательстве, юридическая информация в данной статьей могла устареть!
Наш юрист может бесплатно Вас проконсультировать — напишите вопрос в форме ниже:
Внимание! В связи с последними изменениями в законодательстве, юридическая информация в данной статьей могла устареть!
Наш юрист может бесплатно Вас проконсультировать — напишите вопрос в форме ниже:

Как купить недостроенную квартиру и не стать обманутым дольщиком? — Meduza

Перейти к материаламПокупка квартиры в недостроенном доме - Совет ЮристаПартнерский материал

Данное сообщение (материал) создано и (или) распространено иностранным средством массовой информации, выполняющим функции иностранного агента, и (или) российским юридическим лицом, выполняющим функции иностранного агента.

Подпишите петицию с требованием отменить закон об иноагентах!

Это выгодно: в одном и том же районе квадратный метр в строящемся доме будет стоить меньше, чем в готовом. Ипотека на такую квартиру тоже может обойтись дешевле.

Сейчас для новостроек действует программа «ипотека с господдержкой»: если получить кредит до 1 марта 2016, ставка по нему будет не выше 12%, а скорее всего ниже (например, Газпромбанк обещает всего 10,6%, а Райффайзенбанк — 11%). Без таких льгот ставки доходят до 14-16%, а после окончания программы господдержки могут еще подскочить.

Будут ли продлевать программу — неизвестно. Если и да, то, скорее всего, в измененном виде. Другие плюсы у строящихся домов тоже есть: как минимум, вам не придется избавляться от жуткого ремонта прежних хозяев.

Шанс, что вас обманут, всегда есть. Но это всего лишь шанс — один из множества. И он не выше, чем вероятность, что дом достроят в срок, вы въедете в новую квартиру, и еще сэкономите. К тому же, существует такое понятие, как «социальная ответственность застройщика».

Если вы заключили так называемый «договор участия в долевом строительстве» (его форма строго зафиксирована, как и процесс регистрации этого договора — изучите внимательно), вас будет защищать государство (по закону № 214-ФЗ).

Застройщик уже не сможет брать деньги на несуществующие объекты или строить без разрешения на это.

Самый простой способ — почитать о застройщике на форумах и в СМИ. Посмотрите сайт: чем больше компания рассказывает о себе, тем лучше. Самый сложный способ — запросить у компании годовой отчет (у вас есть такое право).

Читайте также:  Исправление записи в трудовой книжке - Совет Юриста

Если в нем значится огромная задолженность перед банком — это плохо: денег не хватит, чтобы достроить дом.

Также стоит проверить, нет ли вашей компании в реестре проблемных застройщиков, и убедиться, что с ней никто не судится. 

Первый хороший сигнал — в интернете можно следить, как строится дом (на площадке установлены камеры). Второй — застройщик заручился финансовой поддержкой крупного банка (желательно, одного из этих). Например, у комплекса «Панорама Сколково» — его строит ГК СМУ-6 — финансирование от «Сбербанка».

Это гарантия, что средства не закончатся на строительстве второго этажа из пятнадцати. Еще один аргумент в пользу застройщика — у него есть уже построенные дома, о которых он рассказывает на сайте.

В ЖК «Юннаты» того же ГК СМУ-6, с которым мы написали эти карточки, осталось всего две вакантных квартиры, остальные были проданы за полгода до сдачи дома в эксплуатацию.

Можно, но вам это обойдется дороже. Чем ближе дом к завершению, тем выше цена. Например, за 1,5 года строительства «Панорамы Сколково» квадратный метр в жилом комплексе подорожал на 50%.

Когда дом сдан, жилье обычно еще немного растет в цене — это подходящий момент, чтобы продать его, если вы не собирались въезжать в новую квартиру, а хотели на ней подзаработать или сохранить свои сбережения.

Так что покупать строящееся жилье у надежного застройщика — это еще и хорошая инвестиция.

Покупка квартиры в недостроенном доме - Совет ЮристаПартнерский материал

Покупка квартиры в новостройке в 2019 году без рисков

Покупка квартиры в новостройке имеет множество подводных камней. Чтобы не попасть в ловушку к мошенникам, следуйте инструкции.

Покупка квартиры в новостройке – это словно начать жизнь с чистого лица. Вы покупаете не просто жилье, а площадь, которая ранее никем не использовалась, не имеет истории владельцев и еще никем не зарегистрирована в Росреестре. Кроме того, новостройка стоит значительно дешевле, особенно на этапе строительства, чем и привлекает все больше людей.

Если вы хотите обзавестись новым жильем, а именно квартирой в новостройке, то стоит учесть несколько моментов перед выбором и покупкой жилья.

На сегодняшний день рынок недвижимости просто переполнен предложениями от компаний, которые возводят новые дома. Но стоит ли сразу бросаться на низкие цены и красивые картинки? Далеко не всегда застройщик выполняет все свои обещания. И если дом все-таки построен по всем правилам, то о прилегающей территории просто на просто могут в последствии забыть.

При поиске будущего жилья обязательно обращайте внимание на репутацию компании. Она должна успешно работать на рынке не менее 7-10 лет. Помните, что чем надежнее застройщик, тем выше цена за метр площади. Однако в будущем вы нисколько не пожалеете о том, что переплатили.

Первым делом определитесь с районом, который подходит вам для жительства. Здесь стоит учитывать интересы всей семьи: расположение детских садов, школ, работы, спортивных секций и других учреждений, которые вы регулярно посещаете. После этого можно начинать выбирать среди застройщиков и их предложений то, что вам подходит по цене.

Также, немаловажным фактором является срок сдачи. Если вам необходимо переехать в определенный срок, то отталкивайтесь от этого. В случае, если можете подождать подольше, то сможете подыскать себе квартиру за более низкую стоимость, но того же качества. Опять же, прибавляйте к обещанным срокам сдачи 2-3 месяца, так как не всегда компания успевает все сделать в срок.

Перед заключением договора уточните детали: будет ли производиться в квартире отделка или жилье вам предоставят в черновом варианте. Во втором случае будьте готовы отдать кругленькую сумму на ремонт. В первом – можете въезжать в новое жилье сразу же после заключения договора и регистрации собственности.

Покупка квартиры в недостроенном доме - Совет Юриста

Некоторые решают рискнуть и заключают договора с компаниями на этапе лишь планирования стройки или проведения первоначальных работ. В этом случае необходимо убедиться в надежности застройщика, так как малоизвестные или совсем молодые компании не всегда могут рассчитать свои силы и забрасывают стройку, забрав вложения покупателей.

Кроме того, случаются ситуации, когда не все документы оформлены правильно. Тогда стройку прекращают на уровне закона. Продолжится ли строительство, никому неизвестно. На этот вопрос могут уйти долгие годы.

Чтобы обезопасить себя от подобных рисков необходимо тщательно проверять документы застройщиков. Они, в свою очередь, обязаны вам их все предоставить.

Если деятельность компании прозрачна, то никаких трудностей с этим возникнуть не должно.

Обратите внимание, что подобные проблемы могут возникнуть не только на начальном этапе строительства, но и за несколько месяцев до сдачи дома.

Как самостоятельно проверить застройщика:

· Первым делом идем в Интернет. У застройщиков с хорошей репутацией, как правило имеются официальные сайты со всей необходимой информацией. там же можно следить за ходом строительства.

· За помощью также можно обратиться к юристу. У них есть база «черных» застройщиков, которые просто меняют название компаний, чтобы вновь и вновь обманывать доверчивых граждан.

  • Если все устраивает, то можно приступать к оформлению договора. Существует три вида покупки квартиры в новостройке:
  • · По договору уступки права, когда квартира покупается у соинвестора или предыдущего собственника, который приобрел ее на первом этапе строительства.
  • · По договору участия в долевом строительстве, который заключается с застройщиком.

· По договору с ЖСК посредством уплаты пая. Данный вид покупки никак не регистрируется, поэтому считается самым рискованным.

Помните, что передавать деньги можно только после оформления, проверки и заключения договора, а также его государственной регистрации.

Что должно быть в пакете документов подготовить для оформления договора:

Покупка квартиры в недостроенном доме - Совет Юриста

Не всегда после сдачи дома новые владельцы квартиры могут въехать в свою квартиру сразу же. Зачастую этот момент оттягивается до 3 месяцев.

Причинами являются некоторые бумажные вопросы, которые необходимо довести до конца с различными службами. Так, застройщику еще необходимо получить технический паспорт, согласовать планировку с БТИ.

Вы же в этом время имеете право осмотреть свою жилплощадь и указать на какие-либо недочеты. У компании есть время все исправить.

Очень важно! Коммунальные платежи начинают зачислять новому владельцу сразу же после подписания акта приема-передачи и получения ключей. Переезжать и начинать ремонт в новой квартире рекомендуется только после получения свидетельства о праве собственности.

Какие есть риски при покупке недвижимости: советы от юриста по недвижимости

Покупка квартиры в недостроенном доме - Совет Юриста

  • Юрист по недвижимости: какие риски при покупке недвижимости

Всего юристы насчитывают более 100 рисков и обстоятельств, которые могут привести к утрате права собственности. Расскажем о самых популярных причинах, которые ставят под угрозу сделки на вторичном рынке. 

Квартира имеет нарушения в процессе приватизации

Риски возникают, если при проведении приватизации не были учтены все прописанные в квартире лица. Например, часто нарушаются права несовершеннолетних, которые не были включены во время приватизации в список владельцев. 

Скрытые жильцы в квартире 

Даже спустя несколько лет в вашу квартиру могут вселиться жильцы. А именно, если они были временно выписаны в места лишения свободы, дома-интернаты, лечебные учреждения, проходили срочную службу в армии, имеют право пожизненного проживания в квартире и ещё в ряде обстоятельств. 

Квартира была получена по наследству или договору дарения

После покупки квартиры есть вероятность возникновения наследников, претендующих на жилье. Оспорить дарственную можно через суд с признанием ничтожности договора дарения. 

Продажа квартиры с ущемлением интересов сторон 

Сделка может быть расторгнута, если владелец квартиры заявит, что его ввели в заблуждение, принудили к сделке, а также если он находился в состоянии алкогольного или наркотического опьянения и не осознавал свои действия в момент подписания договора. 

Отказ продавца предоставить дополнительные документы на квартиру

Например, если продавец не предоставит архивную выписку из домовой книги или согласие супруга на продажу, сделку также могут признать недействительной.

По статистике, 70% сделок на вторичном рынке могут быть расторгнуты по суду, поэтому рекомендуем обратиться за проверкой к юристам. Юридическая проверка поможет вам принять решение, стоит покупать выбранную квартиру или нет.

Заказать юридическую проверку

Что проверяют юристы?

  • Документы, на основании которых у продавца возникли права на недвижимости
  • Надёжность продавца (банкротство, судебные споры, задолженности по налогам, исполнительные производства)
  • Проверка негативной информации по объекту (аварийность дома)
  • Наличие обременений и арестов
  • Права третьих лиц, которые могут претендовать на квартиру
  • Юридическую историю квартиры (историю всех сделок и переходов права собственности с 1998 года)
  • Законность сделки, прав и полномочий участников сделки
  • Наличие сведений о плановом сносе объекта недвижимости (программа реновации)
  • Иные факты и риски, способные повлиять на безопасность сделки
Читайте также:  Замена запорных кранов на отводах в квартиру - совет юриста

Проверить квартиру

При отсутствии рисков вы будете уверены, что приобретаете надежное жильё. Если же юристы выявят риски, вы можете выполнить их рекомендации и обезопасить сделку.

Была ли эта статья полезна?

Как перепродать квартиру в новостройке, которая ещё не достроена — Новостройки — Журнал Недвижимости

Что такое договор долевого участия (ДДУ) и уступка

Договор долевого участия в строительстве — это договор, который заключает с застройщиком дольщик. Это гарантирует ему приобретение будущей квартиры в новостройке. Отношения между застройщиком и дольщиком регулируются небезызвестным законом № 214-ФЗ.

Человек, который заключил ДДУ, ещё не купил квартиру, а имеет только право требования по договору. Продать ещё не построенное жильё невозможно, можно только уступить свои права по ДДУ.

Это можно сделать сразу после того, как ДДУ зарегистрирован (бывает, передумали), но ДО того, как будет подписан акт приёма-передачи квартиры (так как после этого квартира считается «полученной» новым владельцем).

Такая сделка оформляется специальным соглашением об уступке прав, которое подписывают «продавец» и «покупатель» (в этом соглашении они называются «цедент» и «цессионарий», а сама уступка носит название «цессия»). Чтобы не пугать вас дальше этими словами, будем использовать привычные «продавец» и «покупатель», хотя с юридической точки зрения это не совсем верно.

Особенности переуступки прав на квартиру

Покупателю нужно помнить:

  • Соглашение об уступке полностью уступает все права и обязанности по ДДУ. Изменить или дополнить первоначальный договор нельзя.
  • Продавец отвечает за действительность своих прав, но не за застройщика и его действия. Если со стройкой что-то пойдёт не так, обратиться к человеку, который переуступил права на квартиру, будет нельзя.
  • После регистрации уступки у покупателя будут только отношения с застройщиком.

Заключенный ДДУ регулирует имущественные права, поэтому все правила о «совместно нажитом» супругами распространяются и на него. Даже если ДДУ подписал один из них.

Проверьте продавца по ДДУ так же, как и обычного собственника при покупке недвижимости — попросите паспорт, уточните семейное положение и посмотрите брачный договор, если он есть. Чтобы Росреестр зарегистрировал уступку по ДДУ, подписанному одним из супругов, вам понадобится нотариально заверенное согласие второго супруга.

  • Что проверить в ДДУ перед уступкой
  • Помните, что все права и обязанности по договору долевого участия полностью перейдут к вам, поэтому внимательно изучите сам договор.
  • Основные условия договора

Проверьте, что в ДДУ указаны все основные условия. Если какого-то из них в договоре нет, он считается незаключённым.

В договоре должны быть:

1. Описание объекта долевого строительства, характеристики дома и квартиры.

Дом: должны быть указаны материал стен и перекрытий, этажность дома, его общая площадь, класс энергоэффективности, сейсмостойкость, вид и другие сведения.

 Квартира: этаж, общая площадь, количество комнат, число лоджий, веранд, балконов. Все характеристики объектов, прописанные в договоре, должны соответствовать проектной декларации.

2. Срок передачи квартиры.

3. Цена квартиры. Она может быть указана одним из 4 способов: 

  • фиксированной суммой;
  • как произведение площади квартиры на цену 1 квадратного метра;
  • как произведение приведённой площади квартиры на цену 1 квадратного метра приведённой площади. Этот способ может применяться, если в квартире есть лоджии, балконы или другие вспомогательные площади с понижающими коэффициентами.
  • суммой на возмещение затрат на строительство и оплату услуг застройщика. Этот метод применялся в договорах, поданных в Росреестр до 20 октября 2017 года.

4. Гарантийный срок на объект: не менее 3 лет на инженерное и технологическое   оборудование, не менее 5 лет на сам объект долевого строительства.

5. Способы обеспечения обязательств:

  • залог дома и земельного участка — это обязательное условие, оно должно быть прописано во всех договорах долевого участия;
  • поручительство или страхование гражданской ответственности — в договорах, поданных в Росреестр до 20 октября 2017 года.

Данные о регистрации ДДУ

На договоре должна быть отметка о регистрации с номером и датой. До регистрации ДДУ права по нему уступить нельзя.

Порядок уступки прав по ДДУ

Проверьте, какая процедура прописана в договоре. Возможно, застройщика можно просто уведомить об уступке, но, как правило, она допустима только с его согласия.

В таком случае дольщик сначала должен направить застройщику запрос на согласие, получить его, и только после этого вы сможете подписать соглашение и зарегистрировать передачу прав по договору.

Что ещё нужно проверить при передаче прав на новостройку

Итак, вы проверили ДДУ, убедились, что с ним все в порядке, и запросили согласие у застройщика. Что еще стоит проверить до подписания соглашения?

Проверьте застройщика

После уступки прав вы будете иметь дело с самим застройщикам и предъявлять претензии продавцу будет поздно. Поэтому заранее наведите справки о застройщике:

  • найдите сайт застройщика и изучите все документы, которые там выложены (учредительные документы, документы о госрегистрации и постановке на налоговый учет);
  • закажите выписку из ЕГРЮЛ или получите её онлайн на сайте налоговой;
  • проверьте документы по объекту — прежде всего разрешение на строительство и проектную декларацию — они должны быть на сайте застройщика;
  • найдите в интернете отзывы о застройщике и информацию о готовых домах.
  • оцените дома застройщика вживую.

Кто кому и за что платит: рассрочка, ипотека на квартиру, рефинансирование ипотеки с переуступкой прав

Цена. Если за время, прошедшее со времени заключения ДДУ, квартиры в новостройке подорожали, то владелец может запросить за квартиру больше, чем он платил за неё сам — это не запрещено.

Цена, указанная в соглашении об уступке прав на квартиру, никак не связана с тем, сколько заплатил первый дольщик.

Но если продавец получит больше, чем заплатил сам, ему придётся заплатить налог за полученный доход.

Рассрочка. Часто оплата по ДДУ (особенно если это ДДУ без ипотеки) происходит в рассрочку. Запросите у продавца документы, которые подтверждают оплату. Всё, что не было им оплачено, автоматически становится вашим долгом после переуступки прав. По закону вы должны либо полностью оплатить ДДУ либо взять на себя долг продавца.

Ипотека. Если дольщик выплачивал за квартиру ипотеку, то права на квартиру находятся в залоге у банка. Это отображается в выписке из Единого государственного реестра недвижимости. Попросите у продавца кредитный договор, договор ипотеки (или закладную) и документы, которые подтверждают погашение ипотеки полностью или частично.

Если квартира всё ещё в ипотеке, сначала нужно получить согласие банка на переуступку прав. Если вы не готовы выплатить всю сумму, на вас будет переоформлена ипотека. В этом случае вы выплатите часть денег по договору уступки предыдущему владельцу, а оставшуюся — будете платить банку по договору ипотеки. Порядок переоформления определяет банк.

Если у вас есть вся сумма для выкупа прав по ДДУ, а квартира находится в ипотеке, то после погашения кредита за предыдущего владельца (это делается по соглашению, просто взять ваши деньги и пропасть он не сможет), банк снимет ипотеку, а права по ДДУ целиком и без обременений перейдут к вам.

Рефинансирование ипотеки с переуступкой. Если вы сами планируете взять кредит на новостройку в другом банке, то нужно обсуждать варианты оплаты уступки по ДДУ и снятия старой ипотеки и регистрации новой сразу с двумя банками.

В любых подобных вариантах вопросы уступки, оплаты и залога прав по ДДУ решаются между участниками сделки — сотрудники банков помогут вам определиться с подходящим вариантом, проверят права по ДДУ и подготовят документы.

Как подписать соглашение об уступке прав по ДДУ

После проверки всех документов и застройщика составьте проект соглашения об уступке и подпишите его в 4 экземплярах. Два экземпляра останутся у вас и продавца, один предназначен для Росреестра и один — для застройщика.

Не забудьте прописать в соглашении:

  • по какому договору уступаются права. Укажите полные реквизиты, дату и номер государственной регистрации ДДУ;
  • характеристики объекта недвижимости, как они описаны в договоре долевого участия;
  • сумму, которую вы платите за уступку прав по ДДУ и порядок выплат;
  • сумму, которую продавец уже оплатил по ДДУ;
  • обязанность продавца уведомить застройщика о состоявшейся уступке прав — если ДДУ допускает уступку с уведомлением, без согласования застройщика;
  • обязанность продавца зарегистрировать уступку прав в Росреестре и ответственность за невыполнение этого условия (например, штраф);
  • обязанность бывшего собственника прав передать вам оригинал договора долевого участия и другие документы, которые понадобятся вам как новому дольщику;
  • ответственность продавца за действительность передаваемых прав.

Соберите все документы, оплатите государственную пошлину и подайте пакет на регистрацию. Общий пакет документов для регистрации почти ничем не отличается от списка бумаг для других сделок.

Вам понадобится само соглашение, справка от банка или от застройщика, подтверждающая оплату ДДУ экс-владельцем (о полной или частичной оплате), согласия супругов, паспорта сторон и квитанция об оплате госпошлины в размере 350 рублей.

И сразу после регистрации уступки вы станете полноценным дольщиком по договору долевого участия. Останется только дождаться окончания строительства или момента, когда жильё подорожает, чтобы переуступить его снова.

Авторы: команда Яндекс.Недвижимости. Иллюстратор: Вера Хохлова

Leave a Comment

Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *