Покупка квартиры в России на деньги из США — Совет Юриста

Покупка квартиры в России на деньги из США - Совет Юриста Юлия Меркулова Автор статьи Практикующий юрист с 2012 года

Недвижимость — один из самых выгодных способов вложения капитала и широкое поле деятельности для инвестирования и бизнеса. Именно поэтому рынок жилья очень привлекателен для различного рода махинаций, а сделки купли-продажи всегда связаны с определенными рисками. Рискуют при проведении операций с домами и квартирами все: продавцы, покупатели и даже нанятые ими специалисты.

Мошенничество на рынке недвижимости

По количеству совершаемых преступлений современный рынок недвижимого имущества уступает только лишь сфере финансов. Ставки в этой игре высоки, ведь стоимость жилья в большинстве случаев исчисляется миллионами.

В УК РФ мошенничеством называют хищение чужого имущества или приобретение права на него с применением обмана или злоупотребления доверием.

Под обманом понимается сообщение ложных сведений или, наоборот, сокрытие важных данных, способных повлиять на принятие решения о покупке недвижимости.

Под злоупотреблением доверием понимают ситуацию, когда злоумышленник совершает незаконные действия, пользуясь хорошими отношениями с жертвой и тем, что она ему доверяет.

Например, сюда относится принятие продавцом обязательств, которые он изначально не планирует исполнять, к примеру, получение залога за несуществующий товар.

В общем случае мошенничество с недвижимостью попадает под действие ст. 159 УК РФ, однако при определенных обстоятельствах преступление может рассматриваться в соответствии с другими статьями, например, ст. 159.4 при переходе имущественных прав между предпринимателями и ст. 159.1 при привлечении к приобретению жилья кредитных средств.

Обратите внимание!

Наказание за совершение махинаций в сфере сделок с недвижимым имуществом зависит от тяжести преступления, а максимальный срок исковой давности составляет до 10 лет.

Наиболее частыми схемами махинаций, на которые попадались и продолжают попадаться граждане со всего мира, считаются:

  • инсценировка строительства.

Фирма демонстрирует начало работ по строительству дома, однако после получения первого взноса вскрывается обман в виде поддельной или недействительной лицензии. Естественно, признаков дальнейшей постройки дома в последующем не наблюдается;

  • Компания-застройщик объявляет о продаже квартир в доме, строительство которого вот-вот закончится, по невероятно низким ценам. Такая новость стимулирует потенциальных владельцев недвижимости к ее оперативному приобретению, а достигшая желаемого результата в виде собранных денег фирма объявляет себя банкротом или исчезает;
  • Потенциальный покупатель осматривает объект недвижимости, подтверждает сделку и рассчитывается с продавцом, а через некоторое время узнает об утрате договором юридической силы из-за отсутствия у агентства лицензии на проведении операций по купле-продаже;
  • При выявлении временно выписавшегося из жилья человека, способного в любой момент по закону воспользоваться правом обратной регистрации даже в случае продажи квадратных метров, сделка по покупке недвижимости аннулируется. Чаще всего к таким лицам относятся люди, проходящие лечение в психиатрической больнице, служащие в армии и отбывающие наказание в местах лишения свободы;
  • дарение вместо купли-продажи.
  1. Мошенник предлагает заменить сделку купли-продажи дарением, объясняя это меньшими финансовыми затратами. Опасность такой схемы заключается в том, что договор дарения в течение года может быть расторгнут;
  2. Компания выставляет на продажу недвижимость, к строительству которой она не имеет никакого отношения, либо предоставляет на подпись договор, который не соответствует утвержденной документации;
  3. Мошенник находит иногороднего покупателя, показывает ему предварительно арендованную в центре города квартиру со всеми удобствами, предъявляет документы на другую жилплощадь, располагающуюся где-то на окраине и не столь ценную. Такой обман раскрывается чаще всего уже после регистрации сделки, когда исправить ситуацию очень сложно;
  • покупка квартиры, не принадлежащей продавцу.

В этом случае преступники предъявляют покупателям недействительные или поддельные нотариальные доверенности;

  • повторная продажа имущества или получение залога за недвижимость сразу от нескольких лиц.

В этом случае продавец-мошенник предоставляет покупателю дубликат свидетельства о праве собственности, ведь оригинал при подаче документов на регистрацию передается в Росреестр. Чтобы «не попасться на крючок», лучше не торопиться и заказать выписку из Единого реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним, в которой будет отражена информация о фактическом собственнике;

Фирма объявляет скидку на жилье при условии привлечения к проекту еще 2-3 человек. Таким образом потенциальный покупатель рискует стать жертвой жилищной пирамиды и в итоге не получить приобретенную жилплощадь.

К совершению преступлений на рынке недвижимости могут быть причастны как крупные фирмы, так и частные лица, выставляющие себя за индивидуальных предпринимателей.

Естественно, на долговременное существование махинаторы рассчитывать не могут, поэтому регулярно появляются новые преступные схемы. Для достижения своих целей злоумышленники:

  • создают «липовые» фирмы с поддельными документами;
  • постоянно меняют названия и реквизиты компаний;
  • действуют от имени подставных лиц, на которых оформлены фирмы;
  • практикуют мошенничество с недвижимостью в разных городах;
  • формируют длинную цепочку продажи объекта для разрыва причинно-следственной связи.

Обратите внимание!

Помимо хитрых, тщательно продуманных схем, аферисты нередко используют и психологические приемы, которые позволяют им легко управлять эмоциями доверчивых и не разбирающихся в тонкостях подобных сделок граждан.

Мошенничество при продаже недвижимости

Покупка квартиры в России на деньги из США - Совет Юриста

Незаконные действия при заключении сделок с недвижимостью из-за их высокой доходности часто становятся искушением для всех участников, каждый из которых пытается извлечь из ситуации наибольшую личную выгоду. Наиболее частыми незаконными манипуляциями при продаже домов и квартир со стороны покупателей считаются:

  • передача фальшивых денег;
  • неполная оплата при заключении сделки с участием нотариуса, заверение оперативного внесения оставшейся части долга с передачей экземпляра договора в качестве гарантии, копия которого в дальнейшем используется при регистрации прав собственности;
  • внесение задатка одним покупателем с дальнейшим более интересным предложением от его соучастника с целью вынуждения продавца вернуть удвоенный задаток.

Все способы обмануть продавца нацелены на незаконное присвоение недвижимости с полным или частичным сохранением денежных средств, а в некоторых случаях и их преумножением.

Желая получить максимальную личную выгоду от продажи недвижимости, продавец также может попытаться обойти закон, например, продать квартиру, заложенную при оформлении им кредита.

С одной стороны, проверить, существует ли займ с участием жилплощади, легко — достаточно запросить выписку из Росреестра. С другой — возможно заключение сделки с уже наложенным, но еще неизвестным регистратору обременением.

Такой сложный случай решается исключительно через суд, причем исход судебного разбирательства предсказать практически невозможно.

Довольно распространенной махинацией считается просьба продавца о снижении стоимости жилья по договору с целью сокращения налогооблагаемой базы.

После подписания соглашения и внесения покупателем полной оплаты продавец изменяет решение о продаже и возвращает жертве лишь ту сумму, которая указана в тексте документа о купле-продаже квартиры или дома.

Обратите внимание!

Особую опасность представляют так называемые «черные риелторы», основная задача которых — лишить законного владельца принадлежащей ему недвижимости и перепродать ее подороже.

В арсенале таких мошенников огромное множество противозаконных способов, часть из которых сопряжена с нанесением ущерба здоровью и даже угрозой жизни владельца.

Чтобы не стать жертвой мошенничества с недвижимостью, лучше воспользоваться услугами опытного юриста.

Важно следовать простым правилам на протяжении всего периода оформления сделки:

  • внимательно изучать документы перед их подписанием;
  • иметь при себе все копии подписанных бумаг;
  • не принимать быстрых решений даже при предложении выгодных условий;
  • узнать как можно больше о человеке, с которым планируете заключить сделку;
  • вносить свои требования в договор при возникновении такой необходимости;
  • не оставлять паспорт постороннему лицу и всегда присутствовать при подписании любых документов;
  • проводить переговоры при участии свидетелей.

Для обретения уверенности в «чистоте» сделки, помимо привлечения профессионала, покупателю жилья полезно получить:

  • документы об установлении права на собственность (соглашение приватизации);
  • справку из паспортного стола о состоянии объекта недвижимости;
  • выписку из домовой книги с перечислением собственников;
  • справку из БТИ;
  • справку об отсутствии задолженности за содержание жилья;
  • копии паспортов всех собственников;
  • свидетельство собственности;
  • кадастровую и техническую документацию;
  • разрешение органов попечительства при регистрации в квартире детей;
  • справки о том, что владелец недвижимости не состоит на учете в психиатрическом и наркологическом диспансере.

Мошенничество при покупке или продаже недвижимости — большой риск. Если вовремя не заметить злого умысла со стороны покупателя или продавца и не отказаться от сделки с аферистами, можно остаться и без квартиры, и без денег.

Покупка квартиры в России на деньги из США - Совет Юриста Людмила Разумова Редактор Практикующий юрист с 2006 года

Россияне полюбили незаконные долларовые сделки по недвижимости. Так они сами обесценивают рубль | Телеканал 360°

Россияне стали чаще продавать жилье за доллары, хотя такой вид сделок в нашей стране законодательно запрещен. Такие сделки были популярны до финансово-экономического кризиса 2008 года.

Федеральный закон «О валютном регулировании и валютном контроле» позволяет осуществлять сделки с валютой только в некоторых случаях — покупка жилья россиянами у российских компаний и физических лиц (валютных резидентов РФ) в число разрешенных не входит.

Тем не менее, по информации агентства недвижимости «Невский простор», сейчас специалисты заметили рост долларовых сделок с российской недвижимостью. Чаще всего субъекты таких договоров постоянно проживают за границей, но имеют российское гражданство.

Риелтор, эксперт по недвижимости Олег Бендриков объяснил «360», что на самом деле долларовые договоры также часто выгодны бизнесменам и торговцам фондовых бирж, для которых важно держать валюту в обороте.

Схема сделки

По словам экспертов, долларовые сделки, запрещенные между резидентами РФ, проводятся так же, как любые «наличные» сделки в рублях. Другого способа заключения такого договора, уверен Бендриков, просто нет, так как через банковские счета провести нелегальную в стране операцию в валюте не получится.

«Такие сделки возможны только через банковскую ячейку, так как через любые открытые банковские счета это сделать невозможно — это запрещено, никто на это не пойдет», — подтвердил Бендриков.

Поэтому, если человек все же хочет продать недвижимость в России за валюту, ему приходится прибегать к менее привычным способам. Например, проводить операцию оплаты через банковскую ячейку.

«В день сделки просто закладывается в ячейку эквивалентная сумма в валюте и составляется соглашение о том, что в случае изменения курса доллара все зафиксировано или что будет какая-то доплата», — объяснил риелтор.

Покупка квартиры в России на деньги из США - Совет ЮристаИсточник фото: Pixabay

Доступ к ячейке продавец получает после того, как покупатель вступает в право владения приобретенной собственностью.

То же самое может происходить и непосредственно при наличном расчете сторон: после подписания договора покупатель может просто передать условленную сумму в валюте. Но такие «наличные» сделки, считает Бендриков, крайне редки и происходят только между людьми, которые беспрекословно друг другу доверяют, — слишком велики риски.

Нарушение без наказания?

При этом в большинстве случаев никаких последствий для участников сделки может и не наступить, но если правоохранители все-таки обнаружат, что сделка была проведена не в рублях, а в валюте, уверен адвокат правового центра «Человек и Закон» Михаил Николаец, нарушителей ждет административная ответственность и штраф — от трех четвертей до всей суммы незаконной валютной операции.

Банк же, в котором обнаружится валюта по такой незаконной сделке, никакой ответственности не понесет. За содержимое ячейки учреждение не отвечает.

«Он отвечает только за то, что в ячейку закладывают деньги. Сотрудники, когда заходят в ячейку вместе с клиентами, они потом выходят оттуда, то есть они не видят, что именно туда закладывается. И камер в депозитариях тоже нет», — объяснил Бендриков.

При этом у государства есть веские основания для того, чтобы запрещать подобного рода сделки. Михаил Николаец объяснил «360», что таким образом власти добиваются уравновешивания движения средств из страны в страну.

Читайте также:  Вправе ли сотрудник росгвардии инвестировать? - совет юриста

«Государство ограничивает такие платежи и увеличивает поступление валюты, чтобы укрепить курс национальной валюты. В условиях валютных ограничений валютный курс сосредоточен в руках государства, как правило, это национальный Центральный банк», — заключил адвокат.

Порядок расчета с иностранцами при купле-продаже недвижимости в России | Гордон и Партнеры

А. Гордон

Адвокат Гордон А.Э

Внимательно относиться к расчетам за недвижимость в России должны не только иностранцы, но и граждане России, длительно проживающие за границей, возможно, к последним это относится даже в большей степени

Налоговая служба России начинает усиленно искать нарушения закона РФ «О валютном регулировании и валютном контроле» № 173-ФЗ

На консультациях по недвижимости или на налоговых консультациях с иностранцами регулярно задают вопросы  о налоговых последствиях сделок с  расположенной в России недвижимостью. При этом и продавцы российской недвижимости, и покупатели  совершенно не обращают внимание на опасность, которую содержит элементарный на первый взгляд  этап сделки с недвижимостью – расчеты за недвижимость.

Между тем, ответственность за нарушения валютного законодательства России составляет от 75 до 100% суммы сделки. При этом  в зависимости от конкретных обстоятельств, «попасть» на этот штраф могут обе стороны сделки – и продавец и покупатель.

Иностранец и валютный резидент — соотношение понятий и значение для сделки с недвижимостью

  • Валютный резидент России — физические лица граждане России, за исключением граждан РФ, постоянно проживающих в иностранном государстве не менее одного года, в том числе имеющих выданный уполномоченным государственным органом соответствующего иностранного государства вид на жительство, либо временно пребывающих в иностранном государстве не менее одного года на основании рабочей визы или учебной визы со сроком действия не менее одного года или на основании совокупности таких виз с общим сроком действия не менее одного года.
  • Валютными резидентами могут быть и иностранцы, если они постоянно проживают в РФ на основании вида на жительство оформленному в соответствии с законодательством РФ.
  • Валютный не резидент — физические лица, не соответствующие вышеизложенным правилам:
  • Граждане РФ постоянно проживающие в иностранном государстве не менее одного года на основании вида на жительство, или по рабочей или учебной визе со сроком не менее одного года или по совокупному сроку;
  • Иностранцы – не проживающие в РФ на основании вида на жительство.

На чем можно споткнуться при расчетах по сделкам с недвижимостью, если в сделке участвует иностранец ?

За совершение запрещенных валютных операций или за совершение валютных операций с нарушением закона установлена ответственность в виде штрафов от 4 000 рублей до 100% валютной операции.

Контролируют совершение валютных операций банки и Федеральная налоговая служба РФ (ФНС РФ) в лице территориальных налоговых инспекций. Поскольку 100% сделок с недвижимостью контролирует ФНС РФ в онлайн режиме, и часть сделок идут через банки «попасть» в сложную ситуацию не сложно.

Валютное законодательство России запутано, тяжело воспринимается, по многим вопросам носит запретительный характер.

Законодательство значительно изменилось в последние несколько лет, что в совокупности привело к массовым нарушениям валютных операций.

По российскому законодательству валютные операции между резидентами Российской Федерации и не резидентами осуществляются без ограничений. Эта фраза в законе  «О валютном регулировании и валютном контроле» легко читается, запоминается, и создает ложное впечатление.

Одновременно в законе действует и другая статья, согласно которой  расчеты при осуществлении валютных операций производятся физическими лицами — резидентами через банковские счета в уполномоченных банках.

Это означает, что фактически расчеты между резидентом РФ и нерезидентом РФ в наличной иностранной валюте запрещены.  За нарушение такого запрета установлен штраф (ч.1 ст.15.

25 КоАП РФ) от 75-100 % суммы валютной операции.

Содержит закон о валютном регулировании и другие сюрпризы.

Валютные операции в сделках с недвижимостью

Существует заблуждение, что валютные операции – это купля-продажа иностранной валюты, и по этому, в сделке с недвижимостью с оплатой в рублях валютных операций нет, валютное законодательство можно не учитывать.

Согласно российскому валютному законодательству валютная операция – это установленные в законе сделки с валютными ценностями и валютой РФ (с российскими рублями), с ценными бумагами, и самое главное, валютные операции — это использование валютных ценностей и валюты РФ в качестве средства платежа!

Валютными операциями в России являются:

  1. — использование между резидентами России в качестве средства платежа иностранной валюты и валюты РФ (российских рублей);
  2. — ввоз в РФ и вывоз из РФ валютных ценностей, валюты Российской Федерации и внутренних ценных бумаг;
  3. — перевод иностранной валюты, валюты РФ со счета, открытого за пределами территории РФ, на счет того же лица, открытый на территории РФ, и со счета, открытого на территории РФ, на счет того же лица, открытый за пределами территории РФ;
  4. — перевод валюты РФ со счета резидента, открытого за пределами территории РФ, на счет другого резидента, открытый на территории РФ, и со счета резидента, открытого на территории РФ, на счет другого резидента, открытый за пределами территории РФ;
  5. — перевод валюты РФ со счета резидента, открытого за пределами территории РФ, на счет другого резидента, открытый за пределами территории РФ;
  6. — перевод валюты РФ со счета резидента, открытого за пределами территории РФ, на счет того же резидента, открытый за пределами территории РФ.

Если в сделке с российской недвижимостью участвует не резидент России, одна валютная операция уже будет точно – использование иностранной валюты или российской валюты в качестве средства платежа. В реальных сделках будут присутствовать несколько валютных операций. Нарушения можно совершить в каждой. Сумма штрафа может значительно превысить сумму сделки с недвижимостью.

Что такое валютные ценности ?

Согласно валютному закону валютные ценности — иностранная валюта и внешние ценные бумаги. Причем, валютные ценности это и наличная иностранная валюта и средства в иностранной валюте на банковских счетах.

Таким образом, расчеты в сделках с недвижимостью  между резидентами и нерезидентами, а иногда и расчеты между резидентами России могут оказаться валютными операциями. По этому, валютные операции при расчетах  за недвижимость нужно заранее выявлять и заранее планировать проведение расчетов с соблюдением валютного законодательства.

Иностранец покупает недвижимость в России – какие валютные операции

Иностранец-покупатель недвижимости, в большинстве случаев, валютный не резидент России, продавец недвижимости в России, как правило,  валютный резидент.

Оплата за расположенную в России недвижимость по сделкам проводят в наличной или безналичной форме. Россияне, не доверяют банкам, и предпочитают наличные расчеты и в рублях а не в иностранной валюте.

Готовясь к покупке недвижимости в России иностранцу нужно учесть.  Оплата недвижимости наличной иностранной валютой резиденту России запрещена, а безналичная иностранная валюта может быть перечислена россиянину только на счет в уполномоченном банке.

(Уполномоченный банк – банк, имеющий лицензию Центрального банка РФ на операции с иностранной валютой). Такие уполномоченные банки – практически все банки в России. Очевидно, удобно и безопасно оплатить через банковский счет. Но и здесь не все просто.

Теперь нужно учесть особенности российского законодательства: Покупатель станет собственником недвижимости только после внесения в Единый государственный реестр недвижимости (ЕГРН) записи о правах на купленную недвижимость  и записи о прекращении права собственности продавца. Срок совершения записи в ЕГРН – 7 рабочих дней. Платить даже при подписании договора — опасно, а вдруг собственность не зарегистрируют?

Безопасные расчеты по сделкам с недвижимостью в России проводят через банк — через ячейку или аккредитив, с условиями доступа (раскрытия аккредитива).

В одном случае иностранцу нужно легально получить наличные и внести их в банковскую ячейку, в другом — разместить деньги на счете в уполномоченном российском банке в России (аккредитив).

В любом из этих вариантов,  для соблюдения валютного законодательства, иностранцу необходимо легально завести деньги в Россию – ввезти наличные или перевести их на счет, открытый на его имя в России.  

  • Внимание: Иностранец должен открыть счет в России на свое имя и внести на него деньги.
  • Только затем, денежные средства могут быть использованы в сделке для оплаты.
  • Иной порядок проведения платежей приведет к нарушению валютного законодательства или к потере безопасности сделки для одной из сторон.

Регулярно предлагают провести расчеты через зарубежные счета россиян продавцов– резидентов РФ. Не стоит этого делать — это прямо запрещено законом.

Иностранец продает расположенную в России недвижимость

Условия соблюдения валютного законодательства России и безопасности расчетов —  аналогичны процедуре покупке иностранцем недвижимости в России за исключением двух  обстоятельств.

1) Валютные не резиденты вправе без ограничения перечислять денежные средства со своих счетов в уполномоченных банках в России на свои счета в зарубежных банках. Перечисления возможны в российских рублях и в иностранной валюте. Соответственно, российские банки, как агенты валютного контроля, будут проверять законность совершения иностранцем валютных операций.

2) При планировании перечисления денег от продажи расположенной в Росси недвижимости на зарубежный счет нерезидента  необходимо проследить за соответствием сумм перечисления на счета суммам  совершенных в России по сделкам и отраженным в договорах. Эти сведения контролируются иностранными банками при зачислении денег на зарубежные счета нерезидентов по источникам происхождения, с целью выявления уклонения от уплаты налогов и отмывания денег.

По состоянию на 16 октября 2017 года.

Москва

Адвокат по валютному контролю  Гордон А.Э

Купить по-русски: что нужно учесть иностранцу при сделках с жильем в России

Для нерезидентов налоговая ставка устанавливается в размере 30% в отношении полученных доходов, продолжает Шаталина. Для российских граждан ставка установлена в 13% от полученных доходов. При этом российские граждане вправе применять имущественные налоговые вычеты, замечает собеседница агентства.

Например, уменьшить полученный доход на произведенные расходы, связанные с приобретением этого имущества. «А вот нерезиденты такие вычеты применить не могут (то есть налог рассчитывается со всей стоимости имущества)», — объясняет эксперт «Миэль-Новостройки».

Ставка в 30% вместо 13% применяется и в случае сдачи жилья в аренду, добавляет Бороков.

Руководитель департамента городской недвижимости компании «НДВ-Недвижимость» Яна Сергеева замечает, что неприменимы к иностранным гражданам (нерезидентам) и действующие правила, касающиеся освобождения от НДФЛ при реализации недвижимого имущества, находящего в собственности до 2016 года более 3-х лет (с 1 января 2016 года — более 5-ти лет).

В качестве примера она приводит историю одного гражданина Украины, который, будучи нерезидентом, приехал продавать квартиру в Москве, находящуюся в собственности более 3-х лет. Он специально выжидал сроки, надеясь на освобождение от налога при реализации жилья.

Но эти предположения были ошибочными, и украинец, узнав о неизбежных расходах, передумал продавать квартиру.

  • Кстати, Сергеева обращает внимание, что в РФ самая низкая ставка НДФЛ.
  • Если же иностранный гражданин приобретает недвижимость, независимо от того, является он резидентом РФ или нет, сделка проводится в обычном формате, говорит управляющий директор брокерского департамента «Миэль-Сеть офисов недвижимости» Ирина Пешич.
  • Предъявите апостиль

При операциях с недвижимостью иностранцу необходимо предъявить так называемый апостиль, чтобы документы не надо было проверять, говорит Пешич, поясняя, что этот документ был разработан и принят Гаагской конвенцией как средство подтверждения того, что предъявляемые документы и содержащаяся в них информация подлинны. То есть нотариус при оформлении документа, требующего нотариального заверения, прилагает к нему дополнительный бланк, который называется апостиль. Все документы определенным образом скрепляются, ставятся необходимые печати.

Читайте также:  Расторжение срочного трудового договора - Совет Юриста

Апостиль может иметь форму штампа, который проставляется на документ или оформляется отдельным бланком, уточняет Пешич. Во втором случае бланк апостиля определенным образом скрепляется с официальным документом.

Апостиль содержит следующую информацию: наименование государства, выдавшего документ и название города, где он был проставлен; данные лица (ФИО и должность), который его подписал; наименование учреждения, печатью или штампом которого скреплен документ, удостоверяемый апостилем и название органа, его удостоверившего; дата проставления и номер апостиля; печать или штамп, учреждения проставившего апостиль; подпись должностного лица, проставившего этот документ.

Для оформления апостиля сначала придется обратиться к нотариусу, сделать перевод необходимого документа (обязательно предоставляется подлинник), и нотариально заверить этот перевод. Затем написать заявление в Министерство юстиции РФ или другой соответствующий орган (если апостилирование делается в России), который имеет право на проставление апостиля, и заплатить госпошлину.

Также у иностранного гражданина, продающего квартиру, обычно просят предоставить документ, подтверждающий его семейное положение или разрешение супруга (супруги) на продажу недвижимости, во избежание возможного оспаривания сделки, продолжает Пешич. Он должен быть оформлен надлежащим образом, и к нему тоже должен прилагаться апостиль. Дело в том, что не во всех странах делаются отметки о браке в паспорте, поэтому данный документ придется иностранному гражданину запрашивать дополнительно.  

Финансовые нюансы

Кроме вопросов налогообложения, в сделках с недвижимостью с участием иностранных граждан имеет значение понятие валютного резидентства, говорит Бороков. Валютным нерезидентом признается иностранный гражданин, если он не проживает в РФ на основании вида на жительство, поясняет эксперт. Этот статус, по его словам, несет в себе как ограничения, так и некие плюсы.

Главное преимущество состоит в том, что расчеты по сделкам с недвижимостью между резидентом и нерезидентом могут осуществляться не только в рублях, но и в валюте.

В то время как между двумя валютными резидентами РФ взаимные расчеты производятся исключительно в рублях, что обязывает граждан, имеющих валютные накопления, менять их на рубли по курсу, действующему на момент купли-продажи недвижимости.

При этом финансовые операции по сделке с участием валютного нерезидента должны производиться исключительно по безналичной схеме, тогда как резидентам разрешен в том числе и вариант наличных расчетов, продолжает Бороков. Знать и соблюдать это требование для валютных нерезидентов принципиально важно, так как штрафы за его нарушение составляют от 70 до 100% от суммы сделки, предостерегает он.

При реализации недвижимости на территории РФ перед иностранными гражданами встает вопрос перевода денежных средств, полученных от продажи объекта, за границу, добавляет Сергеева.

Как не получить штраф в размере стоимости квартиры при сделке с недвижимостью между резидентами и нерезидентами

В далёком 2003 году был принят Федеральный закон «О валютном регулировании и валютном контроле» (№173-ФЗ от 10.12.2003). Но мы же все покупаем квартиры и другую недвижимость за рубли, причём здесь этот закон, спросите вы? А вот причём…

Согласно данному закону, валютной операцией, считается и использование рублей, в качестве средства платежа для операций между резидентами и нерезидентами.

Под резидентами здесь (мы говорим про физических лиц) понимаются граждане РФ и постоянно проживающие на территории РФ на основании вида на жительство иностранные граждане и лица без гражданства. Все остальные — это нерезиденты.

Не путайте это с понятиями налоговых резидентов и нерезидентов. Тут это трактуется именно так, как написано выше.

Таким образом, если резидент купил у нерезидента квартиру или другую недвижимость, или наоборот, нерезидент совершил такую покупку у резидента, то это расчёт по сделке — это валютная операция.

Нюансы проведения валютных операций

Если говорить о валютных операциях между резидентами и нерезидентами, в разрезе сделок с недвижимостью, то они могут осуществляться без ограничений, за исключением способа расчёта. И именно это очень важно.

Первое! Расчёты между резидентами и нерезидентами не могут проводится в наличной форме.

Второе! Расчеты между резидентами и нерезидентами проводятся исключительно через счета, открытые в уполномоченных банках (пункт 3 статьи 14 вышеуказанного закона).

Если передача денег от покупателя к продавцу (где один из них резидент, а другой нерезидент) осуществляется в другой форме, то это нарушение валютного законодательства Российской Федерации.

И за это предусмотрена ответственность в размере от 75 до 100% от суммы незаконной валютной операции (т.е. стоимости недвижимости) (ст. 15.25 КоАП РФ).

Срок исковой давности по таким операциям — два года со дня совершения правонарушения, т.е. со дня передачи денег (ст. 4.5 КоАП РФ).

Как правильно делать сделку с нерезидентом

Таким образом, если вы гражданин РФ или имеете вид на жительство и делаете сделку с недвижимостью с негражданином РФ (не имеющим вида на жительство), то:

  1. Все расчёты по сделке вы обязаны проводить строго в безналичном порядке. Никаких наличных! Т.е. либо перевод на счёт, либо аккредитив, либо депозит нотариуса.
  2. Расчётный счёт для такой операции можно открывать только в тех банках, которые имеют лицензию на осуществление валютных операций. Это можно уточнить в самом банке, либо самостоятельно посмотреть лицензию банка (кстати, если лицензия генеральная, то валютные операции в неё включены).
  3. Счёт должен открываться специальный (для неграждан). Это тоже нетрудно узнать: для граждан РФ счёт начинается с цифр 40817, а для не граждан — 40820.

При этом обратите внимание на то, что неважно, продавец негражданин или покупатель. Вы гражданин, он негражданин — расчёт как указано выше. Иначе может быть штраф в размере стоимости квартиры.

Ну, и напоследок

Хочу, чтобы вы обратили внимание на важность соблюдения описанных норм. В силу своей узкой направленности закон о валютном регулировании не известен не только обычным людям, но часто и специалисты рынка недвижимости не знают о нём.

При этом государственные органы, с момента введения данного закона, сквозь пальцы смотрели на сделки с недвижимостью. Как минимум потому, что их было сложно контролировать. Что, конечно же, не повышало «популярность» закона в сфере рынка недвижимости.

Но всё меняется, технологии развиваются и контроль за операциями с недвижимостью со стороны государства стал намного проще. А значит, стало проще контролировать и соблюдение узкоспециализированных норм нашего законодательства при сделках с недвижимостью.

Поэтому сейчас намного больше шансов на то, что несоблюдение указанных в статье норм будет обнаружено и соответствующая сторона будет оштрафована на стоимость квартиры.

www.relait.ru

Перевод большой суммы денег из США в РФ (покупка недвижимости)

Финансирование, Страхование и Недвижимость в США.

Помогите, пожалуйста, советом.

Я и моя жена, постоянные резиденты США, жена – гражданка РФ, – намереваемся купить квартиру в России. Т.к. мы оба работаем, времени на всю операцию у нас выделено не очень много: мы собираемся пробыть в России всего две недели.

Для покупки нам необходимо каким-то образом перевести большую сумму денег из США. Принимая во внимание то, что сумма большая, наиболее подходящий да и, пожалуй, единственно подходящий вариант – это банковский перевод (wire transfer, SWIFT).

Но тут есть некоторые сложности и неясности, которые мы хотели бы прояснить.

Очевидно, что проще всего было бы перевести деньги на свой долларовый счёт в России. К сожалению, такого счёта у нас нет, а открыть его без личного присутствия, насколько я понимаю, невозможно (я был бы рад узнать, что это не так).

Остаётся вариант открыть счёт по приезде в Россию и перевести на него деньги из США при помощи интернет-банкинга, но будет ли у нас в таком случае шанс уложиться в те две недели, которые у нас есть? Есть с этим вариантом и другие сложности, поменьше: во-первых, российские банки имеют обыкновение брать комиссию за обналичивание (или вообще вывод?) денежных сумм, которые были получены безналичным путём, а во-вторых, из-за этого счёта придется подавать FBAR. Но главные вопросы – приходилось ли кому-нибудь проворачивать нечто подобное? Сколько времени может занять перевод? Можно ли переводить большие суммы при помощи интернет-банкинга в американском банке? Существуют ли ещё какие-то сложности, которых мы не предвидели?

Другой вариант, который американцы вроде бы часто используют при покупке недвижимости в других странах – перевод денег в escrow (аккредитив) без открытия счёта в иностранном банке. В таком случае нет необходимости подавать FBAR.

Сомневаюсь, что такая процедура сработает в России – но мало ли что? Очевидно, что в итоге аккредитив – это всего-навсего банковский счёт с какими-то реквизитами и деньги на него переводятся обычным переводом, но из той информации, которая попадалась мне до сих пор, у меня сложилось впечатление, что в России аккредитивы в операциях между физ.лицами – это экзотика.

В условиях часто указывается, что деньги можно перевести только с другого счёта в том же банке. Непонятно также, как быть с тем, что перевод долларовый.

Наконец, третий вариант – заблаговеременный перевод денег близкому родственнику в России. С этим вариантом возникает целый ряд сложностей.

Очевидно, что IRS будет рассматривать этот перевод как подарок и непонятно, можно ли каким-то образом убедить их в обратном. В то же время неясно, следует ли подавать FBAR, принимая во внимание то, что деньги всё-таки наши.

Не вполне понятно также, возникнут ли у российской налоговой службы вопросы к такому переводу туда-обратно.

Быть может, есть ещё какие-то варианты, до которых мы не додумались?

Заранее спасибо!

Комиссия ведь берётся всегда и независимо от того, в какую сторону уходят деньги. Комиссия — 1%. А деньги переводятся просто. Пришёл в банк, принёс свои удостоверения, сказал куда перевести. Все на все берёт пару полных дней. Или мне было рассказано неправильно.

открыть дебетовую (или кредитовую) карту в Сити банк https://www.citibank.ru/russia/main/rus/home.htm . Приехать в Россию и с нее произвести оплатить.
Если не нравится Сити банк, есть другие филиалы банков США в России, например, Америкэн Экспресс, Голдман Сакс.

Сашок_PD:

Комиссия ведь берётся всегда и независимо от того, в какую сторону уходят деньги. Комиссия — 1%. А деньги переводятся просто. Пришёл в банк, принёс свои удостоверения, сказал куда перевести. Все на все берёт пару полных дней. Или мне было рассказано неправильно.

Основная проблема – не комиссия, а то, что занимает это, как правило, существенно дольше двух дней. Из того, что я слышал до сих пор, более реалистичная оценка – 5-7 рабочих дней. Опять-таки, я был бы рад ошибиться.

dodge78:

открыть дебетовую (или кредитовую) карту в Сити банк https://www.citibank.ru/russia/main/rus/home.htm . Приехать в Россию и с нее произвести оплатить.
Если не нравится Сити банк, есть другие филиалы банков США в России, например, Америкэн Экспресс, Голдман Сакс.

Оплатить покупку квартиры? Я сомневаюсь, что это возможно, но был бы рад узнать, что это не так.

dodge78:

открыть дебетовую (или кредитовую) карту в Сити банк https://www.citibank.ru/russia/main/rus/home.htm . Приехать в Россию и с нее произвести оплатить.
Если не нравится Сити банк, есть другие филиалы банков США в России, например, Америкэн Экспресс, Голдман Сакс.

Ситибанк Россия и Ситибанк US — две совершенно разные организации. Счетов друг-друга они не могут видеть (у меня были обе карты).
Поэтому можно не циклиться на Сити и рассматривать карту любого банка.

Однако, идея оплатить покупку квартиры пластиком мне вообще не кажется рабочей.

Эквайринг кто платить будет? При обычных расчетах — торговая точка, но как будет в данном случае? 2-3 процента становятся значительной суммой, и, скорее всего ляжет на покупателя допрасходами.

2ТС: аккредитив (escrow) здесь не очень популярен, но услуги такие оказываются — см ссылки ниже. Так что вам просто придется объяснить продавцу, почему такой выбор платежного инструмента.

Не каждый продавец согласится — расчеты через ячейку большинству понятнее и ближе.

Читайте также:  Прохождение ГИА в вузах - Совет Юриста

Аккредитивы ВТБ 24 — Стоимость, документы и банковские тарифы на расчеты аккредитивами для физических лиц | ВТБ 24
Расчеты по аккредитиву, расчеты с использованием аккредитивов. Схема расчетов аккредитивами при ипотечной сделке | Банки.ру

Поэтому предложу вам позвонить в пару банков и задать свои вопросы им, в частности, по переводу средств.

1 симпатия

Про оплату карточкой и про Американ Экспресс с Голдман Саксом там выше полный бред написан.

В большинстве случаев сделки по покупке недвижимости в России оплачиваются наличными через банковскую ячейку. Стороны закладывают деньги вместе, после оформления документов продавец предъявляет их банку и получает доступ к ячейке.

Т.е. вам нужно будет сделать следующие действия:

  1. Открыть долларовый счет в российском банке.
  2. Перевести на него валюту из американского банка.

Далее, в зависимости от того, каков курс обмена долларов на рубли в этом банке по сравнению с другими альтернативами:

Вариант А:
3. Безналично сконвертировать доллары в рубли в том же банке.

4. Снять наличные рубли.

Вариант Б:
3. Снять наличные доллары.

4. Купить наличные рубли в в другом банке, где курс лучше.

Возможные подводные камни:

  • уточните заранее в своем американском банке, дадут ли они вам перевести большую сумму за рубеж удаленно через онлайн-банк — там вполне могут быть ограничения
  • уточните заранее в нескольких крупных российских банках откроют ли они вам счет без постоянного адреса в России, если его у вас нет — могут отказаться. ну и сколько времени занимает открытие счета — Ситибанк, например, неделю думал
  • уточните, каковы будут комиссии на входящий платеж в долларах и, особенно, комиссии на снятие наличных долларов или рублей — могут быть очень неприятными
  • уточните, за сколько времени и каким образом вам нужно будет заказать крупную сумму наличных для снятия, т.к. если просто так придти в отделение и сказать, дайте мне $100-200-500k или соответствующую сумму в рублях с моего счета — откажутся, таких сумм наличными в отделениях обычно не держат

Чтоб оплатить покупку квартиры с использованием аккредитива, вам надо найти продавца, который вообще понимает, что это такое, и согласится на такую схему. Что нетривиально — тут жалуют по больше части только наличные.

1 симпатия

Запоздалое Вам спасибо за совет. Да, мне известно, что безналичная форма расчёта при покупке недвижимости в России – в своём роде экзотика. Говорят, правда, что теперь уже в меньшей степени экзотика. Обзваниваю банки, пытаясь выяснить все детали.

Главная проблема в нашем случае – сжатые сроки. Мы будем находиться в России всего две недели, а за это время мы едва ли успеем открыть счёт, перевести на него деньги со своего американского счёта и провести сделку с недвижимостью.

Заведите в американском банке дорогую карточку с безлимитным снятием наличных в других банках в том числе за рубежем (ну или с большим лимитом). Соответсвенно приезжаете и снимаете деньги в отделении/банкомате(заранее заказав нужную сумму). Да, будет приличная комиссия.

Но вообще купить квартиру в россии за 2 недели — это не реально.

Только получение свидетельства о собственности занимает месяц(все собственники должны подавать документы вместе, получать должен хотя бы один из собственников, на осталных можно доверенность). Да и в обще много там другого гемора.

В 2014 мы начали оформление в мае, свидетельство о собственности получили на руки в начале сентября. После получения свидетельства о собственности еще надо это все в жкх оформить…

Djossan:

Заведите в американском банке дорогую карточку с безлимитным снятием наличных в других банках в том числе за рубежем (ну или с большим лимитом). Соответсвенно приезжаете и снимаете деньги в отделении/банкомате(заранее заказав нужную сумму). Да, будет приличная комиссия. .

Вы сами так делали? Я, во-первых, сомневаюсь, что такое можно проделать в разумное время с суммой порядка ста тысяч долларов, т.к.

существуют дневные и недельный лимиты на снятие наличных как на стороне банка-эмитента дебетовой карты, так и на стороне банка-оператора банкомата.

Заказать нужную сумму в отделении банка, клиентом которого вы не являетесь, также невозможно, насколько мне известно. Во-вторых, у меня нет никакого желания иметь дело с наличной суммой такого порядка.

Djossan:

Но вообще купить квартиру в россии за 2 недели — это не реально.

Только получение свидетельства о собственности занимает месяц(все собственники должны подавать документы вместе, получать должен хотя бы один из собственников, на осталных можно доверенность). Да и в обще много там другого гемора.

В 2014 мы начали оформление в мае, свидетельство о собственности получили на руки в начале сентября. После получения свидетельства о собственности еще надо это все в жкх оформить…

Я осознаю, что вся процедура займёт больше, чем две недели. Завершать её после нашего отъезда доверенное лицо. Хочется убедиться, что в те 2 недели, которые мы будем находиться на месте, нам удастся завершить все те дела, которые требуют нашего личного присутствия.

the_inquirer:

Вы сами так делали? Я, во-первых, сомневаюсь, что такое можно проделать в разумное время с суммой порядка ста тысяч долларов, т.к.

существуют дневные и недельный лимиты на снятие наличных как на стороне банка-эмитента дебетовой карты, так и на стороне банка-оператора банкомата.

Заказать нужную сумму в отделении банка, клиентом которого вы не являетесь, также невозможно, насколько мне известно. Во-вторых, у меня нет никакого желания иметь дело с наличной суммой такого порядка.

Я осознаю, что вся процедура займёт больше, чем две недели. Завершать её после нашего отъезда доверенное лицо. Хочется убедиться, что в те 2 недели, которые мы будем находиться на месте, нам удастся завершить все те дела, которые требуют нашего личного присутствия.

Про карты да, есть разные: череые, платиновые и тд. Не уверена, что им можно сделать просто за деньги, но в целом такая опция есть. У меня в россии была карта с дневным лимитом 30млн руб в день. Это не дешевый способ, но быстный.

Наличные можно в руки не брать, а сращу их в ячейку положить. Если вы платиновый условно клиент в банке, то в том же банке в другой стране вам нормально выдадут деньги. Они умеют сами договорить, для этого обычно есть персональный менеджер.

Был опыт интернационального общения менедженов в райфе. Но не по поводу наличных.

Про доверенное лицо: изучите точно процедуру и сроки. Например бти и кадастровую палату надо пройти до подачи на свидетельство. Плюс там еще вагон справок.

На свидетельство подают только собственники лично, получать через месяц должен только собственник лично(можно только один за всех). Очереди там такие что далеко не с первой попытки можно попасть внутрь здания.

Может ваше доверенное лицо знаем ходы, или в маленьком городе это проще, но в москве два года нащад оформление заняло 4 месяца. Но мы делали сами без посредников.

Я в прошлом году продавал недвижимость в Костроме — управился за один день. Приехал на машине из Москвы, переночевал, на след. день оформили сделку, я забрал деньги и уехал домой. Документы прислали через месяц по почте (вот такой нынче сервис).

  • Достаточно замороченную сделку в Москве с одновременной покупкой/продажей трех квартир, четырьмя разными участниками и ипотекой года три назад оформили тоже за один день, но её готовили какое-то время несколько специально обученных риелтеров вместе с банком.
  • В общем, если с документами всё ОК и подготовительная работа проведена, то саму сделку в части расчетов, подписания бумаг и предачи их в компетентные органы можно провернуть достаточно быстро.
  • YMMV, конечно.

Если покупка по какой-то причине не получится то вам здорово повезёт, сделаете это в следующем году заранее подготовившись и сэкономив процентов двадцать от стоимости квартиры.

Покупайте скорее .Не читали что оценка будет не по БТИ а по КАДАСТРУ. Налог большой заплатите

Перевод (wire transfer) из Chase в ВТБ24 (долларовый счет) в России. Комиссия 40 долларов. Идет быстро, сегодня нажал кнопку, завтра перевод уже виден в ВТБ. Лимит Chase на трансферы $100,000 в день. Все из онлайна, никуда ходить не надо.

Не забудьте еще сходить повиниться в органы, что у вас имеется вид на жительство в Буржуинстве…
Счета Буржуйские вроде бы не надо файлить в России… или надо. Или надо российские файлить если сам настолько патриот, что аж живешь за бугром… Короче, сами знаете что делать. Я не знаю, мне не надо.

Djossan:

Про доверенное лицо: изучите точно процедуру и сроки. Например бти и кадастровую палату надо пройти до подачи на свидетельство. Плюс там еще вагон справок.

На свидетельство подают только собственники лично, получать через месяц должен только собственник лично(можно только один за всех). Очереди там такие что далеко не с первой попытки можно попасть внутрь здания.

Может ваше доверенное лицо знаем ходы, или в маленьком городе это проще, но в москве два года нащад оформление заняло 4 месяца. Но мы делали сами без посредников.

Чего-то страсти какие-то, как не в одной Москве как будто… Три года назад покупал квартиру в Москве, регистрацию права собственности проводил специально обученный человек, по нотариальной доверенности. Он же мне отдал свидетельство. Через неделю.

Если сделать карту в Российском Citi, то в любом Citi за границей %% не берут за снятие денег. Проверьте, может аналогично работает и в обратную сторону.

Дорожный чек как раз идеален для перевоза существенной суммы денег. Например — дорожный чек Citicorp VISA. Перевезите в Россию и в российском отделении CITIBANK Rus обналичите для сделки.

jsttmp:

Если сделать карту в Российском Citi, то в любом Citi за границей %% не берут за снятие денег. Проверьте, может аналогично работает и в обратную сторону.

У меня не сработала, увы. Это фишка российского пакета услуг CitiOne (он тогда так назывался, сейчас как-то иначе).

PS Кстати, даже с этим пакетом за снятие наличных в Citi банкомате в Антигуа (Гватемала) комиссию взяли. Так что не в любом, надо внимательно читать. У меня бесплатно снималось в Китае, Штатах, Мексике.

хотел бы поднять тему, так как есть пара вопросов.

TC: Как в итоге вы решили проблему перевода денег?

По поводу Wire transfer — Если ли какие либо подводные камни с переводом денег самому себе на долларовый счет — в сети есть отзывы что могут быть проблемы с валютным контролем. Сумма больше $10K.

По поводу перевода из Chase в ВТБ24 — $40 это все что было заплачено? Берут или промежуточные банки через которые идут деньги еще какую либо коммисию?
Какой банк для перевода в России лучше (Тот же ВТБ или Альфа)?

следующая страница →

Leave a Comment

Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *