Покупка жилья через счета эскроу — Совет Юриста

Сейчас мы расскажем об этом подробнее.

Что такое эскроу

Эскроу — это счет в банке, используемый для депонирования денежных средств одного лица для передачи другому, после завершения сделки.

Проще говоря, покупатель недвижимости вносит на счет эскроу определенную сумму, после чего эта сумма «замораживается».

Покупка жилья через счета эскроу - Совет Юриста rbc.ru

Продавец получит деньги, только когда передаст покупателю права собственности на жилье.

Являясь эскроу-агентом, банк контролирует выполнение обязательств по договору между покупателем и продавцом. Тот, кто вносит деньги на счет, называется депонентом, тот, кто получает — бенефициаром.

Эскроу-агент, как гарант сделки, устанавливает факт выполнения условий по договору. Как только бенефициар представит необходимые документы, он получает деньги. До этого момента владельцем средств эскроу счета является депонент. При этом он не может ими распоряжаться.

Эскроу поможет при оформлении сделок, в которых возникает риск, что одна сторона договора, получив деньги, не выполнит свои обязательства.

Такие счета удобно открывать, когда между платежом и передачей денег проходит долгий срок. К примеру, когда необходимо одновременно продать старую квартиру и купить новое жилье.

Как работает эскроу

Купля-продажа квартиры или частного дома с использованием счета эскроу проходит в несколько этапов. Продавец, покупатель и банк заключают договор, в котором они определяют свои обязательства.

Покупка жилья через счета эскроу - Совет Юриста ipshnik.com

Продавец документально подтверждает, что квартира, выставленная на продажу, не имеет других собственников. Покупатель обязуется оплатить покупку в установленный договором срок, а банк гарантирует перевод денег продавцу после выполнения условий договора.

Дальнейшие действия сторон:

  • покупатель открывает счет эскроу, и переводит на него необходимую сумму;
  • банк «замораживает» деньги на счету;
  • продавец приносит в банк выписку из ЕГРН о новом собственнике квартиры;
  • банк переводит деньги со счета эскроу на счет продавца.

Банк имеет право получить плату за свои услуги. Покупатель и продавец по договоренности берут на себя это обязательство. Если в договоре не указан размер вознаграждения, то ориентируются на цену, которую назначают другие эскроу-агенты за аналогичные услуги.

Как открыть счет эскроу

  • Чтобы открыть счет эскроу, продавец и покупатель приходят в банк и заключают трехстороннее соглашение — договор счета эскроу.
  • Конструкция договора счета эскроу достаточно гибкая, соответствует характеру сделки и потребностям сторон: покупатель и продавец могут влиять на перечень условий, выполнив которые, продавец получит предназначенные ему деньги.
  • Договор счета эскроу подписывают все стороны соглашения: продавец, покупатель, представитель банка.
  • После подписания договора покупатель переводит деньги на счет эскроу и стороны оплачивают услуги банка.

Какие нужны документы

Требования банков к перечню необходимых документов могут отличаться. Обязательным является заявление и документ, удостоверяющий личность депонента.

Покупка жилья через счета эскроу - Совет Юриста finance-pravo.ru

  1. Если эскроу открывает юрлицо, нужно предоставить банку копию учредительного документа, подтверждающую полномочия депонента.
  2. У ИП попросят копию паспорта, бухгалтерскую отчетность и справку из налоговой инспекции об отсутствии задолженностей.
  3. От физического лица потребуется только паспорт.

За и против счета эскроу

Любой банковский продукт имеет свои плюсы и минусы. Их стоит учесть, когда нужно выбрать способ расчета за новую квартиру.

Плюсы счета эскроу:

  1. Продавцу гарантировано получение денег после того, как выполнит обязательства по договору. Покупатель защищен от мошенничества.
  2. Покупателю гарантирован возврат денег, если одна из сторон сделки решит расторгнуть договор.
  3. Покупатель и продавец самостоятельно выбирают основания, по которым банк будет определять выполнение условий сделки.
  4. Сумма до 10 млн рублей страхуется в Агентстве по страхованию вкладов.
  5. Счет эскроу нельзя арестовать, если у покупателя возникли долги по налогам или другим обязательным платежам.

Минусы счета эскроу:

  1. Счет эскроу можно открыть не во всех российских банках.
  2. Покупатель может вернуть деньги только при расторжении договора.
  3. Проценты на деньги счета эскроу не начисляют.

Что удобнее: эскроу, банковская ячейка или аккредитив

Помимо счетов эскроу банки предлагают другие варианты расчетов. Это банковская ячейка и аккредитив. Чтобы решить, какой из них выбрать, необходимо узнать чем они отличаются.

Покупка жилья через счета эскроу - Совет Юриста ksp02.ru

Банковская (депозитарная) ячейка — небольшой сейф, который банк сдает в аренду. По желанию клиента, можно открыть доступ к ячейке другому лицу.

Схема использования ячейки простая: покупатель арендует сейф в банке, помещает туда необходимую сумму. После передачи права собственности на жилье, продавец забирает деньги.

Аккредитив — обязательство банка, по которому он становится посредником между клиентом банка и получателем денежных средств.

То есть, покупатель квартиры перечисляет деньги на счет, банк счет блокирует. После завершения сделки банк переводит продавцу деньги.

Кажется, что банковская ячейка наиболее удобный способ расчета, а эскроу и аккредитив ничем не отличаются друг от друга. Чтобы лучше понять разницу, стоит сравнить все варианты.

  • При аккредитиве банк становится лишь условным посредником, а вся ответственность по обязательствам лежит на покупателе и продавце. Эскроу-агент отвечает за выполнение условий по договору.
  • Если покупатель открыл отзывной аккредитив, то он может в любой момент закрыть счет и вернуть деньги. Счет-эскроу закрывается только при непосредственном участии всех сторон сделки.
  • В сделках с юрлицом не получится использовать банковскую ячейку, потому что она подразумевает наличный расчет. Эскроу и аккредитив — всегда безналичный расчет.

Что такое счета эскроу: как работает новая система покупки жилья

РБК Недвижимость объясняет, как работает новая система покупки жилья, а также какие у нее есть преимущества и недостатки

Покупка жилья через счета эскроу - Совет Юриста

Евгений Разумный/Ведомости/ТАСС

Летом 2019-го российские девелоперы перешли от долевого строительства к проектному финансированию с использованием счетов эскроу. Нововведение направлено на обеспечение безопасности и надежности вложений средств граждан и сделало невозможным появление новых обманутых дольщиков.

Что такое счет эскроу

Счет эскроу — это специальный счет в банке, на котором деньги хранятся до выполнения определенных обстоятельств.  

Покупатель квартиры кладет деньги на эскроу-счет, а продавец (в нашем случае застройщик) может их забрать, когда выполнит условия, заранее прописанные в договоре. Услуги по открытию таких счетов оказывают банки, которые называют эскроу-агентами — они выполняют роль независимых посредников и следят за выполнением условий договора.

Новый механизм расчетов выстроен таким образом, что средства за купленную квартиру вносятся на счет после регистрации договора участия в долевом строительстве и замораживаются на нем до момента регистрации права собственности на первую квартиру в достроенном доме.

В случае возникновения у застройщика проблем с завершением строительства дома покупатель всегда может рассчитывать на возврат уплаченной суммы.

Новый вариант расчетов сделал невозможными ситуации, когда дольщик, заплатив девелоперу полную стоимость квартиры, в случае замораживания строительства остается и без денег, и без квартиры.

Застройщикам проектное финансирование на строительство жилых домов выдают банки. Счета эскроу открываются в том же банке, который кредитует проект. Поэтому средства на эскроу являются источником дешевого фондирования по кредитам девелоперам, а успешные продажи квартир на этапе строительства позволят девелоперу снизить процент по кредиту.

Покупка. Как купить квартиру через эскроу

Вся модель финансирования строительства жилья с использованием счетов эскроу заключается в десяти шагах:

  1. Девелопер получает разрешение на строительство и открывает в банке специальный расчетный счет.
  2. Покупатель жилья подписывает с застройщиком договор долевого участия (ДДУ) в строительстве.
  3. Девелопер, банк и покупатель заключают трехсторонний договор о создании счета эскроу.
  4. Банк открывает покупателю счет эскроу.
  5. Застройщик и покупатель регистрируют ДДУ в Росреестре.
  6. Покупатель вносит деньги на счет эскроу.
  7. Деньги хранятся в банке, пока не будут выполнены прописанные в ДДУ условия.
  8. Девелопер вводит дом в эксплуатацию.
  9. После завершения строительства деньги со счета эскроу переводятся на специальный банковский счет застройщика.
  10. Покупатель оформляет жилье в собственность.

Дольщик может открыть эскроу-счет в любом банке из перечня, опубликованного на официальном сайте Центробанка. «В этот список попадают банки, соответствующие критериям, установленным правительством.

Чтобы открыть счет эскроу, покупателю жилья нужно предоставить в банк подписанный договор участия в долевом строительстве и учредительные документы компании-застройщика.

В тексте ДДУ должно быть указано, что рассчитываться с девелопером дольщик будет через счет эскроу, который обслуживает выбранный им банк», — прокомментировала управляющий партнер компании «Метриум» Мария Литинецкая.

Ипотека. Как оформить ипотеку при использовании счета

Ипотека с использованием эскроу-счета также позволяет максимально защитить интересы всех сторон сделки. Покупатель может оформить жилищный кредит как в том же банке, где девелопер получил проектное финансирование, так и в другом, предложившем более выгодные условия (и тогда эскроу-агентом и кредитором будут выступать разные кредитные организации).

И в том и в другом случае у заемщика равные условия обслуживания счета эскроу — комиссии за открытие и ведение счета, согласно требованиям закона 214-ФЗ, не взимаются. Однако во втором случае заемщику, вероятно, придется оплатить комиссию за перевод суммы ипотечного кредита в другой банк.

В целом схема выдачи ипотеки проста: согласно требованиям закона 214-ФЗ, сумма первоначального взноса заемщика может быть зачислена на счет эскроу только после регистрации договора участия в долевом строительстве — то есть в тот момент, когда и заемщик, и кредитор уверены в том, что сделка состоялась.

После выдачи кредита и зачисления всей суммы на эскроу-счет заемщик начинает погашать ипотеку и ожидать завершения строительства дома.

При желании заемщик на данном этапе может даже рефинансировать свой кредит в другом банке, ведь за время строительства многоэтажного дома (в среднем это полтора-два года) условия кредитования на рынке могут поменяться в лучшую сторону, а на размещенные на счете деньги смена кредитора никоим образом не повлияет.

Читайте также:  Считается ли судимостью примирение сторон в суде - совет юриста

Что лучше: эскроу, банковская ячейка или аккредитив

Эскроу-счет — это специальный счет в банке, на который покупатель вносит деньги при покупке квартиры в строящемся доме.

«Средства вносятся после регистрации договора участия в долевом строительстве. Данная сумма резервируется на счету и перечисляется застройщику лишь после того, как он завершит строительство дома и зарегистрирует право собственности на первую квартиру в данном ЖК.

Подобная схема покупки защищает средства покупателя на сумму до 10 млн руб.

, поскольку они не перечисляются продавцу, соответственно, при неисполнении им обязательств по передаче квартиры (при заморозке проекта или банкротстве) он может вернуть всю уплаченную сумму обратно», — разъяснила председатель совета директоров компании «Бест-Новострой» Ирина Доброхотова.

При аккредитиве посредником между покупателем и продавцом также выступает банк. Деньги покупателя списываются с его счета на аккредитивный счет, где резервируются на установленный по договору срок.

Получить эти средства продавец, либо покупатель, либо агент, в зависимости от того, что прописано в агентском договоре, сможет после предъявления в банк договора купли-продажи квартиры, ДДУ, ДУП, на котором есть отметка о регистрации перехода права собственности на имя покупателя.

«В отличие от эскроу-счетов аккредитив можно использовать как при покупке квартиры в строящемся доме (договору долевого участия, договору уступки права требования), так и уже готового жилья на вторичном рынке по договору купли-продажи.

Преимуществом подобного вида расчетов по сравнению с банковской ячейкой является то, что покупателю не нужно обналичивать и возить большие суммы наличных, а для покупателя — сверять их подлинности при получении денег.

Среди минусов — дорогое обналичивание денег со счета получателя, если в этом есть необходимость, а также риск отзыва лицензии у банка, так как страховка АСВ на аккредитивы не распространяется», — объяснила Доброхотова.

Банковская ячейка используется чаще всего при покупке квартиры на вторичном рынке. Особенностью такого вида расчетов является то, что положить сумму в ячейку необходимо наличными, пояснила председатель совета директоров компании «Бест-Новострой».

«Многие опасаются перемещаться по городу с наличными деньгами. Выходом бывает аренда ячейки в том же банке, в котором у физлица открыт счет (это зависит от условий реализации застройщика), чтобы снятые средства сразу переложить в ячейку. Хотя снятие больших сумм в банке надо заказывать заранее. Также банк может запросить подтверждение источника денег», — резюмировала эксперт.

Плюсы и минусы. Подводные камни покупки через эскроу

У схемы покупки жилья через эскроу-счета есть свои нюансы. Бывают ситуации, когда уже после регистрации сделки покупатель решил отказаться от приобретения оплаченной квартиры и просит вернуть ему все деньги.

В данном случае в установленном законом порядке происходит расторжение договора участия в долевом строительстве, а средства с эскроу-счета за вычетом суммы первоначального взноса должны быть возвращены банку, предоставившему кредит.

Первоначальный взнос возвращается покупателю.

В случаях, когда расторжение сделки происходит по вине застройщика (например, невыполнение условий договора в рамках проектного финансирования, затягивание сроков строительства сверх допустимых законом, банкротство застройщика), деньги со счета эскроу подлежат возврату покупателю.

Раньше участник долевого строительства терял свой первоначальный взнос и еще оставался должен банку по кредиту. Теперь при возникновении проблем у застройщика покупатель сможет получить обратно свой первоначальный взнос, а банк — сумму выданного кредита.

Если покупатель не воспользуется правом на расторжение договора участия в долевом строительстве, а решит дождаться решения о назначении иного застройщика для завершения строительства проблемного объекта, уплаченная сумма останется на счете эскроу до момента завершения строительства.

Если у банка, выступающего эскроу-агентом, будет отозвана лицензия, застройщик и участник долевого строительства обязаны заключить договор счета эскроу с другим уполномоченным банком. Государство и в этой части предусмотрело подушку безопасности для граждан — участников долевого строительства: их средства на счетах эскроу застрахованы Агентством страхования вкладов на сумму до 10 млн руб.

Преимущества эскроу

  • Дольщик гарантированно получит деньги, если выполнит свои обязательства
  • В случае если одна из сторон решит расторгнуть сделку, счет закрывается автоматически, а деньги возвращаются соинвестору строительства
  • Стороны имеют право выбрать документы, которые послужат доказательством заключения сделки
  • Покупатель открывает счет эскроу бесплатно
  • Суммы до 10 млн руб. застрахованы в Агентстве по страхованию вкладов
  • Счет эскроу нельзя арестовать, даже если у гражданина есть долги по налогам или штрафам

Недостатки эскроу

  • Сегодня по счетам эскроу работают не все российские банки
  • До перевода застройщику деньги на счете заблокированы — их можно вернуть только при расторжении договора
  • Деньги на эскроу не приносят прибыли, как депозит, на который начисляют проценты

«До 10 млн руб. распространяется действие системы страхования вкладов»

Данила Литвинов, заместитель председателя правления банка «Дом.РФ»:

— Использование механизма эскроу минимизирует риски дольщиков при покупке квартир в строящихся домах. Раньше люди оказывались один на один со своей проблемой, когда застройщики по каким-либо причинам не завершали строительство, зачастую и с действующим кредитом.

Теперь на рынке появляется механизм защиты дольщиков: застройщик не сможет воспользоваться деньгами покупателя квартиры до момента сдачи дома в эксплуатацию, деньги покупателя будут находиться на специальном счете эскроу в банке.

Счет открывается бесплатно, а на сумму до 10 млн руб. распространяется действие системы страхования вкладов. Риски недостроя переносятся с покупателей жилья на профессиональных участников рынка — застройщиков и банки.

Это позволит закрыть проблему обманутых дольщиков.

«Банку невыгодно держать на своем балансе недостроенный объект»

Николай Алексеенко, генеральный директор Рейтингового агентства строительного комплекса (РАСК):

— Запуск механизма приобретения жилья на стадии строительства через эскроу-счета в первую очередь позволяет убрать с рынка ситуацию, когда с одной стороны сделки на еще не построенный объект находится дольщик (физическое лицо), а с другой стороны — застройщик (юридическое лицо).

Это накладывало правовую и информационную асимметрию: на практике рядовому гражданину невозможно релевантно оценить надежность того или иного застройщика, а в случае его банкротства дольщикам приходилось каким-либо образом кооперироваться, чтобы защитить свои интересы.

В свою очередь, с запуском проектного финансирования интересы всех дольщиков защищает банк, который аккредитовал застройщика.

Это выводит все взаимоотношения на принципиально иной уровень. Во-первых, банк имеет профессиональные компетенции при оценке застройщика и отдельного объекта, что уже достаточно серьезно снижает риски.

Во-вторых, при банкротстве застройщика судьба объекта будет зависеть от банка: либо поиск и привлечение нового застройщика, либо выплаты дольщикам.

В любом случае самому банку невыгодно держать на своем балансе недостроенный объект, таким образом, он фактически имеет те же интересы, что и дольщики.

«Новая схема финансирования привела к укрупнению рынка»

Наталья Шаталина, генеральный директор сервиса по поиску новостроек «Синица»:

— При введении новой схемы работы было много опасений, большинство из них в результате не реализовались.

С точки зрения работы с покупателем введение эскроу не сильно изменило порядок работы застройщиков и риелторов, появился новый обязательный этап сделки — открытие счета эскроу и дальнейшее внесение средств именно на него, а не на расчетный счет застройщика.

Покупатели и агенты легко адаптировались к новому этапу. Существенного роста расходов застройщика из-за перехода на эскроу не произошло, за 2020 год стоимость проектного финансирования подешевела.

На момент принятия поправок, ставки были на уровне 7–8%, далее ставки снизились до 5,5–5% в среднем по рынку, что произошло как за счет снижения ключевой ставки до уровня 4,25%, так и за счет принятия поправок о привязке ставки проектного финансирования к темпам поступления средств на счета эскроу.

Таким образом, в успешных проектах эффективная ставка зачастую находится на уровне 2–3%, а иногда и ниже. Как и ожидалось, новая схема финансирования проектов привела к укрупнению рынка, крупные застройщики смогли привлечь средства для организации строительства, небольшим компаниям было намного сложнее, некоторые не справились и были вынуждены уйти.

За прошедший год произошел рост доли проектов, реализуемых с использованием эскроу-счетов.

Так, по итогам декабря 2019 года, с использованием эскроу предлагалось порядка 16% всех квартир и апартаментов в старых границах Москвы, в Новой Москве доля таких предложений была чуть выше — около 18%.

В декабре 2020 года доля эскроу в Москве выросла до 44,1%, в Новой Москве — до 66,6%, в Московской области — до 35,4%.

Как купить квартиру с использованием эскроу-счета — Новостройки — Журнал Недвижимости

  • Что такое эскроу-счёт
  • Это специальный банковский счёт, на котором хранятся поступившие средства до выполнения одним из участников сделки определенных обязательств.
  • Когда участниками сделки выступают покупатель (дольщик) и застройщик, первый должен внести деньги за квартиру, а второй — выполнить свои обязательства перед ним, то есть — предоставить готовое жилье.

По новой схеме покупатель жилья в строящемся доме перечисляет деньги не напрямую на счёт застройщика, как это делается сейчас, а на специальный счёт в банке, где средства будут храниться до тех пор, пока застройщик не достроит дом и не сдаст его в эксплуатацию, а также пока хотя бы один из дольщиков не оформит право собственности на свою квартиру. Только после этого строительная компания получит доступ к деньгам.

Проценты на размещённые на эскроу-счетах средства не начисляются. Банк, в котором открыт такой счет, вознаграждения не получает.

Для чего введена новая схема

Использование эскроу-счетов должно защитить права покупателей квартир в новостройках — дольщиков. Сейчас деньги за строящиеся квартиры дольщики перечисляют сразу на счёт застройщика, и он может использовать их по своему усмотрению — например, пустить на строительство конкретно этого или других объектов.

Нередки случаи, когда застройщик переоценивает свои возможности или испытывает финансовые трудности по другим причинам. И в том, и в другом случае деньги у него заканчиваются до завершения строительства дома, в котором проданы квартиры. Соинвесторы становятся «обманутыми дольщиками» и пытаются восстановить свои права.

В случае с эскроу-счетами средства покупателей сохраняет банк.

Читайте также:  Наследование по праву представления - Совет Юриста

Стоит отметить, что с 1 июля 2019 года, застройщики смогут привлекать деньги на строительство только в банках. Никакие другие схемы использовать будет нельзя: ни привлечение средств дольщиков, ни создание жилищно-строительных кооперативов.

Как заключить сделку с помощью эскроу-счёта

Застройщик и покупатель заключают договор долевого участия (ДДУ), в условиях которого должно быть указано, что оплата квартиры в строящемся доме будет осуществляться с использованием эскроу-счёта. На оформление и регистрацию ДДУ в Росреестре уйдёт около девяти дней.

После этого заключается трёхсторонний договор между банком, получившим аккредитацию Центробанка, покупателем и застройщиком. Банк в данном случае выполняет посредническую функцию — он хранит средства и гарантирует их неприкосновенность.

Договор заключается на срок, не превышающий дату ввода объекта в эксплуатацию по проектной декларации плюс шесть месяцев. На заключение договора и открытие счёта уйдет около трёх дней. Затем покупатель вносит средства на эскроу-счёт, и ждёт завершения строительства.

На оформление всей сделки по покупке квартиры в строящемся доме с оплатой через эскроу-счёт понадобится около двух недель.

Кто выбирает банк, в котором будет открыт счёт

Эскроу-счета открываются в банке, который финансирует проект застройки.

То есть в определённой степени у застройщика есть выбор, в какой банк обратиться за кредитом, но на практике получить средства под жилищное строительство непросто, так как банки рассматривают такую инвестицию как рискованную. Соответственно, фактически застройщик будет использовать эскроу-счета в банке, который согласится выдать ему кредит.

Мария Литинецкая, управляющий партнёр компании «Метриум»:

«Пока трудно сказать, сколько в среднем стоит обслуживание эскроу-счетов, так как по данной схеме пока работает всего два банка.

Полагаю, что комиссия по таким счетам будет символичной, так как средства на эскроу-счетах замораживаются до конца строительства, то есть банк не несеёт никаких издержек, связанных с движением денег и их контролем.

К примеру, расчетные счета застройщиков, которые активно используются каждый день, обходятся всего в 5 тыс. рублей в месяц для девелоперов. Поэтому комиссия будет небольшой. Причем для покупателя открытие и обслуживание эскроу-счетов бесплатное, то есть расходы берёт на себя застройщик».

  1. Может ли покупатель распоряжаться деньгами
  2. Нет, с момента внесения средств на эскроу-счёт ни дольщик, ни застройщик не имеют доступа к этим деньгам до завершения строительства дома.
  3. Мария Литинецкая, управляющий партнёр компании «Метриум»:

«Вернуть деньги с эскроу-счета покупатель может при расторжении договора долевого участия. Однако законное основание для такого действия у дольщика может быть только одно — неисполнение застройщиком своих обязательств. Проще говоря, забрать деньги только из-за того, что клиент передумал покупать квартиру, уже нельзя.

Средства с эскроу-счёта вернутся клиенту только в том случае, если застройщик не передаст квартиру в оговоренный срок или станет очевидно, что он не успеет завершить строительство вовремя, а также если застройщик признан банкротом или в его отношении открыто конкурсное производство (одна из процедур, предваряющих банкротство).

Наконец, это может произойти, если строительная компания ликвидирована как юрлицо по решению суда».

Покупатель имеет право вернуть свои деньги со счета в банке, если задержка сроков сдачи квартиры составляет 6 месяцев. Эти полгода даются застройщику для решения проблем в случае форс-мажорных обстоятельств. Если он все-таки не смог разобраться с ситуацией до истечения этого срока, дольщик имеет право обратиться в суд, чтобы вернуть свои деньги со счёта.

На какие средства застройщик будет строить дом

Теперь строительные компании могут работать только с кредитами, которые они будут в банке. Деньги покупателей использовать нельзя.

Что делать, если квартира покупается в ипотеку

В этом случае деньги за квартиру на эскроу-счёт вместо дольщика перечисляет банк, в котором взят ипотечный кредит.  Дальнейшие отношения между банком и покупателем жилья складываются по обычной ипотечной схеме: заёмщик выплачивает банку кредит и проценты по нему.

Мария Литинецкая, управляющий партнёр компании «Метриум»:

«Покупатель имеет право получить кредит на квартиру, приобретаемую через эскроу-счёт, обратившись в любой банк.

Клиент не обязан получать заём именно в той организации, которая управляет эскроу-счетами и, соответственно, выдала кредит застройщику на строительство.

Вместе с тем, возможно, со временем банки разработают для покупателей кредитуемых ими проектов специальные ипотечные программы, чтобы стимулировать спрос, однако пока таких примеров на рынке нет».

Что делать, если застройщик обанкротится

В случае банкротства застройщика дольщик не теряет деньги. Они сохранятся на эскроу-счёте независимо от судьбы девелопера.

Мария Литинецкая, управляющий партнер компании «Метриум»:

«В такой ситуации у клиента появится выбор между двумя сценариями. Во-первых, покупатель может оставить деньги на эскроу-счёте и потребовать в суде передачи ему жилья (если оно уже построено) или подыскать вместе с другими дольщиками нового девелопера для завершения проекта. Во-вторых, клиент может забрать средства и купить другую квартиру».

Как ещё будут защищены деньги дольщиков

Предполагается дополнительная защита этих денег через страхование по линии АСВ (Агентство страхования вкладов). Страховка будет оформляться на сумму до 10 млн рублей.  Если банк обанкротится, застройщик перезаключает договор с другим банком-агентом и деньги дольщиков будут перечислены на новый эскроу-счёт.

  • Как переход на эскроу-счета может повлиять на рынок
  • Переход застройщиков на эскроу-счета может спровоцировать рост цен на жилую недвижимость, поскольку все свои издержки застройщики будут вынуждены переложить на плечи покупателей, считают участники рынка недвижимости.
  • Ирина Доброхотова, председатель совета директоров компании «Бест-Новострой»:

«Скорее всего, вступление в силу нового закона повлечёт за собой сокращение объёмов строительства жилья. Что также повлияет на рост цены квадратного метра и сократит возможность выбора, который имеется у покупателей сегодня.

Трудно сказать определенно, на сколько процентов вырастут цены, некоторые эксперты прогнозируют и 30% рост.

Но произойдёт это не через год, и даже не сразу после 1 июля 2019 года, а значительно позже, поскольку объёма предложения в проектах, в которых продажи открылись до этого срока, должно хватить не на один год».

Что изменится для застройщиков

В первую очередь, как уже было сказано, застройщики не смогут получить деньги за строящиеся квартиры до завершения строительства. Чтобы вести стройку, они должны будут брать кредит в банке и полностью перестраивать схему финансирования строительства.

Ирина Доброхотова, председатель совета директоров компании «Бест-Новострой»:

«Пока переход на эскроу-счета не является обязательным, девелопер должен страховать свою ответственность перед дольщиками в Фонде защиты прав дольщиков по ставке 1,2%. И это для девелопера более выгодно, чем банковское сопровождение при открытии эскроу-счетов, стоимость которого достигает 7%».

По мнению многих экспертов рынка недвижимости, введение эскроу-счетов будет способствовать тому, что на рынке останутся крупные, устойчивые девелоперские компании. Многие мелкие компании, вероятнее всего, покинут рынок, поскольку не смогут привлечь кредитные средства на строительство либо обеспечивать свои кредиты.

Проводятся ли сейчас такие сделки

Да, Сбербанк провел первую сделку по новой схеме в апреле 2018 года. Всего в России уже 55 банков имеют право на открытие эскроу-счетов, среди них Сбербанк, ВТБ, «Альфа-банк», Райффайзенбанк, ЮниКредит Банк, Связьбанк и другие.

Авторы: команда Яндекс.Недвижимости. Иллюстратор: Антон Марьинский.

Покупаем новостройку с использованием счета эскроу

Квартиры в домах с высокой степенью готовности можно будет покупать по «старым» правилам, через некоторое время всем, кто приобретает жилье у застройщика, придется пользоваться эскроу-счетом.

Что такое «эскроу»?

Счет эскроу – это специальный счет для безопасного проведения расчетов между покупателем и продавцом. Покупатель закладывает туда деньги, а продавец получает доступ к этим деньгам при выполнении тех или иных обязательств. Очень похоже на расчеты с использованием банковской ячейки на вторичном рынке.

Только там покупатель кладет в купюры в ячейку, а продавец получает ключ от этой ячейки при условии предъявления зарегистрированного договора купли-продажи.

В случае же с новостройками роль «ячейки» будет выполнять специальный счет, а условием получения денег продавцом-застройщиком станет ввод дома в эксплуатацию.

«Покупатель открывает в банке счет эскроу, куда направляет свои денежные средства (либо сразу все, либо в рассрочку в зависимости от договоренностей с Застройщиком).

Данные денежные средства хранятся на счете эскроу-агента до момента завершения строительства дома и регистрации собственности хотя бы на 1 квартиру из этого дома, – поясняет Дмитрий Соболев, финансовый директор «Сити-XXI век».

– То есть Застройщик, которому в будущем предназначаются деньги, сможет получить их лишь при выполнении вышеуказанных условий».

Таким образом, это просто новая схема расчетов. Раньше по договору долевого участия (ДДУ) дольщик направлял средства напрямую на расчетный счет застройщика, теперь – между покупателем и застройщиком появился банк, эскроу-агент. 

ДоГОВОР

Между банком, застройщиком и физическим лицом заключается трехсторонний договор.

Как выбрать банк?

БАНК ВЫБИРАЕТ ЗАСТРОЙЩИК. При проведении сделки с использованием эскроу-счета выбирать банк вам не придется. Это сделает за вас застройщик. Эскроу-счет будет открыт в том банке, которые обеспечит проектное финансирование строительства новостройки. Более того, банк будет указан в договоре долевого участия.

50 БАНКОВ. Функции агента эскроу может выполнять далеко не каждый банк. На сегодняшний день вреестре банков, имеющих возможность открытия эскроу-счетов для долевого строительства, около 50-60 банков. Среди них все крупные: Сбербанк, ВТБ, Дом.рф и проч.

Другое дело, что наличие того или иного банка, к которому «привязан» дом, может повлиять на решение по выбору объекта.

Ведь счет эскроу – это, по сути, вклад дольщика, на который распространяются все те же риски, что и на любые вклады и счета.

Так что надежность банка – далеко не последняя характеристика, которую следует рассматривать, выбирая новостройку. По крайней мере, при стоимости квартиры свыше 10 млн.

10 МЛН РУБ. — ЗАСТРАХОВАННАЯ СУММА. «На эскроу-счета распространяется защита АСВ, при этом максимальный объем все же ограничен 10 млн рублей, – продолжает Дмитрий Соболев. – Соответственно, при возникновении проблем у банка, в котором находится эскроу-счет, гражданину гарантируется возврат денежных средств. Но только в пределах 10 млн рублей».

Понятно, что когда речь идет о квартире высокого класса или просто хорошем столичном районе, уложиться в «гарантийную» сумму не получится. Но для покупки квартиры массового сегмента в большинстве регионов этого хватит. Что же касается регионов с самой дорогой недвижимостью, то разговоры о повышении застрахованной суммы идут, но решение пока не принято.

Как проходит сделка

Читайте также:  Являются ли бонусы валютой? - Совет Юриста

Технически процесс происходит довольно просто.

  1. Подписываете и регистрируете договор долевого участия.
  2. Далее дольщик идет в банк, который указан в договоре, ему открывают счет эскроу.

Документы, которые необходимо при себе иметь для открытия счета эскроу в банке:

  • удостоверение личности,
  • оригинал ДДУ.

«Оригинал договора может быть предоставлен на бумажном носителе и в электронной форме. ДДУ должен быть зарегистрирован в Едином государственном реестре недвижимости. В договоре должны содержаться сведения о банке, уполномоченном на открытие счетов эскроу для уплаты цены ДДУ», – поясняетДмитрий Соболев.

Для ипотечников открытие эскроу-счета вовсе не означает «привязку» к данному банку. При покупке недвижимости с помощью ипотечного кредита можно оформить ипотеку в одном банке, а открыть эскроу-счет в другом, аккредитованном банке. В таком случае сумма просто переводится из одного банка в другой безналичным расчетом.

Защита для дольщика

Схема совершения сделки посредством эскроу-счета призвана обеспечить защиту дольщиков сразу в двух направлениях. 

ДЕНЬГИ ДОЛЬЩИКОВ НЕ ТРАТЯТСЯ. Прежде всего, сама стройка будет происходить не на деньги дольщиков. Средства покупателей квартир не попадут в руки застройщика до тех пор, пока он не введет дом к эксплуатацию. Соответственно, если девелопер окажется недобросовестным или допустит просчеты в бизнесе, и стройка будет заморожена, деньги дольщиков потрачены не будут.

ДЕНЬГИ МОЖНО ВЕРНУТЬ В ПОЛНОМ ОБЪЕМЕ. Второе – использование эксроу-счета позволит в случае возникновения проблем с проектом расторгнуть договор и вернуть деньги дольщику незамедлительно. 

Нынешние «драконовские» меры по выплате неустоек застройщиками за нарушения сроков выполнения своих обязательств малоэффективны. Получить определенные судом сотни тысяч и даже миллионы рублей обычно не удается: счета застройщика просто-напросто пусты. В новой системе человек получает те самые деньги, которые он положил на эскроу-счет при подписании договора. 

Если объект не достроен в предусмотренный срок, то гражданин получает право на расторжение договора и возврат средств с эскроу-счета.

Если же дольщик решит дожидаться квартиру, уплаченная сумма останется на счете эскроу до момента завершения строительства.

Впрочем, надо заметить, что на эскроу-счет не начисляются проценты. Так что если, скажем, через три года застройщик не выполнит свои обязательства, а цены на первичном рынке вырастут, то купить аналогичный объект не получится.

Цена вопроса

БЕСПЛАТНО. Открытие и обслуживание счета эскроу ничего не стоит для покупателя.

ДОПУСЛУГИ. В качестве дополнительных расходов для дольщика может быть оплата услуг представителя застройщика по сопровождению открытия эскроу-счета.

В этом случае оплачиваются стоимость такого сопровождения и нотариальная доверенность. Впрочем, оплата оформления документов при заключении ДДУ и сейчас существует.

Так что, скорее всего, открытие эскроу-счета в большинстве компаний просто войдет в перечень комплексной услуги.

 

На этом все расходы по приобретению квартиры в новостройке с использованием эксроу-счета заканчиваются.

Однако, нельзя не упомянуть, что в целом жилые проекты, реализуемые по этой схеме будут несколько дороже. «Поскольку застройщик на этапе строительства не имеет доступа к деньгам дольщиков, он вынужден вести строительство с привлечением кредитных средств, что, в конечном счете, приводит к росту себестоимости жилья», – поясняет Дмитрий Соболев.

В совокупности с сокращением количества девелоперов при переходе схему эскроу это, безусловно, вызовет рост цен. Участники рынка расходятся в объеме удорожания, возможно, рост будет на 10-30% в горизонте двух лет.

Эскроу-счет: что это простыми словами, и что нужно знать покупателю квартиры в новостройке

С появлением в России рынка новостроек недвижимость приобреталась по схеме «утром деньги, вечером стулья». Отдаешь деньги застройщику и с волнением ждешь: построят дом или нет. Но с 1 июля 2019 года игры в эту русскую рулетку закончились — запустилась новая обязательная модель финансирования жилищного строительства с использованием эскроу-счетов (ФЗ №151). 

Зачем это нужно, как это работает и что изменилось для покупателей — расскажем в статье.

Что такое эскроу-счет и зачем он нужен при покупке квартиры в новостройке

Эскроу-счет — это специальный счет в банке, который открывается для расчетов между покупателем квартиры в строящемся доме и застройщиком.

Плательщик вносит деньги в банк, после чего они замораживаются или, если использовать профессиональную терминологию, депонируются.

Застройщик получает деньги за недвижимость только после сдачи дома в эксплуатацию в срок, указанный в проектной декларации. 

Если застройщик не сдаст дом вовремя, средства со счета будут возвращены покупателю. Но и забрать свои деньги с эскроу-счета в любой момент покупатель не сможет — только если застройщик не выполнил условия, зафиксированные в договоре, заключенном при открытии эскроу-счета.

В первую очередь новая модель была утверждена на государственном уровне для защиты интересов и финансовой безопасности дольщиков — при затянувшейся стройке или банкротстве застройщика покупатель гарантированно получит свои деньги обратно.

В каком банке можно открыть эскроу-счет

Только в том банке, на чьи средства возводится объект недвижимости, то есть, обеспечивающего проектное финансирование. Он и становится держателем эскроу-счетов всех дольщиков в строящемся доме. Если застройщик возводит дом на собственные средства, он сам выбирает банк-эскроу-агента из списка банков, уполномоченных ЦБ, на открытие счетов эскроу. 

В каком банке можно получить ипотечный кредит

В любом. Покупатель может взять ипотечный кредит в банке с выгодными для себя условиями, а эскроу-счет открыть в банке, который застройщик выбрал в качестве эскроу-агента.

Выбрать квартиру в аккредитованных Сбербанком новостройках и оформить ипотеку со скидкой от застройщика можно онлайн на DomClick.ru

Как происходит покупка квартиры в ипотеку с использованием эскроу-счета

Схема достаточно простая. Покупатель подает заявку в банк на получение ипотечного кредита и после одобрения заключает с застройщиком договор долевого участия, в котором прописано, что расчет между покупателем и продавцом пройдет с использованием эскроу-счета.

Затем ДДУ регистрируют в Росреестре, а покупатель бесплатно открывает эскроу-счет в банке. Банк в этом случае — независимая сторона, посредник и гарант финансовой безопасности покупателя.

Как открыть эскроу-счет при покупке квартиры в ипотеку

  • Из документов для этого понадобятся только паспорт и оригинал ДДУ, зарегистрированный в Росреестре.
  • Для открытия эскроу-счета нужно заключить договор между покупателем, застройщиком и банком, в котором этот счет открывается.
  • В Сбербанке подписать договор счета эскроу и открыть счет эскроу можно без посещения офиса — в мобильном приложении за несколько секунд. 

Банк, выдавший ипотечный кредит, безналичным расчетом переводит средства (первоначальный взнос и сумму кредита) на эскроу-счет.

После этого ни застройщик, ни покупатель не имеют доступа к средствам.

Лишь после введения новостройки в эксплуатацию банк переводит средства с эскроу-счета застройщику.

Быстро, удобно и безопасно провести расчет за недвижимость и оформить регистрацию права собственности можно с помощью услуг «Сервис безопасных расчетов» и «Электронная регистрация права собственности»

Что будет, если обанкротится банк, в котором открыт счет эскроу

Деньги вернутся обратно к покупателю. Средства, размещённые на счетах эскроу, страхуются Агентством по страхованию вкладов, но в размере суммы, не превышающей 10 млн рублей. То есть, если ваша квартира стоит больше 10 млн рублей или вы покупаете несколько квартир в одном доме с несколькими счетами эскроу, вернуть вы сможете только 10 млн рублей (ФЗ №177, ст.12.1).

Что будет, если обанкротится застройщик

Покупатель также получит свои деньги обратно и в полном объеме. Деньги будут сохранены на эскроу-счете и вернутся к покупателю и при банкротстве застройщика, и даже при задержке ввода объекта в эксплуатацию более чем на шесть месяцев.

Плюсы и минусы покупки квартиры в новостройке с использованием эскроу-счета

Плюсы

➕ Гарантия финансовой безопасности покупателей — самая главная цель этой модели расчета между покупателем и продавцом недвижимости.

Теперь, приобретая квартиру в новостройке, дольщики могут спокойно ждать сдачи дома в эксплуатацию, не беспокоясь о том, на что тратятся их деньги.

В любом случае покупатель получит либо свою недвижимость, либо вложенные в покупку средства.

➕ Открытие и обслуживание счета эскроу бесплатно для покупателя недвижимости.

Недостатки

➖ Рост цен на недвижимость. Если раньше застройщики возводили дома на средства дольщиков, то теперь им приходится это делать или на собственные средства, или через проектное финансирование — то есть брать кредит на строительство в банке. Обслуживание кредита и выплаты процентов банку застройщики могут компенсировать повышением стоимости продаваемых квартир.

➖ Лимит на сумму возвращаемых средств в случае банкротства банка. Вернуть деньги покупатель сможет, но до 10 млн рублей. И если этой суммы хватит на покупку квартиры в регионах, то трехкомнатная квартира в центре Москвы будет стоить дороже, так что риски у покупателя остаются.

➖ Деньги на счету заморожены, а стоимость недвижимости растет. И если через два года застройщик не выполнит свои обязательства, а цены на недвижимость поднимутся, купить такую же квартиру на возвращенные деньги уже не выйдет.

➖ Если застройщик нарушил договоренности, деньги возвращаются только со счёта эскроу. При покупке квартиры в ипотеку, выплаченные банку проценты за время постройки дома — расходы покупателя, которые он вернуть не сможет. Учитывая, что среднее время постройки дома 1,5-2 года — это может составить около 20% от стоимости объекта при минимальном первоначальном взносе.

Leave a Comment

Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *