Жилые застройки — Совет Юриста

В конце февраля СМИ опубликовали короткую новость: столичные власти отказали инвестору в разрешении на строительство офисного центра на месте одноэтажного магазина в центре Москвы.

Информации в этой новости – на две строчки, однако прецедент значительный: причиной отказа дать добро на эту застройку (кстати, точечную) стали результаты публичных слушаний, в ходе которых местные жители проголосовали против.

Выходит, занимая активную позицию, горожане, вопреки слухам, все же могут влиять на градостроительную политику? Получается, так…

Серпом по кварталам 

Все ли стройки в Москве точечные? Нет. К таковым относятся те проекты, которые уплотняют уже имеющуюся застройку.

«Когда в городские кварталы вклинивается стройка, не предусмотренная ни Генпланом Москвы, ни проектом планировки района (квартала), это и называется точечной застройкой». 

Станислав Станкевичадвокат коллегии «Домбровицкий и партнёры

Вот, например, ситуация, разворачивающаяся в Москве во дворе дома 7 по улице Цандера (СВАО). Во дворе жилого дома, на месте сквера, где десятилетиями гуляли мамы с колясками, неожиданно решили строить многосекционный жилой дом, этажность которого будет достигать 22 этажей.

Одно время ходили слухи, что дом будет коммерческим, потом выяснилось, что застройка планируется муниципальная, а затем подтянули и «тяжелую артиллерию» – реновацию.

Впрочем, принципиальной разницы в назначении дома нет: так или иначе, микрорайон резко уплотнится, а с привычной благоприятной атмосферой можно будет попрощаться.

Кроме того, местные жители опасаются за состояние своих домов (ведущаяся вплотную стройка еще никому не шла на пользу!). По словам местной жительницы Юлии, до сих пор непонятно, что именно будут строить, на каких условиях и основаниях.

 

«Мы постоянно пытаемся громко заявить о своей позиции. Несколько месяцев мы вместе с другими соседями выходим во двор и устраиваем там какие-то тематические мероприятия – то чаепития, то снеговиков лепим. Таким образом мы пытаемся показать, что двор крайне востребован и нужен».

Юлия, жительница ул. Цандера

При этом, отмечает наша собеседница, вопросы вызывает и процедура, по которой запускается это неведомое строительство: бетонные блоки уже завезли, трансформатор установили, к стройке подготовились, но аукциона за землю не было, да и юридический статус двора не определен, межевания тоже не проводилось.

 

Что происходит на Цандера, 7?

Жилые застройки - Совет Юриста

Местные жители предприняли довольно много мер, и, возможно, лишь благодаря этому, строительство пока так и не началось.

Впрочем, в последнее время ситуация на этой точке разворачивается весьма быстро: получив столь яростный отпор, концепция поменялась, и теперь, как выразился в разговоре с ЦИАН.

Журналом один из муниципальных депутатов, строительство пытаются «протащить» по программе реновации, в реализации которой заинтересованы другие жители района, а значит, готовые поддержать стройку.

«Жильцы Цандера, 7 писали в городские органы исполнительной, писали депутатам Мосгордумы и Госдумы. Правда, на все письма приходят отписки. Мы уже были на приеме в префектуре и сейчас ждем с визитом префекта. Местные жители патрулируют сквер, повесили ленточки и объявления. Каждую субботу они устраивают сход». 

Сергей Цукасовмуниципальный депутат

Жилые застройки - Совет Юриста

Защитники Цандера,7

Подобные ситуации сейчас наблюдаются по всей Москве. Даже снеговики уже были: жители дома 30Б по Мичуринскому проспекту возвели целую снежную армию в попытке донести до властей свой протест против строительства 17-этажного жилого дома, на месте которого изначально обещали построить детский сад.

«Основной вопрос к точечной застройке связан с тем, соблюдаются ли эти градостроительные и строительные нормы и не переписываются ли в зависимости от желания и потребностей работающих на рынке застройщиков», – признает специалист.

 

Судя по напору Фонда реновации на сложившиеся кварталы, в ближайшее время количество дел, связанных с точечной застройкой, у нас значительно увеличится.

Особенно это касается строительства стартовых домов по реновации – места в районах не прибавляется, а переселять жителей сносимых домов куда-то надо, объясняет Власова. В итоге у одних условия жизни улучшаются – они переезжают в новый дом, а у других ухудшаются – стройка начинается прямо во дворе. Сразу возникает недовольство у местных жителей, вкладывавших деньги в покупку недвижимости.

«Во-первых, раньше у них был двор со стоянкой, а теперь вместо него будет башня-новостройка. Во-вторых, из проекта межевания понятно, что у нынешних жильцов фактически отбирают части земельного участка, купленного ими вместе с квартирой.

При этом местных жителей никто не спрашивает, хотя они категорически против этой точечной застройки, поскольку она резким образом изменит условиях их проживания к худшему.

Такая ситуация сейчас наблюдается, например, в Преображенском районе, в Свиблове, Раменках и так далее», – рассказывает адвокат.

Что же делать?

Презумпция собственности властей

Сейчас часто действует «презумпция собственности Москвы»: если земельный участок не поставлен на кадастровый учет, то с момента приватизации первой квартиры в доме, он, вроде, у вас и есть, но если он не поставлен на кадастровый учет и границы не определены, то все очень условно: участок есть, но какой именно и в каких границах, никто не знает. В итоге считается, что до момента постановки на кадастровый учет он якобы государственный, объясняет адвокат Власова.

 

«Этим приемом власти часто пользовались в судах, объясняя, что пока участок не поставлен на учет, правительство Москвы может им распоряжаться по своему усмотрению».

Ольга Власова, адвокат

«Тем не менее, по закону даже правительство Москвы не имеет права распоряжаться участком, граничащим с чьей-то придомовой территорией до определения границ этой территории в установленном законом порядке», говорит эксперт.

В том же Кунцеве всем понятно, что новостройка на улице Ивана Франко, строящаяся в паре метров от трех соседних домов, не может находиться в такой близости от других жилых домов. Но априори считается, что дома впоследствии снесут, так что все будет законно. Но потом. В Москве вообще очень часто в этом смысле происходят самые немыслимые нарушения, сетует собеседница ЦИАН.Журнала.

Советы юристов

Превентивные действия:

1. Поставить участок на кадастровый учет. Таким образом вы оформите  право собственности «де факто» в «де юре», рекомендует Власова.

2. Объединиться. Также начинать отстаивать борьбу проще не по одиночке, а в составе инициативной группы. Кстати, в этом смысле есть и альтернатива – территориальное общественное самоуправление. Это явление пока еще слабо развито в Москве, но популярно в регионах.

«Это институт местного самоуправления, который могут организовать именно жители дома, а не собственники, как в ЖСК или ТСЖ (и это принципиальное отличие), – объясняет Ольга Власова.

– Если жители дома или нескольких рядом стоящих домов боятся, что в их дворе может начаться какое-то неприятное для них строительство, стоит объединиться в такой ТОС. Без учета их мнения и их согласия сделать что-то с участком земли, расположенном на территории ТОСа, будет очень сложно».

Ну, а если беда уже пришла в ваш двор, значит необходимо действовать здесь и сейчас – других вариантов не остается, резюмирует Власова.

Если стройка началась… 

3. Получить ответы на главные вопросы. «Проблема в том, что изначально нет ясности, кто и под прикрытием какой документации собирается строить в вашем дворе или в любимом сквере, кто огородил землю или разрыл котлован», – признает Станислав Станкевич.

В первую очередь, задачей граждан является получение ответов на эти вопросы и создание доказательной базы незаконных действий «захватчиков» для прекращения их бурной хозяйственной деятельности, советует юрист.

В рамках общественного контроля вы вправе требовать предъявления документов, которые должны иметься на месте проведения работ:

  • выдаваемых ОАТИ (объединением административно-технических инспекций) ордеров на конкретные работы;
  • разрешение на строительство;
  • ГПЗУ (градостроительный план земельного участка);
  • договора аренды земли застройщика с Департаментом городского имущества Москвы и т.д.

 

Так называемые «строители» часто не могут предъявить бумаг, которыми объясняются их действия, предупреждает Станкевич.

4. Вызвать полицию. «Распространены отговорки в духе «документы в офисе/у прораба/ в управе». Подобные объяснения являются безусловным основанием для вызова полиции и прекращения самоуправства, — говорит собеседник ЦИАН.Журнала.

– Также строителями нередко предоставляются нечитаемые ксерокопии, которые зачастую оказываются подделкой.

Даже такое состояние документов – уже доказательство, возможность установить, что именно собрались строить (или же возможность выявить фальсификацию)».

5. Зафикисировать. Для дальнейших обращений в органы власти и правоохранительные органы необходимо грамотно зафиксировать происходящее.

Прежде всего, это достигается фотофиксацией хорошего качества: на фотоаппарате желательно выставить настройки таким образом, чтобы на каждом фото отражалась дата съемки дата.

В кадр должны попасть расположенные рядом с местом работ узнаваемые ориентиры на местности, а также лица, производящие работы, что можно трактовать как противоправные действия).

Жилые застройки - Совет Юриста

Есть еще несколько важных условий для видеосъемки. Видеозапись ведется без перерыва от начала до конца (установка на паузу недопустима, иначе запись будет иметь признаки монтажа).

В начале записи следует произнести вслух дату, время, место произведения записи, ее цель и имена участников событий (если обстановка угрожающая – многие опасаются называть себя, это на усмотрение участников съемки).

Оператору желательно не лезть в гущу событий, а стоять в стороне, чтобы техника и результаты съемки не пострадали. Видеофиксация – это и средство защиты от откровенно противоправных действий ЧОПовцев, и нарушений (или бездействия) со стороны полиции, и наглядный способ привлечь внимание общественности к факту появления в городе новой горячей точки.

6. Составить акт. Фотоматериалы – неотъемлемые приложения к акту, в котором приводится описание происходящего. Акт составляется минимум тремя очевидцами. Поскольку чиновники могут откровенно отрицать фактические события, акт будет документом, фиксирующим события. 

7. Известить госорганы. О происходящем необходимо в кратчайшие сроки поставить в известность управу и префектуру – территориальные органы власти. 

Следует обратиться в Мосстройнадзор, на mos.ru. 

 

Писать обращения и заявления о преступлении надо в любом случае – хотя бы для того, чтобы впоследствии вам не заявили, что «жалоб не было, поэтому чиновники знать не знают, что у них происходит, иначе бы, конечно, вмешались, когда было еще можно… А теперь дом стоит, не сносить же?..».

8. Правильно пишем вопросы, обращения, жалобы. Краткость в помощь. 

Распространенная ошибка граждан – составление многостраничного обращения с перечислением всевозможных нарушений и взыванием к справедливости. Правильный документ – короткий, но емкий. Если же обращение будет длинным и эмоциональным, то власти, скорее всего, отпишутся по наименее значимым доводам, проигнорировав остальные.

«Поверьте, вы никого из чиновников не удивите ни количеством страниц, ни детальностью изложения, ни взыванием к совести, – говорит Станислав Станкевич. – Писать следует так, чтобы ответ на ваш прямой вопрос нельзя было обойти, заболтать. И потом, надо как можно скорее подать эти обращения. Более детально вы можете написать, когда будет известно больше фактуры».

 

Лучше 50 коротких (1 обращение содержит 1 вопрос, указание на 1 нарушение) коротких обращений от 50 разных граждан, чем одно длинное обращение «обо всём» с 50 подписями, которое будет учтено как единственное обращение вне зависимости от числа подписантов.

9. Больше действий, разных, совместных.  Когда станет ясно, какими документами прикрывают незаконную стройку, открывается множество вариантов дальнейших действий по защите – все они зависят от конкретики.

«Одними обращениями в суд или жалобами точно не добиться победы над строительной мафией, – признает юрист. – Нам удавалось отбиваться даже в тех случаях, когда объект был уже на стадии котлована. Но это все победы москвичей достигались сочетанием судебных процессов, заявлений о преступлении с обязательной «самозащитой гражданских прав» (цитирую Гражданский Кодекс) граждан».

Читайте также:  Срок увольнения после подачи заявления - Совет Юриста

Без дежурств, физического блокирования подъезда к стройке или перегораживания пути автомобилями – положительного результата в сложившейся в городе ситуации не добиться, показывает практика.Жилые застройки - Совет Юриста10. Судебный процесс. По пути к ЕСПЧ. Если речь идет о захвате под застройку части участка вашего многоквартирного дома, судебные иски лучше составлять с учетом практики Европейского суда по правам человека, советует Станкевич.

«Сходу ссылайтесь, например, на нарушение протокола № 1 к Европейской конвенции и готовьтесь к тому, что в российском суде добиться правды по этой категории дел сложно. Но прохождение через российские суды является необходимым звеном на пути к цели», – говорит адвокат.

 

«Каждое физическое или юридическое лицо имеет право на уважение своей собственности. Никто не может быть лишен своего имущества иначе как в интересах общества и на условиях, предусмотренных законом и общими принципами международного права.

Предыдущие положения не умаляют права государства обеспечивать выполнение таких законов, какие ему представляются необходимыми для осуществления контроля за использованием собственности в соответствии с общими интересами или для обеспечения уплаты налогов или других сборов или штрафов».

Протокол 1 Конвенции о защите прав человека и основных свобод.

Статистика

На сегодняшний день на территории «старой» Москвы на различной стадии реализации находится 160 новостроек, которые можно отнести к формату точечной застройки, подсчитали для ЦИАН.Журнала аналитики компании «Азбука Жилья».

Обычно к точечной застройке относятся жилые комплексы, состоящие из одного корпуса, но к данному формату специалисты отнесли еще 8 жилых проектов с двумя корпусами: они расположены по соседству друг с другом и имеют один и тот же срок завершения строительства.

По словам Ярослава Дарусенкова, руководителя департамента консалтинга и аналитики «Азбуки Жилья», по сравнению с весной 2018 года количество жилых проектов точечной застройки увеличилось на 4 штуки: тогда в реализации было 156 подобных жилых комплексов, сейчас 160.

«Таким образом, на начало весны 2019 года более половины московских новостроек относятся к точечной застройке. Объем предложения в данных объектах составляет почти 9,6 тыс. квартир или 708,8 тыс. кв. в суммарной площади квартир.

За прошедший год объем предложения квартир в точечных проектах вырос на 22%, а их доля в общей структуре предложения подросла с 17% до 24%.

Подобному росту способствовал выход новых проектов в течение 2018 года, подстрекаемый изменениями в законодательстве», – уточнил Дарусенков.

С географической точки зрения лидером по количеству проектов точечной застройки является ЦАО – 64 новостроек. На втором месте САО – 21 шт., а на третьем месте – СВАО с 16 проектами. Наименьшее количество точечных проектов продолжает оставаться в ВАО, где, к тому же, количество проектов за прошедший год уменьшилось с 6 до 4 шт, рапортуют аналитики «Азбуки Жилья».

Неудивительно, что апартаменты занимают достаточно большую долю рынка среди «точечного» предложения.

Как подсчитали эксперты, доля апартаментов в проектах точечной застройки составляет около 40% от общего объема предложения в новостройках данного типа.

При этом за год фактический объем предложения апартаментов в них увеличился почти в 1,5 раза – до 284,5 тыс. кв. м или порядка 4,2 тыс. апартаментов.

Активисты 47-48 кварталов Кунцева, Activatica.org, Юлия Судакова

Российская модель права застройки: в поисках оптимального решения

В современных условиях российской экономики строительная отрасль и ее отдельная подотрасль – жилищное строительство – нуждается в надежном вещном праве на земельный участок, которое позволит обеспечить защиту интересов застройщика и снизит правовые риски на этапе возведения объекта недвижимости.

Вещное право современных европейских государств отличают возможности широкого выбора правовых оснований владения и пользования жильем, гибкое реагирование на динамику общественных отношений.

В России повышение доступности жилья и увеличение среднего уровня обеспеченности жильем, создание комфортной городской среды являются ключевыми задачами Стратегии развития жилищной сферы Российской Федерации на период до 2025 года.

Несмотря на то, что с 2003 года потребность населения в жилье снизилась в 1,4 раза, до сих пор более 45% российских семей нуждаются в улучшении жилищных условий[1].

Решение проблемы стало основным предназначением права застройки в европейских правопорядках первой четверти XX века[2]. В России институт застройки земельного участка ранее не рассматривался в числе мероприятий, направленных на развитие рынка доступного жилья[3].

Поэтому среди всех предлагаемых новелл вещного права, включенных в проект №47538-6/5 «О внесении изменений в часть первую Гражданского кодекса Российской Федерации», право застройки заслуживает особого внимания.

Вместе с тем, способность данной правовой конструкции (в предлагаемом законопроектом №47538-6/5 варианте) решить проблемы современных строительных отношений в России вызывает обоснованные сомнения.

  • Попытки реформирования действующего законодательства
  • Институт застройки — более совершенная правовая конструкция регулирования отношений по возведению объектов недвижимости, чем правоотношения, связанные со строительством на арендованной земле по ряду причин:
  • 1) содержание договора строительной аренды (принцип свободы договора) может быть изменено сторонами, арендодатель вправе отказаться от договора, в одностороннем порядке изменить арендную плату, заблокировать уступку и залог прав арендатора;
  • 2) права арендатора по договору строительной аренды не являются привлекательными с точки зрения передачи их банку в залог для целей получения проектного финансирования;
  • 3) ряд положений института аренды просто не пригоден для регулирования взаимоотношений застройщика и собственника земельного участка:
  • — аренда обязует по истечении срока действия договора вернуть земельный участок, освободив его от постройки, что возлагает на собственника постройки бремя дополнительных существенных расходов;
  • — аренда не определяет право застройщика на возведенную постройку и ее статус как недвижимой вещи (создание недвижимой вещи не соответствует ни содержанию понятий плодов, продукции и доходов, ни отделимых (движимых) улучшений;
  • — договор аренды определяет только условия использования земельного участка, в то время как договор о застройке содержит также обязанности застройщика по параметрам, срокам возведения, поддержанию в надлежащем состоянии, эксплуатации и страхованию постройки.
  • Для защиты застройщика необходима правовая конструкция вещного права с императивными нормами института (по меньшей мере в положениях о порядке предоставления земельного участка под застройку, установления и изменения платы за пользование земельным участком под застройку, прекращения договора застройки).

Опубликованный для обсуждения проект № 47538-6/5 (во втором чтении) федерального закона «О внесении изменений в часть первую Гражданского кодекса Российской Федерации»[4]  содержит новые положения главы 20.

1 об ограниченном вещном праве застройки земельного участка, которые отличаются от основных тезисов о праве застройки в Концепции развития гражданского законодательства Российской Федерации[5] (обозначим его как версия российского вещного права застройки 1.

0) и положений законопроекта, внесенного Президентом на рассмотрение в Государственную Думу[6] и принятого в части главы 20.1 «Право застройки» без изменений Государственной Думой в первом чтении[7] (обозначим ее как версия российского права застройки 2.0).

Основными новеллами нового законопроекта № 47538-6/5 (во втором чтении) в сравнении с предыдущими версиями российской модели права застройки являются следующие положения:

— дифференцированный правовой режим застройки для земельных участков, находящихся в публичной и частной собственности (п. 5 ст. 300, п. 2 ст. 300.5 законопроекта);

— установление межобъектных связей земельного участка и постройки по модели единого объекта: постройка – составная часть права застройки, а право застройки – составная часть здания и сооружения (п. 4 ст. 300 законопроекта);

— невозможность отчуждения помещений, образованных в здании, созданном на праве застройки (п. 4 ст. 300 законопроекта);

— установление платы за право застройки в натуральной форме – путем предоставления собственнику земельного участка в собственность либо во владение помещений в возведенных зданиях (п.1 ст. 300.4 законопроекта).

Наиболее дискуссионными во всех трех версиях по-прежнему остаются вопросы соотношения права на земельный участок и постройку, а также вида вещного права на возведенную постройку.

Приведенные выше новеллы позволяют сделать вывод, что в законопроекте № 47538-6/5, подготовленном ко второму чтению, предлагается рассмотреть очередную модификацию вводимого в современное российское законодательство права застройки, поэтому, с учетом двух более ранних версий российского права застройки, обозначим ее в нашей статье как версия российского вещного права застройки 3.0.

Соотношение суперфиция и права застройки

По признаку цели использования земельного участка право застройки может быть  отнесено к правам суперфициарного типа, но имеет в современном вещном праве иное, отличное от классического суперфиция в римском праве, наименование и содержание, в особенности, в части соотношения права на земельный участок и возведенную постройку.

В римском праве superficies — вещное, наследуемое и отчуждаемое право полного пользования зданием, выстроенным на чужой земле и вследствие этого принадлежащим собственнику земли. Л.А. Кассо писал:

Цитата:  «Вопрос о праве собственности на здание не мог вызвать у римлян существенных затруднений, так как принцип superficies solo cedit одинаково применялся как при застройке своей земли чужим материалом, так и при возведении здания на чужом участке.

Приращение к земле всех предметов, неразрывно с ней связанных, издревле признавалось римским правом, и в классическую эпоху юристы считали противоположное явление прямо немыслимым…

Римляне никогда не отказывались от взгляда, признающего землю с постройками одним целым, причем земля считалась главной частью, и все, что ее покрывало, разделяло ее участь.

Это основное положение вещного права удержалось до самого конца, и римские юристы всегда применяли к таким явлениям одно только понятие об accessio, не допуская даже мысли о спецификации…»[8]

Подобное правовое регулирование, признаваемое рациональным и справедливым в римском и средневековом праве, немыслимо для современного общества в XXI веке: застройщик должен обладать легально возведенной им постройкой как продуктом своей деятельности и вложенного капитала на правомочиях собственника, включающих не только право пользования, но и распоряжение и возможность обременения постройки залогом, позволяющими не только в полной мере компенсировать понесенные затраты на, но и получить добавочную экономическую стоимость. При этом постройка возводится на чужом земельном участке, на основании права, которое ограничено сроком действия и требует внесения платы за пользование земельным участком, поэтому такие правомочия собственника не могут в полной мере совпадать с правом собственности и должны составлять содержание иного вещного права, максимально приближенного к праву собственности, но не тождественного ему.

В доктрине современного вещного права право застройки является первым исключением из концепции единого объекта недвижимости и применимого во всех европейских правопорядках римского принципа superficies solo cedit.

Право собственности собственника земельного участка не распространяется на возведенную иным лицом постройку, более того, по отношению к земельному участку право застройки выступает ограничением собственности, которое «сжимает» право на земельный участок и сдерживает применение accessio [9] в отношении возводимой иным лицом постройки.

  1. Иное содержание права на постройку, иная структура межобъектных связей земельного участка и постройки делает отождествление права застройки с суперфицием (в том числе в части применения терминов римского права для обозначения современного права) не вполне уместным.
  2. Основные модели права застройки
  3. В доктрине современного вещного права до настоящего времени было принято выделять две основные модели права застройки чужого земельного участка.
  4. 1. Германская модель (Германия, Швейцария, Австрия, Эстония)

Наследственное право застройки земельного участка ФРГ[10] относится в германской доктрине к категории не ограниченных, а полных вещных прав (наряду с правом собственности).

В течение длительного срока действия права оно предоставляет субъекту права застройки все полномочия собственника – включая распоряжение постройкой, ее обременение залогом, реконструкцию и снос (повторного возведения).

Читайте также:  Отмена дисциплинарного взыскания - Совет Юриста

Как отмечается в германской литературе, «право застройки — не меньшая, а иная форма господства над застроенным земельным участком, чем собственность»[11]. Его отличие от права собственности состоит в срочности действия – право устанавливается на срок до 99 лет.

В германской модели установление права застройки не приводит к возникновению отдельного права, в том числе права собственности, на здание (сооружение). В течение срока действия права постройка, как возведенная застройщиком, так и уже существовавшая на момент установления права, является существенной составной частью права застройки.

В конструкции права застройки германский законодатель продолжает последовательно реализовывать идею единого объекта недвижимости, в котором постройка не имеет вещно-правовой автономии, являясь лишь улучшением (продолжением) земельного участка, а применительно к праву застройки – продолжением «юридического земельного участка».

Правовой режим существенной составной части подразумевает, что, во-первых, исключается установление отдельного вещного права на существенную часть, а не на единую вещь, равно как не допускается отдельное распоряжение существенной составной частью (в том числе отчуждение и залог постройки); во-вторых, закон не препятствует возникновению не вещно-правовых, а обязательственных правоотношений, имеющих своим объектом вещи либо любые их части (например, в аренду может быть передана постройка либо любая ее часть). Практическое значение этого положения состоит в том, что благодаря постройке (в том числе, которая будет возведена в будущем) право застройки приобретает реальную залоговую стоимость при его обременении залогом. С момента установления наследственного права застройки до истечения срока действия права все обременения наследственного права застройки и все распорядительные сделки с наследственным правом застройки в полном объеме распространяются на постройку, в частности, обременение залогом наследственного права застройки включает и имеющуюся постройку.

  • По окончании срока права застройщику выплачивается компенсация за строение, если стороны своим соглашением не исключили необходимость уплаты такой компенсации при определении содержания права застройки.
  • 2. Французская модель (Франция, Италия)
  • По французскому праву, в отличие от германской модели, строение, возведенное на основании права застройки, является самостоятельным объектом права, и субъект права застройки приобретает на возведенное им строение право собственности в течение срока действия права застройки – суперфициарную (временную) собственность (droit de proprite temporaire)[12].

Заключая договор об установлении права застройки, субъект права осведомлен о срочном характере своего права на постройку и о том, что предоставленный ему на время земельный участок остается чужим имуществом, поэтому срок обладания постройкой не может превысить срок действия права застройки. При прекращении права суперфициарной (временной) собственности на постройку, если иное не предусмотрено соглашением сторон, собственник земельного участка становится собственником возведенных на земельном участке построек.

Таким образом, если возведенный объект является составной частью права застройки – то это германская модель, если самостоятельной вещью с отдельным временным правом собственности (суперфициарной собственности) – французская модель.

3. Российская модель

Российская модель права застройки (в ее версии #3.0) может быть охарактеризована как модель гибридного типа, парадоксальным и весьма неудачным образом вместившая в себя взаимоисключающие элементы германской и французской модели.

П. 3 ст. 300 законопроекта в качестве императивной нормы предусматривает решение, сходное с французской моделью – «здания и сооружения, возведенные на основании права застройки, принадлежат лицу, имеющему право застройки, на праве собственности в течение всего срока действия права застройки» (выделено мной – Е.Л.).

Вместе с тем, в п. 4 ст.

300 законопроекта предусмотрена возможность применения и германской модели в случаях, предусмотренных законом или договором, а именно: «в случаях, предусмотренных законом или договором, здание или сооружение, возведенное на основании права застройки, является элементом (составной частью) права застройки» (выделено мной – Е.Л.). Правовой режим составной части означает реализацию модели единого объекта, когда здание перестает быть вещью и признается лишь продуктом реализации права и его продолжением.

Подобная вариативность и излишняя гибкость законодательного подхода приведет к параллельному существованию различных режимов права застройки на долгие десятилетия и, на наш взгляд, неоправданно усложнит применение законодательства в сфере жилищного строительства, которое в настоящее время чрезвычайно бессистемно из-за множественности режимов деятельности застройщиков, привлекающих денежные средства граждан на основании договоров о долевом участии в строительстве.

Современное регулирование

В регулировании деятельности российских застройщиков после 01.07.2019 г. можно выделить по меньшей мере 6 правовых режимов, одновременно реализуемых на практике[13].

Росреестр пояснил, на каких участках нельзя строить жилые и садовые дома

Ведомство разъяснило на своем сайте, какие бывают виды разрешенного использования земельных участков (далее – ВРИ), на каких землях можно возводить дом или содержать сельскохозяйственных животных и как поменять ВРИ при необходимости.

Росреестр подчеркивает, что это важные вопросы: ВРИ влияет на кадастровую стоимость участка, а кроме того, за использование земель не по целевому назначению налагается штраф (для граждан его размер составляет от 0,5% до 1% кадастровой стоимости участка, но не менее 10 тыс.

руб. по ч. 1 ст. 8.8 КоАП РФ).

Разрешенное использование земельного участка – это характеристика, отвечающая на вопрос, как именно можно использовать земельный участок, в частности, что на нем можно построить.

ВРИ устанавливаются муниципалитетами для каждой территориальной зоны, всего существует 13 ВРИ (приказ Росреестра от 10 ноября 2020 г.

№ П/0412 «Об утверждении классификатора видов разрешенного использования земельных участков»):

  • сельскохозяйственное использование (растениеводство, садоводство, пчеловодство, рыбоводство и т.д.);
  • жилая застройка (для индивидуального жилищного строительства, для ведения личного подсобного хозяйства, многоэтажная жилая застройка и т.д.);
  • общественное использование объектов капитального строительства (здравоохранение, социальное обслуживание, образование и просвещение и т.д.)
  • предпринимательство (объекты торговли, рынки, магазины и т.д.)
  • отдых (рекреация) (спорт, туристическое обслуживание, охота и рыбалка и т.д.)
  • производственная деятельность (тяжелая промышленность, энергетика, связь и т.д.)
  • транспорт (железнодорожный транспорт, размещение автомобильных дорог, воздушный транспорт и т.д.)
  • обеспечение обороны и безопасности (обеспечение вооруженных сил, охрана государственной границы РФ и т.д.)
  • деятельность по особой охране и изучению природы (охрана природных территорий, санаторная деятельность и т.д.)
  • использование лесов (заготовка древесины, лесные плантации и т.д.)
  • водные объекты (гидротехнические сооружение и т.д.)
  • земельные участки (территории) общего пользования (улично-дорожная сеть, благоустройство территории и т.д.)
  • земельные участки общего назначения (ведение огородничества, ведение садоводства).

ВРИ могут быть основными, вспомогательными и условно разрешенными. Первые характеризуют основной вид деятельности, для целей ведения которой приобретается и используется земельный участок (например, жилая застройка или сельскохозяйственное использование).

Условно разрешенные ВРИ применяются при необходимости расширить способы использования земли – к примеру, если на участке, который предназначен для строительства магазина, планируется построить автомобильную заправку. Порядок получения разрешения на условно разрешенный ВРИ установлен ст. 39 Градостроительного кодекса РФ.

Вспомогательные ВРИ применяются, чтобы уточнить целевое назначение участка (например, если собственник захочет построить на участке забор, гараж или хозяйственную постройку).

Сведения о ВРИ земель содержатся в ЕГРН.

Чтобы узнать ВРИ конкретного участка, нужно заказать выписку из реестра (в офисах МФЦ либо на сайте Росреестра, на портале Госуслуг, а также на сайте подведомственного ФГБУ «ФКП Росреестра»).

Еще один вариант – воспользоваться сервисом «Публичная кадастровая карта» (https://pkk.rosreestr.ru). Для этого необходимо знать адрес участка или его кадастровый номер.

Росреестр отдельно разъяснил, какие ВРИ подходят для строительства на участке индивидуального жилого дома. К ним относятся ВРИ со следующими кодами:
2.1 – «Для индивидуального жилого строительства».

На таких участках разрешено также строить гаражи и вспомогательные постройки, выращивать сельскохозяйственные культуры;
2.2 – «Для ведения личного подсобного хозяйства».

Можно не только строить жилой или садовый дом, но и производить сельхозпродукцию и разводить сельскохозяйственных животных;

13.2 – «Ведение садоводства». Такие участки предназначены для отдыха и (или) выращивания овощей, фруктов, зелени и ягод для собственных нужд. Также здесь можно строить дома, жилые и садовые.

Если участок имеет основной ВРИ 13.1 «Ведение огородничества», то строительство жилого и садового дома на нем запрещено.

Разрешено лишь возведение хозяйственных построек для хранения инвентаря и урожая сельскохозяйственных культур. Аналогичная ситуация с ВРИ 1.

16 «Ведение личного подсобного хозяйства на полевых участках», где разрешено только производство сельскохозяйственной продукции без права возведения объектов капитального строительства.

Помимо этого Росреестр рассказал, на каких участках можно разводить домашнюю птицу и скот, а также как поменять ВРИ при необходимости.

Разбираем Федеральный Закон № 494-ФЗ, который называют «Законом о всероссийской реновации»

В конце прошлого года вышел Федеральный закон от 30.12.2020 № 494-ФЗ «О внесении изменений в Градостроительный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации в целях обеспечения комплексного развития территорий».

Принят он был быстро. 18 сентября он был еще только внесен в Государственную думу, а уже 30 декабря он был подписан президентом и опубликован.

Закон этот объемный. Официально опубликованная редакция насчитывает 118 страниц, состоит из 19 статей и вносит изменения в 17 федеральных законов и кодексов, доступна она по [ссылке].

Мы его прочитали (трижды прочитали, а некоторые положения и вовсе по пять-шесть раз), два месяца разбирали его с экспертами, и готовы дать ответы на наиболее важные вопросы, касающиеся этого Федерального закона.

Вопрос 1. А правда, что этот закон фактически отменяет право собственности на помещения в многоквартирных домах?

Я очень хотел бы написать, что «нет, не правда», но, к сожалению, данный закон действительно весьма привольно обходится с правом собственности на помещения в многоквартирных домах, и в особенности с правом собственности на нежилые помещения. Также закон, опять же, весьма своеобразно обходится с правом собственности на индивидуальные жилые дома и садовые домики.

Впрочем, чтобы составить полное впечатление, прочитайте ответы на другие вопросы.

Вопрос 2. О чем вообще этот закон и причем тут «реновация»?

Закон вводит в Градостроительный кодекс РФ и другие законы такое понятие как комплексное развитие территорий – по закону это совокупность мероприятий направленных на «создание благоприятных условий проживания граждан, обновление среды жизнедеятельности и территорий общего пользования поселений, городских округов» (п. 34 ст. 1 ГрК РФ).

Понятие Комплексное развитие территории заменяет собой ранее использовавшиеся понятия: развитие застроенных территорий, комплексное освоение территорий, освоение территории в целях строительства стандартного жилья, и другие понятия, ранее описанные в отмененной теперь главе 5.1 Градостроительного кодекса РФ.

  • В части 1 статьи 64 Градостроительного кодекса РФ указаны цели комплексного развития территории, и согласно им, комплексное развитие территорий делается, грубо говоря, чтобы сделать территории лучше, благоустроеннее, инфраструктурно развитее, эффективнее, а также чтобы привлечь внебюджетные источники финансирования обновления застроенных территорий.
  • По сути же все сводится к тому, что в отношении определенной территории в установленном порядке принимается решение о ее комплексном развитии, потом в установленном порядке это все согласуется, в установленном порядке выбирается кто будет комплексно развивать территорию, а потом вся частная недвижимость на территории (с некоторыми исключениями — об этом ниже) в установленном порядке или изымается муниципалитетом (за деньги), или передается лицу, в установленном порядке получившему право комплексно развивать территорию (тоже за деньги).
  • При этом в части 2 статьи 67 Градостроительного кодекса РФ указано, что решение о комплексном развитии территорий может предусматривать необходимость строительства многоквартирных домов или домов блокированной застройки на комплексно развиваемой территории.
  • Как видно, в законе активно используется опыт московской реновации — когда на выбранной властями территории сносят всю недвижимость и строят новые жилые дома.
Читайте также:  Поступление на бюджет во второй вуз - совет юриста

Впрочем, согласно этому закону все равно остается возможность, что в рамках комплексного развития территории на ней, например, снесут ветхую недвижимость и построят замечательный парк. Тут все будет зависеть от органов власти вашего региона и вашего города. И вы уже сейчас можете спрогнозировать, насколько грамотно ваши местные власти воспользуются новыми возможностями и в чьих интересах.

Вопрос 3. Какие виды комплексного развития территории придумали законодатели?

Законодатели придумали четыре вида комплексного развития территории, которые зависят от того, что собственно находится на данной территории.

Это (согласно ч.1 ст. 65 ГрК РФ):

  1. комплексное развитие территорий жилой застройки,
  2. комплексное развитие территорий нежилой застройки,
  3. комплексное развитие незастроенной территории,
  4. комплексное развитие территории по инициативе правообладателей земельных участков и объектов недвижимости.

По понятным причинам, далее я буду писать только о комплексном развитии территорий жилой застройки, чтобы не укрупнять и без того большой текст и не вносить в него ненужной путаницы.

Вопрос 4. Кто решает какие территории будут «комплексно развиты»?

В зависимости от того, какие территории попадают в проект комплексного развития территорий, решение о комплексном развитии принимают (согласно ч. 2 ст. 66 ГрК РФ):

  1. Правительство РФ – для земли и недвижимости, находящихся в федеральной собственности; либо если решение реализуется в рамках инвест-проекта за счет федерального бюджета (кроме расселений авариного жилья); либо если решение о комплексном развитии территорий будет реализовываться юридическим лицом, определенным Российской Федерацией.
  2. Высший орган исполнительной власти субъекта РФ – если реализация проекта будет происходить с привлечением средств бюджета субьекта РФ; или же если решение будет реализовываться юридическим лицом, определенным субъектом РФ, или же если комплексно развиваемая территория расположена на территории двух или более муниципальных образований.
  3. Главой местной администрации во всех остальных случаях.

Вопрос 5. А в каком порядке принимается решение о комплексном развитии территорий?

Требования к порядку принятия решения о комплексном развитии территории прописаны во все той же статье 66 Градостроительного кодекса РФ. А сам порядок должен быть установлен нормативным актом субъекта РФ. Поэтому для окончательной ясности ждите принятия своих местных законов и постановлений.

Сама процедура принятия решения о комплексном развитии территории жилой застройки выглядит вот так:

  1. подготовка проекта решения и его согласование, если оно необходимо,
  2. опубликование проекта решения,
  3. проведение общих собраний в многоквартирных домах, не признанных аварийными, но включенных в проект решения (предельный срок проведения таких собраний не менее месяца) по вопросу включения домов в проект,
  4. принятие решения и его опубликование – решение о комплексном развитии территории жилой застройки принимается в срок не более чем 30 дней со дня окончания срока, установленного для проведения общих собраний собственников помещений в многоквартирных домах (ч. 4 ст. 67 ГрК РФ),
  5. проведение торгов (не всегда обязательно, подробнее в ответе к вопросу 7),
  6. заключение договора о комплексном развитии территории (в случае если проводились торги),
  7. подготовка и утверждение документации по планировке территории, а также при необходимости внесение изменений в генеральный план и правила землепользования и застройки,
  8. определение этапов реализации решения, с указанием очередности сноса или реконструкции многоквартирных домов, включенных в это решение,
  9. непосредственно проектирование, снос и строительство на комплексно развиваемой территории.

Вопрос 6. Должны ли быть проведены какие-нибудь общественные слушания?

Если для реализации решения о комплексном развитии территории необходимо внесение изменений в генплан или проекты планировки, в этом случае общественные обсуждения либо публичные слушания могут проводиться в границах территории, в отношении которой и было принято решение о комплексном развитии территории (ч. 3.1 ст. 28 ГрК РФ). При этом допускается одновременное проведение общественных слушаний и по внесениям изменений в генплан, и по проектам планировки территорий (ч. 26 ст. 5.1 ГрК РФ).

Также если для реализации решения о комплексном развитии территории вносятся изменения в правила землепользования и застройки, общественные обсуждения или публичные слушания по внесению изменений в таковые правила проводятся в границах территории, подлежащей комплексному развитию, а срок проведения данных общественных обсуждений или публичных слушаний не может быть более чем один месяц (ч. 14 ст. 31 ГрК РФ).

Такие изменения необходимы, так как в правилах землепользования и застройки на карте градостроительного зонирования в обязательном порядке должны устанавливаться территории, в границах которых предусматривается осуществление комплексного развития территории (ч. 5.1 ст. 30 ГрК РФ).

Эти территории могут быть как определены заранее, так и уже после принятия решений о комплексном развитии территорий (ч. 5.2 ст. 30 ГрК РФ). В последнем случае принятие решения о комплексном развитии территорий будет основанием для внесения изменений в правила землепользования и застройки (п. 6 ч.

2 ст. 33 ГрК РФ).

То есть, проведение комплексного развития территории будет всегда сопровождаться проведением общественных обсуждений или публичных слушаний, но только в границах территории, подлежащей комплексному развитию.

Вопрос 7. Почему проведение торгов не всегда обязательно?

Все просто: по замыслу законодателей комплексное развитие территории может производить как стороннее юридическое лицо, так и непосредственно администрация района или органы власти субъекта РФ, или даже непосредственно Российская Федерация (ч. 1 ст. 66 и другие положения ГрК РФ).

Так вот, если решение о комплексном развитии территорий органы власти реализуют не сами, то они на торгах определяют того, кому в итоге достанется право комплексно развивать территорию (п. 5 ч. 6 ст. 66 ГрК РФ).

Порядок проведения таких торгов устанавливается Правительством РФ в соответствии с требованиями статьи 69 Градостроительного кодекса РФ. Проект соответствующего Постановления Правительства РФ опубликован (ссылка), но пока еще не принят.

Вопрос 8. Какие многоквартирные дома могут попасть проект комплексного развития территории жилой застройки?

Комплексное развитие территории жилой застройки осуществляется в отношении застроенной территории, в границах которой расположены (согласно ч. 2 ст. 65 ГрК РФ):

  1. многоквартирные дома, признанные аварийными и подлежащими сносу или реконструкции;
  2. многоквартирные дома, которые не признаны аварийными и подлежащими сносу или реконструкции и которые соответствуют критериям, установленным нормативным правовым актом субъекта Российской Федерации. Такие критерии устанавливаются исходя из одного или нескольких следующих требований:
    • а) физический износ основных конструктивных элементов многоквартирного дома (крыша, стены, фундамент) превышает определенное властями региона значение;
    • б) совокупная стоимость капитального ремонта данных домов превышает стоимость, определенную властями региона;
    • в) многоквартирные дома построены в период индустриального домостроения, определенный властями региона, по типовым проектам, разработанным с использованием типовых изделий стен и (или) перекрытий;
    • г) многоквартирные дома находятся в ограниченно работоспособном техническом состоянии в соответствии с СП 454.1325800.2019;
    • д) в многоквартирных домах отсутствуют централизованные системы инженерно-технического обеспечения, определенные властями вашего региона.

Также в границы территории, попадающей под комплексное развитие территории жилой застройки, могут быть включены и другие земельные участки и (или) расположенные на них объекты недвижимого имущества, при условии, что они расположены в границах одного квартала или микрорайона (элемента планировочной структуры) вместе с многоквартирными домами, попадающими под комплексное развитие территории (ч. 5 ст. 65 ГрК РФ).

Вопрос 9. Если мой дом попадет в проект комплексного развития территории жилой застройки, то что будет с моей квартирой?

Во-первых, если ваш дом не признан аварийным, то вы можете провести собрание собственников и принять решение об исключении вашего дома из проекта комплексного развития территории (п. 4.6 ч. 2 ст. 44 ЖК РФ). Подробнее о нюансах проведения данного собрания описано в ответе на вопрос 10.

Во-вторых, если ваш дом все-таки попал в проект комплексного развития, то у вас есть два пути: или вы получите деньги за вашу квартиру (ч. 3 ст. 32.1 ЖК РФ), или же вы получите другое жилье (ч. 4 и ч.7 ст. 32.1 ЖК РФ).

В случае с деньгами все просто. Если вы согласитесь на получение возмещения, то выплачиваемая вам сумма должны быть определена с учетом рыночной стоимости вашей квартиры, рыночной стоимости общего имущества в вашем многоквартирном доме, рыночной стоимости земельного участка под многоквартирным домом, ваших затрат на переезд и оформление нового жилья (ч. 3 ст. 32.1 ЖК РФ).

При этом эта сумма определяется на день, предшествующий дню принятия решения о комплексном развитии территории жилой застройки (ч. 3 ст. 32.1 и ч. 7 ст. 32 ЖК РФ).

Однако, если в изымаемой квартире или комнате проживают несовершеннолетние, недееспособные или ограниченно дееспособные граждане, предоставление возмещения собственнику такого жилого помещения не допускается, и он может только получить другое жилье (ч. 21 ст. 32.1 ЖК РФ).

Если же вы напишите заявление на предоставление другого жилья, то вы получите другую квартиру с зачетом его стоимости при выплате вам возмещения за старую квартиру (ч. 4 ст. 32.1 ЖК РФ). Или вы можете получить жилье большей площади, доплатив при необходимости (ч. 22 ст. 32.1 ЖК РФ).

Но и это еще не все.

Власти вашего региона могут издать свой нормативный акт, согласно которому и собственники, и наниматели изымаемых квартир могут получить право на получение равнозначной квартиры – квартиры имеющей то же количество комнат и такую же или большую площадь, а также соответствующей стандартам, установленным властями региона и расположенной в том же поселении или городе (ч. 7 ст. 32.1 ЖК РФ).

То есть именно за властями региона оставили «последнее слово» решающее, насколько справедливо будут даваться новые квартиры взамен изымаемых.

В-третьих, если ваша квартира у вас не в собственности, а по соцнайму, вы все равно имеете право принять участие в собрании собственников по вопросу исключения вашего дома из проекта комплексного развития (п. 3.2 ст. 45 ЖК РФ).

Ну и если дом все равно попадет под комплексное развитие, то взамен освобождаемой вами квартиры вам предоставляется другая квартира, также по соцнайму, площадь и количество комнат в которой не меньше чем в старой квартире, а по письменному заявлению эта новая квартира может быть предоставлена вам в собственность (ч. 6 ст. 32.1 ЖК РФ).

К слову, недвижимость, попавшая в решение о комплексном развитии территории не обязательно должна быть снесена, а она может быть реконструирована. Например, многоквартирный дом может быть надстроен, в нем заменены все инженерные сети и изменены планировки.

Вопрос 10. Как многоквартирный дом попадает в проект комплексного развития территории жилой застройки, и как он может быть исключен из этого проекта?

Сначала дом включают в проект решения авторы и инициаторы этого решения (см. ответ на вопрос 4). А какие дома могут попасть проект комплексного развития территории жилой застройки описано в ответе на вопрос 8.

Затем этот проект подлежит официальному опубликованию (см. ответ на вопрос 5).

Далее наступает череда собраний собственников в многоквартирных домах, включенных в проекты решения и не являющихся аварийными.

Внеочередное общее собрание для принятия решения по вопросу о включении многоквартирного дома в границы территории, подлежащей комплексному развитию, может быть созвано по инициативе органов власти либо по инициативе определенного властями юридического лица, реализующего решение о комплексном развитии территории жилой застройки (ч. 2.1 ст. 45 ЖК РФ).

Предельный срок проведения такого собрания устанавливается властями региона и должен быть не менее одного месяца (п. 3 ч. 6 ст. 66 ЖК РФ).

Leave a Comment

Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *