Как определяется плата за содержание жилого помещения при ТСЖ — Совет Юриста

Оплачивая очередную квитанцию ЖКХ, вы более-менее понимаете, за что платите по каждой позиции, будь то отопление, холодная вода или газоснабжение. А вот по поводу услуги «Содержание и ремонт жилья» у собственников часто возникают сомнения.

Вопросы вызывает не только тариф на содержание жилья, но и то, за что получает ваши деньги управляющая компания или ТСЖ. Разбираемся, что такое содержание жилого помещения в квитанции ЖКХ, что входит в услугу и как она оплачивается.

Как определяется плата за содержание жилого помещения при ТСЖ - Совет ЮристаПеречень работ по содержанию жилья утверждается на общем собрании собственников. Коллаж: МИР КВАРТИР

За что платит собственник по закону

В Статье 154 ЖK PФ говорится, что собственники квартир и арендаторы жилья по договору социального найма, проживающие в многоквартирном доме (МКД), обязаны оплачивать по квитанции ЖКХ следующие услуги:

  • коммунальные услуги — это пользование ресурсами и коммуникациями: электричество, газоснабжение, отопление, канализация, холодная и горячая вода;
  • капитальный ремонт — взносы на капитальный ремонт дома поступают в одноименный фонд или на специальный счет УК. Размер платежей рассчитывается в соответствии с графиком капитального ремонта;
  • содержание жилого помещения — это услуги по управлению УК или ТСЖ, работы по содержанию, ремонту и обслуживанию общего имущества МКД, использование коммунальных ресурсов на общие нужды и т. д.

Если вы не владеете жилплощадью, а снимаете ее по договору социального найма, то взносы на капитальный ремонт вам платить не нужно. Вы оплачииваете аренду квартиры, коммуналку и содержание жилья.

Как рассчитывается тариф за содержание жилья

В законе о ЖКХ нет единого тарифа на содержание жилья в многоквартирном доме. Сколько придется платить каждому жильцу за работы по благоустройству и ремонту общего имущества, решают собственники недвижимости на ежегодном собрании.

Так происходит, потому что многоквартирные дома не одинаковы и в каждом свои затраты. Так, жильцу высотки с гектаром придомовой территории придется платить за содержание больше, чем собственнику квартиры в пятиэтажке с небольшим двором.

Тариф за содержание жилья, так же как и перечень необходимых работ, рассчитывается и утверждается на общем собрании членов ТСЖ или УК. Владельцы неприватизированных квартир могут не участвовать в обсуждении, но платить по тарифу обязаны.

Как рассчитывается ежемесячная оплата:

  • рассчитывают общую годовую стоимость всех работ за ремонт и содержание жилья, запланированных на этот период;
  • полученную сумму делят на количество владельцев недвижимости, пропорционально их доле в общедомовом имуществе;
  • полученную сумму делят на 12, чтобы рассчитать ежемесячный платеж собственника квартиры в МКД.

Размер доли в общедомовом имуществе,  который приходится на собственника, зависит от метража его квартиры. Поэтому плата за содержание жилого помещения у владельца большой жилплощади будет выше, чем у собственника малогабаритной «однушки».

Из чего складывается содержание жилых помещений МКД

Содержание жилья в многоквартирном доме — это все запланированные и реализованные работы, связанные с благоустройством, обслуживанием, ремонтом, оборудованием, местами общего пользования и придомовой территорией.

Как определяется плата за содержание жилого помещения при ТСЖ - Совет Юриста

Текущий ремонт придомовой территории входит в содержание жилья в МКД. stavgorod.ru

Какие работы входят в содержание жилья в квитанции:

Технический надзор за состоянием имущества. Контроль допуска к электрощитам, к приборам учета общего пользования и другому оборудованию дома является ответственностью УК. Вы платите за то, что работники управляющей компании или ТСЖ следят за техническим состоянием устройств МКД, допускают к ним проверяющих.

Устранение аварийных ситуаций и поломок. Повреждение коммуникаций, поломки технических устройств и оборудования общего пользования — это тоже обязанность УК. Вы оплачиваете вызов соответствующих аварийных служб или работу УК по своевременному устранению аварии и ее последствий.

Подготовка оборудования к сезонной эксплуатации. Для бесперебойной эксплуатации технических устройств и оборудования МКД требуется производить определенные работы, которыми занимается УК. Вы платите, к примеру, за утепление трубопроводов, консервацию системы отопления, очистку вентиляции и другое.  

Уборка мест общего пользования. Содержание жилого помещения — это еще и поддержание порядка в местах общего пользования, что является обязанностью УК. Вы платите за санитарную обработку помещений согласно нормативам. К примеру, работники УК должны каждую неделю подметать лестничные клетки.

Вывоз мусора с территории дома. Организация вывоза твердых и жидких бытовых отходов ложится на плечи управляющей компании. Эта услуга входит в содержание жилья. Но недобросовестные организации, нарушая закон, выносят вывоз ТБО отдельной строкой в квитанции. Что нужно делать в этом случае, рассказываем ниже.

Содержание штата УК или ТСЖ. Тариф на содержание жилья также включает оплату работы специалистов управляющей компании или ТСЖ. То есть вы платите зарплату руководству и работникам, которые обслуживают ваш многоквартирный дом. Размер заработной платы сотрудников может устанавливать УК.

Как уменьшить сумму оплаты за содержание жилья

Случается, что сумма, проставленная в коммунальной платежке, вызывает недоумение, и вы считаете ее завышенной. Ознакомьтесь с перечнем работ, которые выполняет УК. Если вы по-прежнему считаете, что платите за содержание жилья большие деньги, то попробуйте снизить эти расходы.

Что нужно сделать:

  • пригласить собственников квартир на общее собрание МКД;
  • попросить у представителя УК обоснование суммы за содержание жилья;
  • изучить с другими собственниками перечень запланированных работ УК;
  • обсудить с участниками собрания необходимость этих мероприятий;
  • отказаться от некоторых услуг и получить перерасчет платежей.

Но имейте в виду, что выполнением тех работ, от которых вы отказались, придется заниматься собственникам квартир в МКД. Если на собрании решили отказаться, к примеру, от услуги «Вывоз ТБО», то организовать вывоз мусора придется самостоятельно.

Что будет, если не платить 

Напомним, что по закону каждый собственник обязан оплачивать услуги по содержанию жилья. Если вы решили не платить, то первое, что сделает ваша УК — начислит проценты (пени) на сумму задолженности. Чем дольше вы не платите, тем большую сумму придется выложить в итоге.

А итогом в ситуации игнорирования платежа станет обращение управляющей компании в суд. Судебные органы вынесут решение о взыскании задолженности и процентов, начисленных на сумму этой задолженности. Кроме этого, вам придется оплатить и судебные издержки.

Как определяется плата за содержание жилого помещения при ТСЖ - Совет ЮристаЕсли взысканием долга займутся судебные приставы, то должнику придется оплачивать немалые судебные издержки. fssp.gov.ru

У вас есть десять дней с момента получения судебного постановления, чтобы представить суду свои возражения. К примеру, УК не выполняет свои обязательства по договору, и у вас есть тому веские доказательства. Судья рассмотрит ваши доводы и по результату может отменить приказ.

Если вы не предъявите свои возражения в срок или не вернете долг УК, то  судебное постановление вступит в силу. Управляющая компания может предъявить его, например, в банк, где у вас есть счет. Банк на основании постановления спишет указанную в нем сумму задолженности и пени.

У должника может не быть счета в банке, тогда к делу подключатся судебные приставы. На основании решения суда и исполнительного листа они вправе описать ваше имущество в счет долга УК. Кроме этого, будут ограничены все ваши перемещения за пределы страны до полного погашения долга.

Учтите, что содержание жилья в многоквартирном доме — это обязанность не только собственников, но и арендаторов. То есть если вы не приватизировали свою квартиру, а живете в ней на условиях социального найма, то оплачивать услуги управляющей компании все равно придется.

Когда можно не платить за содержание жилья

Есть несколько законных поводов, когда вы можете не платить управляющей компании за некоторые позиции в платежке, а именно:

Оплата домофона. Если установка домофона производилась по решению владельцев недвижимости в МКД и была утверждена на общем собрании, то обслуживание оборудования уже включено в содержание жилья, отдельно оплачивать эту услугу не нужно.

Вывоз мусора. По умолчанию вывоз ТБО входит в содержание жилья и отдельно его оплачивать не нужно. Но вы можете отказаться от этойуслуги, тем самым снизив свои платежи. Стоит напомнить, что в этом случае вам придется самостоятельно организовать вывоз мусора.

Сезонные работы. Если сезонные работы (очистка крыши от снега, побелка деревьев, очистка водостоков и другое) стоят отдельно в вашей платежке, значит, УК нарушает условия договора. Все эти услуги должны входить в стандартный перечень работ по содержанию и ремонту жилья в МКД.

Как определяется плата за содержание жилого помещения при ТСЖ - Совет ЮристаОплата домофона должна быть включена в оплату за содержание жилья. vechorka.ru

Прооверьте, в квитанциях вашей УК отдельной позицией могут быть отмечены услуги, которые входят в содержание жилья. То есть получается, что за одну и ту же работу с вас берут платеж дважды.

В таком случае составьте коллективную жалобу собственников дома и подайте ее в УК. Они обязаны сделать перерасчет. Если этого не произошло, то обращайтесь с жалобой в Роспотребнадзор.

Может случится так, что и эта организация не исправит ситуацию. Тогда идите в суд. Но не прекращайте оплачивать содержание жилья, дождитесь официального решения. Когда суд вынесет постановление в пользу собственников, вам учтут все платежи.

  • Искусственный интеллект переквалифицируется в управдомы. Умные системы на службе ЖКХ
  • «Ты меня обманула!» Как не включенный в приватизацию сын разрушил цепочку альтернативной сделки
  • «Наказал меня бог, что вас из квартиры выживала». Из жизни моей бабушки в послевоенной коммуналке
  • Подписывайтесь на наш Дзен-канал МИР КВАРТИР, чтобы не пропустить важное в недвижимости
Читайте также:  Как привести в исполнение право акционеров на выкуп акций - Совет Юриста

Блог

Как определяется плата за содержание жилого помещения при ТСЖ - Совет Юриста

Имея за плечами более 800 проведенных семинаров для управляющих компаний и ТСЖ, могу смело сказать, что обсуждение платы за управление и всего, что с ней связано всегда превращается в жаркий спор. Основные баталии возникают вокруг вопросов связанных с бухгалтерским и налоговым учетом платы за управление, необходимости актирования данной услуги с собственниками помещений, структуре этой платы и т.д. Так как вопросы постоянные, то  решился написать цикл статей, в которых попытаюсь «разжевать» общественности особенности данной строки в квитанции.

Начнем издалека.

Кто бы что ни говорил, но управляющая организация «заходит на МКД» не для удовлетворения потребностей жителей (для этого есть государство и лица противоположного пола), а для получения прибыли.

Прибыль в свою очередь – самый страшный раздражитель для огромного количества собственников помещений, так как они по-настоящему уверовали в то, что обслуживание их МКД стоит копейки, и инфляция на затраты управляющих компаний не распространяется.

Государство в п.2 ст.

162 ЖК РФ прямо указало, что управляющая организация (далее по тексту – УО) по договору управления «обязуется выполнять работы и (или) оказывать услуги по управлению многоквартирным домом, оказывать услуги и выполнять работы по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества в таком доме, предоставлять коммунальные услуги собственникам помещений в таком доме и пользующимся помещениями в этом доме лицам…».

Обратите внимание на текст выше и увидите, что в нем услуги управления отделены от услуг по содержанию и ремонту общего имущества, а также от коммунальных услуг, поэтому давайте сразу определимся, что плата за управление МКД – это плата за отдельный вид деятельности УО, хоть и может включаться в состав платы за содержание жилого помещения в соответствии с пп.2 п.1 ст.154 ЖК РФ.

На практике плата за управление может быть:

  1. выделена отдельной строкой в платежном документе;

  2. в платежном документе включена в строку «плата за содержание жилого помещения», но выделена отдельно в перечне работ и услуг;

  3. в платежном документе включена в строку «плата за содержание жилого помещения», но НЕ выделена отдельно в перечне работ и услуг.

Первый и второй варианты, указанные выше безопасны с точки зрения последствий «войнушки» за деньги УО, а вот третий вариант чреват ооооочень нехорошими последствиями.

Проблема в том, что хотя это прямо и не написано в нормативно-правовых актах, суды однозначно дают понять, что есть деньги, принадлежащие собственникам помещений, и есть деньги, которые после оплаты собственникам уже не принадлежат.

Так ВС РФ в Определении Верховного Суда РФ от 25.06.

2018 N 304-ЭС18-7866 по делу N А46-15897/2016 (на самом деле таких определений уже сотни) указал, что взносы собственников в виде платы за содержание жилого помещения «имеют целевой характер и не поступают в собственность Общества».

Что все это значит на практике?

А значит это то, что если УО не отделит мух от котлет, а правильнее свои деньги от «их» денег, то может получится так, что своих денег у нее попросту не будет.

Судьи из решения в решение говорят о том, что если УО не выполнила работы, то денежные средства остаются на лицевом счете МКД и если предположим МКД «ушел», то «неосвоенные» денежные средства должны быть возвращены собственникам помещений как неосновательное обогащение.

С точки зрения нашего достаточно «укуренного» законодательства, регулирующего сферу управления МКД списание денежных средств с лицевого счета МКД возможно только после подписания акта выполненных работ между представителем собственников помещений в МКД и управляющей организацией (п.4.11 ГОСТ Р 56192-2014. «Национальный стандарт Российской Федерации. Услуги жилищно-коммунального хозяйства и управления многоквартирными домами. Услуги содержания общего имущества многоквартирных домов. Общие требования»).

И тут из-за угла вылазит 2 проблемы:

  1. в МКД некому подписывать акты выполненных работ, потому что настоящих буйных мало и никто председателем совета дома стать не решился;

  2. а как вообще можно заактировать работы по управлению???

Первую проблему можно обойти через договор управления или общее собрание собственников (если интересно – пишите в х и напишу подробный FAQ), а вторая проблема на самом деле зачастую неразрешима.

Есть «замечательный» документ, который называется Правила оказания услуг и выполнения работ, необходимых для обеспечения надлежащего содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденные Постановлением Правительства РФ от 03.04.

2013 №290 (далее по тексту – Правила №290). Так вот в п.

9 Правил №290 указано, что «сведения об оказании услуг и выполнении работ, предусмотренных перечнем услуг и работ, отражаются в актах, составляемых по форме, установленной федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по выработке государственной политики и нормативному правовому регулированию в сфере строительства, архитектуры, градостроительства и жилищно-коммунального хозяйства, и являются составной частью технической документации многоквартирного дома».

Если «провалиться» по ссылке в этом пункте, то вы увидите саму форму акта, которая утверждена Приказом Минстроя России от 26.10.2015 №761/пр «Об утверждении формы акта приемки оказанных услуг и (или) выполненных работ по содержанию и текущему ремонту общего имущества в многоквартирном доме».

Обратили внимание, что ни в названии документа, ни в самой форме не говорится об актировании услуги по управлению?

И это абсолютно верно, так как:

  1. ЖК РФ разделяет услуги по содержанию и ремонту общего имущества от услуги управления (п.2 ст.162 ЖК РФ);

  2. невозможно актировать с каждым домом услуги по заполнению ГИС ЖКХ, походам юристов в суд, раздумья главбуха и экономиста по вопросу отражения тех или иных данных в отчете по исполнению договора управления и других работ, которые согласно Правил осуществления деятельности по управлению МКД, утвержденных Постановлением Правительства РФ от 15.05.2013 №416 (далее по тексту – Правила №416) относятся к услуге управления.

  3. детализация работ по управлению в перечне работ и услуг попросту невозможна, так как невозможно запланировать и впоследствии обосновать то, что не носит материального характера.

    Вы же в рабочее время читаете эту статью и вам за это платят собственники. Если они все сидят рядом и актируют этот процесс – передайте им от меня привет.

    Многие возразят, что мол мы детализируем всё как положено… Тогда у меня лично вопрос – КАК вы это делаете?

А теперь вернемся к тому, что было чуть выше по тексту и разберем ситуацию, когда плата за управление в перечне работ не выделена и включена в состав платы за содержание жилого помещения.

Ответьте мне на несколько вопросов (пишите в комментах):

  1. как вы будете отделять свои деньги (за родненькое управление) от «их» денег за содержание и ремонт?

  2. как вы будете актировать внутри услуги содержание и ремонт выполнение работ по управлению?

  3. ну и наперед, как вы будете применять льготу по пп.30 п.3 ст.149 НК РФ в части освобождения от НДС?

Если продолжение интересно – напишу вторую часть.

С уважением, ваш товарищ Сталин)))

Как рассчитать плату ТСЖ за разные виды услуг?

Meiram/Depositphotos

Отвечает младший юрисконсульт ООО «Центр правового обслуживания» Ольга Самсонова:

Расходы на содержание дома, в том числе освещение и отопление мест общего пользования, уборку земельного участка, на котором возведен жилой дом, а также придомовой территории жильцы несут соразмерно своей доле в праве общей собственности.

Статьи 37 и 39 ЖК РФ устанавливают, что расходы собственника на общие нужды дома определяются в соответствии с долей гражданина в праве общей собственности на имущество, а эта доля пропорциональна размеру квартиры.

Таким образом, расходы владельца квартиры на охрану территории и шлагбаум рассчитываются на кв. метр помещения.

Расходы на выплату заработной платы работников ТСЖ относятся к обязательным расходам на управление жилым домом. По общему правилу, расходы владельца жилья на оплату труда сотрудников ТСЖ также рассчитывается, исходя из размера доли в праве общей собственности гражданина, соответственно, их размер зависит от площади жилья.

7 главных фактов об общем собрании жильцов

Получает ли ТСЖ доход от коммерческих организаций в доме?

Отвечает юрист девелоперской группы «Сити-XXI век» Василий Шарапов:

Если управление дома осуществляется через ТСЖ и ТСЖ непосредственно управляет многоквартирным домом, то порядок оплаты услуг ТСЖ определяется в соответствии с решениями органов управления этого товарищества собственников.

В случае заключения между ТСЖ и управляющей компанией договора на управление многоквартирного дома собственники помещений обязаны вносить коммунальные платежи на счет управляющей компании по выставленным счетам.

Если речь идет о правоотношениях ТСЖ и собственника помещения, который не является членом ТСЖ, то в этом случае плата за услуги вносится на основании договора между собственником и ТСЖ.

Отвечает адвокат, к. ю. н. Юлия Вербицкая:

Поскольку, создав ТСЖ, жители самостоятельно решили, каким образом будет управляться дом, и наделили соответствующий орган (ТСЖ) этими полномочиями, то принцип, размер и правила оплаты определяются правлением ТСЖ и представляются на утверждение общему собранию жильцов.

Иными словами, все перечисленные расходы вам, как жильцам дома, оплачивать придется. Причем делать это вы будете вне зависимости от того, заключен у Вас с ТСЖ договор или нет.

Читайте также:  Может ли иностранный гражданин быть назначенным руководителем предприятия в россии - совет юриста

Суммы, которые ТСЖ потратит на отопление и освещение мест общего пользования; охрану территории; уборку подъездов и территории; зарплату сантехникам, председателю ЖСК, бухгалтеру и прочее, будут по общему правилу, указанному в ЖК РФ, распределены между всеми собственниками пропорционально квадратным метрам занимаемой ими площади по отношении к общей площади многоквартирного дома.

  • Вы вправе контролировать затраты ТСЖ, а в случае явного завышения их стоимости имеете право оспорить их в претенциозном или судебном порядке.
  • Сколько стоят услуги ЖКХ в разных районах Москвы и Подмосковья?
  • Как не платить за ЖКХ офисов и кафе в нашем доме?

Отвечает руководитель межрегиональной жилищной программы «Переезжаем в Петербург», генеральный директор ГК «Недвижимость в Петербурге» Николай Лавров:

Общие расходы (уборка, зарплаты, обслуживание) делятся в соответствии с соотношением размеров собственности к сумме всех помещений дома. Таким образом, если Ваша квартира 100 кв. метров, а общая площадь всех квартир и нежилых помещений равна 1 000 кв.

метров, то расходы Вашей квартиры будут составлять 1/10 от общих расходов. Данная схема была разработана при приватизации жилья в коммунальных квартирах, когда присваивались доли в соответствии с отношением жилой площади комнаты ко всей жилой площади квартиры.

Иногда ТСЖ начинает «фантазировать» в распределении расходов. Например, плата за содержание лифта повышается с этажом.

Но это не очень правильно, так как лифт есть имущество многоквартирного дома, и отказаться от него нельзя, соответственно, расходы должны нести все собственники в соответствии с долями.

С такими вещами надо бороться на общих собраниях, но если большинство решает так, то решение собрания может быть обоснованием такого распределения расходов.

Отвечает директор офиса продаж вторичной недвижимости Est-a-Tet Юлия Дымова:

Отопление и освещение мест общего пользования является стандартным видом коммунальных услуг, которые включены в общую квитанцию.

Существует определенный норматив, который соотносится с площадью жилого помещения, находящееся в собственности у гражданина.

За охрану территории и шлагбаум платить придется отдельно собственникам квартир, а уборка подъездов и территории обычно включена в содержание общего домового имущества.

  1. Текст подготовила Мария Гуреева
  2. Не пропустите:
  3. Все материалы рубрики «Хороший вопрос»
  4. Можно ли убрать забор вокруг многоэтажки?

Соседний дом огородил часть двора под парковку. Это законно?

15 статей об управляющих компаниях в сфере ЖКХ

Статьи не являются юридической консультацией. Любые рекомендации являются частным мнением авторов и приглашенных экспертов.

Содержание общего имущества многоквартирного жилого дома

Статья опубликована: 10 ноября, 2012

В настоящее время всё более актуальными становятся вопросы содержания общего имущества жилого дома, особенно – финансирования, эксплуатации жилого фонда через товарищества собственников жилья (далее — ТСЖ).

Относительная новизна такого способа управления жилым и нежилым фондом многоквартирных домов (далее МКД) и непроработанность этого вопроса в законодательстве приводят как к непониманию собственниками процесса организации финансирования за счет их средств, так и к заблуждениям, а то и злоупотреблениям со стороны должностных лиц ТСЖ.

Как результат, в расписаниях работы судов вопросы ТСЖ стали появляться с завидной регулярностью. При этом количество исков ТСЖ к собственникам о взыскании с них денежных средств и исков собственников к ТСЖ о неправомерности высоких начислений за содержание общего имущества многоквартирного дома практически равны друг другу.

Эта статья — попытка выработки принципиального подхода к проблеме в целом. Возможно, такой взгляд, что называется «со стороны», поможет как собственникам, так и администрациям ТСЖ при принятии решений в их взаимных спорах.

Как регулирует содержание общего имущества жилого дома современное законодательство России?

В соответствии со статьей 249 Гражданского кодекса Российской Федерации, статьями 39, 158 Жилищного кодекса Российской Федерации собственники помещений в многоквартирном доме несут бремя расходов на содержание общего имущества многоквартирного дома. Доля обязательных расходов на содержание общего имущества в многоквартирном доме, бремя которых несет собственник помещения в таком доме, определяется долей в праве общей собственности на общее имущество в таком доме указанного собственника.

В постановлении Конституционного Суда Российской Федерации от 03.04.1998 N 10-П указано, что отказ части домовладельцев от вступления в члены товарищества собственников жилья не освобождает их от участия в несении необходимых расходов, связанных с управлением кондоминиумом в целях содержания общего имущества жилого дома и его эксплуатации.

При этом следует учитывать, что физически выделить часть общего имущества, принадлежащую собственникам помещений, не являющимся членами ТСЖ, невозможно. Уставными же обязанностями ТСЖ являются эксплуатация и ремонт всего дома, а не какой-либо его части, принадлежащей членам товарищества, как это подчеркивалось в Постановлении ФАС Поволжского округа от 01.11.2007 по делу N А57-17/07-26.

Правила содержания общего имущества в многоквартирном доме устанавливаются Правительством Российской Федерации

Суд в защиту УК: Оплата ЖУ собственниками нежилых помещений

На практике зачастую возникают сложности во взаимоотношениях управляющих организаций и собственников или арендаторов нежилых помещений в МКД. Поэтому в сегодняшней статье мы поговорим об обязанности собственников нежилых помещений в МКД нести расходы по содержанию, общему и текущему ремонту общего имущества дома.

Размер платы за содержание и ремонт жилого помещения

Под размером платы за содержание и ремонт общего имущества в МКД понимается ежемесячная оплата за работы и услуги по управлению МКД, содержанию, текущему и капитальному ремонту общего имущества собственников, которая устанавливается из расчёта 1 кв. метра общей площади жилого помещения. Она устанавливается одинаковой для собственников жилых и нежилых помещений, если иное не предусмотрено договором управления МКД.

Собственник помещения (жилого или нежилого) в МКД обязан нести расходы на содержание принадлежащего ему на праве собственности помещения и участвовать в расходах на содержание общего имущества в доме соразмерно своей доле на общедомовое имущество. Участие собственников в указанных расходах осуществляется посредством внесения ежемесячной платы за содержание и ремонт жилого помещения (п.1 ст.158 ЖК РФ).

Плата за услуги и работы по содержанию, текущему и капитальному ремонту общего имущества аналогично оплате за услуги по управлению МКД включается в платёж за содержание и ремонт жилого помещения (пп.1 п.2 ст.154 ЖК РФ). Если УО управляет жилым домом, то собственники всех помещений, жилых и нежилых, должны ей платить (п.7 ст.155 ЖК РФ).

методические рекомендации Минстроя по расчёту платы за содержание жилого помещения.

Нежелание собственников нежилых помещений в МКД платить за содержание и ремонт общего имущества

Итак, расходы на содержание и ремонт общего имущества в МКД возложены также и на собственников нежилых помещений. Но они обычно с неохотой заключают договоры управления МКДс управляющими организациями. Нередки случаи, когда собственники нежилых помещений попросту отказываются платить за содержание и ремонт общего имущества в доме.

Как быть в таком случае управляющей организации? Во-первых, зачастую управляющие организации не осведомлены наверняка, являются ли пользователи нежилых помещений их собственниками или арендаторами. Это происходит из-за того, что такие собственники не участвовали ранее в расходах на содержание общего имущества в МКД и, следовательно, не состоят в договорных отношениях с УК.

Если УК знает всех своих собственников жилых и нежилых помещений, то они сталкиваются с другой проблемой. Юридические лица, являющиеся собственниками или арендаторами нежилых помещений (как правило, располагающихся на первых или цокольных этажах МКД), аргументируют свой отказ платить за содержание и ремонт общего имущества в МКД тем, что они:

  • не заключали договоров управления МКД с управляющей организацией;
  • в выборе УК не участвовали;
  • договоры управления МКД не утверждали;
  • сдают в аренду нежилое помещение и арендаторы сами несут расходы по текущему ремонту помещений и уборке прилегающей территории, а также сами платят за КУ;
  • не считают нужным платить за встроенное или встроенно-пристроенное нежилое помещение с отдельным входом, не связанное непосредственно с домом.

Узнайте также, что размер платы за содержание жилого помещения должен быть индивидуален для каждого МКД.

Обязанность собственника нежилого помещения в МКД платить за ЖУ

Однако не стоит забывать, что независимо от типа нежилого помещения, будь даже оно пристройкой, его собственнику принадлежит также доля в праве общедолевой собственности на общее имущество в МКД (п.1 ст.36 ЖК РФ). Также по закону на собственника возложено бремя содержания принадлежащего ему имущества (ст.210 ГК РФ).

Законодатель обязывает собственника нежилого помещения в МКД наряду с собственниками жилого помещения нести расходы на содержание, текущий и капитальный ремонт общего имущества пропорционально его доле в праве собственности на общедомовое имущество (п.2 ст.39 ЖК РФ, ст.249 ГК РФ). Это же положение подтверждается и пунктом 28 Правил содержания общего имущества в МКД(ПП РФ №491 от 13.08.2006).

Размер платы за содержание жилья

Настоящая статья входит в цикл публикаций «Мифы ЖКХ», посвященный развенчанию лжетеорий жилищной сферы.

Мифы и лжетеории, широко распространенные в ЖКХ России, способствуют росту социальной напряженности, развитию «Концепции вражды» между потребителями и исполнителями коммунальных услуг, что ведет к крайне негативным последствиям в жилищной отрасли.

Статьи цикла рекомендуются, в первую очередь, для потребителей жилищно-коммунальных услуг, однако, и специалисты по вопросам ЖКХ могут найти в них что-то полезное.

Читайте также:  Увольнение в период испытательного срока - совет юриста

Кроме того, распространение публикаций цикла «Мифы ЖКХ» среди потребителей ЖКУ может способствовать более глубокому пониманию сферы ЖКХ жильцами многоквартирных домов, что ведет к развитию конструктивного взаимодействия между потребителями и исполнителями коммунальных услуг. Полный перечень статей цикла «Мифы ЖКХ» доступен по ссылке > > >

**************************************************

Ранее на сайте АКАТО были опубликованы статьи, содержащие разъяснения, какие категории работ и услуг входят в состав «содержания жилого помещения» и кто имеет право устанавливать конкретный перечень таких работ и услуг. В настоящей статье рассмотрен порядок установления размера платы за содержание жилого помещения.

Суть лжетеории

Рассматриваемая в данной статье теория гласит, якобы размер платы за содержание жилого помещения устанавливается то ли управляющей организацией (УО), то ли председателем ТСЖ, то ли органами государственной власти.

Чаще всего аргументация сторонников теории строится по простой логике — кто является получателем денег за услуги, тот и устанавливает стоимость этих услуг.

Логика «продвинутых» граждан заключается в том, что поскольку органы государственной власти субъекта РФ устанавливают тарифы на коммунальные услуги и нормативы их потребления, то эти же органы устанавливают и размер платы за содержание жилого помещения.

Поскольку приведенная аргументация довольно невнятна, целесообразно вести речь не об опровержении лжетеории, а о разъяснении порядка утверждения размера платы за содержание жилых помещений.

  • Рассмотрим два наиболее распространенных случая:
    – управление домом управляющей организацией;
  • – и управление домом ТСЖ.

Кто устанавливает размер платы при управлении домом ТСЖ?

  1. Статья 138 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее — ЖК РФ) устанавливает:
    «Товарищество собственников жилья обязано:

    2) осуществлять управление многоквартирным домом в порядке, установленном разделом VIII настоящего Кодекса;

    4) обеспечивать надлежащее санитарное и техническое состояние общего имущества в многоквартирном доме;
  2. 5) обеспечивать выполнение всеми собственниками помещений в многоквартирном доме обязанностей по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме в соответствии с их долями в праве общей собственности на данное имущество

».

Очевидно, что исполнение перечисленных обязанностей требует определенного финансирования. И указанное финансирование обеспечивается за счет средств, взимаемых с собственников помещений многоквартирных домов (МКД) за услугу «содержание жилого помещения».

Часть 1 статьи 137 ЖК РФ устанавливает:
«1.

Товарищество собственников жилья вправе:

2) определять смету доходов и расходов на год, в том числе необходимые расходы на содержание и ремонт общего имущества в многоквартирном доме, затраты на капитальный ремонт и реконструкцию многоквартирного дома, специальные взносы и отчисления в резервный фонд, а также расходы на другие установленные настоящей главой и уставом товарищества цели;
3) устанавливать на основе принятой сметы доходов и расходов на год товарищества размеры платежей и взносов для каждого собственника помещения в многоквартирном доме в соответствии с его долей в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме».

Из представленных норм следует, что именно ТСЖ устанавливает размер платы за содержание жилых помещений для всех собственников помещений многоквартирного дома (далее — МКД), независимо от того, являются ли указанные собственники членами ТСЖ или не являются. Однако, ТСЖ является юридическим лицом, поэтому важно рассмотреть вопрос, а кто же конкретно в составе этого юридического лица (какие органы или физические лица) устанавливает размер платы за содержание.

Статья 144 ЖК РФ устанавливает: «Органами управления товарищества собственников жилья являются общее собрание членов товарищества, правление товарищества».

Согласно статье 145 ЖК РФ:
«1. Общее собрание членов товарищества собственников жилья является высшим органом управления товарищества и созывается в порядке, установленном уставом товарищества.
2.

К компетенции общего собрания членов товарищества собственников жилья относятся:

4) установление размера обязательных платежей и взносов членов товарищества;
5) утверждение порядка образования резервного фонда товарищества, иных специальных фондов товарищества (в том числе фондов на проведение текущего и капитального ремонта общего имущества в многоквартирном доме) и их использования, а также утверждение отчетов об использовании таких фондов;

8) утверждение годового плана содержания и ремонта общего имущества в многоквартирном доме, отчета о выполнении такого плана;
8.1) утверждение смет доходов и расходов товарищества на год, отчетов об исполнении таких смет, аудиторских заключений (в случае проведения аудиторских проверок);
8.2) утверждение годового отчета о деятельности правления товарищества;
8.3) утверждение заключения ревизионной комиссии (ревизора) товарищества по результатам проверки годовой бухгалтерской (финансовой) отчетности товарищества;

11) определение размера вознаграждения членов правления товарищества, в том числе председателя правления товарищества;

4. Общее собрание членов товарищества собственников жилья имеет право решать вопросы, которые отнесены к компетенции правления товарищества».

Из приведенных норм следует, что к исключительной компетенции общего собрания членов ТСЖ относится утверждение смет доходов и расходов ТСЖ на год (пункт 8.1 части 1 статьи 145 ЖК РФ), а именно на основании таких смет утверждается размер платежей и взносов для каждого собственника помещений в МКД.

Может показаться, что существует некоторая неопределенность, поскольку ЖК РФ четко не называет конкретное лицо (или орган управления ТСЖ), который устанавливает конкретный размер платы за содержание в рублях с квадратного метра в месяц.

Необходимо отметить, что смету доходов и расходов в обязательном порядке утверждает общее собрание членов ТСЖ, а расчет конкретного размера платы за содержание — это лишь математическая операция по делению установленной сметой цифры на площадь помещений дома.

И жилищное законодательство позволяет определить лицо, совершающее такую операцию, Уставом ТСЖ. Часть 8 статьи 156 ЖК РФ устанавливает: «8.

Размер обязательных платежей и (или) взносов членов товарищества собственников жилья…, связанных с оплатой расходов на содержание и ремонт общего имущества в многоквартирном доме, определяется органами управления товарищества собственников жильяв соответствии с уставом товарищества собственников жилья…».

Во избежание мнения, что норма касается только членов ТСЖ, необходимо отметить, что пункт 33 Правил содержания общего имущества в МКД, утвержденных ПП РФ от 13.08.2006 N491 (далее — Правила 491) дополнительно устанавливает: «33.

Размер обязательных платежей и (или) взносов, связанных с оплатой расходов на содержание общего имущества, для собственников помещений, являющихся членами товарищества собственников жилья

, а также размер платы за содержание жилого помещения для собственников помещений, не являющихся членами указанных организаций, определяются органами управления товарищества собственников жилья … на основе утвержденной органами управления сметы доходов и расходов на содержание общего имущества на соответствующий год».

Дополнительно надо отметить, что часть 1 статьи 39 ЖК РФ устанавливает обязанность содержать общее имущество МКД для всех собственников, независимо от их членства в ТСЖ («Собственники помещений в многоквартирном доме несут бремя расходов на содержание общего имущества в многоквартирном доме») а пункт 6 части 2 статьи 155 ЖК РФ прямо устанавливает обязанность собственников, не являющихся членами ТСЖ, вносить оплату именно в ТСЖ («Не являющиеся членами товарищества собственников жилья… собственники помещений в многоквартирном доме, в котором созданы товарищество собственников жилья…, вносят плату за содержание жилого помещения и плату за коммунальные услуги в соответствии с договорами, заключенными с товариществом собственников жилья…»).

Кто устанавливает размер платы при управлении домом УО?

В случае управления домом управляющей организацией такая УО действует на основании договора управления.

В соответствии с частью 2 статьи 162 «По договору управления многоквартирным домом одна сторона (управляющая организация) по заданию другой стороны (собственников помещений в многоквартирном доме…) в течение согласованного срока за плату обязуется выполнять работы и (или) оказывать услуги по управлению многоквартирным домом, оказывать услуги и выполнять работы по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества в таком доме, предоставлять коммунальные услуги собственникам помещений в таком доме и пользующимся помещениями в этом доме лицам, осуществлять иную направленную на достижение целей управления многоквартирным домом деятельность».

Отметим несколько существенных моментов.

Согласно части 1 статьи 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами в требуемой форме достигнуто соглашение по всем существенным условиям.

Существенные условия — это предмет договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение. Если хотя бы одно из существенных условий сторонами не определено, договор управления не может быть заключен.

Согласно пункту 2 части 3 статьи 162 ЖК РФ существенные условия договора управления — это порядок определения цены договора, размера платы за содержание и ремонт жилого помещения и размера платы за коммунальные услуги, а также порядок внесения такой платы.

Понятно, что одной стороной договора управления выступает управляющая организация, от имени которой действует ее руководитель. А каким образом второй стороной договора могут быть собственники помещений? Кто действует от их имени? Может ли каждый из них заключать с УО некий договор управления на индивидуальных условиях?

Часть 1 статьи 162 ЖК РФ устанавливает: «При выборе управляющей организации общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме с каждым собственником помещения в таком доме заключается договор управления на условиях, указанных в решении данного общего собрания

Leave a Comment

Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *