Продажа доли квартиры — Совет Юриста

Или позвоните нам прямо сейчас! Мы на связи!

+7-921-904-34-26

Как продать долю в квартире — подробный юридический ликбез, юридическая консультация от юристов по недвижимости в Санкт-Петербурге.

Среди наследия ушедшего в историю Союза есть и такая примечательная черта, как коммунальные квартиры. Они были попыткой хоть как-то решить непростой жилищный вопрос в крупных городах и наибольшее распространение получили в отечественных мегаполисах.

С появлением возможностей приватизировать собственное жилье коммуналки начали разделяться на отдельные доли так, что владельцами одной такой квартиры становились от двух до семи собственников.

И это далеко не всегда родственники и друзья – этими собственниками часто оказываются абсолютно чужие друг другу люди.

И со временем они могут пожелать сменить эти «хоромы» нечто более для себя подходящее.

Однако оказывается, что осуществить такое — дело совсем не простое. Как продать долю в квартире с максимальным результатом и минимальными трудностями? Начать нужно с того, чтобы эту долю из совместной собственности выделить в нечто обособленное, что уже можно выставить в качестве товара на рынок недвижимости.

Задайте вопрос, мы в онлайне!
+7-921-904-34-26 юристы по недвижимости в Санкт-Петербурге
Продажа доли квартиры - Совет Юриста

Доля в квартире — для чего она нужна?

У коммунальной квартиры есть своя специфика – там редко что можно сделать без согласия остальных жильцов. К примеру, не заручившись таким согласием, не удастся ни прописать у себя нового человека, ни даже заняться ремонтом. О сложности того, чтобы без согласия реализовать, казалось бы, законную собственность, и говорить не нужно.

Но сложно – это вовсе не означает «неосуществимо». И для того, как продать долю в квартире, потребуется пройти непростой путь. Но главное – это выполнимо.

И начинается путь к этому выполнению с выделения этой самой доли. Ведь проведенная приватизация — это совместное владение коммуналкой. А на практике она означает, что у всякого совладельца такого жилья есть принадлежащая ему вполне конкретная доля.

Пока она не выделена – она существует только как математически выраженная часть жилья, правами на которую обладает конкретный совладелец.

Например, наличие трех собственников у трехкомнатной квартиры на практике означает, что в распоряжении каждого из них — доля, равная 1/3. Но между математикой и конкретными комнатами – большая разница.

Потому что любому из этих трех совладельцев в натуральном выражении будет принадлежать одно жилое помещение, а вот все помещения, предназначенные для совместного использования – уже совместное владение.

После завершения процедуры выделения ситуация на первый взгляд не изменится – каждый обладатель уже личной и абсолютно частной доли все так же обладает абсолютно полной полнотой прав на пользование кухнями, ваннами и тому подобными помещениями на все той же совместной основе.

Есть и еще один интересный нюанс: совместная собственность, оказывается, может быть полностью разделена, хотя это и долго, и тяжело. Но в итоге – никакого совместного владения и никаких больше уговоров — всей своей частью без оговорок владеет один конкретный человек.

Как этого добиться?

Продажа доли квартиры - Совет Юриста

Оформление процедуры

До того, как продать долю в квартире, нужно выделить и оформить это нотариально. И все это должно быть не просто сделано, а еще и документально зафиксировано.

Причина такой предосторожности проста — у договоренностей, которые достигаются только на словах, нет ни малейшей юридической силы. Учитывая обязательный момент согласия, которое по закону должны выразить абсолютно все совладельцы, нужно помнить, что заполучить его можно двумя путями.

Есть вариант предложить им согласиться на выделение своей доли добровольно, а если это не удается – решить этот вопрос через судебные инстанции.

Иск, в большинстве случае, подает тот, кто намерен выделить свою долю, но ему нужно запастись терпением: процесс может затянуться на полгода, а с учетом того, что другие участники могут игнорировать заседания – и на более длительные сроки.

Как продать долю в квартире?

Как только доля выделена и все подтверждающие это бумаги получены, ее можно продавать.

Первым шагом продажи обязательно должно стать предложение другим собственникам коммуналки приобрести эту долю. Делать такое предложение следует письменно и с приложением технических и стоимостных параметров, а самым оптимальным способом будет направление каждому почтового отправления заказного типа с подтверждающим его получение уведомлением.

Здесь уже бесконечно ждать не придется: на обдумывание и принятие какого бы то ни было решения у совладельцев будет точно лимитированный временной интервал – один месяц.

Продажа доли квартиры - Совет Юриста

Тонкости решат многое…

Граждане, не обладающие глубокими юридическими знаниями и практическим опытом того, как продать долю в квартире, часто недоумевают – как можно реализовать продажу, если соседи тотально этому противятся? Но полезно помнить, что помешать продаже совладельцы не способны, и все, что владелец продаваемой доле реально им должен – это предложить свою долю выкупить. И все. Совладельцы не согласны? Ну и что? Запретить продать эту долю кому-то еще они юридически не способны.

Соседям предоставляется ровно тридцать дней на то, чтобы либо согласиться на покупку, либо отойти в сторону и не мешать продаже доли другим желающим ее купить.

Но здесь есть еще одна тонкость: цена продажи доли этим самым другим обязательно должна быть точно такой же, по какой вы предлагали соседям ее выкупить, в точности – не больше и не меньше.

Если вы хоть как-то измените эту цену – у соседей в течение трех месяцев появляется вполне законная возможность оспорить такую сделку посредством судебных инстанций.

Задайте вопрос, мы в онлайне!
+7-921-904-34-26 юристы по недвижимости в Санкт-Петербурге

Можно ли заменить договор купли-продажи оформлением дарственной?

В некоторых ситуациях многие идут на хитрость: чтобы не тратить время и нервы на уговоры и уведомления соседей, они оформляют на покупателя обыкновенную дарственную. На первый взгляд – решение неплохое: уведомлять совладельцев уже вовсе не обязательно, и расходы на оформление становятся заметно скромнее, и скорость реализации вырастает.

Однако «но» при таком подходе оказывается заметно больше:

  1. если одаряемый даже близко вам не родственник – у совладельцев появляется законная возможность на оспаривание

    сделки с недвижимостью

    . Доказать, что под вывеской дарения проходит продажа – малореально, а вот доказать отсутствие родственных связей – легче легкого;

  2. передача денег становится намного более рискованной, не говоря уже о том, что ни о каких продажах в рассрочку или с отсрочкой выплат тут вообще говорить не стоит.

Продажа доли квартиры - Совет Юриста

Если прописан несовершеннолетний

Прописка в коммунальной квартире несовершеннолетнего вносит в ситуацию свои коррективы. И уровень проблем в связи с этим зависит того, ограничивается ли все только фактом прописки или несовершеннолетний входит в число собственников.

Если речь идет только о прописке – предпродажная подготовка никак не меняется. А вот если речь идет о не достигшем планки совершеннолетия собственнике, то разрешение на продажу потребуется еще от одной госструктуры – от органов опеки.

Этим органам предоставляется специально прописанный набор документов, который со всей очевидностью должен демонстрировать, что новые условия проживания такого несовершеннолетнего будут как минимум не хуже, чем были в продаваемом жилье. Или, в качестве альтернативы, требованием может стать открытие на имя этого несовершеннолетнего особого банковского счета.

Какие доли еще можно продать?

Когда говорят о том, как продать долю в квартире, чаще всего речь идет о комнате в коммуналке. Но это далеко не единственная возможность.

Долю ее владелец может продать даже тогда, когда речь идет о квартире всего в одну комнату.

Законодательного запрета на такой шаг не существует, хотя вероятность продажи и невелика – редко кому захочется покупать жизнь в непосредственном контакте с абсолютно чужим человеком, да и с реализацией возникает множество трудностей.

В этой ситуации намного более разумными будут другие решения: можно либо совместно с совладельцем продать эту однакомнатку как единое целое, либо предложить этому совладельцу выкупить вашу долю. И только в случае его полной несговорчивости вопрос решается посредством судебных инстанций.

Задайте вопрос, мы в онлайне!
+7-921-904-34-26 юристы по недвижимости в Санкт-Петербурге
Продажа доли квартиры - Совет Юриста

Не всякая проблема видна сразу

Риелторы предпочитают с продажей долей в квартирах дел не иметь совсем. Однако если они все-таки берутся за это, то замечают, что трудности по мере развития процесса продолжают появляться с завидным постоянством.

Первая такая трудность – в том, как совладельцы толкуют понятие преимущественного выкупа. В реальности оно означает право в первую очередь приобрести продаваемую долю, а вовсе не разрешение на то, чтобы ее владелец занимался ее продажей.

Вторая трудность – стремление всеми способами избежать получения уведомительного письма о том, что продажа начата. Хотя без их письменного отказа вопрос том, как продать долю в квартире, может затянуться надолго, а российский ГК никак не объясняет, что в такой ситуации делать.

Третья трудность – никаким путем нельзя заставлять других совладельцев продавать свои доли вам, потому что тогда вопрос переходит в сферу уже уголовного законодательства.

И, наконец, очень непростой ситуацией может стать желание выкупить вашу долю сразу несколькими совладельцами, хотя здесь немного проще – уже можно выбирать, кому она достанется.

Как оценивается стоимость?

Не последней трудностью становится и верная оценка стоимости продаваемой доли. И влияют не нее такие факторы, как:

  • — площадь и общее число комнат в квартире (или в доме – такое тоже бывает);
  • — особенности расположения постройки, квартиры и самих продаваемых комнат;
  • — площадь продаваемой доли;
  • — рыночный сегмент.

Разумеется, никто не отбирает у собственника право назвать такую цену, которая кажется правильной именно ему. Однако если он ориентируется на среднюю рыночную стоимость квартир, то его ждет разочарование – на практике ценовая планка долей оказывается обычно равной 60-70% от цен рынка. У доли есть своя специфика, которая для покупателя не слишком привлекательна.

Задайте вопрос, мы в онлайне!
+7-921-904-34-26 юристы по недвижимости в Санкт-Петербурге
Продажа доли квартиры - Совет Юриста

Почему доля реже привлекает покупателей?

Заниженная цена долей легко объяснима – это закономерная компенсация всех минусов такого приобретения.

Главный минус – совладельцы, которые редко сияю счастьем при виде нового жильца. И начинаются проблемы – вплоть до смены замков на входной двери.

Решение очевидно – обращение в судебную инстанцию и восстановление таким путем доступа к своей собственности. И тогда дорогу к жилью для него сквозь любые замки проложат приставы. Однако число пакостей от соседей при этом только растет, и хоть как-то нормально жить в такой обстановке – сложно. А раз много проблем – то мало желающих иметь дело с этими проблемами, и цены ползут вниз.

Главные выводы

  • Если вкратце — как продать долю в квартире?
  • Во-первых, досконально соблюдать все требования российского ГК и последовательно продвигаться к цели.
  • Во-вторых, не забыть ни один важный момент:
  • — довести до каждого совладельца свое ему предложение о выкупе доли;
  • — нотариально заверить отказы;
  • — в случае с несовершеннолетним собственником получить соответствующее разрешение от структур опеки.

И самое главное – не забыть, что перед тем, как продать долю в квартире, ее следует приватизировать.

Однако трудности можно разрешить намного проще и быстрее – если конечно, в этом вам помогают компетентные юристы по сопровождению сделки по недвижимости.

Задайте вопрос, мы в онлайне!
+7-921-904-34-26 юристы по недвижимости в Санкт-Петербурге
Подробно

Продажа квартиры в долевой собственности, советы юриста

  • [stextbox id=»stb_style_641331″ defcaption=»true» collapsing=»true» collapsed=»false» mode=»css»]
    Особенности процедуры
  • Право преимущественной покупки
  • Варианты продажи долевой квартиры
  • Алгоритм продажи квартиры
  • Заключение
  • [/stextbox]
  • При продаже квартиры, находящейся в долевой собственности, каждая сторона сделки сталкивается с определёнными рисками и трудностями:
  • продавцу сложно найти покупателя и продать долю по реальной цене;
  • совладельцы препятствуют продаже;
  • другие правообладатели оспаривают сделку, требуют суд ее аннулировать;
  • покупатель после заключения договора и оплаты не может зарегистрировать приобретенную собственность.

Решить вышеперечисленные проблемы можно самостоятельно, если знать особенности долевой собственности и юридический регламент ее продажи.

Особенности процедуры

Собственность, имеющая несколько правообладателей, называется общей. Ст. 244 ГК определяет ее как долевую, если она разделена на доли между всеми владельцами.

При этом нужно учесть, обычная квартира, находящаяся в долевой собственности, в реальности никак не разделяется. Доля — это лишь цифра на бумаге, которая свидетельствует только о праве владельца на часть имущества.

Исключение составляют «квартиры на земле», где каждый сособственник имеет отдельный вход, и комната закреплена за ним документально.

Примером такой недвижимости являются квартиры в домах жилищно-арендного кооперативного товарищества (ЖАКТ), построенные еще в 20-е годы прошлого века.

Все сособственники одинаково равно владеют и пользуются жильем. Например, если двухкомнатную квартиру делят четыре собственника, каждый может находиться в любой из комнат.

Чтобы избежать конфликтов и споров совладельцы устанавливают порядок пользования жильем: определяют за кем, какая комната закреплена, в какой очередности следует пользоваться кухней, ванной, оговаривают другие бытовые вопросы. Если самостоятельно прийти к согласию не получается, порядок пользования придется устанавливать в суде.

Каждый собственник может подарить, завещать или заложить долю не считаясь с мнением остальных правообладателей.

Продажа возможна только с соблюдением права преимущественной покупки. Исключение: реализация доли с публичных торгов, когда на имущество владельца-должника обращено взыскание.

Право преимущественной покупки

Право преимущественной покупки означает —   прежде чем продать долю стороннему покупателю продавец должен предложить ее другим собственникам квартиры.

Ст. 250 ГК обязывает продавца направить участникам собственности письменное уведомление с указанием цены и условий сделки. Если в месячный срок никто и совладельцев не выкупит долю, продавец вправе заключить договор купли-продажи (ДКП) с любым другим человеком.

Если желающих из числа сособственников несколько, обладатель доли сам выбирает покупателя.

Если все совладельцы написали отказ и заверили его нотариально, продавец вправе продать долю, не дожидаясь окончания месячного срока.

Закон запрещает продажу ниже стоимости, указанной в уведомлении. В противном случае сделку можно будет оспорить.

Юристы советуют внимательно отнестись к составлению документа и способу отправки. В практике наблюдались случаи, когда сособственник заявлял, что не был поставлен в известность о предполагаемой продаже, и требовал перевести на себя права и обязанности покупателя.  Согласно ст. 250 п. 3 ГК он вправе обратиться в суд с иском по этому вопросу в течение 3 мес.

Образец уведомления можно найти в интернете, скачать тут или написать самостоятельно, придерживаясь следующего порядка заполнения:

  1. По центру вверху обозначить название документа: «Уведомление о продаже квартиры»
  2. Ниже:
    • Ф. И. О. собственника потенциального покупателя, адрес регистрации;
    • Ф. И. О. продавца, адрес, телефон.
  3. Начать с фразы: «Я являюсь собственником». Далее, указать размер доли в квартире, адрес расположения, цену
  4. Предложить выкупить долю.
  5. Перечислить условия сделки.
  6. Попросить написать и выслать согласие или отказ по указанному адресу.
  7. Дата, Ф. И. О. подпись продавца.

Методические рекомендации для нотариусов, содержащиеся в Письме N 1033/03-16-3 от 26.03.2016, разрешают только два способа передачи извещения:

  1. По почте с уведомлением. Квитанция об отправлении, документ о получении, опись вложений— доказательство соблюдения права преимущественной покупки.
  2. Через нотариуса. Дорогой, но самый надежный вариант. Нотариус самостоятельно, по всем правилам рассылает уведомление, после чего выдает свидетельство о передаче извещения.

Продажа доли квартиры - Совет Юриста

Документы, подтверждающие уведомление всех правообладателей, впоследствии необходимо приобщить к заявлению о регистрации права нового владельца.

Варианты продажи долевой квартиры

Специалисты по недвижимости считают, продать отдельную долю в квартире крайне трудно и сделать это можно, только когда:

  • один из сособственников, хочет стать единоличным владельцем;
  • доля мизерная, продается по незначительной цене и приобретается для прописки.

Проще и легче найти желающих на целую квартиру, когда все совладельцы решили продать доли.

В этом случае у собственников есть два варианта:

  1. Продать жилье сообща. Совладельцы соглашаются на то, что один из них будет совершать сделку. Деньги, вырученные от продажи, распределяются соответственно размеру долей. Согласие необходимо заверить нотариально. Все собственники долей должны присутствовать в нотариальной конторе при заключении ДКП.
  2. Продажа по отдельности. Каждый владелец ищет покупателей и продает долю самостоятельно.

Первый вариант имеет больше преимуществ, чем второй. Конкретнее, в представленной ниже таблице.

КритерииСовместноПо отдельности
Соблюдение права преимущественной покупки. Не нужно. Обязательно.
Поиск покупателей. Легко. Трудно.
Возможность купить в ипотеку. Есть. Маловероятно.
Госпошлина. Одна за всех совладельцев, делится поровну или согласно долям. Каждый платит за себя.
Стоимость. Соответствует рыночной. По мнению экспертов, цена отдельной доли ниже на 30%, чем, если бы она продавалась сначала в составе целой квартиры, а потом была поделена. Например, если в составе целой квартиры доля стоит 2 млн рублей, то за проданную отдельно, продавец сможет просить не более 1,5 млн рублей.
Определение цены. Не всегда удается прийти к единодушному согласию. Чтобы этого избежать, следует обратиться к независимому оценщику. Зависит от желания продавца и спроса рынка.

Алгоритм продажи квартиры

Независимо от выбранного способа продавец долевой квартиры предпринимает следующие шаги.

Шаг 1. Решает, как будет реализована квартира: совместно или раздельно.

Шаг 2. Определяет рыночную стоимость самостоятельно, или обратившись к независимому оценщику.

Чтобы установить правильную цену нужно изучить и сравнить много факторов: год постройки, наличие удобств, близость инфраструктуры, класс квартиры и т. п. Учесть и провести грамотный анализ всех слагающих в одиночку, не разбираясь в нюансах рынка недвижимости, очень трудно. Целесообразнее обратиться к специалисту.

Заключение эксперта

  • избавит от лишних споров между совладельцами, если они приняли единогласное решение продать квартиру;
  • может понадобиться покупателям, желающим приобрести недвижимость в ипотеку;
  • сэкономит время, потраченное на мониторинг цен похожего жилья.

Шаг 3. Рассылает уведомление совладельцам, если квартира продается отдельными частями.

В случае совместной продажи заключает соглашение о том, что один из сособственников будет представлять интересы остальных. Заверяет соглашение у нотариуса.

  1. [stextbox id=’stb_style_557314′ mode=’css’]
  2. Продажа доли квартиры - Совет ЮристаСовместная и долевая собственность – разница
  3. Долевая собственность
  4. [/stextbox]

Шаг 4. Готовит документы.

Оформление некоторых официальных бумаг может занять пару месяцев, а это значит, есть риск потерять потенциального покупателя.

Лучше заранее собрать документы:

  • Подтверждающие личность продавца — паспорт, если собственник совершеннолетний. Если владельцу меньше 14 лет — свидетельство о рождении, от 14 лет до 18 лет понадобятся оба документа.
  • Правоустанавливающие (дарственная, ДКП, мены или проведенной приватизации).
  • Правоподтверждающие: выписка из ЕГРН, которая позволяет покупателю удостовериться в чистоте предполагаемой сделки, убедиться в отсутствии ареста, обременения, запрета на продажу. Данные формируются на момент обращения. Бумажный документ получают в МФЦ в трехдневный срок. В электроном формате — на официальном сайте Росреестра в пределах одного дня.
  • Кадастровый паспорт.
  • Технический план.

Оформляется в течение 2-х недель. Нужно учесть, официально документ не имеет срока годности, но БТИ требуют менять его каждые пять лет. Если с момента последнего изготовления прошло больше времени придется делать новый. По закону при оформлении сделки техплан не нужен. Исключение — покупка квартиры в ипотеку.

Но специалисты МФЦ иногда требуют документ. Обычные покупатели тоже его просят, чтобы сверить указанные в бумаге данные с реальными техническими характеристиками квартиры и избежать возможного несоответствия, за которое потом придется расплачиваться.

  • Справки из налоговой и коммунальных служб об отсутствии задолженности.
  • Выписка из домой книги. Можно получить в ЕИРЦ бесплатно в день обращения. Берется не раньше месяца до заключения сделки.
  • Если собственник несовершеннолетний—разрешение органов опеки и попечительства.
  • Если квартира продается отдельными долям— подтверждение соблюдения права преимущественной покупки (квитанции об отправке уведомления, свидетельство о передаче извещения от нотариуса, отказ или согласие сособственников).

Шаг 5. Ищет покупателя.

Для поиска продавцу нужно:

  • выложить объявление в интернете на специализированных сайтах (Авито, Домофон.ру) и т. п., в специальных социальных группах;
  • дать информацию в местных СМИ (газета, телевидение);
  • расклеить предложение о продаже на досках объявлений;
  • сообщить друзьям, коллегам;
  • обратиться в агентство недвижимости.

Чем больше каналов оповещения задействовано, тем выше шанс быстро продать квартиру.

Продажа доли квартиры - Совет Юриста

Шаг 6. Заключает ДКП и удостоверяет его нотариально.

Все сделки с долевой недвижимостью должны заверяться нотариусом.

По закону продавец и покупатель могут самостоятельно составить ДКП. Но на практике большинство нотариусов не принимают «самодельные» договора, ссылаясь на наличие возможных ошибок и отсутствие времени на проверку. Обычно ДКП готовят помощники нотариуса, по заранее готовым шаблонам.

Нотариальное удостоверение обойдется продавцу в 0,5 процента от суммы договора, но не больше 20 тыс. руб. (ст. 333.24 п. 5 НК).

Тариф взимается однократно. Если квартира продается дольщиками совместно, госпошлина делится между ними равными долями (Письмо ФНП от 22.06.2016 N 2173/03-16-3).

Шаг 7. Получает задаток.

Практически при всех сделках с недвижимостью покупатель вносит задаток — оговоренную сумму, которая гарантирует заключение сделки. В случае отказа продать, собственнику придется вернуть предоплату в двукратном размере. Если откажется покупатель, деньги останутся у продавца (ст. 381 ГК).

Задаток учитывается в стоимости квартиры при окончательном завершении сделки. В случае ипотеки банк вычтет эту сумму из первоначального взноса.

Чтобы задаток имел полную юридическую силу, нужно:

  1. Подписать соглашение о задатке, которое должно быть оформлено исключительно в письменной форме (ст. 380 п. 2 ГК).
  2. Составить и заверить подписями предварительный ДКП, указав в нем размер, условия получения задатка, дату заключения основного договора и последствия отказа одной из сторон.
  3. Продавец пишет расписку в получении денег, которая остается у покупателя до момента окончательного завершения сделки.

Шаг 8. Передает документы на регистрацию в Росреестр.

После подписания ДКП, купчая и пакет документов самостоятельно или через нотариуса передается в Росреестр для оформления перехода права собственности на нового владельца. После проверки законности сделки покупатель получает выписку из ЕГРН, подтверждающую, что теперь он является собственником квартиры.

Срок готовности документа определен ст. 16 ФЗ 218 и зависит от организации, через которую происходит регистрация права:

  • 3 рабочих дня, если документы преданы непосредственно в орган госрегистрации или оформление проводит нотариус, ведущий сделку;
  • 5 рабочих дней при обращении в МФЦ.

Продажа доли квартиры - Совет Юриста

Шаг 9. Получает оставшуюся часть денег.

Как правило, полный расчет стороны производят только после подтверждения перехода права собственности.

Для финансовой безопасности каждой из сторон предусмотрено три варианта передачи денег:

  1. Через банковскую ячейку. Обычно покупатель арендует ее за свой счет, предъявив ДКП, но возможно и обратное. В договоре аренды указывается срок и условия доступа к ячейке. Деньги закладываются в сейф в присутствии участников процедуры, закрываются на два замка. Ключ от одного передается продавцу, другой остается у сотрудника банка. Забрать деньги бывший владелец квартиры сможет, только предъявив выписку из ЕГРН или другой, указанный в договоре, документ.
  2. Через аккредитив. Покупатель открывает специальный счет, на котором резервируется нужна сумма. Как только поступит подтверждение перехода права собственности, банк переведет деньги продавцу.
  3. Через депозитный счет нотариуса. Аналогичен второму варианту. Только покупателю не нужно открывать новый счет, деньги вносятся на депозит нотариуса. После получения выписки из ЕГРН нотариус переводит их бывшему собственнику.

Шаг 10. Платит налог.

Продав долевую квартиру, каждый собственник должен заплатить налог с продаж — 13% от размера доли.

Закон определяет ситуации, при которых продавец полностью освобождается от уплаты налога:

  • если он купил, приобрел долю до 1 января 2016 года, получил в результате дарения, завещания, приватизации и владел имуществом больше трех лет с момента регистрации права;
  • доля приобретена позже 1 января 2016 года и находилась в собственности не менее пяти лет
  • стоимость доли равна или меньше 1 млн руб., независимо от срока владения.

Нужно учесть, сильно занижать цену в ДКП, надеясь сэкономить на налоге нет смысла. Согласно последним изменениям в законе налоговая все равно возьмет не ниже 70% от кадастровой стоимости доли, которая была установлена в год совершения сделки.

Налог можно уменьшить за счет налогового вычета, который составляет 1 млн рублей.

Заключение

На первый взгляд, продажа долевой квартиры кажется сложным делом. На практике оказывается, все не так трудно. Необходимость участия нотариуса исключает все возможные риски и правовые последствия сделки. Соблюдение права преимущественной покупки позволяет учитывать интересы всех заинтересованных лиц, не допустить конфликтов и разногласий между сособственниками.

Как продать долю в квартире, продажа приватизированной 1/2 долевой собственности

  • Бесплатная юридическая консультация по телефону
  • ГОРЯЧАЯ ЛИНИЯ
  • 8 800 775 38 31
  • 8 495 725 58 41
  • 8 812 425 56 41
  • или Задайте вопрос юристу онлайн (в специальной форме)
  • Форма вопроса, задайте ваш вопрос и получите ответ в течении 5 минут
  • *все поля обязательны для заполнения

Рейтинг:  5 / 5

На рынке недвижимости существуют различные виды принадлежности жилых помещений, включая в себя находящиеся в собственности граждан (они имеют возможность беспрепятственно пользоваться ими, распоряжаться по своему усмотрению), в собственности государственных предприятий (администрации).

В последнем случае квартиры и дома делятся:

  • служебные (в них могут проживать граждане, которые работают на временной основе в организации);
  • муниципальные, приспособлены для проживания людей, по договору, предполагающему социальный найм. Они имеют возможность со временем провести приватизационные процедуры.

В жилых помещениях, находящихся в личном пользовании людей, могут выделяться доли, при условии, что в процессе перехода жилья к праву собственности участвовали все граждане (члены семьи).

Выделяя доли всем участникам приватизации, приходит понимание того, что теперь они все являются собственниками данного жилого помещения. У каждого человека имеется своя территория, выражающаяся в квадратных метрах, которой он может распоряжаться по своему желанию.

Похожая статья: можно выписать человека без его согласия.

Особенностью такой процедуры является то, что в семье воспитываются и проживают дети, права которых должны быть защищены. Этот момент строго контролируется управлениями по опеке, работающими в каждом районе, проверяющими такие сделки на наличие нарушений законодательства в выделении доли детям (не менее определенного норматива, в каждом регионе он разный).

Когда все члены семьи имеют доли – оптимальный вариант, где каждому выделена своя территория, но в будущем граждане часто сталкиваются с проблемой при намерении продать жилье, так как для этого необходимо согласие всех людей, имеющих право на собственность.

Существуют ситуации, когда на грани развода один или несколько человек, которым принадлежит часть собственности, не желают больше совместно проживать, стараются выкупить свою долю, чтобы со временем приобрести другое жилье, вложив собственные деньги.

В этом случае многие люди задумываются: можно ли продать долю в квартире?

Законодательством предусмотрен механизм продажи, регулируемый государственными органами (регистрационной палатой, кадастровой палатой, управлениями по опеке, нотариусами), подлежащий реализации по согласованию с другими членами семьи, имеющими доли.

Похожая статья: можно ли выписать ребенка из квартиры.

Первоочередность в продаже доли гражданина

Продажа доли в квартире в любом случае происходит по согласованию со всеми остальными людьми, имеющими право распоряжаться имуществом.

Перед тем, как продать долю в приватизировонной квартире лицу, совершенно не имеющему отношение к данному жилью, следует предложить приобрести эту территорию всем остальными собственникам.

 Продажа доли в квартире другому собственнику в первую очередь предусмотрена законодательством. Они имеют первоочередное право на ее покупку, что закреплено в статье 250 ГК.

Данное предложение не должно быть проигнорировано со стороны всех остальных участников приватизационной деятельности. При согласии одного из них, можно совершить сделку через регистрационную палату, предварительно составив договор у нотариуса.

Похожая статья: затопили соседей снизу сколько платить.

Действия при возникновении проблем с получением разрешения от других дольщиков

Отказ всех собственников от покупки имущества не говорит о невозможности его передачи другому гражданину за определенную стоимость. При желании продажи доли в квартире в этом случае необходимо:

  • всем лицам, имеющим долю, оформить заявление, что они намерены отказаться от приобретения этого имущества;
  • если они отказываются составить такой документ, то человеку, желающему осуществить продажу доли в квартире, необходимо уведомить собственников о реализации своего права (лучше это сделать в письменном виде, зафиксировав росписи о получении, либо направить по почте с уведомлением);
  • подождать 1 месяц с даты их уведомления;
  • предложить покупку третьим лицам, при наличии покупателя можно совершить сделку через нотариуса и регистрационную палату.

Важно проработать момент с подтверждением того, что все дольщики получили уведомительный документ, в противном случае один или несколько ущемленных в правах собственников, могут обратиться в судебную инстанцию с вопросом о незаконной продаже доли в квартире без уведомления их о намеченных планах продавца.

Похожая статья: узнать по адресу кто проживает в квартире.

Особенности при реализации прав на сделки по продаже долей

Продажа 1/2 доли квартиры или другой ее части может быть затруднена под воздействием разных факторов (нежеланием других членов семьи совершать сделку, отсутствием покупателей). Перед тем, как продать часть квартиры в долевой собственности, необходимо учесть некоторые моменты:

  • при продаже доли в общей квартире третьему лицу часто возникают сложности в определении границ его нового жилья, так как в документах указывается только площадь помещения, а что оно представляет собой на практике – иногда разобраться сложно;
  • наличие подтверждений об отказе граждан, имеющих права на близ расположенную собственность, их уведомление о продаже доли другим людям, являются обязательными, в противном случае, появится возможность признать проведенную сделку незаконной;
  • при решении продавца оформить договор дарения (его реализацию со стороны родственников запретить нельзя), что будет сопровождаться передачей денежных средств как при продаже, оба гражданина рискуют остаться без жилого помещения и суммы, выставленной к оплате. Это обусловлено тем, что данная деятельность незаконна;
  • если одним из граждан, владеющих частью недвижимости, является несовершеннолетний ребенок, то для проведения всех процедур понадобится разрешение управления по опеке, не препятствующее манипуляциям с отчуждением.

Перед тем, как продать долю в квартире, можно получить консультативную помощь квалифицированного специалиста, чтобы исключить риск возникновения сложных ситуаций, из которых сложно выйти без финансовых потерь.

Похожая статья: приватизация служебного жилья.

Задайте вопрос и получите бесплатную юридическую консультацию в течение 5 минут.

*все поля обязательны для заполнения

Оформление договора дарения вместо сделки по продаже и приобретению жилья

Многие люди, понимая, что при продаже своей доли в праве собственности необходимо уведомлять других владельцев, предлагать им в первую очередь купить свою часть квартиры, предполагают провести сделку по дарению третьему лицу объекта недвижимости.

В этом случае оповещение других собственников не требуется, сам процесс перехода имущественных прав происходит намного быстрее и с минимальными затратами денежных средств. Следует понимать, что этот вариант развития событий также имеет свои минусы:

  • другие собственники при развитии таких событий узнают о проведении сделки, а также ее можно оспорить с помощью обращения в судебный орган (родственникам необходимо доказать факт родственной связи с продавцом, что обычно не составляет особого труда, этот вопрос легко решаем с помощью предоставления свидетельств, подтверждающих факт рождения, а также регистрации брака);
  • самому владельцу, подарившему свою долю третьим лицам, при отмене своего решения, дарственную оспорить в судебной инстанции будет намного сложнее, чем продажу. При оформлении дарения человек выразил собственную волю, передав жилье другим гражданам, его намерения ничем не подтверждены. Если он в этот момент находился в здоровом психическом состоянии, не признан недееспособным, то признать дарение недействительным практически невозможно. Почти недоказуемым является применение к дарителю угроз, физической силы, если отсутствуют свидетели, видео, аудио факты.

В любом случае, лучшим вариантом являются законные меры по продаже части квартиры, тогда вопрос по оспариванию сделок и дополнительной защите прав граждан, не будет актуален, не возникнет конфликтов между родственниками.

Как продать долю в помещении, если один из собственников – ребенок?

При отчуждении части имущественного объекта могут складываться разные ситуации со своими трудностями. Особенно интересным моментом является желание гражданина продать долю ребенка. Здесь вопрос может встать достаточно остро, так как защита прав детей строго контролируется со стороны отделов опеки в каждой отдельной территории.

Важно понимать, что имущественные права несовершеннолетнего не должны ущемляться. Значит, его законный представитель берет на себя обязательство обеспечить ребенку право собственности в другом жилом помещении, где его доля не будет меньше проданной (в таком же размере, либо увеличена).

Этот процесс должен происходить одновременно, то есть одна доля несовершеннолетнего продается и сразу же приобретается в другом жилье, обязательно соответствует требованиям, а также реальные бытовые условия проживания не должны быть ухудшены.

Последовательность действий получения разрешения компетентного органа предусмотрена таким образом:

  • обращение в орган опеки за консультацией с целью получения перечня документов, необходимых к предоставлению;
  • сбор пакета документов, его производят не только граждане, желающие продать собственность, но и покупатели (картина сделки должна быть полной, так как ребенок не должен остаться без имущества);
  • предоставление его специалистам для рассмотрения;
  • процесс анализа и разработки разрешения (приказа, постановления, распоряжения), происходит в течение 10 рабочих дней.

В некоторых случаях обстоятельства предполагаемой сделки не соответствуют законодательству, такие вопросы решаются специалистами коллегиально, то есть комиссией (приглашаются заявители, описывают свою ситуацию, если продажа доли противоречит интересам ребенка, то гражданам отказывают в проведении сделки).

Документы в орган опеки для реализации отчуждения части имущества ребенка

Для того, чтобы рассмотрение пакета документов при желании продать часть собственности детей, было конструктивным, необходимо представить его в полном объеме:

  • паспортные данные всех участников отчуждения имущества;
  • свидетельства, подтверждающие факт рождения детей, либо их паспорт по достижении 14 лет;
  • правоустанавливающие сведения на собственность (продавцам и покупателям), к их числу относятся справки из реестра недвижимости и свидетельства, подтверждающие право собственности, выдаваемые в регистрационной палате;
  • выписки, полученные из домовой книги, либо справки, где зафиксированы все лица, зарегистрированные в данном жилом помещении;
  • отказы от покупки имущества другими собственниками, оформленные в письменном виде и удостоверенные нотариусом;
  • документы, выданные оценочной компанией, где указана рыночная стоимость площади.

Если продавец задался целью продать долю ребенка, то необходимо проводить данную процедуру в соответствии с нормами законодательства, не ущемляя его прав и интересов.

Как правильно продать долю в приватизированной квартире

В определенных ситуациях людей интересует возможность продать долю в приватизированной квартире. Но с какими трудностями они столкнутся, и каким образом реализовать сделку – они не знают. В этой статье разберемся во всех нюансах реализации доли в приватизированной квартире, опишем алгоритм осуществления сделки.

Основное отличие доли в приватизированной квартире от доли в недвижимости, полученной иным способом, заключается в характере появления права собственности на эту самую долю. Поскольку приватизация (о ней мы рассказывали здесь) подразумевает безвозмездность передачи права собственности, у продавца появляется необходимость в выплате подоходного налога в размере 13% от суммы сделки.

Однако от выплаты налога гражданин освобождается при условии, если доля пробыла в его распоряжении не менее 3 лет. Считается, что никакого дохода от продажи квартиры человек не получает, потому на него не распространяется требование об уплате НДФЛ.

Еще один «тонкий» момент – дееспособность продавца. В случае, если продавцом выступает взрослый и дееспособный человек, то никаких особенных проблем не возникает. А вот если продавать долю будет ребенок (точнее, родители от имени ребенка), либо же лишенный дееспособности (точнее, его опекун), то придется получить разрешение от органов опеки.

Как продать долю ребенка в приватизированной квартире

Продажа доли несовершеннолетнего (недееспособного) возможна с согласия органов опеки. Для получения данного разрешения придется:

  • подыскать несовершеннолетнему новое жилье;
  • жилье должно быть не хуже того, доля в котором ему принадлежит;
  • в новом жилье необходимо выделить долю ребенку (недееспособному), причем новая доля должна стоить не меньше доли в приватизированной квартире.

Получение разрешения – процесс длительный, затратный и не всегда возможен. В частности, законодательство исключает продажу доли ребенка (недееспособного лица), если взамен ему не будет предоставлена доля в другом жилье, либо квартира целиком.

Но возражения органов опеки стоит ждать и в случае, если доля в новом жилье будет стоить дороже, но ее площадь окажется меньше. Например, была приватизирована квартира площадью 60 кв.м. на 3 человек.

У ребенка 1/3 в праве, или 20 кв.м. Площадь новой квартиры 54 кв.м., соответственно 1/3 ребенка составит 18 кв.м. Органы опеки наложат вето на данную сделку. Следовательно, ребенку придется выделить не менее 20 кв.м.

, пусть и в ущерб остальным собственникам.

Что делать, если невозможно продать долю ребенка в приватизированной квартире

Если предположить, что продажа квартиры является конечной целью ее собственников, то при наложении запрета на реализацию со стороны органов опеки можно поставить «крест» на всем предприятии. Однако обойти запрет вполне возможно, причем законным путем.

Но для этого придется найти жилье, аналогичное по площади доли ребенка. Например, прописать несовершеннолетнего в квартире бабушки и часть квартиры выкупить для него. Органы опеки с большой долей вероятности выразят свое согласие.

Получив же одобрение на сделку, родители произведут продажу и выручат свою часть денег. О том, как правильно это сделать, мы говорили в этой статье.

А вот о продаже доли взрослого дееспособного гражданина в приватизированной квартире сейчас расскажем.

Как продать долю в приватизированной квартире: пошаговая инструкция

При реализации доли в приватизированном жилье продавец должен понимать особенность данной сделки.

  1. Стоимость доли окажется существенно ниже рыночной цены квартиры.
  2. У совладельцев имеется преимущественное право покупки.
  3. Регистрация сделок с долями требует нотариального заверения.

Исходя из этого всю продажу долей можно подразделить на несколько этапов.

Этап 1. Подготовка к сделке

Продавцу следует начать с определения цены. Для этого можно воспользоваться услугами риэлтора. Причем определенную стоимость нужно обязательно запомнить – она не может потом изменяться в меньшую сторону.

Как только вопрос с ценой решен, придется сделать официальное предложение о выкупе другим совладельцам. При их согласии остается лишь заключить ДКП и оформить переход собственности с последующим расчетом по сделке. Если же совладельцы не захотят выкупать долю продавца, придется искать покупателя.

Поиск покупателя включает в себя использование любых «каналов», от интернет-площадок до обращения к риэлторам или обзванивание друзей и знакомых. Но везде и всюду должна фигурировать стоимость, определенная для совладельцев.

 

Этап 2. Оформление сделки

Как только покупатель будет найден, с ним рекомендуется заключить письменный предварительный договор. Это защитит обе стороны от срыва сделки по причине изменения отношения к ней.

С предварительным договором нужно обратиться к нотариусу. Помимо проекта соглашения потребуется целый пакет документов:

  • технический и кадастровый паспорт на квартиру;
  • правоустанавливающие документы;
  • выписка из ЕГРН;
  • паспорта продавца и покупателя;
  • согласие органов опеки (при необходимости);
  • согласие супругов сторон сделки (при необходимости);
  • справка из ПНД, наркодиспансера;
  • письменный отказ, или подтверждение извещения совладельцев.

Кстати, нотариусы могут взять на себя оповещение о продаже доли в приватизированной квартире. Для этого они рассылают уведомления о сделке. Совладельцы должны принять решение в течение 30 дней.

Если они согласны выкупить долю, то пользуясь преимущественным правом покупки, заключат ДКП с продавцом. Если не согласны, то могут либо составить нотариально заверенный отказ, либо промолчать.

По истечении срока они считаются официально уведомленными и отказавшимися от выкупа.

Этап 3. Регистрация сделки, расчет по договору

После проверки представленных сведений нотариус удостоверяет договор и самостоятельно направляет его на государственную регистрацию. После регистрационных действий покупатель получает на руки свой экземпляр договора, а покупатель – деньги.

Leave a Comment

Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *