Владелец лофта отказывается вернуть залог — совет юриста

При оформлении договоров купли-продажи часто возникает вопрос о внесении задатка. Это условие может прозвучать со стороны продавца либо покупателя, но цель предварительной передачи определённой суммы одна: подтвердить намерения.

В некоторых случаях одна из сторон отказывается от покупки, и внесённый задаток становится объектом судебных споров. В частности, покупатель требует вернуть деньги, продавец отказывается это сделать.

Попробуем разобраться, кто прав в таких ситуациях.

Когда необходимо внесение задатка

Владелец лофта отказывается вернуть залог - Совет ЮристаОпределение задатка раскрывается Гражданским Кодексом РФ. В частности, статья 380 указывает, что задатком считается некоторая сумма, которая передаётся одной из сторон договора в счёт будущих платежей. По сути, задаток становится свидетельством заключения договора и гарантом выполнения его условий.

Если говорить о конкретике, задаток часто применяется для сделок с недвижимостью, транспортными средствами, земельными участками. Передавая условленную сумму, покупатель обретает уверенность, что собственник недвижимости перестанет искать других клиентов. Продавец вместе с задатком получает гарантии, что покупатель не откажется от покупки квартиры.

Разумеется, передача задатка не даёт абсолютных гарантий, поэтому каждая из сторон может нарушить условия предварительного соглашения. Однако, здесь существует нюанс: за несоблюдение договора нарушитель несёт материальную ответственность. Благодаря этой особенности, правовые отношения между участниками договора становятся стабильнее.

Важно! Величина задатка действующим законодательством не регулируется, поэтому сумма устанавливается продавцом или согласовывается между участниками сделки. Здесь нужно также указать, что любая сумма по договору должна быть согласована сторонами. В противном случае договор невозможно будет заключить на законных условиях. Продавец может только предложить такой вариант. Но покупатель не обязан на него соглашаться.

Статья 380 Гражданского кодекса РФ «Понятие задатка. Форма соглашения о задатке»

Разница между авансом и задатком

Владелец лофта отказывается вернуть залог - Совет ЮристаЭти определения часто путают. В обоих случаях, речь идёт о денежном взносе, который уплачивается продавцу до момента передачи товара покупателю. Однако с юридической точки зрения, разница между этими понятиями огромна.

В частности, если обратиться к п.2 ст. 380 ГК РФ, можно заметить, что передача задатка всегда подтверждается письменным соглашением. Это обязательное условие, которое не зависит от суммы передаваемых средств. Если договорённость в письменной форме отсутствует, платёж признаётся авансовым.

Второе отличие — авансовый платёж не становится гарантией соблюдения заключённого договора. По своей форме, это предварительная оплата товаров или услуг, которая не требует дополнительного письменного соглашения помимо договора купли-продажи.

Третье отличие — аванс всегда возвращается покупателю, при этом продавец освобождается от ответственности. С задатком такой фокус не пройдёт. Статья 381 п.2 указывает, что если условия договорённости нарушает человек, внесший задаток, деньги остаются у получателя. Когда сторона, получившая задаток, отказывается от выполнения обязательств, средства возвращаются вдвойне.

Статья 381 Гражданского кодекса РФ «Последствия прекращения и неисполнения обязательства, обеспеченного задатком»

Условия возврата

Владелец лофта отказывается вернуть залог - Совет ЮристаУчитывая, что задаток является обеспечением условий сделки, вернуть внесённую сумму крайне сложно. Однако существует ряд условий, позволяющих это сделать на законных основаниях. Например:

  • письменное соглашение отсутствует (в таком случае будет проблематичен возврат денег, если вторая сторона отказывается их вернуть добровольно, поскольку необходимо будет предоставить суду иные доказательства передачи денег) или составлено с нарушениями — переданные средства признаются авансовым платежом и возвращаются несостоявшемуся покупателю;
  • сделка вызывает опасения — если покупатель заподозрит мошенническую схему, он вправе отказаться от исполнения условий договора, и вернуть задаток в судебном порядке;
  • продавец отказывается от сделки самостоятельно — это считается условием нарушения договора, поэтому задаток возвращается покупателю;
  • обоюдное соглашение — возврат задатка при неисполнении обязательств может предусматриваться условиями заключённого договора;
  • условия сделки нарушены по независящим от участников договора обстоятельствам — тяжёлое заболевание, стихийные бедствия и т. д.

Отметим, что некоторые покупатели, решившие отказаться от сделки и планирующие вернуть внесённый задаток, пускаются на хитрость. К продавцу обращается знакомый, предлагающий заключить сделку на более привлекательных условиях. Здесь существует вероятность, что погнавшись за прибылью, продавец сам предложит расторгнуть сделку.

Возврат вдвойне

Владелец лофта отказывается вернуть залог - Совет ЮристаЭтот порядок предусмотрен п.2 ст. 381, где прямо отмечено, что если условия договора нарушены стороной, получившей задаток, средства возвращаются в двойном размере. Кроме этого, нарушитель должен компенсировать убытки, причинённые несоблюдением соглашения. Например, стороны оформляют договор о купле-продаже гаража. Покупатель внёс задаток, но пока собирал оставшуюся часть суммы, продавец заключил сделку с другим человеком, предложившим большую сумму.

Покупка квартиры: особенности возврата

Владелец лофта отказывается вернуть залог - Совет ЮристаЕсли сделка срывается по вине продавца, он обязан вернуть покупателю полученный задаток в двойном размере. Возврат задатка, если условия не соблюдаются покупателем, невозможен. Единственное исключение — если человек, внесший задаток, столкнулся с «серой» продажей и не собирается продолжать сделку с мошенником, однако это обстоятельство придётся доказывать в суде.

Какие гарантии даёт расписка

Владелец лофта отказывается вернуть залог - Совет Юриста

Письменная договорённость о передаче денежных средств в качестве задатка должна содержать следующие пункты:

  • паспортные данные и адреса участников;
  • точное описание объекта договора купли-продажи;
  • сумма: цифрами и прописью;
  • сроки для завершения сделки;
  • подписи заинтересованных лиц.

Помимо общих условий возврата, предусмотренных статьей 381 ГК РФ, вернуть внесённый задаток можно на следующих основаниях:

  • в договоре купли-продажи указана недостоверная информация;
  • отсутствует чёткое описание объекта сделки, что вызывает двоякое толкование условий.

Задаток и предварительный договор

Владелец лофта отказывается вернуть залог - Совет ЮристаПредварительный договор купли-продажи — это письменная договорённость о намерениях сторон. В частности, здесь прописываются основные условия, например, порядок взаиморасчётов, сроки совершения сделки и окончательная стоимость имущества.

В тело письменного договора можно внести условия возврата внесённого задатка. Если такой договорённости нет, при расторжении договора средства возвращаются на общих основаниях.

Возврат задатка на аукционах

Владелец лофта отказывается вернуть залог - Совет ЮристаПеред началом торгов все участники вносят задаток, который является гарантом совершения покупки победителем аукциона. Если победитель отказывается от покупки лота, задаток остаётся организаторам мероприятия. Возврат задатка предполагается в двух случаях:

  • всем участвовавшим, но проигравшим торги;
  • организаторы отменили аукцион.

Невозможность возврата

Если покупатель отказывается исполнять взятые согласно договору обязательства, вернуть внесённые в качестве задатка средства он не сможет.

Судебная практика

Владелец лофта отказывается вернуть залог - Совет ЮристаЕсли продавец отказывается возвращать задаток, хотя сделка сорвана по его вине, необходимо обращаться в суд. К исковому заявлению истца прилагаются все документальные свидетельства, подтверждающие вину ответчика. Если суд сочтёт их убедительными, решение выносится в пользу истца. В этом случае, взыскание средств производится в принудительном порядке. Здесь нужно учесть, что если ответчик сошлётся на тяжёлое материальное положение, необходимая сумма будет выплачиваться частями, поэтому процесс возврата заметно затянется.

Посмотрите видео о задатке при покупке квартиры

Что делать если не возвращают залог/депозит за квартиру. Подробная инструкция по возврату, как действовать законно и вернуть деньги

Распространенной ситуацией является, когда помимо месячной арендной платы, квартирант вносит определенный залог и/или страховой депозит. При определенных условиях после окончания арендных отношений данная сумма должна быть возвращена арендатору, о чем многие из них не подозревают.

В представленной статье мы подробно расскажем, какие существуют основания для возврата депозита и залога, как проводится процедура и особенности, которые следует учитывать.

Владелец лофта отказывается вернуть залог - Совет Юриста

○ Что такое залог и депозит за квартиру при аренде

Залог и депозит при заключении арендной сделки – понятия, имеющие существенные различия.

  • «Исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием вещи должника, поручительством, независимой гарантией, задатком, обеспечительным платежом и другими способами, предусмотренными законом или договором (п. 1 ст. 329 ГК РФ)».

Как следует из настоящего закона, залог является гарантийной суммой, которая может быть использована для погашения долга, в случае его образования. Например, она может быть использована как оплата за последний месяц проживания.

Что касается депозита – это финансовые средства в установленном сторонами размере (обычно равняется месячной оплате). Это своеобразная страховка арендодателя, которая будет компенсировать ущерб его имуществу, в случае его нанесения. Понятие страхового депозита не отражено в законодательстве, он приравнивается к обеспечительному платежу.

  • «Денежное обязательство, в том числе обязанность возместить убытки или уплатить неустойку в случае нарушения договора, и обязательство, возникшее по основаниям, предусмотренным пунктом 2 статьи 1062 настоящего Кодекса, по соглашению сторон могут быть обеспечены внесением одной из сторон в пользу другой стороны определенной денежной суммы (обеспечительный платеж). Обеспечительным платежом может быть обеспечено обязательство, которое возникнет в будущем.
  • При наступлении обстоятельств, предусмотренных договором, сумма обеспечительного платежа засчитывается в счет исполнения соответствующего обязательства (п. 1 ст. 381.1)».
Читайте также:  Внесение исправления в определение суда - Совет Юриста

Вернуться

○ Как должен быть оформлен депозит и залог

Перед тем, как передавать деньги, необходимо подстраховаться, чтобы не в будущем не возникло проблем с их возвратом.  Для этого нужно:

  • Включить в договор условие внесения залога и/или депозита.
  • Передавать финансовые средства исключительно с оформлением расписки с подписью сторон.
  • Правильно осуществить прием/передачу жилплощади:
    • Оформить опись имущества с подробным списком того, какие вещи и в каком количестве находятся в квартире.
    • Составить передаточный акт, в котором зафиксировано реальное состояние недвижимости на момент сдачи ее в аренду, а также указаны данные всех счетчиков.

Такие действия помогут избежать возникновения конфликтов при расторжении арендного договора.

Вернуться

○ Когда возвращается залог и депозит

Условия возвращения страховочных сумм должно быть предусмотрено в соглашении. Стороны могут по собственному желанию определять обстоятельства, при которых финансы будут возвращены, в том случае, если они не противоречат нормам закона.  При этом существуют общие условия, которые предусматривают возврат денежных средств квартиранту.

Как залог, так и депозит должен быть возвращен арендатору, если:

  • Он своевременно в письменном виде предупредил хозяина квартиры о своем намерении досрочно съехать (как правило, это нужно делать за месяц).
  • При завершении арендных отношений между ее участниками нет взаимных претензий.

Вернуться

○ Действия при невозврате депозита или залога

Во всех этих случаях арендодатель должен вернуть денежные средства. Но если он уклоняется от своих обязательств, необходимо знать, как защитить свои права. Порядок действий зависит от конкретной ситуации.

✔ Если есть договор аренды и расписка

В данном случае у квартиранта самые высокие шансы вернуть требуемые деньги. Самый крайний вариант – обращение в суд, который, вероятнее всего, будет на стороне истца. Но если нет возможности или желания затевать судебный процесс, можно попытаться решить дело в досудебном порядке:

  • Объяснить, что в случае обращения в суд, он понесет больше убытков.
  • При подозрении на неуплату налогов можно пригрозить обращением в налоговую.
  • Не отдавать ключи, пока не будет получена вся сумма.

Факт передачи депозита и/или залога перед заездом должны быть подтверждены распиской, которую потребуется предъявить для получения возврата. Если решить дело в досудебном порядке не получается, стоит знать сроки исковой давности для обращения. Подобный иск относится к общим гражданско-правовым делам, и срок его давности составляет 3 года.

Вернуться

✔ Если нет договора аренды, но есть расписка

Расписка выступает доказательством того, что финансовые средства были получены контрагентом. Поэтому даже если арендное соглашение не было составлено и подписано, хозяин квартиры обязан соблюсти законодательные требования о возврате залоговой или депозитной суммы.

В досудебном порядке вопрос можно решить путем переговоров. Если отсутствует договор аренды, вероятность того, что владелец жилья скрывает доходы от его сдачи, достаточно высока. Поэтому можно попытаться объяснить ему, что в случае обращения в соответствующие инстанции, сумма его ущерба будет значительно выше, чем залог или депозит.

Если решить дело в досудебном порядке не получается, придется обращаться в судебные органы. Среди доказательной базы неправомерности действий хозяина жилплощади расписка занимает достаточно важное место. Срок исковой давности в данном случае – 3 года. Ключи не стоит отдавать до решения вопроса.

Вернуться

✔ Если нет договора аренды и расписки

В данном случае шансы вернуть деньги самые небольшие, потому что отсутствует договор, регулирующий права квартиранта и расписка, подтверждающая факт передачи денег.

Вероятнее всего, обращение в суд не даст положительного результата, ввиду отсутствия доказательной базы. Поэтому все, что может делать арендатор – попытаться договориться с хозяином.

Мерой воздействия может стать угроза обращения в налоговую, потому что скорее всего налоги с дохода от аренды он не сдает.  Вмешивать полицию в данное дело не стоит, потому что эффект может быть обратным.

  Арендатора могут обвинить в незаконном проникновении в чужую собственность без наличия соглашения. Также нельзя удерживать ключи, потому что ввиду отсутствия договора и расписки, право на пребывание в помещении у квартиранта отсутствует.

Поэтому если нет доказательных документов, шансы вернуть депозит или залог нулевые.

Вернуться

○ Что делать если арендодатель скрывается

Если хозяин квартиры просто игнорирует требование вернуть положенную сумму и не выходит на связь, нужно действовать следующим образом:

  • Составить передаточный акт в одностороннем порядке и отправить по месту его прописки заказным письмом.
  • Составить исковое заявление с приложением копии акта и квитанции об отправке.
  • Представить суду доказательства попыток связаться с хозяином квартиры (показания свидетелей, отправленные сообщения на телефоне).

Если арендодатель скрывается, это также может быть расценено судом, как неправомерные действия по отношению к квартиранту, что увеличивает вероятность победы последнего. Важно учитывать, что срок исковой давности в данном случае также составляет три года, поэтому инициировать судебный процесс необходимо до истечения указанного периода.

Вернуться

○ Как арендодатель может уменьшить сумму возвращаемого депозита

Условия возврата денежных средств должны быть отражены в арендном соглашении, но есть общие требования к данной процедуре.

Собственник жилья обязан возвратить всю залоговую и/или депозитную сумму, если состояние квартиры не изменилось за период аренды. В данном случае следует принимать во внимание состояние:

  • Жилплощади в целом.
  • Бытовой техники.
  • Мебели.
  • Коммуникаций.

Размер возвращаемых денежных средств будет уменьшен соответственно объему ущерба, причиненного имуществу арендодателя.

Таким образом, депозит и залог – условия, выгодные, в первую очередь, хозяину жилплощади, который подобным образом страхуется от возможной порчи. Но также, как у арендатора есть обязанность по внесению данных финансов, арендодатель несет ответственность за своевременный возврат авансовых и страховых платежей.

Вернуться

○ Советы юриста:

✔ Съехали раньше, чем указано в договоре, арендодатель отказывается отдавать депозит

Хозяин будет прав, если вы письменно не предупредили его о своем намерении освободить жилплощадь заранее, при условии, что подобное отражено в договоре.

Вернуться

✔ Арендодатель просит вернуть ключи, а депозит обещает вернуть потом

В данном случае решение принимается арендатором лично, исходя из степени доверия к хозяину. Если последний получит ключи от квартиры, у него не будет препятствий к ее дальнейшему использованию.

Кроме того, добровольный возврат ключей может классифицироваться как отсутствие претензий к арендодателю.

Поэтому лучше не соглашаться на подобную просьбу и использовать ключи от квартиры как метод воздействия на хозяина.

Вернуться

Опубликовал : Вадим Калюжный, специалист портала ТопЮрист.РУ

Верховный суд уточнил понятие залога при сделках с недвижимостью :: Жилье :: РБК Недвижимость

Залог возвращается в двойном размере, если договор о сделке расторгнут по вине продавца. Если виноват покупатель — то залог не возвращается, напомнил ВС РФ

Владелец лофта отказывается вернуть залог - Совет Юриста

ИТАР-ТАСС/ Георгий Андреев

Судебная коллегия по гражданским делам Верховного суда России дала уточнения по определению залога при сделках с недвижимостью. Поводом для разъяснений ВС РФ стали разбирательства, тянувшиеся в судах Московской области. Подробности дела приводятся в «Российской газете».

В 2016 году в один из городских судов Московской области обратился гражданин с иском другому лицу о возврате $162 тыс. и процентов за пользование этими деньгами в течение семи лет ($82 тыс.).

Как разъяснил истец, эти деньги он внес в 2010 году в качестве залога при покупке у ответчика части жилого дома. Часть дома была оценена в $192 тыс., из которых $162 тыс. были залогом.

Это было прописано в предварительном договоре, в котором также указывалось, что граждане приняли на себя обязательство заключить полноценный договор в течение года с момента подписания документа.

Читайте также:  Исполнение договора купли-продажи автомобиля - Совет Юриста

Позднее покупка жилья не состоялась, а продавец залог не вернул.

В городском суде владелец жилья свой отказ возвращать деньги объяснил прошедшим сроком исковой давности (три года). Однако, городской и областной суды исковые требования покупателя удовлетворили, уменьшив при этом сумму взысканных процентов почти наполовину.

Ответчик с этим не согласился и обратился в Верховный суд России, где коллегия по гражданским делам отменила все принятые по спору о возврате залога решения, сославшись на «допущенные нарушения».

Верховный суд обратил внимание на трактовку понятия залога в Гражданском кодексе, где в статье 308 говорится, что задатком «признается денежная сумма, выдаваемая одной из договаривающихся сторон в счет причитающихся ей по договору платежей и как доказательство заключения договора в обеспечение его исполнения».

Однако в статьях 381 и 416 ГК РФ также сказано, что при прекращении обязательств по договору, задаток надо вернуть в двойном размере, но только в том случае, если договор не исполнен по вине продавца.

Если за неисполнение договора ответственна сторона, давшая задаток, то он остается у того, кому его дали.

Такая же норма была прописана и в предварительном договоре купли-продажи недвижимости, неисполнение которого послужило причиной разбирательства ряда судов.

По мнению ВС РФ, подмосковный продавец жилья добросовестно пытался продать свое имущество и соблюдал нормы договора.

Он еще в 2011 году отправил покупателю уведомление о том, что необходимо заключить основной договор. Но покупатель не только на это не отреагировал, он попытался расторгнуть предварительный договор.

В итоге дело о возврате залога будет пересмотрено, уточняется в публикации «Российской газеты».

Риелторы советуют покупателю заключать предварительный договор купли-продажи и вносить некую сумму в виде залога, задатка или аванса. У всех этих терминов есть нюансы.

Задаток — обеспечение обязательств покупателя перед продавцом (то есть подтверждение его серьезных намерений относительно покупки квартиры), а также часть от стоимости недвижимости, предоплата. По условиям задатка, если одна из сторон не выполняет своих обязательств в четко установленные сроки, то она выплачивает пострадавшей стороне неустойку.

Если обязательства нарушены покупателем, то продавец в праве оставить задаток себе. Если же продавец не выполнил условия, то неустойка покупателю оплачивается в удвоенной сумме от задатка. В любом случае задаток не подлежит возврату. Если только сделка не состоялась, а виновными не являются ни продавец, ни покупатель.

Тогда соглашение расторгается, а средства возвращаются прежнему владельцу.

Залог — это способ обеспечения исполнения обязательства, при котором кредитор имеет право в случае неисполнения должником обеспеченного залогом обязательства получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества, преимущественно перед другими кредиторами лица, которому принадлежало это имущество. У залог также есть штрафные функции, именно они является гарантом обеспечения интересов обеих сторон.

Аванс при покупке квартиры более подвижный способ предоплаты. Продавец в случае несостоявшейся продажи квартиры просто возвращает покупателю аванс в полной стоимости. Материально ни одна из сторон не страдает. И аванс, и задаток учитываются, как часть средств от всей стоимости жилья.

Чтобы эти ситуации в принципе исключить, подобные отношения закрепляются в отдельном договоре (предварительном, например), который не регистрируется государством и действует после его подписания. Он поможет определить, в чем разница залога, задатка и аванса при продаже жилья.

Пять схем вывода имущества из-под залога. Как защититься залогодержателю

Суды выявили пять популярных схем, которые используют залогодатели, чтобы вывести имущество из-под залога. В статье разобрали каждую из них и дали советы, как защититься залогодержателю от недобросовестных должников.

Меняют параметры предмета залога

Публичность сведений об обременении имущества помогает оспорить аргументы о добросовестности как должника, так и его доверенных контрагентов, которые участвуют в схеме по выводу активов.

Часто недобросовестные должники-залогодатели, чтобы невозможно было взыскать предмет залога, вносят изменения в заложенное имущество. Например, расширяют площадь недвижимости или меняют ее этажность.

Должники считают, что обременение в отношении такой недвижимости прекратилось. Они аргументируют это так: переданного объекта фактически нет.

Следовательно, и залог в отношении такого имущества невозможен.

Пример: должник обратился с исковым заявлением к банку о прекращении ипотеки жилого дома и земельного участка. Залогодатель указал, что предмет ипотеки — трехэтажное здание стало впоследствии четырехэтажным, а заложенную землю позднее объединили со смежным участком.

Первая инстанция и апелляция удовлетворили исковые требования. Верховный суд отменил судебные акты нижестоящих судов. Он указал, что обременение объекта недвижимости ипотекой определяют фактом госрегистрации такого обременения, а не соответствием предмета ипотеки его параметрам в ЕГРН.

Какой довод защитит залогодержателя

Изменение предмета ипотеки не означает ни физической, ни юридической гибели заложенного имущества.

Залог прекращается в случае гибели заложенной вещи или прекращения заложенного права, если залогодатель не воспользовался правом заменить либо восстановить предмет залога.

Такие доводы принимают суды, и на их основании защищают законные интересы залогодержателя в отношении измененного предмета залога.

Утверждают, что имущество выбыло из собственности

Имущество, которое находится в залоге у кредитора-залогодержателя, может выбыть из собственности залогодателя. Например, когда сделку, на основании которой должник приобрел имущество, признали недействительной. При таких обстоятельствах права залогового кредитора будут противопоставлять правам стороны недействительной сделки.

Суды защищают право залога, которое принадлежит добросовестному залогодержателю. Например, Верховный суд указывал: поскольку спорный объект выбыл из владения первоначального собственника по его воле, последующее признание сделки по отчуждению такого имущества недействительной не может затрагивать залоговых прав залогодержателя.

Какой довод защитит залогодержателя

Если залогодержатель не знал и не должен был знать о ничтожности отчуждения имущества, право собственности на которое зарегистрировали за залогодателем, то новый собственник должен нести обязанности залогодателя. Недействительность сделки, на основании которой залогодатель приобрел имущество, не прекращает залог. Добросовестный залогодержатель в этом случае сохранит обеспечение.

Ссылаются на ранее заключенное соглашение о прекращении залога

Если залогодержатель получил права от иных лиц, например, по уступке, залогодатель может заявить такой довод: несмотря на запись в ЕГРН о залоге, он и предыдущий залогодержатель решили прекратить залог.

В этом случае соглашение о расторжении ипотеки прекращает залоговые отношения, только если стороны вместе обращались в уполномоченный орган с соответствующим заявлением.

Если они этого не сделали, то ссылки недобросовестного должника — залогодателя на ранее заключенное соглашение о прекращении залога не могут быть основанием, чтобы снять обременение с имущества.

Какой довод защитит залогодержателя

Соглашение без обращения в регистрирующий орган не может быть основанием признать отсутствующим обременение спорного имущества. В ином случае это будет нарушением прав добросовестного последующего залогодержателя, который изучил выписку из ЕГРН и не обнаружил оснований считать залог прекращенным.

Указывают, что недостроенная недвижимость на заложенном участке не обременена

По общему правилу при ипотеке земельного участка право залога распространяется и на здание или сооружение, которое находится или строится на этом участке.

При этом должники часто не регистрируют такую недвижимость даже как объект незавершенного строительства.

В этом случае залогодатели ссылаются на то, что недостроенная недвижимость — не объект гражданских прав, значит, не может быть и предметом залога.

Если залог не зарегистрировали и заявление на такую регистрацию не подали, то права залогодержателя у кредитора не возникли

Чтобы избежать негативных последствий пропуска срока на предъявление кредиторами требований, суд вправе признать их обеспеченными залогом на незарегистрированный объект. При этом в отношении этого объекта нужно представить достаточные доказательства, что он соответствует признакам недвижимого имущества без учета регистрации.

Читайте также:  Уплата налога при разделе имущества после развода - Совет Юриста

Какой довод защитит залогодержателя

Если нет регистрации на заложенный объект недвижимого имущества, это не основание признать залог отсутствующим. В одном деле Верховный суд признал возможность залога незарегистрированного объекта недвижимости.

Затягивают проведение торгов

Должники могут долго реализовывать имущество, для этого они затягивают торги. Такие действия влекут значительные потери для кредитора. В этом случае он вправе требовать возмещения причиненных убытков, даже если внешне действия залогодателя выглядят правомерными.

Залогодатели часто обращаются в суд с необоснованным заявлением о принятии обеспечительным мер. По этой причине возможность провести торги по продаже заложенного имущества суд может временно заблокировать.

Пример: должнику удалось затянуть торги на девять месяцев с помощью обеспечительных мер. Банк обратился в суд с заявлением о взыскании компенсации.

Три инстанции отказали заявителю. Они решили, что обращение с ходатайствами о принятии обеспечительных мер нельзя рассматривать как противоправное поведение. Тот факт, что впоследствии суды отказались удовлетворить требования должника, в обеспечение которых налагали ограничения, не свидетельствует о его недобросовестности.

Верховный суд отменил судебные акты нижестоящих инстанций. В споре о взыскании убытков или выплате компенсации в связи с обеспечением иска не нужно доказывать виновность лица, которое просило наложить обеспечительные меры.

Какой довод защитит залогодержателя

Права возместить убытки от обеспечительных мер либо получить компенсацию основаны на положениях пункта 3 статьи 1064 ГК и возникают в силу прямого указания закона — статьи 98 АПК. Поэтому потери кредитора — залогодержателя в аналогичных случаях можно возложить на должника — залогодателя, даже если напрямую не было его виновных действий.

Статья подготовлена с использованием материалов журнала «Корпоративный юрист»

Отказ от услуг: возврат предоплаты, договор

Брать с клиентов предоплату — удобно. Деньги уже в кассе, осталось оказать услугу. Проблемы возникают, когда клиент передумал и хочет деньги назад ????‍♂️ 

Можно ли сделать предоплату невозвратной? Что будет, если не вернуть деньги? Как подстраховаться от убытков, если клиенты часто отказываются? Рассказываем всё по порядку.

Сделать предоплату невозвратной нельзя

Обычно предприниматели берут предоплату в подтверждение, что клиент точно воспользуется услугой. 

К примеру, женщина записывается на маникюр за месяц на последние числа декабря. Перед Новым годом желающих сделать ногти будет много. Поэтому салон сразу берёт с клиентки 2 000 ₽ и бронирует за ней время. Другим желающим на это время откажут. 

Ещё пример. В кафе обращается фирма, заказывает кейтеринг на три дня и вносит предоплату 10 000 ₽. Повара и официанты кафе будут заняты в эти дни в офисе фирмы. Приготовить и привезти еду другим клиентам не смогут.

По закону клиент может отказаться от услуги и забрать предоплату в любой момент. 

Сделать услугу неотменяемой, а предоплату невозвратной нельзя. Даже если вписать такой пункт в договор с клиентом, он не будет действовать. Нет услуги — нет оплаты. Это называется встречным исполнением обязательств. Правила — из ст. 328, 453, 717, 731, 782 ГК РФ и ст. 32 Закона о правах потребителей.

В наших примерах получится так. Клиентка передумала делать маникюр — салон обязан вернуть 2 000 ₽. Фирме стал не нужен кейтеринг — кафе обязано вернуть 10 000 ₽. 

Но не всё так печально. Из предоплаты можно вычесть свои расходы и оплату уже сделанных услуг. Про это подробно расскажем ниже. 

Предоплату надо вернуть в течение семи дней после отказа клиента от услуги. Но в своём договоре с клиентами этот срок можно сделать короче или длиннее — ст. 314 ГК РФ.

Предоплата без состоявшейся услуги — неосновательное обогащение предпринимателя по ст. 1102 ГК РФ. Если деньги не вернуть, клиент заберёт их через суд с процентами и оплатой услуг юриста. 

Ещё за отказ вернуть предоплату клиенту-физлицу может оштрафовать Роспотребнадзор по ч. 2 ст. 14.8 КоАП РФ. ИП грозит от 1000 ₽ до 2000 ₽, юрлицам от 10 000 ₽ до 20 000 ₽. 

Получается, за невозврат женщине 2000 ₽ за маникюр салон рискует заплатить в несколько раз больше.

Продавать невозвратные абонементы тоже нельзя. Правда, там есть исключения, мы говорили о них в отдельной статье.

Из предоплаты удерживают свои расходы и оплату уже оказанных услуг

Может выйти так, что до отмены брони предприниматель уже потратил деньги на клиента. Например, мастер салона купил смываемый лак за 300 ₽, потому что клиентка не хотела гель-маникюр. А кафе закупили шпажки для канапе стоимостью 500 ₽. На этот случай закон защищает предпринимателя.

Клиент обязан оплатить расходы, которые предприниматель уже понёс. Поэтому предоплату возвращают за вычетом таких расходов. В наших примерах салон вернёт 1700 ₽: 2000 ₽ минус 300 ₽ на лак, а кафе вернёт 9500 ₽: 10 000 ₽ минус 500 ₽ за шпажки.

Иногда расходы полностью покрывают предоплату. Тогда к возврату клиенту будет ноль. Если к моменту отказа от кейтеринга в холодильнике кафе уже лежат полуфабрикаты на 10 000 ₽, предоплату можно не возвращать. Правда, полуфабрикаты придётся отдать фирме, если они захотят.

Главное, чтобы у предпринимателя остались чеки на расходы. И чеки должны подтверждать траты на этого самого клиента. На такие случаи лучше оговаривать подробное техзадание. К примеру, прописывать меню кейтеринга в спецификации к договору на обслуживание. Там канапе — значит, нужны шпажки. Если клиент пойдёт судиться, предприниматель покажет суду чеки на шпажки.

А вот вычесть из предоплаты потерянную прибыль нельзя. Это упущенная выгода предпринимателя по ст. 15 ГК РФ. Клиент и снятая бронь тут ни при чём.

Отдельный случай — когда клиент отказался от уже начатой услуги. Если официанты покормили людей один день, а потом фирма отказалась от кейтеринга, она оплачивает только этот день. Часть услуги — часть оплаты. 

И ещё — оплату за часть услуги оставляют себе только, если у клиента нет претензий по качеству.

Клиент не пришёл на услугу — оплата не возвращается

Другая ситуация — когда клиент не пришёл в назначенное время, не открыл дверь или просто опоздал. Потом позвонил и потребовал предоплату назад, ведь услуги не было. 

Если клиент просто передумал и не пришёл, он обязан оплатить услугу полностью — ст. 781 ГК РФ. 

Но если окажется, что клиентка не доехала на маникюр из-за ДТП не по своей вине, удержать из предоплаты можно только свои расходы, а остаток надо вернуть. 

Что полезного прописать в договоре с клиентом на случай отмены заказа

Вот несколько советов, как уменьшить убытки, если клиенты снимают бронь часто. Сразу скажем: лучше заключать с каждым клиентом договор на бумаге. А это не всем удобно. Если есть возможность, условия можно вписывать в квитанцию, которую выдаёте клиенту, или в чек. Но если услуги дорогие, стоит всё-таки заключать договоры.

Прописать свои расходы

Чтобы избежать споров о расходах, можно сразу прописать в договоре, что к ним относится. 

К примеру, кафе может прописать в договоре на обслуживание, что 1000 ₽ уходит на предзаказ машины для доставки продуктов и проезда официантов к месту исполнения услуги. И на случай спора надо быть готовым показать клиенту этот чек.

Разбить услугу на части 

Если разбить услугу на этапы с ценами за каждый, сразу видно, сколько денег возвращать. На работы наподобие ремонта или шитья можно составить смету и сделать на неё ссылку в договоре. 

Статья: как составить договор на оказание услуг

Статья: как составить договор подряда

Включить в договор условие о задатке

Суть задатка следующая. Клиент платит предпринимателю деньги в счет оплаты по договору. Если клиент отменяет заказ, предприниматель оставляет задаток себе — без всяких чеков на расходы. Если предприниматель сам откажется оказывать услугу, он отдаст задаток в двойном размере — 380, 381 ГК РФ.

Задаток нельзя включить в договор с физлицами. Поэтому такая фишка не подойдёт салонам красоты, ателье, бригадам по ремонту квартир и другим предпринимателям из сферы бытовых услуг. Правило — из ст. 16 Закона о защите потребителей.

Турагентство проиграло спор с клиентами, которые хотели вернуть 40 000 ₽ за отказ от тура. В договоре было условие, что тур неотменяем, а предоплата — это задаток, он не возвращается. Но суд сказал, что физлиц нельзя лишать права на отмену брони, и неважно, что написано в договоре — дело № 33-3534/2019.

А вот оказывать услуги другим предпринимателям с условием о задатке можно. Важно лишь, чтобы из текста договора было ясно, что деньги, которые вносит клиент — это задаток, а не простая предоплата. При этом предоплата может стать задатком, если клиент отменяет бронь поздно. 

Вот пример условия для договора:

Стороны пришли к соглашению, что в случае отказа от исполнения договора заказчиком менее чем за 10 дней до даты оказания услуг кейтеринга, внесённая заказчиком предоплата в сумме 10 000 рублей будет считаться внесённой на счёт исполнителя в качестве задатка и не подлежит возврату заказчику в соответствии со ст. 381 ГК РФ.

Статья актуальна на 13.04.2021

Leave a Comment

Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *