Аренда или выкуп земельного участка — Совет Юриста

Аренда или выкуп земельного участка - Совет Юриста Юлия Меркулова Автор статьи Практикующий юрист с 2012 года

Кроме стандартной формы купли-продажи движимого и недвижимого имущества стала набирать популярность аренда с последующим правом выкупа.

Не все собственники и покупатели знают, что данные взаиморасчеты четко регламентируются законодательством. Как правильно составить договор, и какие тонкости подобной сделки следует знать, расскажут наши юристы.

Закон дает право оформить акт имущественного найма по форме гражданско-правового договора. Временные границы устанавливаются сторонами соглашения, так же, как и сумма ежемесячных и иных платежей.

В договоре аренды с последующим выкупом должны быть прописаны условия безвозмездной передачи имущества в собственность новому владельцу при выполнении им установленных условий по выплатам и иным формам взаиморасчетов

Природа подобных соглашений смешанная и имеет элементы от аренды недвижимости и купли-продажи, что дает право трактовать содержание документа в двоякой форме.

Если в нем есть ссылка на передачу имущества в собственность, то должны быть соблюдены требования к договору купли-продажи.

При отсутствии таковых бумага признается исключительным соглашением об аренде, а покупатель не получает желаемых прав на безвозмездное пользование имуществом (земля, транспорт, недвижимость и прочее).

Именно по причине неопытности продавцов и покупателей в судебных заседаниях часто возникают споры по имущественным правам. Их можно избежать, доверив оформление договора с последующим выкупом компетентным юристам нашей компании.

Объектами подобных отношений могут быть:

  • квартиры, дома и дачи;
  • земельные наделы за исключением территорий общего пользования, земель водного и лесного хозяйства и заповедников;
  • оборудование и технические средства;
  • авто- и мототранспорт.

По ст. 608 ГК РФ арендодателем может выступать собственник и иное лицо, наделенное правами по закону. Время перехода имущества в собственность арендатора может совпадать с окончанием срока договорных отношений и наступить ранее.

Обратите внимание!

Пункт о выкупе может быть добавлен в соглашение после его заключения. Принудить арендатора к обязательному выкупу нельзя. Сделка долгосрочного найма останется действительной до момента нарушения условий соглашений одной из сторон или до окончания прописанного в документе периода найма.

Преимущества и недостатки аренды под выкуп

Независимо от того, что является объектом сделки — аренда авто с последующим выкупом, недвижимости или оборудования, такая форма взаиморасчетов имеет свои положительные и отрицательные стороны.

Преимущества аренды с выкупом:

  • общая сумма платежа меньше, чем по кредиту;
  • нет первоначального взноса;
  • есть возможность пользоваться имуществом с момента заключения договора;
  • нет обязательств по выкупу при смене обстоятельств.

Отрицательные моменты, о которых также следует помнить:

  • нет четкой юридической формы сделки;
  • имущество может быть заложено собственником в кредитной организации;
  • вас могут в любой момент выселить с жилплощади и расторгнуть сделку в одностороннем порядке по имеющимся причинам.

Чтобы риск был минимальным, рекомендуем заключать сделку при поддержке юристов и с обязательным нотариальным заверением Аренда или выкуп земельного участка - Совет Юриста

Как правильно составить договор аренды с выкупом?

Процедура требует правомерных действий и правильного оформления документов. Они должны иметь юридическую силу, чтобы их можно было использовать в случае споров в суде. При составлении документа рекомендуем учитывать ряд моментов:

  • если оформляется бумага о передаче машины в аренду с выкупом, то необходимо максимально подробно указать технические характеристики транспортного средства;
  • документ должен содержать ответственность каждого из участников сделки, права/обязанности и спорные моменты;
  • срок перехода права собственности может быть датой окончания договора или датой последнего платежа, что также необходимо учесть в документе;
  • выкупная цена и ставка по аренде могут быть взаимодополняемыми или не зависеть друг от друга (сумма выкупа оплачивается отдельно от арендной платы или вместе с ней);
  • при долгосрочном найме обязательно следует указать индексацию общей стоимости или ее отсутствие.

Обратите внимание!

Если оформляется аренда дома с последующим выкупом, то при сроке более 1 года сделка должна быть зарегистрирована в Росреестре.

Опытные юристы советуют учитывать ряд дополнительных моментов при аренде с выкупом:

  • движимое/недвижимое имущество лучше проверить на обременения до заключения сделки;
  • те же действия рекомендуем проделывать ежегодно при долгосрочных отношениях, так как собственник не лишается прав на имущество и вправе распоряжаться им на свое усмотрение;
  • лучше сразу прописать в договоре временные рамки;
  • при страховании имущества одной из сторон данный момент должен быть отображен в документах.

Аренда или выкуп земельного участка - Совет Юриста

Образец договора аренды с правом выкупа жилого помещения

dogovor-arendi-s-pravom-vikupa-zhilogo-pomesheniya.docx ≈ 15 КБ

Мы не рекомендуем вам составлять документ самостоятельно. Обратитесь к юристу!

Скачать образец

Аренда участка с последующим правом выкупа у государства

Эта форма сделки актуальна и в 2020 году, но с небольшими корректировками в законодательстве. Так, нельзя претендовать на земли общего назначения, водные и лесные массивы, а также заповедники.

В случае найма участка под строительство рекомендуем возвести на нем небольшое строение (баня, сарай, дача и т.д.), что дает право выкупа земли в первую очередь даже при наличии других претендентов.

Главное условие такого найма — использование земель по назначению и соблюдение условий договора

Образец договора аренды недвижимости

Следует понимать, что договор может быть расторгнут при нарушении правил, а регистрация осуществляется после выплаты установленной суммы или через 1 год непрерывной аренды.

Стандартный образец соглашения содержит несколько обязательных пунктов:

  • техническое описание объекта;
  • стоимость для перехода прав собственности;
  • срок договора;
  • условия аренды и оплаты;
  • ответственность сторон и описание возможных рисков.

Аренда или выкуп земельного участка - Совет Юриста

Образец договора аренды недвижимого имущества

dogovor-arendi-nedvizhimogo-imushestva.docx ≈ 14 КБ

Мы не рекомендуем вам составлять документ самостоятельно. Обратитесь к юристу!

Скачать образец

Договор аренды с правом выкупа нежилого помещения

Он содержит те же пункты, что и вышеуказанные документы. Все моменты должны быть прописаны в договоре и зарегистрированы у нотариуса, что является гарантом для каждого из участников на случай возникновения спора.

Обратите внимание!

Если в соглашении есть пункт о запрете на продажу и обременение помещения на время аренды, то при нарушении данного правила сделка будет расторгнута.

Аренда или выкуп земельного участка - Совет Юриста

Образец договора аренды с правом выкупа нежилого помещения

Dogovor-arendy-s-pravom-vykupa-nezhilogo-pomeshhenija.docx ≈ 32 КБ

Мы не рекомендуем вам составлять документ самостоятельно. Обратитесь к юристу!

Скачать образец

Договор аренды оборудования с последующим выкупом

Аренда оборудования с последующим выкупом имеет свои тонкости, включая описание техники на момент передачи и оценку при расторжении сделки, включая выплату процента за износ.

В данных отношениях рекомендуем производить выкуп за короткий промежуток времени или четко прописывать в документе все возможные риски и прочие моменты. Это позволит избежать недопонимания, так как не все арендаторы эксплуатируют полученное в найм оборудование с соблюдением техники безопасности и рекомендаций производителя.

Аренда или выкуп земельного участка - Совет Юриста

Образец договора аренды оборудования с последующим выкупом

dogovor-arendi-oborudovaniya-s-posleduyushim-vikupom.docx ≈ 14 КБ

Мы не рекомендуем вам составлять документ самостоятельно. Обратитесь к юристу!

Скачать образец

Резюме

Договор аренды с последующим выкупом остается выгодной альтернативой покупке недвижимости, автомобиля или оборудования. Ограничений по типу объектов практически нет, а в роли арендодателя может выступать как физическое, так и юридическое лицо.

Кроме положительных аспектов, следует помнить о риске потерять свои сбережения и не получить объект договора. Во избежание таких споров рекомендуем тщательно проверить соглашение найма перед его подписанием, привлечь к сделке опытных юристов и обязательно зафиксировать процедуру у нотариуса.

Аренда или выкуп земельного участка - Совет Юриста Людмила Разумова Редактор Практикующий юрист с 2006 года

Как выкупить земельный участок землю из аренды в собственность в 2021 году пошаговая инструкция

Аренда или выкуп земельного участка - Совет Юриста

Арендуемый земельный участок может находиться в федеральном или муниципальном ведении либо принадлежать физическим или юридическим лицам. При этом арендатор земли имеет приоритетное право выкупа. В практике часто необходимо осуществить перевод земли из аренды в частное владение, и эта процедура представляет собой выкуп земельного участка из аренды у администрации.

Важно знать, что, арендатор наделен правом пользователя земли, но он не собственник. По этой причине арендованный надел нельзя продать, подарить, оставить наследникам, а также провести другое законное отчуждение.

Кроме того, строить на таком участке как капитальные, так и вспомогательные объекты недвижимости арендатор может только с разрешения собственника земли, иначе есть риск обращения последнего в суд с иском о сносе самовольных строений.

В данной статье расскажем, как выкупить арендованный земельный участок в 2018 году, что для этого нужно сделать, и какие необходимы документы. Кроме того, вы получите пошаговые рекомендации как это сделать быстро и правильно.

Аренда земельного участка: кто имеет право получить землю в собственность

Оформление арендуемого земельного надела в собственность их временного пользователя – арендатора, закреплено правовыми нормами, в частности ст. 39.9, 39.18, 39.20 Земельного кодекса РФ, а также другими законодательными актами муниципального и федерального уровня.

Их выполнение обеспечивает законный доступ широкого слоя населения страны к земельным ресурсам для полного удовлетворения своих потребностей в приобретении более комфортного жилья и возможности по занятию крестьянским и фермерским трудом.

По общей процедуре, для исключения коррупционной составляющей в процессах продажи и покупки арендуемых земель, их выкуп производится с использованием торгов (аукционов). Цена земли на торгах определяется как максимальная стоимость, предложенная участниками.

Однако тема нашей статьи посвящена выкупу земли из аренды у администрации города без проведения торгов. В народе эту процедуру ещё называют приватизация земельного участка.

  • Итак, как же на практике осуществить указанную процедуру и у кого есть такое право?
  • Не будем вдаваться в подробности, как и кто, может приобрести земли у государства без проведения торгов, остановимся именно на ситуациях когда земля в аренде.
  • Земельный кодекс, говорит о том, что перевести участок земли из аренды в свою личную собственность вправе любое лицо, который соответствует определённым критериям.
  • К ним относятся:
  1. Гражданин, у которого в аренде земельный участок и на нём зарегистрирован как минимум объект незавершённого строительства – частный дом
  2. Физическое или юридическое лицо, которым земля передана для осуществления фермерской деятельности
  3. Лицам, который земельный участок предоставлен в аренду или безвозмездное пользование для комплексного освоения земли
Читайте также:  Кто должен финансировать отпуск ребенка с отцом - Совет Юриста

С 2017 года на законодательном уровне введена возможность приобретения земли без торгов по фиксированной сумме. Такая возможность регламентирована в частности пп. 9, 10 п. 2 ст. 39.3 ЗК РФ.

Перевод земли из аренды в собственность осуществляется при соблюдении следующих условий:

  1. Аренда длится 3 и более года
  2. Покупка возможна только арендатором
  3. Заявление о заключении договора аренды должно быть подано не позднее одного дня до истечения аренды
  4. На земельном участке, есть объекты недвижимости, принадлежащие арендатору

Добавим, информацию, касающуюся НКО.

Когда участок земли, арендуемый некоммерческой организацией (НКО) в составе территории комплексного освоения, планируется выделить под ИЖС, то в случае разделения площади на отдельные участки под ИЖС, правом их последующего выкупа без торгов обладает любой член НКО.

Что делать, когда дом в собственности, а земля в аренде

Часто от читателей интернет-журнала «Недвижимость, земля и право» поступают обращения с вопросом: «Если дом в собственности, а земля в аренде как оформить право собственности на участок?»

Владелец дома, размещённого на арендуемом наделе, законодательно наделен правом выкупа этого надела. Главным критерием перевода земельного участка из разряда, арендуемого в личное пользование, выступает наличие официального оформления строения.

Земли с построенным на них домом могут быть выкуплены владельцем дома при соблюдении следующих условий:

  1. Дом (строение, сооружение) оформлен официально в собственность и вместе с землёй находится в длительном пользовании
  2. Дом используется для постоянного проживания арендатора земельного участка
  3. Обладатель арендуемого участка наделен законным правом их неограниченного пользования

Наличие вышеизложенных оснований предоставляет владельцу дома вполне законное право на основании собственного решения самостоятельно начать выполнение процедуры выкупа арендуемого земельного участка.

Процедура и порядок выкупа земельного участка из аренды: основные положения

Аренда или выкуп земельного участка - Совет Юриста

Кроме того, любое облагораживание арендуемого участка земли тоже будет выступать преимуществом в вашу пользу.

Арендатор может перевести участок земли в личную собственность по фиксированной цене (без торга и аукциона), если:

  1. Аренда длится 3 и более года и в договоре прописан пункт о возможности выкупа арендуемого участка
  2. Лицо, заявляющее желание стать собственником земельного участка, арендует его на законных основаниях
  3. Предложение о выкупе направлено собственнику земельного участка до окончания установленного срока аренды

Для начала инициирования процедуры выкупа арендуемого вами земельного участка необходимо чётко представлять себе, куда следует обращаться.

Куда нужно обратиться

Инициирование выкупа арендуемого земельного участка начинается с подготовки обращения в подразделение муниципалитета, курирующее территорию, на которой арендуется земельный участок.

В муниципалитете обязаны уведомить просителя о наличии или отсутствии кадастрового дела на запрашиваемые сотки и о существовании (отсутствии) обременений на них.

В обращении целесообразно указать основание для выкупа и право первоочередной покупки (при его наличии). При отсутствии обременений далее осуществляется сбор документов для выкупа арендуемого участка земли.

Какие требуются документы

  1. Подготовка выкупа земельного участка состоит в сборе документов, подтверждающих не только желание приобрести арендуемый кусок земли, но наличие законных условий, обеспечивающих возможность удовлетворить это желание.

  2. К таким условиям относится подтверждение того, что именно этот участок находится в вашей аренде, а также место его расположения, имеет ли он установленные границы и пр.

  3. Для выкупа арендуемого участка земли готовится следующий пакет документов:
  1. Обращение на имя на главы муниципалитета в виде письменного заявления о желании выкупить арендуемые земельные сотки.
  2. Паспорт гражданина и его ИНН (покупка планируется частным лицом).

    Если обращается юридическое лицо, то прилагаются уставные документы и выписка из приказа о назначении его руководителя.

  3. Документ, подтверждающий легитимность использования участка земли заявителем.

  4. Кадастровый паспорт, определяющий место размещения участка земли, официально установленные его границы, а также кадастровую стоимость.
  5. Акт независимой оценки цены арендуемого земельного надела в текущем году.

  6. Технический план участка или акт его обследования с технической документацией на дом, постройки и сооружения, возведённые на нём.
  7. «Свежая» выписка из ЕГРП, свидетельствующая об отсутствии ограничений оборота на арендуемые сотки (арест, заложение в банк и др.).

Когда будет всё подготовлено, следует задуматься, какую сумму необходимо будет внести для выкупа заветного земельного надела. Приведём краткое описание возможной стоимости выкупа арендованных земель.

Стоимость выкупа арендованного участка земли

  • Плата за аренду участка земли независимо от его размера выставляется муниципалитетами в виде определённого процента от их кадастровой стоимости либо путём применения кратного размера ставки земельного налога.
  • Конкретные величины рассчитывается в каждой местности с учётом её территориальных особенностей.
  • В мегаполисах с проживанием свыше 3 млн человек (Москва и Санкт – Петербург) участок земли можно выкупить за сумму, составляющую до 20% от кадастровой цены (Москва – 20%, Санкт – Петербург – 19,5%).

В крупных городах численностью от 500 тыс.

до 3 млн человек сумма выкупа арендуемого участка составляет от 7,5 до 24% его кадастровой стоимости (от 5 до 17-кратного размера ставки земельного налога, размер которого равен 1,5% кадастровой стоимости).

В небольших поселениях с населением до 500 тыс. человек выкуп обойдётся от двух до десятикратного размера ставки земельного налога.

В Московской области для выкупа арендуемых участков применяется десятикратная ставка земельного налога.

Участки земли, арендуемые в сельских и поселковых муниципальных образованиях, можно выкупить за сумму, не превышающую 3% от их кадастровой стоимости.

Минимальная стоимость земельного участка, находящегося в федеральном владении, составляет 2,5% от его кадастровой цены. Такой же процент используется при приобретении юридическими лицами территорий, выделенных в аренду для организации дачного товарищества.

На практике существование права на выкуп арендуемого участка и наличие требуемого объёма финансовых средств не всегда обеспечивают реальную возможность приобретения желаемого кусочка земли. Есть законодательные ограничения, по которым выкуп просто невозможен.

Когда выкуп невозможен по закону и могут отказать

Прежде чем обратится в администрацию следует помнить о существовании реальных причин отказа в приобретении участка.

Выкупу не подлежат следующие территории (даже, если участки на них используются долгое время):

  1. Арендуемый участок внесён в план застройки, выполняемой в государственных или муниципальных целях
  2. Участок земли входит в территорию обеспечения безопасности морских и речных портов, аэропортов, железнодорожного и автомобильного сообщения
  3. Используемые участки включены в состав зон отдыха, парков или городских садов;
  4. Арендуемые участки земли официально отнесены к охраняемым водозаборным территориям, охранным зонам очистных сооружений и газопроводов
  5. Участок включён в территории подведомственные Минобороны, ФСБ и ФСО России

Отсутствие законодательных ограничений на арендуемый вами участок позволяет воспользоваться ниже изложенной пошаговой инструкцией.

Пошаговая инструкция по оформлению земли из аренды в собственность

Собранные в неполном объёме документы, использование при их заполнении недостоверных данных либо сведений с ошибками заведомо приведёт к отказу в совершении выкупа арендуемого участка земли.

Отказ в свою очередь будет сопровождаться невозвратными денежными средствами (выплаченная госпошлина не возвращается), а также возможными нервными потрясениями. Ведь когда что-то не получилось, это всегда неприятно. В связи с этим будьте внимательны, делая первые шаги.

1 Шаг. Сбор и подготовка документов

Осуществляется сбор документов, приведённых в подразделе «Какие требуются документы?» настоящей статьи.

  1. Особое внимание следует обратить на официальное определение границ арендуемого участка земли, который планируется выкупить у администрации.
  2. Отсутствие официально закреплённых координат участка на местности является законной причиной отказа в его приобретении.
  3. Закрепление границ осуществляется с помощью межевания, заключающегося в согласовании границ участка с соседям и официальном определении координат участка с последующим письменным оформлением.

Межевание осуществляется подготовленным специалистом (кадастровым инженером). Услуга платная (от 5 до 10 тыс. руб.) и выполняется по просьбе арендатора.

Не менее важную роль играет кадастровый учёт.

2 Шаг. Постановка на кадастровый учёт

Данный шаг выполняется только при отсутствии кадастрового паспорта на арендуемый участок, запланированный к приобретению. О том есть ли он или его нет, можно узнать, запросив кадастровую выписку через МФЦ или по сети Интернет.

Можно самостоятельно посмотреть учтён ли участок на официальных сайтах сети Интернет (pkk5.rosreestr.ru; publichnay – kadastrovaya – karta.ru и др.).

Постановка на кадастровый учёт производится при предъявлении паспорта гражданина, межевого плана, свидетельствующего официальное закрепление границ участка, и квитанции об оплате государственной пошлины.

3 Шаг. Обратиться в администрацию и получить постановление

Имея кадастровую выписку, следует позаботиться о вынесении решения главы муниципалитета, разрешающего выкуп.

Надо написать заявление на имя главы и приложить кадастровую выписку, её ксерокопию и оплатить государственную пошлину.

4 Шаг. Заключение договора выкупа арендуемого участка

Получив разрешение муниципалитета, составляется договор купли-продажи арендуемого земельного участка в простой форме.

Затем покупателем вносятся деньги на финансовый счёт муниципалитета.

5 Шаг. Регистрация сделки

Договор о выкупе арендуемого участка земли регистрируется в территориальном органе Федеральной регистрационной службы с приложением следующих документов:

  1. Заявления о государственной регистрации
  2. Разрешения главы
  3. Выписки из кадастрового плана участка
  4. Квитанции об оплате услуги за регистрацию

Важно знать, что регистрационные услуги имеют различную стоимость в зависимости размещения земли:

  • 350 рублей – для участка земли под дачей и гаражом
  • 100 рублей – для сельскохозяйственных земель
  • 200 рублей – для территории под многоквартирным домом
  • 2 тыс. рублей – для участка земли под частным жилым домом и вокруг него

Представив документы на регистрацию, вы получаете расписку об официальном приёме бумаг с указанием срока окончания получения результата и спокойно ждёте назначенного дня получения в регистрирующем органе договора выкупа с отметкой о его регистрации (или мотивированной причины отказа в оном).

6 Шаг. Получение выписки и вы счастливый владелец

Решение о регистрации права перехода арендуемого участка в собственность или отказе в нём становится известным через 14 рабочих дней после подачи документов.

При положительном решении документы можно получить лично или через представителя, действующего по нотариальной доверенности.

Оформление земли представляет трудоёмкий процесс, требующий специфических знаний по правильности сбора и разработки требуемых документов. Иначе сложностей и дополнительных затрат времени и денег не избежать.

Сложности, которые могут возникнуть или почему лучше обратиться к специалистам

Главная сложность возникает в виде неожиданного отказа в приобретении давно арендуемого земельного участка, ставшего для вас родным. Причинами отказа выступают ошибки, допущенные в представленных бумагах или недостоверные сведения, изложенные в них.

Предотвратить сложности можно осуществить путём привлечения опытных специалистов.

Обращение к ним позволит:

  1. Оперативно и своевременно собрать и оформить документы, обеспечившие надёжность перевода в индивидуальную собственность дорогого вам земельного участка
  2. Сэкономить время, деньги и нервы, затрачиваемые на соблюдение большого числа формальностей, без выполнения которых нет надежды на получение положительного решения
  3. Получить 100% гарантию положительного результата перехода арендуемого участка в собственность

Хотите быстро и без хлопот стать счастливым владельцем земли обращайтесь к опытным специалистам.

Аренды земли с правом выкупа: основные преимущества

Содержание

Слышали ли вы о возможности купить арендуемое имущество? Чем это выгоднее простой купли-продажи? На самом деле на рынке недвижимости данный способ приобретения имущества в собственность является весьма распространенным. Объединение аренды и купли-продажи в одном договоре содержит в себе немало выгод для обеих сторон – арендатора и арендодателя. В данной статье вы узнаете основные преимущества аренды участка с правом выкупа.

Два указанных выше соглашения могут существовать самостоятельно, то есть независимо друг от друга. Иными словами, вы и ваш контрагент можете договориться сначала об аренде земельного участка, а затем и о его выкупе.

Однако, если у сторон присутствует изначальный интерес продажи и, соответственно, покупки земли, но покупатель имеет сомнения по поводу качественных характеристик земельного участка или он находится на этапе создания своего бизнеса, то имеет смысл заключать договор аренды.

Таким образом, стороны договора смогут удовлетворить свои интересы одновременно. Покупатель – удостоверится в том, что данная территория ему подходит и он сможет на ней развиваться, а продавец – будет уверен в том, что до продажи его собственность будет приносить доход.

Как закрепить предмет договора аренды земли с правом выкупа?

При выкупе участка из аренды в собственность необходимо в тексте договора детально описать все его характеристики.

Если предмет при заключении договора аренды будет содержать лишь кадастровый номер и адрес, то это позволит арендодателю передать его в любом состоянии.

Тем самым, арендодатель будет иметь возможность злоупотребить правом, так как устные договоренности не имеют юридической силы, если они не закреплены в текст договора.

Таким образом, предпринимателям для обеспечения соблюдения своих прав следует делегировать заключение сделок с недвижимостью юридическим компаниям. Договор аренды земли с правом выкупа является по своему содержанию сложным и требует особого внимания к формулированию его положений.

Условие о выкупе участка из аренды: как сформулировать?

Выкуп участка из аренды в собственность предполагает установление в договоре способа перехода права на землю.

Это положение является существенным условием и обязательно должно быть предусмотрено в тексте соглашения. В противном случае договор будет признан незаключенным.

В данной ситуации бессилен даже арбитражный юрист, так как согласование сторонами всех существенных условий является требованием закона.

Так, помимо предмета договора важно предусмотреть еще и положения о:

  1. Выкупной цене.
  2. Условиях перехода права собственности.

Выкупная цена может быть закреплена, в частности, следующим образом:

  • В виде разового платежа.
  • В виде платежей, которые вносятся одновременно с арендной платой, но идут в счет выкупной цены.

При этом, существует неограниченное количество способов уплаты выкупной цены, поэтому, на наш взгляд, целесообразно обратиться за юридической консультацией. Юрист сможет подобрать именно тот способ оплаты, который был бы выгоден вам. А также просчитает все риски данной сделки.

Арендатор и арендодатель могут предусмотреть особые условия перехода прав собственности. Так, можно предусмотреть совершение определенных действий собственником имущества. Например, к ним относится освобождение помещений, предназначенных для обслуживания территории или для хранения сельскохозяйственной техники.

Выкуп земельного участка из аренды в собственность предполагает, изначально, регистрацию договора аренды в силу статьи 609 ГК РФ. Поэтому, на арендатора или арендодателя в силу договора может быть возложена обязанность по уплате гос. пошлины. Либо к таким условиям может относится подведение каких-либо коммуникаций или постройка дорог.

В этом аспекте у сторон договора существует неограниченная свобода.

Таким образом, в части выкупа участка из аренды, необходимо либо предусмотреть такую возможность непосредственно в тексте договора, либо заключить дополнительное соглашение, в котором будут отражены все существенные условия для выкупа земельного участка.

Основные плюсы выкупа участка из аренды

Получение земельного участка в аренду с последующим выкупом можно рассматривать как вложение средств в развитие компании. Объединяя два договора, вы можете совместить их плюсы. Для понимания выгоды следует отдельно сравнить договоры аренды земли с правом выкупа и купли-продажи земельного участка.

 Договор аренды земли с правом выкупа Договор купли-продажи земельного участка
Появляется возможность лично узнать все скрытые недостатки земельного участка до покупки, то есть без больших вложений. Зачастую скрытые недостатки возможно определить только спустя существенное время. Выявить исчерпывающе все скрытые недостатки невозможно. Единственная возможность – проведение экспертиз до купли продажи, однако в таком случае вы опираетесь исключительно на профессионализм эксперта.
Выплата выкупной цены осуществляется напрямую собственнику, поэтому, в случае исключения условия договора о выкупе участка из аренды, денежные средства, перечисленные в счет выкупной цены подлежат возврату. Расторгнуть договор и вернуть денежные средства практически невозможно (кроме случая, когда условия договора были существенно нарушены). Чаще всего, продавец не заинтересован в возврате денежных средств.
Возможно предусмотреть рассрочку выплаты выкупной стоимости без процентов, тем самым ослабив финансовую нагрузку на вашу организацию. Стоимость земельного участка выплачивается, как правило, единым платежом. Также обычно привлекаются заемные денежные средства под определенный процент.
При формировании условия о выкупе можно предусмотреть особые условия передачи или улучшения земельного участка на момент продажи. У покупателя, чаще всего, нет возможности договориться об особых условиях или улучшениях участка.
Срок договора аренды может быть любой в том числе и неопределенный, поэтому и перечисление оплаты в счет выкупной цены возможно «растянуть» на такой же срок. Договор купли-продажи может содержать положения о рассрочке, однако продавцам неинтересно устанавливать слишком большие сроки.

Отличия договора аренды земли с правом выкупа от лизинга

Гражданский кодекс в видах аренды содержит также договор финансовой аренды или лизинга земли. Его часто противопоставляют договору аренды земельного участка с выкупом, однако между ними есть ряд существенных различий.

 Аренда земельного участка с правом выкупа Лизинг с правом выкупа
Право собственности у арендодателя на землю уже существует на момент заключения договора. У лизингодателя нет права собственности на объект лизинга на момент заключения договора.
Ответственность за недостатки земельного участка лежит на арендодателе. Ответственность за недостатки земельного участка лежит на третьем лице — продавце.
Спорные отношения решаются только между арендатором и арендодателем, это помогает уладить их быстрее, ввиду того, что стороны всего две. Споры, исходящие из договора лизинга, в большинстве случаев требуют участия трех лиц – лизингодателя, лизингополучателя и продавца. Таким образом, трем субъектам сложнее прийти к консенсусу, что влияет на сроки разрешения спора.

Стоит отметить, что юридическая техника договора влияет не только на процесс разрешения споров, возникающих по поводу исполнения тех или иных его положений, но и на выгоду, которую в итоге могут получить контрагенты. В связи с этим, важно отметить, что в настоящее время предпринимателям стоит обращаться за юридическими услугами для юридических лиц. Так, юрист поможет исключить для вас в будущем:

  • Участие в судебных процессах;
  • Возникновение убытков, в том числе упущенной выгоды.

Помощь юриста при выкупе участка из аренды в собственность

Участие юриста в заключении сделок, исходя из текущего положения рынка недвижимости, является несомненным плюсом. Это обусловлено несколькими факторами:

  1. В связи с развитием рынка недвижимости, происходит и наращивание мошеннических и иных схем из-за которых предприниматели терпят убытки.
  2. С развитием интернета и социальных сетей, появляется все больше правовой информации, что влияет на осведомленность субъектов предпринимательской деятельности. Однако следует отметить, что такая информация носит больше базовый характер, без указания нюансов и тонкостей правовой материи.
  3. Юридические услуги стали гораздо дешевле, но в то же время и качественнее. Поэтому чаще всего организации либо содержат в штате юристов, либо заказывают услугу “юридическое сопровождение сделки”. В свою очередь, наличие у контрагента квалифицированного юриста усиливает его положение. В таком случае обычно текст договора редактируется не в вашу пользу, а этот факт невозможно выявить без специальных знаний в области права.

Наша компания имеет большой опыт в сфере сопровождения заключения договоров аренды земельного участка с последующим выкупом, в связи с этим мы можем предложить не только помощь во взыскании аренды, но и полное сопровождение такой сделки. Наши специалисты помогут обеспечить соблюдение ваших законных интересов и прав, а также добиться более выгодных условий.

Выкупить землю или арендовать: что выгоднее бизнесу? | Rusbase

Рано или поздно предприниматель задумывается о расширении бизнеса. Одним из главных активов является земля. И тут хочется понимать, что выгоднее: арендовать ее или выкупить у государства в собственность. Казалось бы, ответ очевиден — собственник всегда имеет больше имущественных прав, чем арендатор. Но в земельных вопросах есть свои нюансы.

Разобраться в них поможет Денис Шалимов, эксперт в области земельного законодательства и выкупа земли из госаренды под коммерческую недвижимость, руководитель группы компаний «Федерация». Он также является разработчиком уникальной методики выкупа земли, позволяющей экономить финансовые средства заказчика.

Выкупить землю или арендовать: что выгоднее бизнесу? Ирина Печёрская

Существует две основных группы прав на землю: собственность и аренда

В первом случае собственнику принадлежат права владения, распоряжения своим земельным участком и недвижимостью.

Он может ее подарить, продать, отдать в залог, передать в управление или сдать в аренду. Также может возвести различные строения в соответствие с целевым назначением участка.

Но у него есть еще и обязанности. Предприниматель должен содержать участок и не допускать ухудшение состояния земли.

При аренде возможно только извлекать полезные свойства, а именно использовать участок по назначению. Условия этого пункта прописываются в договоре. Если они не определены, то арендатор должен эксплуатировать землю строго по правилам разрешенного использования.

И каждый месяц вносить арендную плату. При нарушении обязательств арендодатель имеет право потребовать компенсацию и расторгнуть договор.

Участок, оформленный в собственности, лучше тем, что бизнесмену будет легче осуществлять операции купли-продажи. Если мы говорим об аренде, то к ней прибегают, если землю невозможно получить в собственность. Обычно это земли лесного или водного фонда. В таком случае будет правильной аренда на долгосрочный период — 49 лет.

Собственник может распоряжаться своим имуществом и сдавать его в аренду, соответственно, получать прибыль, кредит под залог земли на развитие бизнеса. Также в случае необходимости постройки каких-то зданий собственность выгоднее, потому что требуется меньше согласований с основным собственников участка.

Для кого и что выгоднее?

Аренда выгодна для крестьянско-фермерских хозяйств (КФХ). Фермеры берут земли сельхозназначения в аренду, используют ее три года, а потом они не то, что могут, им рекомендуется выкупать землю из государственной аренды, чтобы избежать давления со стороны государства.

Также аренда выгодна тем предпринимателям, которые хотят взять участок в лесной зоне для туристической деятельности или охотугодий. Аренда будет выгодна, потому что государство не разрешает такие земли выкупать.

Что касается собственности, она выгодна, когда владелец здания уже приобретает землю под своей недвижимостью. Он уже пользуется землей, а арендные ставки всегда повышаются, потому что в них закладываются стоимость покупки участка. И аренда со временем становится очень большой и непосильной. 

Выкуп земли из госаренды выгоден: 

  • застройщикам — нахождение земли в собственности для них более предпочтительный вариант. Главное убедиться, чтобы участок принадлежал государственным органам власти;
  • производственным и промышленным предприятиям — они активно используют территорию и часто делают перепланировки объекта, которые проще узаконить собственнику, нежели арендатору.

Как показывает практика, коэффициенты по аренде здесь очень высокие и включают платежи на приобретение собственности. Поэтому чем быстрее бизнесмен приобретет данную землю в собственность, тем меньше он будет платить арендных платежей и сэкономит достаточное количество денег.

Как у нас происходит сейчас? Было здание, пришел новый собственник, земля в аренде, он покупает здание и входит в договор аренды новым лицом и платит за него деньги по коэффициенту, установленному департаментом имущественных отношений. И чем быстрее он выкупит, тем дешевле ему обойдется владение этим участок. Здание-то все равно его.

Но можно купить землю и без здания. Она продается на определенных аукционах. Тут работает следующая схема: бизнесмен купил участок в городе, один гектар для строительства административно-офисного здания. В этом случае ему дается три-пять лет (в договоре прописано) на строительство здания. 

За это время он должен его построить и ввести в эксплуатацию. По окончании трехлетнего периода, если он не успел это сделать, обычно у него два варианта: либо проект выносят на комиссию и изымается участок и продается с торгов кому-то другому, либо продлевается период для завершения строительства. В последующем арендодатель имеет право выкупить участок.

С точки зрения новых территорий, конечно, сначала будет лучше арендовать землю, быстро построить на ней здание и выкупить.

Считайте сами: рыночная стоимость участка 500 тыс. рублей или 1 млн рублей, а по аренде 50 тыс. рублей в год платишь. Вот и получается, что выгоднее, если ты за год успеваешь возвести здание и запустить его в эксплуатацию. В таком случае стоимость участка может быть несколько сотен тысяч вместо 1 млн рублей.

Процесс получения участка в аренду для каждого почти индивидуален. Лесные, водные нельзя выкупить, но взять в аренду могут граждане РФ, юридические, физические лица, ИП. Для этого необходимо собрать пакет документов и предоставить его в департамент земельных или имущественных отношений. 

Обычно в перечень документов входят: заявление, паспорт, справка с кадастрового реестра о текущем статусе земли. Это довольно длительная процедура, и нужно внимательно смотреть, чтобы при выборе участка была вся инфраструктура.

Как не прогадать в цене и остаться в плюсе

Формирование цены земельного участка в населенном пункте идет по кадастровой стоимости либо в процентном соотношении от кадастровой стоимости. Для земель сельхозназначений цена бывает по рыночной стоимости, но существуют способы сэкономить. И их три:

  1. Если вы берете землю под строительство каких-то объектов, то надо быстро построить объект. Чем быстрее, тем лучше, конкретного срока нет. Пример: когда земля берется под строительство, устанавливается предельный срок, за который надо построить, обычно три года. По обычной логике все три года надо платить аренду. Если построить за шесть месяцев и выкупить, то выйдет два с половиной года экономии.
  2. Если мы говорим про сельскохозяйственные земли, то сначала арендовать, а через три года выкупать либо по рыночной или кадастровой стоимости. Есть вариант доказать через суд, что рыночная стоимость завышена.
  3. Если мы говорим о земле в населенных пунктах, то сэкономить можно за счет указанного вида разрешенного использования. Можно сыграть на снижении кадастровой стоимости и специальном льготном режиме, который можно использовать в определенных субъектах РФ.

В любом случае важно помнить, что как при аренде, так и при собственности вам дается полное право пользоваться землей. Вопрос только в том, какую перспективу и направление вы видите для своего бизнеса. Ответив на этот вопрос, станет ясно, что для вас будет лучше.

Фото на обложке: GaudiLab/shutterstock.com

Leave a Comment

Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *