Коэффициент расчета площади застекленного балкона по ДДУ — Совет Юриста

Заключая инвестиционный договор на покупку с застройщиком, покупателей нередко интересует вопрос расчета стоимости суммы сделки.

В частности, входит ли балкон в общую площадь квартиры, и какая часть будет учитываться в дальнейшем при ежемесячном начислении квартплаты? С точки зрения законодательства Российской Федерации, действия застройщиков, использующих фактическую площадь балконов при расчетах цены квартиры, неправомерны, поскольку их стоимость должна рассчитываться с применением понижающих коэффициентов.

Коэффициент расчета площади застекленного балкона по ДДУ - Совет Юриста

Балкон входит в общую площадь договора с застройщиком

Если проанализировать статью 15. ЖК РФ «Объекты жилищных прав», в частности, пункт 5, то можно узнать, что:

  1. Общая площадь жилого помещения рассчитывается путем сложения площадей всех ее частей.
    Т.е. учитываются как помещения для удовлетворения бытовых нужд, так и вспомогательные, связанные с проживанием людей в жилом помещении;
  2. Исключение составляют площади веранд, террас, балконов и лоджий.

Справочно: Это не означает, что застройщик, понеся расходы на строительство жилья, должен просто подарить балкон или террасу будущим покупателями.

Он оплачивается, но при определении справедливой цены должен использоваться понижающий коэффициент площади балкона, т.к. он не может считаться жилой площадью.

Коэффициент расчета площади застекленного балкона по ДДУ - Совет Юриста

Разбираемся, как рассчитать площадь балкона при покупке квартиры

Причины, вызывающие путаницу

Давайте рассмотрим точку зрения застройщика, и попытаемся понять, что же движет им в такой ситуации:

  1. Требования строительных норм;
  2. Желание заработать на неосведомленных покупателей.

Коэффициент расчета площади застекленного балкона по ДДУ - Совет Юриста

Выкопировка из технического плана БТИ

«Путаница, приводящая к обману» — вот выражение, которое часто можно услышать от покупателей жилья в новостройках, когда они пытаются уточнить общую и жилую площадь квартиры.

По тексту договора долевого участия «общая проектная площадь» включает в себя балкон — балкон в общую площадь входит, поскольку трактовка соответствует понятиям, применяемым в строительстве и используемых в СНиПах.

При получении технического паспорта в БТИ в документации также указана «общая площадь», поскольку такое понятие используется технической документации. Цифра эта включает в себя площадь с учетом балконов, теплых или холодных.

Коэффициент расчета площади застекленного балкона по ДДУ - Совет Юриста

Увеличенный размер балкона

Но следует понимать, что:

  1. По новому ЖК РФ понятие «жилая площадь» не используется;
  2. Специалисты БТИ проводят все замеры для учета построенного объекта, однако в алгоритм расчета площади жилья не включаются наружные конструкции, т.е. не входит балкон в общую площадь квартиры;
  3. Общая площадь в паспорте БТИ (площадь с учетом балконов) печатается справочно, для того, чтобы было с чем сравнивать ранее выданные документы;

Справочно: Увеличение площади балкона (реконструкция или присоединение балкона к комнате) в дальнейшем также потребует внесения изменений в технический паспорт и обязательно отразится на величине квартплаты.

Если застройщик не ставит за цель обмануть покупателей, то при продаже квартир в многоквартирном доме он будет применять при калькуляции цены специальные понижающие коэффициенты.

Соответственно, что если покупатели не осведомлены о такой ситуации, то возможны обманы, т.к. покупатель соглашается с ценой за 1 кв.м жилья.

Методика применения понижающих коэффициентов

Рассмотрим в качестве примеров вариант расчета стоимости жилья с применением и без применения этих коэффициентов:

  1. Покупая квартиру площадью 60 кв.м, где в общую площадь входит балкон 4 кв.м и лоджия 6 кв.м. без применения понижающих коэффициентов, покупатель будет оплачивать стоимость самого жилья — 50 кв. м, а также 10 кв.м. интерьера балкона и лоджии (4+6).
  2. Покупая аналогичную квартиру, но уже с применением понижающих коэффициентов, покупатель будет оплачивать покупку по следующему алгоритму:
    1. за 50 кв.м полезной площади квартиры выплачивает всю стоимость;
    2. за балкон 4 кв.м с учетом понижающего коэффициента 0,3;
    3. за лоджию 6 кв.м. с учетом понижающего коэффициента 0.5.

Коэффициент расчета площади застекленного балкона по ДДУ - Совет Юриста

Правильный подход к покупке жилья — обсуждение стоимости квадратного метра

Как избежать излишней переплаты

Единственно правильный выход из подобной ситуации, это скрупулезное изучение инвестиционного договора. И нередко для этого потенциальные покупатели привлекают специалистов из разряда сотрудников БТИ, строительных и проектных организаций, риелторов и т.п.

Согласно статистических данных, средняя цена за 1 кв. метр жилья в новостройках в 2013 году составляет:

  1. Москва — 200 000 рублей за кв.м;
  2. Нижний Новгород — 60 500 рублей за кв.м
  3. Санкт-Петербург — 100 000 рублей за кв.м;
  4. Белгород — 58 000 рублей за кв.м;
  5. Хабаровск — 73 800 рублей за кв.м;
  6. Екатеринбург — 69 700 рублей за кв.м;

Естественно, что когда входит в общую площадь балкон, то сумма переплаты оборачивается весьма внушительными цифрами. Так что расходы на помощь специалистов при заключении договора купли-продажи обязательно себя оправдают.

Выводы: изменения в жилищном законодательстве привели к ситуации, когда не все ее положения трактуются однозначно. Вот почему в вопросе учета площади балконов и лоджий следует скрупулезно разбираться.

Входят ли балконы и лоджии в общую площадь квартиры

Вопрос о том, входит ли балкон в общую площадь квартиры, чаще всего возникает при сделках с недвижимостью, оформлении технических документов на жилье.

В этих случаях он принципиален и может «стоить» покупателю несколько десятков, а то и сотен тысяч рублей.

Избежать такой ситуации помогает знание о понижающих коэффициентах, правильном употреблении терминов «общая площадь квартиры» и «жилая площадь». Также важно грамотное толкование законодательных актов по теме.

Общая и жилая площадь квартиры

В сделках с жильем важную роль играет точное определение площади объектов. Она напрямую влияет на рыночную стоимость недвижимости. Для квартиры определяют общую, жилую площадь.

Уточнение общей квадратуры нужно для следующих целей:

  • расчета оплаты за отопление;
  • статистического наблюдения за объемами строительства;
  • оформления технической документации на квартиру;
  • определения налогооблагаемой базы (налог на имущество);
  • расчета стоимости объекта недвижимости;
  • учета нормы жилого помещения при заключении договора социального найма;
  • расчета платы за содержание жилья;
  • расчета социальных выплат, связанных с проживанием в квартире.
  • Метраж жилых помещений определяют для иных целей:
  • оформления договора ипотеки в банке;
  • совершения сделок с недвижимостью — дарение, купля-продажа;
  • оценки санитарных и бытовых условий проживания, например, при рассмотрении условий жизни несовершеннолетнего ребенка.

Коэффициент расчета площади застекленного балкона по ДДУ - Совет Юриста

Понятие общей площади несколько шире, чем понятие жилой. В нее входят не только спальни и гостиные, но и вспомогательные помещения — кухня, санузел. С балконами и лоджиями все не так очевидно и однозначно.

Балкон и общая площадь квартиры — законодательная база

Чтобы понять, входит ли лоджия в общую площадь квартиры, нужно изучить несколько нормативно-правовых актов. Это Жилищный кодекс РФ, Свод правил «Здания жилые многоквартирные», Приказ №37 Минземстроя РФ, Федеральный закон от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ.

Жилищный кодекс о балконах и лоджиях

В действующем Жилищном кодексе содержится не вызывающая двоякого толкования норма о том, являются ли лоджии и балконы частью квартиры.

Согласно ч. 5 ст. 15, «общая площадь жилого помещения состоит из суммы площади всех частей такого помещения, включая площадь помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в жилом помещении, за исключением балконов, лоджий, веранд и террас».

>

Однако почему при покупке жилья у застройщика люди платят за общий метраж, включая балкон? Ведь это стандартная практика, когда в договорах участия в долевом строительстве указывают пункты о стоимости жилья с учетом квадратуры этих технических помещений.

Дело в том, что Жилищный кодекс РФ регулирует другие правовые отношения. Их перечень содержится в ч. 1 ст. 4. В своем большинстве это отношения по поводу:

  • взаимодействия госорганов и граждан — предоставление жилья по договору социального найма, учет таких помещений;
  • взаимодействия собственников и эксплуатирующих компаний — начисление оплаты за коммунальные услуги;
  • управления многоквартирным домом — его ремонт, создание ТСЖ и прочее.

Совершенно противоположное положение о включении лоджий и балконов в общую квадратуру квартиры содержится в Своде правил «Здания жилые многоквартирные» и федеральном законе об участии в долевом строительстве.

Положения других нормативно-правовых актов

Согласно Приложению В (п. 2.2), дополняющем СП 54.13330.

2011 «Здания жилые многоквартирные», под общей площадью квартиры следует понимать «сумму площадей ее отапливаемых комнат и помещений, встроенных шкафов, а также неотапливаемых помещений, подсчитываемых с понижающими коэффициентами, установленными правилами технической инвентаризации». В этом же Приложении указано, что цель такого расчета — статистический учет и та самая техническая инвентаризация.

Читайте также:  Можно ли отменить отказ от дачи в пользу муниципалитета - Совет Юриста

Коэффициент расчета площади застекленного балкона по ДДУ - Совет Юриста

Для практического применения нужна актуализированная редакция документа

Понижающие коэффициенты нужны не для расчета стоимости квадратного метра лоджии. Их используют в качестве поправочных. Грубо говоря, строительство дома с квартирами и возведение лоджии не равнозначны по затраченным материалам, усилиям и средствам. Различается и функциональность этих помещений. Использование коэффициента сглаживает разницу.

Для уточнения понижающих коэффициентов СП 54.13330.2011 отправляет к Инструкции о проведении учета жилищного фонда в России, утвержденной Приказом Минземстроя РФ №37 от 04.08.98 г.

В п. 3.37 содержатся следующие коэффициенты:

  • для холодных кладовых и веранд — 1,0;
  • для лоджий 0,5;
  • для балконов и террас — 0,3.

>

Рассчитать квадратуру лоджии или балкона с учетом коэффициента легко. Достаточно умножить на него фактический метраж помещения. Пример: если фактическая площадь лоджии составляет 6 кв. м., то с поправкой на коэффициент она превращается в 3 кв. м (6х0,5=3). Именно их будут принимать во внимание при статистическом учете и технической инвентаризации.

Те же значения понижающих коэффициентов определены в Приказе Минстроя России от 25.11.2016 N 854/пр (вступил в силу 1 января 2017 г.). Цель их применения в этом случае — расчет общей приведенной площади жилого помещения при участии в долевом строительстве многоквартирного дома.

Понижающие коэффициенты в долевом строительстве

Балкон и лоджия могут входить или не входить в метраж квартиры. Это напрямую зависит от целей, для которых она рассчитывается.

В долевом строительстве многоквартирных домов эти вспомогательные помещения входят в общую квадратуру, но с понижающими коэффициентами. Соответствующее положение содержится в Федеральном законе от 30 декабря 2004 г. №214-ФЗ.

В п. 1 ст. 5 цена договора в отношении лоджии, веранды, балкона и террасы определяется следующим образом: «произведение цены единицы общей приведенной площади такого жилого помещения и общей приведенной площади такого жилого помещения». При этом последняя состоит «из суммы общей площади жилого помещения и площади лоджии, веранды, балкона, террасы с понижающими коэффициентами».

Метраж лоджий и балконов учитывается при участии в долевом строительстве, так как застройщик должен компенсировать затраты, понесенные на возведение этих конструкций.

Как на практике работают понижающие коэффициенты площади для балконов и лоджий? Если застройщик продает квартиру 50 кв. м (с учетом балкона 6 кв. м) по цене 50 000 рублей за кв. м, то ее стоимость составляет 2 500 000 рублей.

Если учесть коэффициент, то метраж балкона уменьшается до 1,8 кв. м, а цена — до 2 410 000 рублей, соответственно. Сэкономленная сумма ощутима для покупателя и может пойти на личные нужды или проведение ремонтных работ в квартире.

Коэффициент расчета площади застекленного балкона по ДДУ - Совет Юриста

Расчет квадратуры с учетом понижающего коэффициента

Правовые отношения с застройщиком

Чтобы сэкономить деньги при участии в долевом строительстве многоквартирного дома, нужно внимательно изучать текст заключаемого договора. В нем указывают:

  • стоимость 1 кв. м;
  • метраж квартиры с учетом понижающего коэффициента;
  • итоговую цену за квартиру.

Общую квадратуру, указанную в договоре, нужно сверить также с предоставляемыми застройщиком техническими документами. Это важно не только для экономии денег, но и для дальнейшего оформления права собственности, получения технического паспорта на жилье.

На практике нередки ситуации, когда на основании неправильных данных балкон включают в общий метраж квартиры и собственнику приходится платить за коммунальные услуги больше. Внимательность при заключении договора и оформлении техпаспорта избавит от выяснения отношений с коммунальными службами.

Если до регистрации права собственности вы увидели, что в акте приема-передачи квартиры лоджия или балкон включены в общую площадь, обратитесь в БТИ. На основании Жилищного кодекса РФ там сделают соответствующие расчеты, с которыми без опаски можно будет получить свидетельство о праве собственности.

Если при участии в долевом строительстве многоквартирного дома не были применены понижающие коэффициенты, можно обратиться в суд. В судебная практике немало случаев, когда застройщику надлежало вернуть покупателю излишне уплаченные «за балкон» деньги. В некоторых из них были удовлетворены и требования истцов о моральной компенсации.

Видео: консультация юриста

В нормативно-правовых актах РФ нет противоречий по вопросу включения балкона в общую площадь квартиры. В них лишь разнятся цели соответствующих расчетов.

Как оплачивается балкон или лоджия при долевом строительстве? — вопрос юристу. Батайск 2021

Для определения четкой позиции разрешения Вашего вопроса необходимо детально изучить условия Вашего договора и дополнительных соглашений к нему.

Если расчет доплаты за площадь лоджии договором не определена, то я могу Вам посоветовать — обратиться к застройщику с требованием об уменьшении суммы доплаты по следующим основаниям.

Ваши договорные отношения со Строительной компанией фактически возникли 1,5 года назад, т.е. до внесения изменений в ст.15 ЖК РФ, в то время, когда площадь лоджий еще входила в общую площадь квартиры и согласно Приказа Минземстроя РФ от 04.08.

1998 N 37 Об утверждении Инструкции о проведении учета жилищного фонда в Российской Федерации» п. 3.37.

«Общая площадь квартиры определяется как сумма площадей ее помещений, встроенных шкафов, а также площадей лоджий, балконов, веранд, террас и холодных кладовых, подсчитываемых со следующими понижающими коэффициентами: для лоджий — 0,5».

В случае, если договором было предусмотрено, что площадь лоджии должна оплачиваться как жилая площадь, то требование о доплате будет законным, так как в данном случае цена была согласована сторонами при заключении договора.

Действительно, в соответствии с требованиями ст.

15 ЖК РФ площадь выносных конструкций, в том числе и лоджии, не должна включаться в общую площадь жилого помещениям требования строительной компании неправомерны, так как Вы, заключая договор долевого участия в строительстве жилья приобретали не квадратные метры жилой площади, даже не квартиру, а одновременно Вы становитесь и участниками общей совместной собственности на общее имущество в структуре многоквартирного жилого дома, которое включает в себя и выносные конструкции.

Затраты на сооружение этих конструкции должны были быть предусмотрены застройщиком при составлении сметы строительства.

Полагаю, что, если застройщик обратится в суд, Ваша позиция будет более соответствовать закону.

Что касается СНИПа, то он не является нормативным документом, на основании которого возникают чьи-либо права и обязанности.

Если норма СНИПа противоречит норме закона, следует применять норму ЖК РФ, хотя бы на том основании, что это более поздняя норма (применим последующий закон, а не предыдущий).

По данному вопросу противоречий между ЖК и СНиП нет. Дело вот в чем.

Подсчет площади следует производить с учетом следующих нормативных и законодательных документов:

1. Жилищный кодекс Российской Федерации (с изменениями на 29 декабря 2006 года) (редакция, действующая с 11 января 2007 года), Статья 15, п. 5.

3. Инструкции о проведении учета жилищного фонда в РФ, п. 3.33. — 3.41.

В указанных инструкции и СП регламентируется подсчет 1) жилой площади квартиры (квартир); 2) площади квартиры (квартир); 3) общей площади квартиры (квартир).

В соответствии с Жилищным кодексом осуществляется подсчет «общей площади жилого помещения» (п.п. 15.5), которое рассматривается не только как объемно-планировочная единица, но и «объект жилищных прав» (п.п. 15.1), т.е. помещение являющееся «недвижимым имуществом и пригодно для постоянного проживания граждан» (п.п. 15.2).

Таким образом, представляется правильным рассчитывать: 1) жилую площадь квартиры — по Инструкции о проведении учета жилищного фонда в РФ и СП; 2) площадь квартиры — также; 3) общую площадь квартиры — также; 4) общую площадь жилого помещения — с учетом требований Жилищного кодекса.

Если в вашем договоре фигурирует термин: «Общая площадь жилого помещения» то лоджия не может учитываться в соответствии с требованиями ЖК. Если — «площадь квартиры» или «общая площадь квартиры» — то учитывается в соответствии с требованиями СНиП.

По ДДУ балкон посчитали без понижающего коэффециента

Добрый день! Судебная практика по данному вопросу будет на стороне застройщика. Суд признает соответствующим закону о том, что расчеты будут производится от площади определенной без понижающих коэффициентов. Ниже привожу практику

СМОЛЕНСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД

Судья Моисеева М.В.

Судебная коллегия по гражданским делам Смоленского областного суда в составе: председательствующего — Зубаровской С.В., судей — Мацкив Л.Ю., Козловой А.А. при секретаре — К.Н. рассмотрела в открытом судебном заседании дело по апелляционной жалобе К.В. на решение Промышленного районного суда г. Смоленска от 06 февраля 2013 года.

Читайте также:  Можно ли подать в суд на ФССП за бездействие - Совет Юриста

Заслушав доклад судьи Мацкив Л.Ю., объяснения К.В., поддержавшего доводы жалобы, возражения представителя Смоленского филиала ФГУП «Ростехинвентаризация — Федеральное БТИ» по доверенности Ф., судебная коллегия

решение Промышленного районного суда г. Смоленска от 06 февраля 2013 года оставить без изменения, а апелляционную жалобу К.В. — без удовлетворения.

МОСКОВСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД

Судья — Кузьмина А.В.

Судебная коллегия по гражданским делам Московского областного суда в составе: председательствующего — Лащ С.И. судей — Савельева А.И., Кирщиной И.П. секретарь — А.А. рассмотрела в судебном заседании от 15 марта 2011 года кассационную жалобу П.Л. — представителя Т.

на решение Одинцовского городского суда Московской области от 28 декабря 2010 года по делу по иску Т.

к ООО «Дружба — Монолит» о признании права собственности на жилое помещение, взыскании денежных средств, признании частично недействительным договора инвестирования, взыскании судебных расходов.

Заслушав доклад судьи — Савельева А.И., объяснения представителей сторон — П.С., Г., судебная коллегия

решение Одинцовского городского суда Московской области от 28 декабря 2010 года оставить без изменения, а кассационную жалобу П.Л. — без удовлетворения.

МОСКОВСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД

Судья: Матошкин С.В.

Судебная коллегия по гражданским делам Московского областного суда в составе: председательствующего судьи Фролкиной С.В., судей Аверченко Д.Г. и Шиян Л.Н., при секретаре Г.,

рассмотрев в г. Красногорске в заседании от 31 мая 2011 года кассационную жалобу И. на решение Одинцовского городского суда Московской области от 11 апреля 2011 года по делу по его иску к ООО «Дружба-Монолит» о признании права собственности на квартиру и взыскании излишне оплаченных денежных средств, заслушав доклад судьи Шиян Л.Н., объяснения кассатора,

Решение Одинцовского городского суда Московской области от 11 апреля 2011 года оставить без изменения, кассационную жалобу — без удовлетворения.

Правомерно ли решение застройщика об оплате лоджии?

У меня в договоре прописан пункт в котором я должен произвести доплату застройщику если фактическая площадь превышает проектную в течении 30 дней с момента окончательного определения фактической площади .

На данный момент дом ещё не сдан и когда будет сдача ни кто не знает , в том числе и юр.отдел фирмы застройщика . Но по моей просьбе мне выдали ксерокопию экспликации к поэтажному плану здания в котором общая площадь составляет 38.3 кв.м. при этом мне прибавляют площадь лоджии 3.8 кв.

м и требуют за неё доплатить ( по коэффициэнту 0.5 ) , как за 1.9 кв.м

Правомерны ли действия застройщика в требовании с меня доплаты за лоджию ( такая ситуация у каждого жильца нашего дома , с той разницей что у некоторых 2 лоджии ) ?

Ответы юристов (1)

Согласно ч. 5 ст. 15 ЖК РФ площадь лоджии не входит в общую площадь квартиры : Общая площадь жилого помещения состоит из суммы площади всех частей такого помещения, включая площадь помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в жилом помещении, за исключением балконов, лоджий, веранд и террас.

  • Судебная практика по вопросам признания условий договора о пересчёте площади квартир с учётом лоджии исходит из свободы договора (ст. 421 ГК РФ)
  • ВЕРХОВНЫЙ СУД РЕСПУБЛИКИ БАШКОРТОСТАН
  • АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ от 27 октября 2016 года
  • ХАБАРОВСКИЙ КРАЕВОЙ СУД

Судья: Л.Н. Лейман При этом судебная коллегия учитывает, что в квартире истца имеется только лоджия, и возражений относительно передачи лоджии вместо балкона от истца не поступало ни при составлении акта приема-передачи, ни в судебном порядке. В соответствии с п. 3.36 Инструкции о проведении учета жилищного фонда в Российской Федерации, утвержденной Приказом Минземстроя РФ от 04.08.

1998 N 37, следует, что площадь квартиры жилого здания определяется как сумма площадей жилых комнат и подсобных помещений без учета лоджий, балконов, веранд, террас и холодных кладовых, тамбуров. При этом пунктом 3.

37 Инструкции определено, что общая площадь квартиры определяется как сумма площадей ее помещений, встроенных шкафов, а также площадей лоджий, балконов, веранд, террас и холодных кладовых, подсчитываемых со следующими понижающими коэффициентами: для лоджий — 0,5, для балконов и террас — 0,3, для веранд и холодных кладовых — 1,0.

С учетом этого, площадь переданной истцу квартиры составляет 38,2 кв. м (площадь помещений 37,1 кв. м, площадь лоджии 2,2 кв. м с понижающим коэффициентом 0,5), оплачено 39,3 кв. м, излишне оплачено истцом 1,1 кв. м, что составляет .

Доводы истца о том, что условие договора о включении в площадь квартиры площади лоджии, как противоречащий нормам ст.

15 Жилищного кодекса РФ ничтожно, не состоятельны, поскольку стороны в гражданских правоотношениях свободны в определении цены договора.

Статья 15 ЖК РФ определяет понятие жилого помещения в сфере жилищных правоотношений и не регулирует вопросы установления цены работы по строительству объекта недвижимости.

Ищете ответ? Спросить юриста проще!

Задайте вопрос нашим юристам — это намного быстрее, чем искать решение.

Входит ли балкон в общую площадь квартиры

При покупке квартиры в новостройке часто возникает вопрос, входит ли площадь балконов, лоджий, террас в общую площадь квартиры.

Коэффициент расчета площади застекленного балкона по ДДУ - Совет Юриста

Вопрос этот возник не на пустом месте, некоторые застройщики площадь балкона не считают вообще, некоторые считают с коэффициентом, 0,3%, другие 0,5%, а есть такие, которые балконы считают по полной стоимости квадрата.

Для того, чтобы наиболее полно подойти к ответу на этот вопрос, давайте разобьем его на составляющие:

  1. Что говорит про площадь балконов и лоджий Жилищный кодекс России;
  2. Что написано по этому вопросу в Строительных Нормах и Правилах России;
  3. Должна ли площадь балкона, лоджии учитываться при оценке застройщиком стоимости квартиры?
  4. Если площадь балконов и лоджий учитывается, то должна ли она оплачиваться так же, как и другие площади, или должен применяться понижающий коэффициент.
  5. Входит ли площадь лоджии или балкона в общую площадь квартиры для оплаты услуг жкх.

Вот, что мне удалось выяснить:

1. Жилищный Кодекс РФ

Квартира от застройщика оказалась больше, чем в договоре

Мы купили квартиру, площадь около 63 м², скоро получаем ключи. На форуме покупателей квартир на этой стройке многие обсуждают, что уже были в своем жилье и у всех фактическое превышение площади, за которую потом нужно платить.

  • При каком превышении имеет смысл обращаться в суд?
  • Можно ли это сделать после получения ключей и выплаты денег за дополнительные квадратные метры?
  • Татьяна Е.

Судя по всему, речь идет о долевом участии в строительстве. Вы заплатили деньги, когда квартиры еще не было, а ее площадь была указана только на бумаге согласно проекту. Когда квартиру построили, ее измерили и посчитали фактическую площадь. Действительно, иногда бывает так, что площадь готовой квартиры оказывается больше, чем было указано в проекте.

Если в договоре долевого участия указана одна площадь и цена, а теперь застройщик требует доплату, вы не обязаны молча соглашаться. В законе нет такой нормы, на основании которой дольщик автоматически должен доплачивать, если застройщик попросил. Даже если квартира на самом деле оказалась большей площади.

Это не значит, что строители могут как угодно менять площадь дома, размеры комнат, толщину стен и высоту потолков. Но в процессе стройки могут быть погрешности, на которые сложно повлиять, даже если точно соблюдать все нормы.

Окончательные обмеры квартир проводятся после завершения строительства, и выполняет их государственное предприятие — Бюро технической инвентаризации (БТИ). Только на основании этих обмеров составляют акты приема-передачи квартиры. Именно эта площадь будет числиться в собственности у владельца, а не та, что указана в договоре.

Представьте стену длиной 6 м. Если сместить ее на 10 мм, то площадь комнаты изменится на 600 см², или 0,06 м². А если таких стен в комнате две, а в квартире четыре комнаты? Выходит уже 0,48 м². К доплате может получиться приличная сумма — несколько десятков тысяч рублей.

Бывают случаи, когда фактическая площадь отличается на несколько квадратных метров, а доплачивать требуют даже сотни тысяч. Строительными отклонениями такое расхождение объяснить нельзя. Это хитрость застройщика или вообще злоупотребление и мошенничество.

Цена квартиры или права на нее — это существенное условие договора. Без конкретной цены за квадратный метр и всю квартиру договора быть не может.

Юридически увеличение или уменьшение размера квартиры ведет к изменению цены договора. По закону изменение цены требует согласия сторон. Обычно застройщики включают в договор пункты об увеличении или уменьшении фактической площади в пределах 0,3—2 м² и о порядке доплаты или возврата денег.

Например, в договоре может быть написано, что если площадь изменилась на 0,3 м², то доплаты не будет. А если больше, то доплатить нужно только за превышение.

Читайте также:  Последствия переоформления на себя чужого ООО - Совет Юриста

Иногда условие об изменении площади в договоре вообще не прописано. А когда приходит время принимать квартиру, дольщикам присылают дополнительное соглашение, документы из БТИ и требование о доплате. Многие теряются и соглашаются отдать деньги, хотя делать это не обязаны.

Дольщиков защищает не только закон о долевом строительстве, но и закон о защите прав потребителей. Но до суда в любом случае стоит попробовать решить проблему с доплатой мирно. Не соглашайтесь доплачивать по первому требованию. И тем более не доплачивайте только потому, что другие дольщики решили доплатить и обсуждают это на форуме.

Прочитайте, что в договоре написано по поводу изменения цены. А потом попросите точный расчет превышения. Разберитесь, за счет каких помещений изменилась площадь квартиры.

Например, площадь балкона считается с понижающим коэффициентом. За него не платят как за квадратный метр жилой комнаты.

А иногда площадь увеличивается именно за счет балкона и застройщики считают его по обычной цене. Но это неправильно.

Если в квартире есть балкон или лоджия, платят не за общую, а за приведенную площадь. За квадратный метр балкона нужно платить на 70% меньше, а за лоджию — на 50% меньше.

Кроме того, при расчете площади квартир инженеры БТИ могут пренебречь правилами. Например, провести замеры не каждой квартиры, хотя должны измерить каждую. Или замерить только две стены, хотя положено четыре. Иногда в площадь включают вентиляционные короба или меряют по внешнему периметру балкона.

Поэтому в любом случае нужно разобраться, как на самом деле изменилась цена, за что застройщик требует доплату и как он все это посчитал.

Если у вас есть сомнения в точности обмеров, которые делал застройщик, вы можете заказать независимый обмер. Но оплатить его придется самостоятельно, в Москве это стоит от 3500 рублей. Заказывать новые замеры нужно в БТИ. Экспертиза других организаций не подойдет, по крайней мере для суда.

Если изменилась цена, то есть существенное условие договора, и это не оговаривалось изначально, вы имеете право расторгнуть договор. То есть не доплачивать и потребовать назад всю сумму за квартиру.

Но не спешите принимать такое решение: застройщик может с радостью на него согласиться. Он ведь вернет вам ту сумму, которую вы заплатили при заключении договора.

А к моменту сдачи дома квартира уже подорожала — вы не купите такую же за эти деньги.

Учтите, что застройщик вправе требовать доплату исходя из цены квадратного метра на момент покупки квартиры, а не сегодняшней цены квартиры. Даже если сейчас она гораздо выше.

Если не хотите доплачивать, направьте застройщику претензию. Составлять ее лучше с юристом. Дождитесь официального ответа.

Даже если застройщик понимает, что вы имеете право отказаться и не доплачивать, он все равно попросит денег.

Кто-то не станет вникать и доплатит за превышение, а кто-то во всем разберется, откажется и отстоит свои права. Вполне возможно, в вашем случае до суда вообще не дойдет.

Вы можете не платить за превышение, если об этом не договаривались, и все равно получить квартиру в собственность. Но многое зависит от формулировок в договоре — изучите его и многое прояснится.

Можно заключить дополнительное соглашение к договору долевого участия, но это долгий и затратный способ. Можно просто передать квартиру по фактической площади в акте приема-передачи.

Обычно в акте приема-передачи квартиры застройщик указывает, что по договору площадь была такая, фактически она такая, поэтому дольщик должен доплатить столько-то рублей в определенный срок (или уже доплатил).

Это одновременно будет считаться и уведомлением об увеличении площади.

Если вы подпишете акт приема-передачи в таком виде, то до оплаты долга квартира целиком будет в залоге (ипотеке) у застройщика, даже если она уже в ипотеке у банка.

Если вам не хочется отдавать квартиру в залог, придется доплатить до подписания акта. Доплачивать вы должны из расчета той цены, которая была указана за 1 м² в основном договоре. Требования доплатить по цене метра на сегодняшний день незаконные.

Если у вас есть вопрос о личных финансах, правах и законах, здоровье или образовании, пишите. На самые интересные вопросы ответят эксперты журнала.

С переплатой за «балконные метры» по дду покончено

Заказать судебное представительство в арбитражных и районных судах Заказать

Говоря о множественных проблемах долевого строительства чаще всего дольщикам приходится сталкиваться с нарушением сроков строительства, заморозки стройки и банкротства застройщиков. Но помимо «недостроя» и просрочки передачи квартир, есть и другие, хоть и менее животрепещущие, но весьма ощутимые для кошелька среднестатистического дольщика вопросы.

Так, долгое время при заключении ДДУ частенько вставал вопрос платы за «воздух под окном», а именно за балкон или лоджию, которые не являются отапливаемыми помещениями и не входят в состав жилой площади по нормам БТИ, не прописываются в свидетельстве о праве собственности, не приводятся в кадастровой выписке, но охотно указываются застройщиком в договоре ДДУ и входят в состав расчета стоимости квартиры в полном объеме. Конечно, некоторые застройщики «по совести» начали применять при расчете цены за квартиру понижающие коэффициенты для площадей балконов или лоджий, но буквально до 2017 года применение таких коэффициентов носило сугубо добровольный характер и не было установлено в обязанность для всех застройщиков на законодательном уровне.

Долгое время, дольщики пытались оспорить сложившееся положение вещей, ссылаясь на кадастровые паспорта и Инструкцию о проведении учета жилищного фонда в РФ, однако, многочисленная судебная практика складывалась в пользу застройщиков, что в общем-то не очень справедливо, ведь даже за простую плиту на улице (балкон) приходилось платить как за жилую комнату. А вся проблема состояла в том, что данный вопрос долгое время был не урегулирован в 214-ФЗ, и суды были не в силах защитить покупателя от такого самоуправства застройщиков.

Но, наконец, законодатель обратил внимание на происходящее и внес соответствующие поправки, начавшие действовать с 1 января 2017 года и обязывающие застройщиков учитывать специальные коэффициенты, установленные к применению при расчете стоимости квартиры, если для такого расчета используется ее площадь и цена за квадратный метр. Эти специальные коэффициенты были установлены и зафиксированы приказом Минстроя и обязательны к применению в случаях расчета цены квартиры исходя из ее общей площади с балконом (лоджией, террасой, верандой), конечно же, только для договоров, заключаемых после 1 января 2017 года.

Коэффициент, обязательный к применению в расчете цены квартиры, для лоджий составил 0,5, для балконов и террас 0,3, а вот веранды продолжают рассчитываться по цене полноценного квадратного метра жилого помещения (коэффициент 1,0).

Надо отметить, что некоторые хитрые застройщики, привыкшие искать способы не соблюсти, а обойти закон, нашли для себя очередную лазейку, перейдя на способ формирования цены «сложением расходов на строительство конкретной квартиры и стоимости услуг застройщика». Данная формулировка не привязывала расчет стоимости к площади квартиры и цене за квадратный метр и позволяла застройщику уйти от ответственности за завышенную стоимость балконов.

И всё же, законодатель прикрыл и эту лазейку, исключив из закона подобный вариант расчета, позволяющий застройщикам безнаказанно взимать завышенную плату за «уличное» помещение. Данное изменение вступило в силу и действует для всех договоров долевого участия, заключаемых с 30 июля 2017 года.

Таким образом, теперь при включении в расчет стоимости квартиры площади балкона (лоджии, террасы), к таким помещениям должны применяться соответствующие коэффициенты.

И если застройщик пытается продать Вам балкон по цене жилого помещения, можете смело настаивать на пересчете цены с применением понижающих коэффициентов для холодных помещений, а если переплата уже осуществлена, можно потребовать возврата излишне уплаченного.

Конечно же, речь идет только о договорах, заключенных после вступления в силу вышеописанных изменений.

Но даже если Вы уже и подписали, и оплатили такой договор (с расчетом стоимости квартиры без понижающих коэффициентов), у Вас остается право на его обжалование и возмещение переплаченной суммы. Конечно же, прежде чем идти в суд лучше всего соблюсти претензионный порядок путем направления застройщику письменного требования о возврате излишне уплаченных денежных средств.

Более того, с этой суммы можно еще взыскать проценты за пользование денежными средствами, а в случае отказа застройщика от возврата этой суммы в добровольном порядке, в суде можно смело требовать с застройщика уплаты штрафа в размере 50% от суммы, присужденной судом, а также иные издержки, понесенные Вами для защиты своих прав, в том числе – возмещение услуг юридического представителя.

Автор статьи: юрист «Правового бюро «ТРИБУН» Самохин С.В.

Юридическая фирма «Правовое бюро «ТРИБУН». Все права защищены.

К списку статей

Leave a Comment

Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *