Налог при продаже доли в квартире — Совет Юриста

Время чтения 7 минут Спросить юриста быстрее. Это бесплатно! Размер шрифта: A+ | A−

Налог при продаже доли в квартире - Совет ЮристаСделки с недвижимостью, как и любые операции с имуществом, находятся под пристальным вниманием контролирующих органов и подлежат обязательному налогообложению. Продажа одной или нескольких долей в квартире довольно распространенная, но не всегда понятная с точки зрения расчета сборов в бюджет, операция. Законодательно утверждены определенные льготы и вычеты, а также послабления для собственников имущества. Сегодня мы поговорим о том, как платить налог с продажи доли в квартире в 2018 году.

Нужно ли платить налоги?

Облагается ли продажа доли квартиры налогом? Ответ на этот вопрос неоднозначен – это зависит от суммы сделки, порядка оформления, срока владения имуществом.

Основным видом сбора, которым облагается реализация недвижимости, является налог на доходы физических лиц, сокращенно НДФЛ. Ставка для данного вида операций стандартная – 13 %.

Сумма исчисляется независимо от того, продается ли квартира целиком или же лишь ее часть (доля).

Например, Петрова И.С. реализовала свою долю за 1,5 млн.  рублей. В таком случае стандартный расчет налога будет выглядеть так:

1500000 * 13% = 195000 рублей

Как снизить налог?

Государство предоставляет гражданам России ряд послаблений, которые позволят им снизить налоговое бремя при продаже имущества. Разъяснения предоставлены с учетом поправок в НК РФ, вступающих в силу 01.01.2017 г.

Срок владения

Значительное влияние на расчет суммы налога оказывает длительность владения имуществом. В частности, собственник имеет право не платить в бюджет никаких отчислений с договора купли-продажи, если он владеет недвижимостью определенное количество лет.

Согласно новым требованиям минимальный период владения доли квартиры для пользования этой льготой – 5 лет.

При этом стоит учитывать, что под этим сроком понимается именно календарный период, т.е. 60 месяцев с даты приобретения статуса собственника.

Имущество, находящееся в собственности более 3 лет, также подпадает под льготу лишь в следующих ситуациях:

  • получено в дар или по наследству от родственника;
  • приватизировано;
  • приобретено в рамках договора пожизненной ренты с иждивением.

Если же имущество находилось в собственности менее 3 лет, то продавец может применять другой вид льгот, чтобы снизить свою налоговую нагрузку.

Немного об определении срока владения имуществом

Основным документом, устанавливающим факт владения долей квартиры, является свидетельство о праве собственности, которое выдается контролирующими органами. Для удобства расчета минимального срока стоит ориентироваться на дату, указанную в данной форме. В действительности момент начала владения имуществом наступает в день регистрации пакета документов.

Немного более сложный порядок с долями. Например, Сидоров А.М. в 2011 г. приобрел квартиру в совместное владение со своими родителями, т.е. стал собственником 1/3 имущества. В 2014 году умер его отец и передал ему по завещанию свою долю.

В 2017 Сидоров решает продать свои доли. В этой ситуации он имеет полное право не платить налоги со сделки, поскольку впервые он стал владельцем части квартиры в 2011 году.

Важна дата получения первой доли, а не каждой отдельно взятой!

Расходы на приобретение

Одним из способов значительно уменьшить сумму налога с продажи доли в квартире, является документальное подтверждение расходов на ее приобретение. Если же владелец не может никак доказать понесенные убытки по покупке недвижимости, то он может воспользоваться следующим видом льготы – фиксированным имущественным вычетом.

Лодыгин Р.Д. приобрел долю в квартире в 2016 году за 2,5 млн.  рублей. В 2017 он реализует свою часть имущества по цене 3,6 млн. рублей. В такой ситуации расчет налога будет следующим:

(3600000 – 2500000) * 13% = 1100000 * 13 % = 143000 рублей.

Казалось бы, что мешает указать в договоре купли-продажи меньшую сумму и не платить никаких налогов. Однако, законодательно утвержден порядок определения минимальной стоимости реализуемого имущества. В ст. 217.

1 НК РФ четко указано, что сумма дохода, получаемая от продажи недвижимости не должна быть меньше, установленной кадастровой стоимости имущества на 1 января года совершения сделки, уменьшенной на коэффициент 0,7. При этом не всегда есть требуемые данные об объекте.

В такой ситуации собственник не ограничен требованиями данного пункта (п. 5 ст. 217.1 НК РФ).

Доброва А.Ж. продала свою долю – ½ квартиры за 4,5 млн. рублей. Кадастровая стоимость всего имущества составляет 15 млн. рублей. Пример расчета налогооблагаемого дохода со сделки:

15000000/2 * 0,7 = 5250000 рублей.

Поскольку стоимость продажи существенно ниже кадастровой, то при расчете НДФЛ используется сумма 5,25 млн. рублей.

Имущественные вычеты в фиксированном размере

Статья 220 НК РФ содержит развернутую информацию о таком способе уменьшения налога как имущественный вычет. Фиксированный размер льготы установлен в пределах 1 млн. рублей. Важно понимать, как его применять:

  • на один объект недвижимости;
  • в разные налоговые периоды.

Немного интереснее ситуация происходит при применении вычета для сделок с продажей долей квартир. Собственники недвижимости могут выбрать три сценария получения льготы в зависимости от конкретной ситуации.

Рассмотрите примеры расчета на основе следующих данных:

Лопатин А.Д. и В.Д. решили продать квартиру, полученную в наследство, за 3,5 млн. рублей. Оба работают, поэтому вправе применять вычеты. Каждый владеет ½ имущества.

Использование вычета на целый объект недвижимости. В такой ситуации оформляется договор купли-продажи квартиры, и совладельцы могут применить льготу в размере 1 млн. рублей пропорционально своим долям.

1000000/2 = 500000 рублей

(3500000/2 – 500000) * 13 % = 162500 рублей. Именно такую сумму налога заплатит каждый собственник квартиры в бюджет.

Использование вычета на доли квартиры. Совладельцы реализуют свою часть отдельно по разным договорам купли-продажи. Это возможно при наличии свидетельств о праве собственности на каждую долю. Тогда расчет будет выглядеть следующим образом:

(3500000/2 – 1000000) * 13 % = 97500 рублей.

Еще один интересный вариант решения вопроса возможен, если один из совладельцев является собственником более установленного минимального срока. В такой ситуации при продаже имущества заключается дополнительное соглашение, в котором указывается распределение дохода от сделки:

Лопатин А.Д – 3 млн. рублей (собственник более 3 лет)

Лопатин В.Д. – 500 тыс. рублей (пользуется имущественным вычетом на свою долю в размере 500000 рублей). Таким образом продавцы недвижимости полностью освобождаются от уплаты НДФЛ.

Как видно из примера, разный подход к юридическому оформлению долей имущества, позволяет значительно снизить размер налога с продажи части квартиры. Важно правильно и точно сопроводить сделку, поскольку наличие ошибок или неточности дают возможность ФНС признать ее недействительной, а порядок применения вычетов изменить в сторону увеличения налоговой нагрузки.

Как уведомить о доходах контролирующие органы?

Уплата налога с продажи доли квартиры ничем не отличается от установленного порядка по сделкам с другой недвижимостью.

Владелец части имущества обязан в срок до 30 апреля предоставить информацию о сделках в прошлом году, предоставив в ФНС отчетность по форме 3-НДФЛ.

Не нужно передавать налоговую отчетность в контролирующие органы при продаже имущества, которым владели более установленного срока. В остальных же случаях важно показать, что собственник воспользовался вычетом или снизил налог на расходы по покупке недвижимости.

Крайней датой перечисления сумм налога в 2017 году является 15 июня. Уплатить взнос возможно лишь после подтверждения правильности оформления декларации и получения реквизитов в контролирующей организации.

Граждане не вправе производить расчет с бюджетом наличными средствами, поэтому потребуется обращаться в банк или использовать интернет-ресурсы.

За нарушение сроков уплаты налогов и подачи декларации предусмотрены штрафы.

Если у вас есть какие-либо вопросы или вам требуется помощь в заполнении налоговых деклараций, то наш дежурный юрист онлайн готов оперативно вас проконсультировать.

Налог с продажи доли в квартире, налоговый вычет при продаже доли квартиры менее 3 лет

Главная / Жилищные споры / Налог с продажи доли в квартире

Просмотров 419

Налог при продаже доли в квартире - Совет Юриста

Возмездная сделка с долями предполагает участие покупателя и собственника недвижимости. Продавец, в отличие от покупателя, получает доход с продажи доли – ему необходимо рассчитать налог на прибыль и отчитаться в ФНС.

И как показывает практика, с этим возникают сложности. Налогоплательщики не знают, как правильно считать налоговую базу, имущественный вычет, разницу доходов/расходов, а также сроки владения квартирой.

Незнания могут привести к ошибкам, а ошибки к санкциям со стороны налоговой инспекции.

Нужно ли платить налог с продажи квартирной доли? Как его правильно считать: от рыночной или кадастровой цены? Что такое налоговый вычет, кому он доступен и как его применить на практике? Обо всех деталях с примерами расчетов – читайте далее.

Нужно ли платить налог с продажи доли квартиры

Затевая продажу жилья, нужно учитывать не только доход, но и расходную часть – налог на прибыль. После того, как продавец продаст долю в квартире, он получает деньги от покупателя.

Денежная сумма и будет той базой, которая применяется для расчета налога. Далее, продавец обязан заплатить 13% НДФЛ с дохода от сделки с недвижимостью.

Никаких отличий от продажи всего объекта в законе не предусмотрено.

Особенности налогообложения при купле-продаже:

Каков срок владенияДо 1 января 2016 годаПосле 1 января 2016 года
Менее 3 лет Обложение налогом Обложение налогом */ – размер налоговой базы не должен быть ниже 70% от кадастровой стоимости доли – в противном случае ФНС считает налог исходя из понижающего коэффициента – 0,7, т.е. 70% от цены по кадастру
Более 3 лет (36 месяцев) Налог отсутствует Налог нужно заплатить, за рядом исключений – в зависимости от того, как продавец получил часть жилья: • дарение доли от близкого родственника или третьего лица;
• рента – договор пожизненного содержания с иждивением;
• приватизация – в ходе перевода муниципальной квартиры в частную собственность;
• наследование – по закону или по завещанию от любого лица */ – покупка доли не входит в список исключений – дальнейшие сделки облагаются НДФЛ в рамках полученного дохода
Свыше 5 лет (60 месяцев) Не нужно оплачивать 13% НДФЛ Освобождение от налоговых обязательств

Таким образом, важное значение играет срок владения недвижимостью – если он меньше 3 (5) лет, продавец обязан уплатить налог. Если срок укладывается в льготный период – ничего платить не придется.

Как рассчитать налог с продажи доли в квартире: примеры

Итак, представим, что вам нужно посчитать налог на продажу доли в квартире – если не укладываетесь в льготные сроки. Чтобы не запутаться с цифрами, нужно сразу смотреть на два фактора:

  • цена по договору купли-продажи – та сумма, которую запрашивает продавец;
  • кадастровая стоимость – указана в выписке из ЕГРН (обновляется первого числа нового года).

Налоговики берут оба показателя, но рассчитывают 13% от большей суммы. Что это означает на практике?

Пример:

Георгий решил приобрести ½ долю в квартире и совершил сделку в августе 2016 года. Согласно расчетам, кадастровая цена всего объекта – 1 500 000 рублей, а доля Георгия – 750 000 рублей. Уже через два года, в сентябре 2018 года Георгий продал долю за 820 000 рублей. Получается, что срок владения не дотянул до 5 лет, что исключает льготы на оплату налога.

Георгию нужно посчитать 13% НДФЛ – а значит:

  • по кадастровой стоимости: 1 500 000 рублей * ½ долю * 0,7 (70% от кадастровой цены) = 525 000 рублей;
  • согласно договору купли-продажи – 820 000 рублей;
  • цена продажи > кадастровой стоимости – значит ФНС рассчитает налог от 820 000 рублей (налоговая база);
  • 13% НДФЛ от 820 000 рублей = 106 600 рублей.

Расчеты не применяются, если доля находится в собственности свыше 5 лет, а в случае с дарением, рентой, наследованием и приватизацией – свыше 3 лет. Сведения о сроках можно найти в цветном свидетельстве о праве собственности или выписке из ЕГРН – нового образца (см. «Как узнать о доле в квартире«).

Порядок уплаты налога с продажи доли в квартире

Недостаточно просто заключить договор купли-продажи. Важно уведомить об этом налоговую службу – подать декларацию формы 3-НДФЛ о полученных доходах за календарный год.

Куда обращаться?

Налоговые вопросы решаются в уполномоченном органе – территориальном ИФНС. Расположение, телефон и адрес организации вы можете узнать на официальном сайте ФНС или в справочниках вашего города.

Читайте также:  Оформление дарственной на квартиру через МФЦ - Совет Юриста

Продавец может обратиться:

  • лично – в филиал налоговой службы по месту ее нахождения;
  • через сайт ФНС – дистанционный онлайн способ подачи деклараций о доходах.

Если вы обращаетесь через сайт ФНС, нужно иметь доступ к Личному кабинету. Туда заносятся данные о налогоплательщике, так что вводить их повторно уже не придется.

Подача налоговой декларации

Начнем с уточнения термина.

Налоговая декларация – это форма 3-НДФЛ, куда заносятся сведения о полученных за год доходах, подлежащих налогообложению. Подача отчётности лежит на заявителе – в нашем случае на продавце квартирной доли.

Способы заполнения декларации 3-НДФЛ:

  • собственноручно, от руки – на чистом бланке синей пастой (см. ниже);
  • вбить данные на компьютере – электронная форма декларации в Налоговую;
  • помощь специальных программ по типу «Налогоплательщик» и «Декларация» – их можно скачать с официального сайта ФНС.

Порядок сдачи декларации не таит в себе ничего сложного. Вариант отправления зависит от выбранного выше способа:

  • личное посещение ИФНС – декларацию можно заполнить прямо на месте или заранее (например, с помощью юристов нашего портала);
  • через представителя – понадобится доверенность на имя выбранного вами кандидата + копия его паспорта;
  • заказное письмо по почте – с описью вложений (декларации 3-НДФЛ);
  • электронная отправка с заверкой документа ЭЦП – электронной цифровой подписью.

Обратите внимание, что декларация 3-НДФЛ подается даже при отсутствии налоговой базы – в таком случае нужно сдать «нулевую» декларацию. Налоговики проверят данные, но не начислят налог на прибыль.

Способы оплаты налога

Перечисление денег в счет налога производится только после утверждения декларации. Сотрудники ФНС проверят правильность расчетов, сверят их с базой Росреестра и выдадут реквизиты для оплаты.

Варианты внести налог с продажи недвижимости:

  1. Касса банка – потребуется посетить банк, предъявить квитанцию и паспорт. Затем нужно передать деньги и забрать чек об оплате. Комиссия при внесении платежей в ФНС не взимается.
  2. Онлайн – при наличии доступа в ЛК Госуслуг, Налоговой или онлайн-сервисов (например, Сбербанк Онлайн). Также можно воспользоваться кошельком на QIWI и Webmoney.

Не забывайте, что собственность на долю предполагает уплату имущественного налога. Пока объект не продан, налоговые обязательства несет продавец. Оплата производится не через декларацию, а по реквизитам ФНС любым удобным способом: в банке, на почте, онлайн. Уведомления из Налоговой приходят на 2-3 месяца до крайнего срока оплаты (1 декабря).

О том, какие еще есть права и обязанности у долевых собственников — читайте в отдельной статье.

Сроки

Подоходный налог тесно связан с периодом права собственности на долю в квартире. Отсчёт начинается с момента перехода права в органе Росреестра. Скажем, в случае с дарением договор мог быть подписан 12 января 2019 года, а переход права собственности в ФКП «Росреестра» датируется 23 марта 2019 года. Следовательно, отсчет 3-летнего срока начнется с 23 марта.

Несколько иные правила в случае с наследованием долей – срок вступления в право собственности совпадает с датой открытия наследства.

Например, умерший скончался 21 марта, нотариус открыл дело 23 марта (по заявлению родных), свидетельства о праве на наследство выдавались 23 сентября (полгода), а право собственности зарегистрировано 2 октября.

Считается, что отправной точкой станет 23 марта – день открытия наследственного имущества. От этой даты и начинается отсчет 3-летнего срока (36 месяцев).

Декларация 3-НДФЛ подается в ИФНС не позднее 30 апреля следующего календарного года (п. 1 ст. 229 НК РФ). Непосредственная оплата производится в срок до 15 июля следующего года.

Ответственность за неуплату

Несвоевременное внесение платежа или уклонение от налогов – это правонарушение. Обязанность каждого гражданина – отчислять налоги с имущественных сделок и получения доходов. Неисполнение чревато административной и даже уголовной ответственностью.

Что грозит за неуплаты налога с продажи жилья:

  • наложение штрафа в размере 20% от неуплаченного в ФНС сбора (ст. 122 НК РФ);
  • штраф от 100 до 300 тысяч рублей, принудительные работы на срок до 1 года, 6-месячный арест или лишение свободы до 1 года – в зависимости от обстоятельств (п. 1 ст. 198 УК РФ).

Умышленное сокрытие доходов наказывается до 40% штрафа от невыплаченных сумм от сделки с жильем.

Как уменьшить размер налога?

Закон позволяет снизить налоговые отчисления за счет льготных параметров. Если доля находилась в собственности менее 3 (5) лет, в случае ее продажи можно воспользоваться двумя способами – вычетом или заявить о расходах на приобретение имущества (п. 2 ст. 220 НК РФ). Оба варианта одновременно применять нельзя – только один из них.

Если вы приобретаете имущество в браке — читайте статью «Налоговый вычет при покупке квартиры в долевую собственность супругов«.

Доходы минус расходы

Налогоплательщик вправе уменьшить налоговую базу за счет включения расходов на покупку проданной доли.

Формулу можно представить как «доходы минус расходы». Опция подойдет лишь в том случае, если собственник получил долю не на безвозмездной основе.

Проще говоря, дарение, наследство, приватизация (бесплатная) и рента не учитываются. Достаточно найти и предъявить договор купли-продажи доли, где указана цена ее приобретения.

Также может понадобиться письменная расписка – о том, что предыдущий продавец получил деньги в полном объеме (ст. 808 ГК РФ).

За счет расходов можно свести налоговую базу «к нулю» – а значит и НДФЛ оплачивать не придется.

Пример 1

Алеся продала треть 3-комнатной квартиры и хочет снизить размер налога. Прежде она купила эту долю за 750 000 рублей, а сейчас продала за 900 000 рублей (разница +150 000 рублей).

Формула «доходы минус расходы» позволяет определить итоговую сумму для расчета налога – 150 000 рублей. Алеся прикладывает копию ДКП, подает декларацию, где и указывает прежние расходы и доход от сделки.

Она рассчитывает 13% от 150 000 рублей, что равняется 19 500 рублей. Представители ИФНС проверили данные и не нашли никаких отклонений.

Пример 2

Евгений приобрел долю в 2-комнатной квартире – затраты составили 230 000 рублей. Со временем собственнику понадобились деньги, и он решает продать долю раньше 3-летнего срока с даты покупки.

Евгений находит покупателя и продает ему право в общей собственности за 180 000 рублей. Расходы оказались выше, чем доходы. Евгений вправе подать декларацию 3-НДФЛ с «нулевым» показателем (отрицательного не существует).

Налоговики проверят сведения и не будут начислять НДФЛ.

Налоговый вычет при продаже доли квартиры менее 3 лет

Одно из нововведений в налоговое законодательство – право на налоговый (имущественный) вычет. Его могут получить физические лица (граждане), которые продают долю в квартире, которая была в собственности менее 3 (5) лет.

Величина налогового вычета на одного человека в 2021 году – 1 000 000 (миллион) рублей. Однако эту сумму не отнимают от рассчитанного налога, т.к. вычет связан с налоговой базой. Другими словами, с той суммой, из которой рассчитывается НДФЛ (например, рыночная цена квартирной доли).

Воспользоваться правом на вычет может абсолютно любой продавец, независимо от возраста и социального статуса. Размер льготы может изменяться. За основу берется характер сделки:

  1. Если вы продаете только свою долю (отдельный договор) – вам положен вычет в полном объеме (1 млн рублей).
  2. Если в договоре фигурирует квартира, где есть доля продавца (один договор) – вычет в размере 1 000 000 рублей делится на всех совладельцев.

Вычет применяется к сумме продажи квартирных долей в общем праве. Плательщик вправе вычесть из нее 1 млн рублей и рассчитать НДФЛ от остатка.

Пример:

Востриков получил наследство и теперь имеет ½ долю в 2-комнатной квартире (г. Москва). Он собирается продать свою долю, а второй сособственник не участвует в сделке (но и не выкупает процент Вострикова).

Продавец ищет покупателя на стороне и продает ему долю за 4 200 000 рублей. Жилая площадь (доля) находилась в собственности менее 3 лет, поэтому льготы не положены.

Востриков вправе воспользоваться вычетом в 1 000 000 рублей (самостоятельная сделка).

Взяв калькулятор, продавец подсчитал, что он вправе уменьшить налогооблагаемую базу на 1 млн рублей: 4 200 000 рублей — 1 000 000 = 3 200 000 рублей. От этой суммы и будет рассчитан 13% налог на доходы. Итоговая сумма к оплате в ФНС – 416 000 рублей, вместо 546 000 рублей без вычета.

Распределение доходов

Третий способ связан с распределением доходов от купли-продажи долей или квартиры в целом. Совладельцы могут договориться о неравномерной фиксации прибыли от продажи (письмо ФНС России N ЕД-4-3/9664 от 13 июня 2012 года). Что это дает и как помогает на практике?

Пример:

Семья в количестве четырех человек – двое супругов, несовершеннолетние сын и дочь – имеют равные доли в квартире. Допустим, они намерены продать жилплощадь за 4 000 000 рублей.

Следовательно, члены семьи вправе рассчитывать на имущественный вычет – 1 000 000/4 = 250 000 рублей на одного человека. Однако оказалось, что супруги получили свои доли 10 лет назад, а дети всего 2 года тому назад.

Чтобы снизить налоговую базу, семья может поступить следующим образом:

  • 250 000 рублей – получает дочка (столько же сын);
  • мать и отец (супруги) – оставшиеся 3 500 000 рублей от сделки по ДКП (например, 2 млн на мужа и 1,5 млн – жене).

Итого: дети не понесут никаких расходов, поскольку их налоговые базы равняются «нулю» (250 000 — 250 000), а супруги изначально не оплачивают НДФЛ из-за сроков владения квартирой – свыше 5 лет.

Халатное отношение к налогам до добра не доводит. Выгодная сделка с продажей доли может обернуться серьезными неприятностями. Ошибки приводят к штрафам, переплате и даже уголовному преследованию.

Чтобы избежать неприятностей, нужно знать, от чего считать налоги, что указывать в декларации и как проводить платежи? Ответы на эти и другие вопросы вы можете получить у наших юристов.

Если вам сложно заполнить декларацию 3-НДФЛ, выбрать льготу и посчитать 13% – юрист объяснит все нюансы и восполнит пробелы в понимании законодательства.

Рекомендуем видео о том, как правильно считать и оплачивать налог с продажи недвижимости:

Нужно ли платить налог с каждой доли при продаже квартиры?

lizaelesina/Depositphotos

Отвечает независимый эксперт Екатерина Лазарева:

В соответствии с действующим налоговым законодательством, ваша задача решается следующим образом:

  • за долю, купленную вами в 2008 г., налог на доходы с физических лиц (НДФЛ) не возникает;
  • в отношении доли, подаренной вам вашей дочерью в 2018 г. – если вы продаете ее в 2021 г. после даты регистрации договора дарения в ЕГРН, налог тоже не возникает. Если до регистрации дарения, возникает 13% НДФЛ;
  • в отношении купленной вами доли у бывшего мужа в 2019 г. – возникает 13% НДФЛ, но и его можно уменьшить, заплатив разницу между ценой продажи и ценой покупки, приложив документы на покупку этой доли (уменьшив сумму налога на затраты по приобретению данного имущества, если у вас сохранился договор и документы, подтверждающие оплату).

Является ли покупка квартиры по договору паевого участия расходами при ее продаже?

Нужно ли платить налог с кадастровой стоимости?

Отвечает налоговый консультант финансовой службы ИНКОМ-Недвижимость Айна Зайцева: 

Согласно налоговому законодательству, продажа недвижимости, находящейся в собственности менее установленного срока владения, подлежит налогообложению. В вашем случае доля 2008 г. налогом не облагается, так как в собственности более 3 лет.

 Для доли, полученной по дарению от члена семьи (от дочери), установлен минимальный срок 3 года. Если на момент продажи срок владения данной доли будет более 3 лет, доход от продажи облагаться налогом не будет. Доля, выкупленная в 2019 г.

, будет облагаться налогом, так как срок владения – менее установленного НК РФ.

При этом, если вы будете продавать квартиру не по долям (отдельными договорами купли-продажи), а единым объектом (по одному договору купли-продажи), весь полученный доход облагаться налогом не будет. В данном варианте объектом продажи выступает не доля в квартире, а имущество в целом.

При получении в дар части квартиры (как и при выкупе квартиры) вы просто увеличили свои права на большую площадь, что не привело к прекращению права собственности на объект. Начиная с 2008 г.

, вы непрерывно владели квартирой, только в меньшей доле, следовательно, срок владения объектом (квартирой) начинает исчисляться с момента приобретения первоначальной доли – с 2008 г.

Читайте также:  Что входит в наследственную массу? - Совет Юриста

, что составляет более 3-летнего срока владения.

Когда платить налог на квартиру?

Возврат налога при покупке жилья

Отвечает директор офиса продаж вторичной недвижимости Est-a-Tet Юлия Дымова:

Если квартира была приобретена в долевую собственность в 2008 г., законодательно и в письмах ФНС предусмотрена возможность, при которой владелец одной доли становится единственным собственником в том случае, если остальные доли были ему переданы, подарены или проданы. При этом он будет является владельцем с момента, когда возникло право на его собственность. В вашей истории это 2008 г.

Чтобы официально это задокументировать, необходимо обратиться в МФЦ с заявкой об объединении документов под единую выписку из ЕГРН, где будет актуализирован вид объекта недвижимости и вид владения.

Вместо доли в квартире будет прописана собственность в полном объеме.

В качестве видов правоустанавливающих документов в данной ситуации на второй странице документа о собственности у вас должны быть указаны договор купли-продажи, договор дарения от дочери и договор купли-продажи от бывшего супруга.

Отвечает юрист Наталья Нероденко:

Налог с продажи недвижимого имущества уплачивается в случае, если возникает доход при его продаже и при этом срок владения менее минимального. В связи с тем, что первая доля у вас была приобретена в 2008 г. (минимальный срок владения уже истек), и вы проведете процедуру приращения долей, обязанности по уплате налога у вас не возникает.

  • Минфин и Управление налоговой службы уже не раз давали пояснения на этот счет: там указано, что срок права на всю квартиру отсчитывается с момента приобретения самой первой доли.
  • Текст подготовила Мария Гуреева
  • Не пропустите:
  • Все материалы рубрики «Хороший вопрос»
  • Какие риски при покупке жилья по заниженной стоимости?
  • Кто должен платить налог, если квартиру купили в 2019 году?
  • Нужно ли платить налог с продажи?

Статьи не являются юридической консультацией. Любые рекомендации являются частным мнением авторов и приглашенных экспертов.

Уплата налога НДФЛ при продаже доли в квартире и право на налоговый вычет

ООО «НТВП «Кедр — Консультант» » Услуги » Консультации юристов » Вопросы налогового законодательства » Уплата налога НДФЛ при продаже доли в квартире и право на налоговый вычет

Распечатать

Заявительница П. является собственником ½ доли в праве собственности на однокомнатную квартиру, которую она намерена продать второму собственнику этой квартиры, доля которого также составляет ½ в праве собственности. Стоимость всей квартиры сторонами оценивается в 1 100 000 рублей, а доля каждого из них по 550 000 рублей соответственно.

  • Заявительница спрашивает: обязана ли она оплатить налог на доходы физических лиц при продаже доли в квартире и имеет ли она право получить налоговый имущественный вычет и в каком порядке.
  • Ответ юриста.
  • В беседе с заявительницей было уточнено, что она ранее имущественный налоговый вычет никогда не получала, а доля в праве собственности на однокомнатную квартиру ей принадлежит полтора года.
  • Согласно статье 209 Налогового кодекса РФ, «объектом налогообложения признается доход, полученный налогоплательщиками:
  • 1) от источников в Российской Федерации и (или) от источников за пределами Российской Федерации — для физических лиц, являющихся налоговыми резидентами Российской Федерации;
  • 2) от источников в Российской Федерации — для физических лиц, не являющихся налоговыми резидентами Российской Федерации».
  • В соответствии со статьей 217 Налогового кодекса РФ, «к доходам, не подлежащим налогообложению (освобождаемые от налогообложения) относятся доходы, получаемые физическими лицами за соответствующий налоговый период от продажи жилых домов, квартир, комнат, включая приватизированные жилые помещения, дач, садовых домиков или земельных участков и долей в указанном имуществе, находившихся в собственности налогоплательщика три года и более, а также при продаже иного имущества, находившегося в собственности налогоплательщика три года и более».

Таким образом, при продаже имущества, находящегося в собственности более 3-х лет, доход от продажи имущества не подлежит налогообложению. При продаже имущества, находящегося в собственности менее 3-х лет, собственник обязан оплатить налог в размере 13% от стоимости проданного имущества. Однако в последнем случае собственник имеет право на получение налогового вычета.

  1. Согласно статье 220 Налогового кодекса РФ, «при определении размера налоговой базы налогоплательщик имеет право на получение имущественных налоговых вычетов в виде сумм, полученных налогоплательщиком в налоговом периоде от продажи жилых домов, квартир, комнат, включая приватизированные жилые помещения, дач, садовых домиков или земельных участков и долей в указанном имуществе, находившихся в собственности налогоплательщика менее трех лет, но не превышающих в целом 1 000 000 рублей, а также в суммах, полученных в налоговом периоде от продажи иного имущества, находившегося в собственности налогоплательщика менее трех лет, но не превышающих в целом 250 000 рублей.
  2. При реализации имущества, находящегося в общей долевой либо общей совместной собственности, соответствующий размер имущественного налогового вычета распределяется между совладельцами этого имущества пропорционально их доле либо по договоренности между ними (в случае реализации имущества, находящегося в общей совместной собственности)».
  3. Согласно статье 220 Налогового кодекса РФ, «имущественные налоговые вычеты (за исключением имущественных налоговых вычетов по операциям с ценными бумагами) предоставляются при подаче налогоплательщиком налоговой декларации в налоговые органы по окончании налогового периода, если иное не предусмотрено настоящей статьей».
  4. В соответствии со статьей 229 Налогового кодекса РФ, «налоговая декларация (форма 3-НДФЛ) представляется налогоплательщиками не позднее 30 апреля года, следующего за истекшим налоговым периодом».

В связи с намерением продажи П. своей доли в квартире, принадлежащей ей менее 3-х лет, доход от её продажи подлежит налогообложению.

Исходя из стоимости ½ доли в праве собственности на квартиру, в размере 550 000,00 рублей, размер налога составляет 71 500,00 рублей (13 % от 550 000,00 рублей).

В случае получения П. налогового вычета на всю сумму в 550 000 рублей платить налог на доходы физических лиц П.ой Н.А. не придется, учитывая что ранее она правом на имущественный налоговой вычет не пользовалась

Таким образом, в настоящее время, для получения налогового вычета, П.ой Н.А. необходимо будет предоставить в налоговый орган налоговую декларацию с документами, подтверждающими продажу квартиры (договор купли-продажи, акт приема-передачи и др.).

В соответствии со статьей 228 Налогового кодекса РФ, физические лица — исходя из сумм, полученных от продажи имущества, принадлежащего этим лицам на праве собственности, и имущественных прав самостоятельно производят исчисление и уплату налога.

Согласно Письму ФНС РФ от 02.12.

2009 № ШС-17-3/216@ «О направлении письма Минфина России» «с 1 января 2009 года физические лица, получившие доход от продажи имущественных прав, самостоятельно исчисляют суммы налога на доходы физических лиц, подлежащие уплате в соответствующий бюджет, в порядке, установленном статьей 225 Налогового кодекса, а также обязаны представить в налоговый орган по месту своего учета налоговую декларацию по налогу на доходы физических лиц».

  • Следует отметить, что за неисполнение обязанности по предоставлению налоговой декларации в установленный законодательством РФ срок заявительница может быть привлечена к налоговой ответственности.
  • Так, согласно статье 119 Налогового кодекса РФ, «непредставление налогоплательщиком в установленный законодательством о налогах и сборах срок налоговой декларации в налоговый орган по месту учета влечет взыскание штрафа в размере 5 процентов неуплаченной суммы налога, подлежащей уплате (доплате) на основании этой декларации, за каждый полный или неполный месяц со дня, установленного для ее представления, но не более 30 процентов указанной суммы и не менее 1 000 рублей».
  • Соболев Алексей Владимирович,

юрист ООО «ЮК «Бизнес Аналитика»,  тел. 8 912 753 60 15, почта: Sobolev@b-a.su

Консультация дана в ноябре 2014 г.

Налог с продажи доли в квартире — Ваши налоги

04.01.2021

Здесь вы узнаете о том, как рассчитать налог на продажу доли в квартире в разных ситуациях.

Например, при при продаже квартиры целиком (в том числе и вашей доли в ней) или по долям (то есть по нескольким договорам купли-продажи долей). Ведь от порядка оформления сделки зависит и сумма налога, которую придется заплатить.

Мы рассмотрим каждую из этих ситуаций, а также расскажем про наиболее оптимальные способы оформления сделки, которые позволят уменьшить налог.

Зачастую продавец обязан заплатить налог с продажи доли в квартире. Почему «зачастую», а не всегда? Все зависит от трех факторов:

  1. Срока владения долей (то есть срока в течение которого доля в квартире была в собственности продавца).
  2. Продажной цены доли и кадастровая стоимости квартиры в целом.
  3. Порядка оформления купли-продажи доли.

Срок владения долей в квартире

До 2016 года действовало правило: если доля находилась в вашей собственности 3 года и более 3 лет, то доход от ее продажи не облагался налогом. Сумма дохода значения не имеет. Декларированию такой доход не подлежит.

С 1 января 2016 года правила поменялись. Необходимые изменения внесены в Налоговый кодекс Федеральным законом от 29.11.2014 № 382-ФЗ. Особо подчеркну — новые правила относятся только к тем долям, которые оформлены в собственность с 1 января 2016 года и позже. Об этом четко написано в пункте 3 статьи 4 этого закона.

Он предусматривает, что новый порядок расчета налога применяется в отношении объектов недвижимого имущества, приобретенных в собственность после 1 января 2016 года. Если право собственности оформлено раньше (в 2015, 2014, 2013 и т. д.

году), то по этим долям применяются старые правила расчета налога: доход от продажи долей, которой вы владели 3 года и больше, налогом не облагают.

Итак, правило про 3-х летний срок осталось. Но теперь оно применяется только в отношении долей, которые были получены:

  • по наследству;
  • в дар от близкого родственника. По статье 14 Семейного кодекса близкими родственниками считают родителей, детей, бабушек, дедушек, внуков, полнородных и неполнородных (имеющих общих отца или мать) братьев и сестер;
  • по приватизации;
  • по договору ренты (пожизненного содержания с иждивением).

Если вы продаете такую долю в квартире и доля находилась в вашей собственности 3 года и более 3 лет, то налог с продажи платить не нужно. Продажная стоимость доли значения не имеет.

В отношении остальных долей, полученных в собственность после 1 января 2016 года, этот срок составляет не 3 (три), а 5 (пять) лет. Кстати местные власти вправе его уменьшить (вплоть до нуля) для всех или отдельных категорий граждан (например, для пенсионеров).

Пример
Вы продаете долю в квартире.

Ситуация 1
Доля получена по наследству. Вы не будете платить налог, если на момент продажи доля находилась в вашей собственности 3 года и больше. Доход, полученный от продажи, налогом облагаться не будет вне зависимости от его суммы.

Ситуация 2
Долю вы купили в 2019 году (то есть после 1 января 2016 года). Вы не будете платить налог, если на момент продажи доля находилась в вашей собственности 5 лет и более 5 лет. Доход, полученный от продажи, налогом облагаться не будет вне зависимости от его суммы.

3 года — это не три календарных года. Это 36 месяцев, которые следуют подряд. Поэтому трехлетний срок владения долей может начаться в начале, середине или конце года. Аналогичные правила относятся и к 5-ти годам. Это 60 месяцев непрерывного владения долей. Подробней о том, как определить срок владения смотрите по ссылке.

Как определить начало срока в течение которого доля была в вашей собственности? Обычно просто. Дата с которой начинает отсчитываться этот срок указана в Свидетельстве о праве собственности на долю.

Читайте также:  Расстояние от гаража до границы участка и жилого дома соседей - Совет Юриста

Строка в Свидетельстве о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним НУЖНАЯ ДАТА сделана запись регистрации . Кроме того, этот срок указан и в выписке из государственного реестра прав на недвижимость по доле.

Нужная дата стоит в строке 3 Вид, номер и дата государственной регистрации права .

Из этого правила есть три исключения при которых неважно когда оформлено Свидетельство или какая дата указана в выписке. Они касаются квартир полученных:

  • по наследству. Право собственности возникает в день открытия наследства (см. п. 4 ст. 1152 Гражданского кодекса). Таковым считают день смерти наследодателя;
  • в кооперативе. Право собственности возникает после выплаты пая и оформления акта приемки-передачи квартиры (см. п. 4 ст. 218 Гражданского кодекса);
  • до 1998 года. До этой даты государственной регистрации и оформления Свидетельства о праве собственности на квартиру не требовалось (см. п. 1 ст. 6 Федерального закона от 21 июля 1997 г. N 122-ФЗ).

Внимание!
Если доля была получена в собственность по частям (например, 1/4 долю вы купили, а еще 1/4 получили по наследству и в результате, стали владельцем 1/2 доли), то право собственности на всю долю в размере 1/2 отсчитывают с момента первого оформления доли. Тот факт, что размер этой доли увеличился (с 1/4 до 1/2) никакого значения не имеет. Подробней о расчете срока владения при получении долей в разное время смотрите по ссылке.

Пример
В марте 2019 года три человека приобрели квартиру. Отец, его сын и брат отца. По 1/3 каждый. В сентябре 2020 года отец умер. В связи с этим его сын получил долю отца (1/3) в наследство. По состоянию на сентябрь 2020 года доля сына составила 2/3.

В этой ситуации считается, что сын владеет 2/3 доли с марта 2019 года.

Таким образом, налог с продажи доли находящейся в собственности продавца 5 лет и больше (более 5 лет), а в отдельных случаях 3 года и больше (более 3 лет) платить не нужно в принципе. Нет необходимости и подавать декларацию по налогу (форма 3-НДФЛ) по такой сделке. Декларированию этот доход не подлежит. Поэтому, если это ваш случай, то дальше можете не читать.

Налог с продажи доли, которая находилась в собственности менее 5 (пяти) или 3 (трех) лет, возможно придется заплатить. Но тут имеют значение два других фактора:

  1. Продажная цена доли и кадастровая стоимость квартиры в целом.
  2. Порядок оформления договора купли-продажи доли.

Поговорим о них подробнее.

Продажная цена доли в квартире и оформление сделки

Ваш доход — это продажная цена доли по договору купли-продажи. Из этого правила есть исключение. Оно касается долей, полученных в собственность после 1 января 2016 года. По таким долям доход, облагаемый налогом, равен одной, но максимальной величине:

  • либо продажной цены доли по договору;
  • либо цены доли рассчитанной из кадастровой стоимости квартиры, умноженной на 0,7.

Пример
Вы продаете 1/2 долю в квартире, которая получена в собственность в 2019 году. Кадастровая стоимость квартиры 4 200 000 руб.

Ситуация 1
Продажная цена доли по договору 1 800 000 руб.

Цена доли, рассчитанная из кадастровой стоимости квартиры (и коэффициента 0,7) составляет:
4 200 000 х 0,7 х 1/2 = 1 470 000 руб.

Вашим доходом считают наибольшую величину. Это продажная цена доли по договору — 1 800 000 руб.

Ситуация 2
Продажная цена доли по договору 1 200 000 руб.

Цена доли, рассчитанная из кадастровой стоимости квартиры (и коэффициента 0,7) составляет:
4 200 000 х 0,7 х 1/2 = 1 470 000 руб.

Вашим доходом считают наибольшую величину. Это стоимость доли, рассчитанная из кадастровой цены квартиры — 1 470 000 руб.

У продавца доли в квартире есть два способа уменьшить доход при расчете налога с полученного дохода. Он может выбрать любой из них по своему желанию.

Способ первый. Доходы минус расходы

Продав долю в квартире, которая была менее трех лет в собственности, вы имеете право уменьшить полученный доход на сумму расходов, которые связаны с приобретением этой доли. Подобные расходы должны быть подтверждены документами. Налоговая инспекция будет их проверять!

Цитата из статьи 220 Налогового кодекса (пункт 2 пп. 2):

… налогоплательщик вправе уменьшить сумму своих облагаемых налогом доходов на сумму фактически произведенных им и документально подтвержденных расходов, связанных с приобретением этого имущества.

Соответственно, налог нужно заплатить с разницы между доходом и оплаченными расходами. Если расходы больше чем доходы (например, доля в квартире продана дешевле, чем куплена) налог с продажи доли платить не надо.

Пример
Иванов владеет долей в квартире, полученной по договору купли-продажи, менее 5 лет. Он решил ее продать.

Ситуация 1
Иванов купил долю за 1 200 000 руб. Продажная цена доли и его доход, облагаемый налогом, — 2 300 000 руб. Налогом облагают доход в сумме:

  • 2 300 000 (продажная стоимость доли в квартире) — 1 200 000 (расходы на покупку доли) = 1 100 000 руб.
  • Сумма налога:
    1 100 000 х 13% = 143 000 руб.

Ситуация 2
Иванов купил долю за 1 250 000 руб. Продажная цена доли и его доход, облагаемый налогом, — 1 120 000 руб. Налогом облагают доход в сумме:

  1. 1 120 000 (продажная стоимость доли в квартире) — 1 250 000 (расходы на покупку доли) = 0 руб.
  2. Налог платить не нужно.

В большинстве случаев доля в квартире не покупается отдельно. Обычно она поступает в собственность вместе с самой квартирой, купленной несколькими дольщиками (например семьей). В этой ситуации сумму расходов на приобретение конкретной доли либо указывают в договоре купли-продажи самой квартиры, либо определяют по формуле (если в договоре стоимость каждой доли не указана):

Покупная стоимость квартиры в целом Х Размер доли = Сумма расходов на приобретение доли

Пример
Семьей из 3 человек приобретена квартира стоимостью 6 700 000 руб. Каждому из членов семьи принадлежит по 1/3 доли. В договоре купли-продажи квартиры стоимость каждой доли не указана. Там лишь приведена общая цена квартиры.

В такой ситуации покупная стоимость каждой доли составляет:
6 700 000 (общая стоимость квартиры) х 1/3 = 2 233 333 руб.

Способ второй. Имущественный вычет

Продав долю в квартире вы имеете право получить имущественный налоговый вычет.

Вычет, эта определенная сумма, установленная законом, которая уменьшает доход от продажи при расчете налога (подробнее о вычетах читайте по ссылке). В отношении недвижимости она составляет 1 000 000 руб. в год.

Об этом сказано в статье 220 Налогового кодекса (пункт 1 и 2). Если доход превышает вычет, налог нужно платить с суммы превышения. Если нет — налог не платят.

Внимание!
При продаже имущества, которое находится в долевой собственности, общая сумма вычета распределяется между совладельцами ПРОПОРЦИОНАЛЬНО их долям. Дело в том, что этот вычет предоставляется не в отношении каждого продавца, а в отношении одного объекта (например, квартиры или дома).

Получается, что если вы продаете свою долю отдельно это считают отдельным объектом. Поэтому вы получаете вычет в полной сумме (1 000 000 руб.). А если вы продаете квартиру (в том числе и свою долю в ней) вместе с другими собственниками, то квартира и считается таким объектом. Поэтому вычет в размере 1 000 000 руб.

будет распределен между всеми собственниками-продавцами.

Вот тут получает огромное значение порядок оформления сделки купли-продажи.

Вариант первый. Квартира продается как единый объект по одному договору купли-продажи квартиры. Вместе с квартирой продается и ваша доля в ней. В такой ситуации, вычет в размере 1 000 000 руб. распределяется между всеми продавцами пропорционально их долям.

Вариант второй. Квартира продается по долям. То есть каждый собственник продает свою долю по отдельному договору. В такой ситуации КАЖДЫЙ собственник вправе получить вычет в 1 000 000 руб. Об этом говорится в одном из писем ФНС России, которое обязательно для применения всеми налоговыми инспекциями (см. ссылку).

Пример
Семья из трех человек продает квартиру за 3 700 000 руб. Она находится в собственности продавцов менее 3 лет. Эта цена больше кадастровой стоимости квартиры. Каждому из них принадлежит 1/3 в квартире. Квартира была получена по наследству. Поэтому расходов по ее приобретению нет. Продавцы квартиры пользуются вычетом.

  • Ситуация 1
    Квартира продается как единый объект по одному договору купли-продажи квартиры.
  • Каждый собственник получает право на вычет в размере:
    1 000 000 (общая сумма вычета) х 1/3 = 333 333 руб.
  • Доход каждого собственника, облагаемый налогом, составит:
    3 700 000 х 1/3 (доход) – 333 333 (вычет) = 900 000 руб.

С него каждый собственник должен заплатить налог в размере:
900 000 руб. х 13% = 117 000 руб.

Ситуация 2
Квартира продается по долям. То есть по трем договорам купли-продажи долей, заключенным каждым собственником с покупателем. Стоимость каждой доли 1 233 333 руб. (что дает в общей сумме 3 700 000 руб.). В этой ситуации каждый собственник получает право на вычет в размере 1 000 000 руб.

Доход каждого собственника, облагаемый налогом, составит:
1 233 333 (доход) – 1 000 000 (вычет) = 233 333 руб.

С него каждый собственник должен заплатить налог в размере:
233 333 руб. х 13% = 30 333 руб.

Это на 86 667 руб. меньше, чем при варианте 1.

Как снизить налог?

Если вы прочитали текст выше, то ответ понятен. Нужно грамотно оформить сделку купли-продажи. Продавать квартиру по долям, а не целиком. То есть по нескольким договорам купли-продажи долей, а не по одному договору купли-продажи квартиры.

Но есть и еще один важный момент. Как вы видите из приведенного выше примера, при продаже квартиры целиком доход был распределен между собственниками квартиры пропорционально их долям.

Однако, в договоре купли-продажи квартиры собственники вправе закрепить любой другой порядок распределения дохода. Который вообще никак не привязан к размеру их долей.

Об этом говорится в одном из писем ФНС России, которое обязательно для применения всеми налоговыми инспекциями (см. ссылку).

Если же в договоре этот порядок вообще никак не определен (то есть в нем указана лишь общая стоимость квартиры и не отражено как доход распределяется между совладельцами), то продавцы вправе заключить соглашение о распределении дохода между ними. О том, как оформить соглашение о распределении дохода смотрите по ссылке.

В чем же выгода? Она возникнет, если хоть один из собственников владел своей долей больше 3 или 5 лет. В этом случае наибольшую сумму дохода нужно распределить на него. А оставшуюся между другими сособственниками. Причем доля дохода, приходящегося на каждого из них должна соответствовать сумму причитающегося им вычета. В этой ситуации платить налог никому не придется.

Пример
Семья из трех человек (отец, сын и дочь) продает квартиру за 3 700 000 руб. Это больше кадастровой стоимости квартиры. Каждому из них принадлежит 1/3 в квартире. При этом отец владеет своей долей больше 5 лет, а сын и дочь – меньше. Расходов по приобретению квартиры нет. Поэтому продавцы (сын и дочь) пользуются вычетом.

Квартира продается как единый объект по одному договору купли-продажи квартиры. Договор предусматривает, что доход от продажи квартиры распределен так:

    • сын – 333 333 руб.;
    • дочь – 333 333 руб.;
    • отец – 3 033 334 руб. (3 700 000 – 333 333 – 333 333).

В этой ситуации отец платить налог не должен вне зависимости от стоимости его доли. Он владеет своей долей в квартире больше 5 лет. Сын и дочь получают право на вычет в размере:
1 000 000 (общая сумма вычета) х 1/3 = 333 333 руб.

Доход каждого из них, облагаемый налогом, равен:
333 333 (доход) – 333 333 (вычет) = 0 руб.

По этой сделке налогов платить никто не должен. При этом сын и дочь обязаны сдать декларацию по налогу. Отец сдавать декларацию не обязан.

Портал Ваши налоги
2021

Leave a Comment

Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *