Налоги самозанятого при сдаче квартиры — Совет Юриста

Налоги самозанятого при сдаче квартиры - Совет Юриста

На днях Государственной Думой Российской Федерации в первом чтении был принят законопроект, позволяющий всем регионам ввести у себя налог на профессиональный доход, регулирующий деятельность самозанятых граждан. Поправки к закону о налогообложении для самозанятых лиц вступят в действие с 01.07.2020 года. Напомним, с начала 2019-го года этот налог был введен экспериментально в 23-х регионах РФ, в том числе в Москве и Московской области.

Налоги самозанятого при сдаче квартиры - Совет Юриста

Называть налог на профессиональный доход «налогом» не совсем верно. Это целый налоговый режим, направленный на облегчение легализации любой предпринимательской деятельности. Переход на этот режим осуществляется добровольно. Физические лица платят с доходов 4%, а ИП- 6%.

Налоги самозанятого при сдаче квартиры - Совет Юриста

Сдача квартиры посуточно или на длительный срок физическим лицом тоже попадает под определение «самозанятость», а, следовательно, должна приносить доход государству в качестве 4-х или 6-ти процентов от прибыли, по новым правилам. К слову, эти же правила действуют и при сдаче коммерческих помещений на любой срок.

Налоги самозанятого при сдаче квартиры - Совет Юриста

Какие преимущества дает новая система налогообложения для лиц, работающих «на себя»?

Налоги самозанятого при сдаче квартиры - Совет Юриста

Легализация бизнеса позволит перестать опасаться штрафа за незаконную предпринимательскую деятельность.

Налоги самозанятого при сдаче квартиры - Совет Юриста

Если же арендодатель и раньше вел предпринимательскую деятельность на законных основаниях (и отчислял в казну 13%), то новый налоговый режим позволит существенно снизить налоговые выплаты.

По крайней мере, до 2028 года правительство обязалось не поднимать налоговые ставки выше 4% и 6%, а также не снижать максимальный порог ежегодной прибыли, установленный сейчас на 2,4 миллиона рублей (по 200 тысяч рублей в месяц).

Налоги самозанятого при сдаче квартиры - Совет Юриста

Все действия, связанные с подсчетом и уплатой налога производятся автоматически в специальном приложении. Не надо подавать декларацию, высчитывать сумму налога и куда-то ходить. Приложение не только будет все считать, но и формировать чеки, которые останется только переслать, или отдать в распечатанном виде, арендатору.

Налоги самозанятого при сдаче квартиры - Совет Юриста

ИП, перешедшие на НПД, освобождаются от уплаты других налогов, в частности, они могут перестать выплачивать взносы в ПФР, а также страховые и медицинские.

Налоги самозанятого при сдаче квартиры - Совет Юриста

«Выход из тени» позволит арендодателям защитить свою квартиру официальным договором, а также даст возможность вести деловые отношения с корпоративными клиентами. А арендаторам можно будет гарантировать безопасность и прозрачность сделки.

Налоги самозанятого при сдаче квартиры - Совет Юриста

Давайте разберемся с нюансами – с чего удерживается НПД при сдаче квартиры в аренду?

Основным доходом по этому виду деятельности считается ежемесячный платеж, вносимый арендаторами за квартиру.

Страховой депозит не считается доходом, пока арендодатель не забирает его в счет оплаты. Любой платеж должен быть подтвержден чеком. Пока депозит не оформлен чеком – это не доход.

Если коммунальные услуги оплачиваются арендатором в полном объеме или частично, но не по счетчикам – это доход. С полученной суммы нужно будет постоянно платить налог.

Как сдавать квартиру самозанятым — Retail-Realty

Сдача квартиры в аренду — источник постоянного дохода для многих. Но чтобы с этим доходом не возникали проблемы, его необходимо официально декларировать и платить налоги.

В противном случае возможны:

  • проблемы с налоговой, если у вас обнаружатся незадекларируемые доходы;
  • шантаж от арендаторов в виде угрозы сообщить в ФНС РФ;
  • трудности с официальным закреплением отношений между вами и квартиросъёмщиком.

Сдавать недвижимость и не платить налоги – по меньшей мере глупо. В данной ситуации собственник не сможет обратиться в государственные органы за помощью в случае обмана или при возникновении других неприятностей. Поэтому «выход из тени» – в интересах собственника.

Налоги самозанятого при сдаче квартиры - Совет Юриста

Какие варианты есть у владельца?

Собственник квартиры имеет право получать доход от своего имущества. Следовательно, регистрироваться в каком-то качестве – необязательно. Другое дело, что это невыгодно. Доход физического лица облагается по ставке 13% НДФЛ.

В качестве альтернативы можно зарегистрироваться как ИП и выбрать для себя упрощённую систему налогообложения (УСН). Тогда у вас будет два варианта на выбор:

  • 15% – доходы минус расходы. Это означает, что 15% вы будете выплачивать исключительно с чистой прибыли. То есть сможете указывать в качестве расходов деньги, которые идут на текущий ремонт, на восстановление квартиры при смене жильцов, на покупку новой мебели и т. д. Правда, такие траты придётся обосновывать;
  • 6% – с дохода (+1% на доходы свыше 300 000 рублей в год). В этом случае вопрос о расходах не поднимается. Налоговая смотрит просто на ваш оборот. Во внимание обычно принимаются средства на расчётном счёте.

Таким образом, раньше у владельцев квартиры была единственная возможность сэкономить и уменьшить налогообложение при официальной сдаче квартиры в аренду – переход на УСН со ставкой 6%. Многие предпочитали просто ничего не платить. Однако тем самым они постоянно рисковали.

Но сейчас в качестве своеобразного налогового эксперимента появились самозанятые. Речь идёт о лицах, которые получают прибыль напрямую, а не от работодателей.

Налогообложение у них намного выгоднее, чем у ИП: 6% с дохода, полученного от юридических лиц, 4% – от прибыли, которая поступила от физических. Кроме того, Вам не придется платить взносы, как в случае с ИП.

Поэтому разобраться в такой возможности однозначно стоит.

Налоги самозанятого при сдаче квартиры - Совет Юриста

Могут ли владельцы квартир зарегистрироваться как самозанятые?

Важно понять, подходит ли этот налоговый режим для владельцев квартир, которые сдают их в аренду. Стоит отметить, что в законодательстве прописаны конкретные ограничения по видам деятельности для самозанятых. Они не могут:

  • заниматься добычей полезных ископаемых;
  • продавать подакцизные товары;
  • перепродавать продукцию.

Таким образом, собственникам квартир ничто не запрещает зарегистрироваться в этом качестве. Но нужно принимать во внимание дополнительные ограничения:

  • годовой объём дохода не должен быть больше 2,4 миллионов рублей;
  • отсутствие наёмных рабочих.

При этом самозанятым ничто не мешает пользоваться услугами других лиц. Например, клининговой компании, чтобы привести в порядок квартиру после жильцов.

Регистрация в качестве самозанятого

Многих беспокоит, могут ли они зарегистрироваться в качестве самозанятого, если трудоустроены. Однако запрета на это нет.

То есть вы можете зарегистрироваться в качестве самозанятого и указывать там конкретный вид дохода, который подходит в данном случае. Это не помешает вашему работодателю обычным способом отчислять налоги с зарплаты. И вы также сможете продолжать заниматься бизнесом в качестве индивидуального предпринимателя.

Как самозанятому сдать квартиру в аренду? — Аренда — Журнал Недвижимости

Все статьиАналитикаАрендаДизайнНовостройкиСпецпроектВторичное жильё

Как оформить самозанятость при сдаче жилья?

10 августа 2021

Первый вопрос, с которым сталкивается каждый, кто собирается сдавать квартиру в аренду: оформлять ли этот процесс официально, или надеяться, что никто не заметит и в этот раз повезёт.

После оценки всех «за» и «против» становится очевидно, что легальная аренда жилья — это наиболее разумное решение.

Причём она выгодна не только государству, которое получает с этого налоги, но и владельцам квартир. Сдавая недвижимость официально, арендодатели могут обратиться в правоохранительные органы или в суд.

Есть несколько вариантов официального оформления этой статьи доходов и оплаты налогов:

Наименее выгодный вариант — это оплата НДС со сдачи квартиры. Он составит 13%.

Кроме того, можно зарегистрировать ИП. Размер налога будет зависеть от выбранного режима: упрощенной системы налогообложения (УСН) или оформления патента. В первом случае размер отчислений составит 6% от доходов. Во втором — те же 6%, но не от реального дохода, а от предполагаемого (зависит от цены квартиры). Также необходимо подавать налоговую декларацию и отчётность.

Но есть и третий вариант – он проще и дешевле. Налог составляет 4% для доходов, полученных от физических лиц, и 6% для доходов от компаний и ИП. Любые операции, от регистрации до рассылки чеков и оплаты налога, можно провести через приложение «Мой налог». Оно само распознает данные паспорта, автоматически найдёт в базе ваш ИНН и зарегистрирует в качестве самозанятого.

Часто наиболее выгодным оказывается последний вариант — самый молодой и, как ни странно, самый простой в оформлении.

Форма налогообложенияНалогДекларацияВремя на оформлениеОграничения дохода в год
ИП 6% 1 раз в год От 3 дней Индивидуально
НДС 13% 1 раз в год Не требуется Нет
Самозанятость 4% для частных лиц, 6% для юрлиц Не требуется Несколько минут 2,4 млн рублей

Разбираем плюсы и минусы закона для самозанятых, который позволяет платить меньше налогов с доходов от сдачи квартиры в аренду.

это термин, употребляемый в отношении тех, кто получает доход, работая исключительно на себя, без наёмных работников и подчинённых. Но большому счёту в законе пока нет чёткого определения этого понятия.

Раньше эти люди платили налоги в очень редких случаях. И поэтому с начала 2019 года стартовал государственный эксперимент по выводу из тени этих доходов. Людям предлагалось платить минимальный налог — 4%. Это даже ниже, чем ИП. Оформление сделали максимально простым. Эксперимент проходил в течение года в Москве, Московской области, Татарстане и Калужской области.

Первыми как самозанятые смогли зарегистрироваться те, кто работает с самыми незащищёнными слоями населения: няни, сиделки и репетиторы.

Также среди первых самозанятых были люди, связанные с сельским хозяйством.

Сейчас к самозанятым относятся практически все фрилансеры:  фотографы, косметологи, фитнес-тренеры, частные сантехники и таргетологи. Все те, кому легко получать деньги за услуги «из рук в руки».

Исключением стали только специалисты, чья деятельность связана с покупкой или продажей полезных ископаемых или подакцизных товаров, а также люди, работающие по договору поручения.

Читайте также:  Использование фото без согласия владельца - совет юриста

Все остальные могут пользоваться статусом самозанятого, если их ежегодный доход не превышает 2,4 млн рублей, а это 200 тыс. рублей в месяц.

Может ли самозанятый сдавать в аренду квартиру? Конечно. Более того – это основная «аудитория» этого закона.

Сервис Аренда от Яндекс.Недвижимости берёт на себя всё. Собственник заключает договор и сразу начинает получать деньги, а Аренда ищет и проверяет жильцов. Ни дня простоя: в среднем жильцы находятся за 10 дней, а сервис возмещает до 1 месяца поиска арендаторов. Кликайте на блок, чтобы узнать подробнее о Яндекс.Аренде.

Во-первых, владельцам жилья, которые скрывают факт аренды, грозят серьёзные юридические проблемы — от штрафов до судебных разбирательств.

Во-вторых, квартиросъёмщики могут в любой момент начать угрожать «сообщить куда следует», если собственник не согласится на их условия.

А значит, сдавать квартиру как самозанятый проще и безопаснее. Тем более, процесс оформления этого статуса, как и вся последующая отчётность, занимают считанные минуты.

Налог 4% на доход от аренды жилья – как это будет работать?

marishu/Depositphotos

Одним из революционных новшеств в налоговом законодательстве будет введение со следующего года нового специального налогового режима.

Его цель в том, чтобы вывести из «теневого бизнеса» так называемых самозанятых лиц, которые получают доходы от различной коммерческой деятельности — продажи кондитерских изделий собственного приготовления, деятельности фрилансеров, предоставления в аренду жилых помещений и т. д. — и не платят каких налогов.

  • Министерство финансов РФ в начале 2018 года по поручению Президента РФ подготовило концепцию новой системы налогообложения — налога на профессиональный доход (НДП) для самозанятых лиц.
  • 3 способа легально сдавать квартиру в аренду
  • Сколько можно заработать на аренде недвижимости?

Какие были предложения

В первоначальной редакции документа Минфин предлагал ввести для самозанятых лиц налог 2,5% с выручки для граждан, которые оказывают услуги физическим лицам или работают по патенту, и 4,5% для тех, кто предоставляет услуги юр. лицам или сдает имущество в аренду. Однако ФНС выступило за ставку в 4%, в которую будут включены взносы в Фонд обязательного медицинского страхования.

  1. В итоге в конце сентября в Государственную Думу внесли три законопроекта:
  2. 1) о проведении эксперимента по установлению специального налогового режима «Налог на профессиональный доход» в городе федерального значения Москве, в Московской и Калужской областях, а также в Республике Татарстан (Татарстан);
  3. 2) о внесении изменений в часть первую Налогового кодекса Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации (в связи с проведением эксперимента по установлению специального налогового режима «Налог на профессиональный доход»);

3) о внесении изменений в статьи 56 и 146 Бюджетного кодекса Российской Федерации (в связи с проведением эксперимента по установлению специального налогового режима «Налог на профессиональный доход»). Здесь сказано, в какие бюджеты и в каком размере будут распределяться платежи от НПД.

Где и когда введут новый налог для самозанятых?

По самим названиям законопроектов ясно, что новый налоговый режим в качестве эксперимента введут в четырех регионах:

  • Москве,
  • Московской области,
  • Калужской области
  • и Татарстане.

Недавно о своем желании участвовать в эксперименте заявил и Кузбасс.

Новая система налогообложения будет действовать в этих регионах с 1 января 2019 г. до 31 декабря 2028 г. включительно.

Регистрация и налоги ИП для чайников

Хочу сдать квартиру и получать деньги на карточку

Кто может платить налог по новой схеме?

Налог в 4% смогут платить «самозанятые граждане», которые получают «профессиональный доход». Это физлица, не имеющие работодателя и не привлекающие для своей деятельности наемных работников.

По сути, наряду с ИП и юр. лицами появляется еще одна категория налогоплательщиков, которые платят налог на коммерческую деятельность в упрощенном порядке.

При этом, как сказано в статье 4 первого законопроекта, налогоплательщиками НПД признаются физические лица, в том числе индивидуальные предприниматели, перешедшие на специальный налоговый режим в порядке. В том же законе перечислены субъекты и доходы, на которые специальный налоговый режим распространяться не будет.

Налог для самозанятых при сдаче жилья в аренду

Под новый налог не подпадает доход от продажи жилья или передачи его в доверительное управление. Зато налог для самозанятых действует при аренде или найме.

Не могут использовать сниженную ставку налогоплательщики, доходы которых превысили в календарном году 2,4 млн рублей. Поэтому если вы за год заработали на аренде жилья 2,4 млн, то уже не сможете платить НПД.

Уплата НПД не влияет на право на имущественный вычет при последующей продаже этого жилья (в этом отличие от уплаты налога как ИП) или на освобождение от уплаты налога после минимального срока владения.

Ставка налога на профессиональный доход и сроки уплаты

Ставки будут зависеть от того, кто получает товары, работы или услуги. Если физическим лицам (не ИП), то ставка будет равна 4%. Если юридическим лицам и ИП, то 6%. Таким образом, сдавая квартиру в наем частному лицу, собственник будет платить государству 4% от полученного дохода.

НПД надо будет платить ежемесячно. Срок уплаты — не позднее 25 числа следующего месяца, но никаких налоговых деклараций налогоплательщикам НПД сдавать не нужно.

Налог с аренды: варианты для тех, кто сдает квартиру

Налоги ИП при сдаче жилья в аренду

Как же тогда перечислять налог?

Самое интересное и одновременно новое в налоговой практике — это программное обеспечение, разработанное ФНС.

Стать на учет как плательщик НПД и отчитываться о доходах граждане смогут в электронной форме, через мобильное приложение «Мой налог».

После того как вы установите его на телефон, компьютер или планшет, через приложение следует подать заявление (усиленная электронная подпись не нужна), переслать копию паспорта и свое фото.

Если вы уже регистрировались на сайте налоговой, то паспорт и фото не понадобятся.

  • Если с документами все в порядке, ответ налоговой о постановке на учет должен прийти через приложение на следующий день.
  • Отказаться от применения НПД можно в любой момент, и налоговая должна снять вас с учета на следующий день после заявления.
  • Есть два важных момента.
  1. В приложении «Мой налог» нужно будет вносить данные о поступлениях денег от покупателей или заказчиков. При расчетах покупателям приложение будет выдавать фискальные чеки, а данные автоматически поступят в налоговый орган. Чек можно отдать покупателю в бумажном или электронном виде.
  2. Для этого чека нужно будет обязательно вводить ИНН и продавца, и покупателя (при сдаче квартиры — и арендодателя, и квартиросъемщика). По ИНН квартиросъемщика налоговики смогут понять, является ли он индивидуальным предпринимателем, и определить нужную ставку налога (4% или 6%).

Правда, пока не ясно, каким образом налоговая будет рассматривать сделку, если покупатель является ИП, но сделка не связана с его предпринимательской деятельностью (например, если он снимает квартиру для личных целей).

Для того чтобы узаконить новую систему, в часть 1 Налогового кодекса предлагается добавить статью 129.13. Кроме того, нужны изменения и в 54-ФЗ «О применении контрольно-кассовой техники (ККТ) при осуществлении расчетов в РФ».

Сроки оплаты налога и налоговые вычеты

Согласно ст. 11 первого законопроекта сумму налога будет рассчитывать сама налоговая, а не налогоплательщик. Не позднее 10 числа через мобильное приложение налоговая будет уведомлять о сумме налога, который нужно уплатить за предыдущий месяц.

Если налог за месяц окажется меньше 100 рублей, эта сумма добавляется к сумме налога по итогам следующего месяца.

При НПД предусмотрены налоговые вычеты, которые зависят от ставки налога. При налоговой ставке 4% вычет составит 1% от дохода, при ставке 6% вычет равен 2% от дохода. Но в любом случае вычет не может превышать 10 тысяч рублей.

Плательщики НПД не обязаны платить страховые взносы во внебюджетные фонды, но имеют право добровольно уплачивать страховые взносы на обязательное пенсионное страхование.

Вывод юриста

  1. Таким образом, даже после поверхностного анализа законопроект о налоге на профессиональный доход вызывает массу вопросов, связанных с его применением на практике (например, о порядке территориального разграничения субъектов, подпадающих под уплату НПД).

  2. Все перечисленные новшества пока что содержатся только в законопроектах, следовательно, могут серьезно корректироваться при рассмотрении в Госдуме и Совете Федерации.

  3. Не пропустите:
  4. Правда, что, если сдашь квартиру меньше чем на год, платить налоги не нужно?
  5. Чем опасно доверительное управление недвижимостью?
  6. Почему упала кадастровая стоимость земли в Подмосковье и Новой Москве?
  7. Как сдать квартиру на длительный срок: 18 статей

Статьи не являются юридической консультацией. Любые рекомендации являются частным мнением авторов и приглашенных экспертов.

Может ли самозанятый арендовать помещение для работы?

Может ли самозанятый арендовать помещение именно для профессиональной деятельности, а не для личных нужд, интересует тысячи людей, участвующих в государственном эксперименте. В статье расскажем, можно ли арендовать такое помещение и какие последствия аренда повлечет для самозанятого.

Читайте также:  Отпуск после отпуска по уходу за ребенком - Совет Юриста

Гражданское законодательство обеспечивает свободу договора — все дееспособные граждане и юридические лица вправе заключить любой договор (ст. 421 ГК РФ, ст. 29, ст. 30 ГК РФ). Положения ст. 651 ГК РФ, определяющей порядок и правила заключения договора аренды, не содержит дополнительных ограничений и требований к сторонам.

Кроме того, не содержится ограничений, связанных с использованием помещений, и в законодательстве, устанавливающем требования, которым должен соответствовать самозанятый гражданин. Полный перечень таких требований установлен положениями ч. 2 ст. 4 федерального закона «О проведении эксперимента…» от 27.11.2018 № 422-ФЗ, в соответствии с которыми самозанятый не вправе:

  • иметь наемных работников;
  • применять спецрежим НПД (налог на профессиональный доход) после достижения суммарного годового дохода в размере 2,4 млн руб.;
  • заниматься продажей товаров промышленного производства (т. е. не самостоятельно изготовленных, а приобретенных для перепродажи);
  • продавать подакцизные товары и товары, подлежащие обязательной маркировке;
  • вести предпринимательскую деятельность на основании договоров комиссии, поручения или агентских договоров;
  • добывать и продавать полезные ископаемые;
  • доставлять товары с приемом платежей в пользу третьих лиц, за исключением случаев, когда для приема таких платежей используется контрольно-кассовая техника продавца товара;
  • одновременно применять другой налоговый режим.

Приведенный перечень ограничений исчерпывающий — самозанятый гражданин вправе осуществлять в ходе своей профессиональной деятельности другие законные действия.

Соответственно, гражданин, зарегистрированный в качестве плательщика налога на профессиональный доход, может арендовать как жилое, так и нежилое помещение как для личных и для рабочих нужд.

Особенности аренды помещений для осуществления некоторых видов деятельности

Итак, арендовать помещение для работы в качестве самозанятого законодатель не запрещает. Однако существуют виды деятельности, для осуществления которых необходимо, чтобы помещение отвечало определенным требованиям — пожарным, санитарно-эпидемиологическим и пр.

Например, если самозанятый хочет арендовать помещение, чтобы проводить в нем занятия с несовершеннолетними детьми, ему потребуется получить разрешение от Роспотребнадзора, а сделать это, не имея статуса ИП, не получится.

Кроме того, нужно помнить, что самозанятые не могут получить разрешение, например, на торговлю алкогольной продукцией, соответственно, арендовать помещение для такой деятельности не имеет смысла, хотя и не запрещено.

Зависит ли размер налога от стоимости аренды помещения?

При аренде нежилого помещения самозанятому стоит помнить о том, что расходы, которые он понесет в связи с оплатой такой аренды, не будут учтены при расчете размера налогооблагаемого дохода.

Предприниматели, работающие с применением упрощенной системы налогообложения по принципу «доходы минус расходы», знают, что при определении суммы обязательного платежа полученная ими выручка уменьшается на сумму понесенных расходов, а с полученной разницы уплачивается налог в размере 15%.

В отношении самозанятых такой принцип не работает — налог придется платить со всех доходов, вне зависимости от того, какие расходы возникли в ходе осуществления предпринимательской деятельности.

Итоги

Самозанятый гражданин вправе арендовать помещение для осуществления профессиональной деятельности — закон не содержит запретов в отношении подобных сделок, совершаемых физическими лицами, оказывающими платные услуги, но не имеющими статуса предпринимателя. Ограничения могут возникнуть только в том случае, если к помещению предъявляются определенные требования, соответствие которым проверяется государственными контролирующими органами (например, Роспотребнадзором).

Источники:

  • Гражданский кодекс РФ
  • федеральный закон «О проведении эксперимента по установлению специального налогового режима „Налог на профессиональный доход“ в городе федерального значения Москве, в Московской и Калужской областях, а также в Республике Татарстан (Татарстан)» от 27.11.2018 № 422-ФЗ

Более полную информацию по теме вы можете найти в КонсультантПлюс. Пробный бесплатный доступ к системе на 2 дня.

Как самозанятым сдавать жилье в аренду

Самый приятный вид заработка самозанятых, где почти ничего делать не нужно – это сдача в аренду жилья. Однако все не так просто, как кажется. Как самозанятому сдавать квартиру и что об этом нужно знать, чтобы не нарушать закон? Ответ в нашем новом материале.

Почему именно самозанятым выгодно сдавать жилье?

Причин популярности заработка на сдаче недвижимости – множество. Однако почему аренда является столь частым видом заработка именно для самозанятых?

Наверное, всё дело в плюсах сдачи жилья, отлично сочетающихся с самозанятостью.

Например, аренда даёт самозанятому максимальный доход за счёт возможности сэкономить на налогах. Ведь сдача жилья по НДФЛ облагается по ставке 13%, тогда как самозанятый уплачивает всего 4-6% по НПД (налогу на профессиональную деятельность).

К тому же, очень удобно сдавать квартиру как самозанятый и работать по трудовому договору – так пенсионные отчисления работодатель за вас делает, а вы себе доход получаете и на налогах экономите. Этот вид деятельности даже госслужащим разрешён, несмотря на то что предпринимательской деятельностью им заниматься нельзя.

Конечно, можно не регистрироваться самозанятым и сдавать жильё нелегально. Правда, налоговая инспекция активно борется с теневым доходом, так что такая незаконная деятельность чревата блокировкой счетов и штрафом. Поэтому многие выбирают регистрацию самозанятым и ведение деятельности «в белую».

Как самозанятому сдавать квартиру

Самозанятый может сдавать жильё в аренду с момента постановки на учёт в налоговую службу через приложение «Мой налог» или банковский кабинет клиента.

При регистрации в качестве самозанятого вам потребуются только ваши личные документы. Никаких документов на квартиру (в том числе доверенность) предоставлять не нужно.

Как зарегистрироваться самозанятым — подробная инструкция здесь.

Главное условие возможности самозанятого сдавать квартиру в аренду – нахождение недвижимости в регионе,где проводится эксперимент по самозанятости. В противном случае, владелец может сдавать жильё только как физлицо, но не как самозанятый.

Естественно, что у деятельности самозанятого в качестве арендодателя есть определённые рамки:

  • самозанятый сдает жильё на основании договора аренды (если срок аренды больше года, то его надо регистрировать через МФЦ);
  • доход от сдачи жилья фиксируется в специальном приложении;
  • чек об оплате в обязательном порядке направляется арендатору;
  • с полученного дохода самозанятый платит налог;
  • доход, получаемый самозанятым от аренды, не может превышать 2,4 миллиона рублей в год.

Если доход самозанятого будет превышать максимальную установленную законом сумму в 2,4 млн рублей, то ему будет необходимо перейти в другой режим налогообложения.

Заключение договора аренды

  • В случае, когда самозанятый сдает в аренду квартиру, он заключает со второй стороной такой же типовой договор, как и любой другой арендодатель.
  • В нем обязательно прописывается конкретный объект недвижимости, право на пользование которым передаётся квартиросъёмщику, данные обеих сторон сделки, стоимость аренды и права/обязанности сторон.
  • Срок договора – вовсе не обязательно в нём указывать. Но если для вас срок критичен, то стоит учесть следующий момент:
  • если договор содержит срок более 1 года, его нужно регистрировать в МФЦ;
  • если меньше года – можно обойтись без госструктур.

Обязательно пропишите в договоре всё, что связано с его расторжением и урегулированием споров между сторонами. Это сэкономит массу нервов и денег, если с арендатором возникнут проблемы.

Можно ли сдавать не свою квартиру?

В связи с тем, что самозанятость – новое явление, порой у людей возникают интересные вопросы на тему прав самозанятых лиц. Один из них – могут ли самозанятые сдавать не свою квартиру (а мамы, брата, соседа и т.п.).

С точки зрения закона, самозанятый может получать доход исключительно от услуг, которые он оказывает или товара, который производит. То есть, предоставление жилья в обмен на деньги – это как раз-таки услуга, которую он оказывает сам. Поэтому, даже если жилье не принадлежит самозанятому на праве собственности, он может получать доход, как арендодатель.  

Правда, в случае сдачи чужого жилья, самозанятому потребуется наличие дополнительного документа – доверенности на право управления данной недвижимостью.

Этот документ в дальнейшем убережет самозанятого арендодателя от претензий со сторону налоговой. Заверять у нотариуса ее не нужно, достаточно просто составить документ, указав в нем:

  • паспортные данные доверителя и получателя доверенности;
  • место положения жилья;
  • право на управление имуществом (недвижимостью, в том числе предоставление ее в пользование третьим лицам – обязательно прописать!).

Еще одна полезная статья:  Как самозанятым заработать в Новый год

Доверенность будет иметь может быть выдана на определенный или неопределенный срок.

Доверенность обязательно заверяется нотариусом только в том случае, когда с имуществом будут совершать государственную регистрацию сделки.

Например, если вы сдаете жилье на срок более года, то должны зарегистрировать договор аренды через МФЦ и там предоставить доверенность от собственника, заверенную нотариусом.

Если же регистрации договора не требуется, то и заверять доверенность будет не обязательно.

Сдача квартиры в аренду: считается ли это самозанятостью, нужно ли уплачивать налог, как и в каком размере

До недавнего времени у сдающих недвижимость в аренду было только два варианта легализации дохода — оплата налога по ставке 13% и регистрация ИП. С 2019 года добавилась ещё одна возможность. Для самозанятых действуют минимальные налоговые ставки, а отчитываются они по простейшим правилам. Но стать ими могут пока не все жители России.

Считается ли сдача квартиры в аренду самозанятостью

С 1 января 2019 года начал действовать закон о самозанятых (422-ФЗ от 27.11.2018). Официально эта система называется экспериментом по введению налога на профессиональный доход в отдельных субъектах РФ. Отсюда может возникнуть недопонимание, ведь сдача квартиры ни с какой профессией не связана.

Тем более до 2019 года под определение самозанятых попадал очень узкий круг людей. Сейчас сдача своей квартиры в аренду — законное основание для того, чтобы стать самозанятым. Это право, а не обязанность. И воспользоваться им могут те, кто соответствует условиям, описанным в законе.

Читайте также:  Вызов контрактника из учебного отпуска - совет юриста

Профессиональный доход — доход физических лиц от деятельности, при ведении которой они не имеют работодателя и не привлекают наёмных работников по трудовым договорам, а также доход от использования имущества.

П. 7 ст. 2 Федерального закона от 27.11.2018 N 422-ФЗ «О проведении эксперимента по установлению специального налогового режима «Налог на профессиональный доход»

И безработные, и трудоустроенные (в том числе госслужащие), и ИП имеют право зарегистрироваться как самозанятые. Квартиру можно сдавать постоянному клиенту или посуточно. И одновременно получать другой доход от самозанятости. Но ограничения всё-таки существуют:

  • самозанятый не может нанимать работников;
  • ИП нельзя совмещать самозанятость и специальные налоговые режимы — упрощёнку, патент, вменённый или сельскохозяйственный налог;
  • доход за текущий год не должен быть больше 2 400 000 рублей;
  • квартира должна быть собственной и не находится в доверительном управлении;
  • применять этот налоговый режим имеют право только граждане России, Беларуси, Армении, Казахстана и Киргизии;
  • деятельность разрешено вести в одном из регионов — это Москва, Московская и Калужская области и Республика Татарстан. ФНС поясняет: здесь учитывается, где находится сам налогоплательщик (то есть не регистрация, а фактическое проживание). Надо выбрать один вариант, а раз в год его можно менять.

Что касается других регионов, решение будет приниматься по итогам эксперимента. Ждать этого придётся как минимум до 2020 года. Пока никаких изменений в законе не планируется.

Видео: первые результаты применения закона о самозанятых

Нужно ли самозанятым платить налог со сдачи квартиры в аренду

Сдача квартиры приносит доход, который облагается налогом вне зависимости от статуса арендодателя. Здесь есть варианты:

  1. Каждый год отдавать в налоговую 13% от арендной платы как налог на доход.
  2. Зарегистрироваться как ИП. Сумма налога и взносов будет отличаться в зависимости от системы налогообложения.
  3. Стать самозанятым.

Выбор способа зависит от возможностей в конкретной ситуации и выгоды. А вот неуплата налога грозит штрафами и принудительным взысканием.

Возможна и такая ситуация: человек уже зарегистрирован как самозанятый (например, зарабатывает фрилансом), одновременно сдаёт квартиру, но налог с этого не платит. Это тоже считается нарушением.

Закон не ограничивает самозанятых в источниках дохода, но со всех денег налог должен быть уплачен. Иначе его могут оштрафовать. В первый раз на 20% от неучтённой суммы, а если нарушение повторилось в ближайшие полгода — уже в размере всего дохода.

Впрочем, налоговая инспекция утверждает, что не намерена штрафовать самозанятых по крайней мере первый год.

Если не зарегистрироваться в качестве самозанятого, платить налог с аренды квартиры сложнее и накладнее

Размер налога для самозанятых со сдачи квартиры

Для самозанятых существует всего два варианта налоговой ставки: 4%, если квартира сдаётся физическому лицу, и 6% при сдаче ИП для профессиональной деятельности или юридическому лицу. Других налогов с этого дохода они платить не должны. Цифры зафиксированы до конца 2028 года и по закону меняться не могут.

Допустим, квартиру арендует человек, который зарегистрирован как ИП. Если он собирается там жить, арендодатель будет платить налог 4%. Съёмщик выступает здесь как физическое лицо.

А вот если предприниматель намерен использовать эту площадь для приёма клиентов (например, как косметический или массажный кабинет), это уже профессиональная деятельность.

Он платит за аренду как ИП, а ставка налога для владельца квартиры будет 6%.

Процентную ставку определяет не сам плательщик и не налоговая — всё решается тем, от кого поступил конкретный платёж. Так что даже за отдельный месяц к одной части дохода может быть применена ставка 4%, а к другой — 6%.

Правила расчёта

Сумма налога рассчитывается ежемесячно. Это 4 или 6% от арендной платы. Если сумма меньше 100 рублей, то платёж переносится на следующий месяц.

Самозанятые имеют право на налоговый вычет. Общая сумма — 10 000 рублей. Разовый вычет составляет 1% от налоговой базы при договоре с физлицами и 2% — с ИП и юрлицами. Проще говоря, первое время налог платится по сниженным ставкам — 3 и 4% соответственно, пока не исчерпаются те самые 10 000. Никаких других способов уменьшить налог у самозанятых нет.

По факту налогоплательщик не должен сам ничего считать, достаточно сообщить о полученном доходе, а налог будет начисляться автоматически. Однако для контроля это не помешает.

Все налоговые расчёты у самозанятых проводятся в автоматическом режиме

Примеры расчёта налога

Самый простой вариант — когда квартира сдаётся постоянному клиенту и платежи поступают ежемесячно. Допустим, арендодатель получает с физического лица по 30 000 руб. 4% от этого — 1 200. Их и нужно будет перечислять в налоговую каждый месяц.

Рассчитаем сумму налога с вычетом. 30 000 — налоговая база. 1% — это 300 рублей. Вычитаем их из 1200 руб. налога, получаем 900 руб. ежемесячных платежей. Такая льгота в нашем случае будет длиться 2 года 10 месяцев. После этого вся сумма по вычету будет исчерпана, налог станут считать по полной ставке.

Случается, что старый клиент съехал, квартира простаивала, а потом нашёлся новый арендатор. Если дохода за месяц не было, ничего платить не надо. Но как только деньги поступили, вся сумма уже подлежит налогообложению. Например, арендатор платил каждый месяц по 30 000.

Последний платёж поступил в феврале, а потом человек уехал. Месяц ушёл на поиски нового арендатора. А он договорился платить 2 раза в месяц по 15 тысяч. Первый платёж был получен 30 апреля, следующие — уже в мае. Тогда получается, что с учётом вычета платится налог 900 руб.

за февраль, потом 450 за апрель, а дальше восстанавливается привычный график.

Ещё один способ сдачи квартиры — посуточно. Здесь нужно суммировать доход по всем сделкам за месяц с учётом ставки. Допустим, квартира сдавалась 3 раза физическим лицам на день и один раз — организации на неделю. Стоимость аренды за сутки — 1 500 руб. Расчёт делаем так:

  1. Доход от физических лиц: 3 х 1500 = 4500. Сумма налога: 4500 х 4% = 180.
  2. Доход от юридического лица: 7 х 1500 = 10 500. Сумма налога: 10 500 х 6% = 630.
  3. Суммируем: 180 + 630 = 810. Это и есть налог за месяц (без вычета).

Стоимость ремонта, коммунальных услуг и других расходов на содержание квартиры никак не учитывается при расчёте налога. Если для ИП существует возможность уменьшить налоговую базу на сумму расходов, то для самозанятых её нет. Лучший способ оптимизации — прописать в договоре аренды, что съёмщик обязан оплачивать счета. Тогда эти суммы не войдут в чек для налоговой.

Как и когда платить налог со сдачи квартиры

Самозанятые платят налог ежемесячно до 25 числа следующего месяца. Но перед оплатой нужно ещё отчитаться о доходе, эта ответственность лежит на плательщике. Все операции проводятся в приложении для смартфонов «Мой налог», в личном кабинете налогоплательщика НПД или через банк (если он наладил взаимодействие с налоговой).

В приложении «Мой налог» можно зарегистрироваться по паспорту и фото или через личный кабинет на сайте ФНС

Порядок действий такой:

  1. В момент получения платежа сформировать чек. Данные сохраняются в системе, там в любое время можно посмотреть размер уже начисленного налога.
  2. Получить уведомление от ФНС с окончательной суммой налога и сроком уплаты. Оно будет отправлено до 12 числа следующего месяца.
  3. Перевести указанную сумму до 25 числа (любыми частями или всю сразу). Если платёж не поступил в срок, сумма появляется в разделе «Задолженность» и на неё начисляются пени.

Если речь идёт о доходе за февраль, налоговой базой считаются все суммы, прошедшие за этот месяц по чекам. До 12 марта идёт расчёт и приходит уведомление. А налог перечисляется до 25 марта.

Перевести деньги можно с любой банковской карты. А для удобства привязать её к своему аккаунту. Налоговая не будет отслеживать и тем более учитывать все транзакции по ней.

Если перевод поступает не за аренду квартиры, просто не надо пробивать чек, тогда эти деньги не попадут под налогообложение. Заводить отдельную карту или счёт закон не требует.

Однако это допустимо и даже желательно, если проводится много платежей и в них легко запутаться.

Закон допускает возможность настройки автоплатежей. Но на момент начала эксперимента система ещё отлаживается, и ФНС предупреждает, что она может работать со сбоями.

Видео: обзор приложения для самозанятых «Мой налог»

Стать самозанятым — это самый простой и малозатратный способ легализовать свой доход от сдачи квартиры в аренду. Однако такая возможность доступна пока только в четырёх регионах России. Но даже там это право, а не обязанность.

Остались вопросы? Спросите у юриста, это бесплатно

Leave a Comment

Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *