Права собственника в коттеджном поселке — Совет Юриста

Права собственника в коттеджном поселке - Совет Юриста

Вариантов оформления земли, занятой дорогами, инженерными коммуникациями и другими объектами общего пользования, в коттеджном поселке три. Первый: дороги в собственности государства — Российской Федерации, которая уполномочила муниципалитет управлять и распоряжаться ими. Второй: земля под дорогами и инженерными сетями принадлежат собственникам индивидуальных домовладений (членам дачного партнерства, садоводства, кооператива) в долях или совместно. И третий: земля оформлена в собственность третьих лиц (физических или юридических, в том числе застройщика поселка, управляющей компании или ДНП, СНТ и пр.).

«Пусть они позаботятся»

По мнению Дмитрия Майорова, генерального директора компании «Русь: Новые Территории», первые два варианта плохие. Если земля, на которой проложены дороги и сети, в собственности государства, то именно оно — в лице муниципальных властей — отвечает за уборку, ремонт и содержание дорог и сетей.

Поэтому муниципалитеты не стремятся принимать на баланс такие участки, хотя обязаны это сделать, например, при ликвидации юрлица, ранее владевшего землей. После этого участки попадают в раздел выморочного имущества и должны быть оформлены в госсобственность.

Передача муниципалитету земли под дорогами и сетями, кроме обязанности по уходу и содержанию, влечет и другие последствия, объясняет Дмитрий Майоров. Во-первых, эта земля должна быть общедоступной. Контроль въезда, шлагбаумы и ограждение поселка становятся незаконными.

Во-вторых, если муниципалитет не ремонтирует дорогу, жители поселка за свой счет это сделать уже не смогут. Эта обязанность лежит исключительно на госсобственнике, по закону он должен выбрать подрядчика на конкурсной основе, профинансировать эти работы из бюджета, и никак иначе.

Если домовладелец заделает яму в асфальте перед своим домом, конечно, его не обязательно привлекут к ответственности, как не штрафуют каждого нарушившего ПДД. Но знать, что это незаконно, стоит.И третье, самое неприятное для жителей коттеджного поселка, последствие: собственник земли вправе перенести, реконструировать или иначе распорядиться дорогами и сетями.

Преимущество передачи земли с дорогами и сетями в собственность государства — единственное: освобождение от уплаты земельного налога. Но и оно, отмечает Дмитрий Майоров, сомнительно: для участков в частной собственности под дорогами и сетями можно установить кадастровую стоимость в размере один рубль.

Права собственника в коттеджном поселке - Совет Юриста

Доля дорожная

Второй вариант, когда участками с дорогами и сетями владеют в долях (или совместно) жители коттеджного поселка, по мнению Дмитрия Майорова, тоже плох: как показывает практика, сособственникам редко удается договориться и любой вопрос о расходах на ремонт и содержание общего имущества становится яблоком раздора.

Отдельный клубок проблем связан с переходом этой доли в общем имуществе при продаже домовладения в поселке.

Как быть, если покупатель откажется приобретать долю в собственности на дорогу? Или продавец домовладения — продавать свой кусочек дороги? Как оформлять отказ от преимущественного права выкупа сособственников?

Долевое или совместное владение дорогами и инфраструктурой в коттеджных поселках используется, но реже, чем оформление территорий общего пользования в собственность третьих лиц.

По мнению юриста, руководителя юротдела «Русского Фонда Недвижимости» Максима Финионова, несмотря на все сложности при переходе прав, владение долей в собственности на землю под дорогами и сетями дает владельцу больше возможностей по защите своего права на проход/проезд и пользование сетями.

Права собственника в коттеджном поселке - Совет Юриста

В третьем лице

Третий вариант, окруженный мифами и страшилками, — оставление земельных участков, предназначенных для дорог, в собственности третьих лиц: девелоперской, аффилированной с ней управляющей компании, ДНП или частных лиц.

Собственник дороги в таком случае вправе ограничиватьи устанавливать плату за частичное пользование земельным участком, по которому проложены сети или дорога. Это и становится «заботой» частных владельцев участков.

Обеспечение беспрепятственного прохода и проезда владельцев к наделам зависит от собственника дороги, а отсюда возникают вопросы в разумности платы за пользование дорогой, а также различные спекуляции, связанные с ограничением права проезда для решения других вопросов (оплаты задолженности по коммунальным платежам и пр.).

На участках в составе населенных пунктов, то есть предназначенных под ИЖС, подобные проблемы редки, поясняет Максим Финионов.В ДНП, в качестве которых функционирует большинство коттеджных поселков, случается, что правление или УК завышают плату, а затем закрывают доступ, например, задолжавшим за охрану, вывоз мусора, ремонт или другие услуги в поселке.

При этом обязательство по обеспечению прохода/проезда может быть установлено или по соглашению с собственником, или в судебном порядке. Оба варианта означают установление платы за частичное пользование участком, но плата не должна быть большой, говорит Максим Финионов.

Судебная практика по восстановлению права прохода/проезда владельца к своему участку уже сложилась. И тех, кто препятствовал реализации этого законного права, еще и обязывали компенсировать ущерб.

По-хорошему, осуществляя размежевание земельного массива на индивидуальные участки и их кадастровый учет, добросовестный собственник вновь образованной дороги должен заявить при постановке на кадастровый учет дороги о назначении земли, предназначенной под нее.

То есть, говоря юридическим языком, установить сервитут — право беспрепятственного проезда/прохода по дороге. И тогда это отразится в кадастровом паспорте «дорожных» участков и в публичной кадастровой карте.

Установление сервитута, то есть ограничения, обязывающего собственника обеспечить беспрепятственный проход и проезд по своему участку, — действенный способ защиты прав дачников и садоводов, считает главный юрист «Русского Фонда Недвижимости». Это самый прозрачный для покупателя вариант, когда в публичной кадастровой карте отражена предъявляемая застройщиком поселка планировка территории с землеотводами под дороги, скважину и электроподстанцию и указано назначение этих наделов. Портал Росреестра (pkk5.rosreestr.ru) дает возможность быстро провести исчерпывающую проверку.В последние годы кадастровый учет изменился, и есть прецеденты, когда кадастровый паспорт на участок получен, даже если к нему нет прохода/проезда, то есть вопрос с дорогой не решен. Максим Финионов рекомендует проверять подъезд перед покупкой земли, иначе придется отстаивать свои права через суд.

Ни прокуратура, ни милиция в подобные конфликты не вмешиваются, добавляет Дмитрий Майоров: это спор о соблюдении гражданских прав, поэтому его должен решать суд.

Права собственника в коттеджном поселке - Совет Юриста

Максим Финионов, руководитель юридического отдела компании «Русский Фонд Недвижимости»

В старых садоводствах земля под дорогами была или в аренде, или в собственности СНТ. Затем садоводам разрешили приватизировать эти участки в долях или в совместную собственность. Покупателю домовладения или участка в таком садоводстве надо требовать оформления доли в собственности.

Но и без этого ограничение права прохода/проезда и различные спекуляции этим (для взыскания долгов по эксплуатационным платежам, платы за содержание общего имущества) будет незаконным: по закону собственник участка имеет право проходить и проезжать к нему.

Для тех, кто это право ограничивает, судебное разбирательство чревато не только принуждением разрешить частичное пользование участком, но и взысканием ущерба в пользу того, чье законное право ограничивалось.

Совет покупателям участков: если в публичной кадастровой карте данных о назначении участков под дорогами нет, проверяйте документы на землю под дорогами у продавца. Для этого лучше привлечь специалиста по земельному праву. Схему планировки территории поселка можно проверить в отделе архитектуры и градостроительства в районной администрации.

Схему планировки территории поселка, на которой разграничены частные наделы и участки общего пользования, утверждает местный орган власти. Она называется «Проект организации и застройки ДНП», объясняет Дмитрий Майоров, по сути, это проект планировки территории.

На схеме обозначены проходы/проезды ко всем участкам, и построить на них, например, дом, нельзя. До утверждения схемы планировки территории риски покупателей участков повышаются многократно.

Если застройщик предлагает «сырой», не готовый продукт, значит, он не выполняет свою работу, за которую хочет получить деньги с покупателей, считает Дмит­рий Майоров.

При покупке домовладения в коттеджном поселке в договоре с девелопером (собственником) должно быть прописано, как будет в дальнейшем организована жизнь, кому будут принадлежать сети, дороги, спортплощадки и прочее и какие обязательства по содержанию этого имущества берет на себя покупатель.

Защитой от завышенной платы может служить репутация девелопера и ситуация в построенных и управляемых им поселках.

Собственник участка в коттеджном поселке не будет платить за инфраструктуру: новое решение Верховного Суда

Права собственника в коттеджном поселке - Совет Юриста

  • Собственники земельных участков, которые расположены на территории дачного поселка, чаще всего становится заложниками решений органов управления о размере взносов.
  • Если владелец участка член объединения, то он должен платить взносы, если в члены он по какой-то причине не вступил, то с него взыскивают неосновательное обогащение – плату за пользование общим имуществом и объектами инфраструктуры.
  • Гражданское дело о том, как житель коттеджного поселка отказался платить за содержание имущества общего пользования, рассмотрел 06 октября 2020 года Верховный Суд РФ*.

Забегая вперед, скажу, что Верховный Суд встал на сторону собственника коттеджа, и согласился с тем, что он должен платить лишь за то, в чем нуждается и в разумных пределах.

  1. А теперь по порядку.
  2. Представитель коттеджного поселка обратился в суд с иском о взыскании неосновательного обогащения с собственника земельного участка и дома, расположенного в этом поселке.
  3. Ранее Верховный Суд РФ уже рассматривал дело о неосновательном обогащении в ТСН : «Верховный Суд РФ: должны ли платить взносы индивидуалы»
  4. В иске было указано, что поселком осуществляется охрана территории поселка, централизованный сбор и вывоз мусора, содержание и уборка мест общего пользования, благоустройство и озеленение территории общего пользования, видеонаблюдение и освещение общественных зон и территорий.
  5. Ответчик не только не согласился с иском, но и заявил встречный иск, указав, что он этому поселку еще и переплатил и попросил эти деньги ему вернуть.

Суд первой инстанции удовлетворил иск поселка, и взыскал с ответчика неосновательное обогащение за пользование и содержание объектов инфраструктуры. В удовлетворении встречного иска о возврате уже оплаченной суммы, было отказано.

Суд первой инстанции указал, что нельзя согласиться с тем, что ответчик готов оплачивать только те услуги, в которых нуждается, так как это приведет к нарушению прав других собственников в поселке.

Читайте также:  Списание налоговой задолженности по пене - Совет Юриста

Апелляционная и кассационная инстанции оставили это решение без изменения.

  • Верховный Суд РФ, получив кассационную жалобу ответчика, изучил дело, и определил решения нижестоящих судов отменить, а дело вернуть на пересмотр.
  • В определении Верховного Суда РФ указано, что для взыскания неосновательного обогащения следует установить факт приобретения ответчиком имущества за счет истца или факт сбережения ответчиком имущества за счет истца – сбережения денежных средств, которые ответчик должен был бы уплатить в силу какой-либо обязанности.
  • Обязанность уплаты денежных средств может возникнуть, например, в силу договора или в силу закона.

Между поселком и ответчиком договор заключен не был. А поскольку коттеджный поселок не является садоводческим товариществом, на него не распространяется Закон № 66-ФЗ (действующий до 31 декабря 2018 года) и Закон № 217-ФЗ.

Возражая против удовлетворения иска, ответчик ссылался на произвольное, без какого-либо экономического обоснования, установление поселком стоимости оказанных услуг.

Верховный Суд РФ указал, что надлежало исследовать вопрос необходимости оказания каждой услуги ответчику, установить, какими из услуг фактически он пользовался, исследовать расходы на оказание соответствующих услуг на предмет экономической обоснованности и разумности; соотнести сумму испрашиваемых денежных средств за такие услуги с размером обязательств других лиц, которым такие услуги оказаны.

Кроме того, часть услуг, за которые просит поселок взыскать неосновательное обогащение, не оказывались. Интереса в этих услугах ответчик не имеет, так как им были заключены договоры с ресурсоснабжающими организациями.

  1. В итоге, Верховный Суд РФ указал, что размер денежных средств, которые взыскиваются с ответчика, должен быть установлен «с разумной степенью достоверности».
  2. Гражданское дело отправлено на пересмотр в суд первой инстанции.
  3. * Определение Верховного Суда РФ по делу № 5-КГ20-107-К2
  4. Адвокат Светлана Евгеньевна Жмурко
  5. Запись на консультацию к адвокату по телефону: 8(985)998-58-08

Садоводческие и дачные объединения

Последние публикации в прессе (Все публикации)

Управление коттеджным поселком товариществом собственников жилья

Управление коттеджным поселком товариществом собственников жилья

Научная статья

Ломако Н.Н.

  • Бурятский государственный университет
  • Аннотация
  • В статье рассмотрено – правовые проблемы, возникающие при управлении коттеджным поселком товариществом собственников жилья ввиду отсутствия в действующем жилищном законодательстве норм, регулирующих порядок создания и деятельности коттеджных поселков.  
  • Ключевые слова: товарищество собственников жилья, многоквартирный дом, коттедж
  • Keywords: householders society, apartment building, cottage
  • В российском правовом поле сложилась ситуация, при которой фактически существующий объект «коттеджный поселок» не имеет легального определения и регулирования.

Коттеджем принято называть большой загородный дом, а коттеджным поселком — конгломерат таких домов, расположенных по соседству. Отсутствие нормативной определенности в этих понятиях позволяет говорить о своеобразном законодательном вакууме вокруг развития загородного строительства.

Законодательство Российской Федерации оперирует понятием индивидуальный жилой дом. Согласно ст. 16 Жилищного кодекса РФ (далее – ЖК РФ) [1] жилым домом признается индивидуально-определенное здание, которое состоит из комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком здании.

Представляется что коттедж – это индивидуальное строение, снабженное коммуникациями с возможностью круглогодичного проживания, расположенном на земельном участке.  Следовательно, коттеджным поселком можно считать совокупность индивидуальных жилых домов, расположенных на обособленном земельном участке, связанных общностью коммуникаций и обладающий собственной инфраструктурой.

Элементами  коттеджного поселка являются: земельный участок, предоставленный под коттеджный поселок; индивидуальные жилые дома (коттеджи) с закрепленными в собственность или аренду земельными участками под домами (по желанию собственников строений); общее имущество собственников коттеджей (коммуникации, дороги, стоянки и т.п.), и инфраструктура.

В законодательстве Российской Федерации отсутствует нормы, посвященные порядку создания и деятельности коттеджных поселков, взаимоотношению между органами управления и собственниками коттеджей. Поэтому актуальной является практика распространения жилищного законодательства на отношения, связанные с вопросами содержания общего имущества поселка и коммунальными платежами.

  Согласно ст. 7 ЖК РФ в случаях, если жилищные отношения не урегулированы жилищным законодательством или соглашением участников таких отношений, и при отсутствии норм гражданского или иного законодательства, прямо регулирующих такие отношения, к ним, если это не противоречит их существу, применяется жилищное законодательство, регулирующее сходные отношения (аналогия закона).

Суды, рассматривая споры об управлении, о  содержании общего имущества в коттеджном поселке и об оплате коммунальных платежей, по аналогии применяют нормы о многоквартирном доме. В жилищном законодательстве детально проработан вопрос управления многоквартирным домом.

Управление коттеджным поселком, как и управление многоквартирным домом,  должно обеспечивать благоприятные и безопасные условия проживания граждан, надлежащее содержание общего имущества в коттеджном поселке, решение вопросов пользования указанным имуществом, а также предоставление коммунальных услуг гражданам, проживающим в домах на территории поселка.

Собственники домов, расположенных на территории коттеджного поселка, пользуясь правами собственников жилья, могут заключить договор с управляющей компанией, создать товарищество собственников жилья (далее – ТСЖ, товарищество) или жилищный кооператив (далее – ЖК), либо самостоятельно заключить договоры с поставщиками коммунальных услуг. Возможны сочетания способов управления. В данной статье мы рассмотрим управление коттеджным поселком товариществом собственников жилья.

В соответствии со ст. 291 ГК РФ, ч. 1 ст. 135 ЖК РФ товарищество собственников жилья представляет собой форму объединения домовладельцев, особый вид некоммерческой организации. ТСЖ может создаваться для объединения не только собственников помещений одного или нескольких многоквартирных домов (ч. 1 ст. 135, п. 1 ч. 2 ст.

136), но и собственников нескольких расположенных близко жилых домов, дачных домов с приусадебными участками или без них, гаражами и другими объектами, если данные дома расположены на земельных участках, которые имеют общую границу и в пределах которых имеются сети инженерно-технического обеспечения, другие элементы инфраструктуры (п.

2 ч. 2 ст. 136).

Необходимо обратить внимание, что предыдущая редакция п. 2 ч. 2 ст. 136 ЖК РФ, действующая до принятия Федерального закона от 04 июня2011 г.

№ 123-ФЗ «О внесении изменений в Жилищный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации» [2], причисляющая к жилым домам здания, строения и сооружения,  породила различные толкования нормы.  Так, по мнению А.Н. Гуева, ТСЖ создается при объединении зданий (в том числе нежилых), строений и жилых домов [3].

ЖК РФ трактует жилой дом исключительно как индивидуально-определенное здание (ч. 2 ст. 16), под сооружениями традиционно понимаются инженерно-строительные объекты, не предназначенные для проживания граждан  [4].

Так как задачи ТСЖ не сводятся лишь к управлению многоквартирными домами и ТСЖ – это объединение собственников жилых и нежилых помещений многоквартирных и иных объектов (в том числе коттеджей), способное эффективно решать общие хозяйственные проблемы, правомерность образования ТСЖ для объединения владельцев коттеджей, не являющихся многоквартирными домами, не вызывает сомнений.

Согласно ранее действующей ст. 139 ЖК РФ товарищество могло быть учреждено не только в существующих объектах недвижимости, но и в строящихся многоквартирных домах. Однако упомянутый выше Федеральный закон от 04 июня2011 г. № 123-ФЗ отменил данную норму.

ТСЖ в коттеджном секторе предполагает объединение нескольких коттеджей с приусадебными участками или без них, гаражами и другими объектами на соответствующих земельных участках, а также элементами инфраструктуры. Причем обязательным условием создания ТСЖ в соответствии с п. 2 ч. 2 ст.

136 ЖК РФ является близость расположения коттеджей.

Данное требование дополняется положением о необходимости нахождения гаражей и других объектов (помимо собственно коттеджей) на земельном участке, которые имеют общую границу и в пределах которых имеются сети инженерно-технического обеспечения, другие элементы инфраструктуры.

Таким образом, собственники домов индивидуальной застройки могут создавать ТСЖ, если дома и объекты “расположены на соседних земельных участках и соединены инженерно-техническими сетями” [5].

ЖК РФ регулирует управление многоквартирными домами, собственники помещений которых имеют право общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме и специальные правила, регулирующие порядок возникновения и функционирования ТСЖ за рамками многоквартирных домов, отсутствуют. Ст. 290 ГК РФ и ст.

36 ЖК РФ квалифицируют в качестве общего имущества лишь имущество многоквартирного дома как, по словам Т.А. Борзенковой, “некоего замкнутого пространства” [6], принадлежащее собственникам помещений на праве общей долевой собственности в силу самого факта приобретения помещения в собственность.

Поэтому ориентация товарищества на положения ЖК РФ при управлении коттеджным поселком порождает определенные проблемы, в числе которых можно назвать понятие и цели деятельности ТСЖ.

Согласно п. 1 ст.

135 ЖК РФ товариществ – это объединение собственников помещений в многоквартирном доме для совместного управления общим имуществом в многоквартирном доме, обеспечения владения, пользования и распоряжения общим имуществом в таком доме, осуществления деятельности по созданию, содержанию, сохранению и приращению общего имущества, предоставления коммунальных услуг. Приведенные цели невозможно безоговорочно перенести на ТСЖ, возникшее при объединении собственников домов индивидуальной застройки, так как отсутствует общее имущество в смысле  ст. 290 ГК РФ и ст. 36 ЖК РФ. Скорее всего, в качестве первоочередных целей таких товариществ можно обозначить коллективное решение вопросов, связанных с предоставлением коммунальных услуг, поддержанием в надлежащем состоянии объектов и мест общего пользования.

Что же такое коттеджный поселок или ликбез по понятиям

Сразу оговорюсь, что слово «понятия» подразумеваю в буквальном смысле, а не так, как кому-то может быть, хотелось бы истолковать. Мы в своих посёлках хотим жить счастливо, а не «по понятиям». Ведь люди покупают жилье за городом, чтобы избежать городской суеты и лишнего шума, а не для того, чтобы заниматься решением жилищных проблем.

В посёлках, где уже продана большая часть участков, встают вопросы по управлению этими посёлками. Далеко не все из нас представляют себе, что же такое КОТТЕДЖНЫЙ ПОСЁЛОК, какую форму правления выбрать, как прописаться в коттеджный поселок и пр. Разберём всё по косточкам.

Читайте также:  Продолжительность времени отдыха работника между рабочими сменами - Совет Юриста

Начнём с понятия «коттеджный поселок»

В России вырастающие повсеместно коттеджные поселки ещё очень молоды, строятся как единое целое, по определенному плану, огорожены забором, охраняются. Есть общая территория, на которой расположены административное здание (для правления товарищества собственников жилья), гостевая парковка, детская площадка, электроподстанция и т.д.

При этом на дачных участках, в принципе, разрешается строить дома, которые фактически можно считать коттеджами. Но «поселок» в юридическом смысле, то есть населенный пункт, который может быть нанесен на географическую карту, и где можно прописаться — возводится только на землях населённых пунктов.

Согласно ст.

7 Жилищного кодекса РФ в случае, если жилищные отношения не урегулированы жилищным законодательством или соглашением участников таких отношений, и при отсутствии норм гражданского или иного законодательства, прямо регулирующих такие отношения, к ним, если это не противоречит их существу, применяется жилищное законодательство, регулирующее сходные отношения. Поэтому, когда встает вопрос о создании ТСЖ или жилищного кооператива (ЖК), об управлении ими, о содержании общего имущества в коттеджном поселке и об оплате коммунальных платежей, многие суды по аналогии применяют нормы, касающиеся помещений в многоквартирном доме.

Жилищное законодательство нашей страны провозгласило, что собственник жилья вправе сам решать вопросы относительно своей территории. По современным законам владелец недвижимости может найти для своей собственности достойного управляющего сам. При чем данное право есть у собственников жилья, не зависимо от того владельцем квартиры в многоэтажке он является или коттеджа в загородном поселке.

  • Управление коттеджным поселком должно обеспечивать благоприятные и безопасные условия проживания граждан, надлежащее содержание общего имущества, решение вопросов пользования указанным имуществом, а также предоставление коммунальных услуг гражданам, проживающим в домах на территории поселка.
  • Коттеджные поселки бывают: эконом-класса, бизнес (с различными подклассами) и элит (или люкс).
  • Коттеджный поселок без подряда, с минимальной инфраструктурой — это эконом.

Право выбора

Поговорим об управленцах. Что это такое и с чем их едят.

Собственники индивидуальных жилых домов, расположенных на территории коттеджного поселка, пользуясь правами собственников жилья, могут выбрать следующие формы управления поселком: нанять управляющую компанию, создать ТСЖ или ЖК, либо самостоятельно заключить все договоры с поставщиками коммунальных и иных услуг.

До сдачи посёлка, всеми вопросами занимается чаще всего фирма-застройщик или как сейчас модно девелопер, что логично. После того, как объект сдан в эксплуатацию, жильцы на общем собрании решают, устраивают их прежние управленцы или категорически нет.

При выборе управляющей компании есть два варианта:

  1. управляющая организация будет полностью самодостаточной и будет самостоятельно проводить основной объем работ (вывоз мусора, уборка газонов, мелкие ремонтные работы и т.д.);
  2. эксплуатирующая компания будет ограничена узким кругом специалистов, которые будут отбирать специализирующиеся в той или иной области компании, оценивать их работу, будут заниматься сбором платежей.

Что требуется от Управляющей Компании? Прозрачная ежеквартальная система отчетности, построенная на принципах строгого бухгалтерского учета, что дает собственникам возможность контроля и управления эксплуатационными расходами. Не всегда, к сожалению, управляющие компании, вызывают доверие у граждан. Несомненно, есть и добросовестные профессионалы, с которыми удобно и приятно работать.

Основные цели Управляющей компании при управлении общим имуществом коттеджного поселка:

  1. обеспечение благоприятных и безопасных условий проживания граждан;
  2. надлежащие содержание общего имущества поселка;
  3. решение вопросов пользования общим имуществом;
  4. предоставление коммунальных услуг гражданам.

Задачи:

  1. поиск и отбор поставщиков услуг;
  2. организация жилищно-коммунального обслуживания граждан;
  3. организация аварийно-диспетчерской службы;
  4. контроль объема, качества и сроков выполнения работ и услуг, защита интересов жильцов по вопросам недопоставки услуг;
  5. организация системы учета и сбора платежей;
  6. подготовка и обоснование бюджета расходов на содержание, развитие и модернизацию общего имущества, целевое использование бюджета;
  7. поиск и использование законных возможностей коммерческого использования общего имущества;
  8. организация подготовки и предоставления достоверной и полной отчетности перед жильцами и государственными органами;

Собственники ВПРАВЕ избрать такой способ, как управление управляющей организацией (при этом можно комбинировать разные формы управления).

Управляющая организация лишь привлекается к управлению (выступает в этом случае как обыкновенный ПОДРЯДЧИК), так как ТСЖ, жилищный или иной специализированный потребительский кооператив просто не имеет возможности или не желает самостоятельно осуществлять эксплуатацию, ремонт, обслуживание и содержание общего имущества поселка.

Управление управленцами

По договору управления одна сторона (управляющая организация) по заданию другой стороны (собственников домов, органов правления ТСЖ либо органов правления ЖК) в течение согласованного срока за плату обязуется оказывать услуги и выполнять работы по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества коттеджного поселка, предоставлять коммунальные услуги собственникам домов, осуществлять иную направленную на достижение целей управления коттеджным поселком деятельность.

Основные (существенные) условия, которые должны быть обсуждены между собственниками и управляющей организацией:

  • состав общего имущества, в отношении которого будет осуществляться управление, и его местоположение;
  • перечень услуг и работ по содержанию и ремонту общего имущества, порядок изменения такого перечня, а также перечень коммунальных услуг, которые предоставляет управляющая организация;
  • порядок определения цены договора, размера платы за содержание и ремонт помещения и размера платы за коммунальные услуги, а также порядок внесения такой платы.

Среди собственников домов должны найтись инициаторы (инициативные группы должны создаваться уже на начальной стадии продажи участков в поселке, встречайтесь, организовывайте собрания), которые изучат предложения управляющих организаций и выберут, на их взгляд, наиболее подходящие.

Целесообразно предложить общему собранию на выбор несколько управляющих организаций, так как предложения, наверняка, будут различными по стоимости и составу предлагаемых дополнительных услуг.

Когда застройщик коттеджного поселка в дальнейшем преобразуется в управляющую компанию, то это хорошо только в том случае, если он уже заработал среди собственников хорошую репутацию. Если застройщик вёл себя нечестно изначально, и наделал массу ошибок, то грош цена такому управленцу. Возможны и дальнейшие злоупотребления со стороны такой управляющей компании.

В наших договорах нет (что радует) пунктика, в котором прописана обязанность будущего собственника передать свою долю в общем имуществе коттеджного поселка в управление той или иной управляющей компании. А если бы и был, то был бы признан незаконным требованием.

И не будем забывать, что управляющая компания подчиняется собственникам, а не наоборот.

Форма правления в коттеджном поселке (ДНТ, ДНП, ТСЖ или ЖК)

В коттеджных посёлках могут быть выбраны такие формы Некоммерческого объединения граждан:

1. Дачное некоммерческое партнёрство (ДНП) — для земель сельскохозяйственного назначения.

В отличие от садоводства в ДНП выделяемые участки предназначены в первую очередь для жилищного строительства, а не для сельского хозяйства. Деятельность ДНП регулируется нормами Федерального закона от 15.04.1998 № 66-ФЗ «О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан».

Некоммерческое партнерство является юридическим лицом по действующему на территории Российской Федерации законодательству. Партнерство не ставит в качестве основной цели своей деятельности извлечение прибыли и не распределяет полученную прибыль между своими членами.

Органами управления Некоммерческого партнерства являются:

  • Общее собрание;
  • Правление партнерства;
  • Председатель правления.
  1. Высшим органом управления Некоммерческого партнерства является Общее собрание членов Партнерства.
  2. Основной функцией Общего собрания членов является обеспечение соблюдения Партнерством целей, в интересах которых оно создано.
  3. Общее руководство и контроль (надзор) за деятельностью Некоммерческого партнерства осуществляет Правление Некоммерческого партнерства.
  4. Руководство текущей деятельностью Некоммерческого партнерства осуществляет его постоянно действующий исполнительный единоличный орган — Председатель правления.
  5. Контроль над деятельностью Некоммерческого партнерства, правильностью расходования его средств, выполнением устава и решений органов управления Некоммерческого партнерства, осуществляет Ревизионная комиссия (ревизор).
  6. Органы управления и контроля Некоммерческого партнерства избираются только из числа членов партнерства.

Как предусмотрено Федеральным законом от 15 апреля 1998 г.

№ 66-ФЗ «О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан», размер платы за пользование объектами инфраструктуры и другим имуществом общего пользования дачного объединения для граждан, ведущих дачное хозяйство в индивидуальном порядке, не может превышать размер платы за пользование указанным имуществом для членов такого объединения.

Если часть жителей такого посёлка решит проживать в доме круглогодично, то, зачастую потребуется прописка.

Пока не принят новый законопроект, действовать нужно по прежним правилам.

Общее собрание обсуждает целый ряд вопросов, но среди них должен быть поставлен основной: домам, в которых проживают на сегодняшний день участники Общего собрания, должны быть предоставлены почтовые адреса.

Как только почтовый адрес (где будет черным по белому значиться название улицы, номер дома и почтовый индекс) окажется у вас на руках, это и будет непосредственно вашей пропиской по месту жительства.

Решение подобных вопросов является компетенцией районной администрации, а драйвером процесса как раз и является Председатель некоммерческого партнерства. На этом этапе изменяется статус коттеджного поселка.

Прежде это были отдельные дома и проселочные дороги, но теперь, с получением статуса населенного пункта, их следует переименовать в улицы. Они станут основной составляющей почтового адреса, который будет значиться в вашем паспорте.

У вас, как у домовладельца, теперь будет храниться домовая книга, куда будут занесены паспортные данные и ваши, и членов вашей семьи. Теперь вы сами можете прописывать здесь, кого захотите.

2. ДТСЖ или ЖК, вид некоммерческой организации (ст. 291 ГК РФ, п. 1 ст. 135 ЖК РФ) — для земель населённых пунктов (ИЖС).

При этом согласно положениям Кодекса товарищество может создаваться для объединения не только собственников помещений одного или нескольких многоквартирных домов (п. 1 ст. 135, пп. 1 п. 2 ст. 136), но и собственников нескольких расположенных близко зданий, строений или сооружений … (пп. 2 п. 2 ст. 136).

Начнем с понятия и целей деятельности ТСЖ закрепленных в ЖК РФ. Согласно п. 1 ст.

135 ЖК РФ товарищество — это объединение собственников помещений в многоквартирном доме, образованное в целях совместного управления комплексом недвижимого имущества в многоквартирном доме, обеспечения эксплуатации такого комплекса (включая решение вопросов надлежащего содержания общего имущества дома, предоставления коммунальных услуг), а также реализации прав по владению, пользованию и в установленных законодательством пределах распоряжению общим имуществом в многоквартирном доме. Принимая во внимание отсутствие общего имущества в смысле, придаваемом ст. 290 ГК РФ и ст. 36 ЖК РФ, понятно, что приведенные цели невозможно безоговорочно перенести на ТСЖ, возникшее при объединении собственников домов индивидуальной застройки. Скорее всего, в качестве первоочередных целей таких товариществ можно обозначить коллективное решение вопросов, связанных с предоставлением коммунальных услуг, поддержанием в надлежащем состоянии объектов и мест общего пользования.

Читайте также:  Оформление профессионального налогового вычета по доходу физического лица - Совет Юриста

ЖК РФ устанавливает, что ТСЖ учреждается на общем собрании. Собрание правомочно (т.е. имеет кворум), если в нем приняли участие собственники помещений (их представители), которым суммарно принадлежит более 50% площади помещений в доме (см. часть 3 статьи 45 ЖК).

Коттеджный поселок: управляем грамотно!

Жить за городом — вдалеке от суеты городских улиц, наедине с природой, слушать по утрам пение птиц и радоваться лучам восходящего солнца. Пожалуй, иметь свой собственный загородный дом не отказался бы никто из нас.

Но вряд ли кто-то готов отказаться от того уровня комфорта, который сопровождает нас в городской квартире.

Именно поэтому наличие в коттеджном поселке развитой инфраструктуры, всех коммуникаций, телефонной связи, телевидения и интернета становится при выборе определяющим фактором.

При этом грамотное функционирование инфраструктурной системы во многом зависит от профессионализма управляющей организации, занимающейся эксплуатацией поселка. Какие услуги входят в стандартный набор таких организаций, и есть ли отличия между управлением коттеджным поселком и городской многоэтажкой?

По мнению помощника по правовым вопросам депутата Государственной думы РФ, первого заместителя председателя Комитета Государственной Думы РФ по жилищной политике и жилищно-коммунальному хозяйству Е. Л. Николаевой Ивана Кудряшова, главное отличие управления коттеджным поселком от управления многоквартирным городским домом — в существующей законодательной базе.

Управление многоквартирным домом в городе регламентируется жилищным кодексом РФ, а в загородном поселке комфортные условия проживания могут быть созданы только по желанию собственников, на основании заключенных собственниками индивидуальных договоров с управляющей организацией.

Законодательная база, регламентирующая управление коттеджным поселком, сейчас находится только на стадии формирования.

«Управление поселением осуществляется в соответствии с законом „Об общих принципах организации местного самоуправления в РФ“.

В соответствии с этим законом осуществляется разделение на муниципальные образования, и организуется управление созданными городскими или сельскими поселениями: принимается устав поселения, создается система органов управления. В соответствии с законом граждане могут организовывать территориальное общественное самоуправление, — говорит Иван Кудряшов.

Вместе с тем, организация управления жилыми комплексами осуществляется в соответствии с жилищным кодексом РФ. Однако для малоэтажных жилых комплексов с их большой территориальной разбросанностью правовое регулирование недостаточно полное.

В частности, не урегулирован статус территорий общего пользования, особенности управления поселками и общего имущества в них. В таком случае, пробелы в правовом регулировании обычно заполняются соглашениями между управляющей организацией и собственниками жилых домов.

На основании этих соглашений, заключаемых в соответствии с общими принципами, заложенными в жилищном кодексе, и при предоставлении коммунальных ресурсов, в соответствии с положениями правил предоставления коммунальных услуг, утвержденных Постановление Правительства РФ № 354, осуществляется предоставление услуг управляющей организацией поселка его жителям. Соответственно, исходя из положений вышеуказанных нормативных правовых актов, стороны соглашения могут осуществить защиту своих прав. При этом основным правом владельца недвижимости является право требовать надлежащего предоставления услуг, предусмотренных соглашением, основным правом управляющей организации является право получать оплату стоимости услуг. Данные права стороны могут защитить в судебном порядке».

Есть и схожие моменты в управлении многоквартирными домами и коттеджными поселками — окончательное решение по управлению в обоих случаях принимают собственники.

В многоквартирных домах — это общее собрание собственников, а в коттеджных поселках собственники могут не собирать такое собрание для организации управления и делегировать свои полномочия управляющей организации в индивидуальном порядке.

Управлять организованными поселками должны профессионалы, — считает Иван Кудряшов. — Сейчас на законодательном уровне решается вопрос правового регулирования содержания и эксплуатации общих территорий поселков.

Планируется, что управлением жилой недвижимостью будут заниматься профессиональные управляющие, а не любой желающий. Застройщик при этом сохраняет за собой право создать управляющую организацию — как до начала строительства, так и после ввода объектов в эксплуатацию.

Другое дело, что практика показывает — чем раньше создается в поселке управляющая организация, тем лучше.

Одной из наиболее часто встречающихся форм управления коттеджными поселками до последнего времени были некоммерческие партнерства — объединения собственников жилья и, часто, инженерных коммуникаций на территории поселка. При этом это не самый удачный и эффективный вариант.

Связано это с тем, что в данном случае в процессе управления загородным поселком активное участие принимают сами жители, не являющиеся профессионалами. Выглядит этот процесс следующим образом: участники некоммерческого партнерства выбирают председателя, который берет на себя все организационные вопросы по управлению поселком, в т. ч.

нанимает для этого специалистов. С одной стороны неплохо, что сами жильцы принимают решение о выборе той или иной эксплуатирующей организации. Это может быть одна или несколько компаний, ответственных за определенный вид работ.

С другой стороны, налицо явный недостаток — жильцы вынуждены заниматься вопросами, для грамотного решения которых у них зачастую не хватает необходимой компетенции. Это касается и подбора эксплуатирующей организации, и оценки результатов работы этой компании.

Поэтому более эффективным вариантом управления загородным поселком является создание в нем управляющей организации, которая оперативно и качественно будет решать все вопросы, связанные с его эксплуатацией, отчитываясь перед собственниками за результаты оказанных услуг.

Уже на этапе подписания договора (предварительного или основного) о продаже жилого объекта застройщик может предложить покупателям жилья или заключающим договоры на строительство домов оформить отношения с управляющей организацией, осуществляющей работы по содержанию и обслуживанию территории поселка и оказывающей иные услуги жителям. Правда, и в данном случае возможны два варианта — либо управляющая организация будет самостоятельно проводить весь основной объем работ по содержанию поселка, либо в состав этой организации войдет несколько специалистов-профессионалов, которые уже будут отбирать профильные в той или иной области компании, оценивать их работу, заниматься сбором платежей. В случае какой-либо нештатной ситуации управляющая компания может оперативно привлекать денежные средства без сбора общего собрания и прочих долгих процедур. Финансирование ремонтных работ в таком случае может осуществляться из созданного заблаговременно резервного фонда, банковского кредита или средств подрядной организации, выполняющей работы в кредит. Преимущества такой формы управления коттеджным поселком налицо — привлекается одна компания, которая на должном профессиональном уровне занимается всеми вопросами, касающимися эксплуатации этого поселка.

Приведем стандартный минимум услуг, которые призвана оказывать управляющая организация коттеджного поселка

  • круглосуточное техническое обслуживание и ремонт эксплуатируемых внутриплощадочных инженерных коммуникаций, проходящих по общественной территории
  • контроль доступа на территорию
  • содержание зелёных насаждений в местах общего пользования
  • уборка проездов, пешеходных дорожек и мест общего пользования
  • вывоз бытового мусора
  • сбор средств за коммунальные платежи с домовладений

Существует также ряд дополнительных услуг, предоставляемых управляющими организациями. Их перечень варьируется в зависимости от поселка. Например, Управляющая организация «Экосервис Обнинск», занимающаяся эксплуатацией поселка «Экодолье Белкино», предоставляет услуги по ландшафтному дизайну, геодезическим работам, вывозу строительного мусора и т. д.

Основной задачей компании «Экосервис Обнинск» является создание комфортных условий проживания в поселке, — говорит директор ООО «Экосервис Обнинск» Антонина Зелинская.

— Главным преимуществом жизни собственников жилых домов в коттеджном поселке является организованная система обслуживания всего поселка, что включает в себя организацию пропускной системы на территорию, обслуживание дорог, газонов, всех общественных территорий и многое другое.

На данный момент управляющая организация при заключении договоров управления коттеджным поселком «Экодолье Белкино» выстраивает взаимоотношения, которые позволят в будущем эффективно управлять всей инфраструктурой жилого комплекса.

Безусловно, активное участие каждого собственника в жизни поселка позволит создать цивилизованное сообщество, где норма жизни — чистые улицы, ухоженные домовладения, благоустроенные площадки для отдыха, совместные праздники и добрососедские взаимоотношения.

  • Таким образом, можно обозначить плюсы и минусы основных форм управления коттеджным поселком
  • Некоммерческие партнерства:
  • Плюсы
  • Сами жильцы принимают решение о выборе управляющей организации и привлечении соответствующих специалистов.
  • Отсутствуют дополнительные посредники между конечным потребителем и поставщиком услуг.

Минусы

  • Сложность в проведении общих собраний, трудности в принятии общего решения. На собрания приходит небольшая группа людей, которые и принимают решение за весь поселок — у остальных жителей просто нет времени или возможности участвовать.
  • Жильцы не являются профессионалами, как в вопросе выбора квалифицированной управляющей организации, так и в подборе специалистов.
  • Замедляется процесс выполнения работ. Многие собственники пытаются войти в руководство партнерством только для того, чтобы контролировать денежные потоки.

Управляющая организация

Плюсы

  • Сокращение стоимости услуг примерно на 30–40 % по сравнению с ситуацией, когда эксплуатацией поселка занимаются несколько организаций.
  • Собственник жилья в поселке имеет возможность требовать выполнение договора об обслуживании напрямую в управляющей компании, я не через общее собрание, т. к. при найме на работу управляющая компания обязана заключить договор управления с каждым собственником.
  • Комплексное обслуживание одной организацией всех инженерных систем позволяет осуществлять оперативный и качественный контроль их состояния и своевременную модернизацию оборудования.
  • Единая специализированная управляющая компания позволяет сократить расходы на привлечение персонала и полностью автоматизировать целые направления работы — например, возможность круглосуточного ежедневного внесения коммунальных платежей через терминалы и автоматизация услуг доступа на территорию с применением карт.

Минусы

  • При отсутствии конкуренции возможно завышение тарифов ЖКХ со стороны управляющей организации. Правда, этот факт всегда довольно легко проверить, сравнив стоимость услуг с городскими тарифами. При этом у профессиональной управляющей организации, дорожащей своей репутацией и качественно выполняющей свою работу, нет необходимости в завышении стоимости услуг.

Пожалуйста, напишите своё сообщение. Неправильное кодовое слово.

Ваша заявка успешно отправлена

В ближайшее время мы с вами свяжемся.

Leave a Comment

Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *