Узаконивание перепланировки жилого помещения — совет юриста

Ремонт — дело долгое, хлопотное, дорогостоящее, а порой и непростое с юридической точки зрения, если хозяева решили не просто переклеить обои, а кардинально поменять облик помещения.

Все дело в том, что, к сожалению или к счастью, собственник не может вносить конструктивные изменения, исходя только лишь из собственных пожеланий.

За получением разрешения на серьезную переделку придется обратиться в компетентные органы, потратив на это немало времени и сил. Если вы уверены, что игра стоит свеч, то эта статья — для вас.

Какую перепланировку можно и нельзя делать? Как узаконить уже сделанную перепланировку квартиры, какие понадобятся документы, сколько это будет стоить? На эти и другие важные вопросы журналисту ФАН ответила юрист Евгения Галкина.

Узаконивание перепланировки жилого помещения - Совет ЮристаФедеральное агентство новостей  / Личный архив Евгении Галкиной

Что такое перепланировка

Евгения Галкина обращает внимание, что пункт 2 ст. 25 Жилищного кодекса Российской Федерации определяет перепланировку помещения в многоквартирном доме как изменение имеющейся конфигурации с необходимостью последующего внесения соответствующих корректировок в техпаспорт.

Понятие перепланировки может подразумевать под собой следующие виды работ:

  • снос или перемещение межкомнатных перегородок;
  • обустройство новых или перенос в другое место действующих дверных проемов;
  • объединение или разграничение комнат;
  • перепланировка и перенос мокрых зон (кухни, санузлы);
  • увеличение жилплощади за счет вспомогательных помещений, расположенных за пределами квартир (вестибюли, лестничные площадки, тамбуры, холлы, лестничные проемы и т.д.);
  • перепланировка действующих тамбуров.

ВАЖНО! Согласно п. 1.7.3 Постановления Госстроя РФ от 27.09.2003 №170 «Об утверждении правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда» категорически запрещено вносить любые изменения, которые тем или иным образом нарушают права и ухудшают условия проживания других жильцов. Нарушителей могут оштрафовать и даже заставить вернуть помещение в прежний вид.

Так, нельзя увеличивать площадь санузла за счет жилых помещений, объединять лоджию и комнату, делать подогрев полов за счет центрального отопления, возводить слишком большие антресоли, убирать вентиляционные короба, объединять кухни, оборудованные газовыми плитами, с жилыми помещениями. Узаконить такую перепланировку не получится.

Узаконивание перепланировки жилого помещения - Совет ЮристаФедеральное агентство новостей  / 

Виды перепланировок

«Процесс согласования перепланировки напрямую зависит от того, как именно собственник планирует изменить квартиру, — объясняет Евгения Галкина. — Работы, подлежащие согласованию до начала их проведения, внесены в соответствующий список».

Выделяют три группы действий, для совершения которых потребуется предварительное согласование (без него делать перепланировку нельзя):

  • по переустройству;
  • по перепланировке;
  • касающиеся общедомового имущества.

Разберем более подробно, какие именно виды работ входят в каждую из подгрупп.

Переустройство:

  • комплектация нежилых помещений дополнительным инженерным, техническим или санитарным оборудованием, а также его перенос с сопутствующей закладкой новых сетей, необходимых для его нормального функционирования;
  • проведение работ по переустройству в домах, признанных объектом культурного наследия.

Перепланировка:

  • перенос и изменение границ мокрых зон (санузлов, кухонь, кухонь-ниш);
  • работы с несущими стенами, в том числе организация в них новых проемов;
  • организация проемов в перекрытиях, а также в стенах между квартирами с изменениями их границ;
  • закладка проемов в несущих конструкциях и перекрытиях;
  • вскрытие и переделка полов в старых домах, имеющих деревянные перекрытия, а также изменение в них имеющихся перегородок;
  • возведение или разбор лестниц, пандусов, подиумов;
  • возведение перегородок, увеличивающих предельно допустимую нагрузку на несущие конструкции;
  • обустройство антресоли в случае, если ее площадь составляет более 40% от площади комнаты, в которой планируется ее соорудить;
  • перепланировки в домах, признанных объектами культурного наследия.

Работы, касающиеся общедомового имущества и/или его архитектурного облика

  • любые действия, касающиеся оконных и дверных проемов во внешних стенах и крышах (организация новых, замоноличивание имеющихся или изменение их внешнего вида), даже если подобные трансформации не снижают несущую способность конструкций;
  • организация и остекление навесов на крышах многоквартирных домов, проведение туда отопления, технического и санитарного оборудования;
  • обустройство проходов, лестниц, крылец (в том числе с козырьками) без фундамента в помещениях, расположенных на цокольных и первых этажах в границах зон общедомового имущества;
  • оборудование балконов и лоджий на первых этажах без закладки фундамента;
  • установка каминов;
  • расположение воздуховодов на фасадах;
  • прочие действия, затрагивающие общедомовое имущество и предполагающие внесение изменений в архитектурный облик здания.

Узаконивание перепланировки жилого помещения - Совет Юристаpixabay.com  / Thomas Ulrich

Как правильно сделать перепланировку: пошаговая инструкция

Какую же перепланировку можно делать без предварительного согласования?

«Если ничего из вышеперечисленного в ваши планы не входит, то потребуется лишь оформить акт на ранее выполненное переустройство после окончания ремонта», — комментирует эксперт.

Если же запланированная перепланировка входит в хотя бы один из перечней, то не спешите запускать в квартиру бригаду рабочих с перфораторами и отбойными молотками. Процесс должен выглядеть следующим образом, чтобы избежать проблем в будущем:

  1. Делаем проект будущей перепланировки.

Здесь можно пойти двумя путями:

  • доверить создание проекта саморегулируемой организации проектировщиков (платно);
  • воспользоваться существующим каталогом типовых проектов (бесплатно).
  1. Получаем разрешение Государственной жилищной инспекции.

Во многих регионах с недавнего времени подать соответствующее заявление можно онлайн, прикрепив сканированные копии необходимых документов. Стандартный пакет выглядит следующим образом:

  • запрос на получение решения о согласовании. Подается собственником, нанимателем жилого помещения по договору социального найма, его законным представителем или лицом, имеющим нотариально заверенную доверенность на представление интересов заявителя;
  • правоустанавливающие документы на объект недвижимости;
  • техническая документация на недвижимое имущество;
  • согласие всех членов семьи в письменном виде;
  • проект перепланировки в установленной форме. Для типового необходимо будет указать его номер в каталоге. Если проект создавался саморегулируемой организацией, то потребуется заверить документ электронной подписью ответственного лица.

ВАЖНО! Если перепланировка делается по типовому проекту, то до ее начала квартира будет обследована представителями проектной организации, которые составят заключение о возможности или невозможности ее проведения. Данный документ будет передан в Жилищную инспекцию.

Как правило, срок рассмотрения заявки составляет 20 рабочих дней. В случае положительного решения заявителю передается журнал, в котором отображаются условия проведения работ (сроки, последовательность выполнения, требования к качеству и т.д.).

Решение действительно в течение одного года с момента подписания. Срок можно единожды продлить на полгода.

  1. Делаем ремонт с соблюдением всех норм и требований.
  2. Отправляем запрос на оформление акта о завершении работ приемочной комиссии.

Это нужно сделать до того дня, как закончится срок действия решения о согласовании. После подачи обращения запускается механизм сверки предоставленной информации.

Затем будет назначена дата проверки, которая производится при участии заявителя, исполнителя работ, представителей Жилищной инспекции, проектной организации и управляющей компании в случае, если перепланировка затронула общедомовое имущество. Если для произведенных изменений не требовалось согласования, в проверке будет участвовать только Жилищная инспекция.

«Время прихода комиссии согласовывают заранее, — рассказывает Евгения Галкина, — но заявитель обязан предоставить доступ в помещение не позднее, чем через пять рабочих дней, иначе в оказании услуги будет отказано!».

Если проверяющие выявят нарушения — их необходимо будет устранить в установленные сроки.

Многих интересует вопрос, сколько стоит узаконить перепланировку в квартире.

Если не прибегать к услугам фирм, специализирующихся на услугах такого рода, то согласование будет бесплатным, не считая стоимости техпаспорта (около тысячи рублей). Ничего не будет стоить и типовой проект.

А вот подготовка индивидуального плана может влететь в копеечку — организации берут за свои услуги от 15 тыс. рублей в зависимости от сложности поставленной задачи.

Узаконивание перепланировки жилого помещения - Совет Юриста

Так узаконить уже сделанную перепланировку может оказаться очень непросто, а порой и вовсе невозможно, поэтому все согласования необходимо производить до начала работ, чтобы избежать проблем с надзорными органами.

Как проверить законность перепланировки при покупке квартиры

Увеличить размер коридора, соединить балкон и кухню, обустроить гардеробную — при желании можно сделать свою квартиру более удобной и уютной. Однако большинство таких перепланировок предполагает получение специального разрешения. Как его оформить — расскажем в пошаговой инструкции.

Когда нужно согласовывать перепланировку 

Об этом у нас есть отдельная статья. Там рассказано, что можно делать без всяких разрешений, что по договоренности с властями, а что вообще нельзя. Вкратце, разрешение нужно получить, если вы собираетесь:

Устанавливать другое оборудование. Например, газовую плиту вместо электрической или душевую кабинку вместо ванны.

Менять системы отопления, водоснабжения, газоснабжения и вентиляции.

Менять границы помещений, стены, перегородки, оконные и дверные проемы, конструкцию полов

Ломать стены и строить перегородки. Делать или, наоборот, заделывать проемы. Да, и если стены не несущие — тоже. Да, даже перегородки из гипсокартона.

Менять конструкцию полов, если дом с деревянными перекрытиями.

Делать антресоль. Но не больше 40% от площади помещения.

Узаконивание перепланировки жилого помещения - Совет Юриста

Как согласовать перепланировку? 

Для получения разрешения на перепланировку вам необходимо принести в жилищную инспекцию:

Документ, подтверждающий право собственности

Технический паспорт жилья

Заявление. Бланк выдадут по месту обращения

Проект или эксиз перепланировки в двух экземплярах. Его можно заказать у строительных или специализированных компаний 

Письменное согласие всех жильцов квартиры на вносимые изменения

Можно подать документы в МФЦ или на сайте Госуслуг, а в Москве на сайте mos.ru. Если дом представляет историческую и культурную ценность, то эти же документы нужно отнести в территориальное отделение Министерства Культуры.

Ответ вам обязаны предоставить в течение 45 дней. Если все оформлено правильно, вы получите разрешение.

Читайте также:  Принятие наследства по истечении установленного срока - Совет Юриста

Я получил разрешение. что дальше? 

Начинайте перепланировку! Срок действия разрешения ограничен: всего 12 месяцев. Спустя год он утратит силу независимо от того, реконструировали объект или нет.

Когда работы будут закончены, нужно подтвердить, что вы все сделали в соответствии с проектом. Поэтому придется посетить еще несколько инстанций:

БТИ (бюро технической инвентаризации). Специалист этой организации следит за тем, чтобы внесенные изменения соответствовали проектной документации. При отсутствии замечаний собственнику жилья в течение 10 дней выдается акт приемки.

Кадастровый отдел. Сюда предоставляется полученный в БТИ акт — на его основании делается паспорт жилого объекта, в котором отражается перепланировка помещений. Занимает эта процедура 30 дней.

Управление государственной регистрации кадастра. Здесь регистрируется паспорт и оформляется документ, подтверждающий право собственности.

Что делать, если квартира куплена в ипотеку? 

В этом случае нужно будет получить разрешение банка. Для этого предоставьте:

Одобренный в БТИ план изменений

Согласие от БТИ и управляющей компании

Отчет страховой компании, которая в этом случае должна взять на себя риски ремонтных работ и их последствия

Оценку специалистов по недвижимости, отражающую конечную стоимость жилья после перепланировки

Однако многие банки в ипотечном договоре прописывают запрет на внесение изменений в планировку квартиры. В этом случае изменить жилплощадь в соответствии со своими вкусами можно только после окончательного погашения кредита.

Что будет, если не узаконить перепланировку?  

Чтобы избежать проблем, лучше не делать перепланировку без предварительного согласования. Рано или поздно всё равно придётся получать разрешение плюс платить штраф. 

Согласно Жилищному Кодексу уже проведенная перепланировка может быть зарегистрирована только через суд.

А если никто не узнает?

Возможно, какое-то время эту перепланировку удастся скрывать. Но если квартиру нужно будет продать, подарить или передать в наследство, приватизировать — изменения надо будет узаконить.

За незаконную перепланировку придется заплатить штраф от 2 000 до 2 500 рублей. Также владельца могут обязать вернуть помещению прежний вид.

Самое суровое наказание за незаконную перестройку — продажа жилья с торгов. Как показывает судебная практика, эта мера наказания применяется исключительно редко и только в том случае, когда собственник жилья наотрез отказывается убрать или узаконить внесенные изменения. 

Как уберечь себя от покупки квартиры с незаконной перепланировкой? 

При покупке квартиры юристы рекомендуют проверить, нет ли в выбранной квартире незаконных перепланировок. Для этого можно заказать правовую экспертизу квартиры и самостоятельно сверить планировку с поэтажным планом БТИ. 

Помните, если вы станете новым владельцем квартиры с незаконной планировкой — решать проблемы придется уже самостоятельно.

Смотрите, сколько ещё интересного 

Правила безопасности при покупке квартиры

Как получить налоговый вычет после покупки квартиры в ипотеку 

Как узаконить перепланировку квартиры через суд: пошаговый порядок, документы, образец искового заявления

Если вы сделали перепланировку квартиры, но не согласовали её с администрацией – изменения считаются самовольными. Скорее всего, вам откажут в согласовании по факту выполненных работ. Зато есть шанс узаконить перепланировку квартиры в судебном порядке.

Для этого нужно подать иск о сохранении изменений жилого помещения. К сожалению, у многих собственников возникают трудности при легализации уже сделанного ремонта из-за незнания особенностей процедуры.

Попробуем разобраться, в какой суд подавать иск, какие нужны документы, во сколько это обойдётся и каким может быть решение суда?

Если у вас возникнут вопросы, можете бесплатно проконсультироваться в чате с юристом внизу экрана или позвонить по телефону 8 (800) 302-57-35 Бесплатный звонок для всей России.

В каких случаях требуется перепланировка через суд

Существует два понятия «согласование» и «узаконивание». Они отличаются не только по названию, но и по ходу процедуры. Согласование перепланировки происходит до её начала, а узаконивание – после выполненных работ. Согласование обходится без суда, а узаконивание исключительно в судебном порядке.

Случаи, когда нужно узаконивать перепланировку через суд:

  1. Ремонтные работы выполнены без разрешения местной администрации или жилищной инспекции.
  2. Надзорные органы вынесли предписание вернуть планировку к исходному состоянию (например, после жалобы соседа).
  3. Администрация отказала вам в согласовании перепланировки квартиры, но вы не согласны с таким решением.

По факту, в суде приходится узаконивать уже сделанную перепланировку квартиры. В данном случае суд можно пойти навстречу собственнику. Тогда есть шанс сохранить квартиру в перепланированном состоянии (п. 4 ст. 29 ЖК РФ). Но для этого нужно грамотно отстоять свою позицию и убедить судью, что изменения не угрожают здоровью людей и не нарушают их имущественных прав.

Как узаконить уже сделанную перепланировку в квартире через суд

Собственник должен заказать проект, техническое заключение, документы БТИ, составить исковое заявление, оплатить госпошлину и обратиться в суд.

В какой суд обращаться

Дела о неузаконенной перепланировке квартиры уполномочены рассматривать городские и районные суды – в силу ст. 22 ГПК РФ.

Обращаться нужно в суд по месту регистрации объекта недвижимости. Если присутствует спор с ЖИ, администрацией и другими органами, то иск подаётся в суд по адресу их местонахождения.

Пошаговая инструкция по узакониванию

Алгоритм действий собственника, который сделал перепланировку в квартире, но «забыл» согласовать её с уполномоченным органом:

Шаг 1. Взять документы в БТИ

Отправляйтесь в ближайший офис БТИ для вызова техника на квартиру. Там вам предложат заполнить заявление и оплатить услугу. Далее инженер БТИ приедет в квартиру, проведёт замеры и составит отчёт (с красными линиями). На основании этого отчёта в БТИ за 10 дней изготовят новый техпаспорт квартиры, где будет стоять штамп о несогласованных изменениях планировки.

Шаг 2. Заказать проект и техническое заключение

Они нужны для того, чтобы зафиксировать внесённые в планировку изменения. Проект и техзаключение нужно заказывать в лицензированной организации. Фирма должна входить в состав проектировщиков СРО и иметь допуск к подобным работам.

Заключите договор с такой компанией, оплатите их услуги, после чего представители приедут на место и подготовят отчёт для составления проекта.

Обычно эксперты дают прогноз, удастся ли узаконить изменения, или суд всё же откажет? Не исключено, что сперва вам придётся устранить ряд нарушений, и только потом составлять проект.

Шаг 3. Обратиться в отдел по делам архитектуры и градостроительства

Ведомство может отличаться по названию. Например, в Москве – это Мосжилинспекция (МЖИ), в регионах могут действовать отделы архитектуры. Подавайте заявление на согласование перепланировки по факту сделанных работ.

Шаг 4. Получить отказ

Вероятно, администрация откажет в согласовании. Но это не страшно, поскольку в нашем случае и так придётся идти за узакониванием в суд.

Шаг 5. Обратиться в суд

Составьте исковое заявление, приложите к нему документы и квитанцию об оплате госпошлины. Далее иск нужно передать в городской или районный суд по месту нахождения жилого помещения.

Пакет документов можно подать:

  • лично – через канцелярию городского суда, где секретарь проставит подпись и печать на вашем экземпляре пакета документов;
  • по почте – ценным письмом с описью вложений и уведомлением о вручении адресату (суду);
  • через представителя – по нотариальной доверенности;
  • с помощью электронного сервиса подачи документов ГАС «Правосудие» – нужна авторизация через ЕСИА.

Выбирайте удобный вам способ и обращайтесь в суд.

Шаг 6. Принятие документов судом к рассмотрению

На данном этапе суд может как принять иск к рассмотрению, так и отказать в принятии, уведомив истца о причинах отказа.

Шаг 7. Назначение предварительных и основных слушаний

Предварительное судебное заседание может быть назначено судом в течение 5-10 дней после подачи истцом искового заявления. Например, если у суда есть вопросы к сторонам, нужны дополнительные документы или ходатайства. Если вопросов нет, то сразу основные слушания.

Истцу нужно обязательно прийти на заседание, иначе он упустит возможность повлиять на решение суда. Желательно привлекать соседей, экспертов, юриста и других лиц.

Шаг 8. Назначение судебной строительно-технической экспертизы (не всегда)

Если суд усмотрит противоречия в предоставленных сторонами экспертизах, он назначит еще одну независимую проверку объекта. Перед инженером будет поставлено несколько вопросов, на которые ему предстоит ответить после оценки сделанных изменений в квартире.

Обычно суд задаёт три вопроса:

  • Отвечает ли перепланировка строительным и другим нормам;
  • Угрожает ли здоровью и жизни людей;
  • Нарушает ли имущественные права и интересы третьих лиц.

Эксперт исследует квартиру и составляет подробное заключение, где фигурируют ответы на поставленные судом вопросы. На основе этого заключения суд выносит итоговое решение по делу.

Шаг 9. Вынесение решения судом

Судья зачитывает сторонам резолютивную часть прямо в зале суда. Затем судья вместе с секретарём готовят мотивированную часть решения, а затем рассылают их в адрес истца и ответчика. Если решение суда окажется в вашу пользу, можно вносить дальнейшие изменения в базы БТИ и ЕГРН.

Читайте также:  Выселение соседей, снимающих квартиру - Совет Юриста

Шаг 10. Подготовка нового техпаспорта

Обратитесь с решением суда в то же отделение БТИ, куда обращались на первом этапе. К вам еще раз придёт техник, чтобы зафиксировать изменения квартиры. Далее в БТИ выдадут новый техпаспорт, где вместо красных линий будут только чёрные, что свидетельствует о законности перепланировки квартиры.

Шаг 11. Внесение изменений в кадастровый учёт

Сходите в МФЦ или Росреестр и пригласите кадастрового инженера. Он исследует квартиру и зафиксирует окончательную площадь общего и жилого пространства. На основании этого отчёта в Росреестре внесут изменения в кадастровую базу учёта недвижимости. Если нужна выписка ЕГРН, можете сразу заказать её в Росреестре.

Какие нужны документы в суд

Для того чтобы узаконить перепланировку квартиры, истец должен собрать следующие документы:

  • исковое заявление с просьбой о сохранении изменений конфигурации;
  • проект и техническое заключение;
  • выписка ЕГРН или свидетельство о праве собственности на квартиру;
  • правоустанавливающий документ, например – договор купли-продажи, дарственная на квартиру и т.д.
  • техпаспорт БТИ – с красными линиями (неузаконенная перепланировка);
  • разрешения от СЭС, Госпожнадзора и других ведомств;
  • техпаспорта квартир соседей сверху и снизу (если есть возможность их подготовить);
  • отказ в согласовании перепланировки от местной администрации;
  • доверенность – по ситуации;
  • квитанция об оплате госпошлины.

Документы подаются в виде копий (за исключением квитанции). На судебное заседание нужно взять с собой оригиналы, чтобы суд смог сверить их с предоставленным пакетом.

Исковое заявление об узаконивании перепланировки

Точное название иска – «Иск о сохранении квартиры в перепланированном состоянии». Он составляется в соответствии со ст. 132 ГПК РФ.

Содержание искового заявления:

  • наименование суда, в который подаётся обращение;
  • ФИО, контакты, адрес и другая информация об истце;
  • аналогичные сведения об ответчике (речь идёт о жилищной инспекции, отделе архитектуры – органе, который вынес отказ в узаконивании перепланировки квартиры);
  • третьи лица – если имеются;
  • указать адрес квартиры, статус истца, сведения о праве собственности;
  • когда была перепланировка, что конкретно собственник изменил в квартире (например, демонтировал перегородку между ванной и туалетом, создал гардеробную, заменил конструкцию полов и т.д.)
  • затронуты ли несущие стены;
  • описание попыток узаконить переделки на досудебной стадии, почему не получилось, в связи с чем администрация отказала в легализации;
  • ссылки на статьи закона;
  • просьба к суду сохранить квартиру в перепланированном состоянии;
  • перечислить приложения (документы);
  • дата;
  • подпись истца с расшифровкой фамилии.

Исковое заявление подаётся строго в письменном виде, вместе с пакетом документов. Если истцов несколько, всех их нужно указать в «шапке». При этом от имени всех собственников квартиры может действовать один представитель по доверенности.

Сроки

Обычное согласование перепланировки квартиры длится до 2,5 месяцев, а узаконивание через суд от 3 до 6 месяцев. В особых случаях срок легализации изменений может растянуться на год.

Что входит в эти сроки:

  1. Рассмотрение искового заявления – в течение 5 дней со дня его регистрации в канцелярии.
  2. Назначение первого заседания – не ранее 2 месяцев.
  3. Проведение судебной экспертизы по безопасности перепланировки – от нескольких дней до месяца.
  4. Составление мотивированного решения по делу – до 5 дней.
  5. Вступление решения суда в силу закона – по истечении 30 дней.

Таким образом, сроки зависят от того, как долго будет проводиться строительно-техническая экспертиза, вскроются ли дополнительные обстоятельства по делу, будут ли переносы судебных заседаний по причине неявки сторон и т.д.

Госпошлина и расходы

Истцу нужно оплатить госпошлину за подачу искового заявления о сохранении перепланировки.

Размер госпошлины как за иск неимущественного характера – 300 рублей (ст. 333.19 НК РФ). Если истцов несколько, они оплачивают эту сумму в равных долях.

Наибольшие затраты приходятся на составление проекта и технического заключения.

Например, в Москве средний ценник на оба документа – 40 000 рублей. Разброс цен от 15 000 до 100 000 рублей.

Техпаспорт БТИ обойдется от 900 до 10 000 рублей, в зависимости от приглашения техника Бюро. Прочие расходы на юриста, нотариуса, справки ЕГРН и архивов – рассчитываются индивидуально.

Отказ суда в узаконивании перепланировки квартиры

Практика такова, что суды могут отказать в сохранении изменений на основе предоставленных сведений и экспертиз.

Например, совершенно точно не разрешат узаконить:

  • Разрушенную несущую стену;
  • Перенесённую кухню в жилую комнату;
  • Подключение тёплого пола к общедомовому отоплению;
  • Вынос радиатора на лоджию или балкон.

Увы, но в этих случаях не помогут никакие «шумоизоляции» и договорённости с соседями. Суд откажет на том основании, что подобная перепланировка запрещена в принципе. Кроме того, откажут в случае «захвата» общедомового имущества. Например, части тамбура для расширения общей площади квартиры. Или создание второго яруса в квартире с присоединением чердачного помещения.

Что будет дальше

Отказ суда в сохранении квартиры в перепланированном состоянии приведёт как минимум к двум последствиям.

  1. Выпишут штраф за самовольные изменения конфигурации квартиры – до 2 500 рублей (ч. 2 ст. 7.21 КоАП РФ).
  2. Обяжут вернуть помещение в исходное состояние (как в техпаспорте БТИ).

Неисполнение решения суда чревато более серьезными санкциями. Одна из них – выставление жилья на аукцион. Как только квартиру продадут, собственник и его семья окажутся на улице. Подобные примеры в судебной практике уже имеются.

Надоело читать?Расскажем по телефону и ответим на ваши вопросы

Судебная практика

Окончательное решение суда зависит не только от характера перепланировки, но и от заключения строительной экспертизы. Суд всего лишь анализирует результаты проверки. Нет смысла пытаться узаконить изменения, которые явно расходятся со СНиПами, строительными нормами и местными регламентами.

Примеры из судебной практики:

Также можно почитать разъяснения Верховного Суда РФ о том, в каких случаях не получится узаконить перепланировку квартиры. Например, если площадь жилья увеличилась в 3 раза или если соседи по дому не дали согласия.

Ответы юриста на частные вопросы

Могу ли я продать квартиру с неузаконенной перепланировкой? Или вначале нужно будет легализовать изменения через суд? Закон не запрещает совершать сделки по продаже квартир с неузаконенными перепланировками. Об этих нюансах продавец и покупатель договариваются между собой.

Если вы найдете того, кто готов купить квартиру с самовольными изменениями конфигурации, то можете и не узаконивать перепланировку через суд. Но стоит приготовиться к тому, что покупатели будут просить скидку.

Лучше всё же легализовать самовольные изменения квартиры в судебном порядке и не переживать о последствиях.

Кто оплачивает проведение судебно-строительной экспертизы по перепланировке квартиры? Расходы на судебные экспертизы несёт истец, если с его стороны подавалось соответствующее ходатайство. Суд вынес решение о возврате квартиры в состояние до перепланировки. Могу ли я обжаловать решение суда, если я с ним не согласен? Да, при несогласии с решением суда, его можно обжаловать в вышестоящие инстанции. На это отводится 30 дней – после этого решение суда вступает в законную силу, и право на обжалование исчезает.

Апелляционную жалобу нужно подать в тот же суд, который выносил первоначальное решение об отказе в сохранении перепланировки – городской или районный (ч. 1 ст. 321 ГПК РФ). Суд проверит правильность поданной жалобы и передаст её в апелляционную инстанцию. Например, областной или краевой суд.

Можно ли узаконить перепланировку дома через суд? Да, можно – аналогично порядку узаконивания перепланировки квартиры.

В случае с частным домовладением всё гораздо проще. Не нужно подстраиваться под требования многоквартирного дома или учитывать интересы соседей (сверху и снизу). Можно спокойно поменять кухню и жилую комнату – и суд, скорее всего, не найдёт в этом нарушений.

Заключение эксперта

Теперь у вас есть представление, как легализовать перепланировку квартиры и дома через суд.

Вкратце, о чём статья:

  1. Обращение в суд считается крайней мерой в узаконивании перепланировки. Для начала стоит дождаться решения администрации.
  2. Истцу нужно подготовить проект, техническое заключение, документы на квартиру, техпаспорт и исковое заявление. Госпошлина за подачу иска – 300 рублей.
  3. Дела о сохранении перепланировки рассматривают городские и районные суды.
  4. Суд может назначить строительно-техническую экспертизу – на её основании выносится решение об оставлении квартиры в перепланированном состоянии.
  5. Снос несущих стен, перенос «мокрых зон» и захват общедомового имущества – относятся к запрещённым работам, их нельзя легализовать даже в судебном порядке.
  6. Если суд откажет в узаконивании, то придётся возвращать планировку к исходному виду.
  7. Независимо от решения суда, собственнику придётся уплатить штраф за незаконную перепланировку.

Узаконивание изменений квартиры через суд относится к сложным делам. Поверхностных знаний может не хватить. Чтобы не потерять время и деньги, лучше заранее проконсультироваться с юристом. Он подскажет, реально ли узаконить перепланировку квартиры через суд, поможет в составлении иска, сборе документов и подаче апелляций. Обращайтесь, консультации бесплатные!

Перепланировка жилого помещения в многоквартирном доме. Как ее узаконить?

26.02.2020

Перепланировка помещения в многоквартирном доме представляет собой изменение его конфигурации, требующее внесения изменения в технический паспорт помещения в многоквартирном доме (п.2 ст. 25 Жилищного кодекса РФ).

  • Перепланировка квартиры включает, в частности, перенос и разборку перегородок, расширение жилой площади за счет вспомогательных помещений, ликвидацию темных кухонь и входов в кухни через квартиры или жилые помещения, устройство или переоборудование существующих тамбуров.
  • Не допускается:
  • — перепланировка квартир, ведущая к нарушению прочности или разрушению несущих конструкций здания, нарушению в работе инженерных систем и (или) установленного на нем оборудования, ухудшению сохранности и внешнего вида фасадов, повреждению противопожарных устройств;
  • — перепланировка квартир (комнат), ухудшающая условия эксплуатации и проживания всех или отдельных граждан дома или квартиры.
Читайте также:  Нужен ли апостиль на свидетельство о браке? - Совет Юриста

На сегодняшний день законодательством детально урегулирован вопрос перепланировки помещения в многоквартирном доме.

С 8 января 2019 года в связи с вступлением в силу новых положений Жилищного кодекса Российской Федерации, установлен единый порядок проведения, согласования с органами местного самоуправления, завершения работ перепланировки для всех помещений в многоквартирном доме (как для жилых, так и для нежилых помещений). 

Для согласования перепланировки квартиры рекомендуем придерживаться следующего алгоритма.

Подготовьте проект перепланировки квартиры

1. Заключите договор подряда на подготовку проекта перепланировки с организацией или индивидуальным предпринимателем, являющимися членами соответствующей саморегулируемой организации (СРО).

2. Обратитесь в уполномоченный орган с заявлением о перепланировке и необходимыми документами.

  1. Перепланировку квартиры нужно согласовать с органом местного самоуправления.
  2. Для этого собственник или наниматель по договору социального найма (уполномоченное им лицо) должен обратиться в орган, осуществляющий согласование перепланировки, по месту нахождения квартиры непосредственно либо через МФЦ и представить следующие документы:
  3. 1) заявление о перепланировке по форме, утвержденной уполномоченным Правительством Российской Федерации федеральным органом исполнительной власти;
  4. 2) правоустанавливающие документы на перепланируемое помещение в многоквартирном доме (подлинники или засвидетельствованные в нотариальном порядке копии) (представляется заявителем если право на квартиру не зарегистрировано в Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН);
  5. 3) подготовленный и оформленный в установленном порядке проект перепланировки перепланируемого помещения в многоквартирном доме, а если перепланировка помещения в многоквартирном доме невозможна без присоединения к данному помещению части общего имущества в многоквартирном доме, также протокол общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме о согласии всех собственников помещений в многоквартирном доме на перепланировку помещения в многоквартирном доме;
  6. 4) технический паспорт квартиры (представляется по инициативе заявителя, а также в случае невозможности его получения уполномоченным органом в порядке межведомственного информационного взаимодействия);
  7. 5) согласие в письменной форме всех членов семьи нанимателя (в том числе временно отсутствующих членов семьи нанимателя), занимающих перепланируемое жилое помещение на основании договора социального найма (в случае, если заявителем является уполномоченный наймодателем на представление предусмотренных настоящим пунктом документов наниматель перепланируемого жилого помещения по договору социального найма);
  8. 6) заключение органа по охране памятников архитектуры, истории и культуры о допустимости проведения перепланировки помещения в многоквартирном доме, если такое помещение или дом, в котором оно находится, является памятником архитектуры, истории или культуры (представляется по инициативе заявителя).

Заявитель вправе не представлять документы, предусмотренные пунктами 2,4,6, т.к.

орган, осуществляющий согласование перепланировки, самостоятельно в рамках межведомственного информационного взаимодействия запрашивает сведения о содержании правоустанавливающих документов на квартиру, если право на нее зарегистрировано в ЕГРН, а также технический паспорт (при наличии его в ЕГРН) и заключение органа по охране памятников архитектуры, истории и культуры о допустимости проведения перепланировки.

Необходимые документы можно представить также в электронной форме через Портал государственных и муниципальных услуг после получения стандартного доступа к подсистеме «Личный кабинет» Портала. Прием заявлений и документов от представителей физических лиц в этом случае не предусмотрен.

После принятия от вас документов орган, осуществляющий согласование перепланировки, или МФЦ выдаст вам расписку в получении документов с указанием их перечня и даты получения.

Получите разрешение на перепланировку.

В течение 45 дней с момента получения всех необходимых документов орган, осуществляющий согласование перепланировки, должен принять решение о согласовании перепланировки квартиры либо об отказе. Если вы подавали документы через МФЦ, срок принятия документов исчисляется со дня их передачи МФЦ в орган, осуществляющий согласование перепланировки.

Решение должно быть направлено вам в течение трех рабочих дней с его принятия.

В случае подачи документов в электронной форме вы по желанию можете получить результат предоставления государственной услуги в форме документа на бумажном носителе в МФЦ.

Решение о согласовании перепланировки является основанием для проведения перепланировки квартиры. может быть обжаловано заявителем в судебном порядке.

Проведите перепланировку и зарегистрируйте ее в установленном законом порядке

Проведите перепланировку квартиры в соответствии с проектом перепланировки и полученным решением о согласовании перепланировки.

Завершение перепланировки жилого помещения подтверждается актом приемочной комиссии. Орган, осуществляющий согласование перепланировки, направляет акт приемочной комиссии в Росреестр для внесения сведений в ЕГРН.

Росреестр в течение 15 рабочих дней с даты получения акта приемочной комиссии вносит в ЕГРН уточненные сведения об объекте недвижимости, о чем вы получите уведомление с описанием внесенных изменений на электронную почту (при наличии сведений о ней в Росреестре) либо почтовым отправлением.

Если в указанный срок изменения в ЕГРН по каким-либо причинам не внесены, вы можете обратиться в Росреестр с заявлением об их внесении.

При этом сведения о произведенной перепланировке Росреестр запрашивает самостоятельно в порядке межведомственного информационного взаимодействия в течение трех рабочих дней с момента вашего обращения.

 При необходимости вы можете получить выписку из ЕГРН, содержащую обновленные данные о жилом помещении, в том числе в виде электронного документа.

Как узаконить перепланировку: пошаговая инструкция | СМИ

В законе нет нюансов для перепланировки ипотечных квартир. Запрет на изменение характеристик недвижимости, как правило, содержится в договоре. В соглашении может быть прописано условие как о запрещении любой перепланировки, так и о ее обязательном предварительном согласовании с банком.

Отсутствие технических изменений, особенно несогласованных — гарантия быстрой продажи недвижимости в случае невыполнения заемщиком своих обязательств. За неисполнение пунктов договора предусмотрен внушительный штраф.

В документ обычно включается условие о возможности визита в ипотечную квартиру с проверкой. Последствия — финансовые санкции.

Существует судебная практика по удовлетворению компенсации нарушенных обязательств в пользу банков, поэтому не стоит особенно увлекаться несогласованными перепланировками в ипотечных квартирах. В любом случае до реализации изменений следует детально изучить договор.

Цена на легализацию перепланировки варьируется в зависимости от региона и сложности задачи. Если государственные пошлины и сборы являются фиксированными по стране, то услуги по изготовлению проекта или эскиза перепланировки могут быть разными.

В упрощенном порядке — без предоставления многостраничного проекта, ограничившись эскизом, можно согласовать оформление арки в дверном проеме, если стена не несущая, расширение дверного проема с установкой раздвижных дверей, замену ламината на паркет или, наоборот, устройство гардеробной и другое. Данные работы не должны затрагивать несущие стены, границы «мокрых» зон, конструкций пола и потолка, не могут быть связаны заменой электрической плиты на газовую и наоборот, а также изменением ее положения. Составление эскиза стоит порядка 5 тыс. руб.

Если нужно согласовать более существенные вопросы, например расширение санузла, остекление балкона на последних этажах и прочие работы, без проекта не обойтись. В случае сложного ремонта экономить на нем не стоит.

Необходимо удостовериться, что у проектной компании есть соответствующий допуск СРО и опыт.

Специалист на этапе технического задания сможет дать пояснения, соответствуют ли ваши ожидания строительным, санитарным, пожарным нормам и правилам.

При этом проектировщики в зависимости от поставленных задач могут рекомендовать получить техпаспорт на квартиры соседей сверху и снизу, ведь у соседей может быть узаконенная нетипичная перепланировка, что особенно важно в новостройках. С одной стороны, это увеличивает стоимость проекта, с другой — минимизирует риски получения отказа в перепланировке.

Вилка цен по изготовлению проекта по Москве и Московской области — от 15 тыс. до 100 тыс. руб. При узаконивании выполненной перепланировки к цене следует прибавить штраф.

При этом можно получить и отказ, обжалование которого повлечет дополнительные расходы на представительство в суде.

Самостоятельно обратиться в суд без юридических услуг можно, но такие дела не относятся к категории простых.

Исключительной мерой ответственности является продажа с публичных торгов принадлежащего собственнику жилого помещения. Владельцу выплачиваются вырученные от продажи средства за вычетом расходов на исполнение судебного акта. На нового собственника возлагается обязанность привести квартиру в первоначальное состояние.

Выселение производится с момента регистрации прав за новым владельцем. Такие прецеденты в судебной практике есть.

При рассмотрении споров учитываются следующие юридические факты: создает ли перепланировка угрозу жизни и здоровью граждан, нарушает ли их права, срок неисполнения предписания о приведении помещения в первоначальный вид и неоднократность таких требований, является ли квартира для владельца единственной.

Затягивать с узакониваем не стоит, это не быстрая процедура. Сейчас благодаря цифровизации сроки существенно сократились, но они по-прежнему растягиваются не на пару дней, а на несколько месяцев.

Leave a Comment

Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *