Возмещение ущерба мебели в арендованом жилье — Совет Юриста

Привлечь к ответственности не всегда можно даже тех постояльцев, которые самовольно пересдают жилье третьим лицам

Возмещение ущерба мебели в арендованом жилье - Совет Юриста

ТАСС/ Александр Рюмин

Найти порядочных квартирантов, которые будут соблюдать условия договора и вовремя платить деньги, — настоящая удача.

Даже потратив достаточное количество времени и сил на выбор потенциальных жильцов, нет гарантии, что после их отъезда квартира будет иметь первоначальный вид.

Испорченная мебель, сломанная бытовая техника и сорванные обои — далеко не единственные неприятности, с которыми могут столкнуться владельцы квартир.

Как быть тем собственникам, которые решили сдавать свою жилплощадь и столкнулись с недобросовестными квартиросъемщиками? Можно ли получить компенсацию и восстановить справедливость? Вместе с юристами по недвижимости разбираем семь непростых ситуаций, из которых можно найти выход.

Ситуация 1: если впустили жильцов по устной договоренности

Чтобы защитить права арендодателя, перед совершением сделки необходимо заключать договор найма жилого помещения. Это единственный залог того, что стороны будут соблюдать оговоренные условия.

Такой документ составляется в простой письменной форме с указанием паспортных данных арендатора и арендодателя, штрафных санкций за нарушение условий договора, стоимости и порядка оплаты.

В нем также важно отразить размер залоговой суммы и установить срок, за которой жильцы должны предупредить владельца о переезде.

При этом договор, заключенный на срок от одного года, в соответствии с п. 2 ст. 674 ГК РФ необходимо регистрировать в Росеестре. Кроме того, по закону собственник квартиры обязан ежегодно представлять декларацию о доходах от сдачи жилого помещения внаем и оплачивать налог в размере 13% от суммы аренды (как физическое лицо).

К слову, получать доход от сдачи квартиры в аренду можно как частный предприниматель (ЧП) или через покупку патента (в Москве). Если эти условия не соблюдены — договор может быть оспорен по правилам о недействительности сделок. По данным департамента региональной безопасности и противодействия коррупции города Москвы, в 2017 году было выявлено около 66 тыс.

квартир, сдаваемых в аренду с нарушениями законодательства.

Ситуация 2: если съехали, не заплатив деньги

Если недобросовестные квартиросъемщики покинули жилье без предупреждения, не заплатили за аренду и отказываются идти на контакт, юристы советуют обращаться в суд. Подать исковое заявление можно по месту нахождения квартиры, которую они арендовали.

«Невнесение нанимателем платы за жилое помещение является самостоятельным основанием для того, чтобы потребовать в судебном порядке расторжения договора.

Правда, даже при краткосрочном найме такая просрочка должна быть допущена более двух раз», — рассказывает партнер Независимой юридической группы «Стрижак и Партнеры» Эльдар Ахмеров.

При заключении сделок многие владельцы квартир берут депозит, который идет в счет оплаты проживания за последний месяц аренды. Не стоит забывать и о расписках в получении средств за аренду. Они пригодятся при возникновении разногласий и в случае необходимости будут приняты судом.

«Чтобы побудить квартиранта к надлежащему исполнению своих обязанностей, а также получить компенсацию в случае нарушения условий, в договоре найма, к примеру, следует прописать условия о денежном штрафе за несоблюдение квартирантом ст.

685 Гражданского кодекса России», — советует Эльдар Ахмеров.

Еще больше хлопот ждет владельца квартиры, если при переезде на новое место жильцы не оставили ключи. После окончания срока договора или его расторжения никаких законных прав находиться в квартире у бывших нанимателей нет. Это регламентируется п. 2 ст. 1 ЖК РФ. В подобном случае необходимо написать заявление в полицию, а еще лучше — сменить замки.

Ситуация 3: если затопили соседей или испортили общедомовое имущество

Другая неприятная ситуация — порча соседского имущества по вине арендатора. Например, если жильцы забыли закрыть кран и залили квартиру этажом ниже. Но не все квартиросъемщики готовы возмещать ущерб, причиненный из-за собственной халатности или по причине неправильной эксплуатации оборудования. При этом судебные иски о взыскании убытков чаще всего предъявляются к собственнику квартиры.

Выходом может стать добровольное возмещение соседям суммы ущерба и обращение в суд.

«К иску следует приложить как договор аренды, в котором прописаны обязанности, касающиеся ремонта помещения, так и документы, которые относятся непосредственно к затоплению — акты, оценка вреда, — рассказывает управляющий партнер коллегии адвокатов «Старинский, Корчаго и партнеры» Владимир Старинский. — Если собственник выплатил соседям возмещение за затопление, которое произошло по вине арендатора, он сохраняет право потребовать от него компенсации понесенных расходов в порядке регресса».

Чтобы подтвердить факт проживания жильцов в квартире на момент порчи имущества, можно предоставить также записи с камер видеонаблюдения и пригласить свидетелей для дачи показаний. Те же рекомендации применимы и к ситуации, когда квартиросъемщики повредили общедомовую собственность — разбили стекла на лестничной площадке, испортили тамбурные двери.

А вот если лопнула труба или сантехника пришла в негодность по причине естественного износа — отвечать за случившееся будет арендодатель. В соответствии со ст.

210 ГК РФ, собственник несет бремя содержания принадлежащего ему имущества, если иное не предусмотрено законом или договором. Определить виновных поможет аварийная служба, которая будет ликвидировать затопление.

Ее сотрудники выдадут экспертное заключение о причинах ЧП.

Ситуация 4: если испортили технику или выбросили мебель

С еще большей вероятностью квартиранты могут повредить имущество в самой съемной квартире. Во время проживания жильцы часто портят обои, ломают мебель и технику.

Что-то без разрешения могут выбросить или вовсе прихватить с собой перед тем, как покинуть жилье. Чтобы свести возможные риски к минимуму, при аренде квартиры очень важно составлять акт приема-передачи.

В нем описывается все находящееся в жилом помещении ценное имущество.

Если после истечения срока аренды хозяин квартиры недосчитается каких-то вещей, то платить за это будут жильцы. «Правда, с техникой не все так просто — если поломка произошла по причинам, не зависящим от арендатора, отвечать за нее он не будет.

Потребуется заключение о причинах поломки или проведение экспертизы, — комментирует руководитель уголовной практики юридической компании BMS Law Firm Тимур Хутов. — Если описи не было, то конфликт также можно решать в судебном порядке. В таком случае оказать нанесение ущерба тяжелее, но возможно.

Для этого необходимо приложить переписку с арендатором, свидетельские показания, а также скриншоты объявления об аренде с фото, где видно обстановку квартиры».

Но даже если жилье сдается без мебели, пренебрегать таким документом не стоит. Юристы рекомендуют отразить в акте приема-передачи квартиры состояние стен, пола и потолков. Нелишним будет приложить к акту фотографии интерьера на момент сдачи квартиры в аренду и получить подпись арендатора.

Ситуация 5: если не соблюдают условия договора

Еще один нежелательный сюрприз — дополнительные жильцы и несогласованные животные. Гостеприимные квартиросъемщики нередко приглашают пожить в арендованной квартире куда больше людей, чем оговаривалось изначально.

А их любовь к домашним животным может оказаться сильнее договоренностей с хозяином квартиры. «Запрет на содержание в квартире домашних животных либо на нахождение посторонних лиц стоит прописывать в договоре найма жилого помещения.

Как и санкции за несоблюдение подобного запрета — вплоть до расторжения договора найма», — считает ведущий юрист Европейской Юридической Службы Орест Мацала.

Чтобы зафиксировать факт наличия лишних жильцов, следует пригласить представителя управляющей компании или участкового. Последний также проинформирует собственника квартиры о том, поступали ли обращения в адрес нанимателя и его гостей.

Вместе с тем Орест Мацала рекомендует опросить соседей. Кто-то из них может пожаловаться на дискомфорт из-за нахождения домашних животных в соседней квартире. Другим доказательством может стать фото- или видеосъемка.

Например, снимок нанимателей во время выгула собаки.

Член Совета по взаимодействию с институтами гражданского общества при Совете Федерации Евгений Корчаго советует также осмотреть квартиру на предмет причинения вреда имуществу. «Если животное испортило мебель или обои, взыскать компенсацию можно как в досудебном, так и в судебном порядке.

Если вред не был причинен, то вопрос взыскания компенсации зависит от условий договора, регулирующих санкции за его нарушение. Можно поставить и вопрос о расторжении договора. Но в судебном порядке расторгнуть договор получится, а взыскать компенсацию, если она не указана в соглашении, шансов мало.

Это касается и проживания в квартире большего числа людей — проще расторгнуть договор, чем получить компенсацию за его нарушение».

Ситуация 6: если сделали ремонт, перепланировку или поменяли замки

Производить капитальный ремонт и переустройство жилого помещения без письменного разрешения хозяина квартиры арендаторы не имеют права. Во время проживания они обязаны производить только мелкий текущий ремонт — поддерживать имущество в исправном состоянии и брать на себя расходы по его содержанию. Такая норма прописана в ч. 2 ст. 616 ГК РФ.

За самовольную перепланировку жилого помещения арендатору грозит административная ответственность по ст. 678 ГК РФ. Чтобы ее избежать, потребуется вернуть квартиру в исходное состояние.

В случае отказа жильцов выполнения законных требований устранять нарушения права собственности владельцу придется через суд. При этом важно позаботиться о доказательствах. Во-первых, засвидетельствовать свои права на недвижимость.

Во-вторых, подтвердить, что состояние квартиры отличается от того, каким оно было в момент оформления сделки.

Вместо восстановительных работ хозяин квартиры вправе потребовать выплату денежной компенсации: «Если арендатором произведены неотделимые улучшения без согласия арендодателя, их стоимость не подлежит возмещению.

В то же время, как следует из судебной практики, перепланировка помещения без согласия собственника является существенным нарушением договора найма по смыслу ст. 450 ГК РФ.

В суде можно требовать расторжения договора найма и возмещения убытков, причиненных перепланировкой», — рассказывает юрист КА «Юков и партнеры» Александра Воскресенская.

Если же квартиранты без согласования произвели смену замков, генеральный директор Юридического бюро № 1 Юлия Комбарова рекомендует вызывать МЧС.

«При предъявлении свидетельства о собственности на квартиру или паспорта с регистрацией по данному адресу сотрудники МЧС осуществят допуск в жилое помещение. Нелишним станет вызов участкового, который будет присутствовать при данном мероприятии.

Подобного рода расходы также можно взыскать с лица, которое нарушило права собственника», — говорит она.

Ситуация 7: если сдали жилье в субаренду

Взыскать материальный ущерб с жильцов, которые сдали квартиру третьим лицам, получится не у всех хозяев. В большинстве договоров отсутствует пункт, определяющий ответственность нанимателей за сдачу жилья в субаренду.

Если такого пункта нет, в судебном порядке владелец квартиры может рассчитывать только на расторжение договора найма в связи с существенными нарушениями его условий.

По словам Эльдара Ахмерова, эти выводы следуют из судебной практики.

В такой ситуации сложно говорить о получении денежной компенсации, если только имуществу арендодателя не был причинен ущерб. «Владелец квартиры вправе заявить о нанесении морального вреда, но суды весьма неохотно идут на взыскание по данной категории дел.

С одной стороны, закон на стороне владельца квартиры, поскольку ст. 685 ГК РФ содержит прямое указание на то, что сдать жилое помещение в пользование третьему лицу квартирант может только с согласия наймодателя.

С другой стороны, положения главы 35 ГК РФ не предусматривают последствий такого нарушения для квартиранта», — рассказывает Эльдар Ахмеров.

Формулировка может быть разной.

Например, «сдача в субаренду жилого помещения по такому-то адресу запрещена в отношении жильцов» или «передавать жилое помещение третьим лицам, а также сдавать помещение в поднаем категорически запрещается».

При условии, что договор зарегистрирован и содержит такой пункт, а собственник своевременно платит налоги, можно рассчитывать на взыскание полной или частичной компенсации.

Читайте также:  Кто может признать себя банкротом - совет юриста

Как юридическому лицу оформить претензию о возмещении ущерба

Возникающие спорные ситуации в рамках современной правовой системы требуют подтверждения юридических действий. Договорившись о поставке (продаже) товара или оказании услуг, стороны намереваются исполнить обязательства. Когда неисполнение правовых обязанностей нарушает права другой стороны, необходимо обращаться с письменным требованием — претензией.

На практике претензию называют досудебным уведомлением, рекламацией, требованием. В названии указывают краткую тему обращения, например, претензия о взыскании материального ущерба с работника: юридический статус в зависимости от этого не меняется.

Вы можете направить обращение своему контрагенту даже без обозначения, потому что главная цель донести требования и указать на нарушенные права. С момента направления претензии начинается стадия досудебного урегулирования, поэтому важно юридически правильно составить документ, чтобы в дальнейшем использовать его в суде.

С рекламацией обращаются при спорах в трудовых, гражданских, административных и иных правоотношениях.

Как отозвать претензию, направленную контрагенту

Если обстоятельства изменились, юрлицо вправе поменять решение и отозвать рекламацию. Процедура отзыва в законодательстве не прописана.

Рекомендация от КонсультантПлюс. Чтобы ее отозвать, вы можете написать письмо контрагенту. Оно должно недвусмысленно выражать ваше намерение отказаться от требований, указанных в претензии. Рекомендуем направить письмо об отзыве… Читать подробнее.

Как составить претензию

Законом не установлены обязательные требования к содержанию претензий, но судебная практика указывает на необходимость соблюдения определенных условий, наличие которых оказывает влияние на процесс спора. Если ваш спор образовался из договора, которым не предусмотрена форма рекламации и обязательные требования к ней, то рекомендуем придерживаться составления в соответствии со следующей структурой.

  1. Вводная часть: опишите причины спора; охарактеризуйте договорные связи между сторонами; перечислите, какие действия предпринимались участниками спорного соглашения; укажите адреса и контактные данные сторон.
  2. Мотивировочная часть: сошлитесь на нормы законодательства, которые, по вашему мнению, нарушил контрагент; сделайте ссылки на пункты договора, которые не соблюдаются.
  3. Заключительная часть: сформируйте свое требование к контрагенту о финансовом или материальном возмещения; убедительнее будет, если претензия о нанесении ущерба имуществу юридического лица содержит расчет убытков; зафиксируйте срок, в течение которого вторая сторона должна выполнить ваши условия; укажите на свое право обращения в суд в случае игнорирования требований; поставьте подпись, дату и печать (если ее наличие предусмотрено уставом).

При написании придерживайтесь официально-делового стиля. Избегайте словосочетаний с эмоциональной окраской. Постарайтесь сформулировать требования таким образом, чтобы все письмо получилось объемом не более двух страниц А4.

Претензия относится к документам, которые предполагаются к использованию в суде в случае эскалации спора. В этой связи рекомендуем направить документы-основания, которые отсутствуют у контрагента. Такое действие внесет ясность в спор и поможет привести к урегулированию на досудебной стадии.

Рекомендуем всегда вместе с рекламацией направлять документ, подтверждающий полномочия подписавшего (доверенность, приказ о назначении на должность). Это позволит исключить риск апеллирования против вас в суде с тем обстоятельством, что письмо подписано лицом, не имеющим на это соответствующих полномочий, поэтому досудебный порядок можно признать не соблюденным.

Возмещение ущерба мебели в арендованом жилье - Совет Юриста

Куда подать

Основная цель претензии — поставить контрагента в известность о возникшем спорном вопросе, получить ответную реакцию и попытаться урегулировать все на досудебной стадии. В зависимости от того, кто является получателем, направление происходит по разным адресам:

  • юридическое лицо — по месту регистрации, данные об этом находятся в сведениях Единого государственного реестра юридических лиц на официальном сайте. Поиск осуществляется посредством указания ИНН, ОГРН или наименования организации. В соответствии с п. 3 ст. 54 ГК РФ претензия о возмещении ущерба, причиненного недостачей, и иные виды рекламаций, доставленные по юридическому адресу, будут считаться врученными даже в случае, если получатель там не находится;
  • физическое лицо — адресу регистрации, который вам известен, это актуально, если требования предъявляются к работнику организации;
  • государственный орган — по местонахождению, уточнив на официальном сайте.

Если в договоре есть указание на получение корреспонденции по адресу, отличному от места регистрации, то вне зависимости от места регистрации отправление направляется по нему. Такая позиция закреплена п.

64 Постановления Пленума Верховного суда РФ от 23.06.2015 №25. Мы рекомендуем направить корреспонденцию по всем известным адресам.

В случае перехода рассмотрения дела в судебный порядок, так вы можете снизить риск признания судом не соблюденным претензионного порядка.

Если договором согласовано направление корреспонденции по электронной почте, то в тексте смотрите:

  • адрес электронной почты;
  • условия: о наделении сканированных документов юридической силой; об использовании сканов документов в качестве доказательства в суде.
  • Кому:
  • Петров Петр Петрович
  • Адрес регистрации:

191000, г. Санкт-Петербург, ул. Уличная, д. 2, кв. 2.

  1. Телефон 8000000001
  2. От кого:
  3. Иванов Иван Иванович
  4. Адрес регистрации:

191000, г. Санкт-Петербург, ул. Уличная, д. 1, кв. 1.

  • Телефон 8000000000
  • ПРЕТЕНЗИЯ
  • о порче имущества при выполнении работ

02.03.2020 г. между Петровым П.П. (адрес регистрации: 191000, г. Санкт-Петербург, ул. Уличная, д. 2, кв. 2) и Ивановым И.И. (адрес регистрации: 191000, г. Санкт-Петербург, ул. Уличная, д. 1, кв. 1) был заключен Договор о ремонте. В соответствии с условиями договора Петров П.П. принял обязательство произвести ремонт сотового телефона LG K50, серийный номер 23083452345, год выпуска 2019.
В процессе ремонта Петров П.П. повредил шлейф зарядки, в результате чего телефон не заряжается и не включается. При обращении в экспертную компанию ООО «Эксперт сервис» ОГРН 1000000000001, было выдано заключение, согласно которому телефон не подлежит дальнейшему ремонту, в результате чего не предоставляется возможным восстановить его работоспособность. Стоимость телефона с учетом его технического и внешнего состояния на момент предоставления в ремонт составляет 10 000 руб.
В соответствии со ст. 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований — в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями. В соответствии с п. 1 ст. 393 ГК РФ должник обязан возместить кредитору убытки, причиненные неисполнением или ненадлежащим исполнением обязательства. В соответствии со ст. 15 ГК РФ лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков, если законом или договором не предусмотрено возмещение убытков в меньшем размере. Под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода).
На основании вышеизложенного и руководствуясь ст. 15, 309, п. 1 ст. 393 Гражданского кодекса РФ
ПРОШУ:
Выплатить денежные средства в сумме 10 000 руб. в счет возмещения вреда, причиненного в результате исполнения обязательств по договору.
Приложение:

  1. Копия Договора от 02.03.2020 г.
  2. Доказательства стоимости восстановительных работ.

Иванов /И.И. Иванов/

Возмещение ущерба по договору аренды: основания, порядок процедуры, судебная практика

Возмещение ущерба по договору аренды возможно в добровольном порядке или принудительно, на основании полученного судебного решения. Арендные отношения регулируются нормами гражданского законодательства и условиями договора, заключаемого между арендодателем и арендатором.

Принимая в аренду имущество собственника, арендатор регулярно вносит плату указанным в договоре способом, и обязуется сохранить принятую собственность в неизменном виде.

Если в период действия арендного договора собственность получила повреждения, в интересах обеих сторон немедленно зафиксировать размер финансовых последствий.

Особенности процедуры взыскания ущерба с арендатора

Для того чтобы, быстро получить ответы на свои вопросы, обращайтесь за юридической консультацией в онлайн-чат справа или звоните по телефону: 8 (800) 302-32-85

В рамках арендных отношений стороны должны руководствоваться действующими нормами законодательства.

Норма Гражданского Кодекса
Разъяснения
Ст. 681 Ответственность за текущий ремонт принятого арендованного имущества несет арендатор/ наниматель.
Ст. 678 Наниматель обеспечивает сохранность и поддерживает надлежащее состояние используемого жилого объекта.
Ст. 687 При порче съемного жилья нанимателем наймодатель вправе через суд потребовать расторжения договора.
Ст. 393 Неисполнение обязательств по арендному договору может стать поводом для взыскания убытка.
Ст. 15 При нарушении одним из участников арендных отношений прав другого возможно взыскание убытков в судебном порядке.
Ст. 1064 Ущерб компенсирует лицо, причинившее вред имуществу.

Помимо Гражданского Кодекса при урегулировании вопросов взыскания ущерба ориентируются также на федеральные законодательные акты, в частности, по возмещению ущерба в случае признания случая страховым. Если предстоит судебное разбирательство для принудительного взыскания ущерба, при подготовке иска учитывают общие нормы гражданско-процессуального законодательства.

Чтобы взыскать денежную компенсацию, арендодателю понадобится доказать, что арендованное имущество действительно повреждено в результате действий (или бездействия) арендатора с нарушением условий использования, установленных договором.

Возмещение ущерба по договору аренды помещения

В ходе аренды недвижимости могут возникать непредвиденные ситуации, когда портятся характеристики арендованного объекта, или он полностью уничтожается. Порядок возмещения ущерба определяется пунктами договора, а в случае возникновения споров, потребуется обратиться в суд с иском.

Если арендатор виновен в пожаре или заливе квартиры, мебели, оборудования, собственник вправе потребовать восстановления повреждений или выплаты денежной компенсации.

Взыскание суммы за испорченное оборудование

В аренду передают не только недвижимое и движимое имущество, но и любые другие объекты, вещи, собственность. Если арендатор взял в аренду оборудование собственника, он обязан сохранить принятую в использование технику в полном порядке.

Взыскать возмещение за поломанное оборудование можно, если удастся доказать, что вывод из строя был связан с некорректной эксплуатацией или нарушениями в обслуживании и хранении.

Требование ущерба при нанесении ущерба арендованному авто

Аренда транспортного средства – распространенная услуга, позволяющая передвигаться на авто в личных целях, либо для использования в коммерческих целях.

При нанесении ущерба машине по вине арендатора стороны руководствуются общими нормами законодательства, когда арендующее лицо обязано самостоятельно возместить убытки. Если машина застрахована, и случай попадает под страховую защиту, предусмотрена компенсация со стороны страховщиков.

Если стороны разошлись во мнении относительно суммы денежного возмещения по договору аренды авто, арендодатель обращается в суд.

Можно ли взыскать ущерб имуществу с арендатора?

Передавая имущество в аренду, собственник рассчитывает получать регулярное вознаграждение, а по окончании срока действия договора вернуть свое имущество в технически исправном состоянии с надлежащими характеристиками.

Кто будет оплачивать ремонт или возмещать стоимость безвозвратно утраченного имущества, зависит от конкретных обстоятельств, при которых произошла авария или происшествие.

Арендатор несет ответственность за арендованное имущество и обязан возместить ущерб, если только он не был получен ранее, до заключения договора. Если арендатор не зафиксировал недостатки в имуществе при подписании договора, собственник позже может предъявить претензии к арендатору.

Если арендатор согласен со своей виной и размером компенсации, стороны договариваются о возмещении во внесудебном порядке. Если стороны придерживаются разных позиций, за урегулированием обращаются в суд.

Основания для возмещения ущерба арендатору

Дорогие читатели! Если у вас возникли вопросы, обратитесь за консультацией к дежурному юристу в онлайн-чат справа или звоните по телефону (звонок бесплатный): 8 (800) 302-32-85

Поскольку договор аренды – двусторонний, обе стороны несут ответственность за исполнение обязательств. Это означает, что возмещение в рамках арендных отношений может платить и арендатор, и арендодатель.

В следующих ситуациях пользователи арендованного имущества вправе рассчитывать на получение денежного возмещения:

  • досрочное расторжение договора с возвратом переплаты;
  • при использовании арендуемого имущества возникли препятствия, споры, проблемы с доступом;
  • недостатки объекта были скрыты от арендатора в момент передачи, что привело к дополнительным расходам;
  • убыток нанесен арендатору арендодателем из-за появления лица, претендующего на имущество;
  • выплата возмещения по убыткам, полученным от затопления или пожара;
  • выявлены иные нарушения законодательства и пунктов договора.

Во избежание проблем с арендуемым имуществом, следует внимательнее читать каждый пункт договора, а при принятии имущества тщательно оценивать все технические характеристики и внешние параметры объекта.

Пошаговая инструкция по взысканию ущерба

Законодательством предусмотрено два варианта взыскания убытков по договору аренды:

  1. В мирном порядке через подписание соответствующего соглашения по доброй воле.
  2. Через судебное разбирательство, на основании вступившего в силу решения суда.

Даже если разногласия очевидны, начинать процесс урегулирования возмещения следует с попытки мирного решения вопроса. Суд, решая, принимать ли иск к рассмотрению, обязательно поинтересуется, пытался ли истец самостоятельно определить условия возмещения.

Шаг 1. Сформулировать причины для предъявления претензий

Все претензии между арендатором и арендодателем должны регулироваться договором. Если возникла необходимость взыскания компенсации, следует определить конкретные основания для подготовки письменной претензии.

При нарушении условий договора аренды арендодатель вправе:

  • предъявить требования о возмещении убытков, понесенных из-за порчи арендованного имущества;
  • взыскать дополнительные расходы;
  • получить компенсацию упущенной выгоды;
  • договориться о возмещении причинённого морального вреда.

Согласно ст. 15 ГК РФ, арендатор может взыскать возмещение, кроме случаев значительного превышения взыскиваемой суммы реального размера ущерба.

Если претензии собирается предъявить арендатор, основаниями могут стать:

  • нарушение сроков аренды;
  • отказ арендодателя от предоставления документации на арендованное имущество;
  • сокрытие существенных недостатков, которые впоследствии привели арендатора к убыткам;
  • появление третьих лиц, претендующих на имущество, сданное в аренду, о которых ранее не сообщал арендодатель;
  • игнорирование арендодателем обязательств по проведению капремонта.

Поводом для финансовых претензий могут стать другие нарушения договора, которые привели вторую сторону договора к убыткам.

Шаг 2. Определить размер взыскания

Большая часть споров связана с определением суммы возмещения, которое должен выплатить виновник. Именно эти споры часто приводят, в конечном счете, в суд. Обоснованный грамотный расчет суммы убытка повышает шансы на досудебное урегулирование, не доводя спор до суда.

Предъявлять доказательства по нанесению убытка должен сам пострадавший. Если предстоит взыскать убыток с арендатора, доказывать факт наличия испорченного имущества и вину должен арендодатель.

Три документа помогут выявить и обосновать реальный размер ущерба:

  1. Приемопередаточный акт.
  2. Акт осмотра по факту порчи.
  3. Инвентаризационный акт.

Для определения убытков следует использовать информацию из подписанного при заключении договора аренды приемопередаточного акта. Этот документ является обязательным приложение к договору и подробно описывает передаваемое в аренду имущество, его состояние в момент подписания документа.

Чем подробнее будет описано имущество (оборудование, мебель, техника, помещение, коммуникации), тем проще будет доказать размер понесенного убытка.

Акт приема-передачи позволит выявить рыночную стоимость бывшего в употреблении имущества на момент передачи его арендодателю, чтобы рассчитать реальный ущерб в случае его порчи.

Скачать образец акта приема-передачи имущества

Второй документ, который поможет взыскать сумму, это акт осмотра, составленный в присутствии свидетелей, после выявления факта порчи. Привлечение к составлению акта квалифицированных экспертов по оценке поднимет объективность содержания. При затоплении имущества следует привлечь специалистов из обслуживающей компании. Специального бланка акта осмотра не предусмотрено.

Главное, чтобы этот документ содержал информацию о:

  • список поврежденного имущества с указанием идентификационных признаков;
  • выявленных дефектах;
  • обстоятельства, причины появления недостатков.

Скачать образец акта осмотра имущества

Третий документ подтвердит факт наличия имущества в процессе аренды, уже после подписания договора – это инвентаризационный акт. Участникам арендных отношений рекомендовано проводить регулярную инвентаризацию во избежание возможных споров о моменте уничтожения или порчи какого-либо объекта, однако чаще этот документ требуется при оформлении аренды с юридическими лицами.

Скачать образец инвентаризационного акта (для юрлиц)

Шаг 3. Составление претензии

Когда определен перечень поврежденного имущества, степень ущерба, сумма взыскания, пора переходить к составлению претензии.

Письменная претензия представляет собой документ, уведомляющий виновника о требованиях пострадавшей стороны. Правильно составленная претензия станет документальным основанием для достижения договоренности о размере и порядке возмещения, либо основанием для обращения в суд.

Основными реквизитами досудебной претензии являются:

  • подробное описание, что и где произошло, с указанием точного времени, даты события;
  • приведение доказательств ущерба с помощью акта;
  • сформулированные требования (сумма, сроки выплаты);
  • уведомление о намерении обратиться в суд в случае неисполнения требований.

В документе должно быть указано, к кому конкретно предъявляют претензии. В конце претензии должна стоять дата, подпись с расшифровкой.

Скачать образец досудебной претензии

Шаг 4. Вручение арендатору письменного требования

Чтобы иметь возможность впоследствии обратиться в суд, необходимо обеспечить надлежащее подтверждение факта передачи претензии виновному в порче имущества лицу.

Предусмотрено 4 способа передачи претензии:

  1. Почтой России (заказное письмо с уведомлением).
  2. Курьерской службой.
  3. Лично под роспись или в присутствии свидетелей.
  4. Через представителя.

При отправке почтовой службой обязательно необходимо сохранить квитанцию с подтверждением отправки заказного письма. При личном вручении на копии документа просят поставить отметку о вручении с датой и подписью.

Если виновник ущерба согласен с требованиями, стороны договариваются о выплате и фиксируют факт в письменном виде. Если условия претензии не устраивают, через месяц после подтвержденного факта вручения претензии пострадавшая сторона вправе обратиться в суд с иском.

Шаг 5. Составление искового заявления

В процессе подготовки искового заявления применяют общие требования гражданско-процессуального законодательства, а именно ст. 131—132 ГПК РФ.

К основным реквизитам искового заявления относят:

  • точное название суда;
  • сведения о заявителе и ответчике (ФИО, паспорт, адрес, контактная информация);
  • описание обстоятельств, при которых произошла порча имущества и определен виновник;
  • перечень действий, которые привели к снижению потребительских характеристик или полной утрате арендованного имущества;
  • доказательства с причинно-следственной связью, почему требование направлено конкретному ответчику;
  • требования возместить нанесенный ущерб или устранить повреждения;
  • перечень прилагаемой документации.

Внизу документа должна стоять подпись и дата.

Скачать образец искового заявления о возмещении ущерба

В качестве приложений к иску выступают:

  1. Личные документы.
  2. Документация о принадлежности имущества.
  3. Договор аренды.
  4. Инвентаризационный, приемопередаточный и иные акты, которые подтверждают цену иска.

Поскольку иск о возмещении – имущественного характера, госпошлина определяется согласно взыскиваемой суммы. В случае удовлетворения требований истца можно взыскать судебные издержки с ответчика.

Шаг 6. Взыскание в судебном порядке

При рассмотрении иска суд исходит из представленных с иском документальных доказательств и аргументации позиции сторон. Настоятельно рекомендуется привлечь на помочь опытного юриста, который поможет убедить суд в законности исковых требований и объективности представленных расчетов.

Чтобы взыскать возмещение в принудительном порядке, следует дождаться вступления в силу судебного решения. При игнорировании требований суда исполнительный лист передают судебному приставу для организации взыскания.

Судебная практика

Надоело читать? Позвоните юристу и он быстро вас проконсультирует по любым вопросам (бесплатный звонок по всей России): 8 (800) 302-32-85

При возмещении ущерба по договору мены не существует единой практики суда. Чаще суд руководствуется представленными с обеих сторон доказательствами и их соответствием законодательным нормам.

Когда арендатор ответит за пожар и потоп — новости Право.ру

Иллюстрация: Право.ru/Петр Козлов Собственник сдал помещение, а спустя несколько дней в нем случился пожар. Кто будет отвечать за возгорание? Эксперты говорят, что не всегда это наниматель или арендатор. Он заплатит, только если действительно виноват, например, не выключил фен. Другое дело – короткое замыкание или возгорание сломанной техники, которая досталась от владельца. Зато если пожар или потоп повредил соседскую квартиру, отвечает в любом случае собственник. Сможет ли он потом отсудить компенсацию у виновника-арендатора, зависит от договора.

В Гражданском кодексе закреплено, что собственник должен сам содержать свое имущество, если иное не предусмотрено договором (ст. 210 ГК «Бремя содержания имущества»). Но в случае аренды бремя содержания перекладывается на нанимателя, поскольку прежний владелец лишается доступа к помещению. Здесь действует норма о том, что вред имуществу должен возместить тот, кто его причинил (ст. 1064 ГК «Общие основания ответственности за причинение вреда»). Но если говорить о пожаре, потопе или других ЧП, то не всегда за это отвечает арендатор или наниматель. Ответ зависит от обстоятельств произошедшего, говорит Ирина Орешкина, адвокат АБ Федеральный рейтинг. группа Семейное и наследственное право группа Управление частным капиталом группа Арбитражное судопроизводство (крупные споры — high market) группа Банкротство (включая споры) группа Корпоративное право/Слияния и поглощения 18место По выручке 25-27место По количеству юристов 6место По выручке на юриста (более 30 юристов)

Временный владелец имущества будет отвечать, только если он виноват в ущербе. Например, в акте залива указано, что причиной стал невыключенный кран (так произошло по делу № 01АП-49/2018). Понятно, что в этом случае вина лежит на нанимателе.  

  • Не выдернул прибор из розетки. В январе 2011-го Инна Игнатова* и Наталья Сидорова* сняли квартиру. Спустя три месяца, когда Игнатовой дома не было, Сидорова забыла выдернуть фен из розетки и ушла. Произошло короткое замыкание, начался пожар. В результате закоптились стены в ванной комнате и коридоре, обгорел дверной косяк. В постановлении об отказе в возбуждении уголовного дела написали, что возгорание случилось из-за нарушения правил пожарной безопасности при использовании электроприборов. Владелец квартиры обратился с иском к нанимательницам. Первая инстанция решила, что Игнатова не может нести ответственность за возгорание, так как она была на работе. Деньги суд взыскал только с Сидоровой, так как установлена связь между ее действиями и возгоранием (сумма из акта вымарана). Апелляция решение оставила без изменения (дело № 33-615/2012)
  • Если установил «плохое оборудование», которое загорелось. В декабре 2015-го общество «ВкусДона» арендовало у ИП Заруцкой нежилое помещение в многоквартирном доме под магазин. А спустя два месяца там случился пожар. Возгорание началось в подсобке. Как выяснили пожарные, прибор пожарной сигнализации вышел из строя и загорелся, потом пламя перебросилось на вещи. Предприниматель просил суд взыскать 523 000 руб. ущерба. Первая инстанция решила, что в возгорании виноват арендатор. Это он установил пожарную сигнализацию и захламил кладовку. Апелляция пришла к выводу, что возгорание прибора – это случайность, а значит, арендатор не должен возмещать убытки. А вот кассация поддержала позицию первой инстанции. Суд округа решил, что общество установило сомнительную пожарную сигнализацию. Нет документов, что ее монтаж произведен с соблюдением всех правил. Поэтому суд округа оставил в силе решение первой инстанции (дело № А53-11802/2016).

Суд оценивает не только обстоятельства ЧП, но и условия договора аренды. Орешкина говорит, что в большинстве случаев текущий ремонт и обязанность содержать помещение в надлежащем состоянии отнесены именно на арендатора. То есть он отвечает за последствия: должен отремонтировать помещение или компенсировать собственнику расходы на восстановление испорченного имущества. 

Практика Сдать в аренду землю, ограниченную в обороте: позиция ВС

Так, В 2014-м общество «Пантэон» взяло в аренду у «Боровичского опытного машиностроительного завода» склад-гараж. В договоре они предусмотрели, что арендатор отвечает за пожарную безопасность помещения, должен вовремя вывозить производственные отходы и мусор. Спустя 4 года пожар полностью уничтожил здание.

Специалисты пришли к выводу, что горючие материалы (скорее всего, древесная пыль) воспламенились от искры. Завод решил, что виноват арендатор. Поэтому сделав рыночную оценку стоимости объекта (6 млн руб.), он обратился в суд. Первая инстанция иск удовлетворила.

Она обратилась к условиям договора, по которым собственник имущества фактически делегировал арендатору обязанности по поддержанию имущества в надлежащем состоянии в соответствии с противопожарными нормами. Апелляция согласилась с этим, но снизила взысканную сумму до 2,6 млн руб.

до кадастровой стоимости склада из-за недостатков оценки. Решение «засилила» и кассация (дело № А44-10189/2018).

Если в договоре есть пункт об ответственности арендатора, это еще не значит, что наниматель или арендатор по умолчанию отвечает за любое ЧП. То, что он нарушил правила содержания имущества, нужно доказать.

Важны документы, которые определяют виновника ЧП: материалы МВД по результатам проверки происшествия (например, постановление об отказе в возбуждении уголовного дела, в котором указана причина пожара), акты контролирующих органов о привлечении к ответственности за несоблюдение установленных правил содержания имущества, заключение экспертизы.

Павел Лобачев, ведущий юрист ЮФ Федеральный рейтинг. группа Земельное право/Коммерческая недвижимость/Строительство группа Разрешение споров в судах общей юрисдикции группа Арбитражное судопроизводство (средние и малые споры — mid market) группа Управление частным капиталом 23место По выручке на юриста (менее 30 юристов) 47место По выручке Профайл компании

Если пожар спровоцировала сломанная техника собственника. Елена Тюкина* снимала у Владислава Коннова* квартиру.

Спустя три дня она включила в розетку стабилизатор напряжения газового котла и микроволновку, а сама ушла в магазин. В квартире случилось возгорание. Это заметили соседи и позвонили в МЧС.

Пожарные затушили пожар. Они указали, что ЧП могло произойти из-за аварийной работы стабилизатора напряжения. 

Нанимательница решила, что виноват собственник, и решила отсудить у него 50 000 руб. (деньги, которые она заплатила собственнику и риелтору за поиск квартиры).

Коннов обратился к Тюкиной со встречным иском, просил компенсировать причиненный ущерб в размере 117 000 руб. В договоре указано, что наниматель обязан возместить ущерб, если помещение пострадало по его вине или из-за небрежности. А ведь Коннов предупреждал, что все приборы перед уходом нужно доставать из розеток. 

Первая инстанция назначила по делу судебную пожаро-техническую экспертизу. Она подтвердила, что изначально загорелась розетка, так как стабилизатор напряжения, который к ней подключили, работал в аварийном режиме. Райсуд встречный иск удовлетворил.

Апелляция решила, что наниматель возмещает лишь тот ущерб, который он нанес по своей вине или небрежности. В данном случае виноват ответчик, так как он плохо содержал свое имущество. Апелляция отменила решение райсуда, взыскала в пользу Тюкиной 23 000 руб.

, в удовлетворении встречных требований отказала (дело № 33-2553/19).

Практика Комод под арестом: ВС решал судьбу мебели из съемной квартиры

В похожей ситуации оказался и Сергей Нечаев*. В мае 2017-го он снял в Подмосковье двухэтажный дом. Собственники находились за границей, поэтому договор он подписывал с их представителем Татьяной Комар.

Она объяснила, как пользоваться всей техникой в доме и на участке, но ничего не сказала о бензиновом генераторе. В августе этого же года свет отключили, поэтому Нечаев завел устройство. Оно загорелось, огонь перебросился на дом.

Сотрудники МЧС провели проверку и решили, что генератор загорелся из-за поломки. Искра попала на деревянный кожух, а дальше на дом.

Представитель собственника обратилась в суд. Уточненные требования составили 2,4 млн руб. компенсации ущерба и прочие расходы, включая компенсацию морального вреда (100 000 руб.) и расходы на представителя (100 000 руб.). 

Суд решил, что в пожаре виноват наниматель. Он не достал генератор из деревянного кожуха и не перенес как минимум за метр от здания. Эти требования есть в инструкции по технике безопасности, которую Нечаев нарушил.

Поэтому суд взыскал с ответчика ущерб, расходы по оценке, расходы на представителя – всего 2,6 млн руб. Но это решение отменила апелляция. Она напомнила, что изначально пожар случился из-за неправильной работы генератора, то есть устройство было неисправно.

А значит, и жилец не может отвечать за последствия возгорания, решил суд и отказал в иске (дело № 33-19591/2019).

Практика Платить ли штраф после отказа от аренды: решение ВС

Если был поджог. Осенью 2015-го Валерий Чернов сдал свое нежилое помещение площадью 445 кв.м. в аренду Олегу Крайнову, а он передал его в субаренду обществу «Розалко». В здании открыли магазин. Через год там произошло ЧП: случился пожар, в итоге выгорела пристройка, кровля и весь второй этаж.

Эксперт МВД пришел к выводу, что это был поджог. Гореть здание начало снаружи, в районе пристройки. Полицейские возбудили уголовное дело по ст. 167 УК («Умышленные уничтожение или повреждение имущества») в отношении неустановленного лица. Свои убытки собственник здания оценил в 7 млн руб.

и подал в суд на Крайнова. Истец решил, что отсутствие виновника пожара само по себе не означает, что ответчик не причинил ему ущерб. Он ссылался на ст. 1064 ГК («Общие основания ответственности за причинение вреда»).

Согласно норме, вред, причиненный имуществу гражданина, должен возместить тот, кто этот вред причинил.

Но две инстанции решили, что вины ответчика в возгорании нет, а значит, деньги с него взыскать нельзя. Они указали: в договоре не прописано, что арендатор отвечает за случайный вред зданию или за вред, который причинили третьи лица. Суды иск не удовлетворили (дело № 33-4510/2020).

Практика ВС решал, сколько должны платить наниматели по «коммуналке»

В других случаях, когда вина арендатора не установлена. Общество «Иннова-Нефтехим» арендовало у «Электростальского химико-механического завода» часть помещений. По соседству с ними продолжили работу цеха ОАО «ЭХМЗ». Договор стороны заключили в августе 2013-го, а марте 2014-го в арендованном здании начался пожар.

Наиболее вероятной причиной, согласно заключению пожарных, стало воспламенение паров легковоспламеняющейся жидкости от искры статического электричества. По независимой оценке, заводу был нанесен ущерб в 28 млн руб. Эти деньги предприятие решило взыскать с арендатора через суд. Но сделать это ему не удалось.

Первая инстанция, а затем апелляция и кассация не нашли вины арендатора в случившемся. Правила пожарной безопасности он не нарушал, это выявили спасатели, когда разбирались в причинах инцидента. О вине общества ни слова нет и в постановлении об отказе в возбуждении уголовного дела. Три инстанции ОАО «ЭХМЗ» отказали, тогда он пожаловался в ВС.

Но он отказал в передаче кассационной жалобы на рассмотрение коллегии (дело № А41-47283/14).

Если пострадали соседи

Порой пожар или потоп в помещении добирается до соседей. Раз содержать имущество должен собственник, то он и отвечает перед третьими лицами за причиненный вред, объясняет Сергей Водолагин, управляющий партнер ЮФ Федеральный рейтинг.

группа ВЭД/Таможенное право и валютное регулирование группа Комплаенс группа Разрешение споров в судах общей юрисдикции группа Трудовое и миграционное право (включая споры) группа Управление частным капиталом группа Арбитражное судопроизводство (средние и малые споры — mid market)
.

Третьих лиц (например, соседей снизу) не должно интересовать, кто конкретно и на каком основании использует расположенную сверху квартиру – сам собственник, наниматель, приехавшие погостить родственники либо бригада рабочих, проводящих в квартире ремонт. Если соседей снизу залили, они вправе предъявить претензии к собственнику квартиры.

Сергей Водолагин, управляющий партнер ЮФ Федеральный рейтинг. группа ВЭД/Таможенное право и валютное регулирование группа Комплаенс группа Разрешение споров в судах общей юрисдикции группа Трудовое и миграционное право (включая споры) группа Управление частным капиталом группа Арбитражное судопроизводство (средние и малые споры — mid market)

Так решил Верховный суд в одном из недавних споров. Константин Попов* с апреля 2018-го снимал у Ларисы Верняк* квартиру, где жил с женой и дочерью. Спустя полгода в жилище произошел пожар: мультиварка вышла из строя и загорелась.

Это подтвердили сотрудники МЧС в своем заключении. В результате пострадала не только съемная квартира, но и соседская. Ее владелица Алиса Климова* провела независимую оценку ущерба.

Вышло, что на ремонт после инцидента уйдет 327 000 руб.

Соседка обратилась с иском к Верняк, чтобы взыскать с нее сумму ущерба. Первая инстанция ей отказала. Пожар произошел в жилье Верняк, но это еще не означает, что она виновата в случившемся, решила первая инстанция. А вот апелляция и кассация взыскали с Верняк всю сумму.

Две инстанции полагали, что ответчик должен был следить за имуществом своей квартиры, в том числе за электроприборами. То есть пожар возник из-за того, что она «недоглядела». Спор дошел до ВС, который позиции апелляции и кассации подтвердил и оставил их в силе.

Тройка судей под председательством Сергея Асташова подчеркнула, что даже если собственник сдал недвижимость в аренду, он отвечает за пожарную безопасность в нем.

Сдав квартиру, собственник остается собственником. 

А значит, это не освобождает его от обязанности содержать свое имущество, решил ВС

Коллегия указала, что собственник может предусмотреть условия о соблюдении квартирантами противопожарных правил и в случае нарушения предъявить требования о возмещении ущерба, в том числе и в порядке регресса (№ 88-КГ20-14-К8). Об этом говорит и Водолагин: если соседям владелец заплатил, а виноват квартирант, то собственник вправе предъявить к нему претензию.

Советы для собственников

Отсутствие договора само по себе не снимает с виновника ответственность за причиненный ущерб, говорит Максим Алексеев, юрист практики по недвижимости и инвестициям АБ Федеральный рейтинг.

группа ГЧП/Инфраструктурные проекты группа Земельное право/Коммерческая недвижимость/Строительство Профайл компании
. Но если соглашение есть, намного проще решить, кто отвечает за последствия ЧП.

В нем можно определить, кто обязан соблюдать противопожарные и другие правила. 

Практика Топ-7 дел о «потребительском экстремизме» в строительстве

Лобачев советует сторонам оценить техническое состояние недвижимости и оборудования (в том числе электрических сетей, сантехники) и указать это в акте приема-передачи имущества (либо в самом договоре).

Если потом наниматель обнаружил такие недостатки, Алексеев рекомендует сообщить об этом владельцу помещения. Если из-за этой поломки случится пожар, то с арендатора могут снять ответственность за наступивший вред, объясняет эксперт.

Лобачев полагает, что в договоре сразу нужно предусмотреть порядок определения и компенсации размера ущерба на случай, если ЧП все-таки не удалось избежать. 

  • Арбитражный процесс
  • Гражданский процесс

Leave a Comment

Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *