Взаимозачет имущественного вычета и налога — Совет Юриста

08 января 2021

В данной статье мы расскажем, возможно ли получить имущественный и социальный вычет одновременно. При каких условиях такое возможно и каким образом это оформляется.

Взаимозачет имущественного вычета и налога - Совет Юриста

Взаимозачет имущественного вычета и налога - Совет Юриста

Налогия

Статьи

Бывает так, что в один год у нас есть расходы и на обучение, и на лечение, а в довершение еще и квартиру купили. И встает вопрос – можно ли оформить налоговые вычеты одновременно?

Какие налоговые вычеты можно получать одновременно

Прежде всего следует сказать, что право на налоговый вычет есть только у резидентов РФ, имеющих доход, с которых уплачивается 13% НДФЛ (кроме дивидендов). Таким доходом считается официальная заработная плата, доход от сдачи квартиры в аренду, продажа имущества. 

То есть вы можете нигде не работать, но одновременно с этим сдавать квартиру. Или работать неофициально, но продать имущество и заплатить налог — это все будет считаться.

Таким образом, если вы платите налоги, то вы можете их вернуть с помощью налоговых вычетов. Но вы не можете вернуть больше той суммы, которую заплатили в качестве НДФЛ.

То есть если в год вы заплатили 150 000 руб. в качестве НДФЛ, то вернуть больше, чем эти 150 тыс. вы не сможете.

Оформить одновременно вы можете любые возвраты НДФЛ, НК РФ не ставит каких-то ограничений на этот счет.

Что входит в имущественный налоговый вычет

Имущественный налоговый вычет положен налогоплательщикам при строительстве/покупке жилья или участка под него. То есть сделки с имуществом. Это отличная возможность компенсировать часть расходов с помощью ранее уплаченных налогов или уменьшения налогооблагаемой базы.

Если вы покупаете квартиру или долю в ней – можно вернуть НДФЛ. 

Если приобретаете земельный участок и построили на нем жилой дом, можно одновременно заявить к налоговому вычету и расходы на покупку земли, и на постройку.

Что входит в социальный налоговый вычет

Оплата обучения, лечения, взносы на добровольное страхование, НПО и т.п. Полный перечень можно посмотреть в НК РФ.

Вы можете одновременно заявить на социальный налоговый вычет и по обучению, и по лечению, но они считаются в совокупности, то есть суммарно (за исключением дорогостоящего лечения и обучения ребенка, но об этом мы скажем чуть позже).

Какие суммы можно вернуть

Напомним, что главное, о чем стоить помнить – вы не можете получить возврат НДФЛ больше, чем уплатили в год налогов. То есть заявить на несколько видов налоговых вычетов одновременно вы имеете право, но максимально вернете только ту сумму, которую уплатили в качестве НДФЛ.

Имущественный налоговый вычет позволяет вернуть до 260 000 руб. при покупке жилья на свои средства и до 390 000 руб. за фактически уплаченные проценты по ипотеке.

Пример:
Иванов купил в ипотеку квартиру за 5.3 млн руб. Процентов он уже заплатил 326 000 руб. Он может вернуть 260 тыс. по основному налоговому вычету и одновременно с этим подать на возврат по процентам ипотеки – 42 380₽ (326 000 *13%).

Социальный налоговый вычет ограничен суммой в 120 000 руб. То есть к возврату одновременно по всем видам социального вычета можно максимально вернуть только 15 600 руб.

Пример:
Петров потратил на свое обучение 80 000 руб., и одновременно заплатил за лечение отца 90 000 руб. К вычету он может заявить только 120 тыс. руб. и вернуть 15 600 руб., несмотря на то, что потратил больше.

Что касается социальных возвратов, то тут есть особые нюансы. Например, дорогостоящее лечение.

Это лечение с кодом «02» (указывается в справке об оплате). Оно не входит в ограничение 120 000 руб., а считается, исходя из фактических расходов. То есть потратили 200 000 руб. и в справке стоит код «02» — можно получить 13% от всей этой суммы – 26 000 руб. На налоговый вычет и за обычное, и за дорогостоящее лечение можно заявлять одновременно.

Расходы на благотворительность также считаются иначе – основное условие – чтобы сумма к вычету составляла не более 25% от дохода налогоплательщика в год (в исключительных случаях — 30%).

И оплата за обучение ребенка аналогично имеет свои ограничения – максимальный возврат составляет 6 500 руб. за каждого ребенка, и считается не одновременно с остальными социальными налоговыми вычетами, а отдельно.

То есть вы можете вернуть до 15 600 руб., например, за свое обучение, и одновременно подать на возврат налога за обучение ребенка в размере до 6 500 руб.

Имущественный и социальный вычеты одновременно

Важно понимать, что при подаче через налоговую инспекцию сначала должны быть учтены социальные вычеты, так как их нельзя перенести на будущие периоды. И только потом следует оформлять имущественный вычет, так как остаток имущественного вычета можно переносить на следующие периоды.

А если вы уже получаете имущественный вычет у работодателя и одновременно с этим у вас появились расходы на лечение, обучение — по которым можно воспользоваться социальным вычетом, то сразу подавайте заявление работодателю о приостановлении предоставления имущественного вычета.

И в конце года вам нужно будет подать налоговую декларацию 3-НДФЛ. Так как если ко всей сумме Вашей заработной платы будет применен имущественный вычет, то социальный попросту может пропасть, т. к. перенести его полностью или частично на будущие налоговые периоды невозможно.

Следует заранее планировать получение вычетов через работодателя и налоговую инспекцию. И если у Вас планируются расходы, по которым можно воспользоваться социальным вычетом, то получать возврат имущественного через работодателя не всегда удобно.

Как готовить документы, если вычеты оформляются одновременно

Если вы хотите оформить налоговые вычеты одновременно, то вам понадобятся соответствующие документы для каждого. И если вы хотите оформить возврат одновременно за несколько налоговых периодов (не более, чем за предыдущие три года), то вам нужно будет заполнять 3-НДФЛ за каждый налоговый период по той форме, которая была в том году.

Теперь вы знаете, какие существуют тонкости при оформлении нескольких налоговых вычетов одновременно. Помните, что всегда нужно учитывать сроки предоставления вычетов.

Получите налоговый вычет

Выберите удобный тариф и получите налоговый вычет быстро и просто

Взаимозачет при купле-продаже квартиры

]]>Взаимозачет имущественного вычета и налога - Совет Юриста]]>

Налоговым кодексом гражданам РФ предоставляется возможность получить возмещение части уплаченных из их доходов налогов при продаже или покупке недвижимого имущества. Процедура оформляется двумя разновидностями налоговых вычетов, по каждой из которых действует свой лимит возврата средств. Путем сопоставления результатов применения льгот по сделке приобретения активов и операции реализации оформляется взаимозачет.

Взаимозачет при купле-продаже квартиры: особенности налогообложения

В случае продажи недвижимости, находившейся в собственности, у физического лица появляются доходы в сумме стоимости имущества. Со всего объема вырученных средств удерживается НДФЛ и перечисляется в бюджет. Налогообложению не подлежат операции с объектами недвижимости, которыми продавец владел дольше 3 лет.

Максимальный размер налогового вычета по сделке продажи квартиры и другой недвижимости равен 1 млн руб. При покупке жилья физическое лицо может претендовать на льготу в пределах 2 млн руб. (ст. 220 НК РФ).

Взаимозачет при купле-продаже квартиры возможен при условии, что оба договора были реализованы в одном календарном году.

При нарушении этого правила, налогоплательщику надо будет заплатить причитающийся налог, а при возникновении права на второй тип вычета обратиться в ФНС за возмещением налога.

Пример реализации процедуры взаимозачета

Налогоплательщик в январе 2018 года продал квартиру стоимостью 2,5 млн руб. В марте было куплено новое жилье по цене 3,36 млн руб. Имущественные вычеты ранее физически лицом не заявлялись. Алгоритм расчетов:

  1. Определяется налоговая база по НДФЛ с суммы доходов после продажи с учетом вычета – итог равен 1 500 000 руб. (2 500 000 – 1 000 000).
  2. Выводятся налоговые обязательства по продаже имущества – сумма исчисленного налога равна 195 000 руб. (1 500 000 х 13%).
  3. Вычисляется сумма, на которую гражданин может претендовать к возмещению после покупки жилья – налогоплательщик вправе воспользоваться максимальным размером льготы, равным 2 000 000 руб. Величина подоходного налога по возврату будет достигать 260 000 руб.
  4. Проводится взаимозачет налога при продаже и покупке квартиры – размер налога корректируется в сторону уменьшения вычетом по приобретению имущества. В результате получаем отрицательное значение, поэтому налоговые обязательства физического лица равны нулю (195 000 – 260 000 = — 65 000 руб.). Гражданин вправе дополнительно получить возврат налога в сумме 65 000 руб.

Если бы стоимость продаваемой недвижимости была выше, то налоговые вычеты могли не покрыть весь объем исчисленного к уплате НДФЛ. Тогда пришлось бы уплатить в бюджет скорректированный остаток налогового обязательства.

Как оформить взаимозачет налога при продаже и покупке квартиры

При отнесении операций по продаже и купле жилой недвижимости на разные отчетные периоды налог от дохода в результате реализации квартиры или дома придется заплатить, но с учетом корректировки на вычет в размере 1 млн руб.

После покупки нового жилья физлицо обращается в ФНС за возмещением НДФЛ по имущественному вычету. В обоих случаях гражданин фактически применяет имущественные вычеты.

Для этого он подает заявления в ФНС с декларациями 3-НДФЛ за каждый период.

При взаимозачете операции купли-продажи реализуются в один год. Поэтому процедура взаимного корректирования налоговых обязательств и возмещения отражается одной декларацией.

Форма 3-НДФЛ должна быть подана в ФНС даже в случае, если в итоге зачета обязательств по налогу у гражданина не возникло.

Дополнительно к отчетной форме прикладывается полный комплект оправдательной и платежной документации по каждому виду сделки.

При заполнении декларационной формы надо прописать;

  • полученный от продажи доход, вычет по этой сделке;
  • вычет по сделке приобретения новой квартиры;
  • скорректированный на суммы льгот налогооблагаемый доход;
  • расчетную величину налогового обязательства.

Квартирный вычетОфициальные разъяснения

НДФЛ

3-НДФЛ. Взаимозачет. Покупка и продажа квартиры (участка)

До 30 апреля 2019 г. все те, кто продавал в 2018-ом году земельные участки, автомобили или квартиры, активно сдавали декларации 3-НДФЛ.

Интересны были те случаи, когда объектами граждане владели менее 3 лет, и когда при продаже одного объекта в 2018-ом году, они приобретали в этом же году другое имущество.

Вопросы сводились к тому, как лучше учесть покупку и продажу, с чего платить налог.

Как хорошо своё жилье, как хорошо, когда налога нет с него… Ну, или он незначителен : ).Как хорошо своё жилье, как хорошо, когда налога нет с него… Ну, или он незначителен : ).

Сначала рассмотрим простой пример при покупке авто и последующей продаже автомобиля через год.

3-НДФЛ. Продажа авто и учет расходов на покупку

Зачастую при продаже авто выгоднее воспользоваться не вычетом в размере 250 000 рублей, а учесть расходы на авто. Например, приобретался пассажирский фургон, оформленный на физическое лицо в 2017-ом году по договору купли-продажи за 1500 000 р.

Читайте также:  Налог с продажи нежилого помещения физическим лицом в 2020 году - совет юриста

, а в 2018-ом году он уже был продан за 1 100 000 р. Срок владения менее 3 лет, налог с продажи нужно уплатить в размере (1 100 000 — 250 000)*13% (где 250 000 р. — это налоговый вычет, то есть с этой суммы налог не платится).

Когда цена по договору не является условной (например, указана 10 000 рублей), то лучше учитывать при определении налоговой базы именно разницу между продажей и первоначальной покупкой, т. е. 1 100 000 — 1 500 000.

База для исчисления налога — 400 000, значение отрицательное, т. е. и уплачивать налог не нужно.

на заметку! К декларации при сдачи в налоговую необходимо прикладывать в том числе и платежные документыПринимаем к учету не 250 000 р., а сумму расходов, т. е. 1 100 000. Принимаем к учету не 250 000 р., а сумму расходов, т. е. 1 100 000.

Вывод прост. Нужно сравнивать, что выгоднее.

3-НДФЛ. Покупка и продажа в одном году

Сейчас на простом примере опишу ситуацию, когда одновременно происходила продажа земельного участка, в собственности находящегося менее 3-лет, а также покупка квартиры.

Итак, земельный участок был продан за 3 500 000 р. А квартира была приобретена за 5 000 000 рублей. Всё это происходило в одном году.

На заметку, при покупке квартиры учитывается либо дата акта при покупки квартиры по договору долевого строительства, или же дата регистрации по выписке ЕГРН при покупке на вторичном рынке

При этом документов о расходах на покупку земельного участка не было (например, передача безвозмездная). Поэтому принять расходы как с авто уже не получится. Вместе с тем есть право на вычет в размере 1 000 000 рублей (стандартный имущественный вычет при продаже недвижимости).

С этой суммы налог не уплачивается, то есть предварительно налоговая база равна (3 500 000 — 1 000 000)*13%. Но у нас есть еще одно условие, покупка квартиры. Мы имеем право при покупке квартиры на основной вычет в размере 2 000 000 рублей. Да, квартира стоит 5 000 000 р., но свыше суммы основного вычета (2 000 000) уже принять расходы на покупку квартиры нельзя.

Вот что у нас получается. налоговая база равна (3 500 000 — 1 000 000 — 2 000 000)*13%.

Как мы видим, сумма налога, исчисленная к уплате равна 65 000 рублейКак мы видим, сумма налога, исчисленная к уплате равна 65 000 рублей

При это в дальнейшем по квартире можно будет еще и воспользоваться вычетом по уплаченным процентам. В этом случае мы не стали учитывать доходы, подтвержденные по справке 2-НДФЛ. Таким образом, получился взаимозачет. Конечно, его так называть не совсем корректно, но суть именно в том, что можно налог уплачивать в меньшем размере.

Заявку на заполнение декларации 3-НДФЛ можно оформить через сайт 3ndflpartner.ru, указав в опросной анкете то, что для Вас актуально. Также я есть на яндекс.услугах, пишите, спрашивайте — буду рад помочь : ). Буду благодарен за подписку на канал Яндекс Дзен

Продажа и покупка квартиры в одном налоговом периоде

Собственник недвижимости может самостоятельно принимать решения по поводу того, какие действия ему производить со своей жилплощадью.

Никто не запрещает покупать и продавать жилье в один и тот же год или даже совершать несколько таких сделок за указанный период. Но не следует забывать о том, что при продаже недвижимого имущества владелец обязан уплатить в бюджет НДФЛ, равный 13% от полученной прибыли, что зачастую выливается в весьма немалые налоговые суммы.

Если продажа и покупка квартиры в одном налоговом периоде неизбежна, продавец может рассчитывать на послабления, которые способны минимизировать его расходы на НДФЛ с продажи или даже полностью их компенсировать.

Налоговое законодательство

Правила расчета и применения имущественных налоговых вычетов по отношению к продаваемым и покупаемым объектам жилой недвижимости регламентируются Налоговым кодексом РФ. Все основополагающие пункты изложены в статье 220 НК РФ.

Что касается конкретно сделок по купле-продаже и возможности получить по ним налоговый вычет, то в статье 220 можно найти ответы на вопросы о правах продавцов и покупателей в каждом отдельном случае:

  1. В соответствии с подпунктом 1 пункта 1 статьи 220 НК РФ продавец имеет право уменьшить налогооблагаемую базу на один миллион рублей. Если он продает квартиру, которой владел более предусмотренного законодательством минимального срока, то он и вовсе освобождается от налогообложения с этого вида дохода.
  2. Покупатели обязаны ориентироваться на подпункт 3 пункта 1 статьи 220. Получить налоговый вычет с потраченных на приобретение недвижимости сумм можно в установленных пределах и только в случае соблюдения всех обязательных условий.

Кроме Налогового кодекса, продавцы и покупатели могут ориентироваться на те правила, что были изложены в письме Минфина №03-04-05/3648 от 30 января 2015 года.

Продажа и покупка в течение года

Продажа одной жилплощади и покупка сразу же другой – это весьма распространенный принцип сделок на рынке недвижимости.

Большинство собственников продают свои жилые помещения для того, чтобы купить иное, лучшее по месторасположению или большее по размерам.

Может наблюдаться и иной процесс, когда большая и более дорогая недвижимость продается с целью приобретения более дешевого жилья. У каждого для продажи своим причины, но принцип налогообложения остается один.

Разобраться в нюансах налогообложения человеку, несведущему в тонкостях действующих законодательных норм, бывает непросто, но крайне важно. Вся система льгот, к коим относится и имущественный налоговый вычет, построена в РФ таким образом, что получить их можно только при подаче письменного заявления.

Работники государственных служб не обязаны оповещать налогоплательщиков об их потенциальных возможностях, поэтому незнание законодательства может сыграть неприятную шутку с налогоплательщиком.

При этом удержать НДФЛ с продавца не забудут, а вот оповещать его о возможности законно сэкономить на уплате налога никто не обязан.

Продажа одного жилища и покупка другого в один отчетный период в НК РФ не предусмотрена как отдельный вид сделки, а вот в письме Минфина №03-04-05/3648 есть четкие указания, что данные действия могут и должны быть объединены и рассматриваться как общее целое.

Нужно ли платить налог?

Ответить на вопрос однозначно нельзя, каждая ситуация имеет свои нюансы, которые решаются в зависимости от определенных условий.

В письме Минфина №03-04-05/3648 указано, что при продаже одного помещения и покупке другого за один календарный год, собственник может воспользоваться и налоговым вычетом по отношению к проданному объекту и возвратом уплаченного ранее подоходного налога к купленной недвижимости.

Таким образом, он как бы получает двойные привилегии, но в рамках действующего законодательства. Между тем разность между льготой при продаже и возвратом при покупке в большинстве случаев не способна покрыть друг друга. При наличии положительной разницы налогоплательщик обязан будет заплатить положенные 13% НДФЛ с полученной прибыли.

Отсутствие материальной выгоды по результатам проведенных сделок освободит налогоплательщика от обязанности пополнять государственный бюджет. Полное освобождение от уплаты НДФЛ возможно и в том случае, если продаваемая недвижимость была в собственности владельца более трех или пяти лет.

Налоги при продаже квартиры

Большинство продавцов даже не задумываются над тем, что продавая свою недвижимость, они обязаны уплатить НДФЛ с полученных доходов.  Казалось бы, какое отношение государство имеет к этим средствам.

Между тем НК РФ четко формулирует критерии, по которым производится отчисления НДФЛ в бюджет физическими лицами.

В соответствии с законом лица, получающие доходы на территории РФ, обязаны уплачивать с них налоговые сборы.

Есть четкое разграничение понятий, что является доходом, а что к таковому не относится. Вдаваться в мельчайшие подробности мы не будем, но отметим, что средства, полученные от продажи недвижимости, считаются доходом.

НДФЛ высчитывается со всех получателей, но размер налоговой ставки разнится:

  1. 13% уплачивается теми, кто считается резидентами страны.
  2. 30% — нерезидентами.

Налоги при продаже жилья обязаны платить все физические лица, а вот рассчитывать на получение льгот могут далеко не все. Люди, не являющиеся резидентами РФ, ни при каких условиях не могут заявить свое право на имущественный вычет.

Условия налогообложения

Статус резидента также не является стопроцентной гарантией того, что имущественный вычет будет предоставлен.

Воспользоваться всеми привилегиями, указанными в статье 220 НК, могут только те люди, которые официально трудоустроены и ежемесячно отчисляют подоходный налог со всех видов своего заработка в бюджет. Важным условием считается то, что НДФЛ должен отчисляться ими в размере 13%, а не 30%.

При продаже жилья продавец подвергается налогообложению, если он владеет помещением сравнительно недавно.

Если жилплощадь была куплена до 2016 года, а три года с момента регистрации прав собственности уже минули, то продавец полностью освобождается от налогообложения.

Данное правило было изменено с 1 января 2016 года и минимальный срок владения увеличен до пяти лет, поэтому все, кто купил жилье после указанной даты, при продаже помещения обязаны уплачивать НДФЛ с дохода.

Виды налоговых вычетов

Условия налогообложения полученной от продажи суммы предусматривают, что человек может получить следующие послабления:

  1. Уменьшить сумму налогооблагаемой базы на один миллион рублей независимо от размера вырученных средств.
  2. Высчитать чистый доход от сделки. Это возможно в том случае, когда продаваемое помещения ранее покупалось за собственные или заемные средства, важно, чтобы сумма понесенных ранее трат можно было доказать.

Налогоплательщик может воспользоваться лишь одним видом льготы на выбор.

При покупке жилья физлицо может рассчитывать на иной вид имущественного вычета, который позволяет уменьшить понесенные расходы. Приобретая помещение, покупатель имеет право рассчитывать на следующие максимальные суммы для возврата:

  1. 2 миллиона, когда речь идет об основных затратах на покупку жилья.
  2. 3 миллиона при компенсировании процентов, уплаченных по ипотечному кредиту.

Обратите внимание, что каждый из указанных вычетов имеет свое назначение, но, в общем, они направлены на уменьшение налогового бремени.

Правила расчета

При полном или частичном взаимозачете двух налоговых вычетов заявитель обязан рассчитать отдельно каждый из них. Обратите внимание, что даже при нулевом остатке отчитаться в ИФНС необходимо. При неподаче декларации налогоплательщик получит штраф, даже если он и не обязан был вносить НДФЛ в бюджет.

Сперва рассчитывается размер налога, который следует оплатить за проданную квартиру. Сделать это можно двумя способами:

  1. От вырученной суммы отнять 1 миллион рублей, тем самым уменьшив, а возможно и полностью аннулировав доход. Пример, жилплощадь продана за 2 500 000 рублей, оно было получено собственником в дар, по наследству или приватизировано, что лишает его возможности вычесть понесенные ранее расходы.
  • 2 500 000 – 1 000 000 = 1 500 000 руб.
  • 1 500 000  * 0,13 = 195 000 руб.
  • 195 000 рублей необходимо оплатить в бюджет в качестве налога на полученные доходы.
  1. Жилье было куплено за собственные или заемные средства, с момента сделки не прошло еще трех или пяти лет. Пример, выручено 2 500 000, а ранее было потрачено 1 700 000 рублей.
  1. 2 500 000 – 1 700 000 = 800 000 руб.
  2. 800 000 * 0,13 = 104 000 руб.
  3. 104 000 рублей необходимо внести на бюджетный счет.
  4. Высчитав сумму предполагаемого НДФЛ, приступаем к расчету налогового вычета положенного за покупку жилплощади.
Читайте также:  Получение бесплатной земли от государства - Совет Юриста

Пример, новая квартира стоит 3 400 000 рублей. Теоретически налогоплательщик имеет право получить возврат за сумму, не превышающую 2 миллиона.

  • 2 000 000 * 0,13 = 260 000.
  • Максимальное возмещение заявитель может получить в размере 260 000 руб.
  • В приведенных примерах собственник остается в плюсе, то есть не только не должен уплачивать НДФЛ, но еще и может вернуть себе какую-то часть средств назад.
  • Пример 1.
  • 195 000 надо выплатить и 260 000 получить, а значит, заявитель сможет вернуть себе 65 000 рублей.
  • Пример 2.

104 000 необходимо внести в бюджет, а 260 000 можно вернуть. Итог для налогоплательщика выражен положительным сальдо в 156 000 рублей.

Не следует забывать об ограничении имущественных налоговых вычетов. Если покупатель до 2016 года уже получал возврат НДФЛ при покупке недвижимости, то воспользоваться вторично он им не сможет. А вот при обращении после 1 января 2016 года важно не количество обращений, а сумма возврата, если она была меньше двух миллионов, то вернуть НДФЛ можно за недостающую разницу.

Предельная величина вычетов

При расчете имущественных вычетов приняты предельные величины, которые не могут быть превышены. Это:

  • 260 000 по основной сумме покупки;
  • 390 000 по уплаченным процентам за взятую ипотеку.

Это не значит, что каждый заявитель может получить указанные суммы возвратов. Размер вычетов зачастую гораздо меньше, ведь ориентироваться при расчете следует на то, сколько фактически подоходного налога было уплачено за последние три года.

  1. Например, у покупателя зарплата была стабильной и составляла 42 500 ежемесячно.
  2. 42 500 * 36 (месяцев) = 1 530 000
  3. 1 530 000 * 0,13 = 198 900
  4. Удержано за три года с плательщика было 198 900 рублей, вернуть он может именно это сумму.
  5. А вот если бы его зарплата составляла, к примеру, 62 500 каждый месяц:
  6. 62 500 * 36 = 2 250 000
  7. 2 250 000 * 0,13 = 292 500
  8. То есть покупатель имел бы право вернуть себе 292 500, но фактически может рассчитывать только на предусмотренный максимум – 260 000.
  9. При расчете возвратов по уплаченным ипотечным процентам применяется тот же принцип.

В РФ существует запрет на двойное налогообложение, который распространяется и на возвраты. Нельзя получить вычет за отработанные 2015-2017 гг. и за эти же годы получить возврат НДФЛ по уплаченным процентам. Помните, что вернуть можно лишь то, что было фактически удержано и уплачено в бюджет, но не больше.

Сбор документов

Право на получение имущественных вычетов по продаже и покупке жилья предусмотрено законом, но получить их можно лишь при документальном обосновании. Все физические лица должны придерживаться особой процедуры при обращении с просьбой о взаимозачете произведенных сделок:

  1. Собрать необходимый пакет документов.
  2. Написать заявления на льготы.
  3. Подать все бумаги по месту регистрации в отделение ФНС.
  4. Дождаться принятого решения.

Самым ответственным для заявителя считается именно сбор документов. От того, насколько правильно будет собран комплект бланков, зависит исход обращения. В зависимости от региона и принятых в нем законов перечень может варьироваться, но основной комплект остается неизменным для всех субъектов федераций. В него входят:

  1. Удостоверение личности заявителя.
  2. ИНН.
  3. Договор купли-продажи на реализованную жилплощадь.
  4. Акт приема-передачи проданного помещения.
  5. Платежные квитанции о полученной за продажу сумме.
  6. Договор о покупке жилого помещения с указанной стоимостью.
  7. Выписка из ЕГРП о правах собственности на жилье.
  8. Квитанции о сделанных выплатах.

Документы должны обосновать факт продажи и вырученную сумму, а также, сколько было потрачено на новое жилье. Обратите внимание, что покупка жилья у близких родственников не позволяет рассчитывать на возврат НДФЛ.

Подготовка декларации

Собранный перечень документов не будет принят без декларации о доходах.

Она заполняется по форме 3-НДФЛ. Для физических лиц разрешается вносить данные от руки на распечатанных бланках или заполнять их в электронном виде, воспользовавшись специальными программами.

Для тех, кто впервые заполняет декларацию, этот бланк может показаться весьма запутанным, но на самом деле в нем нет ничего страшного. Каждый раздел и строка имеют подробное описание, что исключает возможность внесения данных не в ту ячейку. Заявителю следует лишь отнестись со всей ответственностью к заполнению формы.

В декларацию одновременно вносятся данные на имущественный вычет при продаже жилья и на возврат НДФЛ при покупке. В самом бланке для этого предусмотрены отдельные разделы:

  • один для указания налогооблагаемых сумм, полученных в отчетном периоде;
  • второй для расчета имущественного вычета.

Если бланк декларации вызывает трудности, можно обратиться к специалисту ФНС, который обязательно подскажет, как правильно заполнять ячейки.

Составление заявления

Взаимозачет при продаже и покупке жилья в одном налоговом периоде подразумевает проведение одновременно двух операций. Налогоплательщик должен написать заявление об:

  1. Уменьшении налогооблагаемой базы для уплаты НДФЛ.
  2. Получении имущественного вычета при покупке жилья.

Эти два действия должны отражаться в двух отдельных бланках. Что касается уменьшения налогооблагаемой базы, то здесь заявка пишется в произвольной форме.

В ней следует, сославшись на статью 220 НК РФ, выразить просьбу о снижении налогового бремени и указать данные проданного имущества.

Заготовки таких бланков есть в каждом отделении ФНС, заявителю остается лишь проставить в форму свои личные данные и подписать документ.

А вот для получения налогового вычета есть унифицированная форма, действовать в обязательном порядке она начала только с этого года. В ней заявитель отмечает вид получаемой льготы и вносит необходимую информацию о приобретенной недвижимости.

Обращение в налоговую

Подготовив все бумаги и бланки, можно идти в ФНС. Налогоплательщик не должен забывать о сроках подачи.

По закону обращаться за льготами можно не раньше, чем закончиться отчетный период, в котором были произведены сделки. Есть и конечный срок для обращения – 30 апреля.

И если для возврата НДФЛ его можно не придерживаться, то для уплаты налога соблюдение сроков обязательно иначе к заявителю будут применены штрафные санкции.

Чем раньше будут собраны документы, тем лучше для самого налогоплательщика. Специалисты ФНС обязаны проверить все предоставленные сведения, на что им отводится 90 дней. По истечении указанного срока они должны вынести вердикт о правильности расчетов или выявлении недостоверных данных.

Образцы документов

3-НДФЛ
Заявление на льготу по налогу

Особенности налогового вычета при покупке и продаже квартиры в одном году

Сделки с объектами недвижимости предполагают не только получение прибыли, но и могут обернуться для ее участников достаточно большими расходами. После реализации имущества бывший собственник обязан с приобретенного дохода сделать отчисление государству в размере 13%.

Учитывая высокую стоимость недвижимости, сумма от продажи даже очень скромного жилья получается значительная. Однако, когда физическое лицо взамен старой квартиры приобретает новую, то государство предлагает ему уменьшить налоговую нагрузку. Одним из способов снижения суммы налога является возможность получить имущественный налоговый вычет.

Но для того чтобы грамотно рассчитать имущественные вычеты, минимизировать налоги или вовсе избежать их уплаты, необходимо знать все возможные тонкости налогового законодательства.

Налоговые платежи при приобретении нового объекта недвижимости

Возможность возврата НДФЛ зависит от того, насколько долго собственник владел объектом недвижимости. До 2016 года граждане, владеющие имуществом более трех лет, освобождались от уплаты налога.

А с 1 января 2016 года вступили в силу поправки в законе, увеличившие срок владения недвижимостью до пяти лет.

Изменения не коснулись недвижимости, которая:

  • получена в дар от близких родственников или по наследству;
  • зарегистрирована в собственность до января 2016 года;
  • приватизирована;
  • проходит по договору пожизненной ренты.

Из вышеуказанного следует, если налогоплательщик владел имуществом более трех или пяти лет, то он полностью освобождается от уплаты налога с продажи собственности. В этом случае при приобретении новой квартиры гражданин имеет право на имущественный вычет в сумме, соответствующей расходам.

Но при этой льготе существуют определенные ограничения: размер налоговых вычетов не может рассчитываться с суммы более 2 000 000 рублей, если квартира приобреталась на свои деньги. Максимальный размер уменьшения в случае заемных средств с учетом выплаченных процентов банку составляет 3 000 000 рублей.

Важно! Физическим лицам необходимо возвратить в бюджет 13% от указанной суммы. Максимальные суммы имущественных вычетов составляют 260 000 рублей и 390 000 рублей по выплаченным процентам по кредиту.

Каким образом поступить гражданину в случае продажи жилплощади бывшей в собственности менее трех лет (или менее пяти лет для купленных с 01.01.2016), и если он приобрел новую? В таком случае необходимо оформить два варианта имущественного вычета: на покупку и продажу недвижимости.

Все обстоятельства, связанные с получением двух вычетов в пределах одного календарного года полностью установлены Налоговым кодексом Российской Федерации.

Особенности этой процедуры обозначены в статье 220 Налогового кодекса. Возврат имущественных вычетов продавцам определяется подпунктом 1 пункта 1 статьи 220 НК РФ, а покупателям – подпунктом 3 пункта 1 статьи 220 НК РФ. Об этом можно прочитать и в письме ФНС от 1 сентября 2014 года N БС-3-11/2928.

С подтверждением права физического лица на получение двойного вычета в одном налоговом периоде можно ознакомиться в рекомендательном письме Минфина от 19 февраля 2013 N 03-04-05/9-115, дополнительно существует множество других писем и разъяснений.

В каких случаях можно воспользоваться двумя вычетами?

Для того чтобы успешно применить два налоговых вычета, установленных законодательством при продаже и покупке недвижимости, необходимо чтобы были учтены определенные условия:

  • покупать жилое помещение и оформлять право собственности на него нужно в том же календарном году, когда было продано другое имущество;
  • новая жилплощадь была приобретена раньше, чем продана старая;
  • срок владения квартирой не менее пяти лет (три года);
  • по купленному имуществу право на вычет ранее не применялось;
  • если льгота уже была применена, но частично, то используют остаток;
  • гражданин не учитывал свое право на вычет до 2014 года или же не исчерпал положенный ему лимит в 2 000 000 рублей после 2014 года;
  • недвижимость приобретена не у родственников.
Читайте также:  Как оформить продажу части земельного участка - Совет Юриста

Применять налоговый имущественный вычет имеют право даже те категории граждан, которые не являются плательщиками НДФЛ (пенсионеры, безработные, предприниматели на УСН, неофициально трудоустроенные). При сделках, связанных с продажей недвижимости, они также имеют доход облагаемый налогом.

Когда взаимозачет в платежном периоде не учитывается?

  1. Участники сделки по купли-продажи квартиры имеют родственные связи.
  2. На новый объект недвижимости еще не получено свидетельство о государственной регистрации права собственности.
  3. Налогоплательщик ранее воспользовался льготой при покупке жилья.

Можно ли учесть расходы на приобретение нового жилья?

В большинстве случаев, доходы, облагаемые налогом (в том числе от продажи недвижимости), не уменьшаются на какие-либо расходы. Тем не менее, существует возможность их уменьшения, применяя вычеты.

Налоговый вычет – это сумма, установленная налоговым законодательством, с помощью которой возможно уменьшать доходы при расчете налога.

В конечном итоге уменьшается как сумма дохода, так и величина налога. Осуществив сделки с продажей и покупкой объекта недвижимости, гражданин имеет право на два имущественных вычета: как продавец и как покупатель имущества.

Первый налоговый вычет предоставляется гражданину, как продавцу квартиры. Сумма вычета составляет 1 000 000 рублей. Взамен этой льготы можно уменьшить доход от продажи недвижимости на сумму расходов по ее покупке. Такой вариант может иметь выгоду в том случае, если расходы на покупку превышают сумму вычета (1 000 000 рублей).

Второй имущественный вычет может быть применен покупателем недвижимости. Уменьшение равно стоимости приобретаемого имущества, но не может превышать сумму 2 000 000 рублей. Можно вернуть из бюджета 260 000 рублей. Если квартира приобретена в ипотеку, то сумма вычета 3 000 000 рублей и вернуть из бюджета можно 390 000 рублей.

Как рассчитать НДФЛ?

Существует два варианта:

  1. если кадастровая стоимость квартиры превысила цену квартиры указанную в договоре, то учитывается 70% от кадастровой;
  2. когда цена на недвижимость в договоре оказалась выше кадастровой, то берется в учет договорная стоимость имущества.

Внимание! Таким образом, в расчетах налоговой базы бессменно участвует то значение, которое больше.

Приведем примеры:

  1. Иванов И.И продал имущество за 1,2 миллиона рублей. Но кадастровая стоимость этой недвижимости составляет 2 миллиона рублей. С учетом понижающего коэффициента кадастровая стоимость составила 1,4 миллиона рублей (2000000х0,7). В данном случае налог Ивановым будет выплачен из этой суммы.
  2. Алексеев И.А. реализовал недвижимость за 10 миллионов рублей. Однако ее кадастровая стоимость составила 11 миллионов рублей. После применения понижающего коэффициента (11000000х0,7=7700000) договорная цена получается выше кадастровой. Гражданин Алексеев при расчетах налоговой базы будет учитывать стоимость объекта указанного в договоре.

Гражданин имеет возможность уменьшить налог или на 1000000 рублей или на существующие затраты (при условии, что он подтверждает их документально и они превышают указанную сумму, иначе эта схема не выгодна).

Встречаются случаи, когда сумма затрат на покупку объекта недвижимости превышает ее продажную стоимость (когда недвижимость реализована в срочном порядке). В случае такой ситуации, гражданин полностью освобождается от уплаты налога.

Несколько примеров:

  1. Студент продал комнату за 800000 рублей. Эта сумма больше ее кадастровой стоимости. Применив вычет в 1000 000 рублей, гражданин получает нулевой налог.
  2. Бизнесмен приобрел недвижимость за 5 миллионов рублей, ему понадобились деньги и он срочно реализовал квартиру за 4500000 рублей. Налог и в этом случае равен нулю: (5 000 000 – 4 500 000).

Заполнение и подача налоговой декларации 3-НДФЛ при продаже квартиры

Что необходимо знать для расчета?

Вероятность взаимозачета недвижимости при покупке и продаже – это успешное решение для налогоплательщиков. Однако перед тем как приступить к необходимым расчетам, рекомендуется учесть несколько важных моментов:

  1. Если покупка и продажа жилья проведена в один календарный год, то налогоплательщик имеет право на два имущественных вычета. Это же правило в силе, если покупаете одну квартиру раньше, чем другая продана и вычет к купленной недвижимости ранее не применялся.
  2. На второй имущественный вычет (для покупателей), гражданин имеет право при условии, что льгота не применялась до 2014 года или если не был исчерпан установленный законом лимит.
  3. В начале, налогоплательщик пользуется первым вычетом (для продавцов). Если доход после этой манипуляции остается, то применяется второй вычет (для покупателей).
  4. Сумма первого вычета (для продавцов) не должна быть больше полученного дохода от продажи имущества, а сумма второго вычета (для покупателей) не должна превышать затрат на покупку или 2 000 000 рублей.

Далее мы рассмотрим примеры расчета НДФЛ для продавцов и примеры расчетов возврата налога с покупки:

Примеры для продавцов

Фискальные отчисления в бюджет должны выглядеть следующим образом: доход от продажи – вычет продавцам (1 миллион рублей или фактические затраты) – уменьшение покупателям (до 2 миллионов рублей).

Если полученная сумма больше нуля, к нему применяется ставка 13% и эту сумму необходимо перечислить. Если значение меньше нуля, то налогоплательщик освобождается от уплаты налога.

Ситуация 1

Имущество продано за 5 000 000 рублей. Новое жилье приобретено за 8 000 000 рублей. Согласно законодательству применяется налоговый вычет при продаже объекта недвижимости в размере 1 000 000 рублей (5 000 000 – 1 000 000) = 4 000 000. Применяется и вычет 2 000 000 рублей. Сумма к уплате составит (4 000 000 – 2 000 000) х 13% = 260 000 рублей.

Ситуация 2

Старый дом реализован за 3,5 миллиона рублей, а новый куплен за 1,5 миллиона рублей. В таком случае используются все доступные варианты снизить налог (3 500 000 – 1 000 000 – 1 500 000) = 500 000 рублей. Налог составит (500 000х13%) = 65 000 рублей. Здесь расходы на покупку новой квартиры учитываются в полном объеме, так как ее стоимость ниже 2 000 000 рублей.

Ситуация 3

Недвижимость приобретенная ранее за 3 300 000 рублей реализована за 3 000 000 рублей. Новая куплена за 1 500 000 рублей. Применение первого вычета в размере фактических затрат, привело к нулевому налогу (3 000 000 – 3 300 000) = 0. В этом случае, гражданин вправе получить уменьшение в размере полной стоимости новой квартиры (1 500 000 х13%) = 195 000 рублей.

Ситуация 4

Квартиру реализовали за 950 000 рублей, а стоимость новой равна 2 500 000 рублей. Налогооблагаемый доход отсутствует, так как доход с продажи жилья составил менее 1 000 000 рублей. Гражданин имеет право на имущественный вычет в полном размере – 260 000 рублей.

Ситуация 5

Дом продан за 2 100 000 рублей. Новый куплен за 2 300 000 рублей. В результате применения первого варианта вычета доход получился 1 100 000 рублей. Эту сумму можно уменьшить в полном объеме и тогда нет необходимости платить налог. Более того, за налогоплательщиком остается неиспользованная сумма в 900 000 рублей.

Примеры для покупателей

  • Согласно законодательству, в случае покупки новой квартиры собственник имеет право вернуть 13% от ее стоимости.
  • Для покупателей существует два варианта: они применяют имущественный вычет для уменьшения налога с продавца или же получают возврат денег в размере до 260 000 рублей.
  • Пример:

Гражданин продал квартиру за 2 000 000 рублей, в этом же году приобрел новую за 4 000 000 рублей. В результате расчетов (2 000 000 – (1 000 000 + 2 000 000)) х 13% = 130 000 рублей.

Это может быть как единовременная сумма, так и в виде прибавки к зарплате. Например, доход гражданина составляет 80 000 рублей в месяц (чистыми он получает 69 600 рублей за вычетом НДФЛ). Тогда его зарплата увеличится на 10 400 рублей в месяц, пока эта сумма не достигнет 130 000 рублей.

Важно! Иногда недвижимость является совместной собственностью, то в этой ситуации можно применить один налоговый вычет на всех собственников.

Допустим, объект приобретен в совместную собственность за 10 000 000 рублей, собственникам полагается по ½ доли. Каждый из них имеет право заявить о своих правах в налоговую службу и в сумме они получат 520 000 рублей (то есть по 260 000 рублей каждому собственнику с учетом лимитов).

Также собственники могут перераспределить доли, обратившись с заявлением в налоговую инспекцию по месту жительства.

Если же гражданин потратил деньги не только на покупку квартиры, но и, например, на благотворительность, то данные выплаты суммируются. Например, гражданин купил квартиру за 1 000 000 рублей и перечислил благотворительному фонду 200 000 рублей. Тогда налогоплательщику положена компенсация расходов в размере (1 200 000х13%) 156 тысяч рублей.

Следует знать, что в декларацию 3-НДФЛ налогоплательщик может включить расходы, понесенные на:

  • лечение;
  • получение образования;
  • благотворительную деятельность;
  • взносы в пенсионный фонд;
  • страхование жизни.

Скачать бланк налоговой декларации по форме 3-НДФЛ

Как заявить два имущественных вычета?

Оба имущественных вычета необходимо указать в одной декларации по налогу, которую предоставляют в налоговую инспекцию по месту регистрации.

В случае, если продавец заявляет вычет на величину в 1 000 000 рублей, то это подтверждать не надо, так как это предоставляется автоматически. Необходимо лишь приложить к декларации копии документов, подтверждающих факт покупки и оплаты квартиры.

Следуя налоговому законодательству, все физические лица обязаны подать декларацию о доходах до 30 апреля за год, следующий за тем, в котором была проведена сделка. Если налогоплательщик совершал сделки с имуществом в 2017 году, то отправить декларацию необходимо до 30.04. 2018 года.

Следует иметь в ввиду, что в том случае, когда налог к уплате получился нулевым, это не лишает налогоплательщика обязанности по предоставлению в налоговые органы нулевой декларации.

Споры с налоговиками

Бывают ситуации, когда некоторые налоговики считают, что физическое лицо имеет право только на один вычет. Аргументировать могут тем, что взаимозачет разных групп налогов невозможен. В этом случае сотрудники налоговой инспекции ошибаются и поступают незаконно, такое решение может быть обжаловано.

Внимание! Законом установлено, что доход гражданина, облагаемый налогом, определяется в виде разницы между суммой полученных доходов и суммой абсолютно всех положенных вычетов. Об этом указано как в Налоговом кодексе РФ, так и в постановлениях Минфина России.

Налогоплательщик имеет полное право на получение двойного вычета в случае покупки и продажи недвижимости в пределах одного периода. Гражданин может одновременно получить имущественный вычет как продавец, так и как покупатель. Для этого достаточно подать 3-НДФЛ декларацию в налоговые органы в установленные законом сроки.

Таким образом, налог согласно законодательству взимается с продажи любой недвижимости в обязательном порядке. Однако в случае, когда налогоплательщик приобретает новую квартиру взамен старой, фискальные отчисления при продаже квартиры можно уменьшить или вовсе их избежать.

Leave a Comment

Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *