Достройка проблемных объектов долевого строительства — совет юриста

Основным источником финансирования строительства нового жилья традиционно являются деньги покупателей. Отношения между застройщиком и дольщиком регулирует 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве».

Гражданин, желающий приобрести квартиру на стадии строительства, заключает договор долевого участия (ДДУ) со строительной компанией и перечисляет ей деньги на возведение жилья (в том числе посредством эскроу-счетов). Покупатель получает свою квартиру, застройщик – прибыль.

 Долевое строительство очень востребовано – стоимость квадратного метра в строящемся доме обычно значительно ниже, чем в готовом.

Однако история строительства знает немало«подводных камней» – из-за мошенничества или организационных проблем девелоперов стройка могла остановиться или не начаться совсем. Тогда появлялись долгострои и обманутые дольщики.

Достройка проблемных объектов долевого строительства - Совет Юриста

Долевое строительство – строительство многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц, у которых впоследствии возникают право собственности на объекты долевого строительства и права общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости.

Проектное финансирование или эскроу-счета

Чтобы решить проблему обманутых дольщиков, с 1 июля 2019 года новые жилые комплексы строятся за счет проектного финансирования, квартиры продаются посредством эскроу-счетов.  Покупатель и застройщик заключают договор, по которому деньги покупателя перечисляются в банк на специальный счет – эскроу.

Застройщик возводит дом на собственные деньги или кредиты банков. Деньги дольщиков он получает только после сдачи дома в эксплуатацию. Такая система призвана предотвратить появление долгостроев и обманутых дольщиков.

ВОПРОСЫ   #7

Эскроу-счета: что нужно знать покупателям квартир в новостройках?

Может ли застройщик привлекать деньги дольщиков по ДДУ без эскроу-счетов после 1 июля 2019 года?

Может только в одном случае – если по объекту застройщик получил ЗОСК (заключение о соответствии критериям), позволяющих достраивать объекты по «старой» схеме.

Следующие критерии утверждены постановлением Правительства Российской Федерации от 22 апреля 2019 года № 480:

  • по состоянию на 1 июля 2019 годадом должен быть построен минимум на 30% (в некоторых случаях по законодательству степень готовности может быть снижена до 15%, если, к примеру, в рамках реализации проекта строятся социальные объекты, или до 6%, если, например, компания достраивает проблемный объект);
  • такжедольщикам должно быть продано не менее 10% от общей площади жилых и нежилых помещений и машино-мест в многоквартирном доме.

В настоящее время выдача ЗОСК завершена, полный перечень заключений размещен на странице Москомстройинвеста. 

Каковы риски покупки квартиры в строящемся доме сегодня?

Главный риск при внесении денег на эскроу-счет связан с банкротством банка. По закону в этой ситуации деньги будут переведены на счета другого, действующего банка, которому переуступлены права банка-банкрота, однако страхование в этом случае распространяется только на сумму до 10 млн рублей. Если квартира стоила больше, есть риск потерять эту разницу.

ВОПРОСЫ   #5

Когда застройщику выдают ЗОС?

Кроме того, покупателям следует избегать «серых» схем, к примеру, реализации квартир по договорам переуступки. Подобная схема не запрещена законом, однако дольщики могут столкнуться с различными проблемами (к примеру, возврат денег им осуществят не в полном объеме, а в пределах той суммы, которую положил на счет первый покупатель квартиры по ДДУ).

Проблемные объекты

На сегодняшний день в «Дорожную карту» включено 32 проблемных объекта. Дорожная карта ежеквартально актуализируется.

Определены механизмы решения проблем по всем объектам, где есть граждане, пострадавшие от действий недобросовестных застройщиков. Права дольщиков проблемных объектов восстановят благодаря достройке жилых комплексов:  

  • за счет частных девелоперов;
  • силами городских застройщиков;
  • предоставят компенсационное жилье.
  • Достройка проблемных объектов долевого строительства - Совет Юриста
  • В целом исполнение мероприятий «Дорожной карты» по 32 объектам позволят восстановить права около 12500 семей.
  • Благодаря мероприятиям по достройке объектов, которые были проведены в Москве, в период с 2011 года по настоящее время восстановлены права более 19 тысяч обманутых дольщиков.

Достройка проблемных объектов долевого строительства — Юридическая консультация

18 июня 2019 г. депутаты Госдумы приняли во втором чтении два законопроекта (№ 681488-7 и 681472-7), посвященные вопросам достройки существующих проблемных объектов. В рамках Единой информационной системы жилищного строительства предполагается создать реестр таких проектов.

Информация о недостроенных комплексах будет поступать из соответствующих надзорных органов, а ответственность предполагается возложить на губернаторов регионов. Напомню, что Единая информационная система жилищного строительства находится в открытом доступе на сайте: НАШ.ДОМ.

рф и предоставляет исчерпывающую информацию о застройщиках, объектах строительства и аналитические данные рынка недвижимости и ипотечного кредитования.

Нарушение договора застройщиком: что делать?

Упрощение процедуры банкротства застройщиков

Законодатели учли на практике важное обстоятельство, которое ранее препятствовало скорому решению вопросов обманутых дольщиков. Речь идет о процедуре банкротства застройщиков, без которой невозможно определить дальнейшую судьбу проекта, порядок удовлетворения требований дольщиков, банков и т.д.

Причина неэффективности действующей системы видится в действиях аффилированных арбитражных управляющих, которые, как правило, рассматривали дела годами. Предполагается наделить полномочиями Фонд защиты прав участников долевого строительства по назначению арбитражных управляющих.

Данная мера будет способствовать совершенствованию и упрощению существующей процедуры банкротства.

Права на компенсации и порядок выплат

Законопроекты предписывают расширить перечень объектов, в случае срыва сроков строительства которых положена компенсация, и включить в список нежилые помещения и машино-места. Меняется порядок определения размера выплаты.

Если ранее он рассчитывался исходя из стоимости объекта недвижимости на момент заключения договора долевого участия, то сейчас устанавливается исходя из рыночной стоимости аналогичных по параметрам объектов на момент выплаты возмещения.

Представляется, что это очень логичное решение, покупатели апартаментов, коммерческих площадей и парковочных мест в этом отношении должны обладать такими же правами, как и клиенты, купившие жилые объекты.

Выбор недвижимости на первичном рынке

Региональные фонды

В соответствии с новым законопроектом регионы получают возможность создавать специальные фонды, уполномоченные курировать вопросы достройки проблемных объектов. Их деятельность будет финансироваться за счет средств федерального и региональных бюджетов.

Кроме этого, они в праве самостоятельно привлекать дополнительные средства. Наделяя органы широкими полномочиями, законодатели устанавливают строгий контроль за их финансовой деятельностью — предполагается ввести банковское сопровождение и предусмотреть ограничения по операциям.

Данная мера ограничит возможность коррупционных схем и нецелевого расходования средств.

Срок оформления в собственность квартиры в новостройке

Влияние на отрасль

Сегодня проблема долгостроя в разных регионах решается по-разному. В основном местная администрация привлекает к сотрудничеству успешных застройщиков.

Девелоперы вкладывают собственные средства в достройку проблемных объектов взамен на какие-либо преференции в виде земельного участка или возможности продавать объем квартир в достраиваемом объекте.

Региональных бюджетов, как правило, недостаточно, без поддержки федеральной власти решить проблему вряд ли получится. Только Москва в состоянии финансировать проблемные стройки в полном объеме за счет средств городского бюджета.

Изменения в законе призваны ускорить решение вопроса обманутых дольщиков, усовершенствовать существующую схему и регламентировать процесс достройки, на законодательном уровне закрепив права и обязанности участников.

Вы также можете прочитать статью практикующего юриста, размещенную на нашем сайте, где рассказывается о том, кто имеет право на включение в реестр обманутых дольщиков и что это дает. 

Сказали спасибо:

Вопрос-ответ

  • Членам Жилищно-строительного кооператива
  • По застройщикам
  • Аукционы продажи квартир
  • Часто задаваемые вопросы
  • Страховые возмещения
  • Выплата возмещения по договору участия в долевом строительстве
  • Подписание акта приема-передачи помещения
  • Ответственность, сроки строительства
  • Нежилые помещения
  • Продажа квартир по договору переуступки прав при банкротстве застройщика
  • Действия, права, требования участников долевого строительства
  • Приём документов конкурсным управляющим
  • Банкротство. Конкурсное производство
Читайте также:  Переход на прямой договор с ресурсоснабжающей компанией - сроки передачи документов - Совет Юриста

В каких случаях для восстановления прав дольщиков применяются механизмы Фонда?

Согласно части 3.1 статьи 13.1 Федерального закона от 29.07.2017 No 218 –ФЗ «0 публично-правовой компании по защите прав граждан — участников долевого строительства при несостоятельности (банкротстве) застройщиков и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее — Закон No 218-ФЗ) Фонд принимает решение о финансировании или о нецелесообразности финансирования мероприятий по завершению строительства объектов незавершенного строительства по строительству многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости по основаниям, предусмотренным указанной статьей, и в порядке, установленном постановлением Правительства Российской Федерации от 12.09.2019 No 1192 (далее — Постановление No 1192).

В соответствии с пунктом 8 Постановления No 1192 решение о финансировании принимается Фондом на основании ходатайства субъекта Российской Федерации о восстановлении прав граждан, чьи денежные средства привлечены для строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, включенных в единый реестр проблемных объектов, расположенных на территории такого субъекта Российской Федерации. Решение о финансировании принимается Фондом по результатам рассмотрения ходатайства субъекта Российской Федерации о восстановлении прав граждан в случае признания застройщика банкротом и при отсутствии условий принятия решения о нецелесообразности финансирования, предусмотренных частью 3.3 статьи 13.1 Закона No 218-ФЗ.

Обращение в Фонд непосредственно граждан — участников долевого строительства с ходатайством о восстановлении прав граждан с применением механизмов Фонда не предусмотрено законодательством Российской Федерации.

В какие сроки Фонд принимает решения о способе восстановления прав дольщиков?

Решения о финансировании мероприятий по завершению строительства объектов незавершенного строительства, а также мероприятий по строительству многоквартирных домов и иных объектов недвижимости в соответствии пунктом 2 Постановления 1192 принимаются Наблюдательным советом Фонда при отсутствии условий принятия решения о нецелесообразности финансирования, предусмотренных частью 3.3 статьи 13.1 Закона № 218-ФЗ, за исключением случаев, если решением Правительства Российской Федерации установлено иное.

  • Фонд принимает решение о финансировании на основании: 
  • а) информации, сведений и документов, размещенных в единой информационной системе жилищного строительства; 
  • б) документов, полученных Фондом от застройщика; 
  • в) документов застройщика, в том числе бухгалтерской (финансовой) отчетности застройщика, представленных конкурсным управляющим; 
  • г) иных документов и информации, полученных Фондом в целях подготовки соответствующего решения (пункт 5 Постановления № 1192).
  • Согласно пункту 8 (1) Постановления № 1192 Фонд в течение 5 рабочих дней со дня поступления ходатайства, оформленного по форме Приложения № 1 к Постановлению № 1192, осуществляет проверку комплектности документов.
  • В случае непредставления или представления субъектом Российской Федерации в неполном объеме документов, предусмотренных перечнем в Приложении № 1 к Постановлению № 1192, Фонд в пределах указанного срока уведомляет субъект Российской Федерации о необходимости представления недостающих документов в течение 10 календарных дней со дня получения субъектом Российской Федерации такого уведомления.

Сроки принятий решений Наблюдательным советом Фонда не переносятся. Непредставление недостающих документов субъектом Российской Федерации в указанный срок является основанием для отказа Фонда в рассмотрении ходатайства.

При получении отказа в рассмотрении ходатайства субъект Российской Федерации вправе повторно направить в Фонд ходатайство, составленное в соответствии с требованиями Постановления № 1192.

По моему объекту есть решение о завершении строительства. К кому я могу обратиться по вопросу рефинансирования ипотеки?

По вопросам рефинансирования ипотечных кредитов по тем объектам, по которым Наблюдательным советом Фонда приняты решения о завершении строительства, можно обращаться к главному специалисту подразделения ЦИК «Кутузовский», ответственному в Банке Дом.РФ за взаимодействие с пострадавшими гражданами, Фирсовой Марии Викторовне по телефону: 8-495-775-86-86 (доб. 13-417) или электронной почте: mariya.firsova@domrf.ru.

Почему Фонд бездействует в отношении нашего объекта?

Отметим, что сроки прохождения этапов подготовки объектов к Наблюдательному совету зависят не только от Фонда, но и от третьих лиц, в числе которых конкурсный управляющий, независимые эксперты и оценщики, органы исполнительной власти субъекта Российской Федерации. 

После получения ходатайства от субъекта Российской Федерации с перечнем проблемных объектов, в отношении которых требуется применение механизмов, используемых Фондом в рамках подготовки материалов для рассмотрения объектов на Наблюдательном совете, Фонд запрашивает необходимые документы не только у конкурсных управляющих, но и дополнительно, путем направления запросов в Федеральную службу государственной регистрации, кадастра и картографии и государственные органы субъектов Российской Федерации. Также Фонд инициирует проведение строительно-технической экспертизы, оценки рыночной стоимости квадратного метра в отношении каждого из заявленных субъектом Российской Федерации объектов. Заключается соглашения с субъектом Российской Федерации о предоставлении субсидии в виде имущественного взноса в имущество Фонда из бюджета субъекта Российской Федерации. 

В случае, если банкротство застройщика на момент получения Фондом ходатайства субъекта Российской Федерации не инициировано, Фонд вправе инициировать его на основании собственного заявления, так как введение конкурсного производства является обязательным условием для вынесения вопроса о восстановлении прав граждан – участников строительства объекта на рассмотрение Наблюдательного совета Фонда. 

Вопросы о восстановлении прав граждан – участников строительства объектов, в отношении которых все указанные процедуры завершены и в отношении которых Фондом произведены все необходимые расчеты, предлагаются к включению в повестку Наблюдательного совета Фонда.

В какие сроки будет завершено строительство объекта? Кто осуществляет дострой? Куда необходимо обратиться с вопросами о нарушениях в процессе строительства?

Все обязательства по договорам долевого участия, заключенным между участниками долевого строительства и застройщиком-банкротом будут выполнены фондом защиты прав граждан субъекта Российской Федерации.

Фонд защиты прав граждан субъекта Российской Федерации (новый застройщик) обязан передать участнику строительства объекты недвижимости не позднее трех лет со дня вынесения арбитражным судом определения о передаче прав застройщика Фонду защиты прав граждан субъекта Российской Федерации (новому застройщику) (часть 2 статьи 9.1 Закона 218-ФЗ).

Ответственность за сроки и качество возводимого объекта лежит на новом застройщике — Фонде защиты прав граждан субъекта Российской Федерации.

Какая возможная причина отказа Фонда в выплате компенсации?

В соответствии с частью 1 статьи 2 Федеральным законом от 29.07.

2017 № 218-ФЗ «О публично-правовой компании по защите прав граждан — участников долевого строительства при несостоятельности (банкротстве) застройщиков и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации», Фонд создается Российской Федерацией в целях реализации государственной жилищной политики, направленной на повышение гарантии защиты прав и законных интересов граждан — участников строительства, в том числе участников долевого строительства, членов жилищно-строительных кооперативов, имеющих требования о передаче жилых помещений, машино-мест, нежилых помещений.

При этом, под участником строительства в целях настоящего Федерального закона понимается физическое лицо, имеющее к застройщику требование о передаче жилого помещения, требование о передаче машино-места и (или) нежилого помещения или денежное требование в соответствии с Федеральным законом от 26.10.2002 № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)». В связи с чем, выплата возмещения юридическим лицам и индивидуальным предпринимателям, которым принадлежит право требования к застройщику о передаче объектов долевого строительства, Фондом не осуществляется.

Какой порядок и особенности банкротства застройщиков Фондом?

Ввиду того, что обязательным условием для применения механизмов Фонда является действующая процедура конкурсного производства в соответствии с Федеральным законом от 26.10.

200 № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» и применения параграфа 7 главы IX Закона № 127-ФЗ в отношении застройщика, то со стороны субъекта в адрес Фонда должно поступить ходатайство об инициировании Фондом процедуры банкротства, а также должна быть представлена кандидатура арбитражного управляющего.

После утверждения коллегиальными органами Фонда кандидатуры арбитражного, Фондом формируется необходимый пакет документов для подачи соответствующего заявления в арбитражный суд.

Период признания застройщика банкротом зависит от определения даты судебного заседания.

Читайте также:  Кредиты во время карантина: что делать ип - совет юриста

Что необходимо для включения объекта в ЕРПО?

Восстановление прав граждан – участников строительства посредством механизмов Фонда возможно в отношении объектов незавершенного строительства, признанными проблемными в соответствии с частью 1.1. статьи 23.1 Федерального закона от 30.12.

2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации»  и включенными в единый реестр проблемных объектов (ЕРПО), формируемый в единой информационной системе жилищного строительства (ЕИСЖС) на сайте наш.дом.рф.

Под проблемными объектами понимаются  многоквартирные  дома  и  (или) иные объекты недвижимости, в отношении которых застройщиком более чем на  шесть  месяцев нарушены  сроки  завершения  строительства  (создания) многоквартирного  дома  и  (или)  иного  объекта  недвижимости и  (или) обязанности по передаче объекта долевого строительства участнику долевого строительства   по   зарегистрированному   договору   участия  в  долевом строительстве   либо   застройщик   признан   банкротом   и   в   отношении его открыто конкурсное производство в соответствии  с Федеральным законом от 26.10.2002 № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)»  (далее – Закон №  127-ФЗ), если  при  банкротстве  застройщика  применяются  правила параграфа 7 главы IX Закона № 127-ФЗ.

Также в соответствии с пунктом 23 статьи 16 Федерального закона от  27.06.

2019  №  151-ФЗ  «О  внесении  изменений  в  Федеральный  закон «Об участии  в  долевом  строительстве  многоквартирных  домов  и  иных объектов    недвижимости    и    о    внесении    изменений в    некоторые законодательные акты Российской Федерации» и отдельные законодательные акты Российской Федерации» в ЕРПО включаются сведения о многоквартирных домах и/или об иных объектах недвижимости, если в отношении застройщика, осуществляющего строительство таких объектов недвижимости, введена одна из процедур, применяемых в деле  о банкротстве в  соответствии с Законом № 127-ФЗ.

Что делать при банкротстве застройщика

Бывает, что дольщик купил квартиру в новостройке и думает, что просчитал все: стоит дешевле вторички, планировка лучше, коммуникации новые, район хороший.

Светлана Фатеева

работала с «Дом-рф» по задачам фонда защиты прав дольщиков

Профиль автора

Сначала все идет бодро: возведен четвертый этаж, потом — пятый. Затем стройка останавливается, а еще через месяц застройщика объявляют банкротом. И что теперь делать — непонятно.

Я работала с «Дом-рф» по задачам фонда защиты прав дольщиков и неплохо изучила эту тему. В статье расскажу, как действовать, если застройщик обанкротился.

Поправки в закон 214-ФЗ вносят так часто, что в процессе строительства одного дома правила игры на строительном рынке могут здорово поменяться. Примеры таких изменений — создание компенсационного фонда и переход на эскроу-счета. А если что-то пошло не так и застройщик обанкротился, сценарий для дольщика будет зависеть от того, в какой период он заключил с ним договор.

  • Инициировать банкротство может сам застройщик, налоговая или кредитор застройщика, например банк, поставщик или дольщики.
  • Пока длится банкротство, дольщик может потерять пару лет, а потом еще столько же, пока новый застройщик достраивает дом.
  • Банкротство происходит по разным причинам:
  1. выросли цены на стройматериалы или подрядчиков;
  2. снизилась покупательская способность;
  3. деньги ушли на выплаты по судебным решениям, например, застройщик затянул со сдачей дома и дольщики подали иски в суд.

Разбираем сложные ситуации с покупкой и продажей жилья, рассказываем о законах, которые касаются владельцев недвижимости

Банк, который выдал кредит на строительство, кредиторы или контролирующий орган могут обратиться в арбитражный суд, если застройщик перестает исполнять свои обязательства. По решению суда застройщика могут признать банкротом.

Бывает, что конкурсный управляющий видит возможность восстановить платежеспособность застройщика.

Тогда он проводит собрание кредиторов, чтобы рассмотреть вопрос об обращении в арбитражный суд с ходатайством о прекращении конкурсного производства и перехода к внешнему управлению.

Суд рассматривает ходатайство, назначает внешнего управляющего и передает ему руководство компанией, чтобы достроить дом.

Еще закрыть дело о банкротстве можно, если должник и кредиторы договорились: например, что застройщик вернет долги через 10 лет. В этом случае заключают мировое соглашение — судебно удостоверенный документ, который завершает производство по делу.

Вот ситуации, которые должны насторожить дольщика:

  1. Строительство остановилось. Обычно стройка идет бесперебойно — на площадке есть техника и рабочие, останавливать ее застройщику невыгодно. Поэтому за ходом стройки лучше следить: приезжать на объект или наблюдать через единую информационную систему жилищного строительства — по закону застройщик обязан каждый месяц публиковать там фотографии с текущим состоянием дел. Многие застройщики устанавливают на объекте веб-камеры и круглосуточно транслируют ход стройки на своем сайте.
  2. Истекает срок разрешения на строительство или других документов. Это может создать проблемы с финансированием и заморозить строительство. Проверить документы можно в ЕИСЖС или на сайте застройщика.
  3. Нет финансовой отчетности на сайте проекта.
  4. Нет аккредитации крупных банков на ипотеку: банки внимательно следят за застройщиками и проектами, под которые выдают ипотеку.

Написать о своих сомнениях можно через электронную форму обратной связи на сайте ЕИСЖС

Чем раньше вы узнаете о банкротстве застройщика, тем выше шанс избежать потери денег и квартиры. Есть несколько источников, откуда это можно узнать:

В газете «Коммерсант» или на ее сайте. Там будет указана следующая информация: застройщик, его адрес и ИНН, арбитражный суд, который рассматривает дело, номер дела, дата принятия решения о банкротстве и открытии конкурсного производства, дата закрытия реестра требований кредиторов, сведения о конкурсном управляющем.

Для поиска информации о банкротстве введите название застройщика, его ИНН или ОГРН

Через картотеку арбитражных дел. Все дела о банкротствах рассматривают арбитражные суды. Вынесенные решения заносятся в специальную картотеку, которая есть в электронном виде — она содержит сведения обо всех завершенных и текущих делах, которые рассматриваются арбитражными судами РФ.

Можно узнать информацию о поданных заявлениях, жалобах и ходатайствах, посмотреть текущий статус дела и ход его движения в вышестоящих судебных инстанциях.

Для поиска введите ИНН, ОГРН или название застройщика в поле «Участник дела» и выберите из списка дела со значком «Б» — банкротство

Через единый федеральный реестр сведений о банкротстве — в нем публикуются сведения о процедурах банкротства на территории РФ.

По банкротам-застройщикам информацию вносит конкурсный управляющий: он указывает сведения о должнике, решениях суда, результатах собрания кредиторов, об инвентаризации имущества должника, о проведении и результатах торгов.

Для поиска нужно ввести название застройщика, его ИНН или ОГРН

Если застройщик обанкротился, дольщику нужно обратиться к конкурсному управляющему, которого назначает арбитражный суд. Данные управляющего можно найти на сайте газеты «Коммерсант». Дальше следует написать заявление о включении своих требований о передаче квартиры или возврате денег в реестр кредиторов.

Что такое реестр кредиторов. Реестр требований кредиторов — это документ, который содержит сведения о тех, кому должен застройщик, и их требованиях о взыскании задолженности. В их число могут входить дольщики, поставщики, подрядчики, госорганы и банки.

Заявление можно подать в течение двух месяцев со дня, когда получил уведомление об открытии конкурсного производства, независимо от того, закрыт к этому моменту реестр или нет. Если требования заявлены после закрытия реестра, суд их рассмотрит, но получить деньги вряд ли удастся, потому что требования запоздавших кредиторов удовлетворяются в последнюю очередь.

Если дольщик хочет заявить другие требования, ему нужно подать иск в арбитражный суд, который ведет дело о банкротстве. Например, если дом уже построен, но застройщик не оформил право собственности, можно подать иск для признания права собственности.

Сначала удовлетворяют тре­бо­ва­ния по те­ку­щим пла­те­жам — они не входят в ре­естр тре­бо­ва­ний кре­ди­то­ров. К ним относятся судебные расходы по делу о банкротстве, оплата вознаграждения конкурсному управляющему, оплата услуг лиц, которых привлекают в соответствии с законом о банкротстве.

Преимущество дольщиков перед другими кредиторами. В отличие от других кредиторов, которые могут рассчитывать только на денежные выплаты, у дольщиков есть выбор: требовать возврата денег или само жилье.

При определении суммы выплаты учитывают затраты дольщика по договору и реальный ущерб.

Рыночную стоимость квартир определяет оценщик, которого привлекает конкурсный управляющий за счет застройщика. Стоимость рассчитывают исходя из площади квартиры и показателя рыночной стоимости квадратного метра в этом доме.

Неустойка положена, если деньги за квартиру по ДДУ поступили от дольщика к застройщику напрямую. Если вы купили квартиру по ДДУ с использованием счета эскроу, рассчитывать на неустойку вы не сможете. В этом случае застройщик не владел этими деньгами, а значит, платить неустойку ему не за что.

Читайте также:  Компенсация за мебель, испорченную заливом - Совет Юриста

Суд рассматривает требования к застройщику о выплате неустойки за несвоевременное исполнение обязательств и включает их в реестр денежных требований. Также можно потребовать возмещения убытков, компенсации морального вреда, судебных издержек и выплаты штрафа в 50% от неустойки.

Пример из судебной практики. Сторона просила возместить убытки, моральный вред, судебные расходы, выплатить неустойку и штраф. Суды трех инстанций посчитали, что это злоупотребление правом: они решили, что заявитель завысила ответственность застройщика и необоснованно просила включить убытки в реестр. Верховный суд с таким выводом не согласился.

Заявление о включении в реестр.

Заявление о включении требований в реестр пишется в свободной форме: нужно описать ситуацию, приложить подтверждающие документы и отправить конкурсному управляющему по почте заказным письмом с описью вложения либо передать лично. Информация о конкурсном управляющем, адрес и срок принятия требований для включения в реестр указаны в публикации «Коммерсанта».

Документы нужны в трех экземплярах — для конкурсного управляющего, арбитражного суда и застройщика.

Если в ДДУ несколько дольщиков, то заявление подписывают все дольщики — понадобятся копии их паспортов. Если от имени дольщика действует представитель, нужна нотариальная доверенность на представление интересов в деле о банкротстве. А если квартира покупается для несовершеннолетнего, то нужно подтверждение статуса законного представителя, например свидетельство о рождении.

Пример из судебной практики. Дольщик заявил требование о передаче жилого помещения, но ему отказали во включении требования в реестр. Суды трех инстанций ссылались на то, что в бухгалтерской документации застройщика не было сведений, что деньги дольщика поступали на счет застройщика.

Верховный суд не согласился с таким решением. По его мнению, факт перечисления денег дольщиком подтвержден — он добросовестно исполнил свои обязательства.

То, что должностные лица застройщика нарушили правила учета и движения денег, поступивших в кассу, не основание, чтобы лишать дольщика права на включение требования в реестр.

Конкурсный управляющий инициирует собрание дольщиков в том случае, если для решения вопросов по недостроенному дому необходимо их участие. Например, если застройщик не уплачивал взносы в компенсационный фонд, то на собрание выносится вопрос о создании дольщиками жилищно-строительного кооператива.

Вопросы долевого строительства жилья

Профилактика коронавируса в Подмосковье

Что такое Единый реестр проблемных объектов?

В соответствии с Федеральным законом от 30.12.2004 № 214 «Об участии

в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» на базе Единой информационной системы жилищного строительства с 1 июля 2019 года создан Единый реестр проблемных объектов, который формируется в соответствии с критериями, определенными на законодательном уровне, на базе Единой информационной системы жилищного строительства, оператором которой является ДОМ.РФ, на основании сведений, размещаемых субъектами информации. На основе полученных данных, а также с учетом поступившей информации из Единого федерального реестра сведений о банкротстве, с помощью автоматизированных алгоритмов системы осуществляется внесение домов в Единый реестр проблемных объектов. Уполномоченным органом по надзору за строительством объектов на территории Московской области, а также по предоставлению информации в публично-правовую компанию «Фонд защиты прав граждан-участников долевого строительства»  для формирования Единого реестра проблемных объектов, является Главное управление государственного строительного надзора Московской области. Кроме того, заявить о проблеме строительства могут граждане – участники долевого строительства. Для этого на портале наш.дом.рф создана специальная форма обратной связи с просьбой о проверке объекта строительства на предмет соответствия критериям проблемного объекта. В отношении таких объектов публично-правовой компанией «Фонд защиты прав граждан – участников долевого строительства» проводится проверка, по результатам которой объект строительства может быть внесен в Единый реестр проблемных объектов. Актуализация данных в Едином реестре проблемных объектов происходит автоматически, а информация обновляется ежедневно.

Критерии включения в Единый реестр проблемных объектов

Согласно части 1.1 статьи 23.1 Федерального закона от 30.12.

2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» под проблемными объектами понимаются многоквартирные дома и (или) иные объекты недвижимости, в отношении которых застройщиком более чем на шесть месяцев нарушены сроки завершения строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости и (или) обязанности по передаче объекта долевого строительства участнику долевого строительства по зарегистрированному договору участия в долевом строительстве либо застройщик признан банкротом и в отношении его открыто конкурсное производство в соответствии

с Федеральным законом от 26.10. 2002 № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)», если при банкротстве застройщика применяются правила параграфа 7 главы IX указанного Федерального закона.

Несостоятельность (банкротство), что такое?

Несостоятельность, или, банкротство – это признанная судом неспособность должника (гражданина или организации) удовлетворить в полном объёме требования кредиторов по денежным обязательствам и (или) исполнить обязанность по уплате обязательных государственных платежей.

Под термином «банкротство» также понимается процедура, применяемая по отношению к должнику, направленная на оценку его финансового состояния, выработку мер по улучшению финансового состояния должника, а в случае, если применение таких мер будет признано нецелесообразным или невозможным, – на наиболее равное и справедливое удовлетворение интересов кредиторов несостоятельного должника.

Процедура банкротства застройщика.

Банкротство застройщика осуществляется арбитражным судом по общим правилам, установленным Федеральным законом от 26.10.

2002 № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)», с особенностями, перечисленными в § 7 главы 9. Банкротство строительной компании исключает этапы наблюдения и санации.

Суд начинает процедуру сразу с конкурсного производства, сроком на 12 месяцев, с правом продления по ходатайству сторон еще на полгода.

Какой суд рассматривает?

Все дела о банкротствах рассматривают исключительно арбитражные суды. Подсудность определяется по адресу регистрации должника.

По ходатайству лица, участвующего в деле о банкротстве, арбитражный суд вправе передать дело о банкротстве застройщика на рассмотрение арбитражного суда по месту нахождения объекта строительства или земельного участка либо по месту жительства или месту нахождения большинства участников строительства, если арбитражным судом установлено, что такая передача будет способствовать более эффективной защите прав участников строительства.

Как включиться в реестр требований участников строительства?

Для защиты своих интересов дольщик должен попасть в реестр требований участников строительства, который является частью реестра требований кредиторов должника.

Их требования, возникшие из договоров участия в долевом строительстве, включаются в реестр требований участников строительства конкурсным управляющим самостоятельно на основании информации, размещенной органом, осуществляющим государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, в единой информационной системе жилищного строительства.

При включении требований участников строительства конкурсным управляющим учитывается также и размер убытков в виде реального ущерба, определенный как разница между стоимостью жилого помещения на дату введения первой процедуры, применяемой в банкротстве, которое должно было быть передано дольщику, и суммой денежных средств, уплаченных по договору, предусматривающему передачу жилого помещения, независимо от того, предъявлял такие требования сам участник строительства или нет. Расчет размера убытков происходит на основании оценки, произведенной независимым оценщиком, привлекаемым конкурсным управляющим за счет застройщика (при несогласии с результатами такой оценки, дольщик вправе доказывать иную стоимость объекта, в том числе путем предоставления иного отчета об оценке). О включении в реестр, конкурсный управляющий обязан уведомить участника строительства. Участник строительства вправе самостоятельно предъявить свое требование, возникшее из договора участия в долевом строительстве, или уточнить размер своего требования к застройщику, предъявив конкурсному управляющему соответствующие документы (договор долевого участия, предварительный договор купли-продажи, договор уступки прав требования по ДДУ и т.п., а также документы, подтверждающие оплату). Срок на рассмотрение требований дольщиков, для конкурсного управляющего составляет тридцать рабочих дней. В случае пропуска указанного срока по уважительной причине он может быть восстановлен Арбитражным судом.

Права кредиторов, включенных в реестр.

Leave a Comment

Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *