Как уменьшить налоговую базу при продаже квартиры — Совет Юриста

Собственники задаются вопросом, как уменьшить налог с продажи квартиры и мы попробуем рассказать о легальных способах сократить расходы по уплате НДФЛ, сроках и суммах.

Налоговый кодекс обязует каждого резидента и нерезидента, владеющего недвижимым имуществом оплачивать налог при реализации жилья, которым владели менее 3 лет и размер его составляет 13%

Как уменьшить налог с продажи недвижимости: способы

Как уменьшить налоговую базу при продаже квартиры - Совет Юриста

Уменьшение процентной ставки

Сегодня на законом установлен конкретный период времени, по истечении которого собственник сможет продать жилище без налогового вычета. В противном случае Вы обязаны будете уплатить 13% от той суммы, что значится в сделке.

Кроме того, существуют льготы, предусмотренные действующим законодательством РФ, соответственно, при правильном их применении у Вас появиться отличная возможность снизить налог. Рассмотрим подробнее.

Узнайте какие частые риски подстерегают продавца недвижимости

Полученный гражданином доход от продажи жилища не облагается налогом при наступлении определенных моментов?

Так, налог, как правило, насчитывается именно с дохода, но никак не с той суммы, что поступила после продажи, поэтому:

  • если приобретение было до 01 января 2016 года (жилище в собственности числится более 3-х лет);
  • реализация осуществилась после 01 января 2016 года (важно, чтобы период владения квадратными метрами превысил пятилетний срок);
  • когда сумма расчета за помещение в день его покупки была выше, а при реализации — значительно ниже, но не менее чем за 70% кадастровой стоимости. (Кадастровая цена исчисляется на 01 января того года, когда совершалась сделка);
  • жилье продалось по такой же цене, что и была перечислена бывшему владельцу, и ее размер не ниже 70% кадастровой стоимости.

Для результата: чтобы точно рассчитать, какой вариант будет самым оптимальным для вас, обратитесь к специалисту со стажем более 15 лет. Вам помогут спланировать налоги при сделке купли-продажи

Снижение налога путем высчитывания тех расходов, что были понесены в процессе покупки. Имеется ввиду, что НДФЛ взимается не с той суммы, что указана в договоре, а только после высчитывания расходов на такое приобретение.

Наглядно:

Допустим в 2017 год купили квартиру за миллион руб, а спустя два года — выставили на продажу в два раза дороже). Что из этого Вам потребуется возместить государству? Все очевидно и логично.

Именно от той суммы, которая была начислена в день заключения сделки, отнимаем то, что фактически было затрачено на покупку.

Вот с той с имеющейся разницы и отдаем 13%: (два минус один, умножаем на 13% = итого, всего 130 тыс.

В помощь: надо ли заключать договор с агентом недвижимости при продаже жилища

Продажа объекта недвижимости (имущественный вычет)

Речь идет о тех обстоятельствах, когда квартира которой вы владеете приватизирована, перешла по наследству или была фактически подарена.

Здесь подать на вычет расходов у вас нет права, поскольку их по сути и не было.

А значит, будет действовать так называемый имущественный налоговый вычет, дающий возможность уменьшить размер взноса аккурат на 1 млн, и уже с полученной разницы произвести оплату.

К слову, это актуально и тогда, когда сумма за продажу квартиры не превышает миллиона. При таких обстоятельствах налоговый вычет целиком перекроет ваш доход и, тем самым, освободит от его погашения.

Для примера:

Гражданину в 2018 году досталось по наследству недвижимое имущество, которое он же спустя год захотел на продать, указав желаемую сумму в 2,3 млн р.

Что именно нужно будет заплатить? К сожалению, при таких нюансах, подать запрос на налоговый перерасчет не выйдет, поскольку отсутствует основание — приобретение, как таковое.

Поэтому здесь будет целесообразно использовать имущественный вычет: 13% х (2,3 – 1) = 169 тыс.

Помните, что, если захотите применить вычет в фиксированном размере, то в этом случае налог применяется к собственнику, а не объекту недвижимости. И есть строгие сроки предоставления пакета документов – до зо апреля года, следующего за годом продажи.

Реализация долей отдельными договорами

Итак, если выявилось, что в конкретной недвижимости имеется несколько хозяев, то имущественный налоговый вычет пойдет на всех, а не на одного владельца.

Таким образом, если жилище будет продано по общему договору, то один миллион налогового вычета распределится на всех владельцев, а, если доли ушли по различным договорам, то имущественный вычет будет наложен на каждого собственника в полном объеме.

Разберем на примерах:

Недвижимое имущество находится в общей долевой собственности супругов, где доля каждого составляет – 1⁄2 квартиры. Допустим, при наступлении 2019 году они решают продать свои владения за 2 млн рублей по отдельным договорам. Теперь вопрос, какую сумму они обязаны будут возместить в налоговую инспекцию? Расчет: 13% х (1 млн (1⁄2 квартиры) – 1 млн. (полный вычет)) = 0.

Из этого мы видим, что в момент продажи своих владений по отдельным, а не общим договорам, каждый из субъектов не утрачивает права на имущественный вычет в полном объеме.

Снижение НДФЛ в момент продажи квартиры: эффективные методы

Как уменьшить налоговую базу при продаже квартиры - Совет Юриста

Выставлено на продажу единственное жилье

Обращаю ваше внимание, что уже начиная с 2020 года в силу вступили определенные правовые изменения, говорящие о том, что сейчас единственное жилье допускается к реализации без уплаты налога по прошествии трех лет со дня его приобретения, даже если это было с 2016 года и дальше. Ранее закон запрещал продавать такие владения без перечисления налога, если не был достигнут минимальный порог владения (от 5 лет).

Впрочем, данные изменения носят скорее исключительный характер и распространяются на:

  • первое — приобретатели имеют в собственности другого жилища на момент проведения сделки;
  • второе — недвижимость обрели в трехмесячный срок до момента продажи той, по которой должен идти налоговый вычет.

На практике это выглядит следующим образом:

1) Семейная чета выкупила в 2016 году квартиру за 2 000 000 Р, а в 2020 году им захотелось выставить ее на торги за 2 500 000 Р. А так как иной недвижимости у них не наблюдается, то и НДФЛ с полученной прибыли начислено не будет.

2) Супружеская пара в аналогичном году 2016 приобрела в собственности квартиру, а также самостоятельно возвели дом.

Спустя 4 года (то есть в 2020) они решают продать квартиру на 500 000 Р дороже, чем брали, логично же, что декларация прибыли в данном случае является обязательной, так как реализовано далеко не единственное жилище. Сумма к выплате составит — 65 000 Р.

Как произвести уменьшение прибыли от продажи путем учета долей детей

Так, прежде, чем выставить на продажу детские доли в недвижимом владении, родителям, в первую очередь, стоит направить соответствующую декларацию конкретно от имени детей. Таким образом, прибыль будет задекларирована ребенком.

В таком документе в обязательном порядке должен быть обозначен вычет в размере расходов родителей на приобретение именно той части, которая принадлежит ребенку. То есть даже при всем желании сами супруги данную долю расходов в собственной декларации при продаже квартиры учесть не имеют права.

Чтобы на законодательном уровне подтвердить родство, при подаче декларации также необходимо будет приложить свидетельство о рождении и о заключении брака.

Для семейной четы срок владения таким жилищем будет отсчитываться именно со дня покупки. Соответственно, на день продажи у обоих родителей уже может пройти минимальный порог владения — что автоматически исключает уплату налога.

Мы рассмотрели основные варианты, как можно уменьшить размер налога проданной недвижимости, разобрали примеры, на что обратить внимание и нюансы в каждом конкретном случае.

Как уменьшить налог с продажи квартиры

Уменьшение налога за счет вычета расходов на
приобретение
Имущественный вычет при продаже квартиры
Продавайте доли квартиры по отдельным
договорам

Для того чтобы продать квартиру без налога, нужно владеть ею
дольше
минимального срока. Если этот срок не наступил, вы обязаны
заплатить налог – 13% от суммы, указанной в договоре купли-продажи
квартиры.

Налоговые льготы, установленные законодательством РФ, могут
значительно снизить ваш налог. Главное – правильно выбрать и
применить вид льготы.

Получите налоговый вычет в течение недели с услугой Быстровычет!

Уменьшение налога за счет вычета расходов на
приобретение

Чтобы уменьшить НДФЛ с продажи квартиры, можно применить вычет
расходов на приобретение.

Налоговая льгота подразумевает, что налог платится не со всей
суммы, полученной вами по договору купли-продажи, а за вычетом
расходов на приобретение этой же квартиры. Основание: пп. 2 п. 2
ст. 220 НК РФ.

Пример:

В 2018 году вы купили квартиру за 1 млн рублей, а в 2020 году
продали за 2 млн рублей. Какой налог с продажи вы должны
заплатить?

От суммы, полученной при продаже квартиры, отнимаем сумму,
потраченную на покупку этой же квартиры. С полученной разницы
платим 13%: (2 млн – 1 млн) х 13% = 130 тыс. рублей.

Если после применения льготы сумма налога стала нулевой, это не
освобождает вас от декларирования дохода. До 30 апреля 2021 года вы
должны заполнить декларацию 3-НДФЛ и подать ее в налоговую
инспекцию. Заплатить налог нужно не позднее 15 июля того же
года.

Пример:

В 2019 году вы купили дом за 1,5 млн рублей, а в 2020 продали
за 1,3 млн рублей. Так как сумма продажи меньше суммы покупки, вы
освобождены от уплаты налога с продажи дома. Несмотря на нулевой
итог, вы обязаны до 30 апреля 2021 года заполнить и передать в ИФНС
по месту жительства декларацию 3-НДФЛ.

После покупки квартиры сохраняйте договор купли-продажи и
платежные документы. Впоследствии они потребуются для заполнения
декларации 3-НДФЛ при продаже этой же квартиры.

Потерянные документы можно восстановить: подтверждение платежей
– в банке, а копию договора купли-продажи – в риэлтерской компании,
у продавца или в Росреестре.

Быстрая регистрация и помощь налогового эксперта!

Имущественный вычет при продаже квартиры

Как уменьшить налоговую базу при продаже квартиры - Совет Юриста

Если вы не покупали квартиру, а она была приватизирована,
получена в наследство или подарена, вы не можете сделать вычет
расходов, так как расходов на приобретение у вас не было.

Читайте также:  Заключение договора ГПХ при статусе ИП - Совет Юриста

Для таких случаев законодательством предусмотрен имущественный
налоговый вычет. Применив его, вы снижаете размер налоговой базы на
1 млн рублей и с полученной разницы платите налог. Основание: пп. 1
п. 2 ст. 220 НК РФ.

Еще одна ситуация, когда имеет смысл применить имущественный
вычет, а не вычет расходов на приобретение – если вы продаете
квартиру дешевле 1 млн рублей. В этом случает налоговый вычет
полностью перекроет ваш доход, и вы будете освобождены от уплаты
налога.

Пример:

В 2019 году вы получили в наследство квартиру и в 2020
продали ее за 2,3 млн рублей. Какой налог с продажи вы должны
заплатить? В 2021 году при заполнении декларации 3-НДФЛ и расчете
налога вы не можете сделать вычет расходов на приобретение, так как
не тратились на покупку квартиры. Применяем имущественный налоговый
вычет: 13% х (2,3 – 1) = 169 тыс. рублей.

Обратите внимание! Если квартира была куплена
после 01.01.2016 года, то при ее продаже нужно смотреть стоимость,
указанную в Кадастре. Сравнивается сумма по договору и 70%
кадастровой стоимости. Налог платится с большей суммы.

Продавайте доли по отдельным договорам

Если вы не единственный собственник квартиры, а владеете ею на
правах долевой или совместной собственности, то имущественный
налоговый вычет распределяется на всех владельцев.

Это прописано в пп. 3 п. 2 ст. 220 НК РФ: «при реализации
имущества, находящегося в общей долевой либо общей совместной
собственности, соответствующий размер имущественного налогового
вычета распределяется между совладельцами этого имущества
пропорционально их доле либо по договоренности между ними (в случае
реализации имущества, находящегося в общей совместной
собственности)».

При продаже квартиры по общему договору купли-продажи 1 миллион
налогового вычета делится на всех собственников. А при продаже
долей отдельными договорами имущественный вычет предоставляется
каждому собственнику в полном объеме.

Пример продажи квартиры по общему договору
купли-продажи:

Квартира находится в общей долевой собственности супругов.
Доля каждого супруга – ½ квартиры. В 2020 году семейная пара
продает жилье за 2 млн рублей по единому договору
купли-продажи
. Какой налог с продажи нужно заплатить
каждому из супругов? Расчет: 13% х (1 млн (½ квартиры) – 500 тыс.
(½ вычета)) = 65 тыс. рублей.

Пример продажи долей квартиры по отдельным договорам
купли-продажи:

Квартира находится в общей долевой собственности супругов.
Доля каждого супруга – ½ квартиры. В 2020 году семейная пара
продает жилье за 2 млн рублей по отдельным договорам
купли-продажи
. Какой налог с продажи нужно заплатить
каждому из супругов? Расчет: 13% х (1 млн (½ квартиры) – 1 млн.
(полный вычет)) = 0.

Таким образом, при продаже собственности по отдельным договорам,
каждый из собственников имеет право на получение имущественного
налогового вычета в полном объеме.

Как законно сократить размер налога при продаже квартиры — СИБДОМ

Прошли те времена, когда собственники квартир, стремясь уйти от налога, указывали в договорах купли-продажи сумму в один миллион рублей, и покупатели на это соглашались.

Вступившие в силу с 2016 года изменения в законодательство положили этой практике конец. Покупатели теперь настаивают на указании в договоре реальной суммы сделки.

Но и в этих условиях можно совершенно законно сократить размер налога.

С 1 января 2016 года налог при продаже недвижимости рассчитывается по-новому. Во-первых, увеличен срок, после которого продажа квартиры не облагается подоходным налогом. Чтобы не платить налог при продаже недвижимости, объект теперь должен находиться в собственности не менее пяти лет (вместо прежних трех).

Исключение составляют квартиры, полученные по наследству, по договору дарения от близкого родственника или члена семьи либо в результате приватизации. Для них сохранен прежний трехлетний срок.

Во-вторых, при расчете размера налога устанавливается минимальная налоговая база, ниже которой указанная в договоре стоимость квартиры быть не может, она составляет 70% от кадастровой стоимости объекта. Если цена в договоре ниже 70% от кадастровой стоимости той же квартиры, при определении налогооблагаемой базы налоговая будет использовать большую из двух цен.

Кадастровая стоимость к этому моменту определена у всех находящихся на территории Красноярского края объектов недвижимости.

Причем, в отличие от земельных участков, кадастровая цена которых зачастую оказывается завышенной, так что в некоторых случаях даже может превышать их рыночную стоимость, кадастровая оценка квартир определена корректно и в среднем оказывается процентов на 30–40 ниже рыночной цены квартиры.

В связи с произошедшими изменениями в законодательстве покупатели стали чаще настаивать на указании в договоре реальной цены сделки. Продавцы на это соглашаются, ведь большинство из них налоги будут платить еще по старым правилам.

Право собственности на объекты у них возникло еще до вступления в силу закона (нововведение распространяется только на квартиры, купленные после 1 января 2016 года), поэтому в большинстве случаев продавцы готовы указывать в документах полную стоимость квартиры.

Пока изменения главным образом затронули только тех продавцов, которые недавно получили объекты в наследство или по договору дарения и пытаются быстро их продать, не дожидаясь завершения необходимого для освобождения от налога срока.

Но через некоторое время на рынке начнут продаваться квартиры, купленные после 1 января 2016 года.

О том, как легально сократить размер налога при продаже квартиры, какие нюансы здесь существуют, рассказала налоговый консультант, директор агентства «Аутсорсинг» Ольга Ботова.

Как уменьшить размер налога?

Наиболее часто можно услышать рекомендацию указывать в договоре сумму, равную 70% ее кадастровой стоимости. При этом нужно учитывать, что кадастровая стоимость регулярно пересматривается, так что к моменту, когда покупатель захочет продать квартиру, кадастровая стоимость может вырасти.

«Особый случай — квартиры, купленные по договору участия в долевом строительстве. В Налоговом кодексе сказано, что кадастровую стоимость у объектов нужно смотреть по состоянию на 1 января того года, в течение которого происходит сделка.

На практике же может так оказаться, что дом сдан, собственники вступили в право собственности, но поскольку на 1 января вашего объекта еще не было, его кадастровая стоимость будет определена на 1 января следующего года.

Поэтому если квартира продается в течение этого года, в котором сдался объект, в договоре цена может быть указана, не ориентируясь на кадастровую стоимость.

Для продавца, если он затем будет продавать эту квартиру, не дожидаясь завершения пятилетнего срока с момента приобретения, при определении дохода будет учитываться цена, указанная в договоре», — объясняет Ольга Ботова.

Если собственник не может ждать для продажи квартиры пять лет, чтобы не платить налог, он вправе, во первых, уменьшить размер налога на налоговый вычет (максимальная сумма налогового вычета при продаже квартиры, дачи составляет один миллион рублей, при продаже иных объектов (погребов, гаражей) сумма вычета — 250 тысяч рублей. Этот вычет можно использовать раз в год).

Размер налога будет рассчитываться по формуле: сумма полученного дохода минус один миллион рублей (налоговый вычет при продаже квартиры), умноженная на 0,13 (13% — размер налога на доходы физических лиц).

«Имущественный вычет в размере одного миллиона рублей применяется ко всему доходу, полученному налогоплательщиком в течение календарного года, — говорит Ольга Ботова, — и если налогоплательщик продал пять квартир, размер вычета для него составит: вся сумма дохода минус один миллион рублей. Поэтому, если налогоплательщик планирует продать несколько объектов в конце календарного года, можно порекомендовать ему продать одну квартиру в одном году, вторую в начале следующего года».

  • Уменьшить налог при продаже на сумму понесенных расходов
  • Второй способ снизить размер налогов — вместо применения налогового вычета в один миллион рублей уменьшить налогооблагаемую базу на размер фактических расходов, понесенных ранее на покупку продаваемого объекта (при этом у продавца должны быть документы, подтверждающие факт понесенных расходов).
  • Формула налога будет такой: сумма дохода за вычетом затрат на покупку объекта, умноженная на 0,13 (13% — размер налога на доходы физических лиц), дает сумму налога, которую продавцу нужно заплатить.

К примеру, квартира была куплена два года назад за 3,8 миллиона рублей и продается сейчас за 4,1 миллиона рублей, для определения размера налога при ее продаже нужно от стоимости квартиры 4,1 миллиона отнять 3,8 миллиона рублей (затраты на ее приобретение), получаем 300 тысяч рублей — сумму, из которой собственник будет платить налог. Умножить на 13% — имеем 39 тысяч рублей — размер налога, который удержат с продавца.

Фактические расходы — это сумма, за которую была ранее куплена квартира, или, если речь идет о продаже дома, который был построен продавцом, фактическими расходами будут расходы, понесенные при строительстве дома, если речь идет о переуступке права — расходы, связанные с долевым участием или переуступкой.

Следует помнить, что для одного объекта может быть применен только один из двух вариантов уменьшения суммы налога: одновременно применить и налоговый вычет, и уменьшить налогооблагаемую базу на сумму понесенных расходов нельзя.

«На практике, если речь идет об одном объекте, продавец, исходя из своей конкретной ситуации, может выбирать, какой из двух видов расчета ему применить выгоднее. Если продается несколько объектов, к одному можно применить вычет в один миллион рублей, к другому — вычет по фактическим расходам», — объясняет Ольга Ботова.

Размер налога при продаже доли в собственности

Если продается доля в квартире, размер налогового вычета для владельца доли составит такую же долю от миллиона.

К примеру, продавец владеет 3/4 доли в квартире и продает их одним договором со вторым сособственником, цена его 3/4 доли равна 800 тысячам рублей.

Формула налогового вычета для владельца этой доли будет выглядеть следующим образом: 800 тысяч рублей (доход от продажи) минус 3/4 от одного миллиона рублей (750 тысяч рублей — размер имущественного вычета при продаже такой долевой собственности), получившуюся разницу умножить на 0,13. Таким образом, 6500 рублей — размер налога, который нужно будет заплатить собственнику 3/4 доли в этом объекте.

Читайте также:  Могут ли заставить оформить собственность на землю - Совет Юриста

В том случае если каждый собственник будет продавать свои доли отдельным договором купли-продажи, каждый из них сможет подать на вычет в размере одного миллиона рублей.

Способ третий — при встречной покупке

Третий вариант сократить размер налога подходит в том случае, если продавец затем собирается купить другую квартиру в течение одного календарного года.

Тогда для уменьшения налоговой базы он может одновременно применить два вычета: и вычет, связанный с продажей квартиры (один миллион рублей), и вычет, связанный с приобретением жилья.

Речь идет о вычете при покупке квартиры, получить который каждый покупатель имеет право один раз в жизни (максимальная сумма — два миллиона рублей).

Если квартира продается за три миллиона рублей, налогооблагаемая база определяется по формуле: три миллиона рублей (доход, полученный при продаже квартиры) минус один миллион рублей (налоговый вычет при продаже), получается два миллиона рублей. Однако налоговый вычет, связанный с покупкой квартиры, использовать можно, только если налогоплательщик никогда раньше не пользовался этой возможностью.  

© Использование материалов допускается, только при наличии активной ссылки на портал Sibdom.ru

Какие расходы указать в декларации, чтобы уменьшить налог?

O'SHI/Fotolia

Отвечает общественный деятель, экономист Роман Харланов:

Налогом в 13% не облагаются сделки объемом до одного миллиона рублей. Если собственность находится во владении более трех либо пяти лет (в зависимости от года приобретения), подоходный налог тоже не платится. В данной ситуации, если стоимость квартиры 3,1 млн рублей и Вы хотите ее продать вскоре после покупки, то можно попытаться пойти другим путем.

Например, если Вы (условно) купили жилье за два с небольшим миллиона, а продали за три, то есть разница в цене составляет чуть меньше одного миллиона, в принципе, можно указать в документах не выручку, а доход. Иными словами, Вашу личную прибыль от сделки. Тогда, возможно, удастся выплаты этих 13% избежать.

Однако налоговой инспекции в данном случае нужно представить соответствующие основания.

Какие тонкости нужно знать о налоге с продажи квартиры?

Продал жилье и купил новое, доход нулевой. Что с налогами?

Отвечает юрисконсульт департамента вторичной недвижимости Est-a-Tet Юлия Дымова:

Что касается затрат, то существуют разные виды налоговых вычетов. Вы можете указать в налоговой декларации ту сумму, за которую Вы приобрели эту квартиру.

В таком случае с данной суммы Вы не будете платить налог, но есть налоговый вычет 1 млн рублей, который предполагает отдельную заявку для налоговой декларации. При продаже квартиры можно рассчитывать только на налоговый вычет, связанный с приобретением квартиры.

Однако можно заявить отдельно налоговый вычет на покупку с 2 млн рублей он составляет 13%. Также возможно заявить налоговый вычет на ремонт 13% со всех вложений в ремонт.

Отвечает профессиональный частный бухгалтер, независимый эксперт Алена Кликина:

Если квартира была в собственности меньше трех либо пяти лет (в зависимости от года приобретения) или же Вы продали квартиру дороже, чем купили, то по закону Вы обязаны заплатить налог на доходы физических лиц.

Уменьшить налогооблагаемую базу по налогу на доходы физических лиц можно, воспользовавшись правом на стандартную налоговую льготу в размере 1 млн рублей при условии, что Вы не использовали эту льготу в отчетном году ранее.

Налог с продажи квартиры: правила и примеры

Мешает ли продажа квартиры получить налоговый вычет?

Во-вторых, если имущество не было Вам подарено, то можно показать в налоговой затраты, связанные с приобретением квартиры. Для этого нужно вместе с декларацией 3-НДФЛ подать копию договора покупки этой квартиры и подтверждающий оплату документ.

Обращаю внимание, что одним из существенных условий уменьшения налогооблагаемой базы по налогу на доходы физических лиц является приобретение нового имущества в одном и том же отчетном периоде и использование права на имущественный вычет.

Например, 3,1 млн рублей (стоимость проданной квартиры) – 1 млн рублей (налоговая льгота) = 2,1 млн рублей (налогооблагаемая база по НДФЛ). При покупке имущества за 2 млн рублей и больше у Вас есть право на имущественный вычет в размере 2 млн рублей.

В связи с этим 2,1 млн рублей – 2 млн рублей = 100 тысяч рублей. Соответственно, 13% от 10 тысяч равно 13 тысяч рублей.

13% от 2,1 млн рублей равно 273 тысячи рублей.

273 тысячи – 13 тысяч рублей = 260 тысяч рублей.

Итого налог будет на 260 тысяч рублей меньше. Внимание! Данный закон не распространяется на покупку движимого имущества.

Отвечает руководитель межрегиональной жилищной программы «Переезжаем в Петербург», генеральный директор ГК «Недвижимость в Петербурге» Николай Лавров:

Единственный способ уменьшить или не оплачивать налог с продажи имущества, срок владения которого составляет менее трех-пяти лет (в зависимости от формы и времени приобретения), – это указать, что квартира приобретена за сумму, равную продажной.

То есть Вы не получили прибыли с операции с недвижимостью, соответственно, Вам не с чего оплачивать налог на прибыль. Но это возможно, только если Вы не пользовались правом возврата подоходного налога по этой квартире.

Если же Вы получили налоговый вычет по данной квартире, то придется оплатить налоги в полном размере, если вы продаете ее менее чем через пять лет.

Если вы потратили на приобретение данной квартиры меньше, чем получаете при ее продаже, то также в 3-НДФЛ вы можете показать затраты на ремонт этой квартиры, а именно: договор подряда со строительной организации с актом выполненных работ и квитанцией, чеки на покупку стройматериалов и т. д. Налоговая будет рассматривать это как затраты, которые тоже будут вычитаться из налогооблагаемой прибыли. Но затраты должны быть доказаны официальными документами.

Должен ли я платить налог на продажу доли ценой менее 1 млн?

Главное о материнском капитале для покупки жилья

Отвечает специалист по налогообложению, адвокат адвокатского бюро «Система защиты» Ольга Мозго:

Самые распространенные затраты – это уплаченные денежные суммы при покупке квартиры. Если же квартира приобреталась за счет средств субсидии или материнского капитала, то субсидии и материнский капитал также являются расходами. Кроме того, в расходах можно учесть и уплаченные проценты по целевым кредитам.

Если квартира была подарена юридическим лицом, то в расходы включается уплаченная сумма налога.

При этом на все расходы должны быть документы: квитанции к приходным ордерам, банковские выписки, расписки в получении денег и другие документы, исходя из наличия того или иного вида расходов.

При отсутствии документов нет оснований для включения в декларацию затрат. А это означает, что уменьшить сумму налога возможно только путем использования вычета в 1 млн рублей.

  • Текст подготовила Мария Гуреева
  • Не пропустите:
  • Все материалы рубрики «Хороший вопрос»
  • Какие налоги действуют при продаже квартиры с последующей покупкой?

Купил квартиру 2 месяца назад и продаю за ту же сумму. Должен ли я платить налог?

Можно ли получить налоговый вычет повторно?

Статьи не являются юридической консультацией. Любые рекомендации являются частным мнением авторов и приглашенных экспертов.

Налог с продажи квартиры: когда платить и как уменьшить — Лайфхакер

Платить налоги и даже подавать декларацию не требуется , если вы владели жильём дольше определённого срока. Так, достаточно, чтобы недвижимость была в собственности 3 года, или 36 полных месяцев, если вы:

  • приобрели её до 1 января 2016 года;
  • получили в подарок от близких родственников: родителей, детей, бабушек и дедушек, внуков, родных братьев и сестёр;
  • приватизировали её;
  • получили в наследство или по договору пожизненного содержания с иждивением.

Если все эти утверждения не про вас, то, чтобы не платить налоги, квартирой или домом необходимо владеть 5 лет, или 60 полных месяцев.

1 января 2020 вступят в силу изменения в налоговый кодекс. Без уплаты налогов после 3 лет владения продать можно будет и жильё, которое вы получили путём, не указанным в списке выше. Но только при условии, что оно у вас единственное. Если в собственности ещё одна квартира или доля в ней, минимальный срок владения составляет 5 лет.

Если вы москвич, получили жильё по программе реновации и решили его продать, то засчитываются годы владения обеими квартирами — и новой, и освобождённой.

Когда платить налог с продажи квартиры нужно

Тем, кто владел недвижимостью меньше предписанного законом срока, необходимо заявить о полученном заработке и заплатить с него налог на доходы физических лиц — 13%.

Если вы купили квартиру до 1 января 2016 года, то налог рассчитывается на основе суммы, указанной в договоре купли‑продажи. Если после, то придётся сравнить, что больше: цена из договора или кадастровая стоимость, умноженная на понижающий коэффициент 0,7. Эту меру ввели для того, чтобы у собственников не было соблазна прописать в договоре купли‑продажи низкую цену и скрыть часть доходов.

Власти субъектов РФ могут самостоятельно уменьшать понижающие коэффициенты или минимальные сроки владения недвижимостью вплоть до нуля. Это облегчает налоговую нагрузку на жителей региона при продаже жилья или освобождает их от неё.

Чтобы заплатить налог, вам нужно до 30 апреля, следующего за годом продажи квартиры, подать в налоговую службу декларацию 3‑НДФЛ. В ней вы указываете все доходы за предыдущий год, в том числе и прибыль от продажи квартиры. Оплатить налог необходимо до 15 июля.

Как уменьшить налог с продажи квартиры

Налог кажется чудовищно огромным. Но его можно законно уменьшить — вплоть до нуля.

1. Снизить размер доходов на сумму расходов

Вы продали квартиру и получили за неё деньги, но это не значит, что вся сумма — это доход. Перед этим вы купили данный объект недвижимости и, скорее всего, значительно на него потратились. На эту сумму и можно уменьшить прибыль, которая облагается НДФЛ.

Читайте также:  Дубликат свидетельства о праве на наследство - Совет Юриста

Например, вы продали за 3 миллиона квартиру, которую 2 года назад купили за 2,8 миллиона. По договору купли‑продажи НДФЛ бы составил 390 тысяч. Но если вы заявите о расходах, то налогом будет облагаться только разница в 200 тысяч. Соответственно, отдать придётся только 26 тысяч.

Если вы продаёте квартиру за ту же сумму, что и покупали, то дохода нет и налог с него платить не требуется. Но декларацию подавать всё равно придётся, чтобы документально подтвердить своё право на освобождение от выплат.

2. Получить налоговый вычет

Если у вас не было расходов на покупку, например получили квартиру в наследство, можно воспользоваться налоговым вычетом. При продаже квартиры, дома, комнаты или доли в них он составляет 1 миллион рублей.

Допустим, вы продали жильё за 2,3 миллиона и должны заплатить государству 299 тысяч рублей. Вычет уменьшит сумму, которая облагается налогом, до 1,3 миллиона, а взнос сократится до 169 тысяч.

Если квартира стоит меньше миллиона, то платить и вовсе ничего не придётся. Так что в случаях с недорогой недвижимостью лучше не снижать размер доходов на сумму расходов, а воспользоваться вычетом. Тем более что закон позволяет его получать один раз в год.

Что запомнить

  1. Доходы от продажи квартиры облагаются НДФЛ в размере 13%.
  2. Взносы можно законно снизить вплоть до нуля, если уменьшить доходы на сумму расходов или получить налоговый вычет.
  3. Если вы владеете недвижимостью дольше определённого срока, можно не платить налог и не подавать налоговую декларацию.

Как уменьшить налог с продажи квартиры в 2021 году — Мастерская риэлтора

Как можно уменьшить налог при продаже квартиры, каким образом минимизировать размер уплаты сбора ФНС в зависимости от сроков владения недвижимым имуществом и суммы продажи — способы и льготы. В конце пройдите опрос и узнайте опыт коллег!

По российскому законодательству продажа любого объекта собственности облагается налогом. При сделке с жилым фондом, находившемся во владении менее трех лет, имущественный вычет составляет 13%.

Как уменьшить сумму налога с продажи квартиры

Достаточно соблюсти сроки:

Тип жилья Когда продается без НДФЛ
Объект получен в наследство Через 3 года
Получен в подарок от близкого родственника Через 3 года
Собственность в результате приватизации Через 3 года
Перешел по договору ренты с иждивением Через 3 года
Единственное жилплощадь продается в 2020 году или позже Через 3 года
Продается одна из квартир, при этом 2-ю купили в течение 90 дней до продажи, а другого жилья нет Через 3 года
Квартиру купили до 1 января 2016 года Через 3 года
Любые другие случаи продажи жилья Через 5 лет

Налоговые льготы, предусмотренные законом, могут существенно снизить сумму НДФЛ при продаже жилья. Знание закона поможет существенно сэкономить средства владельца квадратных метров.

Узнайте, как оптимизировать налогообложение при сделках с недвижимостью!

Например, гражданин, не участвующий в операциях купли – продажи имущества (приватизация жилого помещения, дарственная, рента или получение наследства), имеет право на снижение базы налогового вычета.

Как уменьшить налог с подаренной квартиры: выплата производится из расчета разницы на 1 миллион рублей (пп. 1 п. 2 ст. 220 НК РФ).

Важно! Получения наследства дает право собственности со времени смерти гражданина, «отписавшего» жилище. При долевом владении квадратных метров, время исчисляется с момента первоначального обладания жилой площадью.

Государственные льготы в сделках с имущественным вопросом, позволяют приобретателю не оплачивать «серьезные» деньги.

Понимание своих прав помогут разобраться в хитросплетениях законодательства. Как пример, обладатель одной комнаты, выкупивший и зарегистрировавший на себя право владения на целую квартиру (второй или третьей комнаты), а через год продавший жилье, по законодательству не должен платить налоговым органам, так как срок владения исчисляется с момента покупки первого объекта.

Это интересно: какие налоги платит риелтор и агентство

Важно! Если продавцу пришло уведомление о необходимости подать декларацию, данный факт не означает необходимость выплаты денежных средств от сделки. В данной ситуации составляется объяснительное письмо с разъяснениями нюансов и прикладываются ксерокопии документов.

Подоходные выплаты начисляют с прибыли, а не с полученных денежных средств от продажи жилплощади.

Способы, как уменьшить налог с продажи недвижимости:

  1. На момент продажи истекло три года после приобретения (до 1. 01.2016г), квадратных метров. Декларация и НДФЛ отсутствуют.
  2. По истечению 5 лет владения собственностью. После установленного законодательством периода деньги не взимаются, независимо от вырученных финансов.
  3. Реализация квартиры обошлась в сумму, равную ее приобретению (но не менее 70% от ее кадастровой цены).
  4. Недвижимость покупалась дороже, а ее продажа произошла дешевле (не менее 70% КС). Исчисление кадастровой ставки осуществляется на 01.01 того года, когда была совершена сделка.

Уменьшение налога за счет вычета расходов на приобретение

Практика вычета расходов на покупку квартиры помогает существенно уменьшить сборы при продаже собственности. На основании кодекса статьи пп. 2 п. 2 ст. 220 НК РФ предусмотрена налоговая льгота, подразумевающая оплату пошлины не с общей суммы договора купли – продажи, а предусматривает вычет финансов на покупку той же недвижимости.

Схема представляется следующим образом:

Например, приобретение жилья за 1 миллион рублей в 2017 г. и его реализация в 2019 г. за 2.5 миллиона предусматривает налогообложение из расчета разницы в сумме в размере 13 %. По факту выходит уплата средств по формуле: 2.5 миллиона – 1 миллион, умноженные на 13 %. Итог, – 260 тысяч, необходимые к возврату. Налог оплачивается до 15.07 того года, когда произошла сделка.

Заполнение декларации по форме 3-НДФЛ и отправка документа в местные органы ИФНС, даже с нулевым балансом (если выручка от реализации меньше стоимости приобретения), подается до 30 апреля.

Использование имущественного вычета при продаже квартиры

Выгодный вариант по экономии средств, – распродажа жилища по долям. Он подходит нескольким совладельцам занимаемых квадратных площадей. Как правило, такую недвижимость приобретают посредством материнского капитала, наследования или приватизации.

Совладельцами могут стать граждане всех возрастных категорий, в том числе и несовершеннолетние дети. При сбыте данного объекта имущественный налог распространяется на всех совладельцев.

В подпункте 3 пункта 2 ст. 220 НК РФ прописано о распределении имущественного налога пропорционально их долевого участия во владении «метражом» или по договоренности сторон. Продажа жилища по единому документу купли – продажи (1 000 000 р. налогового отчисления), в одинаковом размере делится на всех совладельцев.

По индивидуальному договору каждый из участников сделки оплачивает сумму, согласно своим долевым квадратным метрам (имущество может находиться в равной или неравной собственности).

Важно! Совладельцы (при приватизации), имеют одинаковые доли. Но раздел недвижимого имущества можно произвести по договоренности или в судебном порядке.

Иллюстрацией послужит примерный расчет супружеской пары, каждый из которых обладает половиной жилой площади (общее долевое распределение).

Финансовый вычет будет равняться 0, если реализация в брачной паре осуществляется по отдельным договорам.

Способы уменьшить НДФЛ при продаже квартиры

Государством предусмотрены ряд вариантов продажи имущества без подачи декларации.

Продажа единственного жилья

Операция по купле-продаже единственного места проживания с 2020 года, после приобретения по истечении 3 лет (минимальный срок уменьшили на 2 года), не будет стоить собственнику финансовых затрат в пользу государства, в ряде случаев:

  • У хозяев, на момент продажи нет другого жилого имущества (квартиры или дома).
  • Новое имущество приобретено в сроки до 90 дней, до реализации предыдущего объекта, по которому требуется декларация и справка НДФЛ.

Например, семейная пара приобрела квартиру в 2016 году, а решила ее поменять на более дорогое жилище в 2020 году. НДФЛ после сделки не потребуется, так как в собственности хозяев не имеется другой жилой площади для проживания.

Декларация необходима для другой семейной ячейки, в случае если граждане приобрели жилое помещение (2016 г.), а затем построили частный дом. Решение сбыть жилплощадь на сумму, к примеру, превышающую кадастровую стоимость на 400 или 500 тысяч рублей обойдется семье дороже (побором от 65 до 70 тысяч рублей), так как в «резерве» имеется второе место для проживания.

Снижение финансовых ставок при реализации доли несовершеннолетних детей

При купле-продаже долей несовершеннолетних детей родители выступают от имени ребенка (он декларирует доходы). В документе необходимо указать финансовые расходы, которые понесли родители, на обретение части имущества и затратили на часть жилища, выделяемого для проживания детей. Доля затрат родителей в их декларации, при сбыте квадратных метров, не учитывается.

Родство подтверждается свидетельствами о рождении малыша и о заключении брака, приложенные к декларации.

Отсчет владения недвижимостью для родителей будет вестись от момента ее покупки. Отсутствие вычета произойдет в том случае, если истек минимальный срок после приобретения квадратных метров.

Перерасчет льготных ставок

  • Накануне 2021 года внесли изменения в правила перерасчета для физических лиц ранее взимаемых отчислений в имущественный фонд.
  • Кого коснулось: в соответствии со статьей № 407 (Налоговый кодекс), в первую очередь льготы относятся к пенсионерам, участникам боевых действий и инвалидам.
  • Данная категория граждан освобождается от уплаты налога на имущество, но следует учесть, что нововведение имеет отношение только к одному из перечисленных объектов собственности (частный дом, квартира, комната в общежитии или гараж).

Льготы для дольщиков

  1. Финансовое «послабление» с нынешнего года коснется и граждан, которые приобретают жилье в новостройках, компаньонов в ЖСК на правах долевого участия, а также «купцам» жилья в рамках переуступки прав (ДДУ).
  2. Льготы помогут продать свой метраж без отчислений в налоговые органы после полного расчета в ДДУ (инвестирование финансов в постройку многоквартирного жилого объекта до срока ввода его в эксплуатацию).
  3. Вы узнали можно ли уменьшить налог с продажи квартиры и для каких собственников подойдет тот или иной способ, который мы рассмотрели. Опрос:

Leave a Comment

Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *