Претензия к застройщику об устранении недостатков — совет юриста

Претензия к застройщику об устранении недостатков - Совет Юриста

Участие в долевом строительстве сопряжено с целой группой рисков, причем самый реальный – невыполнение обязательств со стороны застройщика. Под этим понимается не только срыв срока сдачи объекта, но и различные недостатки, выявленные на этапе подписания акта приема-передачи.

Не стоит надеяться на то, что застройщик самостоятельно выполнит условия договора. Возможно, наличие нарушений – часть его заранее продуманного плана. Вот почему нельзя медлить в сложившейся ситуации, иначе можно совсем лишиться жилья или стать жертвой действия мошеннической схемы.

Прежде чем мы подробно рассмотрим важный вопрос строительных споров, отмечу, что я оказываю услуги по подготовке претензий к застройщикам в Санкт-Петербурге.

Услуги адвоката
Стоимость, руб.
Консультация по телефону Бесплатно
Юридическая консультация при личной встрече с изучением документов от 4 000
Работа адвоката по подготовке претензии к застройщику от 10 000

Когда нужно писать претензию

С юридической точки зрения, под претензией подразумевается документ, в котором сформулировано законное требование одного из участников долевого строительства к другому. Также в претензии отражены правовые основания, позволяющие эти требования предъявлять.

Одного лишь желания скорректировать работу заказчика недостаточно.

Законом определен порядок отношений между дольщиком и застройщиком, причем досудебная претензия застройщику в некоторых случаях является обязательным этапом разбирательства.

Простыми словами, дольщик не может подать в суд, если он предварительно не требовал от застройщика выполнить взятые обязательства по договору. В общем случае, претензия по ДДУ подается:

  • При желании расторгнуть договор в одностороннем порядке.
  • Если застройщик нарушил сроки сдачи строительного объекта, а дольщик желает получить с него неустойку.
  • При заморозке строительства или полном его прекращении.
  • При наличии выявленных строительных недостатков.

Как составить документ правильно

Прежде всего, следует понимать, что претензия является юридическим документом, однако утвержденной ее формы не существует. Но это вовсе не означает, что документ может оформляться произвольным образом. Существуют негласные правила составления претензии. Они направлены на приведение содержания документа к общему виду.

Дело в том, что при продолжении разбирательств претензия застройщику о нарушении сроков сдачи дома или претензия застройщику на устранение недостатков будет рассматриваться в суде, как подтверждение попытки досудебного урегулирования спора. Необходимо, чтобы в документе была отражена вся исчерпывающая информация, следовательно, важно правильно составить претензию.

Юристам часто приходится представлять интересы дольщиков после того, как последними была направлена претензия. По их мнению, застройщик просрочил все обязательства, и юрист должен помочь взыскать штраф.

После правового анализа документов выясняется, что претензия была оставлена настолько некорректно, что в ней даже не была отражена суть требования. Естественно, подобные документы не несут для застройщика никаких правовых последствий или обязательств.

Поэтому для составления претензии необходимо пригласить юриста или соблюдать некоторые рекомендации.

Первый вопрос, который возникает при составлении претензии, касается адресата, то есть, на чье имя нужно ее писать. Здесь необходимо понимать структуру строительных компаний. В одну группу могут входить несколько компаний, которые являются застройщиками разных объектов. По факту, это разные юридические лица, имеющие разрешения на строительство.

Претензия к застройщику об устранении недостатков - Совет Юриста

Так как обязательства по договору обязан выполнять именно застройщик, то претензия составляется не на имя головной компании, а на имя того юридического лица, который прописан в договоре. Его реквизиты, как правило, указываются на последней странице документа.

Наиболее распространенные ошибки:

  • В качестве адресата указан генеральный директор компании или какое-либо должностное лицо.
  • Используется бланк или шаблон, взятый у застройщика.
  • В качестве адресата указано лицо, которое назвал застройщик в устной беседе, хотя это лицо никак не фигурирует в ДДУ.

Написать претензию застройщику можно в общей форме, однако структура документа должна быть типовой.

К формулировке требований тоже нужно подойти с особым вниманием, так как юристы строительной компании постараются найти в тексте моменты, дающие право застройщику игнорировать обращение дольщика.

Как бы странно это ни звучало, но правовые последствия для адресата напрямую зависят от правильности поданной претензии.

Приведем пример фраз, которые не имеют юридической ценности:

  • «Я два года назад заключил с вами договор» — не указана дата заключения договора.
  • «Вы должны были сдать квартиру два месяца назад» — не указана дата сдачи объекта по договору.
  • «Прошу ускорить выполнение работ» — необходимо указывать точные сроки, в течение которых работы должны быть выполнены.

Если вы решили оформлять претензию без помощи юриста, то не стоит в тексте бесцельно вставлять ссылки на статьи законов. Не стоит надеяться, что от этого застройщик не станет с вами связываться и выполнит все обязательства. В штате любой строительной компании есть грамотный юрист, который с легкостью поймет, что претензию составлял дилетант.

Необходимо понимать и психологию оппонента. Если нештатная ситуация произошла по вине застройщика и он заботится о своей репутации, то он постарается ее исправить без лишних напоминаний. Если же в действиях застройщика прослеживаются нотки мошенничества, то он не выполнит своих обязательств, какой бы «устрашающий» текст претензии вы бы ни составили.

Любая претензия составляется по следующей схеме:

Претензия к застройщику об устранении недостатков - Совет Юриста

  • Указываются данные застройщика, в том числе, полное наименование строительной компании и ее адрес.
  • Указываются данные составителя претензии (ФИО и адрес).
  • Указывается основание для составления претензии. Здесь же приводятся реквизиты договора (Название, номер, дата).
  • Приводятся факты нарушения застройщиком условий договора с указанием пункта договора, который был нарушен, а также статьи законодательства, которая была нарушена.
  • Формулируется требование к застройщику с указанием конкретных действий и сроков.
  • Указываются реквизиты расчетного счета.
  • Проставляется дата и подпись.

Претензия к застройщику об устранении недостатков - Совет Юриста

Как вручить претензию

Существует два способа вручения претензии застройщику. Условно они делятся на обязательный и необязательный способы. Забегая вперед, отметим, что обязательный способ должен быть реализован в любом случае, даже если дольщик уже вручил претензию необязательным способом.

Необязательный способ

Перед подачей претензии необходимо оценить перспективу развития событий. Для этого следует понять, какова позиция застройщика по поставленному вопросу, а также оценить вероятность разрешения спора в судебном порядке. Претензия составляется в двух экземплярах, один из которых передается представителю строительной компании. Представитель на экземпляре дольщика должен проставить:

  • Дату получения претензии.
  • Свою фамилию, имя, отчество и должность.
  • Подпись.

Желательно, чтобы на документе был проставлен регистрационный номер, однако если внутренним документооборотом компании не предусмотрена регистрация входящих документов, то добиться выполнения данного условия невозможно. У необязательного способа вручения претензии есть существенный недостаток. Такой способ подойдет при общении с застройщиком, старающимся исполнить свои обязательства надлежащим образом.

Если же строительная компания в суде будет утверждать, что не получала от дольщика никаких документов, то возникнут определенные трудности. Например, представитель компании представит выписку из штатного расписания за подписью руководителя, в которой лицо, принявшее у вас претензию, не значится. Суд не признает факта вручения документа.

Юристы советуют не прибегать к конфликтам, если претензию, переданную необязательным способом, отказываются принимать или отказываются проставлять подпись на вашем экземпляре.

Данный способ направлен, скорее, на то, чтобы показать застройщику намерения дольщика, а не заручиться доказательствами. Простыми словами, удалось вручить претензию – хорошо, не удалось – ничего страшного.

Обязательный способ

Как было уже сказано, независимо от предварительных контактов или договоренностей с застройщиком, участник долевого строительства должен направить претензию еще одним способом, который условно называется обязательным.

Здесь весь акцент делается на том, чтобы доказать факт направления письма с претензией. В дальнейшем судебном разбирательстве придется предъявить соответствующие доказательства. Необходимо направить претензию заказным письмом.

Почта России предлагает такую услугу, как отправка ценным письмом. Производится опись вложения, а отправителю присылается уведомление о вручении. В описи следует не только указать, что письмо содержит претензию, но и кратко отразить суть этой претензии. Например, написать: «Претензия к застройщику об устранении недостатков по договору…».

Претензия к застройщику об устранении недостатков - Совет Юриста

Еще один совет от юристов поможет избежать проволочек в разбирательстве. Обязательно проверяйте юридический адрес строительной компании, прописанный в договоре, на подлинность. Сделать это можно следующим образом:

  • Нужно получить выписку в налоговой службе из ЕГРЮЛ.
  • Нужно получить выписку на сайте.

Зачастую застройщик указывает недостоверные данные или адрес компании может измениться. Если письмо пришло не по тому адресу, оно считается не врученным. Если же адреса в договоре и в выписке отличаются, то рекомендуется направить письма по каждому из них. Опись о вложении и квитанции об оплате сохраняйте.

Срок ответа

Если процедура подачи претензии отличалась лишь содержанием требования, то в плане сроков ответа застройщика есть небольшие различия.

Сроки удовлетворения претензии напрямую зависят от типа этой претензии. Часто дольщики путают сроки, предъявляя застройщику не вполне законные требования.

Естественно, юристы строительной компании обратят эту ошибку в свою пользу, поэтому следует воспользоваться подсказкой:

Срок 20 дней устанавливается законом для удовлетворения требования, сформулированного в претензии о возврате денег в связи с:

  • неисполнением обязательства по передачи квартиры в двухмесячный срок;
  • неудовлетворении требований об устранении недостатков;
  • низким качеством объекта строительства;
  • нарушением сроков уведомления о прекращении договора поручительства.

Срок 20 дней устанавливается законом для удовлетворения требования, сформулированного в претензии о расторжении договора в связи с:

  • приостановкой или прекращением строительства;
  • внесением в проектную документацию существенных изменений;
  • изменением назначения общего имущества.

С 1 января 2017 года, если застройщик исполнял все обязательства надлежащим образом, дольщик может расторгнуть договор только через суд. Срок ответа на заявление на устранение недостатков в квартире устанавливается, как разумный. Что это означает?

Дольщик самостоятельно определяет сроки, в течение которых застройщик должен устранить недостатки, однако эти сроки должны удовлетворять требованиям разумности. Чтобы обеспечить баланс интересов, лучше посоветоваться со строительными экспертами. Они определят оптимальные сроки для конкретных работ.

Претензия к застройщику об устранении недостатков - Совет Юриста

Претензия к застройщику об устранении недостатков: образец 2021, правила составления и подачи

Претензия к застройщику об устранении недостатков составляется в том случае, когда участника договора долевого строительства не устраивает качество построенного жилья.

Направить претензию с требованием устранить выявленные недостатки можно как до подписания акта приема-передачи, так и после того, как квартира была передана покупателю и он стал полноценным собственником (по гарантии).

Читайте также:  Подъездные пути к земельному участку - совет юриста

В обоих случаях документ оформляется схожим образом, однако при обращении после передачи жилья нужно учитывать гарантийный срок, в том числе разные сроки гарантии на сам объект и относящееся к нему инженерное и технологическое оборудование.

Основания для подачи претензии застройщику

Для того чтобы, быстро получить ответы на свои вопросы, обращайтесь за юридической консультацией в онлайн-чат справа или звоните по телефону: 8 (800) 302-32-85

Претензия об устранении недостатков составляется в том случае, когда покупатель обнаруживает недостатки и дефекты в объекте долевого строительства. Претензию можно направить как до момента передачи помещения, так и после (так называемый «гарантийный случай»). Основанием для направления претензии могут быть:

  • несоответствие помещения условиям договора и проектной документации, например, несогласованное изменение площади квартиры;
  • наличие недоделок как в самом помещении, так и общедомовом имуществе, включая придомовую территорию;
  • низкое качество использованного оборудования (протечки труб, неработоспособность электропроводки, щели в окнах и т. д.);
  • низкое качество использованных материалов отделки;
  • отказ застройщика от проведения гарантийного ремонта;
  • несоответствие помещения требованиям технических и градостроительных регламентов.

В соответствии с п. 2 ст. 7 Федерального закона № 214-ФЗ дольщик при обнаружении указанных недостатков вправе потребовать:

  • бесплатного устранения недостатков;
  • пропорционального уменьшения стоимости квартиры;
  • возмещения расходов, если недостатки были устранены своими силами.

Если же были выявлены существенные недостатки, то в соответствии с п. 3 ст. 7 Федерального закона № 214-ФЗ покупатель вправе в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора и вернуть деньги. Однако расторжение договора производится почти всегда в судебном порядке, так как существенность недостатков придется доказывать в суде.

Когда можно подавать претензию застройщику

Как уже говорилось, претензия может быть подана как до подписания передаточного акта, так и после.

В первом случае недостатки выявляются при приемке квартиры. Участнику ДДУ нельзя подписывать акт приема-передачи, а следует указать на выявленные им недостатки в квартире или ином объекте недвижимости.

Дольщик и представители застройщика должны составить дефектный акт, на основании которого и подается претензия застройщику.

Если застройщик отказывается подписать дефектный акт, это не лишает покупателя права впоследствии направить ему претензию с жалобой на качество объекта долевого строительства.

Второй вариант, когда может быть подана претензия, это выявление недостатков в процессе пользования объектом долевого строительства, то есть гарантийный случай. В соответствии с п. 5 ст.

7 Федерального закона № 214-ФЗ гарантийный срок для объекта долевого строительства составляет минимум 5 лет. В договоре может быть прописан больший срок гарантии.

При этом факт подписанного акта приема-передачи имеет малое значение.

Исключением является инженерное и технологическое оборудование — сети электроснабжения, коммуникации водоснабжения, датчики, система кондиционирования и т. д., включая и данное оборудование, находящееся в общей долевой собственности, например, лифты или почтовые ящики. Для такого оборудования установлен срок гарантии не более 3 лет.

По-разному для самого объекта долевого строительства и технологического и инженерного оборудования многоквартирного дома отсчитывается и срок начала действия гарантии.

В первом случае срок действия гарантии начинает течь с момента передачи объекта собственнику, во втором — с момента передачи объекта ДДУ любому собственнику в многоквартирном доме.

Причиной этого является то, что инженерное и технологическое оборудование может использоваться раньше, чем дольщик получит свою квартиру по передаточному акту.

Имущество
Срок действия гарантии
Начало действия гарантии
Объект долевого строительства. 5 лет С момента передачи объекта участнику ДДУ.
Общедомовое имущество. 5 лет С момента подписания первого документа о передаче объекта долевого строительства.
Инженерное и технологическое оборудование (как находящееся в объекте долевого строительства, так и относящееся к общедомовому имуществу). 3 года С момента подписания первого договора о передаче объекта долевого строительства.

Получение заключения экспертизы перед подачей претензии

Дорогие читатели! Если у вас возникли вопросы, обратитесь за консультацией к дежурному юристу в онлайн-чат справа или звоните по телефону (звонок бесплатный): 8 (800) 302-32-85

Наличие недостатков в объекте долевого строительства необходимо дополнительно зафиксировать, так как их простое перечисление в претензии или в дефектном акте может оказаться недостаточным при последующем судебном разбирательстве. По этой причине покупателю квартиры необходимо заказать независимую экспертную оценку. Сделать это можно в любой аккредитованной экспертной организации.

Для проведения оценки следует пригласить не только эксперта, но представителей застройщика. Само их личное присутствие не является обязательным, но уведомить их о проведении оценки дефектов крайне желательно.

Эксперт, осмотрев дефекты, составит ведомость с обоснованием стоимости их устранения силами покупателя. Независимая оценка станет дополнительным аргументом участника ДДУ при досудебном споре с застройщиком, а при необходимости — и в суде.

После того, как экспертная оценка будет готова, можно переходить к следующему шагу — составлению претензии.

Образец претензии застройщику об устранении недостатков

Претензия к застройщику об устранении недостатков оформляется стандартным способом, характерным для любых претензионных документов.

В «шапке» претензии нужно указать:

  • кому направляется документ — наименование и юридический адрес застройщика;
  • кто направляет претензию — ФИО и место регистрации покупателя, также можно указать контактный телефон (если покупателей несколько, указываются данные всех дольщиков);
  • название документа — краткое («Претензия») или полное («Претензия об устранении недостатков»).

Затем оформляется основная часть документа. В ней нужно указать:

  • номер договора долевого строительства, дату его заключения, стоимость и дату исполнения обязательства по оплате договора;
  • если заключался договор уступки, то также нужно указать дату его заключения и стоимость;
  • ссылку на ст. 7 Федерального закона № 214-ФЗ, регламентирующую гарантии качества объекта долевого строительства;
  • перечень недостатков с их подробным описанием;
  • указание на то, что недостатки зафиксированы и оценены в экспертном заключении;
  • требования заявителя — устранить недостатки и срок для исполнения требования;
  • если одновременно заявляются денежные требования, то нужно указать банковские реквизиты для перечисления средств.

В конце документа указывается дата составления претензии и ставится подпись заявителя.

Скачать образец претензии об устранении недостатков по гарантии
Скачать образец претензии об устранении недостатков при приемке квартиры
Скачать образец претензии застройщику по окнам

Необходимые документы к претензии

Надоело читать? Позвоните юристу и он быстро вас проконсультирует по любым вопросам (бесплатный звонок по всей России): 8 (800) 302-32-85

К претензии можно приложить документы, которыми заявитель подтверждает свое право на обращение к застройщику с жалобой. В число необходимой документации входят копии:

  • договора долевого участия (а также договора уступки, если он был заключен);
  • передаточного акта (если он был составлен);
  • заключения экспертизы;
  • дефектного акта.

Если претензию подписывает и направляет представитель, то к пакету документов дополнительно нужно приложить копию доверенности.

Как направить претензию застройщику

Существует несколько способов направления претензии застройщику. Проще всего передать документ под роспись уполномоченному лицу в офисе застройщика.

Также можно использовать электронную форму обращения, если таковая имеется на официальном сайте девелопера, или послать письмо электронной почтой.

Однако самым надежным способом остается почтовое отправление, поэтому рекомендуется использовать именно его.

Письмо нужно отправить на юридический адрес застройщика ценным письмом с описью вложения. Опись вложения позволит впоследствии доказать, что в адрес застройщика была направлена именно претензия, а не любой другой документ. Также можно заказать и уведомление о вручении, но можно обойтись и почтовым идентификатором, с помощью которого можно отследить дату получения претензии застройщиком.

Сроки исполнения требований

Сроки исполнения требований об исправлении недостатков отсчитываются с момента получения претензии застройщиком. Срок устранения недостатков может быть прямо указан в договоре долевого участия. Если же соглашение их не содержит, то сроки определяются законодательством.

Точного временного промежутка, в течение которого застройщик должен устранить дефекты, Федеральный закон № 214-ФЗ не устанавливает. П. 2 ст. 7 данного закона лишь содержит оговорку, что покупатель вправе потребовать «устранения недостатков в разумный срок». Для определения понятия разумности сроков приходится обращаться к другим нормативно-правовым актам.

П. 1 ст. 20 Федерального закона 2300-1 устанавливает срок в 45 дней для устранения недостатков в товаре. Поэтому можно аналогично установить данный срок для устранения дефектов в построенном объекте долевого строительства.

Если же заявитель в своем заявлении требует уменьшить стоимость цену ДДУ в связи с выявленными недостатками, то разумным считается срок в 10 дней, так как именно этот период указывается в п. 1 ст.

31 Федерального закона № 2300-1 в качестве крайнего срока для удовлетворения отдельных требований потребителя.

Что делать в случае отказа или просрочки исполнения

Направление претензии не является гарантией того, что все перечисленные в ней недостатки будут исправлены застройщиком. Существует два варианта последующих событий:

  1. Застройщик своими силами устраняет дефекты.
  2. Застройщик затягивает ремонт (устранение дефектов), отрицает наличие недостатков либо полностью игнорирует покупателя.

Первый случай является достаточно редким, так как застройщику невыгодно тратить дополнительные средства на исправление дефектов.

Однако если все же это случилось и покупателя устраивают результаты ремонта, то стороны могут подписать передаточный акт (если недостатки выявлены в ходе приемки) или соглашение об отсутствии претензий (при гарантийном случае).

Если устранение дефектов произведено некачественно, то можно повторить всю процедуру заново — составить дефектный акт, получить заключение эксперта и направить новую претензию.

В том случае, если застройщик игнорирует обращение участника ДДУ, то можно направить в его адрес новую претензию с требованием выплаты неустойки. Если и она не возымеет действие на застройщика, придется обращаться в суд.

В подобной ситуации покупатель квартиры может дополнительно рассчитывать на неустойку (по 1 % от цены договора или стоимости устранения недостатков за каждый день просрочки), а также штрафа (50 % от общей стоимости устранения дефектов) и процентов за пользование чужими деньгами.

Кроме того, можно и нужно взыскать с застройщика расходы на адвоката и проведение экспертной оценки, а также понесенный ущерб, например, на наем жилья, если по вине застройщика истцу приходилось снимать квартиру.

Читайте также:  Переоформление коммунальных платежей на нового собственника - Совет Юриста

Популярные вопросы и ответы на них

Можно ли сразу обратиться в суд без составления претензии? Да, можно. Федеральный закон № 214-ФЗ не предусматривает обязательности претензионного урегулирования спора. Однако в данном случае нужно смотреть договор долевого строительства, так как обязательность направления претензии может быть предусмотрена условиями соглашения.

К тому же нужно учитывать, что удовлетворение требований, изложенных в претензии, обычно выгоднее для покупателя, чем судебное разбирательство, которое может продлиться достаточно долго. Можно ли направить вторую претензию, если первая была составлена или оформлена неверно? Да, конечно.

Но нужно учитывать, что срок устранения недостатков будет отсчитываться заново с даты получения второй претензии. В ее тексте можно указать, что первая претензия отзывается, так как считается ошибочной. Можно ли самому составить претензию или доверить ее оформление профессиональному юристу? Конечно, можно составить претензию самостоятельно.

Но нужно учитывать следующий нюанс. Юристу застройщика, который будет изучать претензию, достаточно одного взгляда, чтобы определить, кто ее составлял — профессионал или сам дольщик. Если претензия составлена неграмотно, простым языком без соблюдения юридической терминологии, существует риск, что застройщик ее проигнорирует.

Поэтому если не уверены, что сможете грамотно оформить претензию, лучше доверить ее составление профессиональному юристу. Если с застройщиком был заключен договор купли-продажи, а не долевого участия, то можно ли направить ему претензию об устранении недостатков? Отделочные работы осуществлялись по договору подряда. Да, конечно.

Однако основанием для обращения будет не нарушение положений Федерального закона № 214-ФЗ, а нарушение прав потребителей в соответствии с Федеральным законом № 2300-1 и Гражданским кодексом РФ. Претензионный порядок урегулирования спора в таком случае будет иметь некоторые особенности.

Например, потребитель имеет право взыскать большую сумму неустойки, так как в случае просрочки исполнения обязательства по договору подряда исполнитель должен выплатить неустойку в размере 3 % за каждый день просрочки (а не 1 %, как в случае договора долевого участия).

Какие сложности могут возникнуть

Направление претензии застройщику об устранении недостатков в большинстве случае — это лишь первый этап долгого пути, который грозит покупателю в том случае, если в приобретенном жилье имеются недостатки и дефекты. Зачастую дело заканчивается судебным разбирательством.

Для того чтобы иметь достаточные аргументы в суде, собственнику квартиры необходимо соблюсти досудебный порядок урегулирования спора — зафиксировать все выявленные дефекты, определить стоимость их устранения и составить грамотную претензию.

Помочь в этом деле может консультация юриста, которую можно получить на нашем сайте.

Юрист. Общий трудовой стаж 10 лет. Член Ассоциации юристов России. Занимаюсь проверкой и редактурой публикаций на сайте. Провожу консультации и отвечаю на вопросы граждан. Моя почта: savo992@bk.ru. Профиль на ЯндексУслугах.

Претензии застройщику: как составить и направить?

Досудебное урегулирование спора — важный этап урегулирования спора с застройщиком. Во-первых, правильно составленная претензия в некоторых случаях поможет избежать судебного разбирательства.

Во-вторых, ошибки при направлении претензии могут увеличить сроки разрешения спора, а в некоторых случаях привести к отказу в удовлетворении иска дольщика к застройщику.

В данной статье мы расскажем о том, как правильно подготовить и отправить претензию застройщику, чтобы выиграть суд у застройщика.

Какие претензии застройщику направляют дольщики?

Претензия об устранении недостатков качества (выплате компенсации)

В 70 % новостроек застройщики передают объекты долевого строительства с нарушением строительных норм.

Оценка допущенного нарушения может варьироваться в зависимости от площади объекта, наличия чистовой отделки в помещении и других факторов.

При этом строительные недостатки могут быть обнаружены как в процессе приемки объекта, так и после приемки, в процессе эксплуатации (в течение гарантийного срока).

Если застройщик построил объект недвижимости с отступлениями от строительных норм или условий ДДУ, в соответствии с 214-ФЗ дольщик по своему выбору вправе потребовать от застройщика:

  • безвозмездного устранения недостатков в разумный срок
  • соразмерного уменьшения цены договора (взыскивается стоимость устранения выявленных недостатков согласно заключению специалиста)
  • возмещения своих расходов на устранение недостатков (взыскиваются фактически понесенные расходы по оплате работ и строительных материалов)

Таким образом, нарушение требований к качеству объекта долевого строительства — это один из «поводов» написать претензию застройщику. В подобной претензии описываются допущенные застройщиком нарушения (несоответствия объекта условиям договора или строительным нормам) и указываются требования дольщика к застройщику в связи с данными нарушениями.

Претензия застройщику об устранении строительных недостатков 

Претензия о выплате неустойки за нарушение срока передачи помещения

Нарушение сроков передачи объекта долевого строительства, предусмотренных договором — это, пожалуй, самый распространенный «повод» написать застройщику письмо.

Несмотря на то что закон не устанавливает обязательного претензионного порядка урегулирования данной категории спора, мы рекомендуем отправлять претензию до обращения в суд, так как в судебной практике можно встретить отказы судов во взыскании штрафа, предусмотренного Законом о защите прав потребителей, в этих случаях. В подобных претензиях приводится расчет неустойки за просрочку передачи, требование дольщика и указываются банковские реквизиты для перечисления. Требование о выплате потребительского штрафа, компенсации морального вреда в претензиях не указываются, так как данные суммы присуждает суд. Если вы понесли убытки в связи с наймом жилья во время просрочки, то требование о выплате убытков укажите также в претензии.

Претензия о выплате неустойки за просрочку передачи объекта по ДДУ 

Претензия о возврате цены ДДУ в связи с уменьшением площади

Нередко между дольщиком и застройщиком возникают споры о метраже объекта долевого строительства. Застройщик отказывается вернуть деньги в связи с уменьшением площади или имеются разногласия относительно общей площади помещения, когда расходятся итоги обмеров, проведенных застройщиком, и специалистом, привлеченным дольщиком.

Если у дольщика имеются такие требования, то дольщик также направляет претензию застройщику.

Претензии в связи с уменьшением площади помещения по ДДУ

Претензия застройщику о возмещении ущерба

К сожалению, ситуации, когда в новостройке происходит залив по вине застройщика встречаются достаточно часто.

Это может произойти, например, в связи с нарушениями строительных норм застройщиком (нарушения при проведении кровельных, фундаментных работ, отсутствие гидроизоляции и т.д.

), а также в связи с нарушением норм непосредственно при проведении работ (например, при проведении работниками застройщика строительных работ в соседнем помещении). В случае залива в обязательном порядке приглашается управляющая организация, которая фиксирует факт залива в акте.

Вина застройщика может быть установлена специалистом, приглашенным в досудебном порядке, или в результате судебной экспертизы. В любом случае до подачи иска в суд застройщику направляется претензия (как одному из возможных виновнику или единственному виновнику).

Перечень видов претензий открытый, дольщик может направить претензию застройщику также в связи с иными нарушениями условий договора и закона (например, при допущенных застройщиком ошибках в передаточном акте, претензии в связи с отказом застройщика составить и подписать акт осмотра и пр.).

Иные письма застройщику

Нередко дольщику пишут также письма застройщику, не являющиеся по сути претензиями. Приведем список некоторых из них.

  • сообщение о готовности принять квартиру или нежилое помещение (рекомендуется направлять при наступлении срока передачи или при невозможности записаться на приемку в установленный срок после получения уведомления от застройщика)
  • уведомление об изменении паспортных данных и адреса регистрации дольщика
  • замечания к тексту соглашения, передаточного акта
  • уведомление об одностороннем отказе от исполнения договора

При направлении данных писем дольщику необходимо также исходить из правил отправки официальных писем застройщику, указанных ниже.

Как составить претензию застройщику? 

Претензия необязательно должна быть состоять из 20 страниц с подробным цитированием норм закона. Она может быть необъемной, но емкой по содержанию.

Важно, чтобы в ней содержались важные сведения, необходимые для рассмотрения претензии застройщиком, а также позволяющие в суде подтвердить тот факт, что дольщик пытался урегулировать спор во внесудебном порядке.

В претензии должны быть указаны данные застройщика, дольщиков (адрес для отправки ответа, контактные данные), реквизиты заключенного договора, описание проблемы и требование к застройщику, срок для выполнения требования. Если дольщиков несколько, то претензия составляется от всех дольщиков. Претензию обязательно необходимо подписать.

КАК ОТПРАВЛЯТЬ ПРЕТЕНЗИЮ ЗАСТРОЙЩИКУ?

Отправляйте претензию Почтой России ценным письмом с описью вложения (в описи укажите “претензия о ________суть требования__________ по договору участия в долевом строительстве № __ от ____ года”).

Уведомление о вручении заказывать необязательно, достаточно распечатки информации о движении почтового отправления с сайта Почты России.

На  сайте Почты России можно отследить судьбу письма по почтовому идентификатору, указанному в квитанции.

ПОЧЕМУ НЕ СТОИТ ВРУЧАТЬ ПРЕТЕНЗИЮ ПОД РОСПИСЬ В ОФИСЕ ЗАСТРОЙЩИКА?

Вы можете вручить претензию сотруднику застройщика, если надеетесь на скорейшее рассмотрение претензии и удовлетворение ее требований в добровольном порядке.

Однако в суде такую претензию могут не признать надлежащей, так как застройщик может отрицать, что сотрудник, ее подписавший, является работником застройщика, уполномоченным принимать претензии (на практике, чтобы опровергнуть подобный довод застройщика, должно быть соблюдено одно из условий: а) у вас должна быть доверенность, удостоверяющая полномочия “Петрова”, принявшего претензию ИЛИ б) на вашей копии претензии должна стоять также печать застройщика). 

И хотя закон не предусматривает обязательность претензионного порядка по этой категории споров, вы можете столкнуться с “особым” мнением судьи, которые оставит иск без движения или откажет во взыскании штрафа. Иначе говоря, не стоит надеяться на добросовестность застройщика и тратить время на поездку в офис, лучше отправьте претензию Почтой России.

КУДА ОТПРАВЛЯТЬ ПРЕТЕНЗИЮ застройщику?

Претензию направляйте по “юридическому” адресу застройщика (адрес места нахождения застройщика, указанный в ЕГРЮЛ). Застройщик может не уведомить дольщика об изменении адреса. Вместе с тем, эта информация является открытой, поэтому дольщик должен сам проверить актуальный адрес.  В ЕГРЮЛ на сайте ФНС вы можете уточнить актуальный адрес.

Адресатом в претензии указывайте юридическое лицо (застройщика), а не руководителя организации.

Также обязательно проверьте в ДДУ, кто является именно застройщиком. Нередко дольщики, которые приобрели объект по договору уступки, указывают в претензии не застройщика, а цедента (контрагента по договору уступки).

Поэтому обязательно внимательно прочитайте текст ДДУ, в тексте возле наименования застройщика, должно быть указано «далее именуемое Застройщик». Не направляйте претензию холдингу (группе компаний) девелопера.

Например, застройщик ЖК “Саларьево парк” — ООО “Тирон”, а не ПАО ГК ПИК.

Читайте также:  Можно ли реорганизовать организационно-правовую форму "фонд" в "частное образовательное учреждение" - Совет Юриста

НУЖНО ЛИ ПРИКЛАДЫВАТЬ ДОПОЛНИТЕЛЬНЫЕ ДОКУМЕНТЫ К ПРЕТЕНЗИИ застройщику?

К претензии желательно приложить копии документов, которые у застройщика отсутствуют. Например, копию заключения специалиста, если в этом заключении установлены допущенные застройщиком нарушения.

Также если претензию подписывает представитель, необходимо приложить копию доверенности.

Копии ДДУ, передаточного акта, платежных документов к претензии прикладывать не нужно, эти документы должны быть у застройщика.

СКОЛЬКО ЖДАТЬ ПОСЛЕ ОТПРАВКИ ПРЕТЕНЗИИ застройщику ДО ПОДАЧИ ИСКА В СУД?

В некоторых случаях (например, в спорах о качестве объекта долевого строительства) Закон допускает возможность изменения в ДДУ порядка, предусмотренного законом.

В таких случаях мы рекомендуем изучить условия договора относительно сроков удовлетворения таких претензий (вместе с тем, если дольщик является потребителем, то срок устранения недостатков качества не может быть более 45 дней).

Если каких-либо особенностей на этот счет в ДДУ не установлено, то дольщику-физическому лицу необходимо исходить из срока, установленного законом для большинства требований потребителей — 10 дней с даты предъявления претензии  (суды такой срок считают разумным и достаточным для разрешения спора во внесудебном порядке). Если же дольщик является юридическим лицом, то для него действует претензионный срок, установленный договором, а при его отсутствии — 30 дней.

Нет времени самостоятельно заниматься взысканием с застройщика компенсации строительных недостатков или неустойки за просрочку передачи объекта? Закажите комплексные услуги по защите ваших интересов в споре с застройщиком с оплатой по результату. Работаем за % от поступившей на счет суммы, без предоплаты. Позвоните нам по телефону  8 (495) 223-48-91 или оставьте заявку на сайте, мы с вами свяжемся в ближайшее время и ответим на все ваши вопросы! Консультация юриста бесплатная!

Опасные окна и неправильные стены: ВС объяснил, как судиться с застройщиком

Покупатель квартиры вправе требовать от застройщика устранения любых, пусть и незначительных дефектов жилья, а также рассчитывать на компенсацию, даже если недостатки не мешают использовать помещения по назначению, отмечает Верховный суд (ВС) РФ. Высшая инстанция вступилась за права участников долевого строительства сразу в нескольких делах, указав, что застройщик не имеет права произвольно менять условия договора и уж тем более ухудшать качество жилья заменой материалов на более дешевые.

  • ВС также указал, что бремя доказывания того, что квартира из-за замены материалов не потеряла в цене, лежит все же на строительной компании, а не на покупателе жилья.
  • Гипс вместо кирпича
  • ВС РФ отметил, что в ходе судебного процесса именно застройщик обязан доказать, что замена строительных материалов не ухудшает качество недвижимости и возможна в рамках договора долевого строительства.
  • Суды не имеют права возлагать на покупателя квартиры бремя доказывания, напоминает он.

Высшая инстанция рассматривала спор собственника, которому обещали, что межкомнатные перегородки в квартире будут сделаны из кирпича, а по факту их сделали из пазогребневых плит.

Покупатель счёл, что такая ситуация нарушает его договор с застройщиком и просил суд обязать ответчика уменьшить цену объекта, взыскать расходы на заключение специалиста, неустойки и штраф за отказ добровольно исправить ситуацию, а также моральный вред и судебные расходы.

Претензию потребителя об устранении недостатков, связанных с межкомнатными перегородками и ненадлежащим прикреплением электрических розеток, застройщик частично удовлетворил.

Однако он отказался заменить материал межкомнатных перегородок, получивших положительное заключение государственной экспертизы, ссылаясь на то, что проектной декларацией их возведение предусматривалось из пазогребневых плит.

Суд первой инстанции удовлетворил иск покупателя частично: он снизил стоимость квартиры и взыскал стоимость работ, которые пришлось провести для приведения жилья в соответствие с условиями договора.

Суд, опираясь на заключение эксперта, согласился, что есть существенная разница между кирпичом и плитами из гипса, следовательно, материал межкомнатных перегородок не соответствует условиям договора.

  1. «Поскольку между сторонами согласован материал, из которого должны быть изготовлены межкомнатные перегородки, судом отклонены возражения ответчика о праве застройщика в соответствии с условиями договора вносить без дополнительного уведомления участника незначительные архитектурные, структурные изменения, а также заменять строительные материалы или оборудование, указанные в проектной документации, на эквивалентные по качеству строительные материалы или оборудование при условии, что по завершении строительства объект долевого строительства будет отвечать требованиям проектной документации», — указал ВС в своём обзоре.
  2. С учетом принципа разумности и справедливости суд также взыскал компенсацию морального вреда и штраф в размере 50% от сумм, присужденных истцу.
  3. Однако апелляционная инстанция это решение отменила и отказала в удовлетворении исковых требований в полном объёме.

Она исходила из того, что застройщик, применив пазогребневые плиты для возведения межкомнатных перегородок, допустил отступление от условий договора.

Вместе с тем доказательств, с достаточностью и достоверностью подтверждающих ухудшение в связи с этим качества объекта долевого строительства, материалы дела не содержат, а потому оснований для уменьшения цены квартиры не имеется, посчитала апелляция.

  • Судебная коллегия по гражданским делам Верховного суда отменила это определение.
  • «В соответствии с частью 1 статьи 7 Закона № 214-ФЗ застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям.
  • В случае, если объект долевого строительства построен застройщиком с отступлениями от условий договора, приведшими к ухудшению качества такого объекта, или с иными недостатками, которые делают его непригодным для предусмотренного договором использования, участник долевого строительства, по своему выбору вправе потребовать от застройщика: безвозмездного устранения недостатков в разумный срок; соразмерного уменьшения цены договора; возмещения своих расходов на устранение недостатков (часть 2 статьи 7 закона)», — напоминает ВС.
  • Таким образом, отмечает суд, по смыслу правовых норм при установлении факта отступления застройщика от условий договора, предусматривающих возведение межкомнатных перегородок из кирпича, именно на ответчика возлагается обязанность доказывания того обстоятельства, что замена материалов произведена на эквивалентные по качеству, а также что возведение межкомнатных перегородок из пазогребневых плит не привело к ухудшению качества объекта долевого строительства.
  • Однако апелляционная инстанция почему-то возложила обязанность по доказыванию факта некачественного строительства объекта на потребителя, удивился ВС.
  • Кроме того, указывает он, суд апелляционной инстанции не указал, на каких доказательствах основан вывод о том, что изменение материала не привело к ухудшению качества перегородки и, соответственно, квартиры.
  • В связи с этим ВС РФ счёл это решение незаконным (определение № 31-КГ17-11). 
  • Опасные окна и обои
  • Если покупателю жилья пришлось потратить деньги на устранение недостатков квартиры, то он имеет полное право требовать компенсации расходов, отмечает ВС РФ.

«Гражданин вправе требовать от застройщика компенсации понесенных им расходов на устранение недостатков объекта долевого строительства в случае, если объект построен с отступлениями от условий договора и установленных в законе обязательных требований, приведшими к ухудшению качества этого объекта. Такого рода требования, основанные на положениях части 2 статьи 7 Закона № 214-ФЗ, могут быть заявлены в течение установленного гарантийного срока», — указано в обзоре.

Суд ссылается на разбирательство участника долевого строительства с застройщиком, который передал покупателю квартиру с дефектами.

Потребитель хотел вернуть расходы на устранение недостатков, а также получить неустойку, штраф и компенсацию морального вреда.

  Свою позицию он подкрепил выводами строительно-технической экспертизы, которая сочла, что выполненные застройщиком отделочные работы не соответствуют нормативным требованиям: качество отделочных работ, монтаж оконных блоков из ПВХ и отопительных приборов нарушает строительные нормы, установленные для изоляционных покрытий.

Суд первой инстанции удовлетворил требования истца частично, а апелляционная инстанция решение отменила и полностью отклонила требования заявителя.

Вышестоящий суд пришел к выводу о том, что расходы и компенсацию можно взыскать только в случае, если квартира совершенно непригодна для жилья, но если недостатки являются несущественными.

Квартиру можно использовать по прямому назначению, то ошибки застройщика нет.

  1. ВС РФ с такими выводами не согласился.
  2. «Застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект, качество которого соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям.
  3. Если объект долевого строительства построен застройщиком с отступлениями от условий договора и обязательных требований, приведшими к ухудшению качества такого объекта, или с иными недостатками, которые делают его непригодным для предусмотренного договором использования, участник долевого строительства, если иное не установлено договором, по своему выбору вправе потребовать от застройщика: 1) безвозмездного устранения недостатков в разумный срок; 2) соразмерного уменьшения цены договора; 3) возмещения своих расходов на устранение недостатков», — напоминает высшая инстанция.
  4. В случае существенного нарушения требований к качеству объекта долевого строительства или неустранения выявленных недостатков участник вправе в разумный срок в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора и потребовать от застройщика возврата денежных средств и уплаты процентов, указано в обзоре.
  5. Кроме того, закон позволяет участнику долевого строительства предъявить застройщику требования в связи с ненадлежащим качеством объекта при условии, если недостатки были выявлены в течение гарантийного срока.
  6. Таким образом, «участник долевого строительства в течение гарантийного срока вправе потребовать от застройщика возмещения своих расходов на устранение недостатков объекта долевого строительства, не только если выявленные недостатки делают объект непригодным для предусмотренного договором использования, но также и в случае, если объект построен (создан) застройщиком с отступлениями от условий договора и обязательных требований, приведшими к ухудшению качества такого объекта», — резюмирует ВС.
  7. Значит, вывод суда апелляционной инстанции о том, что норма части 2 статьи 7 Закона № 214-ФЗ подлежит применению только в случае обнаружения существенных недостатков, не позволяющих использовать объект долевого строительства по назначению, является ошибочным, отмечает высшая инстанция (определение № 18-КГ17-222). 
  8. Алиса Фокс

Leave a Comment

Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *