Привязка объекта недвижимости к земле — совет юриста

Привязка объекта недвижимости к земле - Совет Юриста

Обычно с таким
вопросом чаще всего обращаются те, у кого возникли проблемы с оформлением
недвижимости, например, нотариус без привязки отказывает удостоверять сделку,
покупатель требует привязать дом к участку перед покупкой и т. д. Чтобы
избежать проблемных ситуаций, правообладателям нужно заранее позаботиться о
наличии в реестре недвижимости «привязки» домов к соответствующим земельным
участкам. Привязать объект капитального строительства к земле — значит
определить его координаты на местности.

Узнать о наличии
или отсутствии такой связи можно, запросив на сайте Росреестра
(www.rosreestr.ru) выписку из Единого государственного реестра недвижимости об
основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости.

Орган регистрации
прав может внести необходимые сведения только на основании заявления
собственника здания и технического плана. За подготовкой технического плана
нужно обратиться к кадастровому инженеру или организации, в которой он является
работником, и заключить договор подряда.

Обратите внимание,
что кадастровый инженер должен состоять в саморегулируемой организации.
Поэтому, прежде чем подписать договор, рекомендуем проверить это в реестре
кадастровых инженеров (https://rosreestr.ru/wps/portal/ais_rki). В нем
приведены сведения обо всех кадастровых инженерах, а также об отказах в
кадастровом учете по подготовленным ими документам и о совершенных ими ошибках.

В процессе
подготовки технического плана кадастровый инженер определит (уточнит) описание
местоположения объекта капитального строительства на земельном участке, т.е. в
техническом плане будет указан кадастровый номер земельного участка, на котором
расположен объект капитального строительства. Таким образом, связь между
участком и постройкой будет установлена.

Собственнику
объекта недвижимости остается лишь обратиться в удобный по местоположению офис
приема Многофункционального центра или через личный кабинет на портале
Росреестра (http://rosreestr.ru/) с заявлением об учете изменений основных
характеристик объекта недвижимости без одновременной государственной
регистрации прав и техническим планом для внесения сведений о связи объектов
недвижимости в ЕГРН.

Привязка строения
к земельному участку позволяет собственнику быть уверенным, что границы дома не
выходят за пределы собственного участка и избежать споров с соседями.

Связь между
участком и объектом капитального строительства также может быть установлена при
уточнении сведений о местоположении границ земельного участка в рамках
проведения процедуры межевания.

Она проводится, когда есть кадастровый номер
земельного участка и правоустанавливающий документ, однако в базе Росреестра
отсутствуют сведения о координатах характерных точек границ земельного участка.

Уточнение границ
земельного участка проводится кадастровым инженером с выездом на местность и с
согласованием границ с правообладателями смежных земельных участков. В этом
случае для привязки здания к земле в межевой план вносится кадастровый номер
объекта капитального строительства.

Пресс-служба Кадастровой палаты по Республике Башкортостан

Как отметить дом на публичной кадастровой карте. Инструкция :: Загород :: РБК Недвижимость

Чтобы данные о доме появились на публичной кадастровой карте, нужно получить технический план. Рассказываем, как это сделать

Привязка объекта недвижимости к земле - Совет Юриста

Публичная кадастровая карта отображает только земельные участки, которые внесены в базу единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН) с определенными границами. Чтобы дом появился на карте, нужно обязательно подготовить технический план. Вместе с экспертами Федеральной кадастровой палаты Росреестра рассказываем, как это сделать.

Что такое кадастровая карта

Сервис «Публичная кадастровая карта» представляет собой графическое отображение территории России с размещенными на ней объектами недвижимости, сведения о которых внесены в Единый государственный реестр недвижимости (ЕГРН). Сегодня на публичной кадастровой карте воспроизводится более 61 млн земельных участков, около 44 млн зданий, сооружений и объектов незавершенного строительства.

Узнать информацию о включении в реестр объектов можно, получив выписку. Если в выписке содержатся все сведения об объекте, кроме координат контура, это означает, что такой информации нет в ЕГРН и понадобится подготовка технического плана — документа, который составляется в отношении всех объектов недвижимости, кроме земельных участков.

Если дома нет на кадастровой карте, у собственника могут возникнуть сложности при продаже недвижимости — объект будет трудно идентифицировать, установить, что именно этот конкретный дом расположен на конкретном участке.

Доказательство определенного расположения дома на местности может потребоваться при судебных спорах. Иногда отсутствие привязки к публичной кадастровой карте становится причиной отказа при подключении к коммунальным и инженерным сетям.

«Вероятнее всего, на публичной кадастровой карте не отмечены границы контура дома потому, что он был включен в реестр недвижимости как ранее учтенный объект без сведений о координатах и без подготовки технического плана», — поясняет заместитель директора Федеральной кадастровой палаты Росреестра Марина Семенова.

Для чего нужен технический план дома

Технический план требуется для постановки объекта капитального строительства на учет (или для учета изменений сведений о нем) и оформления права собственности на объект. Сам техплан как раз содержит сведения о координатах объекта на местности.

До 2013 года на все объекты недвижимости выдавались только технические паспорта. Они включали основные сведения об объекте, но без координатной привязки к местности.

Сейчас одного только паспорта недостаточно для постановки объекта капитального строительства на учет — для этого нужен технический план.

А сам паспорт может быть основанием для подготовки техплана и подлежит включению в состав приложения к нему.

Подготовка техплана и отметка на публичной карте

Чтобы подготовить технический план, владельцам дома нужно обратиться к кадастровому инженеру. Этот специалист должен иметь специальный аттестат и членство в саморегулируемой организации (СРО). Ознакомиться с информацией о действующих кадастровых инженеров можно в разделе сервиса Росреестра «Государственный реестр кадастровых инженеров».

Кадастровый инженер проведет замеры объекта (вычислит площадь), определит его точные координаты с привязкой к конкретному земельному участку и затем подготовит технический план.

Стоимость техплана варьируется и зависит от нескольких факторов: объема и срочности работ, месторасположения объекта и так далее. По оценкам экспертов, стоимость технического плана для дома площадью 100 кв.

м в среднем начинается от 15 тыс. руб.

Готовый документ предоставляется в Росреестр в электронном виде или через МФЦ (по месту нахождения объекта). Данные внесут в реестр недвижимости, и дом появится на публичной кадастровой карте через пять рабочих дней после подачи заявления в офисах Кадастровой палаты. Если заявление подавалось в МФЦ, срок ожидания составит до семи рабочих дней.

Привязка объекта к земельному участку

Подборка наиболее важных документов по запросу Привязка объекта к земельному участку (нормативно–правовые акты, формы, статьи, консультации экспертов и многое другое).

Судебная практика: Привязка объекта к земельному участку

Зарегистрируйтесь и получите пробный доступ к системе КонсультантПлюс бесплатно на 2 дня

Открыть документ в вашей системе КонсультантПлюс:Подборка судебных решений за 2019 год: Статья 39.33 «Случаи и основания для использования земель или земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, без предоставления земельных участков и установления сервитута, публичного сервитута» ЗК РФ(ООО юридическая фирма «ЮРИНФОРМ ВМ»)Установив, что оспариваемым постановлением в вину заявителю вменено размещение временного нестационарного торгового павильона после истечения срока действия паспорта привязки торгового объекта, без оформления прав на земельный участок, используемый для указанных целей, арбитражные суды правомерно отменили постановление о привлечении к административной ответственности за использование земельного участка лицом, не имеющим предусмотренных законодательством РФ прав на участок, придя к обоснованному выводу, что у заявителя отсутствовала обязанность по оформлению права на земельный участок, занятый временным нестационарным торговым павильоном, в силу статьи 39.33 ЗК РФ, так как предоставление в аренду земельных участков для эксплуатации на них временных торговых павильонов не предусмотрено, поскольку законодателем установлен иной порядок размещения НТО.

Зарегистрируйтесь и получите пробный доступ к системе КонсультантПлюс бесплатно на 2 дня

Открыть документ в вашей системе КонсультантПлюс:Определение Верховного Суда РФ от 25.02.2021 N 304-ЭС20-24399 по делу N А46-23103/2019Требование: О пересмотре в кассационном порядке судебных актов по делу о признании незаконным отказа в утверждении схемы расположения участка на кадастровом плане территории, обязании муниципалитета утвердить схему расположения участка.

Решение: В передаче дела в Судебную коллегию по экономическим спорам Верховного Суда РФ отказано, так как, оценив доказательства по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса РФ, суд, руководствуясь статьями 12, 13 Гражданского кодекса РФ, статьями 198, 200, 201 Арбитражного процессуального кодекса РФ, статьями 11.2, 11.3, 11.4, 11.10, 39.1, 39.2, 39.14, 39.15, 39.20 Земельного кодекса РФ, в удовлетворении требований отказал.

При этом суд исходил из следующего: согласно представленной заявителем схеме в границах испрашиваемого земельного участка расположены: нежилое здание с кадастровым номером 55:36:090205:10319 площадью 1131 кв. м, принадлежащее обществу на праве собственности, и иные объекты недвижимого имущества — здания, помещения и др.

, которые не представляется возможным идентифицировать в связи с отсутствием их координат привязки к испрашиваемому земельному участку путем отражения их кадастровых номеров в соответствии со сведениями ЕГРН; также в указанной схеме общество обозначило границу существующего земельного участка жирной линией и точками с цифровым обозначением, однако такими же линиями общество обозначило границы образуемого земельного участка, не указаны кадастровые номера некоторых находящихся на участке объектов (зданий и сооружений); представленная в пакете документов схема имеет ряд несоответствий Приказу N 762, в частности, на схеме отображены кадастровые номера частей земельного участка с кадастровым номером 55:36:090205:86, которые не указаны в условных обозначениях к схеме, некорректно даны пояснения в обозначениях о границе образуемого земельного участка (в графической части схемы обозначение границы отображено в виде плоскостного объекта, а характеристика в обозначениях дана как линейного объекта), частично отсутствуют кадастровые номера объектов недвижимого имущества; из представленной схемы не следует определение местоположения объектов — зданий, строений, находящихся на земельном участке.

Читайте также:  Оплата за детский сад в праздничные дни - Совет Юриста

Статьи, комментарии, ответы на вопросы: Привязка объекта к земельному участку

Зарегистрируйтесь и получите пробный доступ к системе КонсультантПлюс бесплатно на 2 дня

Открыть документ в вашей системе КонсультантПлюс:Статья: «Оборот» объекта капитального строительства(Жаркова О.А.)

(«Имущественные отношения в Российской Федерации», 2021, N 1)

Представляется, что при анализе понятия «прочная связь с землей» как критерия недвижимости следует сместить акцент и рассматривать его сквозь призму регистрационного законодательства. Физическое перемещение здания, сооружения без несоразмерного ущерба их назначению в силу технического прогресса вполне возможно.

Но такой перемещенный объект уже не будет прежним объектом недвижимости. К основным характеристикам здания (см. ст. 7 Федерального закона «О государственной регистрации недвижимости») относятся в том числе местоположение здания на земельном участке и кадастровый номер земельного участка.

Соответственно, в случае перемещения объекта даже без причинения ему несоразмерного ущерба появится объект с иными характеристиками, новый объект недвижимости.

То есть критерий прочной связи с землей следует рассматривать не как физическую категорию, а как правовую — привязка объекта недвижимости в Едином государственном реестре недвижимости к определенному земельному участку. Таким образом, критерий прочной связи с землей как юридическая категория появляется в результате регистрации и присущ только объекту недвижимости.

Нормативные акты: Привязка объекта к земельному участку

Привязка дома к земельному участку – как и для чего делается в 2021 году

  • Понятие «привязки» дома к участку появилось с того момента, когда вступил в силу 218-ФЗ «О регистрации недвижимости» — в 2017 году.
  • Вокруг регистрации недвижимости у физических лиц много вопросов: с какой целью дом ставят на кадастровый учет, нужна ли привязка дома к земле, можно ли продать дом, не привязанный к земле, куда обратиться чтобы привести документацию на недвижимость в порядок?
  • Рассмотрим, какие особенности привязки дома ждут граждан с 2021 года и кому привязывать дом к земле нужно, а кому вовсе необязательно.

Привязка строения к земле что это значит

Любое строение, фундаментально связанное с землей, по действующим законам 2021 года должно быть поставлено на кадастровый учет и зарегистрировано в Росреестре. 

Регистраторы принимают документы на здания и строения, подготовленные и подписанные только специалистами – кадастровыми инженерами. В свою очередь документы для регистрации домов (технические планы) обязательно должны содержать сведения о местонахождении здания (дома, бани, гаража и пр.).

В законе понятие «Привязки дома» именуется как определение местоположения здания на земельном участке посредством определения координат характерных точек контура такого здания.

Таким образом, для того, чтобы зарегистрировать дом и поставить его на кадастровый учет нужно подготовить техплан, который содержит помимо прочих сведений, координаты контура здания.

Для того, чтобы получить координаты на местность выезжают геодезисты (в редких случаях сами кадастровые инженеры) и делают необходимые измерения. В последствии сведения о координатах включаются в документацию и отражаются на публичной кадастровой карте Росреестра.

Зачем нужна привязка дома к земельному участку

Ранее, дом ставили на кадастровый учет в БТИ и оформляли право собственности без указания его координат на местности. Требования к оформлению техплана (а еще ранее — техпаспорта) были более упрощенными. По закону не нужно было указывать координаты на местности.

Сведения обо всех этих ранее учтенных домах БТИ перенесли в ЕГРН без указания координат. То есть на публичной кадастровой карте очертаний дома не видно, так как непонятно, в каком конкретно месте он расположен. Зная кадастровый номер дома, через поисковик на публичке можно найти сведения о доме, где будет установлено, что данный объект недвижимости, ранее учтенный без координат границ.

Обязательно ли привязывать дом к земле

Те, кто сталкивался с процедурой согласования знает, что бывают случаи, когда дом построен на землях с ограничением использования.

Например, строительство дома в некоторых случаях нужно согласовывать с Росавиацией, органами культуры, роснедра или рыболовством. Получение данных согласований затратно как по времени, так и по финансам.

Иногда регистрацию дома возможно пройти только через обращение в суд.

Многие кадастровые компании уверяют, что без привязки дома к земле его нельзя продать, поменять подарить или оформить в наследство. Действительно, регистрация сделок с недвижимостью проходит через Росреестр. По закону, регистраторы вправе приостановить сделку если местоположение объекта недвижимости не соответствует его адресу.

Однако, собственник имеет право указать, что продает лишь земельный участок, а все строения, что находятся на земельном участке, итак, передаются новому владельцу по праву.

Можно ли продать участок с незарегистрированным домом

Процедура регистрации (сбор документов, выезд геодезистов, подготовка техплана, передача сведений в Росреестр) платная и может затянуться на некоторое время из-за нехватки документов согласований.

Продать земельный участок можно и без зарегистрированного дома. Однако грамотный покупатель будет либо требовать скидку (в размере затрат на регистрацию), либо будет ждать, пока дом вы поставите на кадастровый учет и привяжете его к земельному участку.

На практике переход права собственности регистрируется и без привязки дома к земле. Другой вопрос в том, что новый собственник земельного участка несет не только права, но и обязанности. Так, например, дом по правилам должен быть расположен на определенном расстоянии от границ участка, с учетом отступов от забора.

При покупке земельного участка с домом, который не привязан к земле, важно знать, что строение построено с учетом всех правил действующего законодательства, иначе постройку могут признать самовольной!

Куда обратиться чтобы привязать дом к земле

Для того, чтобы дом был привязан к земле нужно обратиться в любую близлежащую кадастровую компанию к кадастровым инженерам.

Кадастровые услуги платные, стоимость технического плана жилого дома будет зависеть от размеров строения, удаленности его от кадастровой компании и других факторов (регион, местная ценовая политика и т.д.). Чтобы узнать стоимость изготовления технического плана индивидуального жилого дома, а также цены на другие кадастровые работы воспользуйтесь нашим бесплатным сервисом расчета кадастровых услуг.

Кадастровый инженер подготовит технический план на дом. Подготовка техплана подразумевает выезд на местность геодезиста для осуществление необходимых замеров.

После этого техплан (в электронном виде) записывается на диск и сдается в МФЦ для дальнейшей процедуры кадастрового учета. Росреестр проверяет сведения о доме и вносит их в ЕГРН.

После чего дом уже будет отображаться на публичной кадастровой карте – то есть привязан к земле.

Росреестр разъясняет: «привязка» дома к земельному участку в интересах собственников

Жители Республики Коми нередко обращаются в региональную Кадастровую палату по вопросам, связанным с отсутствием в Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН) привязки жилых домов, гаражей, садовых домиков к земельным участкам.

Подобные обращения, как правило, поступают при оформлении в собственность объектов недвижимости, например, когда собственник продает индивидуальный жилой дом, а сведения о земельном участке, на котором он расположен, в реестре недвижимости отсутствуют.

Как пояснила пресс-служба Кадастровой палаты по Республике Коми, «привязать» объект капитального строительства к земле – значит определить его координаты на местности.

В 2012 году законодателем были введены требования по определению координат границ объектов капитального строительства, что позволяет установить местоположение здания, сооружения, объекта незавершенного строительства на земельном участке.

По данным Кадастровой палаты, только 42% объектов капитального строительства на территории Республики Коми содержат точные сведения о связи с земельным участком. Местоположение остальных объектов на земельных участках не установлено.

Это значит, что владельцы этих домов и зданий не могут подтвердить, что объект построен на предоставленном с этой целью земельном участке и что границы его не выходят за пределы участка.

Узнать о наличии или отсутствии такой связи можно, запросив на сайте Росреестра (www.rosreestr.ru) выписку из ЕГРН об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости.

Для решения подобной проблемы, нужно обратиться к кадастровому инженеру для подготовки технического плана.

В процессе подготовки технического плана кадастровый инженер проводит обмер постройки, определение ее точных координат с привязкой объекта к земельному участку.

Также в техническом плане будет указан кадастровый номер земельного участка, на котором расположено здание или жилой дом. Таким образом, связь между участком и объектом капитального строительства будет установлена.

Связь между участком и объектом капитального строительства также может быть установлена при уточнении сведений о местоположении границ земельного участка в рамках проведения процедуры межевания.

Она проводится, когда есть кадастровый номер земельного участка и правоустанавливающий документ, однако границы и площадь земельного участка в ЕГРН имеют статус «неуточненные».

Это, в основном, земельные участки, которые были предоставлены для ведения садоводства, огородничества, личного подсобного или дачного хозяйства, индивидуального гаражного или индивидуального жилищного строительства.

Уточнение границ земельного участка проводится кадастровым инженером с выездом на местность и с согласованием границ с правообладателями смежных земельных участков. В этом случае для привязки здания к земле в межевой план вносится кадастровый номер объекта капитального строительства.

После подготовки технического или межевого плана собственнику объекта недвижимого имущества необходимо будет обратиться с заявлением в офис МФЦ об учете изменений в отношении объекта недвижимости.

Вс напомнил о принципе единства судьбы участка и расположенного на нем объекта недвижимости

12 марта Верховный Суд вынес Определение № 309-ЭС19-23230 по спору о признании за одним из сособственников помещений в здании доли в общем праве собственности на земельный участок под ним.

Суды не сошлись во мнении относительно исковых требований

В ноябре 2013 г. предприниматель Владимир Шоличев приобрел у ООО «ДК» помещение в здании административно-бытового корпуса на участке, который на момент заключения сделки принадлежал продавцу. В 2014 г.

Читайте также:  Неприкосновенность минимального дохода - Совет Юриста

общество разделило участок на два, зарегистрировав право собственности на каждый из них за собой. В дальнейшем оно продало по договору-купли продажи нежилые помещения в здании и участки под ним ООО «Профнастил».

Впоследствии предприниматель обратился в Арбитражный суд Курганской области с иском к указанным обществам о признании за ним права собственности на долю земельного участка в размере 279/1000 в общей собственности, пропорционально общей площади принадлежащего ему помещения, а также права на долю в общей собственности на помещения общего пользования в этом здании, зарегистрированном на ООО «Профнастил».

Арбитражный суд прекратил производство по делу в части требования истца о признании его права на долю участка в соответствии с п. 2 ч. 1 ст.

150 АПК РФ, приняв во внимание вступившее в силу решение Курганского городского суда по делу № 2-50/16, которым было отказано в удовлетворении требования истца к ответчикам о признании права общей долевой собственности на спорный участок.

Арбитражный суд также отказал в удовлетворении ходатайства истца об объединении дел № А34-215/2019 и № А34-3107/2019 в единое производство.

Таким образом, суд первой инстанции счел, что по рассматриваемому им делу уже имеется вступивший в силу судебный акт, принятый по спору о том же предмете и по тем же основаниям. Следовательно, истец уже реализовал свое право на судебную защиту в отношении права долевой собственности на участок, где расположено здание с принадлежащим ему нежилым помещением.

Апелляция отменила решение первой инстанции, вернув дело на пересмотр. При этом она согласилась с выводами нижестоящего суда о тождестве участников дел, но сочла требования по рассматриваемому делу самостоятельными и отличными от тех, которые были рассмотрены в рамках гражданского спора.

Суд апелляционной инстанции также отметил, что истец заявил новые требования, не тождественные рассмотренным судом общей юрисдикции, а его требование о признании права на долю в общей собственности на участок является основным. Соответственно, без его рассмотрения остальные требования, вытекающие из основного, не могут быть разрешены по существу.

Апелляция также сочла, что объединение дел в одно производство будет способствовать обеспечению процессуальной экономии и достижению в возможно короткий срок правовой определенности по всем взаимосвязанным требованиям истца. Таким образом, суд заключил, что у первой инстанции отсутствовали основания для прекращения производства по делу согласно п. 2 ч. 1 ст.

150 АПК.

В дальнейшем окружной суд отменил апелляционное постановление, оставив в силе определение первой инстанции. Кассация сочла, что истец заявил аналогичное требование в отношении того же земельного участка, а также о признании права собственности пропорционально общей площади помещений в спорном здании, поэтому указание конкретной пропорции в данном случае не изменяет предмет требования.

Не согласившись с данным решением, предприниматель обратился в Верховный Суд. В кассационной жалобе он просил отменил судебные акты первой и кассационной инстанций и оставить в силе постановление апелляции.

ВС поддержал доводы апелляционной инстанции

Изучив материалы дела № А34-215/2019, Судебная коллегия по экономическим спорам ВС напомнила, что суд прекращает производство по делу соответствии с п. 2 ч. 1 ст.

150 АПК, если установит наличие вступившего в силу принятого по спору между теми же лицами, о том же предмете и по тем же основаниям акта арбитражного суда, суда общей юрисдикции или компетентного суда иностранного государства, за исключением случаев, когда арбитражный суд отказал в признании и приведении в исполнение решения иностранного суда.

ВС пояснил, что в рассматриваемом деле предприниматель заявил свои требования впервые, они не были предметом рассмотрения иного суда, поэтому являются самостоятельными.

Как отметил Суд, из резолютивной части решения суда общей юрисдикции следует, что дело было рассмотрено по существу и суд отказал в удовлетворении следующих требований: о прекращении зарегистрированного права собственности ответчиков на спорный участок; о признании недействительными договоров купли-продажи участков, заключенных ответчиками; о признании права общей долевой собственности за всеми собственниками помещений в здании.

«При этом, как обоснованно указывает предприниматель, основания для возникновения его права на долю в праве собственности на земельный участок в силу закона с момента государственной регистрации перехода к нему права собственности на помещения в здании в соответствии с нормами ст. 131, п. 2 ст. 223, п. 4 ст. 244, п.

2 ст. 552 ГК РФ, на которые он ссылался при рассмотрении настоящего дела, суд не исследовал. Судом общей юрисдикции были рассмотрены требования, направленные на оспаривание перехода права на земельный участок к обществу “Профнастил” с целью установления режима общей долевой собственности», – отмечается в определении.

Таким образом, Верховный Суд счел, что требование предпринимателя о признании за ним права собственности на долю заявлено впервые и не является аналогичным требованию, рассмотренному по другому делу.

ВС добавил, что факт приобретения истцом права собственности на помещение в здании предшествовал сделкам купли-продажи спорных участков, что нарушает принцип единства судьбы участка и расположенного на нем объекта недвижимости.

«При этом, как правомерно указывает предприниматель, иного другого способа, направленного на восстановление его нарушенных прав на земельный участок, не усматривается, заявителем согласно установленным по делу обстоятельствам и существу нарушения его прав избран надлежащий способ их защиты», – отметил ВС.

В итоге Верховный Суд отменил судебные акты первой и кассационной инстанций, оставив в силе решение апелляции.

Эксперты прокомментировали выводы ВС

По мнению партнера АБ «Бартолиус» Тахмины Арабовой, Верховный Суд последовательно защищает принцип единства судьбы земельного участка и расположенного на нем здания, одним из проявлений которого является право общей долевой собственности на участок, принадлежащее собственникам помещений в этом здании.

«В данном деле примечательно то, что, отстаивая указанный принцип, ВС готов расширительно смотреть на тождество исков и использовать малейшую разницу в них, если это может помочь соединить у одного лица титул на землю и право собственности на здание (помещение)», – отметила она в комментарии «АГ».

Старший юрист практики «Недвижимость. Земля.

Строительство» юридической фирмы VEGAS LEX Марина Преображенская считает, что в рассматриваемом деле высшая судебная инстанция косвенно поставила вопрос о возникновении у покупателя помещений в здании права собственности на землю, так как в рамках спора рассматривался иск собственника помещений к продавцу недвижимого имущества и к собственнику участка, также являвшемуся покупателем других помещений в этом здании.

Эксперт пояснила, что в судебной практике неоднократно возникали споры о том, влечет ли приобретение права собственности на расположенные в здании нежилые помещения возникновение права собственности на долю земельного участка. До 1 марта 2015 г., добавила она, единого подхода к рассмотрению данного вопроса не существовало.

Несмотря на отсутствие в законе прямого регулирования перехода права собственности на участок к покупателю помещения в здании, исходя из совокупности норм права (п. 2 ст. 555 ГК РФ, п. 4 ст. 35 ЗК РФ в редакции, действующей до 1 марта 2015 г.

), суды преимущественно удовлетворяли иски собственников помещений о признании права собственности на долю в праве на участок, необходимый для использования объекта недвижимости.

Такая правовая позиция судов, полагает Марина Преображенская, сформировалась во многом благодаря разъяснениям Высшего Арбитражного Суда РФ (см., например, п. 17 Информационного письма ВАС от 28 января 2005 г. № 90, п. 25 Постановления Пленума ВАС от 17 ноября 2011 г.

№ 73), которые частично затрагивали вопросы единства судьбы земельных участков и расположенных на них объектов применительно к помещениям.

Однако в связи с отсутствием прямого указания высшей судебной инстанции о разрешении данного вопроса в пользу собственников помещений некоторые суды выражали несогласие с мнением о возникновении у покупателя помещений права собственности на долю участка.

Эксперт добавила, что с 1 марта 2015 г. п. 4 ст. 35 ЗК был дополнен абз.

7, согласно которому отчуждение участником долевой собственности доли в праве на здание, сооружение или отчуждение собственником принадлежащих ему части здания, сооружения или помещения в них производится вместе с отчуждением доли в праве собственности на земельный участок, где расположены эти объекты.

«Таким образом, сделки по отчуждению помещений без отчуждения доли в праве собственности на соответствующий участок, заключенные с указанной даты, противоречат закону. Более того, ВС в Определении от 14 августа 2018 г.

№ 49-КГ18-26 указал о переходе к покупателю помещения доли в праве на участок, на котором расположена данная недвижимость, даже если помещение было приобретено до 1 марта 2015 г. Несмотря на то что рассматриваемым определением спор не был разрешен по существу, ВС сделал важный для истца вывод о нарушении принципа единства земельного участка и расположенной на нем недвижимости (помещений, принадлежащих предпринимателю)», – заключила Марина Преображенская.

По ее мнению, данное обстоятельство в совокупности с п. 4 ст. 35 ЗК и примерами из правоприменительной практики позволит истцу в рассматриваемом споре отстоять право на долю участка, необходимого для эксплуатации помещений, собственником которых он является.

«В целях защиты интересов – в первую очередь, покупателей помещений, – а также во избежание споров между сторонами сделок при продаже помещения в здании вопрос перехода к покупателю конкретной доли в праве на земельный участок целесообразно определять непосредственно в договоре купли-продажи недвижимости», – рекомендовала в заключение юрист.

Читайте также:  Получение второго среднего образования - Совет Юриста

Приобретение прав на земельные участки, занятые строениями, в контексте определения Конституционного суда от 11 февраля 2021 года № 186-О и Постановления 26.11.2020 г. № 48-П

В отношении недвижимого имущества, возникновение права на которое, по общему правилу, требует формального основания и регистрации в публичном реестре, длительное владение вещью, право на которую отсутствует, предполагает, что давностный владелец способен знать об отсутствии у него такого права. Таким образом в отношении объектов недвижимости один из критериев возникновения права собственности по давности владения – добросовестность заблуждения о наличия права собственности по сути возможен только в случае регистрации такого права собственности на основании ничтожной сделки, либо вследствие приобретения недвижимости у лица, получившего его по ничтожной сделки. В иных случаях возможность добросовестного заблуждения о наличии права собственности можно предполагать в случае получения вещи во владения до создания регистрационной системы.

  • Применение приобретательной давности в отношении земельных участков тем более имеет свои особенности, которые заключаются в первую очередь в том, что приобретательная давность до Постановления КС № 48-П могла быть применима только в отношении тех земельных участков, которые находились в частной собственности и которыми лицо владеет при соблюдении предусмотренных пунктом 1 статьи 234 ГК РФ условий.
  • В пункте 16 постановления ВАС и ВС 10/22 отмечалось, что при разрешении споров в отношении земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, следует учитывать, что они приобретаются в собственность в порядке, установленном земельным законодательством.
  • Тем не менее, как постановления 10/22 так и Постановление КС 48-П не внесли полной ясности в вопросе случаев применения приобретательной давности в отношении земель.
  • В российском земельном праве наряду с «классическими» формами и видами публичной собственности (федеральная, субъектов Российской Федерации, муниципальная) существует еще одна разновидность государственной собственности на землю — «неразграниченная государственная собственность», что, в  том числе, признается и в свежем Определении КС от 11 февраля 2021 года № 186-О об отказе в принятии к рассмотрению жалобы на нарушение конституционных прав абзацем первым пункта 1 статьи 234 ГК РФ.

При этом Конституционный суд вопреки ранее высказанной в постановлении № 48-П позиции, в определении отмечает, что в условиях действующей презумпции государственной собственности на землю сама по себе несформированность земельного участка и отсутствие государственной регистрации права собственности публичного образования на него не означает, что соответствующее публичное образование фактически отказалось от своего права собственности или проявляет безразличие к правовой судьбе этого земельного участка. Соответственно, для любого добросовестного и разумного участника гражданских правоотношений должно быть очевидным, что земли, на которых земельные участки не сформированы и не поставлены на кадастровый учет, относятся к государственной собственности и что само по себе отсутствие такого учета не свидетельствует о том, что они являются бесхозяйными. Занятие без каких-либо правовых оснований несформированного земельного участка, заведомо для владельца относящегося к публичной собственности, не может расцениваться как не противоправное, совершенное внешне правомерными действиями, т.е. добросовестное и соответствующее требованиям абзаца первого пункта 1 статьи 234 ГК РФ. Следовательно, положения статьи 234 ГК РФ не могут рассматриваться как нарушающая конституционные права в конкретном деле с участием заявителя и в указанном им аспекте.

В настоящее время большинство случаев из судебной практики, когда суды принимали решение о передаче земельного участка в частную собственность (в том числе постановление КС 48-П) в силу приобретательной давности, касались земельных участков, занятых жилыми домами и прочими постройками граждан. Данные участки не были зарегистрированы в реестре в качестве федеральных или муниципальных земель, а находились в неразграниченной государственной собственности.

Представляется, что участки из таких земель и должны предоставляться в частную собственность не в силу приобретательной давности, а с целью реализации принципа единства судьбы земельного участка и здания расположенного на нем. Собственно можно предположить, что именно руководствуясь этим соображением Конституционный суд и применил статью 234 ГК РФ в постановлении КС 48-П.

  1. Как неоднократно отмечал Конституционный Суд, природная связь земельного участка и находящихся на нем иных объектов недвижимости обусловливает принцип единства судьбы прав на земельный участок и находящиеся на нем объекты, являющийся одним из основных начал земельного законодательства, отраженным, в частности, в подпункте 5 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами (Постановление от 11 февраля 2019 года N 9-П).
  2. Однако необходимо учитывать, что земельное законодательство содержит закрытый перечень оснований и процедур приобретения гражданами и юридическими лицами земельных участков в частную собственность за плату и бесплатно (на торгах и без торгов), однако среди таких случаев сохраняется значительное число, когда участок, занятый строением уже принадлежащим лицу на праве собственности, должен быть именно выкуплен у государства.
  3. Такая ситуация в контексте принятия постановления Конституционного суда № 48 представляется абсурдной, поскольку такие земли в результате давностного владения так или иначе окажутся в собственности лиц, обладающих правом собственности на недвижимость расположенную на участке.
  4. В Российской Федерации уже существует два федеральных закона, которые реализуют принцип единства судьбы земельных участков и зданий на них расположенных, наделяя правом собственности на землю правообладателей зданий.

Во-первых согласно п. 4 ч. 1 ст. 36 ЖК РФ и ст. 16 Федерального закона от 29.12.

2004 N 189-ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации» (далее — Закон о введении в действие ЖК РФ) земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, является общей долевой собственностью собственников помещений в многоквартирном доме.

Кроме того Закон о введении в действие ЗК РФ содержит аналог гражданско-правовой конструкции приобретательной давности. Согласно п. 4 ст.

3 Закона о введении в действие ЗК РФ гражданин Российской Федерации вправе приобрести бесплатно в собственность земельный участок, который находится в его фактическом пользовании, если на таком земельном участке расположен жилой дом, право собственности на который возникло у гражданина до дня введения в действие ЗК РФ либо после дня введения его в действие, при условии, что право собственности на жилой дом перешло к гражданину в порядке наследования и право собственности наследодателя на жилой дом возникло до дня введения в действие ЗК РФ. Можно предположить, что в этой норме Закона о введении в действие ЗК РФ речь идет о частном случае приобретательной давности. Но можно ли тогда сказать, что Земельный кодекс РФ сужает сферу действия давности владения ГК РФ до частного случая (участка с домом)? Наверное, нет, поскольку изначально в этой норме Закона о введении в действие ЗК РФ ничего не говорилось ни про сроки, ни про добросовестность, ни про иные условия. Из этого следует, что в Законе о введении в действие ЗК РФ указана «автономная» процедура, не имеющая точек соприкосновения с ГК РФ и приобретательной давностью. Но тогда возникает вопрос о том, не следует ли расширить эту процедуру из Закона о введении в действие ЗК РФ, поскольку именно она и позволит реализовать принцип единства судьбы зданий и земельных участков.

В результате проведения «дачной амнистии» ощутимо упрощен механизм приобретения в частную собственность земельных участков и индивидуальных жилых домов.

Однако в части бесплатного приобретения в собственность земельных участков законодатель до сих пор предполагает, что у граждан есть хоть какие-нибудь документы на земельный участок.

Поэтому специальной законной процедуры для случаев, когда у гражданина отсутствуют вообще документы не на дом, а на земельный участок, все еще нет.

В настоящее в ГД РФ находится на рассмотрении проект федерального закона «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации в целях урегулирования вопросов приобретения гражданами прав на гаражи и земельные участки, на которых они расположены», основной целью которого является оформление прав на объекты гаражного назначения и земельные участки, на которых они расположены.

Можно сделать вывод о том, что земельные участки, зарегистрированные в частную собственность, не должны передаваться другим лицам в силу приобретательной давности в силу того, что невозможно заблуждаться по поводу наличия права.

Тем не менее, на такие участки должна распространяться статья 234 ГК в случае если право лица, которое заблуждается в вопросе наличия у него права собственности все же будет зарегистрировано в реестре, а у правообладателя истекут сроки предъявления виндикационного иска.

Аналогичным образом если земельный участок зарегистрирован в публичную собственность (например, федеральную собственность), то, учитывая цель использования находящихся на нем объектов, можно однозначно утверждать о невозможности их захвата гражданами по давности владения (даже если они и не ограничены в обороте) просто в силу их особой функциональной специфики.

Отсюда следует, что самый логичный выход из сложившейся ситуации состоит в том, чтобы нормативно закрепить возможность возникновения права частной собственности граждан и юридических лиц в силу «приобретательной давности» на участки исключительно из состава «неразграниченной государственной собственности», не имеющей конкретного публичного владельца в силу нахождения у граждан и юридических лиц на таких участках объектов недвижимости. Такое решение удовлетворит имеющийся запрос на оформление прав на землю, который выразился в постановлении КС 48-П, упорядочит землепользование и администрирование доходов бюджетов от поступления земельных платежей, переведя их в налоговую форму.

Leave a Comment

Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *