Уплата налога при выходе из пифов — Совет Юриста

Уплата налога при выходе из пифов - Совет Юриста

Специально для журнала «Деловой мир» наш юрист Анна Попова подготовила статью «Как платить налоги с доходов от инвестиций в недвижимость, банковские вклады и паи в ПИФах». Читайте эту статью и в нашем блоге!

Доход от инвестиций — это доход, а с любого дохода, полученного на территории Российской Федерации должны уплачиваться законно установленные налоги. Но, как и практически во всех нормах законодательства РФ, есть исключения.

Рассмотрим три самых распространенных способа инвестирования физлицами:

  • Вложения в недвижимость.
  • Банковские вклады.
  • Приобретение паев в ПИФах.

В данном варианте налог с дохода от продажи составит 13%, если недвижимость продает физическое лицо, но есть одно «но»: при расчете НДФЛ продавец-физическое лицо вправе уменьшить доходы от продажи своего имущества на имущественный вычет или на расходы по приобретению объекта. В некоторых случаях платить НДФЛ и вовсе не нужно.

Вы освобождены от НДФЛ с доходов от продажи, если имущество находилось в собственности непрерывно. Это недвижимое имущество (жилые дома, квартиры, комнаты, дачи, садовые домики, земельные участки и прочее, доли во всем перечисленном имуществе) приобретенные 1 января 2016 года и позже при условии владения ими три года и более, если право собственности получено:

  • в порядке наследования или по договору дарения от члена семьи, близкого родственника по семейному кодексу РФ;
  • в результате приватизации;
  • плательщиком ренты в результате передачи имущества по договору пожизненного содержания с иждивением.

5 лет и более в остальных случаях. Этот срок региональные власти вправе уменьшить вплоть до нуля. В отношении имущества, приобретенного до 1 января 2016 года — три года и более.

При продаже движимого имущества освобождение от уплаты НДФЛ правомерно, если до продажи вы владели им три года и более. Это следует из положений п. 17.1 ст. 217, п. 3, 4 и 6 ст. 217.1 НК РФ и письма Минфина от 9 апреля 2015 года № 03-04-05/20185.

Если вы владели имуществом менее установленных законодательством сроков, то доход от продажи такого имущества можно уменьшить на имущественный вычет, максимальный размер вычета ограничен суммой 1 000 000 рублей, или 250 000 рублей.

Имущественный налоговый вычет по доходам, полученным от продажи имущества, можно применять неоднократно. Каких-либо ограничений на этот счет в НК РФ нет, поэтому вы можете применять его каждый раз при продаже имущества.

Вместо имущественного налогового вычета доходы от продажи имущества можно уменьшить на фактические расходы, связанные с приобретением этого имущества. Расходы должны быть подтверждены документально (пп. 2 п. 2 ст. 220 НК РФ).

Делать это можно также неоднократно (письмо Минфина от 25 февраля 2010 года № 03-04-05/7-68).

Когда продаете недвижимость, которую приобрели после 1 января 2016 года и у которой есть кадастровая стоимость, учтите следующее.

За какую бы цену вы ни продали объект, доход от его продажи будет считаться не меньше, чем кадастровая стоимость объекта, умноженная на коэффициент 0,7. Кадастровую стоимость смотрите на 1 января того года, в котором зарегистрировали переход права собственности.

Регионы вправе уменьшить коэффициент 0,7 вплоть до нуля (п. 5, 6 ст. 217.1 НК РФ, ч. 3 ст. 4 Закона от 29 ноября 2014 года № 382-ФЗ).

Еще один вариант минимизировать налоговую нагрузку — это зарегистрироваться плательщиками налога на профессиональный доход. При покупке или продаже недвижимости можно зарегистрироваться в сервисе «Мой налог» и применить этот специальный налоговый режим. Аналогичный вывод — в письме Минфина от 22 июля 2019 года № 03-11-11/54306.

В этом случае при продаже имущества физическому лицу необходимо будет заплатить 4% от дохода, а при продаже юридическому лицу — 6%. При выборе этого варианта нужно учесть, что имущественные вычеты в данном случае неприменимы и расходы на приобретение объекта недвижимости при расчете налога учесть также не удастся.

Кроме того, если продаже подлежит дорогое имущество или много имущества, необходимо учесть, что при применении этого спецрежима есть ограничение по доходу, на сегодняшний день это 2 400 000 рублей.

К тому же, применять этот спецрежим можно лишь в некоторых регионах: пока это Москва и Московская область, Калужская область и Татарстан, с 1 января 2020 года к эксперименту по уплате самозанятыми лицами налога на профессиональный доход планируют присоединить еще 19 субъектов.

Если все-таки ожидаемые доходы более 2 400 000 рублей, то наиболее выгодно зарегистрироваться в качестве индивидуального предпринимателя и на начальных этапах применять упрощенную систему налогообложения, либо база «Доходы», либо база «Доходы минус расходы», определиться с базой вам поможет сумма примерно планируемых расходов.

Этот вариант на сегодняшний день также, по моему мнению, является наиболее выгодным при аренде некоторых видов имущества. Можно еще рассмотреть вариант применения патентной системы налогообложения. Понять, действительно ли она более выгодна или нет, поможет расчет предполагаемых доходов.

Следующий вариант пассивного заработка — банковский вклад.

Доход в виде процентов по вкладам облагается НДФЛ по ставке 35%, но только в тех случаях, когда процент по такому вкладу по рублевым вкладам выше ставки рефинансирования, увеличенной на 5 процентных пунктов, действующей в течение периода, за который начислены указанные проценты; по вкладам в иностранной валюте — выше 9% годовых. Ставка рефинансирования (она же ключевая ставка) ЦБ РФ на сегодня (1 ноября 2019 года) составляет 6,5% годовых. Так, если по вашему вкладу годовой процент более чем 6,5 + 5, например, 13% годовых, то возникает доход, облагаемый НДФЛ, но платить его нужно с разницы 13 – (6,5+5). То есть с 1,5% дохода, полученного в виде процентов по вкладу, придется заплатить 35% НДФЛ. Но я что-то не припомню таких щедрых ставок по вкладам и, если бы мне предложили открыть вклад с такой высокой ставкой, я бы, наверное, засомневалась, а все ли хорошо у этого банка.

Приобретение паев в так называемых ПИФах (паевых инвестиционных фондах) — это когда вы доверяете свои деньги профессиональным управляющим, но тут кроме налогов надо и управляющему комиссию заплатить.

А что же с налогами от такого дохода? Приобретая пай фонда (фактически такой пай является ценной бумагой), а затем продавая его на наиболее выгодных условиях, вы получаете доход и, конечно же, он облагается налогом по ставке 13% для физических лиц.

Но при его расчете вы учитываете свои расходы, в том числе комиссию управляющего, так что налог заплатить придется, но с разницы суммы продажи и суммы покупки.

Также по аналогии с продажей имущества вы имеете право на получение налогового вычета, так, если вы держите пай более трех лет, то до 3 000 000 рублей в год имеете право вычесть из суммы продажи, таким образом НДФЛ нужно будет заплатить в случае, если вы держали пай три года и при продаже заработали более 9 000 000 рублей, например заработали 9 100 000 рублей, значит НДФЛ к уплате будет со 100 000 рублей. При использовании этого способа инвестирования денежных средств переживать за неуплату налога и/или за несвоевременную его уплату не стоит, поскольку при получении дохода в данном случае управляющая компания сама рассчитает и удержит у вас НДФЛ, так как является налоговым агентом.

При использовании такого заработка на постоянной основе можно зарегистрироваться в качестве индивидуального предпринимателя, выбрав упрощенную систему налогообложения.

Выбирайте наиболее выгодные для вас варианты инвестирования ваших денежных средств и зарабатывайте! А если у вас остались вопросы по налогам — обращайтесь к нам, и мы вам поможем!

Уплата налога при выходе из пифов - Совет Юриста

Источник: https://delovoymir.biz/kak-platit-nalogi-s-dohodov-ot-investiciy-v-nedvizhimost-bankovskie-vklady-i-pify.html © Деловой мир

Налогообложение ПИФов

С 1 января 2017 года налогоплательщики могут воспользоваться правом получения инвестиционного налогового вычета, предусмотренного пп.1 п. 1 статьи 219.1 НК РФ.

Инвестиционный налоговый вычет предоставляется в размере положительного финансового результата, полученного налогоплательщиком в налоговом периоде от реализации (погашения) ценных бумаг, обращающихся на ОРЦБ и находившихся в собственности налогоплательщика более трех лет.

Вычет можно применить при реализации (погашении) ценных бумаг, которые были приобретены не ранее 1 января 2014 года.

Вычет также можно применить в отношении инвестиционных паев, которые были приобретены до 1 января 2014 года, но после 1 января 2014 года обменяны на инвестиционные паи другого фонда. В таком случае срок владения паями, в целях применения инвестиционного вычета, будет считаться с даты совершения первой операции обмена после 1 января 2014 года.

Сумма, которая может быть освобождена от налогообложения путем применения инвестиционного налогового вычета, составляет не более 3 млн. руб. за каждый год владения ценными бумагами.

Ценные бумаги, в отношении которых действует инвестиционный налоговый вычет:

  • ценные бумаги, допущенные к торгам российского организатора торговли на рынке ценных бумаг, в том числе на фондовой бирже;
  • инвестиционные паи открытых паевых инвестиционных фондов, управление которыми осуществляют российские управляющие компании.

Получение вычета через Управляющую компанию (УК)

Для получения инвестиционного налогового вычета по продукту Паевые фонды, Клиент должен подать соответствующее заявление (Приложение 2) в УК.

1. Подача заявления через Кабинет клиента

Если заявка на погашение паев оформляется Клиентом в Кабинете клиента, вместе с данной заявкой будет автоматически формироваться и направляться в УК заявление на предоставление инвестиционного налогового вычета. В случае, если Клиент имеет право на вычет, данный вычет будет учитываться УК при расчете НДФЛ по погашению(ям). УК определяет размер применимого вычета и предоставляет расчет о его величине (данный расчет будет доступен в Кабинете клиента).

Читайте также:  Наследство на земельный участок - Совет Юриста

2. Иные способы подачи заявления

  • через офис Банка-партнера
  • лично в офисе ВТБ Капитал Управление активами по адресу: 123112, Россия, г. Москва, наб. Пресненская, д.10, этаж 15, пом. III
  • заказным письмом по адресу: 123112, Россия, г. Москва, наб. Пресненская, д.10, этаж 15, пом. III
  • электронным письмом, приложив сканированную копию заявления, на e–mail:clientbox@vtbcapital.com

В случае, если заявление на предоставление инвестиционного налогового вычета поступит от Клиента уже после удержания НДФЛ по погашению(ям), УК определяет размер применимого вычета и сумму излишне удержанного НДФЛ. Излишне удержанный налог до окончания текущего календарного года Клиентам не возвращается. УК зачитывает переплаченные в бюджет суммы налога в счет будущих налоговых удержаний текущего года по Клиенту. Возврат излишне удержанного налога осуществляется только по окончании текущего налогового периода (календарного года) или при погашении Клиентом всех паев. Для получения возврата Клиенту необходимо предоставить в УК заявление на возврат по итогам текущего налогового периода (календарного года) (Приложение 3).

Пример 1. Инвестор приобрел инвестиционные паи открытого паевого инвестиционного фонда (далее — ОПИФ) Управляющей компании в 2014 году. В случае, если инвестор погасит инвестиционные паи ОПИФ по истечении 3 полных лет (т.е. в 2017 году или последующих годах), он может воспользоваться правом получения инвестиционного налогового вычета.

Пример 2. Инвестор приобрел инвестиционные паи ОПИФ Управляющей компании в 2013 году. В случае, если инвестор погасит инвестиционные паи ОПИФ по истечении 3 полных лет (т.е.

в 2016 году или последующих годах), он не сможет воспользоваться правом получения инвестиционного налогового вычета, т. к.

указанный вычет действует в отношении ценных бумаг приобретенных не ранее 1 января 2014 года.

Пример 3. Инвестор приобрел инвестиционные паи ОПИФ 1 Управляющей компании в 2013 году. В феврале 2014 года инвестиционные паи ОПИФ 1 обменены на инвестиционные паи другого ОПИФ 2.

В случае, если инвестор погасит инвестиционные паи ОПИФ 2 в марте 2017 года, он может воспользоваться правом получения инвестиционного налогового вычета, т.к. паи были обменяны после 01.01.

2014 и с момента операции обмена прошло более 3-х лет.

Пример 4. Инвестор приобрел инвестиционные паи ОПИФ 1 Управляющей компании в 2013 году. В феврале 2014 года инвестиционные паи ОПИФ 1 обменены на инвестиционные паи другого ОПИФ 2.

В случае, если инвестор погасит инвестиционные паи ОПИФ 2 в январе 2017 года, он не сможет воспользоваться правом получения инвестиционного налогового вычета, т.к.

с момента операции обмена прошло менее 3-х лет.

Пример 5. Инвестор приобрел инвестиционные паи ОПИФ Управляющей компании в 2014 году на сумму 10 млн. руб.

В случае, если изменение стоимости инвестиционных паев ОПИФ по истечении 3 полных лет составит +30%, и в 2017 году инвестор погасит указанные инвестиционные паи на сумму 13 млн. руб., сумма дохода составит 3 млн. руб. Т. к.

инвестор владел инвестиционными паями более 3 полных лет, указанная сумма дохода налогообложению не подлежит (максимальный размер вычета: 3 года × 3 млн. руб. = 9 млн. руб.). 

Пример 6. Инвестор приобрел инвестиционные паи ОПИФ Управляющей компании в 2014 году на сумму 20 млн. руб. В случае, если сумма при погашении инвестиционных паев ОПИФ по истечении 4 полных лет в 2018 году составит 33 млн. руб., сумма дохода составит 13 млн. руб.

Инвестор владел инвестиционными паями более 3 полных лет, сумма налога, подлежащая уплате составит 130 тыс. руб. (максимальный размер вычета: 4 года × 3 млн. руб. = 12 млн. руб., налогооблагаемая база: 13 млн. руб. – 12 млн. руб. = 1 млн. руб., НДФЛ: 1 млн. руб.

× 13% (ставка налога на доходы физических лиц резидентов РФ) = 130 тыс. руб.).

Пример 7. Инвестор приобрел инвестиционные паи ОПИФ 1 Управляющей компании в 2014 году. В 2016 году инвестиционные паи ОПИФ 1 обменены на инвестиционные паи другого ОПИФ 2.

В случае, если инвестор погасит инвестиционные паи ОПИФ 2 по истечении 3 полных лет с даты приобретения инвестиционных паев ОПИФ 1 (т.е.

в 2017 году или последующих годах), он может воспользоваться правом получения инвестиционного налогового вычета.

Часто задаваемые вопросы

Кто может воспользоваться инвестиционным налоговым вычетом? Физические лица налоговые резиденты РФ.

  • Как часто предоставляется инвестиционный налоговый вычет?
  • Кем предоставляется инвестиционный налоговый вычет?
  • Как определяется максимальный размер инвестиционного налогового вычета?

Инвестиционный налоговый вычет может быть предоставлен как в течение года (при реализации (погашении) паев), так и по итогам каждого календарного года. Инвестиционный налоговый вычет может быть предоставлен налоговым агентом (профессиональным участником, управляющей компанией) или налоговой инспекцией (при подаче налоговой декларации).

  • При реализации (погашении) ценных бумаг с одним сроком нахождения в собственности инвестора (N ≥ 3 полных лет), максимальный размер вычета: N полных лет × 3 млн. руб.;
  • При реализации (погашении) ценных бумаг с разными сроками нахождения в собственности инвестора, максимальный размер вычета определяется как произведение 3 млн. руб. и коэффициента Кцб (который рассчитывается по специальной формуле в соответствии с положениями НК РФ).

Применяется ли инвестиционный налоговый вычет при безвозмездном способе обретения права собственности (наследование, дарение)? Инвестиционный налоговый вычет действует в т. ч. в отношении ценных бумаг, которые были получены в порядке наследования или дарения.

Обращаем внимание, что представленная информация носит исключительно справочный характер, и не должна расцениваться в качестве анализа и/или консультации относительно порядка налогообложения. Указанный порядок рекомендуем уточнять у налоговых консультантов.

«ЗПИФ — это не попытка оптимизировать налогообложение»

В ближайшее время «дочка» ВТБ «Галс-Девелопмент», владеющая, в частности, ЦДМ на Лубянке и бизнес-центром Sky Light на Ленинградском проспекте, объявит о завершении перевода всех активов компании в ЗПИФ.

Очевидно, что госбанку не особо выгодно заниматься непрофильным бизнесом и постепенным выходом из него может стать как раз создание паевого инвестфонда.

Президент «Галс-Девелопмента» и член инвестиционного комитета ЗПИФа «Девелоперские активы» Виктор Адамов в интервью “Ъ” рассказал, какие активы компания продаст в первую очередь и почему в Москве сложно найти подходящие под застройку участки.

— Зачем группа ВТБ как акционер «Галс-Девелопмента» решила реструктуризировать компанию, внеся ее активы в ЗПИФ?

— Давайте начнем с небольшого экскурса. В США с 1960-х годов существует институт REIT (Real Estate Investment Trust.— “Ъ”). Практически по их аналогии в России функционируют ЗПИФы в сегменте недвижимости. Как инструмент коллективных инвестиций REIT в США остается одним из самых популярных среди частных лиц.

Объясняется это тем, что до текущего кризиса среднегодовая доходность вложений в такие трасты составляла 9,9% — намного выгоднее банковских депозитов, ставка по которым в Штатах составляет 0,6%, и превышает средний уровень инфляции в 1,32%.

В России инструмент тоже стал популярным, и ЗПИФы существуют не первый год, их давно используют и банки, и девелоперы.

— Но еще лет десять назад российские девелоперы вносили свои активы в ЗПИФы в первую очередь для оптимизации налогообложения. Например, в 2007 году так поступила Елена Батурина, владевшая в то время «Интеко». Тогда эксперты настаивали, что это была попытка сократить налоговые выплаты.

— За это время регулирование паевых фондов заметно изменилось, приобретя цивилизованные формы. Сейчас ЗПИФ — это не попытка оптимизировать налогообложение. Операции с имуществом такого фонда облагаются НДС.

За счет средств ЗПИФа также оплачиваются имущественные налоги, если в его портфеле есть недвижимость и земельные участки. ЗПИФы не облагаются налогом на прибыль от продажи или сдачи в аренду имущества.

Но это позволяет реинвестировать средства на приобретение дополнительных активов.

Вырученные от продажи существующих активов средства мы можем направить на покупку новых площадок под девелоперские проекты, не прибегая к банковскому заимствованию. Продажа активов будет происходить с соблюдением интересов пайщиков. Чтобы обеспечить сохранность активов, любые сделки с ними обязательно согласовываются на уровне специализированного депозитария и управляющей компании.

— В этом году еще до кризиса, когда «Галс-Девелопмент» начал реструктуризацию, на рынке пошли разговоры, что ВТБ таким образом пытается дистанцироваться от «дочки», у которой большая долговая нагрузка. Так ли это?

— Нет ничего плохого в желании акционера иметь стабильный бизнес.

По большому счету банкам некомфортно в принципе иметь на балансе непрофильные активы. ЦБ все время напоминает, что банки должны заниматься тем, чем должны.

И любой актив, не имеющий прямого отношения к банковской деятельности или не поддерживающий его инфраструктуру, регулятором расценивается как дополнительный повышенный риск.

Если те же непрофильные активы вносятся в паевой фонд, то банк становится пайщиком, а непосредственно бизнесом занимаются профессиональные участники, которые в этом хорошо разбираются и могут добиваться дополнительных доходов.

— С одной стороны, ЦБ вынуждает банки отказываться от непрофильных активов в девелопменте, а с другой — стимулирует потенциальное появление таких объектов, поощряя участие кредитных учреждений в проектном финансировании застройщиков жилья. Нет четкой ясности, как этот кризис обернется для отрасли.

— Рынок жилищного строительства подошел к текущему моменту с серьезным запасом ликвидности. Плюс власти для поддержания спроса запустили программу льготной ипотеки по ставке 6,5%.

Поэтому говорить о повторении ситуации, которая была в 2008 году, когда прямо на глазах сыпались крупные девелоперские компании, не приходится.

И даже если теоретически кто-то из застройщиков, открывших в банках эскроу-счета или получивших проектное финансирование, не устоит в этот кризис, то кредиторы могут внести доставшиеся проекты в ЗПИФы. В этом случае управленческие команды фондов могут заниматься достройкой и реализацией нераспроданных площадей. Но это только один из инструментов.

— ВТБ единственный пайщик ЗПИФа, куда вошли объекты «Галса»?

Читайте также:  Порядок принятия кассационной жалобы - Совет Юриста

— Пока да. Но это еще одна возможность для банка каким-то образом распорядиться паями. При необходимости он может продать их крупным инвесторам или мелким пайщикам.

— Почему банк только сейчас решил заняться реструктуризацией активов «Галса»?

— У компании был многоступенчатый процесс трансформации. Вначале она принадлежала АФК «Система», которая в кризис 2008 года уступила актив ВТБ как основному кредитору. Потом начался процесс оздоровления, и сейчас идет третий этап эволюции.

Когда мы начали процесс внесения объектов компании в ЗПИФ «Галс Управление активами», на рынке стали говорить о том, что ушла целая эпоха в девелопменте, учитывая, что одна из старейших компаний в отрасли не будет существовать в привычном виде. Но эпоха никуда не ушла, она изменилась: весь штат — а это сейчас 370 человек — переведен в компанию, управляющую ЗПИФом. Бренд также сохраняется и вносится в фонд. Дальнейшее развитие «Галса» будет проходить в рамках новой структуры ЗПИФа.

— С какой долговой нагрузкой «Галс» вошел в этот этап?

— Сейчас это около 15 млрд руб., что значительно меньше, чем было ранее (согласно отчету компании по итогам 2018 года, объем кредитов, которые было необходимо выплатить более чем через 12 месяцев, оценивался в 78,8 млрд руб.— “Ъ”). Весь объем кредитной задолженности перед ВТБ мы планируем погасить до конца 2020 года.

— За счет чего?

— За счет увеличения стоимости чистых активов ЗПИФа.

Это должно произойти в том числе в результате капитализации некоторых наших объектов: в жилых комплексах — путем продажи площадей; в коммерческой недвижимости — путем оптимизации арендных договоров и той же продажи.

Аудит стоимости активов в ЗПИФах по действующим требованиям проводят независимые оценщики. И любой пайщик может понимать, как изменяется рыночная стоимость всех активов, входящих в фонд.

— Одной из официальных причин реструктуризации активов «Галса» называлась возможность обнулить кредитную историю девелопера для более комфортных условий при дальнейших заимствованиях. Вы собираетесь брать новые кредиты?

— Кредиты в принципе возможны. Теоретически заемщиками могут выступать юрлица: их доли и акции вносятся в фонд. Но мы все же рассчитываем, что основным источником финансирования будущих сделок станут средства, вырученные за счет реализации активов из ЗПИФа. Такой механизм удобен с точки зрения структурирования.

— Вы назвали срок погашения всех кредитов перед ВТБ — до конца текущего года. То есть до этого времени ни один из объектов коммерческой недвижимости из портфеля «Галса» не будет продан?

— Нет никакой прямой корреляции между погашением оставшейся задолженности за счет повышения стоимости чистых активов и возможной продажей тех или иных объектов, находящихся в нашем портфеле.

Мы создали не классический ЗПИФ недвижимости, а комбинированный фонд, куда в качестве имущественного взноса могут передаваться как сами объекты или площадки под застройку, так и доли и акции юрлиц, на балансе которых находится та или иная недвижимость. Это добавляет маневренности в действиях.

Если найдется покупатель на площади, внесенные в паевой фонд, то мы можем продать юрлицо, а вырученные средства перенаправить на другие проекты.

— У ВТБ достаточно непрофильных активов на рынке недвижимости. Например, проект «ВТБ Арена», включающий обновленный бывший стадион «Динамо», а также коммерческие и жилые площади в районе Петровского парка. Будут ли активы этой компании внесены в ЗПИФ?

— По моим сведениям, на данный момент таких планов нет. Но вам лучше задать этот вопрос ВТБ. Могу лишь сказать, что у банка появился, возможно, один из немногих оптимальных инструментов распорядиться непрофильными активами в девелопменте.

— Почему в случае с «Галсом» этот инструмент не использовался раньше?

— До этого большая часть проектов компании находилась либо в процессе девелопмента, либо в начальной стадии после сдачи в эксплуатацию. В первом случае проекты генерируют расходы, а во втором — в силу стартовых условий не дают большой доходности. При такой ситуации невозможно было выйти с ликвидным продуктом на рынок коллективных инвестиций.

— Какие у вас ожидания по поводу ближайшей продажи кого-либо актива «Галса»?

— Мы сейчас находимся в высокой стадии переговоров по продаже нашего бизнес-центра Sky Light на Ленинградском проспекте, где находится штаб-квартира Mail.ru Group.

Пока не могу назвать вам интересанта, но он планирует выкупить все арендованные площади. Интерес к этому объекту вырос после того, как мы пролонгировали еще на шесть лет договор аренды с Mail.

ru Group по оптимальной рыночной ставке.

— Еще год назад была информация, что Mail.ru Group договаривается с MR Group об аренде 100 тыс. кв. м в офисном комплексе City One, строящемся рядом с «Москва-Сити». Почему в итоге компания решила остаться в Sky Light?

— Инфраструктура бизнес-центра позволяет комфортно работать сотрудникам IT-компании. В Sky Light они готовы оставаться, думаю, еще 10–20 лет. Но холдинг растет, и ему нужно больше площадей. Это заметно и сейчас, так как структуры Mail.ru Group занимают площади в близлежащих коворкингах.

Собственно, нам удалось найти возможность обеспечить в бизнес-центре дополнительные площади для нашего якорного арендатора, это стало ключевым фактором для продления договора. Кстати, мы предлагали холдингу арендовать площади в нашем новом бизнес-центре класса А «Искра», но имеющихся там 70 тыс. кв.

 м офисных площадей оказалось недостаточно.

— Для расширения арендных площадей для Mail.ru Group в Sky Light, по некоторым данным, вам пришлось перевезти оттуда в бизнес-центр «Искра» другие дочерние структуры ВТБ. Там же будет располагаться и новый офис УК «Галс Управление активами». Это не создало проблем?

— Это очень современный объект, там вполне комфортабельные офисные пространства.

— До начала кризиса сообщалось, что 17 тыс. кв. м в «Искре» будут отданы под коворкинги под управлением Ceo Spaces. Что с этим проектом?

— С этой компанией мы расторгли договор и сейчас рассматриваем других участников рынка коворкинга.

— Как теперь намерены заполнять офисную часть комплекса?

— До пандемии у нас было достаточно много переговоров с потенциальными арендаторами. Во время режима самоизоляции по объективным причинам они были заморожены. Но сейчас процесс возобновился.

По нашему плану в течение ближайшего года мы полностью сдадим в аренду офисы в «Искре».

Кроме того, по итогам первого полугодия 2020 года продажи апартаментов в самом многофункциональном комплексе «Искра-Парк» оказались выше плана.

Однако опять же из-за пандемии во время режима самоизоляции не было возможности проводить показы, что останавливало потенциальных покупателей от заключения сделок.

После снятия карантинных мер мы заметили отложенный спрос не только на площади в «Искра-Парке», но и на апартаменты в «Матч Поинт» и «Садах Пекина» (комплекс возведен у станции метро «Маяковская» позади гостиницы «Пекин», принадлежавший до последнего времени «Галсу».— “Ъ”).

— Время от времени на рынке появляются слухи о продаже ЦДМ на Лубянке. Будет ли этот объект продан?

— Продадим, когда придет время, а пока будем развивать объект сами. Но если поступят интересные предложения о покупке, то мы их рассмотрим.

— Торговые объекты в этот кризис больше всего пострадали. По некоторым данным, арендаторы ЦДМ, ссылаясь на пандемию, просили длительные арендные каникулы. Вы пошли на это?

— У объекта свой бизнес-план, мы не можем себе позволить длительные арендные каникулы. Поэтому мы на это не пошли, а стали договариваться отдельно с каждым ритейлером и арендатором. В первое время после открытия ЦДМ трафик был, конечно, небольшим, но сейчас он восстановился.

— Ситуация по большинству проектов «Галса» в Москве и Санкт-Петербурге понятная. Но до сих пор неясна судьба участка НИИ курортологии и физиотерапии в Сочи. Что с ней?

— По решению нашего акционера мы теперь сконцентрируем все свои усилия на рынках Москвы и Санкт-Петербурга. По этой причине мы отказались от развития бывшей площадки НИИ курортологии и физиотерапии. Уже есть несколько интересантов на участок. Но среди наших объектов останется сочинская гостиница, построенная к Олимпиаде 2014 года на месте санатория «Камелия».

— «Галс» давно не расширял портфель проектов. Планируете ли новое строительство?

— Мы приобрели площадку недалеко от Павелецкого вокзала, где планируем построить бизнес-центр на 100 тыс. кв. м. Сейчас находимся на стадии получения в мэрии Москвы разрешительной документации.

У нас есть отдельный департамент по развитию, который занимается поиском новых площадок. Почти за год его сотрудники изучили сотню площадок в Москве и Петербурге, которые потенциально можно было бы приобрести под новые проекты.

Но, как выясняется, участков продается много, а выбрать не из чего. В некоторых случаях, например, есть обременения в виде охранных зон и соседство с памятниками архитектуры.

В некоторых — высокие ожидания владельцев площадок, несоизмеримые с текущей ликвидностью участка.

Ряд землевладельцев за свои участки, на которые не получено от городских властей разрешение на застройку, назначают цену, за которую можно купить площадку с готовой документацией. Думаю, кризис встряхнет их: профессиональные девелоперы не готовы платить запрашиваемые суммы, а развивать свои площадки они рано или поздно будут вынуждены.

— Огромное количество непрофильных игроков земельного рынка в Москве вызвало новый тренд на рынке: крупные отраслевые компании стали развивать новое направление — fee-девелопмент, когда компания, реализующая проект, не вкладывает свои средства, а работает по договору с инвестором. Вы намерены идти по этому пути?

Читайте также:  В каких случаях компенсации по оплате услуг ЖКХ не выплачиваются - Совет Юриста

— Конечно, мы видим в этом направлении большие возможности, поэтому и создали специальную структуру внутри УК. Сейчас мы находимся на стадии подписания контракта по fee-девелопменту площадки напротив «ВТБ Арены».

В рамках развития территории вокруг стадиона будет построена академия спорта, где разместятся хоккейная школа «Динамо», школа художественной гимнастики, центр единоборства, универсальная спортивная арена. Мы и будем управлять стройкой.

Тем более опыт строительства спортивных объектов у нас есть: в границах премиального комплекса «Матч Поинт» (у станции МЦК «Кутузовская» рядом с «Москва-Сити».— “Ъ”) возведена современная волейбольная арена вместимостью 3,5 тыс. зрителей.

Интервью взял Халиль Аминов

Родился 1 июня 1984 года. В 2006 году окончил Институт профессиональной оценки при Финансовой академии (Финансовый университет при правительстве РФ) по специальности «финансы и кредит». Позднее — аспирантуру Московского государственного индустриального университета.

Защитил диссертацию на тему «Организационно-экономические основы механизма реструктуризации корпорации». Кандидат экономических наук. В 2007 году был принят на работу в банк ВТБ, где прошел путь от главного специалиста до заместителя начальника управления.

В рамках работы занимался вопросами, связанными с корпоративным управлением, реализацией и контролем деятельности непрофильных активов ВТБ.

В июне 2019 года Виктор Адамов назначен на пост президента — председателя правления ПАО «Галс Девелопмент», с июня 2020 года — член инвестиционного комитета ЗПИФ «Девелоперские активы».

Создана в 1994 году АФК «Система» Владимира Евтушенкова и называлась до 2011 года «Система Галс». В 2006 году становится первой девелоперской организацией в России, разместившей акции на основной площадке Лондонской фондовой биржи. В ходе IPO было привлечено $432 млн.

Весной 2009 года компания, столкнувшаяся с финансовыми трудностями в кризис, перешла под контроль основного кредитора — ВТБ. 51% акций девелопера был продан банку за символические 60 руб. Банк ВТБ владеет прямо и косвенно (через юридические лица, входящие в его группу лиц) более чем 98% акций компании.

Общий объем девелоперских проектов компании составляет 2,2 млн кв. м. За период с 2016 по 2019 год компания ввела в эксплуатацию более 1,2 млн кв. м жилых и офисных помещений.

В частности, среди крупных проектов компании — Центральный детский магазин на Лубянке, бизнес-центры SkyLight и «Искра», элитные жилые кварталы «Театральный дом» и «Сады Пекина».

Агент поддержки. Как управляющая компания помогает платить налоги — Журнал ТКБ Инвестмент Партнерс

Грамотное и эффективное вложение средств требует от человека специальных знаний, а также большого количества времени: приходится следить за экономической ситуацией в целом, всматриваться в графики котировок и нести персональную ответственность за результат. Иными словами, самостоятельные инвестиции — весьма трудоемкий процесс с неочевидными результатами.

Именно поэтому люди предпочитают обращаться к специалистам из управляющих компаний. Управляющая компания (УК) — это организация, занимающаяся операциями на различных рынках в интересах клиентов, прежде всего — частных инвесторов.

Инвестиции с помощью УК связаны с куда меньшими рисками по сравнению с самостоятельным выходом клиента на рынки. Управляющие компании действуют строго в рамках законов, а за их работой очень внимательно следит регулятор — Банк России.

Ориентируясь на оценки и прогнозы рейтинговых агентств, например, RAEX или НРА, аккредитованные ЦБ РФ, на объемы привлеченных средств, сотрудничество УК с крупными организациями (например, с пенсионными фондами), и проверив все необходимые лицензии, можно принять взвешенное решение — доверить деньги понравившейся управляющей компании. Подробнее о выборе управляющей компании «Журнал ТКБ Инвестмент Партнерс» писал ранее в этом материале.

Инвестиции с помощью УК связаны с куда меньшими рисками по сравнению с самостоятельным выходом клиента на рынки

Управляющие компании помогают клиентам заработать на вложениях в ценные бумаги и другие активы. Рассмотрим это на конкретном примере.

В 2019 году низкорисковый Открытый паевой инвестиционный фонд рыночных финансовых инструментов «ТКБ Инвестмент Партнерс — Фонд облигаций» показал доходность в 11,47%. На эту величину подорожали паи фонда, и их держатели получили соответствующий доход. 

Таким образом, вложенный в паи этого фонда в начале года один миллион рублей к концу 2019-го превратился бы в 1 114 700 рублей. Доход составил 114 700 рублей

С этого дохода необходимо перечислять налоги государству. И здесь проявляется еще одна, помимо наращивания личного капитала, очень полезная функция УК. Организация выступает в качестве налогового агента и помогает клиентам совершать необходимые и неизбежные выплаты.

Процедура выплат и налоговая база

Паевой инвестиционный фонд — обособленный имущественный комплекс, не являющийся юридическим лицом. Налоги в бюджет, а именно — НДФЛ, обязаны платить пайщики по факту получения дохода, то есть в момент погашения паев.

При этом управляющая компания играет роль налогового агента. То есть УК обязана исчислять, удерживать из доходов клиента и перечислять в казну НДФЛ.

Кроме того, частному инвестору не нужно предоставлять налоговую декларацию. В данном случае управляющая компания действует так же, как и работодатель, отправляющий собранные с работника деньги в бюджет.

Налоговая база, то есть та сумма, с которой государство возьмет свое, исчисляется как разница между доходами от погашения паев и подтвержденными расходами на их приобретение, реализацию и хранение.

К расходам относятся как средства, затраченные непосредственно на покупку инвестиционных паев, так и надбавки (от 0 до 1,5%), и скидки (от 0 до 2%) — их управляющая компания может брать при приобретении и погашении паев соответственно.

Итак, один миллион рублей, вложенный в 2019 году в низкорисковый ОПИФ рыночных финансовых инструментов «ТКБ Инвестмент Партнерс — Фонд облигаций», вернулся бы инвестору в виде 1 114 700 рублей. Как же посчитать налоговую базу? 

Первое — определяем доходную часть после погашения паев. Она, как нетрудно догадаться, составляет 1 114 700 рублей

Второе — определяем расходную часть. Она формируется из непосредственно вложенных в ПИФ средств (один миллион рублей), надбавки УК (1,5% или 15 000 рублей) и скидки при погашении (2% или 22 294 рубля).

В итоге расход составляет 1 037 294 рубля.
Наконец, можно посчитать налогооблагаемую базу. Вычитаем расходы из доходов и получаем 77 406 рублей.

Налоговый резидент России должен заплатить 13% от данной суммы в виде НДФЛ, то есть чуть больше 10 тысяч рублей

Но на самом деле самостоятельно производить все эти вычисления нет нужды. Управляющая компания выступает в качестве налогового агента: она проведет все необходимые расчеты и отправит деньги в бюджет государства.

Кроме того, стоит учесть, что при оформлении приобретения инвестиционных паев онлайн на сайте управляющей компании ТКБ Инвестмент Партнерс надбавки УК при покупке паев не взимаются, а минимальная сумма приобретения составляет всего 100 рублей. К тому же, если срок владения инвестиционными паями превышает год, то скидки УК при их погашении также не взимаются. Таким образом, потенциальный доход клиента может быть даже выше.

Также стоит помнить, что с 2010 года обмен паев одного фонда на паи другого фонда проводится без удержания и исчисления НДФЛ. Кроме того, от налогообложения освобождаются паи, полученные в порядке наследования или дарения от членов семьи и близких родственников. В дальнейшем доход от погашения обмененных, подаренных или унаследованных паев подлежит налогообложению в общем порядке.

Справки 2-НДФЛ и налоговый вычет

Управляющие компании также дают клиентам возможность получить справку 2-НДФЛ — это еще одна удобная функция УК как налогового агента. Для этого необходимо направить в УК заявление. Скачать его можно здесь.

Клиент может выбрать наиболее удобный вариант: принести заявление лично в офис управляющей компании, отправить документ заказным письмом или по электронной почте на адрес info@tkbip.ru.

Не стоит забывать и о льготах, выгодных частному инвестору. Речь идет о налоговом вычете. Так, если клиент УК владеет паями в течение трех лет с даты приобретения, то НДФЛ с дохода от их погашения можно не платить. При этом максимальная сумма дохода, освобожденная от налогов, составляет три миллиона рублей в год. Льготный режим действует с 1 января 2014 года.

  Не стоит забывать и о льготах, выгодных частному инвестору

В конечном счете появляется удобная возможность освободить от НДФЛ доход, рассчитываемый как количество лет владения перемноженное на три миллиона рублей.

То есть за три года частный инвестор может рассчитывать на свободный от налогов доход до девяти миллионов рублей, за четыре года — до 12 миллионов и так далее. Подробнее о налоговом вычете читайте в нашей статье.

Стоит отметить, что налоги рассчитываются по методу FIFO — First In First Out, в Налоговом кодексе он называется ФИФО. Метод предполагает, что купленное первым гасится также первым. И чтобы избежать уплаты НДФЛ, клиенту нужно гасить не больше инвестиционных паев, чем он приобретал три года назад или ранее.

Так или иначе, управляющая компания остается налоговым агентом, что освобождает клиента от лишней головной боли. При необходимости УК рассчитает и удержит НДФЛ в ходе погашения паев.

Leave a Comment

Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *